房地产公司工程部管理制度

房地产公司工程部管理制度

一、管理职责

1、公司工程副总为公司工程管理第一责任人，向总经理

负责，工程部为管理实施部门，向工程副总及总工程师负责。

2、对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协

调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等

方面的关系，保证工程的顺利实施，由总工程师和工程部经理

对实施情况考核。二、工程建设项目人员配置及岗位职责：

1.工程部人员配置：总工程师（1名），工程部经理（1

名），土建工程师（2名），水电工程师（1名），安全员（1

名），资料员（1名）。

2.工程部各工作岗位职责：

总工程师岗位职责：

1、职务名称：总工程师

2、直接上级：工程总监（副总）、财务总监（副总）

3、直接下属：工程部全体员工

工作责任：

1、负责与参建各方的协调沟通。尤其是与施工方、监理

方的工作协调。

2、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算。

3、负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续,

合理

使用财力、物力，发挥经济效益。

4、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有

图纸及设计

技术变更通知。

5、负责审核、控制工程项目建设成本。

6、负责参与承建单位的选择和招、投标工作。

7、主持审批承建单位提出的组织设计、施工技术方案和

施工进度计划。

8、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工,

做好安全

生产，确保工程质量。

9、负责处理质量、安全事故。

10、负责督促整理合同文件和技术档案资料。

11、负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进

行工程竣工

初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。

12、负责督促竣工工程资料存档。

13、积极完成总经理、副总经理交待的临时性工作。

工程部经理岗位职责：

1、职务名称：工程部经理

2、直接上级：副总经理、总工程师

3、直接下属：土建工程师，水电工程师，安全员，资料

员

工作责任：1、贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项

规章制度，对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导

汇报工作情况。2、负责工程部的日常管理工作。

3、配合开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出

合理化建议。4、配合相关部门办理开发项目的相关手续(土

地、规划、建设等)。4、负责组织工程的招投标工作。

(1)对参与工程的承包方、监理单位进行考察、评价。

(2)组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。

(3)组织投标单位进行现场踏勘和答疑。

(4)组织评标和开标工作，确定中标的施工及监理单位。

(5)参与合同谈判及合同的签定。

(6)协助办理《工程施工许可证》。

5、负责项目管理。

(1)负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖

惩等方面的管理。

(2)负责项目施工现场的“三通一平”及工程规划放(验)

