教学课件 《工程项目管理》项勇

普通高等教育工程造价类专业“十三五”系列规划教材工程项目管理2本章主要内容：项目与工程项目、工程项目管理的概念与理解；业主、承包商、项目咨询单位、政府工程项目管理；工程项目管理新理念、管理方法、信息技术应用。本章重难点：项目与工程项目、工程项目管理的概念与理解；业主、承包商、项目咨询单、政府工程项目管理。第1章

工程项目管理绪论3煉1.1工程项目管理概述1.1.1项目与工程项目1.项目及其特征项目是由一组有起止时间、相互协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的标准，包括时间、成本和资源的约束条件。项目具有以下共同特征：（1）特定性。也可以称为单一性或者一次性，是项目最主要的特征。每个项目均有自己的形成和履行过程，有目标和相应的内容，有开始和结束时间，因此，也只能对其进行单件性的生产。

通过认识项目的特定性，有针对性的根据项目本身的特点和要求，进行科学管理，以确保项目一次成功。4明确的目标和约束条件。项目的目标有成果性目标和约束性目标。成果性目标是指项目应达到的功能性要求；约束性目标是项目的时间、成本和资源等约束条件。项目只有满足约束条件才能成功，因而约束条件是项目成果性目标完成的前提。特定的生命期。项目过程的一次性决定了其生命期，任何项目都有其产生时间、发展时间和结束时间，在不同的阶段都有特定的任务、程序和工作内容。如项目的生命期包括项目建议书、可行性研究、设计工作、建设准备工作、施工、交工验收、运行维护。作为管理对象的整体性。一个项目是一个整体管理对象，在按其需要配置生产要素时，必须以总体效益的提高为标准，做到数量、质量、结构的整体化。由于内部和外部环境的不停变化，导致管理和生产要素配置也是动态的。另外项目中的一切活动都是相关的，构成一个整体。不可逆性。项目按照一定的程序进行，其过程不可逆转，必须一次成功，失败后不可挽回，因而项目的风险较大，与批量生产过程有着本质区别。52.

项目分类项目种类应当按照其最终成果或者专业特征为标志进行划分，包括：投资项目、科学研究项目、开发项目、工程项目、航天项目、维修项目、咨询项目和IT项目。分类的目的是为了有针对性的进行管理，以提高完成任务的效果水平。一般情况，项目可分为工程项目和非工程项目。工程项目是项目中数量最大的一类，既可按专业分为建筑工程、公路工程、水电工程等，又可按管理者的不同分为建设项目、咨询项目和施工项目等。63.

工程项目工程项目的定义工程项目是指投资建设领域中的项目，即为某种特定目的而进行的投资建设并含有一定建筑或建筑安装工程的项目。工程项目的特征唯一性。世界上没有相同的两个工程项目。即使建筑外形相同，但地点、时间、地质、水文、结构、功能等有差别，无法替代的。一次性。每个工程项目都有明确的起点和终点。当一个工程项目的目标已经实现时，或者明确该目标不需要或者不可能实现时，该项目已经达到其终点。目标的明确性。工程项目具有明确目标，用于某种特定的目的。7实施条件的约束性。工程项目都是在一定的资源约束条件下实施，会受到资金、技术、人员、法律等方面的约束。而项目经理总是在这些约束条件下，寻求经济效益、社会效益、工期、质量、成本和项目目标的平衡。建设周期长。现代工程项目大型、超大型项目越来越多，一个工程项目要建成往往需要几年，有的甚至更长。6）不确定性因素多。由于建设周期较长，建设过程中可能会涉及到来自技术、市场、人员等多方面不确定因素的变化。随着工程技术复杂程度增加和项目规模的日益扩大，工程项目的不确定因素日益增加。84.

