0122苏州狮山路冠捷项目取地可行性分析报告

苏州苏地-2012-G82地块综合体项目可行性研究报告谨呈：苏州信汇达置业有限公司12报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六本体条件1本体。项目优劣势条件如何？项目属性是什么？34区位良好位于高新区传统商业区狮山路商圈，未来该片区规划为区域商业中心核，认知度较高，区位优势显著，商业基础好高新区塔园路狮山路5区位人口位于高新区狮山路塔园较核心地段，5km范围内项目覆盖约30万人，区位优势显著，居民量较大1.0KM1.5KM5.0KM幅射范围1公里范围内：常住人口约58,000多人，目前主要为狮山街道、附近办公楼及酒店，整体档次适中；幅射范围1.5公里范围内：常住人口：约70,000多人，目前主要为苏州乐园旅游人群为主；旅游人口：苏州乐园年游客数量约120-150万人次左右；幅射范围5公里范围内：目前入住居民将近304,137人；主要以项目北面的枫桥镇以及南面的木渎镇等为主，外地居民较多，整体档次较低；6交通便捷周边交通环境优良，紧临城市主要街道狮山路和塔园路，未来将有地铁三号线站点，整体通达性较强，交通便捷苏州地铁1号线（钟南街—木渎）苏州地铁1号线（钟南街—木渎）苏州地铁3号线（新区城铁站—唯亭城铁站）狮山路（城市交通主干道）玉山路（城市交通主干道）金山路（城市干道）现有交通：距离中环2.5km；距离项目3km范围内有6条城市交通主干道，多为双向4车道；公交站点：2个公交站台近4条线路；未来交通：远期规划有轨道交通3号狮山路站无缝对接；交通畅达度：道路通达性好，离西环高架约5km；离高铁南京南站约20分钟；苏州地铁3号线（新区城铁站—唯亭城铁站）长江路（城市交通主干道）中环1号线塔园路站1号线滨河路站3号线狮山路站1号线东方乐园站3号线玉山路站7配套完善区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目配套较为完善，商业配套零散且以中低档餐饮为主，新地中心将引入阳光百货，目前尚未开业5南淮海街4商业会所1医院2学校6新地中心3北淮海街商业：社区商业及南淮海步行街为主；学校：附近有江苏省级幼儿园，区级实验小学各一所；医院：有区级医院1所；其他：未来将有较大体量的商业综合体配套。1243658地块四至及现状地块西、南临路，东侧临河，北侧临近狮山新苑及省级幼儿园，地块内部场地平整，可利用程度较高北面东面塔园路狮山路北面：狮山新苑小区西面：角上湖西面：塔园路北面：省级示范幼儿园南面：狮山路地块内部现状地块内部现状9占地4.7万平，建面28万，建筑形态以2座超高层附带裙楼，其中商业8万方、酒店6万方不可分割销售，其余物业可分割销售基础经济指标占地面积：47750.5平方米建筑面积：280000平方米建筑密度≤50%容积率≤6.0用地性质：商业、办公、酒店限制性指标高度：高层≥200米，其中地标性建筑≥290米且≤310米，群房≤30米；销售限制：计容面积内，商业不超过8万方，酒店不超过6万方，均不可分割销售、办公不超过6万方，可分割销售，其余均为可分割销售物业；地下空间：开发不少于3层；地下一层为商业，商业面积≤35000平方米，且不可分割销售；机动车停车位：每万平方米计容面积配备不少于80个，地面停车不超过80辆；10项目优劣势分析项目区位交通良好，周边配套完善且有一定水景资源，未来规划为高新区商业中心核，但未来竞争激烈、地块限制性条件严格1、区域位置优越，位于苏州高新区传统商业核心区；2、交通便利，道路通达度较好，交通设施完备；3、未来区域规划为高新区商业中心核，未来升值潜力较大；4、区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目周边教育、医疗配套较为完善；5、景观优势：项目亲水近湖靠近苏州乐园。地块自身规整，可利用程度较高；项目优势——项目劣势——1、周边未来竞争激烈：狮山路沿线的商业将有150万平方米的商业供应体量，同质化现象较严重。项目存在着诸多竞争和潜在竞争项目；2、地块开发限制严格：建设用地规划对本项目的限制较大，在持有、销售比例控制等方面要求较为严格；11项目属性界定东部沿海二线发达城市、未来高新区商业中心核地标，大规模、多物业型城市综合体开发项目东部沿海二线发达城市位于长三角中心位置，临近上海，有着较好的区位优势GDP水平名列江苏省第一位拥有多项政策利好，且城市文化底蕴深厚高新区核心位置，区域处于快速发展阶段项目位于苏州高新区，定位为城市综合体及城市新地标，未来的新城市中心，区域发展利好强势紧临城市主干道狮山/塔园路，交通发达，区域发展前景好地块周边周边有很多项目在开发，现处于新区开发发展阶段城市及区域属性：项目地块整体规模近47750.5平方米地块，建筑面积：280000平方米。地块自身规整，可利用程度较高综合体项目开发商意向开发城市综合体，以写字楼、酒店式公寓、星级酒店为主，其他业态为辅项目属性：12报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六目标解读2目标。项目开发目标是什么？开发商最关注什么？1314开发商目标解读世联理解，核心目标是控制风险，打造高新区地标性城市综合体，树立市场影响力，最终实现利润最大化打造区域标杆型项目，提高区域整体形象，吻合政府对本项目要求；项目内部不同物业的合理定位和体量组合，能够提升整体价值，最终实现项目价值最大化根据地块出让要求，项目涵盖集中商业、高星级酒店、写字楼、公寓等，产品形式多元；项目产品形式以2座超高层建筑，为高新区未来商业中心核天际线。产品目标利润目标战略目标首要目标：控制风险、快速回现、实现最优利润