线工作。(3)项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确

下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况

进行监督检查和调整。(4)对项目施工准备、施工进度、质

量、施工安全、现场管理、投资控制及工程拨款进行审核、监

督检查。

(5)对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。

(6)负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

(7)负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术

的技术论证、审核。

(8)对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案

的初步审查意见审核。

(9)对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结

果进行确认。(10)组织竣工验收及移交。

(11)监督检查工程和项目文件资料的管理。

(12)负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部

门、单位进行沟通平衡。

6、负责工程监理的管理。

(1)对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

(2)根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查

和考核。(3)对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中

的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。

(4)负责监理费用控制与结算。

7、负责与设计单位协调

(1)参与设计单位的选择。

(2)参与设计方案的选择工作。

(3)组织工程技术人员进行图纸预审。

(4)委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性

问题和技术难题协调拟订解决办法。

(5)协调设计单位与相关单位之间的关系。

(6)对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

(7)对设计费用进行控制。

8、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

土建工程师岗位职责：

1、职务名称：土建工程师

2、直接上级：总工程师，工程部经理

工作职责：

1、熟悉图纸，参与图纸会审，做好会审记录，形成书面

图纸会审纪要。

2、协助项目经理，完成施工现场规划布置、三通一平、

规划定位放线等工作。

3、加强日常巡查，对施工过程的各主要工序进行检查，

对存在问题及时指出，当发生严重质量事故时，及时与监理和

设计部门联系，并参与对事故的处理意见，对处理过程进行跟

踪检查落实情况直至事故处理完成。

4、参与施工单位主要工序的技术交底，督促施工单位做

好质量管理工作。

5、加强现场监督，落实施工进度计划、安全质量目标，

以实际与计划进行比较。分析滞后原因，督促施工单位采取措

施解决，最后落实处理结果。

6、参与工程签证的现场核实，并签字确认。

7、参与监理单位组织的监理例会、进度质量协调会等。

8、检查现场施工材料，监督施工、监理单位对进场材料

进行取样、送检，做到未经检验的材料不进场，未实验合格的

材料不投入使用。9、以月为单位，将施工单位的形象进度、

质量、安全文明施工情况汇报给项目经理。

10、协调检测部门完成桩基、主体、空气检测等检验项目。

施工单位进行分部、分项验收时，组织质检站、设计、勘察、

监理等单位进行验收工作。

11、监督监理、施工单位按程序工作。（包括工作程序、

建设程序）12、分阶段收集各类施工资料，并进行归纳、整理

以备归档之用，必要时协助监理单位督促施工单位资料报送和

报检。

水电工程师岗位职责：

1、职务名称：水电工程师

2、直接上级：总工程师，工程部经理

工作职责：

1.、对分管的水电工程质量、安全负全面责任，正确处理

进度与质量、安全的关系，管理好项目的均衡施工和工序：充

分考虑水电季节性施工措施，在施工质量、安全、工期三要素

上严格按设计图纸、国家规范、验收标准、操作规程和施工组

织设计进行施工、管理、验收。控制月、周计划，在确保工程

质量、安全符合规定的前提下，合理安排工序和科学组织协调,

使之与项目进度总计划相结合。2、负责水电施工过程中重要

部位及隐蔽工程的检查验收：确保水电路的走向安全、实用，

有保护措施，设计要合理；确保所有电线必须穿管，施工要规

范；确保水电材料的产品，材料要合格；确保各水电施工工艺

到位，符合施工规范，验收要严谨。水电安装施工中对关键部

位暴露出的矛盾，尽量避免因设计考虑不周，造成电器配管与

水暖、消防、通风、煤气等管道相碰的问题，协调统一，指导

施工。严格按照规范和设计图施工，认真执行工序交接检制度,

上道工序不合格不得转入下道工序施工，做好各种施工试验和

隐蔽验收工作。3、检查水电施工工艺流程的执行情况：给排

水管路安装工艺。强弱电系统施工的技术，电气开关、插座的

安装定位，吊平顶内的线路排放，灯具的安装等，均要求满足

电工艺流程。

4、负责收集水电施工过程的各种原始记录并及时交资料

员存档：将水电材料进行分类保管，做好书面原始记录，规范、

真实、准确和适时反映工程质量状况。所有具有保存价值的文

字材料、技术资料交资料室存档。

5、监督合同的执行情况：监督施工过程中，是否满足设

计方案要求；施工项目是否与设计方案一致；工艺做法及主要

材料品牌、规格是否采用等合同条款的执行情况。严格控制质

量、进度，确保水电安装工程的价款及工程量符合合同要求。

6、发现施工中的质量、进度、安全问题及时向工程部负

责人或公司反映，不得拖延、隐瞒或擅自处理：对施工用电线

路应经常进行检查；配电箱、开关箱、电气机械设备、生活照

明线路架设和灯具等装置应按要求设置，发现问题及时整改。

负责施工是否符合质量规范、是否满足进度要求、是否存在安

全隐患，严格遵照合同条款监督执行，当影响计划工期时，应

及时向项目经理作出书面报告，并进行监控，真实反映施工中

存在的问题，不瞒报、漏报、虚报。

7、隐蔽工程及设计变更的签证，要本着施工规范、合同

要求、相关文件及双方的权益，公平、公正、公开的签字：在

原有的合同基础上，就变更的工程项目进行详细地说明，根据

