XXXX-GC-08设备操作与维保指引

PAGEPAGE1XXXX有限公司编号：XXXX-GC-08版本：1.0生效日期：管控体系文件设备操作与维保指引发放编号：编制：审核：批准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注设备操作与维保指引编号：XXXX-GC-08版本：1.0生效日期：PAGE3适用范围规范项目各设备系统的操作、运行与维保管理，确保其正常、安全运行。目的适用于公司各项目工程设备系统的日常管理。术语和定义无职责权限物业服务中心工程组：负责各设备系统的操作、监控、记录及日常维修保养。管理规定（仅供参考）5.1 电梯系统运行与保养指引 25.2 变配电系统操作与维保指引 85.3 给排水系统操作与维保指引 125.4 空调机组日常维保指引 165.5 热水系统操作与维保指引 175.6 消防系统日常维保指引 205.7 门禁对讲系统操作与维保指引 235.8 闭路监控系统维保指引 255.9 背景音乐系统维保指引 265.10 车辆道闸系统维保指引 275.11 防雷接地系统维保指引 28设备操作与日常维保指引编号：XXXX-GC-08版本：1.0生效日期：电梯系统运行与保养指引电梯安全与机房管理序号项目管理规定1安全管理规定电梯操作人员必须持证上岗，无证人员禁止操作。维保电梯公司按国家相关规定每月对电梯进行两次全面检查与保养，发现安全隐患，立即组织整改。经检测不合格未取得《年检合格证》的电梯严禁投入使用。2机房管理规定机房及通道内不得住人、堆放杂物。机房内照明设施完好，灭火器、松闸扳手、盘车手轮等齐全、完好。毗邻屋顶水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房内通风降温设施良好、工作正常。机房门应完好并上锁，未经工程主管许可，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。各种警示牌应清晰并挂于显眼处。电梯维护保养序号保养部位保养项目保养要求频次准备工作工具准备：警示牌、电笔、常规工具、油类。了解电梯近期的运行情况，出通知保养开始。设置安全警示牌，确认轿厢内无乘客。电梯厅，轿厢基站锁梯开关，消防盒开关功能正常。消防盒完好2次/月门探测装置功能正常，清洁灰尘和脏物2次/月关门力限制器，强迫关门功能正常2次/月报警装置，警铃功能正常 2次/月通迅系统与监控中心、机房配合进行，功能正常2次/月轿厢照明灯管与灯架完好2次/月所有轿内操纵箱开关开关功能正常2次/月超满载测试功能正常1次/月应急照明电梯断电检查，功能正常2次/月轿厢外观整洁无损伤，检查并记录2次/月轿门嵌条完整，不拖地2次/月逐层检查厅外层显和方向指示灯楼层与方向显示正常，无缺笔画，清洁灰尘脏物2次/月厅外召唤功能正常，灵敏，面板无松动2次/月到站钟功能正常2次/月轿厢层和方向指示灯楼层与方向显示正常，无缺笔画，清洁灰尘脏物2次/月轿内指令按钮功能正常，灵敏2次/月平层精确度轿厢地坎不低或高于厅门地坎，高度差≤±7mm2次/月厅，轿门垂直度垂直偏差≤1/1000门缝上下一致2次/月开关门运行无撞击声和其它异声2次/月厅门外观整洁无损伤，检查并记录2次/月机房机组抱闸检查动作灵活，制动时闸瓦均匀紧密贴合在制动轮工作面上，松闸时两侧闸瓦同步离开：抱闸各项尺寸符合技术规范。检查闸瓦磨损情况，确定是否必要更换及时更换2次/年电机轴承和轴承架轴承检查轴承润滑状况，清理溢出的油污2次/月电机轴承和轴承架轴承添加或更换润滑油脂2次/月电动机，齿轮箱润滑检查检查油位和泄漏情况2次/月电动机，齿轮箱润滑油定期更换润滑油1次/年润滑抱闸枢轴清理油污，加油润滑2次/月曳引轮。导向轮检查轮槽磨损情况2次/月机组接线检查和紧固接线端子2次/月松闸板手和盘车装置应放置在规定的位置2次/月曳引钢丝绳曳引钢丝绳检查钢丝绳锲入曳引轮槽的情况，观察地面铁屑，反馈异常情况2次/月曳引钢丝绳清洁清洁钢丝绳油污2次/月曳引钢丝绳绳头无松股，断股，并帽牢固，有开口销及环型连接钢丝绳2次/月曳引钢丝绳井道段检查井道段曳引钢丝绳的表面磨损，断股，锈蚀情况，必要时用专用润滑剂润滑2次/月限速器限速器运转平稳，检查钢丝绳锲入限速器轮槽的情况，观察地面粉屑，反馈异常情况。