地铁物业综合服务投标技术方案（技术标）

PAGE投标文件（技术部分）投标人：202x年x月x日PAGE目录TOC\o"1-2"\h\u第一章项目概况及分析 4第一节项目概况 4第二节项目分析 5第二章设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护服务方案 7第一节服务内容及标准 7第二节承诺函 43第三节工作流程 43第四节人员组织 45第五节管控措施 51第六节安全保障 74第七节绩效考核 80第八节突发事件的应对措施 85第三章车辆整备保洁服务方案 90第一节服务内容及标准 90第二节承诺函 94第三节工作流程 94第四节人员组织 94第五节管控措施 96第六节安全保障 98第七节绩效考核 100第八节突发事件应对措施 101第四章食堂餐饮服务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）方案 103第一节服务内容及标准 103第二节承诺函 107第三节食堂保洁方案 107第四节食堂设施设备维护方案 111第五节烟道清洗方案 113第六节人员组织 115第七节安全管控 120第八节人员培训 121第九节加工流程 123第十节成本管控 123第十一节绩效考核 125第十二节突发事件的应对措施 126第五章绿化养护服务方案 130第一节服务内容及标准 130第二节承诺函 131第三节工作流程 132第四节人员组织 133第五节管控措施 136第六节安全保障 138第七节绩效考核 142第八节突发事件应对措施 145第六章场区保洁及公寓服务方案 153第一节服务内容及标准 153第二节承诺函 161第三节工作流程 161第四节人员组织 164第五节管控措施 167第六节安全保障 170第七节绩效考核 172第八节突发事件应对措施 173第七章污水站值守服务方案 175第一节服务内容及标准 175第二节承诺函 176第三节工作流程 177第四节人员组织 177第五节管控措施 177第六节安全保障 178第七节绩效考核 180第八节突发事件应对措施 184第八章水泵房维护服务方案 187第一节各设备保护与养护 187第二节安全保障措施 194第九章车辆广告上刊服务方案 196第一节服务内容及标准 196第二节承诺函 197第三节工作流程 197第四节人员组织 197第五节管控措施 197第六节安全保障 198第七节绩效考核 201第八节突发事件应对措施 202第十章突发事件及重大活动应急保障方案 204第一节本项目应急处置 204第二节特殊气候现场管理预案 204第三节重大节假日保障方案 205第十一章对人员流失的保障措施及人员储备方案 206第一节人员保障措施 206第二节招聘方案 212第三节培训计划及人员储备方案 212第十二章拟投入的主要设备设施及消耗类物品 217第一节清洁工具清单 217第二节消耗品清单 218第三节保洁工具 219第四节绿化养护工具 224第五节项目管理人员服装 229第十三章延伸、增值服务方案 232第十四章疫情防控措施 234PAGE第一章项目概况及分析第一节项目概况一、项目概述本项目隶属于2022年5号线、亦庄线场区物业综合服务事项。项目内容包括设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护、车辆整备保洁、食堂餐饮服务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）、绿化养护服务、场区保洁及公寓服务、污水站值守、车辆广告上刊等工作，同时按要求做好疫情防疫期间场区内的消杀工作。二、项目服务地点5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段三、项目服务期限自2022年7月1日起至2023年6月30日止。四、管理人员配备及要求本项目应配备“投标人拟派项目管理人员”除委派1名项目经理外，应按专业配备设备设施维护、车辆整备保洁、场区保洁及公寓保洁、绿化养护、食堂餐饮、污水站值守、车辆广告上刊等专业项目管理人员，并提供上述人员近6个月的社保缴费证明。同时，上述人员须制定和建立项目日常作业管理工作规范，保证服务及时性，沟通有效性。管理人员除能提供本招标文件中技术需求的服务外，还须确保自身及团队人员身体健康；对待工作严谨、认真、遵守我司各种内部相关规范。各项工作方案中均需涉及人员安全保障措施的内容，设备设施维保方案中应涉及24小时修复处置方案，确保安全生产运营，消灭安全隐患，针对服务事项及现有设备设施拟制备品清单。投标人需无条件接收现有保洁及水电维保、食堂、绿化、污水站等工作人员并保持现有的工作岗位及地点不变，其工资、保险不低于现有标准，并承认原劳动合同年限。与现有工作人员签订劳动合同时，其用工期限不能低于尚未履行合同的期限，直到现有工作人员劳动合同期满，由此产生的费用已包含在合同价款中。同时，在招标人所要求的时间、区段完成对现有工作人员的交接、维稳工作。PAGE第二节项目分析一、服务重难点分析1、本项目服务范围较广，主要包括设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护、车辆整备保洁、食堂餐饮服务（含人员、保洁、设备设施维护、烟道清洗等）、绿化养护服务、场区保洁及公寓服务、污水站值守、车辆广告上刊等工作，同时按要求做好疫情防疫期间场区内的消杀工作。工作量大、任务繁重。2、服务工作质量直接影响到的形象，因此，项目实施期间，我公司将重点控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的使用，根据采购人需求和作业性质，科学制定保洁作业规范，并严格按照作业标准，提供专业化服务。3、服务人员作为工作人员的一部分，其言谈举止直接影响整个的形象，必须具备一定的礼仪礼貌知识，体现整体文明素质。通过引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟的运作模式，北京市地铁运营有限公司运营一分公司2022年5号线、亦庄线场区物业综合服务项目的管理，必将助力发挥整体资源优势，提高其资本质量，提升其资产价值，树立良好的社会形象。4、如此系统的综合项目前所未有，物业管理服务是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有物业服务特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。5、应急性、临时性和突发性（1）应急性表现在上级领导的检查接待，重要客人的来访招待以及具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。（2）临时性表现在正常工作日程或计划以外的临时任务，重大检查或任务等。（3）突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突发事件时，社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。（4）服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服务的单位，应当了解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制订的应急方案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。二、重难点的应对措施1、提高管理意识，加强服务效果。本项目将以考核办法的标准来进行服务，并严格对服务人员进行严格的政审。2、和服务人员签订保密协议，对员工进行保密意识的宣传和教育，确保每位员工工作情绪稳定。3、及时与业主方沟通、发现问题及时处理，及时反馈，做到业主方和物业服务方事事有始有终。