资阳火车站片区项目定位

资阳火车站片区

项目定位报告第一部分：市场宏观情况调查资阳市场环境

资阳市简介资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。1998年2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。2000年7月6日经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。资阳市经济情况资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。资阳市现有工业园区10个，占地面积近20平方公里，到2010年将达到50平方公里。08年1—8月全市生产总值（ＧＤＰ）实现246.5亿元，比上年同期增长14.9%，其中，第一产业增加值51.4亿元，增长3.3%；第二产业增加值74.7亿元，增长25.9%；第三产业增加值63.4亿元，增长14.2%；规模以上工业企业完成工业总产值216.6亿元，实现工业增加值66.9亿元，比上年同期增长34.2%；全社会固定资产投资66.5亿元，比上年同期增长25.9%；地方财政一般预算收入7.5亿元，比上年同期增长14.9%。资阳机车工业园南骏工业园资阳医药食品工业园资阳汽车工业园综述：资阳经济发展良好，城镇居民人均支配收入增长较快，其中工业发展迅猛，共10个产业园区，解决就业人数多，企业整体效益良好，能极大推动资阳房地产的发展。资阳交通、基础设施情况资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路—成渝高速公路从市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394公里。2000年至今，完成固定资产投资486亿元，其中基本建设投资209亿元。娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二桥等完成新建和改建；九曲河综合治理、城市污水处理厂建设和“五化一通”等工程顺利实施，邮电通讯、电力城网和供水、燃气管网等改造完成，城市功能进一步完善.娇子大道车城大道第二部分：资阳房地产市场

资阳总体规划资阳城市现有常住人口约18万人，城市建设用地14.24平方千米，人均79.12平方米/人，其中工业用地占30.08%。城市建设分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。规划目标规划人口：近期25万人以内，远期40万人以内。规划区范围：266平方千米。规划用地：远期35.86平方千米，人均89.67平方米/人。其中居住用地占27.52%，人均24.67平方米/人；工业用地占20.05%，人均17.98平方米/人；道路广场用地占14.80%，人均13.27平方米/人；绿地占14.77%，人均13.25平方米/人；公共设施用地占12.19%，人均10.93平方米/人。道路红线宽度：主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。综述：根据资阳规划，近期将增加6-7万城市人口，新增人口对住房需求约200万㎡，远期将增加20万人口，住房需求约600万㎡。重点区域规划“沱江新城”由香港桑联公司全额投资约18亿元人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总占地约1900亩，开发规模要求总建筑面积150万平方米，绿化占地不低于35%，容积率1.22，总规划人口6934户。该项目计划的开发建设总工期为8年，分两期进行，一期工程投资约8亿元，开发建设面积约1000亩，开发建设工期为3年；二期工程投资约10亿元，开发建设面积约900亩，开发建设工期为5年。目前“沱江新城”由多个项目组成，包括阳光水岸、锦绣江山、怡景花园·观景阁等。

沱江新城沱江新城综述：根据资阳规划，近期将增加6-7万城市人口，新增人口对住房需求约200万㎡，远期将增加20万人口，住房需求约600万㎡。目前房产开发主要分布为沱江新城、西部新区（娇子大道靠成渝区域）、旧城区、北部新城（四大板块

）。全市房地产投资年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（亿元）5.879.713.217.846415.03增长率

65.20%35.20%35.20%全市施工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万㎡）139.85227.82295.14382.35424.51

增长率

62.90%29.55%29.55%全市新开工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目78.56141.33150.37159.99161.39增长率

79.90%6.40%6.40%全市竣工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万㎡）63.9366.24106.74172.0076.74增长率

3.60%61.14%61.14%资阳全市房地产投资、开工面积和销售状况资阳全市销售情况

资阳全市新房销售面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万㎡）

63.6783.85127.70180.5758.71增长率

31.70%41.40%41.40%资阳全市新房销售金额年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（亿元）

5.708.3014.4023.039.2增长率

45.60%59.90%59.90%综述：资阳的投资保持较高增长，新开工面积与销售面积对比来看，供应平衡；销售的金额保持30-50%的快速增长，08年上半年新开工面积偏大，但整体的销售面积保持30-40%的增长速度。房地产市场发展健康。08年上半年全市销售情况资阳城区商品住房价格总体平稳，单月波动幅度较大。资阳城区商品住宅均价为1763元/平方米，与去年同比增长40.96%

2008年1-7月每月新房的供应量有较大的波动，主要由于2-3月传统的春节的影响，供应量明显下降；在5、6、7月供应量稳定上升。资阳城区存量房交易下降幅度较大资阳城区存量房成交面积为14.79万平方米，同比去年增长-76.6%，其中存量住宅成交面积为7.1万平方米，同比去年增长-58.41%，存量住宅成交面积占存量房成交面积的48%。全市商品房空置量大量增加截止今年6月底，全市商品房空置面积为16.34万平方米，同比去年增长68.8%。（其中住宅空置面积10.33万平方米，同比去年增长186.94%）。区间面积与供应比例1-7月每月供应来看，60㎡以下、60-80㎡、180㎡以上的供应比较平稳,60-100㎡的供应在5-7月呈稳步上升趋势；其余面积区间供应波动较大。1-7月各面积区间面积累计来看，80-144㎡供应比例占到81%，总共，169359.97㎡；60㎡以下、180㎡以上的供应占的比例仅为3%，，面积仅为7005.46㎡。各面积区间成交套数情况