开关动作可靠2次/月限速器轮轴润滑润滑轮轴2次/月检查铅封完好2次/月限速器钢丝绳检查限速器钢丝绳的表面磨损情况2次/月控制柜相序继电器检查错相，断相2次/月机房检修盒动作正常2次/月保险丝保险丝容量符合持术要求，边接无松动2次/月三角形/星形连接端子随机检查3-5个螺丝的紧固，如有松动的全部紧固一遍2次/月电梯运行次数读取运行次数计数器并记录电梯运行次数2次/月接触器，继电器随机检查5-10个螺丝的紧固，如有松动的全部紧固一遍2次/月印板清洁拆卸印板并清洁，注意人体不要接触金属2次/月清洁清洁机组清洁机组2次/月清洁控制柜控制柜，电阻器等表面清洁2次/月清洁限速器清洁限速器2次/月清洁所有风扇清洁所有机组，控制柜风扇2次/月机房清洁机房环境清洁2次/月其它机房温度温度适宜，空调开启井道井道顶部井道上限位和下极位检查井道限位开关和限位开关的位置。测试开关的动作和功能2次/月轿顶顶安全开关测试所有轿顶安全开关的动作和功能，包括：检修盒急停开关，门机急停开关2次/月安全钳开关开关动作可靠1次/月轿顶护拦轿顶护拦稳固，无螺栓松动，无焊缝松脱1次/月轿顶检修照明有照明，照明插头，插座完好1次/月井道中部轿顶，对重曳引钢丝绳绳头无松股，断股，并帽牢固，有开口销及环型连接钢丝绳2次/月轿厢，对重绳头弹簧检查轿顶曳引绳绳头弹簧是压死2次/月轿厢，对重的滑动/滚轮导靴检查滑动导靴或滚轮导靴的磨损，检查滚轮导靴轴承操音，必要时更换导靴的靴衬，轴承和滚轮2次/月轿顶，对重反绳轮检查轮槽磨损情况，检查挡绳装置2次/月轿顶，对重反绳轮润滑清理油污，添加润滑油脂2次/月油杯检查油杯内的油量，加油或换油2次/月钢丝绳松紧度检查钢丝绳松紧一致2次/月直梁夹板螺丝无松动2次/月井道底部井道下限位和下极限检查井道限位开关和极限开关的位置，测试开关的动作和功能2次/月轿顶，轿顶接线盒，风机清洁1次/月检修运行井道光电感应装置，磁开关清洁感应表面，检查井道内光，电感应装置，磁性开关的安装位置尺寸，接线可靠。2次/月随行电缆无波浪扭曲2次/月井道照明、线路完好，线路无松动、无绝缘损伤2次/月特殊项目导轨支架在井道顶部，中部，底部分别随机检查2-4个支架螺栓是否紧固。如有松动要全部紧固一遍。2次/月安全钳清洁，检查安全钳，铅封完好2次/月安全钳测试动作可靠紧固，如有松动要全部紧固一遍1次/季门系统厅轿门悬挂装置检查门挂轮和上坎，清洁和润滑，必要时更换滚轮2次/月门触点清洁门触点2次/月门机装置清洁调整门机装置2次/月轿门微动开关检查轿门微动开关的安装位置和动作2次/月门机磁鼓检查门机磁鼓的调整2次/月门机链条或皮带检查门机皮带张紧度和磨损情况，必要时调整或更换，以符合技术规范2次/月厅门的螺丝螺母检查所有厅门轿门螺丝螺母的紧固2次/月轿门的螺丝螺母检查所有厅门轿门螺丝螺母的紧固2次/月门刀门球的配合检查门刀门球的配合尺寸2次/月厅门的自复装置检查重锤橡皮或关门弹簧磨损情况，必要时更换2次/月厅门门锁所有门锁动作可靠，符合技术规范，2次/月厅门门板检查厅门门板是否变形2次/月厅轿门地坎清洁厅轿门地坎，检查磨损和变形情况，必要时清理地坎。检查和更换门滑块1次/月厅轿门连杆机构清洁润滑油所有厅轿门连杆机构1次/月底坑底坑急停开关动作可靠1次/月底坑照明完好1次/月补偿绳张紧装置检查开关和挡杆间的尺寸，检查开关动作是否灵敏有效1次/月限速器钢丝绳张紧装置检查限速器钢丝绳延伸，开关动作尺寸符合技术要求1次/月补偿绳张紧度松紧一致1次/月补偿链检查轿底，对重底补偿链的保险钢丝绳是否连接牢固。补偿链距地面大于100毫米。导向装置完好1次/月曳引钢丝绳延伸对重与缓冲的间距符合要求250—400mm1次/月液压缓冲器开关检查开关动作是否灵敏有效1次/月液压缓冲器油量检查有无渗油、缺油，缺油应补充1次/月轿底平衡块检查螺丝是否紧固1次/月随行电缆轿底悬挂装置可靠固定1次/月底坑安全门开关动作可靠1次/月清洁安全门钳锲块清洁安全门钳锲块1次/月清洁底坑底坑清洁干操1次/月收尾工作检视工具抹布等清洁工具，确保没有遗失在机房或井道某处，造成隐患及时完成恢复正常运行恢复电梯的正常运行及时完成移走警示牌移走警示牌及时完成填写机房记事表和保养记录单按照规范填写保养记录单及时完成沟通通报保养已完成，告知管理方应该注意或采取措施的事项变配电系统操作与维保指引变配电系统安全运行与机房管理序号项目管理规定1安全管理规定设备操作人员必须持国家劳动部门或供电部门颁发的特殊工种操作许可证，熟悉本供配电系统设备的性能、操作及维护管理。