PAGE第二章设备设施（含风机设施、场区水电设备等）维护服务方案第一节服务内容及标准1、设备设施维护1.1服务事项本项目以工料全包的方式履行合同(“工”：为乙方为保证本项目顺利完成配备的胜任工作的合法工作人员，“料”为满足本项目顺利完成所需的各种物料需求)，5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段内的特种设备(客货电梯)、生活给排水系统(含绿化水)、低压供配电系统(400伏及以下)、照明系统、低压电缆设备、污水站值守、机电设备设施(电开水器、工业电扇、排气扇、电动天窗、电伴热等，不含与FAS联动风机)、卫浴设备设施的运行维保及水电能源计量管理。注：投标人需承诺遵守招标人公司的各项规章制度。2、引用规范《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2015《通风与空调工程施工规范施工规范质量验收规范要求文件》(GB50243-2016)《低压配电设计规范》GB50054-2011《暖通与空调工程施工质量验收规范》GB50243《机械设备安装工程施工及验收通用规范》GB50231《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》GB50257《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》GB/T7024《电梯制造与安装安全规范》GB7588《电梯技术条件》GB/T10058《电梯日常维护保养规则》DB11/418《空调通风系统清洗规范》GB19210《公共场所集中空调通风系统卫生管理规范》DB11485《建筑消防设施的维护管理》GB25201《建筑照明设计标准》GB50034-2013《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011《生活饮用水卫生标准》GB5749-20063、服务范围(1)电梯维保。(2)空压机站。(3)生活给排水系统(含绿化用水)，水泵房、生活水箱。(4)低压配电系统(400V跟随所、配电间及以下配电箱柜)。(5)照明系统设备。(6)低压电缆设备。(7)污水站值守。(8)各建筑栋号内的热水器、热水宝，包括饮水开水器。(9)电动天窗、工业电扇、电伴热、自动化仓储设备。(10)公寓、浴室设备(含水控系统)。(11)5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段二级表以下的水表、电表维修及更换。。4、与供电专业分工(1)停车场跟随所、车辆段跟随所内馈出开关(含电缆及螺栓以下)由投标人负责。(2)车辆段停车场跟随400V进线电缆端子及以下设备由投标人负责。(3)投标人负责5号线太平庄车辆段、宋家庄停车场及亦庄线台湖车辆段400V跟随所的巡视、故障恢复和设备维护工作。5、服务内容及要求对各类设备设施按计划定期进行检查、维护保养及故障维修，保证设备设施的正常运行；按规范做好检查、保养、运行等记录；在检查、管理过程中发现重大问题，及时上报我公司主管部门；配合相关单位对部分设备进行维修及改造等相关工作。场区设备设施维修、值守工作按每日24小时运行管理。杜绝火灾责任事故和其他安全事故。确保重点设备设施完好率100%，照明设施完好率90%，维修、报修及时率90%，返修率≤5%，服务有效投诉≤5次，处理率100%。1.5.1电梯维保按照有关安全技术规范以及电梯产品安装使用维护说明要求，制定维保方案，确保其维保电梯的安全性能；制定应急措施和救援预案，每季度针对不同类别电梯进行一次应急演练；建立每部电梯的维保记录，并且归入电梯技术档案；按照特种设备作业人员考核要求，组织取得具有电梯维修项目的《特种设备作业人员证》；维修人员应持有电梯维修作业操作证，且应持证上岗操作。严格执行制定的日常巡检计划和维保工作计划，并正确填写相关巡检、维修记录。电梯日常维护保养作业中，现场作业人员不得少于两人。作业中应负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。电梯在日常维护保养过程中严格执行安全技术规范的要求，保证日常维护保养的电梯其安全技术性能符合相关技术标准的要求。按时对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯能够正常运行。应在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请。配合电梯检验检测机构对所日常维护保养的电梯进行定期检验，并出具检测报告。设立24小时维保值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除，接到电梯困人故障报告后，维修人员及时抵达电梯所在地实施现场救援并对电梯发生的故障等情况，及时进行详细的记录；1.5.2空压机维护保养前,一定要先停机,断开电源开关。每天进行巡视检查工作，各种连接器,有否漏油、漏气。机器报警须将故障处理后方可投入运行，如连续复位不成,则停止使用,立即报修并作必要的记录。每月紧固电器接线栓、接线端子,观察电器动、静触点,有否打毛、不平整。每周检查自动排水系统,如机组内的浮球放水伐能否定量放水,排气管道和气管所要装的气动隔膜伐动作是否连贯。每周清洁冷凝器的积灰。注意废油系统的回泊,并定期检查或排放油气分离器中的废油。检查及调整空压机皮带紧度，每周一次。停机后排空油气分离器中的冷凝水，每周一次。更换油气分离器、机油过滤器、空气滤芯，每年一次。更换油气分离器中的专业润滑油，每年一次。压力表检测，每半年一次；安全阀检测，每年一次。保持机房地面整洁,设备表面清洁。1.5.3生活给排水系统生活给排水系统应保证其安全供水，以满足用水水量、水压的需要。生活用水的水质应定期进行化验，应符合现行国家《生活饮用水卫生标准》的规定。对地面水表井应定期巡视，核对并整理场区给排水系统图，标明各水表、阀门位置及控制范围，如发现异常应及时处理和上报。对地铁引入的自来水应每月与自来水公司共同读取一级水表读数。对场区所有水表每月记录其用水量，同时进行照片记录，每月第二个工作日下班前按要求上报我司(书面盖章版及电子版)，当水表读数存在异常时(如：一级表与分表合计差值较大、消防水表出现用量等情况)，应及时排查原因并上报。场区管网内的自来水未经允许不得向外单位供水。定期巡查给水管路，杜绝私接现象。进行管路维修时，应将影响和断水区间控制在最小区域内，修复后应及时将阀门复位。给水系统设备设施发生跑水危及行车安全时，应迅速关断跑水两端阀门。各阀门应保证使用灵活、关闭严密，不漏无损。应制定管道跑水应急预案，保证跑水事故及时快速处置与恢复，减小对行车的影响。每天两次巡视场段内水泵房、水箱间、管件阀门及给排水管线、隔油池、化粪池(井)等，确保给排水系统通畅，不发生跑、冒、滴、漏情况。在巡视检查二次供水系统时，水箱是否上锁、有无渗漏、水质是否清澈、有无异味水箱内是否有沉淀物、水位是否正常。卫生许可证应在有效期内。紫外线消毒水处理器运行是否正常。水泵运行正常、能够自动切换、水泵无异响、电机接线无松动。是否需要加注润滑油。控制柜无糊味、接线无松动、电压电流指示正常、各指示灯，指示准确、按钮灵活、各器件无灰尘。给排水系统存在的压力容器、压力表及安全阀门按规范要求进行检测、测试。严格执行制定的日常巡检计划和维保工作计划，并正确填写相关巡检、维修记录。二次供水生活水箱每年清洗及检测1次。化粪池、隔油池每年至少清掏4次。场区内各类沟、井、雨篦子每季度至少清掏1次。1.5.4低压配电系统(400V跟随所、配电间及以下配电箱柜)低压配电系统设备应定期进行巡检、养护，发现故障应及时恢复或修复，保证投入运行的低压配电系统设备完好。柜(箱)与基础连接紧密，固定牢固，接地可靠，柜(箱)内外整齐清洁无杂物，门锁扣良好，箱门应有防尘措施，密封良好，电源进、馈出孔洞密封良好。盘面标志牌、标志框齐全、正确、清晰。箱内电气元件应有元件编号，电缆应有电缆标志牌，接线端头应有标志。柜(箱)内电器件完整齐全，固定可靠，导线与电器元件或端子排的连接应牢固。接线端子压接线不超过两根。端子排应无损坏，端子排应有序号，固定牢靠，标志清晰，绝缘良好。接触器、断路器、灭弧罩应完整无损。配电箱、柜门上粘贴标识牌，配电箱内各开关要粘贴所控制电器设备的标识。