房地产基础知识培训1645107851

房地产基础知识培训2024/5/151提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”

培训目的：新经纪人通过该培训项目，

了解进行房地产中介业务的基础知识。培训对象：

21世纪体系内刚刚入行的新经纪人

2024/5/152在培训前需要了解什么是房地产?具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

2024/5/153土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。2024/5/154土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2024/5/155国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

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房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式2024/5/157市场分类：房地产一级市场（土地）房地产二级市场（增量房）房地产三级市场（存量房）2024/5/158房产分类：

居住物业

商用物业2024/5/159房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途2024/5/1510基本概念

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

2024/5/1511房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和2024/5/1512建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构2024/5/1513建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它2024/5/1514建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下

2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上2024/5/1515房地产的交易：

1、房地产的转让(买卖继承离异)2、房地产的抵押3、房地产的租赁

2024/5/1516普通住宅与非普通住宅的区分标准容积率容积率低于1.0即为非普通住宅

建筑面积建筑面积大于144平米

价格高于当年房屋平均价格1.44倍的2024/5/1517影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素2024/5/1518我国住房改革的5个时期：

1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段

2024/5/1519厦门房地产经纪市场变迁：

二手房交易市场：（4个阶段）

1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式1999-2001年，厦门市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升

2001-2003年，市场中相关经纪公司数量开始攀升2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，可上市房产数量大幅度增加。2024/5/1520厦门市场主要经纪公司：1、丹厦房产2、21世纪不动产3、置强房产4、孟氏房产5、欣居房产6、高鹏房产

2024/5/1521如何选择理想的居住住宅

1.地段：2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间2024/5/1522如何选择理想的居住住宅

7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施2024/5/1523商用物业

1.位置

2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理

5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它2024/5/1524房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法：2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法4、物权法5、商品房租赁管理办法2024/5/1525业务知识——二手房业务

二手房的概念——二手房是指由厦门市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房2024/5/1526业务知识——二手房业务不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的4.擅自改变房