重要目标：打造区域标杆性项目15项目核心问题界定基于对项目的理解，本项目的核心问题是：项目如何进行准确定位、物业组合及开发时序，才能有效控制风险且实现利润最大化目前市场水平下，项目不同物业类型到底要做何种的档次和规模，才能有效的控制风险？项目体量较大，不同物业要采取何种开发时序才能实现利润最大化？121、产品目标：商业、酒店、写字楼及公寓多元物业2、利润目标：控制风险为前提，短平快销售为主3、战略目标：打造地标性项目，提升区域影响力16报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六市场研究3市场。苏州房地产市场现状？不同物业市场实现度？1718数据来源：《2005-2012年苏州市国民经济和社会发展统计公报》19宏观市场-住宅市场2012年苏州住宅新增供应面积推盘速度较快，增量上涨明显，1-11月，同比增加5万套，年中小幅高开，年前年尾增长疲态尽显数据来源：CREIS中指数据20宏观市场-商业市场苏州商业土地成交随着住宅市场回暖稍微提升，但是从苏州整体商业项目成交量来看，商业出现供大于求现象2011年苏州商业市场整体供应量为147.98万方，成交量为100.08万方，较10年124.52万方，出现20%的下跌。全年供销比为1.5，市场呈现供大于求的态势，4-6月较为均衡，11月受供应量的大幅上涨，供销比升至4.3，其它月度供销比在2左右徘徊。2011年苏州商业项目供给成交量指标2007-2012年苏州商业土地成交走势图（万平方米）数据来源：CREIS中指数据21成交：销售面积出现下降，销售额有所回落成交面积：同比下降14.30%，全年商业市场成交量低，市场观望气氛明显。随着具有住宅性质的酒店式公寓在下半年销售态势随之增加，大量专营性商铺的入市热销使得商业市场下半年成交量激增；销售额：受低成交量和低价位项目双重拉动，销售额同比下降45.4%苏州商业市场2012年受到宏观调控等影响，成交量下滑，同时酒店式公寓等项目成交量占比增加而成交价位较低，使得商业市场销售额出现明显下滑；宏观市场-商业市场受低成交量和低价位项目双重拉动，苏州商业市场2012年销售面积出现下降，销售额亦出现明显下滑数据来源：CREIS中指数据22苏州商业整体状况高新区商业格局分析高新区典型项目及未来供应分析消费者、商家、运营方访谈高新区商业特征梳理商业公寓写字楼酒店不同物业市场分析——23苏州商业格局分布主城区商业成熟，高新区等区域型商业规模不断扩大，逐渐形成以狮山路商圈、老城区商圈及金鸡湖商圈于一体东西商业轴线姑苏区商圈：包括观前街商圈、石路商圈、南门商圈，古城区商圈发展成熟，辐射范围广，为市级商业圈；金鸡湖商圈：包括湖西和湖东两块，湖西、湖东商圈为近几年新掘起商业中心，商业档次中高端，辐射范围较大，金鸡湖商圈将成为未来苏州商业主要发展区域；高新区商圈、吴中商圈、相城区商圈、为区域级商圈，以服务本区域消费人口为主。苏州市级商业区主要包括：观前商业区、石路商业区、南门商业区、湖东商业区苏州区级商业区主要包括：湖西商业区、狮山商业区、相城商业区、吴中商业区数据来源：苏州市国土资源和规划局24苏州商圈特征古城、金鸡湖商圈业态较为丰富，辐射范围较广，高新区商圈主要以区域消费为主，规划中的狮山路商业中心核未来发展潜力巨大名称

古城商圈金鸡湖商圈高新区商圈

吴中商圈地理位置护城河以内区域金鸡湖湖东、湖西两岸沿狮山路所形成的区域沿东吴路为轴结合区域零散分布格局客群特征整个苏州大市及外来旅游消费大市内中高端消费、长三角消费及本区域消费除淮海街、绿宝广场、天都广场辐射范围较大外，其它商业主要以区域消费为主主要服务于区域消费客源档次中高端，顶级中高端中端中端代表项目泰华商城、美罗商城、大洋百货、新苏州百货、第一百货、人民商场、金鹰国际、石路国际商城、成泰戈泰百货圆融时代广场、现代休闲广场、F城、金鸡湖广场、新天翔广场、左岸商业街、湖滨新天地、水巷邻里、邻里中心绿宝广场、淮海商业街、美罗百货、泉屋百货、乐购、金枫商业广场、何山路大润发丽丰mall、新苏百货、吴中商城、南苏州生活广场、香雪海购物广场、木渎商业街等零售业态餐饮、娱乐、购物、休闲购物、餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐商圈特性以传统的百货和沿街店铺为主要模式、苏州传统的购物区域、有着浓厚的文化背景，辐射范围广新兴的商业区域，目前以购物、餐饮、休闲娱乐为主，辐射范围仅次于古城商圈传统的餐饮、休闲娱乐区商业模式主要以社区商业和卖场式商业为主，区域内缺少大型购物中心，除淮海商业街辐射范围较大以外，其它商业均属于区域级商业起步阶段较为分散，档次不高，仅服务于区域商业消费，作为城市副中心的越溪未来发展潜力巨大数据来源：世联地产数据库本页附件链接：1.绿宝广场2.美罗百货3.泉屋百货4.淮海商业街泛狮山路商圈：新区CBD，传统的商业集中区，新区金融中心；

浒关商圈：乡镇商圈中的代表，由传统商业向现代化商业转变，人口剧增导致区域商业实现跨越式增长；横塘商圈：建材家居市场集中地，“南横塘北蠡口”经营模式转变明显；科技城商圈：政府大力支持，受区域消费人口影响，目前尚未形成规模25高新区商业格局包含狮山路、浒关、横塘、科技城四个商圈，其中狮山路商圈商业基础较好，未来规划为高新区CBD，发展潜力巨大数据来源：世联地产数据库狮山广场：定位高端占地面积为2.4万平米，总建筑面积13万平米，其中商业建面约7万平米，前期有在洽谈金鹰百货，定位高端。春兰地块：定位中高端总体建面34万平米，其中商业10万平米（地上8万平米，地下2万平米），商业定位中高端。阳光百货：定位高端位于新地中心的五层裙楼内，经营面积3万余平米，拟引入国内外一线品牌，走高端路线，计划于2013年开业26未来竞争项目未来项目周边商业放量约20万平米，总体档次以中高端为主，本项目商业部分未来面临竞争激烈3211：狮山广场3：阳光百货2：春兰地块数据来源：苏州市规划局专业人士观点本项目位于高新区商业中心核，同时为政府规划的狮山路商圈天际线制高点，未来区域商业竞争激烈，建议项目走高端且特色化路线绿宝广场——招商主管

狮山路那一带是高新区老的商业区，整个的商业氛围不错。冠捷那个地块区位条件不错，靠近两条主干路，而且未来也有地铁线，交通肯定是一大优势的。高新区政府现在规划的几个超高层项目都在那一带，所以在整个商业档次上，肯定是要求高端的，不错高端，做一些比较差的商铺的话，政府也不答应的。泉屋百货——招商经理