低压配电系统设备不得随意动用或接引临时电源。对经批准允许接引临时电源的动力配电箱，应按有关规定，由专业工作人员操作。临时动力用电应严格遵守审批的使用时间和负荷，临时接电源处总负荷不得超过箱柜内的原设计容量。施工完毕，立即拆除。配电箱、电控箱因短路故障出现分闸现象时，不得加大断路器或熔断器(熔丝)的容量进行送电。在故障没有排除前，严禁送电。配电箱柜、装置周围不得放置可燃物，不得堵占维护通道和维修用空间。对场区所有电表每月记录其用电量，同时进行照片记录，每月第二个工作日下班前按要求上报我司(书面盖章版及电子版)，当电表读数存在异常时(如：一级表与分表合计差值较大等情况)，应及时排查原因并上报。维修人员工作中必须劳保着装，且应持证上岗操作。每天两次巡视检查工作，并做好巡回检查记录。按照巡检维修工作计划执行电气设备正常运行的维护、保养、维修抢修工作。检修电气设备需断电验电，做好安全防护。每月对低压配电柜、配电箱进行检修清扫，填写维保记录。每季度检修及年检时对配电箱柜进行紧线、除尘、双电源切换测试等维保工作，填写维保记录。每季度检修中对蓄电池进行充放电试验，检查电池有无鼓包漏液现象，填写维保记录。高空作业必须做好安全防护，严禁上下。保持配电机房地面整洁,设备表面清洁。配电箱需张贴配电使用标识。1.5.5照明系统照明系统应定期进行巡检，保证照明系统设备完好无缺损。照明系统设备及其附属电器元件应外观良好，无松动和损坏。照明设施零排及接地保护应完好。配电箱及其附属电器元件的容量应与负荷相匹配，不得超负荷运行，如有损坏、断电、过热等异常现象应及时更换。照明灯具及其部件应齐全无机械损伤变形、油漆剥落和灯罩破裂等缺陷，接线应正确，标志应清楚，出现故障时应及时报修处理。在配电设备周围不允许存放易燃物，白炽灯光源及日光灯镇流器等发热元件，应无烤焦现象。如附近有易燃品，应采取隔热、散热等措施。灯座的绝缘外壳，如有损坏和漏电现象应及时修复。照明线路和光源须按设计容量使用，不得超过其额定容量；未经主管部门批准不允许加灯改线。照明配电箱内严禁接入动力设备。场区内照明灯具，运行中光源出现不亮、闪动及端部发红等不正常现象的灯具数量不得超过绩效考核规定数量。场区路灯、轨行区塔灯及照明灯具无自动控制时，负责每日开启和关闭，如白天遇天气情况导致亮度不够时需及时开启。确保场段内低压配电系统供电照明控制箱、控制柜、控制开关维护、维修、保养运行状态良好。确保场段内低压配电系统供电照明、车场照明(含高杆灯、路灯、太阳能路灯、房间照明、库顶灯，墙壁灯、应急灯等相关照明设施)维护、维修、保养运行工作有效及时。场段内照明线路须完好无破损，无断裂，并按时进行维护、维修、保养工作。1.5.6低压电缆系统低压电缆应定期进行巡检，保证设备运行处于良好状态。低压电缆外部及绝缘状况应良好、无受潮，电缆应无绞拧、外表压扁和表面严重刮伤等缺陷，电缆标志牌应清晰牢固。电缆头应固定牢靠、相序正确、标志牌准确清晰，无灼伤、老化、腐蚀、损伤与发热现象；电缆保护管外皮接地PE线连接应牢固；发现松动应做好记录并报修，待停电后立即紧固。电缆支托架(梯架)应连接固定可靠，无变形现象。出入地沟，隧道和建筑物的保护管口应封闭严密。电缆规格型号应符合技术要求。电缆应测试绝缘并做好记录。电缆应用500伏兆欧表摇测绝缘电阻,其阻值不低于0.38兆欧，达不到绝缘值的电缆不得送电。电缆更换应保持原规格型号，电缆运行温度应符合要求，电缆不得过负荷运行。电缆发生故障处理后，经检查验收合格，方可投入运行，并做好记录。每年防潮季节(6月份)对电缆间清理，保持电缆间清洁无杂物，检查电缆间馈出孔洞封堵情况，发现问题按规定清除和报修，严禁堆放物品。1.5.7水泵房检查水泵各部螺栓、地脚螺栓及与管道连接螺栓应牢固无松动，泵体表面整洁、无破损锈蚀。水泵联轴器和减震块应完好，联轴器间隙应符合要求(直径250mm以下间隙为3-4mm)。检查泵及管路各结合处有无松动现象。手盘车应无卡阻，无异常声音，电机转向正确。水泵填料压盖应留有压紧余量。水泵油位应在油标的两刻线之间，不足加注。水泵注油嘴、放气阀、软连接应完好有效，泄水孔及泄水管无堵塞。联轴节防护罩完好有效，定期加注润滑油。消防泵房应保证双路电源持续供电，消防泵的手动、自动、远动控制功能应有效可靠。消防泵、消防水箱等相关设备设施应定期进行检查、试验，并做好记录。生活水泵、集水箱等相关设施应确保处于良好状态。当水泵在运行中发现异常现象，应立即停泵，及时向维修单位报修，并做好相关记录。确保泵房及设备外观整洁，并按时填写设备运行记录，观察设备运行状况，发现异常或故障，及时向维修单位报修。1.5.8污水站值守值守人员须具备污水处理工职业资格证书。每日目视检查各仪表指示正常，指示灯、液位计显示正常，无故障、报警信息。配电箱无异味，开关位置正确，无异常跳闸。水箱、水池无漏水，水位符合要求。风机、水泵、电机运行平稳、无异常声响。膜池曝气均匀，生化状况良好，出水量均匀，出水水质颜色透明，无异味。阀门位置正确，管路无漏水。清除格栅上的污物，盛满渣斗后及时清理。检查污泥输送泵污物存储情况。每日进行水质化验，并根据检验结果调整设备和药剂用量。1.5．9场段内开水器维修及定期除垢清洗，至少每半年须更换滤芯，并在接到报修后24小时内维修完好。1.5.10电动天窗、工业电扇的维修、检查工作，应在接到报修后2小时内维修完好(特殊情况下应保证2小时内能手动开启，24小时内修复)。场段水管路电伴热的维护、故障处理工作，确保设备状态完好。1.5.11浴室设备检查、维护工作。接到报修后2个小时内维修完好，保证设备功能实现，无跑、冒、滴、漏现象。卫生间设施运行正常管线完好无破损压力正常。卫生间设施阀门开启灵活无渗漏。拟定卫生间设备设施维修措施，将影响控制在最小范围内确保运营安全。淋浴喷头、洁具设施完好无破损，淋浴系统阀门开启灵活无渗漏。场段内淋浴电热水器定期清理，确保外观良好无破损。1.5.12做好每月水、电抄表统计分析工作、配合完成外接水、电服务。6、服务标准1.6.1电梯保养求月年润滑，动作灵活平稳，无振动时不得有杂音、冲击和振动器工作正常14、减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，箱体内异常护装置的机械装置应动作灵活，可靠内齿轮油(按使用维护说明)清理缘性能测试缘性能测试测试机碳刷及换向器工作正常磨损、断丝未超标。无油腻验正常123456789123456789123456789123456789腻腻定无松动常均匀无松动12、上下极限开关、限位开关、强迫换速开关应工作正常有效性能试验距离1234561234567891234567894a14a1aba85全正确松动，间隙尺寸无变化、地坎无松动、变形123451234567123456789123456789全，风扇工作应正常能正常工作钮应齐全有效标准要求保护装置功能正常1234567891234567891234567891234567891.6.2空压机求周月年运行状态检查5、端子牢固度(强度)检查12341234512345备3、运行温度检查，空压机温度不得超过95°C，压力不得超过a5、运转中管路及容器内均有压力，不可松开管路及打开不必要的阀123456712345671234567求周月年1231231234567风机保养规范求无松动。是否正常。的功能测试；易损件的维修、更换(含指示灯、按钮、转换开关、继电器等)风阀、防火阀每年进行一次性能测试123456123456789123456789水泵保养规范求结合处有无松动现象正常定电流要求好，无漏水闭位置正常润滑正常标准范围内M、18、水泵轴承的清洗、更换(如有必要)、机械密封的更换(如有必要)、、更换润滑油、各部位公差符合要求、泵体除锈、刷漆19、检查水箱的跑、冒、滴、漏，水箱的密封条的更换(如有必要)，水箱的功能测试；易损件的维修、更换(含指示灯、按钮、转换开关、继电器)功能测试、各部位的润滑、刷防锈漆123456789123456789123456789低压配电系统保养规范求月2、检查进线、母联开关运行电流负荷正常运行范围。检查各转换开灯显示状态正常。纹和破损，母排卡子、固定螺栓无松脱。膨胀、漏液、闪络痕迹固。烧蚀、破损现象。12345678123456789123456789(柜)1、检查箱(柜)外观良好，无喷塑层脱落现象，箱(柜)体固定牢固，内外整齐无杂物，门锁扣良好，箱(柜)门密封良好，箱(柜)体进、馈出孔洞密封良好。2、检查箱(柜)面板标识牌、箱(柜)内电气元件元件编号、进出线3、检查箱(柜)内电器元件外观无过热变色现象、附件齐全、排列4、检查面板指示灯、按钮工作状态正常，外观完好，接线整齐、标6、检查动力照明控制箱(柜)内电气原理图应齐全。8、清扫箱(柜)内外及电器元件表面积尘；器元件安装螺栓及电气接线11、对于出现柜(箱)体表面涂层脱落的现象，及时进行防腐补漆。13、检查柜内双电源切换装置(ATSE)功能1234567123456789123456789PAGE自动化仓储设备求统无松动屏幕板保护罩无破损检查触摸面板的系统消息，确认常规操作中电池未用完5.检查监控系统硬件(包括读码器、基站、称重器等外围设备)功能正常1234512345构曲龟裂现象1212构响和发热渗漏轮上的啮合良好升降机构链条链轮、滚动轴承、导向轮的状态良好，加注润滑油承无异常声音置的螺栓无松动牢靠12345671234567构机、减速机、制动器运行时无异响和发热无渗漏轮和导向轮踏面的状态良好，无异常噪音向轮的状态良好，加注润滑油12345671234567构响和发热滑油无渗漏下挠状态良好无松动1234512345松动一次检查,无松弛12341234置探测、载货台有货无货探测及货物倒塌检测的光电开关功能良镜降、行走与货叉伸缩各动作状态良好，功能正常常1234512345式滑触线接头和吊挂处无松动和异常住现象12341234上各操作开关工作良好显示灯显示良好气柜内各接线点无松动现象螺钉无松动现象1234512345能测试123123响和发热油无渗漏动轴承无异常声音在链轮上的啮合情况台上传动辊的链条松紧度合适装置的螺栓无松动固所有电机、升降台的紧固螺钉123456789123456789置片无歪斜或破损开关射距离作的联锁正常1234512345器元件无发黑损坏情况制柜中的所有紧固件(螺钉)12121.对货架做一次全面检查和测量，对有变形或损坏的横梁或立柱进行调整或更换处理1给予修复112（4）除上述设备外，其他服务内容范围内的设备设施出现故障，需于24小时内修复。如出现影响安全运营的情况，需立即修复。1.7主要设备设施数量（1）电梯数量度1(太平庄车辆段)维修工区综合楼2(太平庄车辆段)食堂3(太平庄车辆段)食堂4(太平庄车辆段)备品库5(台湖车辆段)食堂6(台湖车辆段)食堂（2）风机、风扇数量台湖车辆段风机清单单位数量一1DWT-I-5.6台2cz台4、空调、创新工作室3cz台2、4BPT15-34A台5台二1DWTI-4.5台62HTFD-I-台63xcz台24XCZ台15XCZ台16台三1DWT-I-5.6台2BFXCZ-台23BFXCZ-台14台四1台62台23台24台23台五镟轮库1DTWI-4.5台62台23台4台15台六1XCZ台52台43台44台25台16台七1BXCZ4.5台62BXCZ-4台23BXCZ3.15台24台八1DWT-I-5B台22台3台64台九1XCZ15台72台13台8十1XCZ台22台21台62台61台62台61机BFXTF4A台92台91轴流风机台22台21轴流风机台12台11流风机台42台13通风机台24台15台81台22台21台12流风机台13台4台1扇台2台台（3）水泵房数量太平庄车辆段水泵房设备清单1222443114335336337回阀81195555YE160M1-233Y200L2-2B522水泵房设备清单1120m³112113114225116回阀227上89YE3-112M-233XFBD/35-125/250B221DN150241H22DN200300X33DN150300X24DN50D373H35回阀DN0046DN00D373H57DX28DN500X29DN200241H21DN0H14-H1回阀DN504XBD75-SLS80，30KW22121G1FCFCF311LECSL11XBDG-SLS125.45KW2KW1YE3-905-22XBD5-SLS1252-2XBD5-SLS80-221PAGE（4）配电及给排水数量辆段供配电设备设施清单楼房院心16655229563934631474825灯6灯6789灯4948439364583451381853PAGE灯0554444--4211423237132472322箱1223244422244115箱3223342421648119箱6695464211211141421244115112115141444153462868825153537322PAGE555511PAGE场供配电设备设施清单房所楼楼1642323345灯6灯786559灯445822266644684灯88PAGE11111141143131333箱1333123212831箱1446223682箱326543122213331232124516613111422124121411341115224244221111131111115124242349箱11111111131134313123PAGE34554468PAGE1234T36W5T28W67899--886座1133箱6629246Mode21133PAGE辆段给排水设备设施数量清单格库房楼地1盆2235411892224644842831562234421897头2588353517314682354419224644828洗阀442238421946555587266881122531284112111211111552567311PAGE1111411221121118888PAGE场给排水设备设施数量清单格库楼库房楼房1411162522411455136头411165527头42346184111655294114441--2213623493662111642111111111111136111121614PAGE6446411462413241141322161221PAGE编号间楼楼食堂楼楼楼库库房卫站库机汇总14668422113250244668513112321148856头4667头64266222284668522139244668523112466852211885221138842224PAGE622666211262266621124222221124142D14-622248414424222226522811124223222121112222121122128521373416621156mcm62266PAGE1.8.1投标人需承诺遵守对于上述事项的管理规定及标准。1.8.2投标人应在投标文件中提供针对上述服务内容及标准的服务方案，方案内包含但不限于：工作流程、人员组织、管控措施、安全保障、绩效考核及突发事件的应对措施。第二节承诺函若我公司有幸中标，我公司郑重承诺：遵守对于上述事项的管理规定及标准，遵守招标人公司的各项规章制度。承诺人：（公司名称）第三节工作流程一、目的规范设备管理流程，提高使用效率、加强设备故障维修的反应速度及信息反馈的速度，最大程度的服务于生产需要，培养高效的维修管理团队。二、设备维修管理流程1、设备报修流程A：生产部门的操作人员发现故障隐患及时上报部门领导后，应填写维修记录表，同时通知设备维修人员到现场进行维修。B：维修人员在日常设备巡检中发现设备故障，应排查故障原因，记录故障问题并及时维修。C：在设备定期的维护保养中发现设备故障，应对故障情况进行检修，记录问题并及时维修.2、设备故障的确认A：设备故障情况通过报修途径报告至设备维修部门，维修人员及时对故障情况进行确认，确定设备故障维修的复杂系数，对故障简单分类后，列出所需材料。B：根据故障情况领取专用设备配件以及维修工具，组织维修人员实施维修工作。C：对于设备故障需要委外维修、加工的，由技术员向主管工程师提出，由主管工程师审核后根据流程报请公司审批。3、设备故障的维修A：对于设备维修系数低或仅是需要调试的设备，由技术员连同设备操作员共同调试或直接现场维修。B:设备故障在维修中需要更换零件需到仓库领取并登记，当发现仓库缺少此维修零件，需要联系购买时，设备技术员向主管工程师提出，由主管工程师审核后按照公司流程申请购买。C:设备故障在维修中发现，故障情况依靠公司自己维修力量不能够解决，需要联系设备生产厂家维修时，应将此情况写入维修记录表中，维修人员要将此情况及时报告主管工程师，由主管工程师与公司采购共同与生产厂家联系维修事宜。D：设备在维修时，由于维修任务繁多导致设备不能够立即进行维修时，要主动与生产部门沟通或报告主管工程师与使用部门沟通协调，确定维修时间。E：设备维修过程中，设备使用人员要在现场以便维修人员及时了解设备情况。F：设备维修结束后，设备维修人员要填写设备故障原因及维修情况于维修记录表上，并在维修后持续观察确认没有问题后由设备操作人员对设备状况进行确认，确认设备故障解除后，签字认可。4、设备维修记录A:设备故障维修情况的记录，在维修工作结束后，设备维修报修人、维修人员，要在维修记录表上确认签字。B:维修工作结束后，维修人员要在设备维修记录统计表上填写故障现象、故障原因、维修时间和处理人的姓名等信息，统一交由主管工程师汇总。5、记录统计分析主管工程师对数据进行统计，发现及整理出相关设备的非正常运行故障及出现频率，在维修小组讨论会上提出。维修小组通过对故障信息的统计、分析、跟踪，可以掌握设备运行状态的趋向，为同类设备的计划性保养、修理和改造提供有力的证据。使我们有目的的对设备进行维修、保养及改造。6、整改措施或方案根据小组讨论的结果，按照故障的发生、发展进程将故障分类并提出对应方案。A：突发性故障：出现故障前无明显征兆，难以靠前期验证或测试来预测，这类故障发生时间很短暂，一般带有破坏性。如转子断裂，人员误操作引起的撞击属于此类故障.此时需备齐配件，在故障发生时及时更换，并采取措施防止事故再次发生。B：渐发性故障：设备在使用过程中某些零部件因疲劳、腐蚀、磨损等使性能下降，最终超出所允许的受力值而发生故障，此类故障在生产中占有很大比例，具有规律性。可通过早期观察及保养来预防故障的发生.7、措施落实及反馈跟踪并记录整改措施落实情况。将故障及有效的处理办法记录保存，作为后续维修的依据。第四节人员组织一、服务宗旨公司服务思想最优质的服务公司的服务使命提供优质快捷的服务不断超越用户的需求公司的宗旨质量求生存信誉求发展公司的服务宗旨使用户满意公司使命是向用户提供优质快捷的服务。公司设有销售、维修等机构。向用户提供一条龙服务。二、人员配备为确保电梯设备的安全、正常运行，我司派出执证专业员工，以确保现场电梯24小时能进行应急维修，及时处理电梯故障。对技监局年检等重大工作，公司根据现场保养工作量和项目维修内容，另增派人员加强维保工作。三、时间安排现场24小时不中断急修服务。在法定工作时间进行保养工作，保养时间安排以有利于物业管理与服务的日期、时段进行，具体保养时间双方协商确定。除处理和进行故障检修、保养工作外，现场员工还要做好电梯每周不少于1次的日常巡检点检工作。四、人员组织岗位名称岗位职责岗位要求现有人数部长主持设备动力部全面工作；2、对设备运行组、钳工组、电工组实行统筹管理；定期召开设备例会和对操作者进行培训；对设备保养进行全面监制；负责本部门与其它部门之间的工作协调；负责公司生产设备现场的管理。1、专科以上文化程度。2、具有较强的管理业务水平；3、具有较强的责任心和对企业的忠诚度；4、具有较高的组织、指挥和协调能力。1档案、体系管理员负责对全公司所有的设备与设施进行建档并形成规范化、可视化管理，设备资料的借用与交还必须严格登记并作好记录，并随时追踪资料的返还进度；负责对公司设备与设施运行效率、消耗、完好率进行统计。1、专科以上文化程度；2、具有较强的业务水平和工作责任心。3、英语4级，熟练使用电脑办公系统。1机械工程师兼钳工值班长协助设备动力部部长搞好设备管理工作；负责对设备备件及设备其它易损物资的计划、跟踪；负责设备的统计、运行分析、能力鉴定；负责对维修设备零件的测绘制图工作；负责设备现场管理，对设备设施维护、维修严格实行检验、检测、检查负责设备改造：提出合理方案；负责与相关部门对新购设备到厂的精度检测工作，并形成检测记录；领导钳工组完成设备的检修、维护、保养。1、专科以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责,具有本岗位中级及以上技能；3、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。1钳工班长协助值班长搞好设备现场管理；负责对本小组人员的考勤工作，严格按照公司的规章制度执行；负责钳工工作安排、调度工作；负责全公司设备与设施维修的调度与抢修工作，加强设备现场管理；协助档案、体系管理员按要求填写各项表格，报部门存档；对下月设备保养、维修提出建议；负责对简易零件的制图，作好设备设施维修、保养及各项统计记录备查；1、专科及以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责,具有本岗位中级及以上技能；3、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。2维修钳工（含1名焊工）负责全公司设备与设施（机械方面）各种大、项修，并按体系要求对设备进行维护保养；负责公司新设备、自制设备或更新改造设备的安装、调试、验收工作；负责执行公司设备大、项修计划。对设备进行大、项修，并认真填写设备修理报告书；负责执行公司设备一、二级保养计划。对操作者进行设备一级保养指导作业，与操作者共同参与并主导实施设备的二级保养，对一、二级保养认真做好记录；负责执行设备的临时故障修理，并认真填写修理单；负责公司设备设施的巡视检查，指导班组搞好设备日常保养、润滑工作。对重点设备进行专检，对设备带病作业、超负荷运行等违章行为及时纠正，防止设备事故发生。作好检查记录，随时掌握设备运行状况。1、高中及以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责；3、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。4电气工程师协助设备动力部部长搞好设备管理工作；负责根据设备技术状态及生产情况制定公司机械设备电气部分大、项修计划；制定设备电器检修规程，对检修项目进度进行控制；制定电气备件采购计划，控制采购成本及合理储备；组织建立全厂电气设备技术档案，对设备的运行情况进行分析，为设备维护提供依据；组织对设备事故的分析，制定抢修方案，对设备故障停机汇总分析，提出预防和改进措施；提出技改方案，并组织实施；负责电气人员的培训，提供其岗位技能。完成设备的检修、维护、保养工作。1、专科以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责,具有本岗位中级及以上技能；3、必须持有电工操作证；4、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。1电工班长协助设备动力部部长搞好设备管理工作；负责电工工作安排，搞好设备维修与抢修，做好本组人员的思想工作，传达公司精神；负责对老旧电力设施的规划、计划、落实和监督，确保设备正常运行；协助水、电、环保管理员对用电提出节约方案，每月对用电找出原因进行分析，将方案和分析结果上报本部和分管领导；负责常用电器易损件的计划、跟踪工作；负责电工的工作安排与分解落实；负责安排与落实设备电器的维修工作。1、高中以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责,具有本岗位中级及以上技能；3、必须持有电工操作证、进网电工作业许可证。4、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。1电工负责公司所有动力设备设施、照明及通讯线路的维护和管理；负责公司新设备、自制设备或更新改造设备电气部分的安装、调试、验收工作；负责执行公司年度动力设备设施、电气系统及机械设备电气部分的安全普查工作，认真分析，得出结论。为来年生产及动力、电气修理计划下达提供依据；负责执行公司机械设备电气部分大、项修计划。并认真填写设备修理报告书；负责执行公司设备电气部分一、二级保养计划。整理设备管线，更换老化线路及旧损电器元件。并对一、二级保养认真做好记录；负责执行临时设备电气故障修理，认真填写修理单；负责公司动力设备设施、电气系统及机械设备电气部分的巡回检查工作，点检、测试、记录、观察设备的运行状况和安全设施的完好程度，及时发现设备缺陷和隐患，采取相应维护措施，保证设备正常运行。1、高中及以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责,具有本岗位初级及以上技能；3、必须持有电工操作证；3、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。2污水站操作工1、污水处理站操作工，首先应掌握污水站的工艺流程和设备操作，熟练污水处理站的操作规程，能独立把污水站正常运行起来；2、每天要进行正常的交接班程序：交班工人应把本班未完成的任务和需要注意的事项写在操作记录本上，交代给下班；接班工人要了解上一班的运行情况，并从前到后察看系统的每个工段的状态；3、根据污水每个工段的实际状况，确定操作运行程序，如遇异常情况及时汇报，保证污水处理工作顺利进行；4、了解污水站各工段的操作规律,根据水质情况合理调整加药量,降低药品投加费用5、注意设备的运行情况，定期对设备进行维护，如遇设备运行异常，及时汇报并通知机修解决；6、详细准确的记录系统运行相关的数据并上报。1、高中以上文化程度，身体健康；2、具备本岗位技术能力熟悉并掌握本岗位职责；3、具有较强的工作责任心和对企业的忠诚度。五、维修人员职责1、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“严格苛求，自觉奉献”的精神。2、服从班长调度和安排，按时按质按量完成工作任务，注意安全操作，保证维修质量，做到工作质量确保业主满意。3、遵守操作维修技术程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。4、努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和技术业务水平。5、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。6、对业主彬彬有礼，以优质服务为公司争取荣誉。7、维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。8、着装整洁，进户需佩挂员工牌，保持公司良好形象。第五节管控措施一、电梯设备维护服务管控措施（一）公司的质量控制电梯服务质量是至关重要的公司有完善的服务质量控制管理严格按照国家的相关法律法规执行。（二）公司的维修保养服务实行预防为主的维护保养工艺。对电梯进行每月两次的例行保养通过巡检和例行保养排除故障隐患使电梯处于最佳运行状态。公司的维护保养工艺按计划进行每次的维保内容都不一样有利于电梯的所有部件按周期得到检查保养。在保养工作中用户将对保养工作进行监督并签字确认。公司热线是支持解决应急修理的故障管理系统。一旦客户报修公司热线中心立即根据用户信息传讯急修人员急修人员通过最快的速度赶到工地恢复电梯但在这过程中急修人员到达工地的时间和修复完工时间及故障现象都必须立即与热线中心报告以输入电脑进行故障分析、存档。（三）电梯维保常规方式由用户选择全包维修服务或半包维修服务。1、全包维修服务包括每月二次例行保养24小时急修服务免费零配件更换。2、半包维修服务包括每月二次例行保养24小时急修服务易损配件免费提供其余配件优惠供应销售。3、清包维修服务包括每月二次例行保养24小时急修服务优惠供应销售所有配件。一台高质量的电梯除了合理先进的设计精密的加工制造高质量的安装调试外还必须做好日常维修保养。维修保养质量直接影响电梯的使用寿命为了降低故障率提高工作效率。根据贵单位要求和我公司现场查看设备情况介于贵单位电梯运行频率高运行环境特殊。我公司建议采用以下合作方式半包维修服务包括每月二次例行保养24小时急修服务易损配件免费提供其余配件优惠供应销售。（四）小时故障处理1、普通故障处理任何时间段电梯一旦有故障发生时，维保人员应在1小时内赶赴，及时处理电梯故障。修理完成后填写“急修及处理纪录”。如发生更换零部件，填写“零部件更换纪录表”，并由贵公司指定人员核查签认，如急修工作发生在深夜不方便签证，应在次日办理上述有关手续。2、特殊故障处理现场发生特殊故障，现场维修人员短时无法解决，将通知公司工程部，由工程部另行派遣技术人员赴现场处理，以尽快排除故障，恢复电梯正常运行。如发生重大故障，则立即启动公司应急预案组织人员进行抢修。抢修结束后填写“急修及处理纪录”并查明和分析事故原因，提出相应改进措施。3、关人故障处理当发生关人故障时，现场维保人员立即进行紧急放人操作，并查明故障产生原因，根除故障防止同一故障的再次发生。（五）巡检点检现场驻点维保人员每周1次对电梯进行巡检、点检，电梯运行情况实行经常性监控，及时发现电梯维保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在问题，业主管理中和设备运行环境是否存在问题，及早发现并采取措施，或与管理单位协商解决问题的办法，使电梯的故障率降至最低，并做好相关记录。（六）维护保养按照我公司编制的“电梯维修保养技术工艺规程”的技术工艺要求，对电梯进行维护保养。每月例行保养次数不少于二次，间隙时间不大于15天。每次保养结束，将保养的内容、时间、梯号等相关纪录填入“电梯维修保养纪录”，由业主管理方指定人员核查或签认。我公司对电梯建立电梯档案卡，实行一梯一档管理。（七）运行保障接到贵公司有要客服务的通知后，现场维保人员提前到达维保现场，检查设备运行情况，确保电梯设备安全运行。对业主管理方要求的如紧急救援、消防迫降、消防演习等活动，及早派人配合操作。（八）年季质量检查公司质检部门每年不少于1次对电梯抽检，填写公司电梯维修保养自检报告。班组每月进行一次安全检查，对查出的不安全隐患和公司质检人员查出的不合格项，公司责成工程部及现场维保小组及时整改。涉及到设备原因一时无法整改的，由公司与电梯主管部门协调解决办法。我公司确保电梯维保工作通过市技术监督局的年度安全检验，并取得检验合格证。如一次检验未能通过，相关人员按我公司扣罚机制处罚。（九）文明、安全作业我公司严格遵守国家各项特种设备安全管理条例和维修规范（国务院令第549号、国家质检总局TSGT5001－2009《电梯使用管理与维护保养规则》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。维修人员严格遵守并执行各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定”。如遇灾害性天气，根据应急预案配合物业做好相关工作。员工实行安全教育制度，每一员工必须接受三级教育后，才能进行上岗作业。现场安全教育由班组长负责进行，每月二次安全教育学习，学习内容纪录在“安全教育学习纪录表”内。维修人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安全作业，见公司“电梯维修安全操作规程”，“电梯保养安全操作规程”。（十）零配件供应保证为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供应，公司工程科负责备、配件总需求计划的编制，技术科负责备、配件技术参数的审核，库房负责备、配件的集中管理、计划采购和供应，财务会计科负责备、配件的核价和定价，各保养组负责备、配件计划编制、申领、现场保管和使用，质量科负责在产品维修过程中备、配件的处理及备、配件在实际使用中的质量信息反馈。公司在保养点设立备、配件存储，便于管理，方便使用。维保组内常备部份电梯的易损件，以便电梯故障时损坏部件的及时更换。公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，及时补充确保电梯备、配件的供应。（十一）其它服务承诺1、电梯困人时维保工赶赴故障电梯时间一般不超过30分钟。2、现场派驻人员保持通讯畅通。3、当物业进行消防等项目检测时，及时派人员予以配合。4、派驻服务现场的维保人员，除遵守本公司的各项制度外，同时遵守用户单位的有关规章制度。5、配合物业进行每年电梯年检，及时完成年检缺陷问题的整改。除因国家和地方检验标准变更需另行增加或修改项目以及电梯非正常使用造成的原因，电梯年检一次合格通过，并获得安全检验合格标志。若发生电梯年检不合格，电梯停用，公司愿承担因此产生的相关费用。6、加强维护保养，确保电梯、自动扶梯在设计使用寿命期内各系统、各部件的完好性能。7、加强维护保养，确保电梯在保证安全、性能（振动、噪声等）完好条件下正常运行。设备的安全、技术性能符合迅达电梯的技术标准、符合国家现行标准规定，以及双方的合同规定。8、公司确保有充足的备品备件，更换的零配件均是崭新的、未使用过的合格产品，均为电梯专用的中国制造的产品。9、对已不符合电梯使用技术标准和条件的易损部件，一经发现及时更换。每次更换零部件，均告之物业更换原因，并填写有关记录表，经物业签字确认。10、坚持电梯使用状况的年度报告制度，除正常的质量检查以外，公司工程部每年向物业提交一份电梯状况分析，运行、维修情况汇总，以及下一年度预计维修项目等内容的报告。（十二）电梯维修工作人员驻现场管理规定为规范本公司电梯维修人员的行为，使之符合本公司的相关制度、规定，保障驻现场的工作生活环境和公共秩序的正常有序，特制定电梯维修工作人员驻现场管理规定。电梯维修工作人员必须严格遵守驻现场管理区域物业管理的各项管理制度和规定。进出驻现场的电梯维修工作人员必须统一着具有公司徽标的服饰，于胸前佩戴公司胸卡（物业有要求时），并在物业管理公司备案。所有电梯维修工作人员不得在驻场管理区域的任何公共场所和工作区域吸烟或乱丢咽头、杂物。在电梯维修保养过程中，须设置明显、规范的告示牌，工作结束应做到工完场清。电梯维保工作中，渉及业主或有影响业主工作生活的作业，应先与物业公司有关人员协商，采取合理措施，避免作业对业主造成影响。严禁在驻场内嬉闹和大声喧哗，除工作巡检或维修所需以外，不得在管理区域内到处游窜。未经物业公司和管理区域业主同意，不得私自挪用管理区域设施设备和业主物品。严禁未经物业公司和管理区域业主同意，携带属于物业公司和业主的财物出驻场管理区域。所有电梯维修工作人员用语要举止文明规范。若遇业主的不文明行为，应及时告知物业公司，由物业公司工作人员出面协调解决，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行为进行制止。驻现场的电梯维修工作人员的工作休息、生活用水用电、如厕、备品备件、油料、工机具等仓储，须到物业公司指定的地点，不得擅自变更。驻场电梯维修工作人员严禁擅自带领非双方约定的人员进出或留宿驻场管理区域。驻场电梯工作人员的休息或工作场所应整洁卫生，物品或生活用品应摆放整齐，严禁随意排放生活用水，严禁随意乱丢垃圾，严禁随地便溺，严禁酗酒和赌博，严禁随意设置晾晒，严禁随意踩踏、采摘小区花草。驻场电梯维修工作人员的作业必须严格按照国家和本公司相关安全规范和标准执行，其休息和工作场所内用电应做到规范安全，不得擅自安装电线，增设用电插座或照明器具。（十三）附表半月维保项目（内容）和要求 序号维保项目（内容）维保基本要求维保结果1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑、转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护栏安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常月维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求维保结果1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑、转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护栏安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常季维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求维保结果1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑、转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护栏安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常29减速机润滑油制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求31位置脉冲发生器工作正常32选层器动静触点清洁，无烧蚀33曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁、无严重油腻，张力均匀34限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁、无严重油腻35靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位要求36验证轿门关闭的电气安全装置工作正常37层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位要求进行清洁、调整38层门门导靴磨损量不超过制造单位要求39消防开关工作正常，功能有效40耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀41限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常年维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求维保结果1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑、转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护栏安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常29减速机润滑油油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏30制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求31位置脉冲发生器工作正常32选层器动静触点清洁，无烧蚀33曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁、无严重油腻，张力均匀34限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁、无严重油腻35靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位要求36验证轿门关闭的电气安全装置工作正常37层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位要求进行清洁、调整38层门门导靴磨损量不超过制造单位要求39消防开关工作正常，功能有效40耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀41限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常42电动机与减速机连轴器螺栓无松动43曳引轮、导向轮轴承部无异常声,无振动,润滑良好44曳引轮槽磨损量不超过制造单位要求45制动器上检测开关工作正常,制动器动作可靠46控制柜内各接线端子各接线紧固，整齐,线号齐全清晰47控制柜各仪表显示正确48井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声,无振动,润滑良好49曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过要求50曳引绳绳头组合螺母无松动51限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求52层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准53对重缓冲距符合标准54补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定、无松动55上下极限开关工作正常 年度维保项目（内容）和要求序号维保项目（内容）维保基本要求维保结果1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑、转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护栏安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁,触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常29减速机润滑油油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏30制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求31位置脉冲发生器工作正常32选层器动静触点清洁，无烧蚀33曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁、无严重油腻，张力均匀34限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁、无严重油腻35靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位要求36验证轿门关闭的电气安全装置工作正常37层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位要求进行清洁、调整38层门门导靴磨损量不超过制造单位要求39消防开关工作正常，功能有效40耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀41限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常42电动机与减速机连轴器螺栓无松动43曳引轮、导向轮轴承部无异常声,无振动,润滑良好44曳引轮槽磨损量不超过制造单位要求45制动器上检测开关工作正常,制动器动作可靠46控制柜内各接线端子各接线紧固，整齐,线号齐全清晰47控制柜各仪表显示正确48井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声,无振动,润滑良好49曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过要求50曳引绳绳头组合螺母无松动51限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求52层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准53对重缓冲距符合标准54补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定、无松动55上下极限开关工作正常56减速机润滑油按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求57控制柜接触器，继电器触点接触良好58制动器铁芯（柱塞）进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位要求59制动器制动弹簧压缩量符合制造单位要求，保持有足够的制动力60导电回路绝缘性能测试符合标准61限速器安全钳联动试验（每2年进行一次限速器动作速度校验）工作正常62上行超速保护装置动作试验工作正常63轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固64轿厢和对重的导轨支架固定、无松动65轿厢和对重的导轨清洁，压板牢固66随行电缆无损伤67层门装置和地坎无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固68轿厢称重装置准确有效69安全钳钳座固定、无松动70轿底各安装螺栓紧固71缓冲器固定、无松动 二、电气设备维护服务管控措施（一）电工巡视维修记内容序号巡视检查项目巡视检查内容1高压线防护按防护方案进行防护并做到严密，安全可靠。2接地与接零保护系统工作接地、重复接地、保护零线正确、牢固可靠。重复接地不少于3处。工作接地电阻不大于4Ω，重复接地电阻不大于10Ω。保护零线引出正确，并单独敷设不作它用，采用绿/黄双色其截面与工作零线相同是相线的1/23配电箱开关箱总配电箱中应在电源隔离开关的负荷侧装置漏电保护器，并灵敏可靠。分配电箱设置正确并与开关箱距离不大于30m。开关箱（一机一闸一漏一箱）漏电保护装置在设备负荷侧，灵敏可靠，并距离设备不大于3m。固定电箱安装位置正确，高度在1.3～1.5m。移动电箱安装高度在0.6～1.5m。电箱底进出线，不混乱，箱内无杂物，有门有锁，有防雨措施。闸具齐全完好。4现场照明现场照明回路有漏电保护器，并灵敏可靠。灯具金属外壳已做好接零保护。室内灯具安装高度大于2.4m，低于2.4m使用安全电压供电。手持照明灯具使用36V以下照明。5配电线路电线无老化、破皮，有线路过道保护。并在电杆上用横担固定，绝缘子分档架设。架空线路架在专用电杆上，严禁架在树木，脚手架上。架空线路符合规范要求并已使用五芯电缆架设或埋地并符合要求。6电器装置闸具、熔断器参数与设备容量匹配，没有用其他金属丝代替熔断丝。7变配电装置露天变压器设置符合规定要求，配电间符合规范要求，并有可靠安全的防护措施，及正确悬挂警告标志，门应朝外开，有锁。8其他除以上内容发现有其他隐患（二）维修人员巡视工作流程1、工作目标规范维修人员巡视工作，通过检查维修保证公共设备设施正常运作。2、工作职责维修人员按分管区域负责每天检查巡视，并做好记录，及时解决发现的问题。3、工作指引1）维修人员应严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，每天应巡视分管区域。2）熟悉所辖区域范围所在地点，并保证其正常使用。3）熟练掌握小区设备、设施的工作原理及操作规程，做好维护保养工作。4）制定所辖设备设施的维修保养计划，确保按日期按质量完成，并填写好记录表格。5）严格执行设备管理制度，对所辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好）。6、做好日夜班的交接班工作，交班时发生故障时上一班必须协同下一班排除后方可下班，配电设备发生事故时不得离岗。7、遇有投诉及巡视中发现的维修问题，应及时解决，解决不了的问题或紧急事情，应马上向班长或工程主管报告。8、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。9、积极配合其它工作工作，对业户进行监管，努力完成领导交给的其它任务。（三）电气维修规定1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、机电公司（或维修班）对于管辖范围内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部把关审查并派专人参加。3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，机电公司（或分公司）对作业人员必须进行安全生产交底