工程施工项目工程施工项目是施工企业自施工承包投标开始到保修期满为止的全过程中完成的项目，施工项目具有以下特征：是建设项目或其中的单项工程或单位工程的施工任务；是以建筑企业为管理主体的；范围是由工程施工合同界定的。从上述可知，只有单位工程、单项工程和建设项目的施工任务，才称得上工程施工项目。由于分部分项工程的结果不是施工企业的最终产品，故不能称作工程施工项目，而是工程施工项目的组成部分。1.1.2工程项目管理1项目管理近代项目管理起源于20世纪50年代，当时在美国出现了CPM和PERT技术，在60年代美国大规模生产时期，项目管理在大型国防和建筑工业中得到了应用。由此，风靡全球。80年代，进入了现代项目管理阶段，逐渐发展成为一门管理学科。理论与实践都得到了很大进步。中国对项目管理理论上的研究起步较晚，到目前为止，仅有二十多年时间，却发展迅速，对我国经济发展发挥了很大的贡献和作用。根据美国项目管理学会（PMI

）制定的项目管理知识体系指南（PMBOK）中的描述，项目管理主要包括以下十方面内容：项目综合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通与信息管理、项目风险管理、项目采购管理、项目相关者管理。层强调的是一种思想、一种理念。三个层次上不同知识的相互包含，即技术方法是系统方法的基础，而哲理又是系统方法的灵魂。项目管理是指依靠项目团队的努力，在项目全过程中，通过科学的管理方法在各种约束条件下达到特定的目的。该定义包括以下几方面的含义：强调项目管理是一个连续性的过程，在项目生命周期内对项目 进行全过程地动态管理，实现最佳的运行状态。强调方法的科学性。在项目管理工具方法体系中体现了多学科的知识与技能的融合。强调项目管理的“软”技术和“硬”技术相结合。如方案比较法、资金时间价值、工作分解结构、里程碑计划、沟通技巧、组织机构的科学性等等。强调团队精神在项目管理中的重要性。随着现代项目的复杂性增强，市场环境变化迅速等特点，要求项目组织机构必须形成团队，共同努力，才能实现管理目标。2工程项目管理工程项目管理是项目管理的一大类，其管理对象是工程项目。工程项目管理的本质是工程建设者运用系统工程的观点、理论和方法，对工程的建设进行全过程、全方位和全面的管理，实现生产要素在工程项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是—门综合学科，有较强的应用性和发展潜力。因工程项目的管理者分别是建设单位、设计企业、施工企业和工程咨询（监理）企业则对应的管理分别是建设项目管理、工程设计项目管理、工程施工项目管理和工程咨询（监理）项目管理。（1）建设项目管理建设项目管理是站在项目法人（建设单位、业主）的立场对项目建设进行的综合性管理工作，也称为业主方的项目管理。业主方项目管理是通过一定的组织形式，采取各种措施、方法，对投资建设一个项目的所有工作系统的实施过程进行计划、协调、监督、控制和总结评价，以达到保证建设项目质量、缩短工期、提高投资效益的目的。广义的建设项目管理包括投资决策的有关管理工作，狭义的建设项目管理只包括项目立项以后至交付使用的全过程的管理。（2）设计项目管理工程设计项目管理是由设计单位自身对参与的建设项目设计阶段的工作进行自我管理，也称为设计方的项目管理。设计单位通过设计项目管理，同样进行质量管理、进度管理、投资管理，对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面而详尽地安排，引进先进技术和科研成果，形成设计图纸和说明书提供实施，并在实施的过程中进行监督和验收。所以，工程设计项目管理包括以下阶段：设计投标、签订设计合同、设计条件准备、设计计划、设计实施阶段的目标控制、设计文件验收与归档、设计工作总结，建设实施中的设计控制与监督、竣工验收。由此可见，工程设计项目管理不仅仅局限于设计阶段，而是延伸到了施工阶段和竣工验收阶段。（3）施工项目管理工程施工项目管理有以下特征：工程施工项目的管理主体是工程施工企业，包括施工总承包商和分包商，故其对项目的管理也称为施工方的项目管理。建设单位和设计单位都不进行工程施工项目管理。由建设单位或监理单位进行的工程项目管理中涉及到的施工阶段管理仍属建设项目管理。工程施工项目管理的对象是工程施工项目。工程施工项目管理的周期包括工程投标、签订工程项目施工合同、施工准备、施工、交工验收及用后服务等。工程施工项目管理的任务包括进度管理、质量管理、成本管理、安全管理、环境管理、合同管理、资源管理、信息管理、沟通管理、风险管理、组织协调等。工程施工项目的特点给工程施工项目管理带来了特殊性，主要是生产活动与市场交易活动同时进行；先有交易活动，后有“产成品”（竣工项目）；买卖双方都投入生产管理，生产活动涉及到复杂的经济关系、技术关系、法律关系、行政关系和人际关系等。以上原因使工程施工项