工程签证类别，对工程签证范围、内容、工作程序、审批权限、

时间要求等方面严格执行现场签证管理制度。

8、负责协调各专业的衔接及外协单位、配套部门的施工

穿插。并协助景观、配套工程师负责景观、配套工程的质量、

进度及资金控制管理工作：负责水电安装工程与土建工程、装

饰工程等施工相互协调、密切配合。尤其加强水电暖通安装与

土建施工的配合，按要求埋设水电线管，不得随意凿墙打洞。

协助景观、配套工程施工符合质量规范、满足进度要求，达到

对资金的有效控制。

9、负责对施工单位临时用水用电设备的检查、监督及收

费：负责在自来水部分、电灯部分、动力部分的临时水电使用

范围内，对管线布置施工用水；施工生产用水、现场用水、消

防用水等临时用水量计算及实施施工现场临时用电计划，根据

施工机械表，计算用电量。合理扣除施工单位用水用电费用。

10、管理收集水、电隐蔽工程资料的签字，及时交资料员

存档：收集水电工程中涉及水路走向、预留进出水口、开槽埋

线、强弱电等隐蔽工程资料，进行分类管理，交资料室存档。

11.项目临水、临电及正式用电、用水的管理，项目开工

前的临电、临水布置，为各进场施工单位提供水电接口，与开

发部配合进行正式用电、用水施工，对各施工单位的用水用电

情况抽查，避免出现，偷电偷水的现象，制定现场临水、临电

的管理规定

资料员岗位职责

1、职务名称：资料员

2、直接上级：总工程师，工程部经理

工作职责：

1.负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、

归档、

管理工作。

2.收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪

要等

资料并归档。

3负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档：负责

工程备案管理，实现对竣工验收相关指标（包括质量资料审查

记录、单位工程综合验收记录）作备案处理。

4.监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、

及时，与工程进度同步：对施工单位形成的管理资料、技术资

料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施

工资料的真实性、完整性、有效性。

5.按时向公司档案室移交：在工程竣工后，负责将文件资

料、工程资料立卷移交公司。

6.负责向市城建档案馆的档案移交工作：提请城建档案馆

对列入城建档案馆接收范围的工程档案进行预验收，取得《建

设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交

城建档案馆。

7.指导工程技术人员对施工技术资料（包括设备进场开箱

资料）的保管：。

8负责对施工部位、产值完成情况的汇总、申报，按月编

制施工统计报表：在平时统计资料基础上，编制整个项目当月

进度统计报表和其他信息统计资料。编报的统计报表要按现场

实际完成情况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。

9.负责与项目有关的各类合同的档案管理：负责对签订完

成的合同进行收编归档，并开列编制目录。作好借阅登记，不

得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案卷上随意划线、

抽拆。

10.负责向销售策划提供工程主要形象进度信息：向各专

业工程师了解工程进度、随时关注工程进展情况，为销售策划

提供确实、可靠的工程信息。

11.协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经

理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好

与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

12.负责工程项目的后勤保障工作：负责做好文件收发、

归档工作。负责部门成员考勤管理和日常行政管理等经费报销

工作。负责对竣工工程档案整理、归档、保管、便于有关部门

查阅调用。负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，

对工程盖章登记，并留存备案。

三、工程管理制度

（一）工程施工合同管理制度

1工程施工合同（以下简称合同）管理的领导责任人是公

司法定代表人。合同管理职责分属各职能部门。合同的制定主

管部门是总经理办公室，配合部门为工程部、财务部，综合部

对合同进行档案管理。

2公司对合同风险条款的限定

2」合同造价受控于开发项目投资预算，且不应高于项目

投资预算；合同应明确影响双方结算价款风险范围，明确合同

价款调整的条件；非固定价合同应至少固定分项工程承包单价

（包含材料），明确相应计量方式，对无法用施工图纸控制工

程量的分项工程应固定分项工程承包总价。合同应包括明确的

合同价（或单价）清单。

2.2合同技术要求、质量控制标准等必须与国家现行标准、

规范、工程设计施工图及项目施工组织总设计要求相一致，且

受控于开发项目施工组织总设计；工程发包合同应有工程质量

保证书作为合同附件。

2.3合同工期必须受控于开发项目施工组织总设计工期，

并不得超于开发项目施工组织总设计中该工程计划工期。进度

必须与投资控制结合起来，并在合同中重点体现，必须有工程

进度控制技术文件作为合同附件。

2.4合同中应约定甲方供应材料、设备的品种、总数量及

分期供应数量和相应供应日期。对于承包方自购的主要材料，

合同中应在设计书或协议书中按国家相关规范明确材料质量标

准。

2.5合同付款要求

2.5.1付款总比例应低于扣除质量保修金及合同约定垫付

款额度之后的比例。其中非固定总价合同付款总比例应适当低

于固定总价合同的付款总比例。

252所有合同原则上均不考虑支付预付款；可以约定预

付款的条件是：①履约合同另一方提供履约保证金或履约保函,

且保证金额高于预付款金额；②经公司董事长或总经理批准的。

2.5.3所有单项或单位工程承包合同原则上均约定过程付

款采用按进度计量方式付款，且累计进度付款不得超出总付款

比例。进度计量方式必须将进度、质量结合起来，并在合同中

重点约定。

2.6质量保修期限不得低于国家规定期限，保修金比例不

得低于国家规定额度。

3合同必须在施工队伍进场前签定，最迟不迟于施工队伍

进场前五日。

4合同内容应详细、明了、完整，注意合同语言及行业语

言的规范，尽量避免用语上的歧义；应就商务、技术、质量、

进度、安全等明确双方的风险范围，避免对方无风险合同。