我们泉屋百货和美罗百货都是属于天都广场的，在高新区来说属于高端的商场了。但是周边商业气氛没有狮山路和淮海街好。但是由于我们靠近地铁一号线，所以辐射的人群可以远远放大的，我觉得你们那个项目也是靠近地铁线的，而且先天条件好，所以可以走高端主题化路线，吸引整个大苏州的消费人群。新地中心——世联雅园总经理吴剑磊高新区有很多日企、台企，所以整体的消费能力还是非常高的，我们新地也要打造一个阳光百货，也是要引入像LV等国内外高端品牌，因为我们苏寓里面住的大多数是日本人，而且香格里拉酒店入住的都是高收入的人群，消费实力比较强。

你们项目位置那么好，而且属于狮山路中央商务区的最高的塔楼，政府肯定是非常关注的，你们的商业、酒店、写字楼、公寓肯定也是要做高端的。公寓户型建议不要太大，大户型走量比较慢，商业在走高端的同时一定要有特色，吸引区域外人群。27信息来源：世联地产上海商业部市场调查28高新区商业特征分析现有商业主要以商务、社区配套为主，未来狮山路商业中心核建成后将极大提升高新区商业档次，但高端商业面临竞争激烈分布较为集中：主要集在中狮山路、何山路、邓蔚路、长江路一带，少数大型商业卖场，多数以金融、办公服务等商务配套及社区配套为主；租金水平参差不齐：沿街商铺月租金在60-1200元/平米，淮海路平均月租金在300元/平米，大型商场以扣点为主（15%-30%不等）；11223辐射面不广：区域型商业为主，仅能辐射高新区内人群，难以吸引市区或其他区的客群，多数商业仅能辐射周边居住、办公人群；3未来商业放量较大：项目周边未来规划商业体量约20万方，且均为中高档商场，传统大型商场面临竞争激烈4，现有商业以绿宝广场、淮海路商业街、天都广场为代表，成熟商业区租金水平较高，整体商业辐射面不广、以区域型商业为主，未来随着狮山广场、春兰地块、阳光百货以及本项目建成后，狮山路商圈的档次将得到提升，但是随着大体量高端商业放量，本项目也面临激烈竞争29分布现状产品特征价格平台高新区公寓市场典型项目机会小结不同物业市场分析——商业公寓写字楼酒店30苏州公寓宏观市场公寓类土地2008至2011年成交量逐年增加，2011年苏州公寓市场总体呈现供大于求的情况从2007年至2011年，苏州公寓类土地累计成交达到近3100万方的量体，成交量体主要集中在2007年，2008年则受市场大环境的影响，供应量降至最低点。2009年、2010年稍有回升，至2011年土地成交为724.6万㎡，总量体比10年上涨95%。2007-2011年，苏州公寓类土地成交走势图（万平米）2011年苏州公寓市场供求走势图2011年全市月度新增供求比在1.0以上为10个月，下半年整体呈现供求比直线上扬走势，而新增供求比在1以下的仅有2个月，年初供应的稀缺，导致供不应求严重。年度供求比为2.0，全年供大于求的态势明显，且总体表现出直线上扬走势。信息来源：世联地产数据库31苏州公寓分布现状在售项目主要集中在吴中区及工业园区，高新区在售公寓主要以普通公寓为主，酒店式公寓存在一定市场空间高新区：在售项目5个姑苏区：在售项目5个工业园区：在售项目8个吴中区：在售项目15个相城区：在售项目6个项目名称类型项目名称类型新地苏寓居住公寓环球188酒店式公寓姑苏公馆居住公寓东方之门酒店式公寓东渡银座酒店式公寓凤凰文化广场居住公寓金都城办公为主董事汇酒店式公寓荣尚花苑居住公寓都市VIP居住公寓苏尚新地居住公寓沸腾CBD酒店式公寓世茂广场居住公寓晋合广场居住公寓神马公寓居住公寓金象城居住公寓双悦大厦居住公寓君地新大陆居住公寓石路国际酒店酒店式公寓32苏州公寓产品特征在售酒店式公寓主力户型面积70-100平米为主，装修标准在4000元/平米，平均月去化套数21套左右，面积约1700平米项目名称产品类型建面（万m2)开盘时间均价（万元/平米）装修标准(元/平方米）总套数月去化速度主力户型（平米）苏寓居住公寓1320102.230006665套，面积约730平160中润苏州中心酒店式公寓320101.8400033610套，面积约700平69环球188酒店式公寓620093450046011套，面积约1000平100东方之门酒店式公寓32011440001804套，面积约400平167凤凰文化广场居住公寓4.720121.9简装17065套，面积约4680平72都市VIP居住公寓6.820111.11600120040套，面积约2000平56御景酒店式公寓1.520101.5200031711套，面积约1525平100信息来源：世联地产数据库及世联市场调查数据附件：1.新地中心苏寓2.罗雅

3.盛捷国际酒店4.金河雅园单价水平：从产品的销售单价来看，居住型公寓价格在1.1万/平米—2.2万/平米，酒店式公寓单价在1.8万/平米—4万/平米，总体精装修公寓均价在2.5万/平米；总价水平：从销售总价来看，居住型公寓总价60-350万，酒店式公寓总价130-670万，走量较好的小户型公寓总价控制在150万以内。33苏州公寓价格平台酒店式公寓主流价格1.8万/平米—4万/平米，总价区间在130万/平米—670万/平米，走量较快的小户型总价在150万/套以下信息来源：世联地产数据库34高新区公寓市场现状项目名称档次租金（元/月）出租率客群投资回报率物业管理苏寓高端1800095%日籍企业高管为主6%世联雅园御景高端1200090%日籍企业高管为主6%世联雅园青庭中端450090%企业中层管理层为主5%世联雅园御庭中端5000欧美、日韩居多4%—盛捷中端500070%欧美、日籍人士为主—盛捷罗雅中端4500100%日籍企业中高管5%罗雅金河雅苑中端450080%日本、韩国人居多—金狮丽锦丽苑中端400080%外籍中层管理层为主3%易亚物业狮山丽景低端200070%普通收入人群1%无汇豪低端170070%莆田年个收入人群1%无信息来源：世联地产上海商业部市场调查苏寓租户——金先生（韩国人）