目管理中的组织协调工作艰难、复杂、多变，必须通过强化组织协调的

办法才能保证施工顺利进行。主要强化方法是优选项目经理，建立调度

机构，配备称职的调度人员，努力使调度工作科学化、信息化，建立起动态的控制体系。工程施工项目管理与建设项目管理在管理主体、管理任务、管理内容

和管理范围方面都是不同的。第一，建设项目的管理主体是建设单位或受

其委托的建设工程项目管理企业；工程施工项目管理的主体是施工企业。

第二，建设项目管理的结果是取得符合要求、能发挥应有效益的固定资产；工程施工项目管理的结果是把项目施工做好并取得利润。第三，建设项目管理的内容是涉及投资周转和建设的全过程的管理；而工程施工项目管理的内容涉及从投标开始到回访保修为止的全部生产组织管理。第四，建设项目管理的范围是一个建设项目，是由可行性研究报告确定的所有工程；而工程施工项目管理的范围是由工程施工合同约定的承包范围，是建设项目或单项工程或单位工程施工过程的管理。（4）工程咨询（监理）项目管理工程咨询项目是由咨询单位进行中介服务的工程项目。咨询单位是中介组织，它具有相应的专业服务知识与能力，可以接受建设单位的委托进行项目管理，也就是进行智力服务。通过咨询单位的智力服务，提高工程项目管理水平，并作为政府、市场和企业之间的联系纽带。在市场经济体制中，由咨询单位进行工程项目管理和监理已经形成了一种国际惯例。工程监理项目是由监理企业进行管理的项目。一般是监理企业受建设单位的委托、签订监理委托合同，为建设单位进行建设项目管理。监理企业也是中介组织，是依法成立的专业化、高智能型的组织，具有服务性、科学性与公正性，按照有关监理法规进行项目管理。监理企业是一种特殊的工程咨询机构。它受建设单位的委托，对设计和施工单位在承包活动中的行为和责权利进行必要的协调与约束，对建设项目进行投资管理、进度管理、质量管理、合同管理、信息管理与组织协调。1.2工程项目利害相关者1业主的工程项目管理——主体管理业主对工程项目的管理又称为主体管理，就是指项目业主为实现其投资目标，运用所有者的权力组织或委托有关单位对建设项目进行筹划和实施的有关计划、组织、指挥、协调等过程。其主要目的是实现投资主体的投资目标和期望、努力使工程项目投资控制在预定或可接受的范围之内、保证工程项目建成后在项目功能和质量上达到设计标准。业主对工程项目管理的特点是由业主在工程项目中的特殊地位决定，主要有体现于代表了投资主体对项目的要求、是对工程项目进行全面管理的中心、在项目建设过程中业主对工程项目的管理大都采用间接而非直接方式。业主的工程项目管理在工程项目的不同阶段内主要任务各有不同。业主在工程项目决策阶段的主要工作任务是围绕项目策划、项目建议书、项目可行性研究、项目核准、项目备案、资金申请及相关报批工作开展项目的管理工作。在实施准备阶段的主要任务是取得项目选址等方面的协议文件、选择有信誉和合格资质的勘察设计单位、及时办理有关设计文件的审批工作、组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁补偿及施工场地的平整等工作、择优选定合格的承包商并签订合同、选定适宜的工程监理机构等。项目实施阶段的主要任务是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展情况进行研究分析。在竣工验收阶段的主要任务是组织进行试运行、组织进行竣工验收和工程决算、办理工程接收手续、做好项目有关资料的接收与管理工作等。2承包商的工程项目管理——承建管理承包商对工程项目的管理是指承包商为完成项目业主对项目建设的委托或设备供货的委托，以自己的施工或供货能力来完成业主委托的任务，在建设阶段对自己所承担的项目中投入的各种资源进行计划、指挥、组织、协调的过程。承包商是为项目提供工程劳务的组织者或设备制造者。其管理目的主要是为了在项目建设与设备制造过程中，从人力、物力资源的有效投入到产品的输出，来实现其相应的收益。承包商对工程项目管理的特点主要有以固定场地为中心展开、以委托合同为根本要求、管理直接作用于工程项目实体、管理过程中资金投入相对巨大、项目建设风险的最后控制阶段。工程承包商的主要任务有制订施工组织设计和质量保证计划，经监理