设备操作人员对供配电房的安全运行、监视、维护和消防等安全措施负有责任，严格按有关安全规定作业。在配电室的电气设备上的作业必须严格按照操作规程进行操作。在供配电房全部停电的电气设备及其他用电回路上的工作，必须先完成停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌和装设遮栏等安全技术措施，执行时应有监护人在场监护。在任何电气设备上的作业，除特殊许可外，禁止带电作业。供配电房的电气设备熔断器容量要与设备和线路容量相适应，不得擅自加大熔断器的容量。电气设备的金属外壳，防火门等必须有可靠的接地或接零，不得拆除接地线。所有供配电设备的防护遮拦，通行过道必须有明显的标示牌。供配电房的专用安全防护用品，不得另作他用，并定期检测其安全性能。供配电房必须配有专用干式灭火器材，并保持长期性有效。供配电房消防设施进行定位、定点管理、定期检查，不得随意乱拿乱放，保持整齐、卫生。2配电房管理规定非工作人员，未经许可禁止进入供配电房。工作人员进入供配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。供配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，严禁吸烟。供配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。注意堵塞洞孔，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。3日常运行管理规定设备操作人员严格按照配电房运行操作规程进行检查操作。按照维护保养规程的要求，做好定期检查保养工作。观察分析运行中的各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急拉闸并及时报告主管。检查维修工具、绝缘工具是否损伤，能否达到安全使用要求，定期保养，安全标志牌是否齐全。工程主管按照供配电系统维护保养规程的要求，对低压配电设备进行维护保养，对中修、大修计划，上报工程部审批，对接近使用寿命的设备进行报废申报处理及设备台帐的整理。有目的、有计划地对配电房所需材料进行申购、验收。对运行人员提供技术指导及检查监督。工程部分管领导审核申购、中修、大修、报废及验收方案，监督上述工作的执行情况。变配电系统操作规程序号项目操作步骤操作说明1高压停电拉下低压室母排后出线空气开关拉下所有低压母线排后所有空气开关，拉下时动作迅速，一手打到底，同时面部侧向一边。2关闭变压器的冷却风扇控制器为防止突然来时电流充击，关闭冷却风扇微电脑控制器。3关闭电容补偿器为防止在接触到母排时电容放电造成触电，手动退出已投电容，关闭电容补偿器总闸。4关闭“智能型万能式断路器”并将其退出在断路器正上方找到红色“分闸”按钮，按下，断路器失压跳闸，低压部分失电，为了保障在低压部分施工安全，在断路器中抽出手柄，放到插口，逆时针摇动，“断路器”将慢慢退出，脱离与变压器低压侧连接。5按下高压“分闸”按钮，断开高压进线柜在高压带电状态时，找到红色“分闸”按钮，按下按钮，高压柜内真空开关（VS）失压跳闸，实现停高压操作。在高压无电状态时，或是电动机构已失效时，操作人员带上高压绝缘手套，用特制的高压操作杆手动向下扳真空开关（IS），使真空开关到彻底分断状态。实现停高压操作。67分开“隔离”开关为防止在进行变压器维修工作时，真空电动或机械开关（VS）误动作突然来高压电，操作人员带上高压绝缘手套，用特制的高压操作杆手动向下扳隔离开关（IS），使隔离开关到彻底分断状态。1高压送电确认变压器低压部分分闸在确认低压末端所有空气开关全部断开，（因缺电，低压配电屏里的“智能型万能式断路器”失压已分闸。2合上“隔离”开关带上高压绝缘手套，用特制的高压操作杆手动用力向上（因隔离开关合闸时机械机构保护）扳隔离开关（IS），使隔离开关到接通状态。3合上高压电总闸在高压带电状态时，找到绿色“合闸”按钮，按下按钮，高压柜内真空开关（VS）得电合闸，实现送高压电操作。在高压无电状态时，或是电动机构已失效时，操作人员带上高压绝缘手套，用特制的高压操作杆手动用力（因真空开关分闸时机械机构保护）向上扳真空开关（IS），使真空开关在接通状态。实现送高压电操作。4合上“智能型万能式断路器”并将其退出在变压器通电五分后，在断路器中抽出手柄，放到插口，顺时针摇动，“断路器”将慢慢缩进，在听到扣上声音后接通与变压器低压侧连接。