现在租的房子面积大约150平米左右，房子比较宽敞，房间都配有地暖，苏州冬天还是比较能的，地暖还是很有吸引力的。现在一个月租金是1.8万，都是由公司出的，我租房子首先要看房子的品质好不好，不能是比较陈旧的那种，旧房子一般物业比较差，而且房间设备也跟不上，另外租的人也很乱，第二点主要是离公司近，如果公司在工业园区的话，我肯定也不会住在高新区这边的，方便还是很重要的，第三点是小区的物业配套要周到，比如平时的洗衣服、吃饭、买东西，这些一定要有的，我平时基本不会做饭的，所以周边餐饮配套要到位，选择苏寓一个很大原因就是靠近淮河街，有很多韩式料理。DOVA公司员工——秦先生（上海人）现在自己租的房子是60平米的，价格在1700一个月左右，公司给补贴的，考虑年后换房子，稍微大点的。我们公司短租基本上会去园区内部的酒店，如皇冠假日酒店和洲际酒店等，而长租的则主要是一些欧美的外籍人士，单价在5000-10000元每月左右。外籍人士主要是在附近10km范围内的，租房多在园区内部。年薪100万的老外，一般会有另外的100-200万的额外支出（房租、生活补贴、孩子就学等）。如果要买综合体的公寓，会选高层的，主要是安静。我们在园区工作的人肯定不会去高新区买房子的，主要原因是太远了，上下班不方便。3536苏州公寓市场小结产品特征：苏州在售酒店式公寓主力户型面积70-100平米为主，装修标准在4000元/平米，单盘月去化21套左右（合计约1700平米）；价格平台：酒店式公寓主流价格1.8万/平米—4万/平米，总价区间在130万/平米—670万/平米，走量较快的小户型总价约150万/套；1122334，37整体市场分析产品特征分析典型项目分析写字楼市场小结不同物业市场分析——商业公寓写字楼酒店38苏州写字楼经济支撑从苏州第三产业的发展状况，及三产结构看，写字楼市场兴盛程度与第三产业发展正相关，目前苏州第三产业发展较弱苏州产业结构演变情况折线图(单位：百分比)数据来源：苏州2005－2011年统计年鉴中润苏州中心销售经理总量：苏州的高档写字楼已经供大于求了，很多新开的项目、城市综合体都有很多的写字楼;供应速度：写字楼增长的速度远远大于苏州第二产业向第三产业转化的速度，写字楼去化：综合体项目的写字楼体量一定要控制，不然后期去化速度会非常慢，影响整个项目的现金流回收。苏州2011年第三产业结构图27%21%10%8%7%6%6%4%1%0%1%2%4%3%交通运输、仓储和邮政业批发和零售业房地产业公共管理和社会组织住宿和餐饮业教育卫生、社会保障和社会福利业居民服务和其他服务业信息传输、计算机服务和软件业金融业租赁和商务服务科学研究、技术服务和地质勘探水利、环境和公共设施管理文化、体育和娱乐39苏州写字楼交易分析苏州写字楼成交呈现“量稳价升”的特点，2011年初年终低迷，年中较活跃，2012年上半年写字楼成交面积逐步上升数据来源：DTZ戴德梁行统计资料苏州各城区甲级写字楼平均租金苏州写字楼销售量呈现“年初年终低迷，年中较活跃”的特点；2012年以来，苏州写字楼物业销量呈现走量平稳的现象；2012年，写字楼物业销售面积同比下降近20%；环比上涨10%左右；苏州各城区甲级写字楼平均租金呈现“工业园区高、市区低”的特点；园区板块在大量新增供应量的压力下仍有较好的市场预期；2012年以来，苏州各区的写字楼租金呈现“小幅高开，后期平稳”的现象；2012年，写字楼物业销售价格同比上涨近5-10%；环比持平，上涨幅度不大；40苏州写字楼供求、租金图1：苏州优质写字楼供应量、吸纳量、空置率（2008年Q1-2012Q3）供求市场：苏州优质写字楼市场需求上总体表现稳定,吸纳量2012年前三季度吸纳量呈现逐渐上升的趋势；2011年以来活跃的市场需求与相对较少的供应量驱使着苏州优质写字楼市场的空置率在三季度下降至10.02%。总体而言，苏州写字楼市场存在着“供大于求，需求量较平稳，高端写字楼供给较少”的特点；租金市场：2008-2012年，优质写字楼平均租金维持在2-3元/平米/天，租金增长率随季度不同存在相应变化。苏州优质写字楼总体上是供大于求，2012年前三季度吸纳量逐步上升，租金水平长期维持在2-3元/平米/天图2：苏州优质写字楼租金变化趋势（2008年Q1-2012Q3数据来源：ColliersInternational统计资料41苏州写字楼入住分析苏州写字楼入住行业主要为金融、房地产、贸易和现代服务业等行业，总体出租率约70%，高档写字楼出租率较高苏州写字楼入住行业比例统计（%）

出租率范围中低项目出租率中高档项目出租率姑苏区平江区30-90%30-85%80-90%沧浪区75-100%75-100%90-100%金阊区10-97%10-80%65-97%新区80-100%90-100%80-85%园区75-100%80-100%75-95%苏州第三产业正处于一个发展阶段，苏州的“工厂经济”正在发生转型和升级。现阶段服务于工厂的服务行业对写字楼的需求会增加；随着大量的外资银行和金融机构的涌入，同时伴随着大量世界500强企业的进驻，高档写字楼需求旺盛；近年来，随着商业地产的快速发展，出现一大批实力型房地产开发商进驻，同时“自己开发，自持一部分用来办公”的现象；苏州写字楼入住率统计2012.12（%）苏州写字楼总体出租率在75%以上，有一定的市场空间；市场上高档写字楼入住率明显高于低档写字楼，且呈现供不应求的趋势；园区、新区的整体出租率在80-90%之间；老城区出租率在70-80%之间，存在较大的差距；数据来源：ColliersInternational统计资料本页附件：1.苏高新广场2.新地中心3.金河国际中心4.中润苏州中心5.环球1886.东方之门