工程师审定后施工计划组织实施，并向监理工程师提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表；按施工合同要求及时纠正偏差；遵守有关部门对施工场地交通、施工噪声以及环境保护和安全生产等方面的管理规定，办理相关手续；按专用条款约定，做好施工现场；管线和邻近建筑物、构筑物及有关文物、古树等的保护工作；及时向委托方提交竣工验收申请报告，对验收中发现的问题及时进行改进；负责已完工程的保护工作；向委托方完整、及时地移交有关工程资料档案。3项目咨询单位的工程管理——服务管理以工程咨询服务为专业的工程技术、工程管理等公司的总称。项

目咨询单位对项目的管理是指项目咨询单位接受顾客的委托，为保证

项目的顺利实施，按照委托规定的工作内容，以项目咨询单位执业标

准为尺度，对项目进行有效的组织、指挥、协调、督促、检查与指导。项目咨询单位对项目管理的目的是保障委托方实现其对工程项目的预期目标、按合同规定取得合法收入、为项目咨询单位的自身创造良好的社会声誉。项目咨询单位对项目管理的特点是智力型工作、管理内容视委托情况而变化、不直接建设工程项目实体、职业的规范性和服务的有偿性。项目咨询单位在项目决策阶段主要任务是对项目进行行业情况和市场

情况进行调研分析、对项目相关参数及方案进行比较选择、完成项目论证

报告、及协助完成项目的有关报批工作。项目准备阶段的主要任务是代理

业主进行项目的有关勘察设计招标和监理招标工作、融资方案落实及相应

协议的起草工作、协助业主完成或接受业主委托进行设备采购与招标工作、协助委托方完成好项目的有关设计文件及项目开工等报批工作、向施工单

位进行项目设计图纸的技术交底工作、做好项目设计内容的调整与修改工

作等等。在项目实施阶段的主要任务代表业主对项目施工进行监督管理、

根据业主委托开展项目中间评价工作、及时向业主报告项目的有关目标等

方面的情况、按有关规定对项目施工过程中的有关问题及时妥善地进行处

理、为工程投产后的运营做好、准备工作。在项目竣工验收和总结评价阶

段的主要任务是配合业主做好项目的竣工验收工作、开展项目的后评价工作及主委托的其他工作等。4政府对工程项目管理——行政管理政府对社会经济活动进行宏观指导和调控的目的是为了保证社会经济能够健康、有序和持续发展。对工程项目进行管理的主要作用是保证投资方向符合国家产业政策的要求、保证工程项目符合国家经济发展、引导投资规模达到合理经济规模、保证国家整体投资规模与外债规模在合理的可控制范围内进行、保证国家经济安全与公共利益并防止垄断。主要管理内容有制定宏观经济政策与相关发展规划，引导和调控投资项目；制订相关规定，界定投资管理权限；加强重要资源的管理；维护经济安全；优化布局；环境保护；工程安全管理及其他管理等方面。1.3工程项目管理发展趋势1.3.1.管理新理念1可持续发展观2003年《圣保罗宣言》提出“新的发展观”，认为环境问题与经济和社会发展问题同等重要，主张把生态、经济和社会结合起来实现“可持续的发展”。