在配电屏按下“合闸”按钮，断路器接通变压器低压。逐个合上末端用电总空气开关。5给变压冷却风扇送电在完成以上工作后，合上变压器冷却风扇的开关。6合闸电容器合上所有的低压端空气开关后，再合上电容补偿器的总闸。变配电系统维护保养序号项目保养内容保养标准日常巡检项目配电房卫生、通风、照明无异味、灰尘、杂物，通风良好配电箱（柜）内各路指示灯、仪表、电容器、电流、电压及开关位置确保运行无异常各路开关、母排、接地、接零及管线无过热、异响、掉闸、松动、脱落、氧化，接地、接零可靠电缆（槽）沟无积水、杂物房屋渗漏正常无水渍抽检楼层1-2个配电箱无发热、无异味异响，接地、接零可靠配电房内清洁墙面地面干净，设备表面无油污、粉尘年度保养项目配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活接触器触点良好，无烧蚀，声音正常继电器普通及时间继电器延时准确，接线触点完好按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮熔断器底座牢固，接触良好电容器无膨胀或高温渗油现象：对接线及油渍渗出的电容器进行更换，用500V摇对电容器对地测量和电容外壳对地电阻，更换出现膨胀现象或高温渗油的电容器互感器接线柱牢靠，无发热电度表、仪表指示、计量精确，接线完好开关接触良好，开断正常，无发热楼层配电室墙面地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘三相计量器及电流表维护计量校验精确

给排水系统操作与维保指引给排水系统运行与机房管理序号项目管理规定1日常运行管理规定工程技术人员负责给排水设备运行的操作，做好《二次加压设备运行记录表》。每班巡查水泵房不少于2次，对给排水设备（设施）进行检查，并在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压，倾听有无异响，并记录于《水泵房巡查记录表》内。按照给排水设备（设施）维护保养要求进行维护保养并填写《_____水泵_____保养记录表》。工程主管负责给排水设备（设施）的综合管理。包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，项目部权限范围内的外委修理联系工作，每年12月制定下一年度中修、大修计划，对维修保养提供技术指导及检查监督。因维修加压设备等原因需停水时，应由客户服务中心及时通知各住户，并解释清楚停水原因。项目部主任对给排水设备的维护保养和检修记录进行抽检，审核中修、大修计划、报废及验收方案，并监督上述工作的执行情况。4水泵房管理规定非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。定期打扫水泵房卫生，清洁水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁，钥匙由工程组统一保管，其他管理员不得私自配钥匙。5排污泵管理规定排污泵控制箱上转换开关SA，无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。每月应手动点动操作一次，检验其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。给排水系统操作规程序号项目作业程序操作规程一、给水设备操作1手动控制手动控制只有手动操作时，给水泵才启动。2检查进水阀及压力表、出水闸阀确保给水阀门在开启状态，水压达到市政压力，防止因水泵起动市政管网无水，造成水泵机械密封过热磨损烧坏。防止泵出水时水无法排出造管内压力过大，因而使水泵电流过载。3打开控制柜，合上总电源使主线路和控制线路通电，合闸前请检查控制柜内各个线头有无铁质搭住，确保无短路现象。4手动起动在控制柜面板找到电源旋转开关（启动/停止）两档，旋到“启动”位置，在控制柜面板找到有运行方式选择的的旋转开关（自动/手动）两档，选择到“手动”位置，按下绿色工频“起动按钮”不管管网有无水，水泵都会运行，（如需尽快补足管网水压，可同时按下数个工频“起动按钮”实现给水设备的手动启动操作。