5合同管理包含：合同制定管理、合同执行管理和合同档

案管理。

合同制定管理

1合同由项目公司经理牵头组织制定，报公司总经理、董

事长批准。

2公司对合同制定阶段实行公开评审制度。合同评审由工

程部、财务部、监理公司等部门的造价、工程管理、设计、材

料管理、财务、工程监理等专业人员参加。专业要求较高的可

邀请专家参加评审。因加强管理需要的特殊合同评审可适当扩

大评审人员组成范围。

3合同起草

合同由施工投标中标方或公司工程部根据中标通知、招标

文件及投标书起草。

4公开招标或不定向议标工程合同评审

洽谈前的合同（草）为合同评审的对象，主要是就合同

（草）内容与招标文件、投标书（及承诺附件）进行一致性对

照，找出差异并分析合同风险，由评审人注明差异产生的原因、

潜在风险及应考虑的合同处理措施等。

5定向议标工程合同评审

原则上按招标或不定向议标合同评审程序执行。

6合同洽谈

合同（草）经评审后，由项目公司经理、总工程师、工程

部经理组成合同洽谈班子，根据评审内容与施工拟承包方洽谈

合同。

7合同的确立

洽谈确认后的合同经公司总经理批准后，形成正式合同，

由项目公司法定代表人在合同上署名后加盖项目公司法人章，

标志着合同的正式确立。

合同执行管理

合同签定后，工程部经理牵头，组织核算部、工程部、财

务部等职能部及职能责任人进行合同学习，熟悉合同条款内容,

统一合同解释口径，分析合同执行潜在风险，加强合同风险管

理。

1合同风险评估管理

公司对合同风险分类分部门管理：工程部承担工程质量、

进度风险管理，经济部、工程部承担工程成本风险管理，财务

部、经济部承担付款风险管理。合同签定后，经济部首先组织

合同风险评估，把风险按承担对象进行分类，分清开发商、施

工承包商承担风险范围，必要时可确定我公司应对潜在风险的

措施，并形成纪要。不属于开发商承担的风险，合同执行过程

中一旦出现，不得对施工承包商办理经济或工期补偿手续（索

赔）。

2合同的解释

2」公司内部的合同解释

合同执行过程中，公司内部员工对合同条款理解有异议的,

可口头或书面询问工程部，工程部对有异议合同条款作出书面

解释并经项目公司经理核实、公司总经理批准后，作为合同条

款的内部最终解释，相关员工必须按合同的最终解释执行。

2.2履约双方的合同解释

公司对合同条款的最终解释执行起来与合同履约另一方

（施工承包方）的解释有分歧的，经双方协商一致，工程部书

面报经公司领导同意并签署后，可对合同相关条款进行书面解

释，书面解释为合同的有机组成。但合同的解释条款不得违背

达成合同时的初衷（见合同洽谈记录及招投标书），不得对合

同内容进行实质性修改。

3合同的补充

因客观原因（如扩大施工承包范围）造成合同不能满足执

行需要的，由相关风险管理责任部门书面提出，并报项目公司

经理、总经理批准后，工程部组织合同双方对合同进行必要的

补充。补充的合同条款只应对产生补充合同条款的客观事实具

有法律约束力，不得对原可执行的合同条件具有约束力（见合

同洽谈纪要）。办理合同补充的程序及职责范围可参照合同制

定。

4合同索赔与反索赔

4.1合同索赔与反索赔由公司负责合同实施风险管理职责

的部门根据公司的职责界定进行管理。

4.2工程部在遇到合同履约另一方向我公司进行合同索赔

时（办理工程签证），应及时知会经济部，理清事件的性质，

严格区分是否属开发商合同风险范围：属于对方正常合同风险

的，不予办理。

4.3合同执行过程中，因对方违约对我公司造成经济、质

量、工期等损失的，工程部应及时知会相关职能部门一起进行

合同反索赔，追偿我方损失，避免事实上的无风险合同。

5合同付款

5.1合同签定后，公司严格按照合同约定方式付款。

5.2公司原则不允许超越合同约定付款比例付款，但在无

实际付款风险的情况下，经公司主管领导特批后，可适当提高

合同付款比例。

5.3付款办理方式

工程付款的依据是经项目公司经理等各级责任人确认、工

程部填写的工程付款确认单，填写工程付款确认单的依据是根

据合同计量要求核实的工作量计量清单。工程竣（完）工结算

造价为财务最终付款依据。工程部协助办理付款手续。

合同档案管理

公司对合同进行分类、分档管理。合同签定后，工程部保

留副本一套，余由综合部进行归档管理。综合部应核对合同份

数，建立收、发文登记，正本存档，副本（或复印件）分发财

务、工程、工程监理等职能部门或配合单位；有须借阅的，建

立借阅登记。合同评审记录及合同洽谈纪要由经济部保管。

（二）工程材料、设备管理

1、严把材料进场验收关。对施工单位采购的钢筋、水泥、

砂、石子、砖.电气材料、装饰材料等，要抽样检查产品的质

量与出场合格证、对于不符合设计或标准要求的材料及设备，

要责成施工单位退货、调换或重新采购。

2、严把材料使用安装关。抽验钢筋、水泥等施工材料能

否满足施工质量要求，督查施工单位严格按施工技术规程、规

范进行施工；对于电气、装饰等材料，督查施工单位严格按照

设计和有关规程、规范要求进行施工安装。

3、对于电梯、通风、消防等关键设备，要按照我公司有

关规定组织监理人员验收。

（三）工程进度和计划管理

1、依据施工图设计和有关规范要求，及时审查批准施工

单位提交的施工组织设计（或施工方案）和工程进度计划方案。

由施工单位每月起草工程的月进度计划报甲方一份和监理一份,

同时审查施工单位的月进度计划是否与目标责任书中的进度相

符，如不一致时退回重新调整。

2、检查监督施工单位是否按确认的进度计划组织施工，

若工程实际进度与经确认的进度计划不符，要责令施工单位提

出改进措施，赶回施工工期。如连续两个月实际进度比计划进

度滞后时，扣除当月进度款的5%—10%0工程竣工实际进度

比计划进度滞后时每拖延一天扣总价的2%0o

3、认真核定施工单位每月所报工程进度款是否与工程形

象同步，同时审核施工单位所报的现场签证及变更。

4、如遇设计变更、工程量增减或其它可能延误施工工期

的情况，要及时通知施工单位，以免造成重大损失和延误工期。

（四）工程质量和安全管理

1、审核监理单位的质量检查体系和施工单位的质量俣证

体系是否健全，设备和人员能否满足施工要求。对监理单位和

施工单位质量体系不健全的，要责令其定期整改，直到满足施

工要求为止。

2、在不影响施工正常进行的情况下，随时检查检验施工

单位是否认真按照标准、规范和设计图纸要求以及监理工程师

发出的指令进行施工。对于工程质量达不到约定标准的部分，

要责成施工单位拆除和重新施工，直到符合约定标准。

3、监督检查施工质量的内容主要有：

(1)施工单位质量检测人员及设备是否到位，质量自检

系统是否完备。

(2)监理单位旁站监理是否到位。

(3)各道工序的施工质量是否符合标准、规范和设计要

求。(4)施工过程中现场取样(建设单位必须在场)