“可持续的发展”寻求三种关系的平衡：经济发展、环境保护及社会公平。对于建造而言，最重要的是，可持续发展开启了新的市场，创造了新产品和服务的新方法。它带来的变化是：（1）公司管理可持续性发展观开始于公司的发展战略。卓有远见的承包商未将新的发展当作威胁，而是将其视为差异化的机遇和创新的催化剂(差异化和创新能够创造超额利润)，主要体现在：国际一流承包商从可持续发展趋势中看到商业和道德价值，从管理层、项目层、职员层都对可持续发展作出了承诺；通过生产或服务模式改变，不竭余力地致力于传统生产力向绿色生产力转变，改变建筑业传统竞争的基础。比如美国绿色建筑的年增长率为18%，日本在10%以上。2010年，美国90％的承包商关注绿色建造问题，60%以上的承包商在实践绿色建筑，

ENR《工程新闻记录》每年都评选100家最大的绿色设计公司、50家最大的绿色承包商。世界领袖型承包商斯勘斯卡致力于成为绿色建筑和自然与建筑和谐统一的领导并在2002年提出“五个零”可持续发展目标，即零失败的建设项目、零环境事故、零现场事故、零种族侵害和零缺陷。2006年，该公司开始用全球报告倡议书（Gl

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ve，GRI)来指导公司的可持续发展。我国还没有真正意义上的绿色设计、施工企业，目前绿色产品的生产尚处于起步阶。（2）设计管理绿色建筑作为一种建筑产品应运而生。设计者尽可能地降低这些建筑成本，为使用者提供舒适、健康、安全环境友好型的场所；设计过程中，工程管理者开始尝试采用绿色全寿命周期成本等方法对设计进行评价和管理方案，保证这种产品名副其实；作为产品的检验，技术和管理专家制定了许多绿色建筑评价标准，评估建筑的绿色“成分”。在可持续发展观的影响下，绿色建筑发展日新月异，合理的设计可将建筑能耗在传统能耗基础上降低70%～80%。欧美发达国家进而又提出了零能耗、零污染、零排放等建筑新理念。同样的传统、自然的方式，既有好的效果，又有好经济效益。比如楼顶隔热层种绿色“佛甲草”，顶层温度降低12摄氏度。在成本上简单式屋顶绿化每平方米造价为130元～235元；花园式屋顶绿化每平方米造价为350元以上(其中包括运输、种植等全部费用）。材料管理该理念是基于绿色建材的使用评价方法。强调项目建设之初采用清洁生产技术；确定少用天然资源和能源、大量使用工业或城市固态废物，生产环保、节能和有益健康的绿色建筑的原则；项目施工之前，管理者提出基于绿色建材的使用评价方法；项目施工过程中，

通过执行严格的标准和规范化的管理方法。比如日本竹中工务店按照3R的原则，有效利用建筑废物，施工建筑废料利用率达90%。法国的多米尼克提出了材料管理最新的观点，即绿色建筑并不能仅仅通过节能措施和使用无危害的材料就能自行实现，还取决于对于材料的充分利用和优化利用。施工管理绿色施工方兴未艾，其核心是实现节能、节地、节水、节材和环境保护。实践中，实现的手段多种多样。绿色施工促进可持续发展，节约资源，保护环境，促进经济社会可持续发展。如2006年法国万喜在发展环境友好