5停止水泵运行水压到达设定压力时，按下相对应红色工频“停止按钮”水泵立即停止运行，水泵运行时密彻观察液晶显示器水压和水泵后机械水压表，严禁超出设定压力运行，避免管网爆裂，严禁无水压运行，会造成水泵机械密封过热磨损烧坏。（出现异常情况，可按下红色“急停”按钮，切断二次控制回路电源）1自动控制自动控制当传感器感应水位足够时，水泵自行启动。2检查出水闸阀防止因水泵起动时而水无法排出造管内压力过大，因而使水泵电流过载。3打开控制柜，合上电源总闸使主线路和控制线路通电。4选择旋转开关至“自动”在控制柜面板找到电源旋转开关（启动/停止）两档，旋到“启动”位置，在控制柜面板找到有运行方式选择的的旋转开关（自动/手动）两档，选择到“自动”位置，水位足够触动电位器时，水泵会自动运行，（如管网水压低，控制柜会发出工频起动多台水泵指令，管网水压达到设定压力后，工频泵指令停止，水泵停止后缓慢运行补压。水泵停止在控制柜面板找到电源旋转开关（启动/停止）两档，旋到“停止”位置，水泵会自动运行。当因水压低或无水时不能触动到电位器时，控制柜发出停止指令，水泵停止运行。二、排水设备操作1手动控制手动控制只有手动操作时，排水泵才启动。2检查出水闸阀防止因水泵起动时而水无法排出造管内压力过大，使电流过载。3打开控制柜，合上电源总闸使主线路和控制线路通电。4选择旋转开关至“手动”在电源控制柜面板的电源旋转开关选择“开”位置，同时再把手动和自动控制开关旋至“手动”位置，按下绿色“起动按钮”不管水位如何，水泵都会运行，实现排水泵的手动启动操作。5停止水泵当水位准备低于排水泵进水口时，为防止因缺水造成水泵干抽，从而损坏排水泵的机械密封，按下红色“停止按钮”水泵停止运行。1自动控制自动控制在水位上升到指定位置，排水泵自行启动。2检查出水闸阀防止因水泵起动时而水无法排出造管内压力过大，因而使水泵电流过载。3打开控制柜，合上电源总闸使主线路和控制线路通电。4选择旋转开关至“自动”在电源控制柜面板的选择“开”，再把手动和自动控制开关旋至“自动”位置，当水位上升到指定位置时，接通浮球阀常开触点，水泵自动运行，实现排水泵的自动启动操作，当水位不足以让浮球倒置时接通触点时，自动控制失效，水泵停止运行。给排水系统维护保养序号项目保养内容周期1水泵外观及附件检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。联轴器的联接螺栓和橡胶缓冲垫若有损坏应予更换泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝，垫片有无锈渍，紧固机座螺丝并做防锈处理。吸盘与泵轴有无渗水现象拉下控制柜总电闸，拆开散热罩，转动叶轮是否灵活，无卡壳现象。月2管道阀门各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。管道及各缓冲阀外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。月3电机电气部分外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密月4控制柜断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器、互感器、变频器接线是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。拆开交流接触器、变频器（拆开变频器需在变频器断电10分钟后，接触变频器前须用手接触地线，放人身静电）进行清尘，最后清洁控制柜内外灰尘。合上总电源前须仔细观察有无线头、螺母拉在线柱上，再检查电源指示灯是否正常。月5试运行保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声响，控制柜各电器无不良噪音，电机运转时三相电流不得超过铭牌规定的额定值，三相电流应平衡。电机运行正常后，压力表指示正常。月