(5)及时处理质量缺陷，避免出现重大质量事故。

(6)进行分部工程和隐蔽工程的中间质量检验。

(7)及时督促消防、人防、节能等专项验收。

(8)组织竣工验收。

4、监督施工单位遵守工程建设安全生产有关规定，严格

按安全标准组织施工。检查施工单位施工过程中的各项安全防

护措施，消除安全事故隐患。

5、随时检查施工单位是否按照太原市绿色文明工地施工。

6、严格执行标准、规范，认真负责，公平、公正开展质

量监督和安全监督管理工作。在处理工程质量问题和安全事故

中，对被监督方要一视同仁，不偏袒、不刁难，秉公办事。

（五）工程资料管理

1、在工程管理和施工过程中，对监理单位和施工单位提

交的报告要按约定时间做出书面答复。

2、随时抽查监理单位、施工单位的施工原始资料和与工

程有关的其它资料。

3、按合同要求，责成监理单位提交监理工作月报及监理

业务范围内的专项报告;责成施工单位提交施工组织设计、施

工方案、工程进度和工程量报告以及其它有关方案或报告。

4、及时做好建设单位自身工程资料的收集、整编工作，

要使整编资料真实准确的反映出施工进度完成情况，以及施工

管理过程中发生的关键问题和处理结果。

5、监督监理单位和施工单位按照诚实信用的原则，真实

准确地做好施工过程记录和有关报告。决不允许有隐瞒事实真

相、出具假报告等违规违法事情的发生。

（六）施工图管理制度

1目的

施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为

正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣

工结算打下基础。

2施工图纸管理内容：

2」接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。

2.2完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑

图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装

等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、

室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。

2.3施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装

16套。

3施工图纸的管理程序：

3.1图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类,

并按用途进行分类、编号、登记。

3.2图纸的分发。

3.2.1项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、

设计审查各一套。

3.2.2公司存档2套，总工1套，工程部、核算部各1套。

3.2.3工地现场2套。

3.2.4施工单位4套（为其保留4套作为绘制竣工图使

用），监理公司1套。

325分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。

3.3图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。

3.4图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及

时收回、登记，并加盖作废章。

4竣工图纸的管理细则：

4.1工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工

单位负责绘制。

4.2一般少量的局部变更可在原图上更改。

4.3对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大

样图或部分更改图。

4.4对改动较大的部分要重新绘制。

4.5竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。

4.6监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。

（七）工地例会制度

1目的

完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资

控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、

施工

单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际

存在

的问题。

2工程例会的组织

2.1工程例会为定期会议，每次例会时间由各项目部自定。

2.2工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。

2.3工程例会参加人员包括项目公司经理、驻项目公司各

专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。

2.4项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重

大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。

2.5会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。

2.6会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪

要》，并于会后第二天发给与会人员。

2.7与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需

签收。

2.8监理单位每月要出一份《监理月报》发至各与会单位，

项目公司应及时将《监理月报》传递到济南公司，供公司领导

审阅。

2.9项目公司人员应将每一份《监理月报》、《例会纪要》

登记、备案。

3工程例会会议程序

3.1施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度

的安排进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、

材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进

度、安排进行说明。

3.2项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的

问题进行答复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、

进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出

监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。项目经理对各