7.苏州凤凰文化广场42项目位置体量去化速度标准层主力户型单价（万元/平方米）总价（万元）租金（元/平米）装修标准客户构成环球188园区苏惠路88号

1810117-8套/月，面积约1200平；2000160、250、3002.7-2.8432-840100-150公共部分精装投资和自用各占到70%和30%董事汇园区苏绣路89号555962套/月。面积约700平；1400350、7002.1700-2100暂无公共部分精装投资和自用各占到70%和30%苏州高新广场新区狮山路28号1061043套，面积约663平1750169-1752.2-2.4700-800100-120毛坯交付自购、投资各占到50%万融国际苏州市平江新城人民路3158号460002套/月，面积约400平；1391100-2171.6160-347暂无毛坯交付自购、投资各占到50%苏州凤凰文化广场工业园区的星海街与苏雅路的交汇处1586015套/月（挑高4.2米），面积约1800平；2000120-1302.1300暂无毛坯交付自用客户占到70%东方之门园区星港街199号4630009套，面积1125平；2400160-1803-6300-1000暂无4000投资客，占到70%-80%新地中心新区塔园路口1200001-2套/月，面积400平；1736110-2061.5－1.6165-33060-802000自购、投资各占到50%中润中心吴中区人民路南延宝带东路399号3600001套/月，面积约130平；170060-1301.7-2100-30030-601000自购、投资各占到50%苏州写字楼产品特征单盘月均去化速度约800平米，主力户型100-200平米，主力单价约1.5万-3万，主力总价约200-500万，单盘月去化800平米苏州高新广场租户——苏州常青藤教育咨询租赁物业基本情况：我们租的是大厦的10楼，面积300-500平米左右，免租期不是太清楚，大概3个月左右吧，我们隔壁是个贸易公司，这边前期说对进来的企业有资质要求，其实都可以谈的，很多都是一些贸易公司，培训机构什么的。租金承受：这边租金比较高，一个月100多，楼层高的会更加高，我们选择这里主要是形象好，因为我们学校收费比较高，定位的比较高端，所以有个很好的办公场所对我们招生也很有帮助，目前租金能够接受金河国际中心租户——10F英孚教育新区中心我们这边面积不大，大概有400平米左右，租金是1.7元/平米/天，租约是3年一签的，像我们做教育这块的，一般不会轻易变动地址的，因为方便学生寻找：我们租写字楼看重的因素，首先是成本不能不高，像苏州高新广场那边，一天租金要3、4块，我们肯定是不能接受的，第二是交通要方便，因为很多学生的家还是蛮远的，交通一定要好，第三就是要有一些餐饮配套。4344写字楼市场小结写字楼市场目前去化速度缓慢，物业升值空间不大，建议本项目适当控制写字楼体量，避免资金回笼缓慢困境数据来源：苏州2011年统计年鉴市场现状：苏州已经由发展阶段向成熟阶段过渡，出现多个高端甲级写字楼，但是由于第三产业发展较弱，对写字楼长久发展支撑较弱去化水平：在售项目月去化1到2套左右，单盘写字楼月去化面积800平米左右，多数项目处于滞销状态11223价格平台：主力户型100-200平米，主力单价约1.5万-3万，主力总价约200-500万3租金水平：高端写字楼租金水平在3-4元/平米/月，多数写字楼租金1-2元/平米/天，出租率水平较低4，苏州写字楼市场去化速度缓慢，整体市场不容乐观，高新区高端写字楼代表—苏州高新广场，目前走量及出租率均较差，由于高新区多数工厂均自带办公地点，且第三产业发展速度较缓，写字楼发展的经济支撑较差45不同物业市场分析——整体市场分析经营水平分析市场竞争分析市场机会小结商业公寓写字楼酒店46五星级酒店分布现状项目酒店已洽谈费尔蒙，因此本项目研究锁定五星级等高端酒店，主要集中在姑苏城区及工业园区，高新区目前为两家在经营区域酒店区域酒店姑苏城区苏州吴宫喜来登酒店工业园区苏州中茵皇冠假日酒店苏州玄妙索菲特酒店苏州金鸡湖大酒店苏州南林饭店苏州金鸡湖新罗酒店苏州万豪酒店苏州尼盛万丽酒店苏州雅都大酒店苏州洲际酒店太湖片区苏州宝岛花园酒店高新区苏州香格里拉酒店苏州东山宾馆苏州新城花园酒店信息来源：世联地产上海商业部市场调查47五星级酒店经营状况整体入住率水平较差，价格在500-800元之间，服务及配套是多数酒店的核心竞争力酒店名称经营指标核心竞争力

入住率均价房间数开业时间苏州香格里拉酒店45%5501142004年品牌酒店管理公司，以其高档次服务著称，配套完善且餐饮多元苏州新城花园酒店40-50%6805001997年优越的地理位置，周边的环境以及旅行资源，配套齐备且特色餐饮苏州吴宫喜来登酒店52%5704812009年2月完善的配套设施，紧邻闹市区，距文化名街平江路苏州玄妙索菲特酒店35%4203142006年优越的地理位置及齐全的商业配套苏州中茵皇冠假日酒店31-33%8003442009年较好的湖景山色、设备齐全的配套、较好的市场口碑及声誉苏州金鸡湖大酒店11.7-15%7001712006年有其独特的装饰风格，可以满足不同客人的需求、干湿分离的卫浴空间及丰富多样的餐饮苏州洲际酒店45-50.1%8004322010年品牌酒店管理公司管理经验，高档次服务及周边的商业设施配套苏州宝岛花园酒店5%以下6001142004年有太湖强势景观资源，多为度假人群，包括外地客群、政府机构、高管等信息来源：世联地产上海商业部市场调查48五星级酒店客户构成目前高档次星级酒店客户，以政府、企业接待为主，此类客群对酒店的硬件设施、服务水准及餐饮水平较为看重酒店名称客户分析客户关注点苏州香格里拉酒店外地客户较多，商务出差、政府会议客户，商务接待、政府接待客户硬件设施、餐饮水平、服务、景观苏州新城花园酒店新区企业客户角度，企业会议，商务出差，亲友聚会、休闲度假硬件环境、地段位置、设施服务苏州吴宫喜来登酒店外地客户较多，休闲度假、亲友聚会，企业会议硬件配套、地段位置、周边景色、设施服务等苏州玄妙索菲特酒店外地旅游客户较多，休闲度假、商务出差、亲友聚会地理位置、周景商业、服务管理、方便出行及购物苏州中茵皇冠假日酒店外地及外籍客户较多，休闲度假、企业会务、商务出差、亲友聚会外立面造型、湖景房景、地段位置、服务苏州金鸡湖新罗酒店外地商旅客户较多，休闲度假、自驾旅游、商务出差周边环境、花园式酒店、湖景房景、酒店花园苏州洲际酒店外地及外籍客户与旅游客户较多，休闲度假、企业会务、商务出差、亲友聚会、其他交通位置、设备好、效率高、苏州宝岛花园酒店外地旅行度假客户较多，休闲度假、企业会务、亲友聚会、商务出差环境、周边景区、服务、太湖农家菜信息来源：世联地产上海商业部市场调查本页附件链接：1.香格里拉酒店2.苏州新城花园酒店

