房地产融资创新模式及相关税务处理

当前，我国房地产企业融资难、融资渠道不畅，亟待寻求一种以商业银行为主、多种融资渠道相结合的多元化融资方式。房地产是一种高资产的产业，需要大量的资金储备，其庞大的资金链条是影响其生存的重要因素。随着国家宏观调控和融资“去杠杆化”的出现与发展，房地产企业的融资变得更加困难。本文从行业政策和金融政策等方面探讨房地产企业融资的适宜模式，并针对目前我国房地产融资现状存在的问题，从外部融资环境和融资管理等方面进行探讨，对融资创新中出现的一系列税务问题提供有效的解决方案，希望通过构建多层次、可持续性的房地产融资系统，促进房地产企业融资的健康发展。一、我国房地产企业融资发展的现状房地产是一种资本密集的投资，所以在进行投资之前，必须对整个项目进行全面的财务计划，以保证资金链的安全性。融资模式主要分为股权融资和债务融资两种。企业可以灵活地利用这两种模式，实现协同发展，构建多元化的融资系统。伴随着2018年资管新规的出台，对房地产项目的融资更加严格，而政府的政策控制与融资“去杠杆化”使得融资渠道和资金来源受到一定程度的制约，使得融资成本和风险增加[1]。房地产项目从土地购置、建设、销售、经营等方面都需要大量的资金，形成的是长期的闭环，因此，目前，房地产企业仍然面临着诸多问题与挑战。(一)融资成本较高股权融资成本以分享开发项目收益为主，不存在固定费用。其他的融资方式都是以非标为主，资本成本都处在高位，一般都是超过10%的年化。以低资本成本为优势的银行开发贷款，除非是全国规模较大的房地产企业，或者是当地国有企业的龙头企业，否则中小企业的融资成本不会比基准利率低50%，也就是7%以上[2]。金融管制的加强，使房地产企业的融资渠道受到限制，资金来源减少，融资成本上升，在融资利率水平上加大了房地产企业融资的难度。(二)融资风险较大面对金融市场的政策调整，一般都会采取与房地产相关的信贷规模相匹配的方法。由于土地出让资金来源于自有资金，预售资金回款存在不确定性，使得房地产企业对资金的依赖程度很高，并且项目的回款周期往往比较长，周转时间也比较短。如果“去杠杆”的金融政策和防范措施进一步提高，仅凭自身的资本力量应对金融机构的政策变动将加大项目公司资金链断裂的风险[3]。(三)融资渠道不畅当前，房地产企业的融资主要是银行和非标融资，股权类受到较为严重的限制，IPO基本被叫停，上市公司的增发规模大幅下降；《备案4号》的颁布，使得在热门城市进行明股实债转让的房地产私募股权基金很难注册备案；对资金补流的限制，导致房企无法申报短融、超短融等债券；以商品房为主体的债券发行困难；目前我国的私募股权投资基金制度建设还处于起步阶段[4]。所以我国房地产企业的融资渠道目前还不够健全，有待解决。(四)经济与税务风险外部经济形势与税务环境对房地产企业的融资构成了潜在的风险。如果外部宏观调控政策放松，对房地产企业的需求不大，企业就会有良好的发展动力，并随着经济的发展而快速发展；相反，如果宏观调控政策收紧，房地产企业将会承受更大的资金压力。加之目前我国的税务政策已经发生了很大的变化，且自身对股息、利息等的抵税要求也不尽相同，例如，股息不能在税前扣除，利息费用可以。这类税务政策的出台，直接造成了房地产企业发行债券融资与IPO融资成本差异巨大，从而给房地产公司带来了巨大的税务风险[5]。二、当前我国房地产公司的主要融资模式在中国城市化的发展中，房地产企业是国民经济的主导产业，是一种高综合、高相关性的资金密集型产业，其经济运行的过程需要大量的资金，因此，融资对于房地产企业来说尤为重要。在当前的经济形势下，房地产行业的融资渠道相对单一、投融资金融创新相对滞后，不仅制约了房地产企业的发展，还造成了房地产市场风险的过分集中[6]。(一)银行贷款目前，银行贷款是我国最主要的融资渠道，也是首选的融资途径。房地产企业的主要融资渠道就是银行贷款。从某种意义上讲，银行贷款是我国房地产企业的生命线以及经营活动中的一个重要环节。房地产企业不管是项目建设、招投标、竣工决算、内部管理、企业经营，都需要资本的支持，其中最重要的就是银行的贷款。根据2016年的有关数据显示，我国企业，特别是资本密集的房地产企业，在资本结构中，银行贷款占到了30%以上，有的甚至达到了50%[7]。因此，在我国房地产企业中，银行借贷是最重要的融资渠道。(二)信托融资信托融资是当前我国房地产企业的一种间接型融资手段。它的主体是金融机构，是由专门的信托公司来运营，并通过信贷委托来获取资金。在当今市场经济条件下，信托融资是一种“后起之秀”。与银行贷款等传统的融资模式相比，信托融资更快捷、更方便，正在被越来越多的企业所采用。信托融资的主要形式有三种：第一种是贷款类，资金的融资来源信托计划的发行与运营；第二种是受益权转移信托，以资产收入进行交易，以达到融资目的；第三种是股权类，指以高溢价方式进行融资，其目标是上市公司。