空调机组日常维保指引序号项目保养内容周期1空调机组检查、清洗空气过滤网。检查机组线路，确保接线紧固、防护完好。检查接水盘和冷凝水排水管，确保排水畅通无阻。检查室外机风扇轴承及固定设施，确保其转动灵活及坚固。检查、清洗蒸发器和冷凝器盘管（分体空调、风冷机组），沿盘管垂直方向清洗，以免损坏散热翅片。月清除机组箱体表面灰尘，去除表面锈斑，检查控制面板旁的密封物及密封性能，有无水泄漏。检查控制板的接线确保连接牢固绝缘完好。润滑风机盘管(室内机)的风扇电机轴承（室外机风扇电机轴承应每半年润滑一次）。检查所有冷媒管路和连接是否存在泄漏，若发现有油渍，则说明有制冷剂漏出，应及时予以处理。测量机组运行电流及高压、低压压力，并记录在《空调机组保养记录表》中。年2冷却泵及冷却塔冷却泵及冷却塔风扇运行平稳，无异响，检查测量其运行电流、绝缘电阻是否正常。检查控制柜转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查控制柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固电气接触线头和接线端子。清除控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示应正常。每月清洗冷却塔，冷却水系统加药处理，补水后打开排气阀，排出系统中的空气。月3管道、过滤器及阀门检查蝶阀、补水阀、排气阀的开、关是否灵活，有无渗漏（蝶阀每半年加一次润滑油）。压力表指示正确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆无脱落。每半年清洗一次管道水过滤器。月

热水系统操作与维保指引序号项目管理指引1运行前准备检查各机电设备电源是否到位。机电设备控制电源送电前启动开关必须处于关闭状态，严禁带负荷送电。检查设备管线、附件、受震部位的紧固情况是否正常。检查设备、管线压力表、温度计是否正常。检查蒸汽减压阀出口压力，是否在0.4~0.6Mpa热交换器工作压力范围，以0.5Mpa为宜。蒸汽热交换器开机前蒸汽管道内冷凝水是否排空。机电设备运行前进行逐个点动，并检查其外壳绝缘情况，严禁外壳带电。检查蒸汽管线的阀门是否按要求正常启闭。检查热水各循环系统的碳水、热水进水阀门是否按要求正常启闭。检查大厦热水分水缸进、出水阀是否按要求正常启闭。检查热水各循环系统的压力是否>0.8Mpa。检查热水储水罐、稳压罐安全阀是否正常。2热水循环泵操作热水循环泵在规定时间内常开。蒸汽热交换器开启前必须先启动系统内循环泵，当储水罐水温达到30℃时，再启动系统循环泵每组热水循环泵在自动状态下，半年交替运行。当给水泵停止前必须先关闭热水循环泵。必须在给水泵启动后，并且系统压力稳定后，才能启动热水循环泵。当热水系统压力小于0.1Mpa时必须关闭所有循环泵。切换热水循环泵前必须先停止运行中的泵，然后再启动另一台泵。3汽-水热交换器操作汽-水热交换器开机前，必须开启蒸汽凝结水管旁通。按运行前准备有关事项检查完后无问题，开启汽-水热交换器控制开关，进行热水加热。汽-水热交换器开启后，缓慢开启蒸汽主汽阀，蒸汽主汽阀开启度必须<2圈。一般在0.5∽2圈范围内调节。当热水系统压力≤0.1Mpa时，必须关闭汽-水热交换器控制开关。汽-水热交换器短暂停汽，需要关闭主汽阀，冬季≤1小时，夏季≤2小时。超时必须及时上报处理。夏季汽-水热交换器月切换。暂停使用的汽-水热交换器主汽阀必须开启到最小，以保证蒸汽调节阀隔膜有一定的湿度为宜。4运行中的检查检查热水循环泵的温度、声音是否有异常现象。检查热水循环泵的出水口压力是否与系统压力大致一致。检查回水温度是否≤50℃。检查内循环热水储水罐温度是否≤54℃。（或调整设定的温度）检查蒸汽热交换器本体内温度是否上升到60℃，蒸汽调节阀是否自动切断。检查蒸汽热交换器电磁安全阀是否在75℃自动排放泄压检查热水储水罐压力是否和碳水系统压力大致相一致。经常检查各类设备排水口情况，是否有堵塞现象，防止水患。经常检查运行前准备涉及的相关问题。5热水系统故障一般处理当热水系统压力≤0.1Mpa时，检查碳水系统压力，及碳水、热水系统管路阀门是否正常开启。当热水系统温度≤54℃进热交换器控制蒸汽主阀是否开启过小。调整热交换器控制蒸汽调节阀的控制温度。检查热交换器蒸汽凝结水疏水情况，开启旁通手动凝结水阀。检查蒸汽管道减压阀出口压力是否符合要求，可适当调整到热交换器工作压力上限。检查调节阀隔膜是否坏掉，及时更换。当热水系统温度≥61℃进热交换器控制蒸汽主阀是否开启过大。调整热交换器控制蒸汽调节阀的控制温度。当热交换器超温安全电磁阀经常排放时：在热交换器控制箱内，适当调高热交换器超温安全电磁阀控制温度，但≯75℃。热交换器控制蒸汽调节及切断阀失灵，超温安全电磁阀控制温度≥75℃当热交换器电器附件发生故障，必须切断电源进行检查维修。