项目策划方案

2012年3月27日厦门理工学院文创中心

项目策划方案项目概况一项目分析二项目主题定位三项目业态规划四项目运营方案五摘要文创中心项目选址于集美区后溪镇厦门理工学院东北面，与厦门北站接邻，具有非常便利的交通优势。后溪教育事业长足发展，教育体系完备，文教区入驻有理工学院、华夏职业学院、软件学院、华侨大学等院校达8所，在校师生数将达10万人。理工文创中心伴随着厦门经济社会的蓬勃发展，厦门北站商贸区与文教区的日益成熟，文化与经济交融的发展的氛围越发浓厚，且与国内外的交流需求逐渐频繁。在厦门北站商圈内，打造一个集文化体验、产业孵化、科研创新、技能培训等多元化、多功能的的文创中心。

一、项目概况方圆20公里一、项目概况文创中心位于集美后溪文教区理工学院东北门，紧邻厦门北站，5公里商圈紧扣集美区，20公里生活区辐射岛内外。打造为集美文教区域的文化体验中心，集综合文化体验、科普教育、产业创新、休闲娱乐等复合功能的文化创意中心。集美商圈区位条件=30分钟文化体验生活四万平米，文创中心办公科技、文化娱乐影音、艺术商务度假、旅行购买时尚、品味休闲观光、体验引领集美文教区休闲文化生活全面升级！一、项目概况高校师生周边居民游客旅客潜在客户客源分析诚毅学院华侨大学理工学院火车北站职业学院工商学院一、项目概况稳定客群高校师生区域辐射高校多达8所，师生总数达10万人，消费需求量大，为本项目的主导客群。区域居民区域规划人口８.５万，周边居民几千人，为项目的二级消费群体。潜在客群旅客游客北站和长途汽车站年发送旅客达5200万人次（4000万和1200万），带来的大量商务旅客、休闲度假旅游客，刺激项目的发展需求。未来消费群体向往品味、年轻、时尚、前卫二、项目分析未来华大学生街将入市招商圣果院商业中心—定位中高端零售业态北站配套服务型商业中心过渡发展为岛外火车北站核心商圈和闽南地区专业市场集散中心。厦门北站商业片区（南广场商业综合体、圣果院商业中心）、未来华大学生街和集美文教区后勤服务中心配套项目会有一定竞争。主要威胁是在建的集美文教区后勤服务中心配套项目，预计2012年底建成招商。二、项目分析—竞争市场华大校内及周边商业情况：校内有部分商业，现有超市和餐饮可以满足最基本的生活条件；北门外面村庄百姓自行经营一条单体散店低端商业街；华大学生街开业后一直人气欠佳学生宿舍和校区开放的大门离华大商业街较远；华大商业街非整体营销，单体散店开业，很难形成吸引人气的商业氛围。华大学生街现状分析二、项目分析—竞争市场集美文教区后勤服务中心配套项目,位于集美大学城东北部，华夏职业学院对面。规划总用地面积32591.697平方米，总建筑面积46675平方米。其中，地上建筑面积42000平方米，地下建筑面积4675平方米，规划停车位189个，项目总投资7273万元。地面建筑分为A、B、C、D、E五座，A、C、D座为2-3层商业建筑，E座为3层高大型商场，B座为9层小高层招待所及餐厅店面。计划于2012年9月底竣工理工文创中心，突破单一的商业模式，打造集文化体验、科研创新、休闲娱乐和产业孵化等多元化功能项目，与集美文教区后勤服务中心配套项目，形成良性错位发展，力争将周边的项目带来的人气转化成本项目的商气。二、项目分析—竞争市场1、项目品牌优势，项目文创的定位，与周边项目错位发展，提升项目品质，形成高端项目优势；2、项目形象优势，主打校园创新，拉动创意产业，打造休闲氛围，对周边的旅游有一定影响。3、项目周边高校众多，主要消群体固定；4、项目距离北站1.5公里，也是北站最近招商商业之一；1、高校商业是全国乃至厦门商业炒作热点，发展机会和前景好；2、项目周边商业都不成熟，且档次偏低，规划杂乱格局，利于打造高端品质项目，树立项目领先地位；3、随着厦深铁路的通车及后溪长途汽车站的投运，厦门北站车流将大幅增加，将为项目带来商务与旅游客源。4、厦门北站商业定位在中高端消费群体，而本项目定位为高端的文化休闲体验项目，形成良好的互动。1、项目周边交通设施仍在完善中；2、部分分割独立店铺面宽小，进深大。1、文化休闲区、产业孵化基地等运营期较长；2、区域商业的培育和成熟时间较长；SWOT二、项目分析—swot分析三、项目主题定位—战略目标大厦门区域中高端项目：文化创意中心滨海风情休闲体验项目：滨海休闲长廊集美区域产业创新项目：创新产业园区文教区域学院体验项目：教育旅行系统文化是经营项目的方向休闲是项目中所活动的基调科技是使项目璀璨发展的的实力创新是促使厦门走向世界的重要力量三、项目主题定位—总体定位三、项目主题定位—功能定位文创中心文化创意基地科技创新园区产品研发中心企业定制会所海洋养生SPA教育体验系统滨海商务酒店休闲娱乐长廊体验式购物区集美风情餐厅空中景观亭台一眼一世界、一步一休闲宣传口号四、项目业态规划—产品策划商务购物区科研产业区文化创意区滨海商务酒店休闲娱乐长廊体验式购物区集美风情餐厅海洋养生SPA企业定制会所科技创新园区产品研发中心教研推广基地技能培训会所投资创业试点电子商务平台文化创意基地艺术展览长廊影音体验场馆空中景观亭台时尚时装文化节创意动漫艺术节四、项目业态规划—产品策划集美文教区内最丰富的资源在于众多高校的存在，然而，校园观光和教育体验不断地发展成时尚的休闲娱乐活动。