(三)IPO上市融资上市融资可以为企业提供多种融资途径，同时也可以为企业赢得良好的社会信誉。同时，上市融资可以有效地减少企业的融资成本，减少财务风险。然而，受限于我国当前的资本市场环境，企业在上市的时候，由于审批等方面的要求比较苛刻，而且三年一次的上市周期较长，使得许多企业，特别是房地产企业不具备上市资格。所以目前大部分的房地产企业还不能采用这个方法进行融资[7]。(四)发行债券与其他融资方式相比，发行债券在资本市场上进行的是一种直接融资方法。这种方法可以在短时间内迅速筹集到资本，其筹资规模通常比股票融资要高。并且，其安全性和流动性都相对较好。从当前的资本市场情况来看，发行上市公司债券是一种行之有效的对外融资手段。但是我国房地产企业在这方面的应用还不够成熟，起步比较晚，存在许多不完善的地方。(五)非标融资非标融资主要包含了信托、券商资管、保险资管等特殊的理财方式。它的运作模式是由信托公司或私募基金成立专门的基金，对住宅、商业等标的进行投资，并在市场上推广专项计划，筹集年金、养老金、保险资金，以及通过银行销售来筹集个人资金。在基金性质的分类及收益率要求上，现阶段以棚改、商业、租赁房为主，年金、养老金、银行代销基金以住房为主[8]。(六)合作开发房地产企业通常按个别项目成立独立开发公司，以达到财务核算、融资运作、税务清算等最优管理。房地产企业按照各自的优势和互补原则，采取股份合作，共同发展，共同承担风险，实现共赢。通过联合开发，可以提高项目的操盘能力，减轻个别开发商的融资压力；通过吸收小股东的股权结构，可以减少合并企业的资产负债率，从而使企业的财务报表更加完善。三、房地产融资创新模式分析以及相关税务处理如何通过多种渠道、多方位的融资，以满足房地产企业的资金需求，使房地产业能够可持续、健康发展，成为目前亟待解决的问题，这就要求企业在融资创新道路上要有一个开阔的视野。(一)加强融资创新多元化渠道拓展“多元化”融资渠道是当前我国房地产企业亟待解决的问题。对房地产企业来说，要从标的资产和投向资金的角度进行重组，利用好信托、债券、资产证券化、银行贷款等金融工具，优化融资结构。从政策上看，要把重点放在房地产领域，注重金融创新和拓宽融资渠道的发展，要培育新的金融工具，为企业的融资活动创造有利的金融政策环境。因此，企业也要不断加强自身抵御风险的能力，促进房地产企业的长期稳步发展。(二)做好融资预测，理性融资在新项目投融资规划中，要从市场投放、项目盈利、融资可行性、项目运营风险等几个角度对项目进行可行性论证；在进行投资决策时，要选择适当的融资计划；在融资实施过程中，要根据企业的资金需要、金融机构的资金供应状况出发，对全年的融资规模和季度的提款进行严格的控制。通过建立基金预算制度，每月对各种收支进行分类，有效地控制当前的资金缺口，同时保证资金的合理供应，防止资金的闲置[9]。房地产企业若不能正确、合理地预测其所需要的资金，即便是在适当适时融资的情况下，也有可能发生资金过剩或资金短缺的现象。企业不是产生了巨额的闲置资本，就是存在着巨大的融资风险，因此，企业不仅要加强融资创新的多元化渠道，还要对自己的资金需求和规模进行科学的预测，并根据发展的需要，进行合理的融资。(三)建立并完善融资风险预警体系当前，我国房地产企业在融资风险预测方面存在着较大的不足。实际上，许多企业更多地把注意力集中在追求利润、开发和施工上，而忽视了对融资风险的预警，当资金链面临危机时，往往是“被动挨打”。如何防范和控制金融风险，并对其进行有效的风险预警，是当前房地产企业亟待解决的问题。因此，我国的房地产企业应该根据现有的财务和经营数据，运用各种数据模型，并结合金融分析等方法，对融资风险进行预测和预防。在构建金融风险预警体系时，要注意以下几个方面：第一，要根据企业自身的特征、行业特点，参照宏观调控等有关内容，制定相应的风险预警指标，并在此基础上，区分房地产企业目前的风险状况、风险大小。第二，对目前的风险因子进行定量化分析，以便进行对比和评估。第三，通过对影响融资风险的因素进行分析，并“对症下药”，以形成有效的风险防范策略和思路。第四，根据企业的经营决策等相关内容，对企业的风险偏好进行判断，并据此制定融资风险预警等级。(四)相关税务处理通过对房地产融资情况的分析，尽管可以避免征收部分税务，但是对于土地增值税、企业所得税、契税等方面的税收问题，是不能回避的；如果采用经营租赁模式，则无需缴纳这些税种，但对于出租人而言，每年的房产税、企业所得税等应及时缴纳；如果采用资产分配，则不会产生销售不动产的土地增值税和契税，但是必须根据独立的交易原则进行税务的清算，而且有可能在税前扣除折旧费用。对于采用企业改制的方法而言，尽管需要进行产权变更，但是在产权转让中不需要缴纳税款，并且可以按税前扣除已计提的折旧费用，这样既能减少房产税，又能实现企业的融资目的[10]。另外，要根据企业的实际情况，结合企业战略、财务数据、未来发展规划等因素，综合运用多种融资