施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协

调。

3.3其他与会人员进行会议发言。

3.4例会主持人对会议进行总结。并对各与会人员提出的

主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建设概况进行总结，

并对下周监理工作做出具体部署。

3.5每月最后一个例会，除以上会议内容以外，要求施工

单位将本月的计划与实际完成进行对比，查找原因，落实责任,

并将下月工程建设的安排列入该会议的议程。

4工程例会落实

4.1工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面

总结，对在建工程具有指导意义。

4.2监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应

把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各工种、

各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各

种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题

的解决情况做出汇报。

4.3总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工

程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的

结论处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇

报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。

(A)施工现场临时水电使用管理规定

1目的

施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工正常

进行，工程竣工决算水电费的计量有着非常重要的意义。

2适用范围

本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场内所有的施

工单位的临时用水、用电及水电设施的使用、管理、计量。

3规定的内容

3.1项目公司及开发部应将工地所在地的市政配套手续办

妥，技术资料搜集齐全。

3.2工程技术人员根据工地所在地的市政配套现状资料并

参考各施工单位报审的施工组织计划书中所提出的临时水电需

求总量，计算出本项目的临时水、电的总负荷（包括水表的型

号、数量、排水管道的直径等；变压器的容量、电压等），形

成书面资料报项目公司经理批准，并配合项目公司市政人员作

好临时水、电的接入工作。

3.3如果情况允许，应该将施工用临时水电的接入与工程

完工后的正式用水、电同时考虑，以避免二次浪费。

3.4临时水、电接入后应根据工地现场实际情况，配合监

理工程师绘制整个工地的临时水、电分配图。

3.5各施工单位之间出现水、电需求矛盾时，应督促监理

工程师进行协调，并优先考虑工程人员生活、安全的需要、及

重点工程的正常进行。

3.6在施工单位进入、撤出工地现场时，相关工程技术人

员组织监理单位、施工单位相关人员对施工用水表的表号、数

字、型号及电表的型号、表号、数字、互感器的倍数等参数记

录并三方签字认可，项目公司设立专门档校，工地有专人负责。

3.7工地临时水电负责人员，应根据工程所在地的实际情

况定期检查各施工单位的临时水电使用情况，将水表、电表的

数字记录三方签字认可后转交到项目公司财务人员。

3.8各施工单位在各自施工场地内的临时水电使用、管理

在监理单位、开发单位的监督下进行，并对其安全性负全部责

任。

3.9各施工单位变更水表、电表时及变更使用位置时，应

报监理单位、开发单位批准后方能进行。

3.10临时水电的使用应遵守当地行业部门的内部规定。

（九）分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度

1目的

对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经

过验收后的工程质量达到规范及设计要求。

2适用范围

适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。

3职责范围

项目公司负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、

技术资料的验收。

4管理控制程序

4.1隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委

托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监

控记录。对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分,

项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，

处理符合要求后，再进行验收。隐蔽工程中的重要部位整改时

应摄影（拍照）备查。

4.2对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理

工程师按照施工规范验收。其他项目进行不定期抽检，对抽检

不合格项作出处理意见及抽检记录。

4.3竣工验收

4.3.1工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员

进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。

4.3.2项目公司经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2

日内通知监理公司组织验收。

4.3.3监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单

位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关

规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知

单》，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进行复

检。

4.3.4项目公司经理负责审查《竣工工程质量等级核验

表》。

4.3.5监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格

后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。

4.3.6对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量