型产业和服务中，利用具有专利技术的沥青混凝土20万吨，居世界前列。产和生活的场所；从管理角度而言，人越来越成为工程管理中最基本的要素。绿色建筑产品将为人们提供更舒适、更健康、更安全和更节能的居住环境为己任，追求促进社会可持续发展的崇高理想。发达国家绿色住宅的发展大致经历了利用天然条件和人工手段创造室内的合理布局、减少使用合成材料、充分利用资源创造一种接近自然的环境三个发展阶段。3新的价值观将安全、健康、公平和廉洁的理念运用到建筑工程项目管理的实践中。新的价值观使得安全、健康、公平和廉洁问题在世界范围里受到空前关注。建筑工程师们已经开始尝试从建筑工程项目管理的角度，对建设过程、施工场所的安全、健康、公平和廉洁进行管理，并将它们有机集成到工程项目管理流程中，它们正在成为一个热点。健康管理:关爱员工的心健康，建立健康保护措施、健康制度正在逐步建立。安全管理:本质安全的理念、安全保证体系、文明施工措施、安全管理体系正在被越来越多的企业接受。有关安全、健康的法律、法规正在建立和健全。建立强有力的安全管理体系越来越成为业内人士的共识。廉政管理:建立廉政管理的制度，形成廉政监督的法律、法规体系是建筑业廉政管理的趋势。1.3.2.管理方法1全生命周期管理工程项目全寿命周期管理=项目决策阶段的开发管理+项目实施阶段的项目管理+项目使用阶段的设施管理=DM+PM+FM。工程项目全寿命周期管理的核心任务：为工程建设增值和为工程使用增值。决策阶段的项目论证:政府项目的审批，核准及备案制度；决策阶段的技术、经济和管理论证项目设计阶段论证：设计准备阶段管理；项目设计招标；项目设计的阶段管理和过程管理工程发包与物质采购施工阶段管理：建设单位施工管理；施工监理；施工项目管理；动用准备阶段管理工程项目信息化管理系统：工程项目管理信息系统的构成及工作机制；工程项目管理系统应用；基于互联网系统的工程项目信息管理、理命周期。开发管理（DM）、代表业主利益的项目管理（OPM）通常是在项目不同阶段进行。工程项目全寿命周期管理模式将

3个相互独立的管理过程DM、OPM和FM通过集成化和统一化形成一个新的管理系统，如图所示。集成化主要是指在管理理念、管理思想、管理目标、管理组织、管理方法和管理手段等方面的有机集成。1全过程项目管理生产效率的提高始终是建筑工程项目管理关注的焦点，提高生产效率对于建筑企业而言，一是可以提供更有价格优势的产品；二是生产的产品更好地满足市场要求。工程项目管理模式正在逐步的由单一的专业性管理，向整合各个阶段管理的全过程项目管理模式发展，这样做能更有效的利用资源，提高效率。如图1-1所示。2精益建造精益建造对自动化装配企业产生了革命性的影响，现在在建筑业也开始应用及运用，以最大限度地满足顾客要求。同制造业相比，建筑行业生产效率很低，工作条件恶劣，产品质量难以保证。丹麦学者Laur

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a在1992提出要将制造业已经成熟应用的生产原则包括精益管理等应用到建筑业，以提高建筑业的管理水平。中国精益建造技术中心把精益建造定义为：综合生产管理理论、建筑管理理论以及建筑生产的特殊性，面向建筑产品的全生命周期，持续地减少和消除浪费，最大限度满足顾客要求的系统性方法。与传统的建筑管理理论相比，精益建造更强调面向建筑产品的全生命周期，持续的减少和消除浪费，把完全满足客户需求作为终极目标。3承包模式传统的建筑工程承包模式是设计---招标---施工，是我国建筑工程主要的承包模式。目前越来越多的业主把合作经营看着是设计、

建造与项目融资的一种手段。很多承包商开始提供有吸引力的融资

条件，而不是更先进的技术来赢得合同。承包商将触角伸向建筑工

程的前期，并向后期延伸，目的是体现自己的技术能力和管理水平。更重要的是，这样不仅能提高建筑工程承包的利润，还能提高生产

效率。工程承包模式和施工总承包模式已成为大型建筑工程项目中

广为采用的模式。承发包模式发展趋势：通常应用于大型建筑工程

项目的承包模式，并开始应用于一般的建筑工程项目中；承包模式不断根据项目管理的发展，繁衍出新的模式。1.3.3信息技术应用信息技术应用于建筑工程项目管理，其目的是提高工程建设活动的效率，便于信息交流，减少成本（特别是人工成本）。目前主要体现为：建筑信息模型(Bui

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M)是建筑学、工程学及土木工程的新工具。虚拟施工：虚拟施工(