3.苏州洲际酒店

4.苏州福朋喜来登酒店49五星级酒店市场小结苏州五星级酒店整体管理水平较高，多为国际知名酒店管理公司，消费客群多数为政府、企业为主，目前经营状况较好竞争分析：高新区五星级酒店为2家，入住率50%左右，价格在550-680元左右，经营状况一般；品牌水平：在运营五星级酒店品牌管理公司基本为国际一线知名品牌酒店管理公司，包括洲际、皇冠、香格里拉、索菲特、喜来登等；11223硬件水平：整体水平较高，包括大型宴会厅、高档餐厅、健身馆、SPA、美容美发等，部分还有高尔夫练习馆及射击馆等3客户构成：以政府、企业接待为主，此类客群对酒店的硬件设施、服务水准及餐饮水平较为看重；4，建议本项目打造五星级以上的酒店，引入高端酒店管理公司进行管理，另外配套高端特色餐饮、休闲配套及会议设施，在酒店运营方面，与政府、企业进行合作，建立长期协议，抢占政务商务，会议、接待市场指标酒店式公寓写字楼商业酒店价格（元/平）售价：1.3万-2.2万租金：1.8万以下售价：1.5万-3万租金：1-4元/平米/天租金：10元/平/天扣点：20%-30%房价：500-800元去化速度月均去化1700平米月均去化800平米出租率：90%以上入住率：50%左右投资回报率5%4%投资回收期：10年投资回收期：12年市场现状高端公寓供给较少销售难度大，高新区企业多数在厂内办公中高端集中商业为主，未来高端供应量较大入住率较高，多数为政府、企业客户竞争项目苏寓、御景苏州高新广场、金河国际中心天都广场、绿宝广场、阳光百货、春兰地块及金鹰百货香格里拉、新城花园总结1写字楼市场去化率及出租率较低，前景不容乐观，高端商业未来将面临激烈竞争，酒店式公寓及五星级酒店存在市场空间50信息来源：世联地产上海商业部市场调查指标商业酒店式公寓写字楼酒店区域层面的机会与风险机会：狮山路商圈为传统商业区，周边商业氛围较好，区域认知度较高；政府规划高新区商业中心核位于狮山路商圈，未来将建成多个超高层城市综合体，将极大提升片区影响力；风险：高新区人口规划有限，商业辐射力及影响力难以抗衡苏州中心区城区及工业园区商业分物业市场层面的机会与风险机会：未来地铁3号线将在本项目设置站点，商业可与地铁站无缝连接项目周边有多个小区，消费力人群有一定保障，另外多个涉外小区有大量外籍高管，为项目发展高端商业提供保障；消费者对一站式的集购物、休闲、娱乐于一体的复合商业需求旺盛；风险：不可分割销售，资金沉淀较大未来狮山路规划多个高端商业项目，竞争激烈；机会：高新区有大量外企，发展高端酒店式公寓有客群支撑；项目为超高层建筑，品质感强，有一定竞争力；市场高端酒店式公寓缺乏，目前供不应求风险：周边已有多家酒店式公寓，对项目客群存在分流；机会：项目区位较好，未来有较高升值预期，另外地标性建筑，对投资客有一定吸引力；风险：市场去化率不高，目前写字楼项目去化率较低，区域内苏轴高新广场基本滞销；入住率较低，大量空置单元存在，导致投资回报率不高；机会苏州五星级酒店市场年均入住率50%以上，经营较差；项目前期已经洽谈费尔蒙，且有一定水景资源；风险：香格里拉及新城花园五星级酒店将分流大部分高端政务客源；经营型物业，短期无法快速回现；回收周期在15年左右；机会与风险排序机会：销售型物业——酒店式公寓>写字楼经营型物业——商业>酒店；风险：销售型物业——写字楼>酒店式公寓经营型物业——酒店>商业；总结2写字楼去化较慢，酒店资金沉淀多且回收期长，建议适当控制两者体量，高端酒店式公寓项目较少且出租率较高，高端特色商业存在空间5152报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六开发方向4方向。项目不同物业的发展方向？不同客户来源构成？53项目整体发展策略54占据城市绝版地段，引领城市未来价值形象标杆——

树立城市地标，聚焦全城影响产品标杆——

引领地产升级，建立市场标准价值标杆——

聚合城市功能，实现全能生活项目核心价值点——地标建筑，汇聚全城眼球，代言中心形象55形象标杆引领区域产品升级，缔造品质标签56产品标杆顶级酒店、精品商业、高端酒店式公寓、5A甲级办公物业……汇聚综合体物业价值57价值标杆58人群聚集形象建立经营收入优质资产持有商业形象支撑产业集聚经营收入办公形象体现汇集商务人流优质资产项目标杆星级酒店现金流补缺形象支撑住宅功能补缺匹配人流聚集酒店式公寓商业、酒店式公寓形象需与综合体整体形象相匹配各物业在项目中承担的作用：苏州首席·情景式·高端购物公园引领城市高端商业升级的标杆示范MALLPARK精品商业59MallPark：客户定位IIIⅡ核心客户——客户群体：城市主流消费群体，中等以上收入的各类人群，主要为中产家庭，企业中层管理人员、个体户等；消费特征：消费讲求品质和时尚，比较注重消费环境及消费产品特色，对新事物接受度高；60携手费尔蒙，打造高新区首个超高层白金五星级酒店，成为高新区会客厅MALLPARK五星级酒店61五星级酒店：客户定位IIIII辅助客户：客户构成：商务、旅游客群：消费需求：住宿、餐饮、娱乐等核心竞争力：地标性建筑、品牌管理公司、完善配套设施、便利交通I核心客户：客户构成：苏州高新区的政府、企业客户，及各类宴会消费需求：商务会议、商务接待等核心竞争力：品牌酒店管理公司、完善配套、便利交通、专业化服务62引入品牌酒店管理公司，打造高新区首家高端酒店式公寓，管家式服务为精英阶层提供最优质的服务MALLPARK酒店式公寓63酒店式公寓：客户定位IIIIII64打造高新区首个地标型高端办公物业，体现生态、节能、健康理念MALLPARK甲级写字楼6566自用客客户构成：主要为高新区周边的企业，如贸易公司、教育咨询机构、银行等第三产业相关企业；购买需求：贸易、培训等小企业以300-500平米左右，银行等大企业以购买整层为主；写字楼潜在客户构成高端写字楼：客户定位67报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六经济测算5测算。结合项目规划要求，发展方向以及回现要求，对不同测算假设进行比较，寻求较优方案？6869序号项目建筑面积(㎡）用地规模（㎡）容积率用地规模（亩）1总建筑面积426503.047750.56.071.6