问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改

报告，直至通过竣工验收。

（十）工程交接验收管理制度

1目的

为使工程质量、使用功能符合开发要求，方便物业管理，

减少与业主之间的纠纷，明确开发单位与施工单位之间的责任

及物业与开发单位之间的管理界限，特制定此制度。

2适用范围

公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。

3内容

3.1交接验收的依据

3.1.1工程发包合同；

3.1.2施工图纸、设计变更、竣工验收资料；

3.1.3国家现行施工规范；

3.1.4质量监督站的验收意见；

3.1.5委托物业管理合同；

3.1.6销售合同、业主入住手册；

3.1.7国家有关其他规定。

3.2交接验收的组织

3.2.1在质量监督站最后一次整改报告批复后。

322由项目公司经理组织、安排。

3.2.3参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、

物业公司、监理单位、施工单位相关人员。

324项目公司指定专人进行记录，完成后请相关责任人

在原始记录上签字，并于三天内将整理记录发于各参与单位。

3.3交接验收的程序

3.3.1开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标

准是否符合要求。

3.3.2工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。

333物业公司的验收重点除工程质量外，更要着重于检

修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。

334按照专业分组进行验收，一般划分为土建（含建筑、

结构、装饰等）、设备（含给排水、采暖、通风、空调等）、

电气（含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等）。

3.3.5每天（或每单位工程）验收完毕后，各组进行分组

整理交给记录人员统一汇总。

3.3.6属于施工单位质量问题的，要求监理公司针对汇总

情况下达整改通知，限期完成。

337属于开发单位自行安排的项目，项目公司经理应要

求工程部、经济部督促完善。

338各方整改完毕后，经验收通过后由项目公司经理签

字，交由物业公司管理。

（H■■一）工程施工控制程序

1目的

通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行，保证工

程建设的进度和质量目标的顺利实现。

2适用范围

适用于所有项目的单位、分部、分项工程各施工阶段的控

制管理。

3内容

3」项目公司经理负责项目实施进度计划的总控制，并负

责施工过程的总体协调及重大变更的下发实施，负责审批监理

公司提交的项目监理实施细则或项目监理规划。

3.2各专业技术人员做到熟悉图纸，参与图纸审学、技术

交底，负责现场协调，巡视工地，监视测量监理公司的工作情

况，保存有关记录，作好技术资料管理、移交工作。

4控制程序

4.1工程施工准备阶段的工作

4.1.1工程部审查监理单位的监理大纲、监理规划及监理

实施细则。

4.1.2监理公司在开工前审核施工单位提供的施工组织设

计，并由监理工程师签署审核意见后转交到项目公司审核，项

目公司审核的重点：

4.1.2.1施工计划安排是否符合要求；

4.1.2.2施工部署、施工方法是否切实可行；

4.1.2.3施工平面布置的合理性；

4.124质量管理组织措施是否能够保证质量目标的实现；

4.1.2.5冬雨季施工措施是否能够保证工程的顺利进行；

4.1.2.6对工程安全方面的薄弱环节所采取的措施是否能够

满足施工安全目标的实现；

4.127工程成品保护措施是否满足验收要求。

4.1.3由工程部组织开发部、经济部、、施工单位、设计

单位、监理单位进行图纸会审和技术交底，执行《图纸审学制

度》、《施工图纸设计交底制度》。

4.1.4由项目公司组织现场技术人员进行施工现场的有关

准备工作，向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资

料，并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位，并现场

交验。

4.1.5项目公司组织现场技术人员、监理单位、施工单位

召开开工会议。会议对开工前的各项准备工作进行检查，确定

施工联络方式，创造良好的施工环境。

4.2工程施工进度控制

4.2.1工程部与监理单位审核施工单位的工程总进度计划、

分项工程工期安排是否符合总工期控制目标、施工总平面图是

否存在影响工程进度和现场文明、安全施工的因素，对审核中

发现的问题由监理单位督促施工单位进行整改。

4.2.2项目公司组织监理单位审核施工单位的材料设备的

采购计划与施工进度计划的同步性，对不能满足要求的计划进

行修正。

4.2.3由工程部组织监理单位对施工单位的劳动力进场情

况、施工机械配置情况、周转性工具材料的进场情况进行监督

检查，确保满足施工进度计划的需要。

4.3工程施工质量控制

4.3.1工程部组织监理单位监督检查施工单位严格按设计

图纸施工，并符合国家规范、标准；对重要分项工程要督促施

工单位制订切实可行的施工方案，并监督实施。

4.3.2工程部监视测量监理公司及施工单位，确保使用经

检验合格的材料、构件及设备。

4.3.3工程部督促监理单位做好施工中的质量检查，并与

监理单位一起检查施工单位对质量问题的处理情况。发生质量

事故时，由监理单位组织进行调查处理。

4.3.4工程部组织施工管理人员进行现场巡视，及时处理

施工中存在的质量问题，并做好记录。

4.3.5在每周的工程例会上，由监理单位对工程施工质量

情况进行总结，提出存在的问题，研究制订措施，并监督实施。

436工程部对工程施工过程中的设计变更，执行公司规

定。

4.3.7工程部督促施工、监理单位及时报送有关工程建设

的各种文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的收集、整

理、移交等工作。

4.3.8对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点

控制，加强监督检查的力度，采取有效的措施，对各个环节实

施连续的监控。

4.4工程施工投资控制

4.5工程施工安全控制

4.5.1项目公司组织工程部监督监理单位检查施工单位是

否建立、健全与现场安全文明施工有关的规章制度。

4.5.2监理单位组织施工单位每周进行一次工地安全检查。

记录检查中发现的问题，并以监理通知的形式下发施工单位，

责令限期整改。

453项目公司组织对发生的安全事故，进行调查处理。

4.6工程验收控制

4.6.1工程部依据《分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理