1-7月各面积区间月销售总套数统计表单位：平方米、套

月份/区

间<6060-8080-9090-100100-120120-144144-180>180合计1月份01414438232151192月份010814225951003月份01421234422131374月份35144330371451515月份132016282723221406月份17202753562641947月份52242754941187259合计1075139168274251132511100综述：资阳08年1-7月销售总面积呈稳步上升，7月与1月比较升幅达97%；60-100㎡户型呈快速上升趋势，说明60-100㎡的市场需求呈上升趋势；累计成交的套数来看，100-120㎡成交套数最高274套；90-144㎡共占63%，说明资阳市场购房者购房绝大数为自主。第二部分项目市场定位

我是谁

我从哪里来兵法曰：知己知彼，百战不殆？对项目的判断…我们的优势

地段优势城区项目，直接竞争对手少产品优势生活理念产品品质视野开阔生活及市政配套成熟完善交通优势，距离市中心近项目的劣势规模小外部环境较差体量大地价较高项目市场形象通过优劣势分析，我们认为项目应：引领市场、走高端路线客户在哪里…根据以上思路，我们需要知道：客户来源市区

城郊周边县距离越远，影响力越弱，客户来也越少目前区域客户情况成功人士平民阶层空白点新贵阶级目标客户特征新贵阶级目标客户特征经济承受能力强文化素质高事业处于上升阶段家庭人口不超过三人投资观念强年龄在28-45岁他们的职业发展情况良好的中等规模企业主知名企业或中大型国有企业管理人员或技术人员政府机关公务员收入较高自由职业者富裕阶层背景特征消费特征注重居住品质在意区域升值潜力注重产品的功能性虚荣心较强一般选择按揭付款有别于一般的工薪阶层事业正处在上升阶段有强烈的进取心自信心强，希望加入到成功人士行列注重精神层次的享受为什么会造成明显的客户断层？对区域的不认同和对产品的不认同对区域的不认同交通问题生活问题安全问题对产品的不认同对户型面积不认同

对产品品质不认同

对建筑设计不认同解读客户心理投资改变居住环境生活得便利性满足虚荣心

项目市场机会：满足客户的最大需求如果…

建筑形态和景观够新颖，符合目标客户的审美情趣生活配套更健全，生活更方便区域升值潜力巨大满足虚荣心的要求，占有稀缺资源，“物以稀为贵”的心理性价比很高，能让客户感觉物有所值甚至物超所值产品设计上有特色，功能的特殊性和户性的适用性能满足客户的需求

