房地产开发经营与管理网搜版讲义

绪论房地产估价师考试科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。1第一章房地产投资及其风险基本内容：第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合2基本要求：掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊。了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响3第一节投资与房地产投资一投资二房地产投资4一投资（一）投资的概念投资：是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。5（二）投资的分类1.短期投资和长期投资分类标准：投资回收期短期投资的特点：资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低长期投资的特点：回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强注：两者可以相互转化62.直接投资和间接投资分类标准：投资人是否能直接控制其投资资金直接投资特点：资金所有者和资金使用者为同一个人或机构间接投资特点：资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。73.金融投资和实物投资分类标准：投资对象存在形式金融投资：投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的行为。例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等实物投资：投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资84.生产性投资和非生产性投资分类标准：投资的经济用途生产性投资：是指投入到生产建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。例如：固定资产投资和流动资产投资非生产型投资：投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。例如：学校、政府办公楼等的投资9（三）投资的特征（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资目的是获取报酬（4）投资具有风险性10（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平的提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往11二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1.房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。122.房地产投资的目的实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险13（二）房地产投资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.容易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移14（三）房地产投资的物业类型1.居住物业2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业）3.工业物业4.酒店与休闲娱乐设施5.特殊物业15第二节房地产投资的形式与利弊一房地产直接投资二房地产间接投资三房地产投资的利弊16一房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资包括：商品房建设投资：是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资：是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。17（二）房地产置业投资置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。18二房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（二）投资房地产投资信托基金（三）购买住房抵押支持证券19三房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.易于获得金融机构的支持3.能抵消通胀的影响4.提高投资者的资信等级20（二）房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收周期较长3.需要专门的知识和经验21第三节房地产投资的风险一房地产投资风险的概念二房地产投资的系统风险三房地产投资的个别风险四风险对房地产投资决策的影响22一房地产投资风险的概念（一）风险的定义1定义：未获得预期收益可能性的大小2衡量风险的数据：标准差（正比）标准差/期望值（正比）3针对风险的决策方法：决策树法、决策表法4对不确定性的决策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。23（二）风险分析的目的1）预期收益有多少，出现的可能性有多大？2）相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3）预期收益的变动行和离散型如何？24二房地产投资的系统风险（一）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险25（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。26（三）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。27（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。28（五）利率风险一是导致房地产实际价值的折损例如：现在有一物业，在将来的3年内每个月会收入一笔租金A则在利率为i的情况下现在这宗物业的价值是多少？二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难例如：开发商甲贷款P万元开发物业，在利率为i的情况下每月要还款A万元。三利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。29（六）政策风险土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策（七）政治风险（八）或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失30三房地产投资的个别风险（一）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。31（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。32（三）资本价值风险预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险33（四）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。鱼与熊掌不可兼得34（五）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（六）持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险35四风险对房地产投资决策的影响（一）投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。例如：能承受较低风险和收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险和收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大风险，期望获得较高收益的投资者，选择机会型房地产投资（二）投资者尽可能规避、控制和转移风险36随堂练习1下列不属于投资特性的是（）。A．投资是一种有目的的经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到报酬D．投资具有稳定性2进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资,属于（）。A．商品房建设投资B．土地开发投资C．其它投资D．其它开发投资3高尔夫球场属于（）。A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业374公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这里指的是房地产投资的（）特性。A．固定性B．差异性C．适应性D．相互影响性5政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A．固定性B．差异性C．政策影响性D．相互影响性6按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。A.相互影响性B.适应性C.不一样性D.保值性与增值性387某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A．政策影响性B.专业管理依赖性C.各异性D.相互影响性8某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性9()的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业3910房地产最重要的一个特性是（）。A．位置固定性B．适应性C．各异性D．寿命周期长11下列（）不属于投资的特性。A．投资是一种有目的的经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在