制度》的规定，监督监理单位、施工单位进行分项、分部、单

位工程及竣工验收工作，未经验收，施工单位不得进入下一道

工序施工。

462工程部组织设计、监理、施工单位及时到质检部门

办理阶段性验收和工程竣工验收。

5记录

5」施工组织方案审查记录

（十二）工程变更控制程序

1目的

是工程日常管理中一项重要的工作，是通过遵循规定的控

制原则和执行既定的工作流程，将项目总投资和单位成本控制

在工程预算或工程合同造价的目标范围内，使项目利润最大化。

2内容

2.1建设单位、设计单位、施工单位和监理单位都可以提

出工程变更。

2.2工程变更包括：

2.2.1设计变更。

2.2.2工程量变更。

223有关技术标准、规范、技术文件的变更。

224施工时间的变更。

225施工工艺或施工次序的变更。

226合同条件的变更。

3原则

3.1尽量减少的原则。各部门技术人员要充分做好工程前

期工作和施工前准备工作，把工程变更降至最低限度。

3.2严格控制的原则。要严格控制设计变更审批权限，健

全设计变更的审批程序，防止任意提高设计标准，改变工程规

模，增加工程投资费用。

4工程变更的管理范围划分

2.1设计变更、技术文件变更、施工工艺变更由工程部负

责，经济部配合完成；

2.2工程量变更、合同条件变更、施工时间变更由经济部

负责，工程部配合完成；

2.3一般性的变更由项目公司经理作最后审批；

2.4对项目投资、工期影响较大的工程变更报请公司总经

理、董事长批准。

5工程变更的程序

5.1工程变更根据提出单位的不同审批程序略有不同。

5.2施工单位提出的工程变更。

521施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。

522监理单位召集相关监理工程师根据施工合同、现场

实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，同意的出具

书面意见一并交给建设单位，不同意的出具书面意见后返回施

工单位。

523各部门根据管理范围不同，出具各自书面意见，提

交项目公司经理进行汇总审批。

5.2.4项目公司经理同意的在征求设计单位同意后由相关

部门下发变更意见书；不同意的由相关部门出具意见返回监理

单位。

5.3建设单位提出的工程变更

5.3.1建设单位提出工程变更后（设计单位同意后），连

同变更说明书一并下发给监理单位、施工单位。

532监理单位、施工单位如有意见需在规定的时间内反

馈给建设单位。

5.4监理单位提出的工程变更在经建设单位及设计单位同

意后可下发执行。

5.5设计单位提出的工程变更转交给建设单位后，由建设

单位组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确

责任，后下发给施工单位执行。

（十三）工程监理管理程序

1目的

做好工程监理公司的管理工作，保证工程质量，缩短建设

周期，提高投资效益。

2监理公司的选择

2.1工程部组织确定监理单位，签定“建设工程委托监理合

同”，明确工程监理的任务，施工阶段监理单位依据合同规定

按时进驻施工现场。

2.2监理单位应具备的资质条件

2.2.1投标单位必须具备相应的资质；

2.2.2类似于该工程的阶段监理经验或全过程监理经验；

2.2.3具备与该工程所包括的设计、土建、安装、装修全

部工作内容相适应的实际工作能力，全面进行“三控”（进度控

制、质量控制、投资控制）、“两管理”（合同管理、信息管

理）、“一协调”（业主与实施方以及实施方之间）和安全文明

施工；

2.2.4具有进行工程建设项目现代化管理的能力；

2.2.5具有完成该工程类似的工程项目招标、评标的经验,

以及具有编制招标文件，制定或审核标底的能力；建设项目现

代化管理的能力；

226具有编写符合规程、规范的竣工资料的能力。

2.3对监理单位的要求

2.3.1监理单位应能独立完成该工程项目所委托的全部监

理工作，不得转让或分包；

232提交该项工程的监理大纲和监理规划；

2.3.3参加该项目总监成员和其它监理工程师的资质要求

和人才网络要求；

2.3.4从事监理工作的人员组成应能满足该项工程的全部

专业要求，监理单位需提交随工程进度监理人员上岗直方图和

监理机构设置框图；

2.3.5报送为该项工程监理任务所必需的设备清单（其中

注明自身能提供的部分）；

2.3.6提供准备用于本项工程监理工作的各种主要监理表

格，向业主的报表格式，监理单位进行管理的监理记录和资料

管理表格等；

2.3.7提交实施该项目工程报价和计算依据。

3施工阶段监理工作的主要内容

3.1协助业主编写开工报告；

3.2协助业主确认施工单位选择的分包单位；

3.3审查施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案和

施工进度计划，提出改进意见;

3.4审查施工单位提出的材料和设备清单及其所列的规格

和标准；

3.5督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和工程技

术标准；

3.6协调业主与施工方之间的争议；

3.7检查工程使用的材料、构件和设备的质量，检查安全

防护措施；

3.8检查工程进度和施工质量，验收分部分项工程，签署

工程付款凭证；

3.9整理合同文件和技术档案资料；

3.10按业主要求在现场实施IS09000质量计划并配备相

应的人员；

3.11组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提

出竣工验收报告；

3.12组织召开工程例会。

4建立监理公司档案

4」依法签定的监理委托合同；

4.2各种工作会议记录；

4.3监理工作的各种表格：

4.3.1向承包商发出的表格；

4.3.2向业主的报表；

4.3.3监理记录；

434监理月报；

4.3.5往来的文件和函电。

4.4业主的各项批复。

5对监理的考核

5.1管理水平；

5.2总监素质；

5.3监理工程师的素质；

5.4上岗情况；

5.5监理组织机构的完善；

5.6监理手段。

6监理效果的评价

6.1成绩：

6.1.1设计图纸的审查；

6.1.2深入现场及时发现并解决问题;

6.1.3向业主提出合理化建议；

6.1.4帮助承包商解决疑难问题。

6.2由于监理失职造成的失误。

6.3业主对监理的评价。

6.4承包商对监理的评价。

（十四）工程招标管理规定

1公司采用工程招标的方式确定工程施工承包队伍。

2公司工程招标的方式有公开招标、不定向议标、定向议

标。单项工程发包、重要单位工程发包原则上均采用公开招标

的方式进行；有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采

用不定向议标或定向议标。

定向议标的工程发包范围：

2.1工程造价在10万元内的非关键工程。

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