维护及停机保养热交换器及相应储水罐停止工作通常采用湿保养，经常开启内循环泵，并对热交换器、储水罐、压力罐进行排污。交换器暂停使用时，蒸汽调节阀隔膜通常采用湿保养，汽-水热交换器主汽阀必须开启到最小，以保证蒸汽调节阀隔膜有一定的湿度为宜。所有热力容器停止工作前必须彻底排污、检查热水容器的主要配件是否有锈蚀、损坏现象，若有条件先进行加药洗垢，清洁冲洗管壁，然后进行湿保养。检查所有机电设备的主要部件，传动部分是否有损坏、磨损，及时更换并添加相应的润滑油。（1次/3月）平时热水交换器热水储水罐排污一般为1次/3月，排污量为容器容量的10%~30%，排污温度控制在35℃~38℃汽-水热交换器排污，一般为1次/3月。汽-水热交换器停止运行，蒸汽调节阀保养，汽-水热交换器主汽阀必须开启到最小，以保证蒸汽调节阀隔膜有一定的湿度为宜。汽-水热交换器检修，一般为1次/年。水暖技工在对热水循环泵及热交换器发生故障后的应急处理时，应填写《轨道大厦热交换机运行记录》。

消防系统日常维保指引序号部位项目保养内容或标准保养方法周期一、消防（水）系统消火栓/喷淋泵及管网消火栓/喷淋泵外观整洁,油漆完好,标识清楚,铭牌字迹清晰现场查看月泵体有无渗水、溢、砂眼现场查看转动灵活,无卡壳,泵轴电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈(有防锈措施,垫片齐全)现场查看、转动线耳连接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,接地良好拆除接线端盖，使用摇表，绝缘大于2兆欧手动起动消火栓/喷淋泵合上主回路电源，旋转开关打到手动档，按起动按钮，水泵经起动转换到运行时间在8秒内月压力表表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水现场查看管网流向标识准确、明了，各阀门没有渗、漏水，管网油漆完好，无脱落。现场查看月管网结合器标识标明明确，能清晰分出消火栓和喷淋与图纸对照标识是否正确月功能部件齐全，功能正常旋开结合器护盖，查看弹簧各部件无缺失。月湿式报警阀报警功能正常在报警阀或（末端排水）处放水，检测是否报警，报警后是否延时关闭，水流指示器动作，并将信号反馈到监控中心月消防栓市政消火栓没有渗、漏水，配件齐全，油漆完好现场查看月小区内消火栓消火栓外表的使用说明齐全，名称齐全，报警电话清晰，箱内的检验日期、检验人齐全有效。现场查看月箱内消防水带、枪头等配件齐全、完整，箱门灵活完好，消火栓玻璃完好检查水带有无发霉、消火栓封条完整月灭火器外观无锈渍，插销完好，压力在绿区适用范围现场查看月二、电消防系统消防主机/联动柜主机电池消防主机/消防联动柜备用电池组是否正常,消防主机接地良好断开连接线，测试电压是否正常月故障情况查询主机面板上故障显示在显示板上查看相关故障点月测试在主机上启动/停止消防泵，测试烟感、温感正常现场测试几个烟感，尤其设备房月主机/联动柜消防主机及联动柜的各接线端子是否紧固,各楼层消防模块或接线端子是否紧固打开主机柜，用手适当的摇动接线柱，观察是否松动月主机/联动柜内卫生良好，没有明显的灰迹现场查看月主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常按试验灯，观察灯是否全部亮月打印机检查打印机是否能正常打印，打印结果是否清晰查看打印结果月消火栓/喷淋泵控制柜各标识正确、完整现场查看月测试二次回路，手动起动正常断开主开关，把多档旋转开关置于手动位置，手动测试二次回路月控制中心（手动）启动正常断开主回路电源，由中心（手动）操作启动/停止水泵月消火栓内起泵控制按钮按下消火栓内手报起泵按钮监控中心，有起动反馈信息月消防对讲测试设备房消防对讲电话,是否能够通话，通话音质是否良好现场试验月消防广播测试广播、麦克风，功放功能是否正常现场试验月消防风机控制柜各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查紧固月电机转动轴承灵活、稳定，皮带松紧适度向转动部位加润滑油,调节皮带月试运行自动运行正常在控制中心联动柜上启动、停止风机月手动运行正常合上主回路电源，旋转开关到手动档，按起动按钮月调节阀调节阀的机械开闭动作、角度标志正常检查并调整月消防手动报警测试手动按下报警现场试验月卷帘门在联动柜上升、下降防火卷帘门，正常在现场手动、吹烟、中心启动降卷帘门，观察是否正常月疏散指示灯、应急灯测试疏散指示牌、应急灯，停电时能够显示现场按试验按钮月声光报警器外观完好、牢固对应楼层吹感烟测试，消防主机在自动状态，声光报警器正常报警并闪红光月非消防电源控制器线头无松动，安装牢固、测试动作正常对应楼层吹感烟测试，消防主机在自动状态，切断非消防电源月