欲以文创中心为发起点，将各大高校的自然景观资源、文化景观资源和教育资源有效整合利用，打造集美地区，以学院风情的游览观光为基础，以教育学习体验为核心的学院文化休闲系统，与商务购物区、科研产业区、文化创业区，形成“3区，一系统”的文创中心。商务购物区科研产业区文化创意区学院文化休闲系统文创中心滨海商务酒店、海洋养生SPA、空中观景亭台、休闲娱乐长廊、生活配套服务设施科技创新园区、产品研发中心、教研推广基地技能培训会所、投资创业试点、电子商务平台文化创意基地、艺术展览长廊潮流时装设计基地、创意动漫设计基地体验式购物区、集美风情餐厅、影音体验场馆休闲文化墙、露天咖啡吧、学院风情体验中心企业定制会所四、项目业态规划—总体布局街区业态用地面积建筑面积层数一层面积二层面积A1/A2科技创业区43984800二层24002400科技创新园区、产品研发中心、教研推广基地、技能培训会所、投资创业试点、电子商务平台四、项目业态规划—分区规划街区业态用地面积建筑面积层数一层面积二层面积B文化娱乐区834112498二层62496249体验式购物区、集美风情餐厅、影音体验场馆四、项目业态规划—分区规划NO.2项目分区业态规划---经营组织模式街区业态用地面积建筑面积层数地下层一层面积二层面积C1文化艺术区19651950二层975975C224173600三层120012001200文化创意基地、艺术展览长廊、海洋文化发展研究基地、滨海养生产品研究基地、潮流时装设计基地、创意动漫设计基地四、项目业态规划—分区规划街区业态用地面积建筑面积层数地下层一层面积二层面积C3娱乐配套区25263666三层122212221222休闲娱乐长廊、生活配套服务设施四、项目业态规划—分区规划街区业态用地面积建筑面积层数一层面积C4情趣咖啡街353353一层353休闲文化墙、露天咖啡吧、学院风情体验中心四、项目业态规划—分区规划街区业态用地面积建筑面积层数一层面积二层面积C4企业会所22901530二层765765企业定制会所四、项目业态规划—分区规划街区业态用地面积建筑面积层数各层面积D商务配套区492811655五层2331滨海商务酒店、海洋养生SPA、中药理疗馆、空中观景亭台、四、项目业态规划—分区规划理工文创中心业态分区业态总面积分割间数单间面积区间主力面积A1区科技创业区2286m225100－300平米200平米A2区2400m225100-300平米200平米B区一层体验式购物区集美风情餐厅624932000-4000平米4000平米B区二层影音体验区62491600006000平米C1区文化艺术区1950m25100-500平米400平米C2区3600m29100-800平米500平米C3区娱乐配套区3666m25300－1000平米800平米C4区企业会所区1530m29100-300平米200平米D区商务配套区11655m211650平米四、项目业态规划—业态数据统计四、项目业态规划—业态数据统计四、项目业态规划—景观意向休闲步道景观小品2012年3-12月2013办理事项3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月与理工学院签订商业开发协议全面实现项目的整体运营完成项目选址及明确规划条件方案及施工图设计项目施工阶段项目招商阶段理工文创中心文化节开幕（启动仪式）项目开幕时间应该确定在2013年2月25日学校开学五、项目运营方案2012年3-12月2013具体事项7月8月9月10月11月12月1月2月3月完成整体业态规划及划分全面实现项目的整体运营招商方案（含租金）确认招商处进驻销售厅招商启动完成首批重点商家招租工作（科技、文化的商务办公区域）完成第二批重点商家招租工作（影院、美食城、品牌服饰、KTV）部分商业的出售其余商家租赁协议完成签署

（完成率80%）所有商家实现进驻理工文创中心文化节开幕（启动仪式）项目开幕时间应该确定在2013年2月25日学校开学五、项目运营方案多元化业态，链接国际文化+商业的模式文创中心，集美核心区域的休闲文化缔造者消除隐患，确保安全，保障稳定，促进发展。5月-245月-24Tuesday,May14,2024人民消防人民办，办好消防为人民。20:43:1420:43:1420:435/14/20248:43:14PM做好安全工作，树立企业形象。5月-2420:43:1420:43May-2414-May-24绊人的桩不在高，违章的事不在小。20:43:1420:43:1420:43Tuesday,May14,2024人人保安全，家家笑开颜。5月-245月-2420:43:1420:43:14May14,2024每项振作求质量，产品质量有保障。2024年5月14日8:43下午5月-245月-24人人有专职，工人有程序，检查有标准，做好留证据。14五月20248:43:14下午20:43:145月-24由前至后一条拉，从上到下一条心。五月248:43下午5月-2420:43May14,2024创名牌、夺优质，全厂员工齐努力。2024/5/1420:43: