柯桥调研报告

绍兴柯桥写字楼调研目录第一部序言一、调研目的二、调研方法第二部绍兴县概况一、区域概况二、宏观经济分析三、产业分析四、交通网络状况第三部柯桥街道概况一、柯桥行政区域规划二、柯桥城市整体规划三、写字楼分布情况四、工程周边写字楼信息五、数据分析比照表六、招商经营状况七、小结第四部中海国际根本情况一、根本信息二、所在位置三、工程SWOT分析四、建议第一部序言一、调研目的为了更好的了解绍兴柯桥商务写字楼的租售情况和市场行情，确保公司下一步的拓展更加顺利进行提供有力的数据支持和理论依据。二、调研方法永康工程组分派小组到柯桥实地调研，选择局部具有代表性的写字楼以客户的身份去了解询问，并记录下各写字楼的各项数据和指标。第二部绍兴县概况一、区域概况绍兴县位于长江三角洲南翼，西距杭州萧山国际机场20公里，东距宁波北仑港120公里，北距上海220公里。全县地域面积1177平方公里，下辖15个镇，4个街道，人口71万。绍兴县隶属绍兴市，定位绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区。是经济兴旺地区。位于柯桥街道的中国轻纺城是亚洲最大的纺织产业集散地，全球最大的轻纺贸易中心，交易额占全球纺织品的1/4，日均客流量逾10万人次。二、宏观经济分析柯桥做为绍兴县的政治、经济、文化中心，素有“金柯桥”之美称;柯桥中国轻纺城现已成为目前世界最大的轻纺专业市场，轻纺产品总销售额占全国的30%;作为闻名全球、商贾云集的轻纺产业基地与物流中心--绍兴柯桥，不仅仅是“国际纺织之都”，还在稳步成为“现代商贸之城”。以纺织为龙头的中国轻纺城、钱清轻纺原料市场、中纺城等各类专业市场，为柯桥聚集了大量的商业时机。绍兴县是中国经济十强县(市)，柯桥是绍兴县的县城所在地，其周边集聚了绍兴县约60%经济总量，拥有规模庞大的轻纺产业群和享誉海内外的中国轻纺城。2010年实现生产总值776.1亿元，年均增长11.8%。实现财政总收入93.5亿元，年均增长17.2%，其中地方财政收入51.76亿元，年均增长20.8%。完成全社会固定资产投资316.8亿元，年均增长13.6%，其中工业投资168.2亿元，年均增长8.4%。产业结构以纺织品及延伸产业为主。2010年中国轻纺城市场成交额794亿元，年均增长12%，市场总面积从2005年的110万平方米扩大到326万平方米，市场经营户16800余户，常驻国(境)外代表机构638家。实现进出口总额108.8亿美元，年均增长19.1%，其中自营出口79.2亿美元，年均增长18.7%。绍兴县统计局公布去年我县国民经济和社会开展主要指标数据。去年，地区生产总值〔GDP〕到达920亿元，按可比价计算比上年增长10.7％，增速分别高出全市0.2、全省1.7个百分点。在拉动经济增长的“三驾马车”中,固定资产投资保持较快增长，去年完成全社会固定资产投资356.8亿元，比上年增长20.2％。其中，工业投资完成183.22亿元，同比增长18.5%；实现社会消费品零售总额142.23亿元，同比增长19.1%；实现自营出口96.49亿美元，同比增长21.8%更令人欣喜的是，经济在较快开展的同时，开展质量进一步提高。首先是三次产业结构得到进一步优化，在三次产业中，第一产业实现增加值33.27亿元，第二产业实现增加值555.96亿元，第三产业增加值330.77亿元。三产增加值占GDP的比重已经提高到36%，比上年提高1个百分点。其次是资源消耗量进一步降低，去年我县的总排污量比上年下降了7.7%，工业用电量增长10.3%，但工业产值却增长了21.6%。第三是战略性新兴产业引领工业增长，全年战略性新兴产业实现总产值834.79亿元，同比增长33.4%，高出全县规模以上工业平均增速4.5个百分点。在经济开展的同时，民生得到进一步改善。去年我县城乡居民收入保持稳定增长，且农村居民收入增速快于城镇。去年，我县城镇居民人均可支配收入为36547元，比上年增长13.4％；农村居民人均纯收入为19527元，比上年增长17％，城乡居民收入差距进一步缩小。三、产业分析中国轻纺城，总占地面积77.8万平方米，总建筑面积达326万平方米，商行1.6万余家，营业用房1.9万间。场内经营人员5万余人，经营面料3万余种，日客流量10万人次，日成交额1.8亿元，市场区金融网点76个，日存款额20多亿元。市场交易持续兴旺，年成交额从1988年的0.76亿元跃升到2008年的634.53亿元〔其中外贸成交额12.82亿美元〕，连续十七年居全国纺织专业批发市场第一位，是目前全国规模最大，设施齐备，经营品种最多的纺织品集散中心，也是亚洲最大的轻纺专业市场。四、交通网络状况绍兴柯桥是中国最密集的长三角高速公路网核心区位，地理位置优越，交通极为便捷。【公路】沪杭甬高速、杭甬高速、杭金衢高速【铁路】杭甬铁路，沪杭高铁已全面通车【水运】上海港、宁波港、京杭大运河【航空】距上海浦东国际机场230公里(车程约2小时)、杭州萧山国际机场20公里(车程约15分钟)第三部柯桥街道概况一、柯桥行政区域规划柯桥隶属绍兴县，现在叫做柯桥街道。街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区〔居委会〕，1个社区效劳中心，总人口8万余人。二OO一年八月，经省、市人民政府批准，设立柯桥街道，为绍兴县的政治、经济、文化中心。绍兴县柯桥街道地处浙江省东部富庶的宁绍平原，东距绍兴市13公里、东方大港宁波106公里，西距人间天堂杭州50公里，萧山国际机场20分钟，北至东方明珠上海185公里。沪杭甬铁路、高速公路、104国道横穿境内，交通区位甚为优越。街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区〔居委会〕，1个社区效劳中心，总人口8万余人。柯桥街道南屏会稽山，北为平原水乡，山清水秀，气候温和湿润，是典型的江南"鱼米之乡"，素有"金柯桥"之美称，柯桥的水系非常兴旺，极具"东方威尼斯"之特色。二、柯桥城市整体规划●主轴：柯桥由金柯桥大道贯穿南北，北接杭甬高速，南接104国道；群贤路那么贯穿城区东西将城区一分为二，104国道也是一条由东向西通往绍兴市城区；●八区：轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创新区综合体、轻纺市场综合体、大坂湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。●南北分隔：群贤路以南形成以城市生活为主的城市生活区，以北是柯北新城是商业办公CBD核心区；●旧城区：医院、住宅区、商场、酒店和宾馆还有中国轻纺城也在老城区内；●柯北新城：这里聚集了甲级写字楼和大型购物中心、高档酒店宾馆，柯北新城将成为柯桥新的CBD核心区域，轻纺城国际会展中心、世贸中心、县行政中心、万达广场、沃尔玛等等；三、写字楼分布情况中央大厦东方大厦现代大厦纺织大厦聚银时代财智国际万国中心永利大厦中海国际中央大厦东方大厦现代大厦纺织大厦聚银时代财智国际万国中心永利大厦中海国际四、工程周边写字楼信息聚银时代聚银时代地址位于笛扬路与兴越路交叉口，展示中心位于兴越路1577号财智大厦一楼。该工程开发商为浙江聚亨置业，总占地3万平方米，总建筑面积15万平方米。建有两栋大楼，一栋大楼25层，1-6层为银泰百货，7-25层为写字楼，一层900多平方。一栋大楼24楼，5-24层为单身公寓，规划600个停车位。目前工程正在施工中，未开盘，价格待定。销89861888。财智国际财智国际位于金柯桥大道与兴越路交叉口〔县行政中心对面〕。开发商为浙江蓝城置业，大楼共建有地下1层，地上21层，其中4-21层为写字楼，一层有1500-1600平方米。有6部公用电梯，1部货运电梯，电梯品牌为西子奥的斯,物业管理公司为房地产开发公司。现在13楼东半层有出租，900多平方米，租金为500元/㎡/年,物业管理费为3.5元/㎡/月。销售永利大厦永利大厦位于柯桥金柯桥大道1418号。开发商为永利地产集团，大楼共建33层，其中2-30层为写字楼，31-33层为老板私用楼层。有4个公用电梯，1个货梯和1个老板专用电梯，2个消防梯。地上和地下共有200个停车位。物业管理公司为浙江丰越物业管理。现有入住企业180余家。车位收费：地上车位为150元/月，地下为350元/月,临时停车收费为半小时内免费，半小时至3小时为5元，3小时以上为10元。每层租金价格不同，现有7楼，200平方米左右，租金为320元/㎡/年，物业费为3.2元/㎡/月，25楼整层1300平方，已装修，租金为500元/㎡/年，23楼，252平方，345元/㎡/年，28楼252平方，370元/㎡/年。万国中心万国中心位于金柯桥大道1388号。开发商为绍兴县华泰房地产开发。由2座22层的大楼和中间楼组成。命名为A座和B座。中间楼为锦江之星的会所。A座和B座各有6部电梯。A座是小户型精装修。B座是大户型。普通装修，三证齐全。产权为2007年—2057年。物业费为4.5元/㎡/月.地下停车场收费210元/月，地上免费。现有B座17楼可售，1700平方，售价为9800元/㎡.物业为万国物管。租金A座为450-480元/㎡/年，B座380-400为元/㎡/年。现代大厦工程位置位于柯桥笛扬路和裕民路交叉口。开发商为绍兴华欲房地产开发。占地21000平方米，建筑81000平方米。地下建有500多个车位，建有两栋主楼，全部精装修，楼层内部层空。两栋楼的销售率都在40%左右。主楼1设计28层，有4部电梯，1-3层是商铺，4到28层为写字楼。6层到28层每层面积大约1000平方米。主楼2设计23层，有3部电梯，1-3层是商铺，4-23层为写字楼，5到23层每层面积大约800平方米。产权40年，从2001年-2041年。主楼销售价格一房一价，10-20层可以选择，15层大约1000平方，单价在1万元左右。也可以租，租金是500多元/㎡/年，物业费4.5元/㎡/月。销售中心位于柯桥笛扬路和裕民路交叉口，销售84812888.中央大厦大厦净高163.7米，共37层，有10部电梯。从中介有一整层可出售。面积是1450㎡，总价1250万。物业费为4元/㎡/月。东方大厦有1500㎡的写字楼，出售单价是8000元〔中介〕工程中海国际聚银时代财智国际永利大厦万国中心现代大厦轻纺大厦东方大厦中央大厦区域柯北柯北柯北柯北柯北柯北旧城区柯北柯北开发商绍兴清和置业浙江聚亨置业浙江蓝城置业永利地产集团华泰房地产绍兴华欲房地产物业公司开发商未定开发商浙江丰越物业管理万国中心物业艺洋物业是否出售是未开盘是否是是否是是出售价格8000未定7000-800098001000086008000租金350元/年/㎡未定500元/年/㎡350元/年/㎡380－480元/年/㎡500元/年/㎡220-250元/年/㎡物业费2.2元/月/㎡未定3.5元/月/㎡3.2元/月/㎡4.5元/月/㎡4.5元/月/㎡2.5元/月/㎡4元/月/㎡停车位500600100多200200多500300多电梯数5+114+46+15+1123,42,210层高222521332223，2813,1837五、数据分析比照表六、招商经营状况〔写字楼〕名称招商率企业总数主要经营类别总面积待租/售面积交房时间中海国际30%15纺织行业、贸易公司、窗饰、服饰60560/2006－2046聚银时代未开盘未开盘未开盘1468301468302013年12月底财智国际30%/纺织行业、进出口公司、针织服饰、投资公司45772/2010-12-01永利大厦90%270纺织行业、装修公司、///万国中心90%381税务师事务所、纺织行业85005//现代大厦40%/纺织行业、贸易公司、进出口公司81000486002001-2041轻纺大厦75%148纺织行业、货运代理、进出口公司、贸易公司、期货公司、浦发银行、网络公司///七、小结选定柯桥8栋写字楼作为对象，并通过实地询问、房产中介等多种形式对其单位面积的售价、租金、物管费、建筑根本情况以及企业入驻情况进行调研。主要有以下几点：写字楼的租金价格在200－500元/㎡/年，物业费用在2.2－4.5元/㎡/月不等,从租赁价格和地理位置赖看，以主干道金柯桥大道为中心向外递减；企业入驻率不高，局部大厦空置现象较严重，平均入住率在50%左右。企业入住率与大厦所在位置及建设档次城正比.第四部中海国际概况一、根本信息1、区域位置中海国际广场，雄居绍兴县柯桥笛扬路与兴越路交汇处，东临笛扬路，南面是柯桥商业中心，西面、北面靠管墅直江，属笛扬路龙头地段，柯桥未来商业最繁华的商圈。中海国际中海国际2、开发商绍兴中海投资开展，3、建筑面积工程总建筑面积约60560平方米。总体分为1#、2#、3#楼，1#楼共22层，每层面积1300㎡；2#楼共七层，每层面积在3600㎡；3#楼共5层每层面积在4020㎡。4、业态分布1#楼以写字楼为主，总共22层，每层面积1300㎡，目前1至4层是祝家荘饭店，5、6楼是中海国际管理公司办公区，7楼是写字楼，8至13层是速8连锁宾馆，14至22层为写字楼，可出租或出售。2#楼以家庭式办公为主，共七层每层面积在3600㎡左右，每层18套，每套面积在200㎡左右，现在一家汉庭连锁酒店入驻。3#楼共5层每层面积在4020㎡左右，整体出售给了一家中国商业对外贸易总公司，该公司将3#楼做成中商国际面料展贸中心，现在对外出售1楼和4楼15年的经营权，一楼沿街商铺在4.9万/㎡，内铺3.6万/㎡，4楼的价格1.5万/㎡目前出租率在45%。5、经营形式中海国际的写字楼可以租赁也可以出售租赁：租赁的价格350元/㎡/年，出售：出售均价8000元/㎡，目前可售面积只有在18F的300多㎡、20F的400多㎡。6、物业费用物业费：高层2.2元/㎡/月，多层1.6元/㎡/月。7、物业产权产权从2006年至2046年。二、所在位置商务中心商业中心中海国际商务中心商业中心中海