门禁对讲系统操作与维保指引门禁对讲系统操作规程序号项目操作规程1监视监控来访者要找管理人员时，只按下“访客”按钮，即可与管理人员通话，管理人员可在监控中心机上的监视器上清楚看到该人。监控中心可拔号选通各梯口机，清楚查看各栋楼的门口情况。住户按室内可视机的监视键可监视本栋楼的门口情况。2选呼来访者按动梯口机面板上对应的四位房间号码键，号码不足四位的请在号码前加0，相对应的住户家分机发出“叮铛”振铃声。通过该门口机与住户通话，由住户确认后开启单元电控门。3双方对讲住户在听到分机振铃声，可摘机与来访者进行对讲，若为可视对讲，分机显示屏还可显示来访者图像，挂机后显示屏延时1分钟关闭。4电控开锁住户在确认了来访者的身份后，可根据需要按压分机上的开门按钮打开大门的电控锁。5密码开锁梯口机可以编设一个公共密码，输入该密码可以开启电控门。6感应卡开锁住户将IC卡靠近梯口机感应区，当听到“嘀”声即可，电控锁自动打开。7应急报警如住户家需要帮助时，可按压分机上的报警按钮向监控中心求助。当报警传感器被触发时，监控中心电脑显示相关信息。门禁对讲系统维护保养序号项目保养内容周期1供电电源检查备用电源处于待命状态。检查主电源和监控中心内的监控设备电源的电压进行测量，检查系统的接地保护是否处于良好状态。季2单元梯口机用员工ID卡试验读卡效果，正常梯口机应有“滴”蜂鸣一声，电磁力锁自动打开。无“滴”蜂鸣一声，打开梯口机机盖，检查感应线圈电压是否正常，如正常，卸掉电源接线端，用万用表测量感应线圈是否开路。如感应线圈开路，更换同型号感应线圈，如感应线圈完好，通知厂家处理。检查梯口机摄像、通话装置，按梯口机上“访客”键，与监控中心对话，听应声音清晰、无间断、嘶哑、杂音、电流声。监控中心主机图像清晰。月3电磁力锁梯口机刷卡后，电磁力锁应快速打开，不能打开，测量电磁力锁两端电压是否正常，不正常，检查梯口机是否有输出电压，无则按检查梯口机方法检查。电磁力锁舌不回位，检查玻璃门感应器是否回位到电磁力锁对应部位（玻璃门回位不到位，调整地弹簧，另按地弹簧检查程序检查）。电磁力锁舌机械活动部位加黄油。月5监控中心主机检查主机供电、接地保护是否正常。检查主机通话、图像状况（与单元梯口机通话时同步检查）。无法开机、无图像、无声音，通知厂家处理。月

闭路监控系统维保指引序号保养部位保养项目保养内容方法及注意事项周期1监视摄像机摄像机保护罩拆下摄像机的防护罩进行内部（镜头除外）及防护玻璃清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布、中性清洁剂（如泡沫清晰剂，以防止产生静电。室外监视摄像机在清洁除尘、安装防护罩时，必须用橡胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水尘土渗入摄象机内。3个月2镜头使用镜头专用纸及专用蒸馏水对镜头顺时针擦拭，现用钟表吹气筒清洁除尘时,注意手不能触摸摄像到镜头。3云台机械对带云台的摄像机进行维修保养时还应对云台的机械转动部分加适量的润滑机油，以保证云台转动灵活。加充机油后，在监控电脑中心操作，进行360度转动，使油能充分渗到轴。4镜头调整显示器上观察到的模糊、有监控死角等效果不好的摄像镜头必须及时调整好焦距、方向等，保证安装牢固。调整摄像机镜头焦距时，注意手不能触摸到摄像镜头。5指示灯检查主机上的各指示灯是否正常显示，并做好检查记录6硬盘录像机主机机身除尘对硬盘录像机进行外壳除尘后，拆开机壳，对电路版进行除尘，除尘须使用干燥、清洁需用软布和小型的鼓风机周7图像回放检测抽取实时录像机的录像片断回放，录像效果是否清晰，如检查发现录像效果模糊不清、不能识别出录像物品特征的，及时做好记录并向上级汇报。月8资料保存由网管员对监控录像特殊事件数据拷贝到移动硬盘上。拷贝的片断事件需记录说明，确保资料保密性月9接头检查视频线BNC接头，如有松动现象，进行补焊。检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连接牢固