地上（计容总建筑面积）286503.047750.56.071.6

地下140000.047750.5——3各物业

可分割销售物业

酒店式公寓86503.0—

写字楼60000.0—

不可分割销售物业

商业总体量（含地上地下）115000.0

地上商业80000.0—

酒店60000.0—

地下商业35000.0

3地下车库105000.0

【项目指标】总建面42.65万平，计容建面28.65万平（其中公寓、写字楼可售物业14.65万平，商业、酒店不可分割销售物业14万平）705.1、

经济测算

方案1方案2方案371【销售计划】测算周期6年，2013年底开始土建工程，依次建设车库、商业、酒店式公寓、写字楼、五星级酒店，写字楼打造3万方可售配套20122013201420152016201720182019建设计划地下车库地下商业地上商业酒店式公寓甲级写字楼五星级酒店销售计划酒店式公寓甲级写字楼办公配套2014Q3——2016Q32016Q3——2018Q42013年第四季度开始进行基底建设，地下车库、商业先期动工，酒店式公寓、写字楼其次，酒店最后；基底建设半年后，地上酒店式公寓、商业及地下同步施工；酒店式公寓2014年Q3推售，销售周期约2年；办公配套2014Q3推出，1年售罄，办公物业2016年Q3推出，2018年Q4售罄；土建：2013Q4-2014Q3；安装与装修2016Q1土建：2014Q2-2015Q3；安装、装修2015Q3-2015Q4土建：2015Q4-2016Q3；安装、装修2016Q1-2016Q4土建：2016Q4—2017Q3；安装、装修：2017Q1-2018Q1土建：2014Q1-2014Q4；安装、装修2016Q1-2016Q22014Q3—2015Q2土建：2013Q4-2014Q3；安装与装修2016Q172序号项目名称计算程式合计金额（万元）一土地成本

57544.041地价款

55868.002契税（按3%计）

1676.04二前期工程及行政费

10840.881计委立项1元/M228.652规划技术服务费信息费1.2元/平米\档案管理2元/平米\技术服务费1.2元/平米\公告费0.5万/次126.563土地证工本费和土地复测费土地登记费2元/平米土地面积、土地复测0.5元/平米土地面积、工本费30元/户71.634规划方案设计经验值1800.005施工图设计经验值900.006人防设计费人防面积40元/M2191.007室外管网设计按1元/平米计算28.658基坑支护130-180元/平米4297.559城市市政公用基础设施配套费105元/平米;自营面积免缴）1223.2810可研项目报告上海世联地产60.0011工程监理暂按25元/平米716.2612材料检测检验试验费8元/m2229.2013散装水泥专项资金2元/平米（工程竣工可返还50％左右）57.3014产权证明书费(产权登记费)3元/平米85.9515面积测绘费商业测绘2.元/平米；住宅测绘1元/M2

住宅按照预售和竣工测绘两次85.9516消防审核验收检测＋验收，按1.5元/㎡计42.9817临水临电费预算,按100万元计100.0018气象局防雷验收费2元/平米57.3019渣土弃置费2元/平米57.3020网络服务费(信息费)1.8元/平米51.5721有线电视管网建设费15元/M2429.7522规划竣工验收估算,按100万元计100.0023临时设施费100.00序号项目名称计算程式合计金额（万元）三城市基础设施配套费80022920.24四建筑安装工程费

174336.471酒店式公寓

42386.472写字楼

17700.003商业（地上）

51700.004商业（地下）

4650.005酒店

35400.006地下车库2500.0022500.00五室外配套工程建设费(经验值）10001000六供水工程(元/平米）802292.02七供电工程（元/平方米）2005730.06八热力(元/m2）3506016.56九物业装修成本(元/平米）

81800.601.1酒店式公寓200017300.601.2甲级写字楼15004500.001.3商业252031500.001.4五星级酒店400024000.001.5车库5004500.00十不可预见费以支出部分二、三、四、五、六、

七、八之和为计算基数×2％6098.74十一管理费用三+八为计算基数×2％5122.74十二销售费用销售收入的2%14561.05十三财务费用

67600.0073【售价假设】项目销售物业售价、物业估值售价假设：酒店式公寓：2013年均价2.3万元/平米，年递增率10%，2014年开盘价2.53万/平米，总销售额23.4亿元；写字楼：2013年均价2万元/平米，年递增率10%，2016年开盘价2.6万/平米，总销售额9.2亿元；商业：为写字楼转换3万平米，2015年推售，价格根据市场参考，预估3万/平米物业估值假设：商业部分：按照市场比较法，预计2018年出售单价3.94亿元，在2018年整体销售,按9.5万平米出售，估值约37.41亿元；五星级酒店：根据项目周边酒店式公寓价格（2.2万/平米）测算，年递增率3%，2018整体出售，按6万体量估值约18.72亿元；【销售收入】销售总收入72.8亿，销售净收入64.4亿序号项目金额2014年2015年2016年2017年2018年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1销售收入（万元）728,052.6928163.2936430.8953236.8942993.7947749.6629843.5438299.2010942.6310854.244791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.08464340.581.1公寓式酒店销售收入（万元）204129.7814921.779947.8529843.5414921.7747749.6629843.5438299.2010942.637659.840.000.000.000.000.000.000.000.000.00

销售面积(平方米)865036488432512975648820761129751513843253028000000000

售价(元/平方米)

230002300023000.0023000.0023000.0023000.0025300.0025300.0025300.0025300.0027830.0027830.0027830.0027830.0030613.0030613.00

销售率（%）100%7.5%5.0%15.0%7.5%24.0%15.0%17.5%5.0%3.5%

1.2办公楼销售收入（万元）92,027.87

0.000.000.000.000.000.003194.404791.602036.434072.863733.464480.153733.464480.152464.0859041.30

销售面积(平方米)30000

0000

3000120018007651530127515301275153076518330

售价(元/平方米)

0.000.000.000.000.000.0026620.0026620.0026620.0026620.0029282.0029282.0029282.0029282.0032210.2032210.20

销售率（%）100%

0.00%0.00%0.00%0.00%6.00%10.00%4.00%6.00%2.55%5.10%4.25%5.10%4.25%5.10%2.55%61.10%1.3商业销售收入（万元）465,281.7913241.5226483.0423393.3528072.020.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00374091.86

销售面积(平方米)30000450090007500900000

售价(元/平方米)46899.9429425.6029425.603119131191

销售率（%）100%15.00%30.00%25.00%30.00%

1.4酒店销售收入（万元）31,207.42

31207.42

销售面积(平方米)60000

售价(元/平方米)31207.42

销售率（%）100%

2营业税及附加(5.55%)40,406.921563.062021.912954.652386.162650.111656.322125.61607.32602.41265.93113.02226.04207.21248.65207.21248.65136.7625770.903销售费用（2％）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.814土地增值税预增（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.815所得税预征（2%）14,561.05563.27728.621064.74859.88954.99596.87765.98218.85217.0895.8340.7381.4674.6789.6074.6789.6049.289286.816销售净收入643,962.6124,910.4332,223.1247,088.0338,028.0142,234.5726,396.6133,875.659,678.769,600.584,238.171,801.223,602.443,302.243,962.693,302.243,962.692,179.48410,709.2475购物中心项目说明