市场营销比较成功，客户被项目的综合优势打动项目的规划与设计建议容积率控制在7左右为宜本项目净用地面积12500平米，7的容积率可销售面积大概在87500平米，可有效摊薄土地成本单位区间面积控制在80-130平米。总户数控制在800户层数控制在22-25层总平规划建议楼宇排布布置在项目沿街面（建设路一段、莲花路），东南两线呈L型布置。中庭设置北西两线不设置建筑物，不设地面停车场尽量拉大中庭绿化面积。入口设置项目占地较小，只设置一个出入口，大门设置在建设路一段、莲花路交界处，门口向外扩展成为一个半圆型小型广场。建筑设计建议风格：现代简约风格，在一些细节的处理上融入简欧优雅浪漫的风格。在外型、结构方面，增加有强烈现代感的落地式大窗、飘窗、错层大阳台、大悬挑等元素，甚至个别可以是平屋顶、无檐口、开高窗等色彩：由于本项目的现代简约风格、加上四川平原阴天居多，建议主题采用较淡的银灰色或黑灰色，不但增加其洁净度，而且能够充分表现出建筑时尚大气的感觉。但银灰色显得过于冷峻，缺乏居家的温暖感觉，所以需要配合一部分暖色，可供选择的颜色有淡蓝（清爽）、淡黄（温馨）、铁绣红（时尚）。层差以22高层电梯为主，配合一部分25层的高层电梯，使其在整体布局上呈现多样化、并利用各建筑高度落差制造出层次感。建筑立面设计建议材料：外立面材料用石材、木材、砖均可，尽量减少涂料的用量。与大面积玻璃搭配，使外立面具有较强的质感，提高项目的档次。线条：清晰、明显，有一定的个性，尽量增加对比度。营造简约、时尚、大气、高雅的视觉感受布置：注重屋顶构件、用料和色彩的搭配，窗户、露台，单元门与楼层等的细部处理。外分体空调机位结合窗台或遮阳板做成半封闭式，或设置固定凹槽，既确保外立面的美观，又可保护空调外机，并结合上下水管线，布置空调冷凝水收集管道，防止滴水对建筑外墙壁的污染。单体建筑设计建议梯户数：以两梯六户为主，部分两梯四户建筑结构：全框架结构建筑层高：商业4.2米以上，住宅3米屋顶：考虑设置屋顶花园。屋顶以弧型片状半坡屋顶为主，开窗形成阁楼，阁楼与排烟道协调处理，形成独特的屋顶造型。窗户：窗户形式较为多样化，建议采用落地窗、飘窗、或其他几何形状的现代式窗户来改变外观形态，形成差异性，但尽量避免采用带有明显西式的窗型，同时尽量采用同种颜色的窗套，使其整体性和差异性互相结合。柱：可适当突出柱的线条，有利于外立面的丰富，并增强时代感，但应减少柱的独立出现，尽量不采用圆柱，欧式柱。栏杆也不应采用石材雕刻，使用现代材料，使其美观、实用。单元门：以无色透明玻璃为主，单元入户处设置大堂造型：底层3楼采用退台设计，4楼以上每户设置大型空中生态平台（每层错开保证平台的层高），平台外围设置的空中绿化带，利用垂吊植物，给人绿色“会呼吸“的大厦的感觉户型设计建议面积区间：80—130平米，户型区间：2室2厅1卫——3室2厅2卫结构：平层为主，配以部分跃层主力户型：2室2厅1卫及3室2厅1卫，面积80-110平米4、户型功能分析及设计要求客厅：开间2.8—3.2米，面积不小于20平米。主卧：该消费群最注重居室，是在家中停留时间最长的房间，同时，要求景观效果较好。要求和客厅同一朝向。不加主卫不小于15平米、加主卫，面积不小于23平米。个别大户型加衣帽间，加全景工作室面积不小于30平米。次卧：离客卫不能太远，面积不小于10平米，保证采光和通风。书房（工作室）：读书、工作的地方，有时被作为会客室，使用比较频繁，要求离客厅较近，保证较好的采光和通风。面积不小于8平米。客卫：采光和通风。面积不小于4平米。厨房：面积不小于8平米。餐厅：独立，尽量保证采光，面积不小于8平米。生态观景平台：客厅外设观景平台，连接主卧，算半面积，保证挑出长度比小于2米。总面积不小于10平米。生活阳台：主要用来放洗衣机和晾晒衣物，不可或缺，算半面积，总面积不小于3平米。户型配比建议户型比例面积（平米）2室2厅1卫20%80左右3室2厅1卫35%90-100左右3室2厅2卫30%110-120左右4室2厅2卫15%130左右户型设计原则以平层为主，顶层采用跃式结构，以便将高空住宅品质提升，打造精致空间。主要活动区要公私分区、动静分区，避免相互干扰，增强私密性。卫生间主客分区，布置上洁污分区，干湿分区。功能空间尺度合适方正，各个房间比例合理，便于安放家具。尽量保证所有房间均自然采光、通风良好。保证每个房间有2个以上电源接口，客厅、主卧2个、次卧、主卫1个光纤接口，主卧、书房至少一个网络宽带接口，客厅、主卧室、次卧，要考虑到不同家具布置方式，并预留两套布线。道路动线规划建议将车行到引入小区地下，地面道路均为人行步径。主入口中轴道是进入各单元和中庭景区的连接要道，为突出其气派，建议采用高档石材建造，道路两旁种植修建整齐的灌木，并适当设立线条简洁流畅的现代雕塑。为保证各单元的独立性，单元的连接步径设计成林荫道，道路两旁可种植较高大的乔木。并适当设立形状各异的花坛。环项目北西两线建造一条卵石慢步道，方便住户健身锻炼。景观区内小径可采用碎石或木材建造，增强其美观性。小区中轴道、单元的连接步径和慢步道尽量宽敞，采用质地较好的材料建造，以备紧急情况下作为消防通道使用。不设置地面散水沟，排水使用地面排水或道路两侧的暗沟、明沟排水，其中明沟以独特方式设计，形成道路景观，卵石沟内设循环水流动，在雨天时关闭循环水，开闸放水。园林设计建议

项目占地不大，绿化园林设计要体现出精致和艺术相结合的原则，争取做到方寸中出精彩的效果不宜采用大型喷水池设计，可参考日式园林风格，叠溪式水景贯穿中庭，配合现代雕塑，打造资阳绝无仅有的现代日式园林风格，单元入口用中式风格的木拱桥连接。配合彩石小径，加上回廊，水景小品构成中庭主景观由于楼高较高，所以在绿化植物选择上，加大高大乔木的栽种数量绿化还要注意植物的季节节奏感，既要保证每个季节都有欣赏主题，又要能够反映季节变化，最大限度体现生态感绿化配置建议平面绿化建议采用块状绿地拼接，配合石制花台，点缀盆景。建立立体多层次绿化系统，配合多种植物的色彩搭配，强调小区内景观绿化有层次感、节奏感。采用屋顶花园、生态平台垂直绿化与室内绿化结合，加强绿化空间与景观的相互渗透和联系。中庭绿化布置要与立体绿化相结合，提倡室