价格-1F（元/㎡）300001F（元/㎡)500002F（元/㎡)300003F（元/㎡)180004F（元/㎡)10800均价（元/㎡)27760物业面积(㎡)95000年递增率6%2013年销售均价46899.942018年商业销售价格（万元）3.942018年购物中心估值（亿元）37.41

五星级酒店项目说明价格2013年销售均价（元/㎡)22000物业面积(㎡)60000年递增率6%2018年酒店销售价格（万元）3.12递增6年至2018年（亿元）后的估值（总）18.72购物中心估值：五星级酒店估值：7677项目测算结果总投资38.76亿元销售收入82.29亿元元自有资金3.1亿元

基金融资15.5亿元

银行融资贷款3.5亿元

净现金流量33.5亿元财务成本6.76亿元内部投资收益率（不含财务成本）43%方案二、三78报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六79项目位置：苏州高新区长江路436号规模：地下1层及地上4层商业，总营业面积达14万㎡主力店：华润超市、绿宝百货、同济大酒店等租金情况：主要为租赁，前期少量出租，-1层月租金150元/㎡，首层320元/㎡，2层200元/㎡，3层150元/㎡，4层90元/㎡开业时间：2007年4月4F食尚美食阁、同济大酒店3F新华书店、美容美发美体、儿童百货、亲子园，美丽田园SPA、小吕宋童装、亲亲宝贝儿童百货、卡帝乐鳄鱼家纺，FIDIVI，仙合家纺2F主营各类服饰品牌专卖店，FOX、伦式SELECTED，LACHAPELLE等1F时尚精品服饰，主要是中高档品牌专卖店，如NAUTICA、NIKEGOLF、LEVI’S、THENORTHFACE、ADIDAS、VEROMODA、ONLY、SKAP等B1华润超市、食中天美食园、精品小百货、茶艺、医药等“我们现在由于整体运营的比较成功了，而且商家的营业状况很好，所以外部商家想进入购物中心要有一定的品牌知名度及档次的审查，等二期起来后我们再去进行商家的升级和改造工作，整个购物中心将真正做到中高端。”——绿宝广场招商主管典型商业项目1绿宝广场：苏州首家大型购物中心，档次中端，餐饮娱乐业态占30%以上，商家入住率100%，二期建成后商业体量约20万方返回80典型商业项目2美罗百货：高新区首个高端商场，汇集众多国内外一线品牌，商家入住率90%以上，商场采取扣点形式约18%到30%左右位置：高新区长江路211号美罗商城(近竹园路)规模：地下2层，地上4层，总体量约5.7万㎡主力店：GUCCI、爱马仕、BV、阿玛尼、Ferragamo、宝格丽主要业态：以服装、化妆品、珠宝等为主租金情况：以扣点形式为主，主要在18%-30%左右开业时间：2012年1月4F男装、男鞋、男包3F少淑女装、内衣、羊绒、儿童和餐饮2F成熟女装、女鞋、女包、饰品1F化妆品、精品服饰、黄金珠宝、名表B1运动、床用、小家电、家居礼品、滋补和超市B2停车场，2000多个“美罗百货定位很高端，这里平时客流量不是很大，但是周末或者节假日的时候人比较多，由于靠近地铁站来这里逛的人很多是其他区的人，一般客单价都可以达到2000块以上的，美罗百货里主要是扣点的形式，大概18%到30%左右，具体的要看老板怎么跟商场谈，当然不同位置扣点率也是不一样的”

——美罗百货某品牌服饰店长返回81典型商业项目3泉屋百货：苏州高新区的一家全日资百货商场，目前商家入住率90%左右，主要客群为日企工作人群，商铺扣点20%-30%左右项目位置：高新区长江路211号规模：地下2层及地上4层商业，总营业面积达约5万㎡主力店：优衣库、泉屋百货直营超市、美食汇、杰克琼斯、玛琦莉、美伊娜多等租金情况：采取扣点形式，根据品牌和位置不同，约20%-30%左右开业时间：2011年11月4F儿童用品、儿童服装、家居用品（店中店+生活用品直营店）3F少淑女装、内衣、男装、配饰（店中店）2F少女装、配饰（店中店）1F化妆品、女包、女鞋（店中店）B1食品超市（直营食品超市+店中店）B2停车场：2000多个“我们这个商场是去年开业的，大多数都是日本的品牌，当然也不排除其他品牌入驻，总体经营状况还可以，毕竟有地铁站，具体扣点要看品牌和楼层位置，大概在20%-30%之间”

——泉屋百货招商主管返回82典型商业项目4淮海路商业街：以经营日韩料理为主，月租金150-400元/平米，目前经营状况较好，在苏州日、韩籍人士中有较高知名度淮海路玉山路狮山路项目位置：高新区淮海路（狮山路与玉山路时间）规模：街长550米，以沿街1-3层店铺为主，总体量约5万平米，约200家店铺。租金情况：靠近狮山路附近月租金均价400元/平米，靠近玉山路附近租金约150元/平米，整体转让费在50-200万之间。发展背景：1992年淮海路商业街开始营业，至2010年，政府引入多家日韩主力店，将淮海路打造成日韩餐饮街，整体商业运营良好返回83典型公寓项目1新地中心苏寓：高新区唯一在售高端公寓，均价2.2万元/平米，两房租金约1.8万/月，主要出租给日籍高管，目前大户型滞销位置苏州高新区塔园路168号产品信息112平方米是一房，160-189的是三房。总共套数666个，一房180套，二房300多套，三房100多套销售情况目前还剩余100套，均为三房大户型出租情况目前出租率95%以上投资回报率5%—6%购买客户50%为高新区，30%为苏州，20%来自上海、浙江等其他地区出租客户90%以上为日籍高管，少数台湾人酒店物业世联雅园典型访谈纪要：新地中心苏寓

吴总客户对超高层公寓没有抗性，而且楼层越高越好卖，现在均价22000元/平方米，得房率75%左右；苏寓定位成为驻苏州的外籍人士的酒店，像我们专门提供日语管家服务，提供电子马桶盖，日式早餐等；目前在售为三房大户型，总价太高，销售速度太慢84典型公寓项目2罗雅酒店式公寓：房源数量较少仅33套，定位中高端，出租率100%，主要针对日籍企业中高管位置苏州高新区狮山路215号产品信息18层，33