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，是实际施工过程在计算机上的虚拟实现。基于网络的项目管理：传统的项目管理理论需要现代化的实施方法和手段。激烈的竞争环境下，企业更加注重高效，随着知识管理理念的提出，企业越来越重视自身知识和经验的积累，因此如何高效利用互联网建立企业项目管理实施的信息平台，已成为现代企业项目管理发展的必然趋势。36本章结束第2章工程项目生命期与建设程序本章主要内容：工程项目本建设程序的理解；政府投资项目前期工作阶段、项目实施准备阶段和建设项目实施阶竣工验收、后评价阶段的主要内容及建设程序；社会资金投资的项目各个阶段的主要程序、内容和注意事项。本章重难点：政府投资项目和社会投资项目建设程序、阶段、主要涉及到的部门及内容。2.1工程项目生命周期概述开发管理（DM）、代表业主利益的项目管理（OPM）通常是在项目不同阶段进行。工程项目全寿命周期管理模式将3个相互独立的管理过程DM、OPM和FM通过集成化和统一化形成一个新的管理系统。集成化主要是指在管理理念、管理思想、管理目标、管理组织、管理方法和管理手段等方面的有机集成。1项目生命期为了顺利完成项目，项目管理班子通常要把每一个项目划分成若干个项目阶段，以便进行更好地控制。项目的不同阶段大多是按顺序完成的，但在某些情况下也会以交叠的方式出现。项目阶段划分的数量和必要性

以及每个阶段所需的管理方法，取决于项目的规模、复杂程度和潜在影

响。把项目划分为合理的几个阶段进行决策控制有助于项目成功实施，

这些项目阶段总称为项目生命期，如图2-1所示。2.1.1工程建设项目全寿命周期2工程建设项目全寿命周期我国工程建设项目的生命期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段，如图2-2所示。国际标准化组织建设工程项目生命周期划分为建造阶段、使用阶段和废除阶段，其中建造阶段又进一步细分为准备、设计和施工三个子阶段，如图2-3所示。建设工程项目的全寿命周期包括前期决策阶段、设计阶段、实施阶段和试运行及竣工验收阶段。（1）决策阶段本阶段的主要目标是通过投资机会的选择、可行性研究（Feas

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udy）、项目评估和业主决策，对项目投资的必要性、可能性，以及为什么要投资、何时投资、如何实施等重大问题，进行科学论证和多方案比较。本阶段虽然投入少，但对项目效益影响大，前期决策的失误往往会导致重大的损失。为保证项目决策的科学性、客观性，可行性研究和项目评估工作应委托高水平的咨询公司独立进行，可行性研究和项目评估应由不同的咨询公司来完成。该阶段的工作重点是对项目投资建设的必要性和可行性进行分析论证，并做出科学决策。设计阶段本阶段的主要工作包括：项目设计、项目计划的制定和项目征地及建设条件的准备、项目招标及承包商的选定、签订项目承包合同。本阶段是战略决策的具体化，它在很大程度上决定了项目实施的成败及能否高效率地达到预期目标。实施阶段本阶段的主要任务是将“蓝图”变成项目实体，实现投资决策意图。在这一阶段，通过施工，在规定的工期、质量、费用范围内，按设计要

求高效率地实现项目目标。本阶段在项目周期中工作量最大，投人的人力、物力和财力最多，项目管理的难度也最大。试运行及竣工验收阶段本阶段应完成项目的竣工验收、联动试车、试生产。项目试生产正常并经业主认可后，项目进入投产运用阶段。1整体性PLMT模式下由项目主任负责，从决策阶段开始就充分考虑建设工程项目的整个寿命周期，从全局出发，围绕项目的整体目标进行管理和控制。2共享性该模式的共享性体现为各参与方信息的共享。信息的共享是指以信息集成为基础，利用计算机网络等辅助工具通过信息一体化平台实现不同管理过程之间的信息传递和数据共享。3协调性该模式的协调性是指各参与方和管理过程的一体化。实现不同阶段不同参与方的管理人员服务于一体，方便协调和沟通，达到及时动态调整和控制的效果。4并行性传统项目管理模式为串行，前一阶段的工作未完，后一阶段的工作就无法展开。而该模式的管理过程是并行的，在决策、设计阶段考虑实施、试运行阶段的需求，减少真正的实施（试运行）阶段对设计阶段（实施阶段）的更改反馈。2.1.3PLMT模式的内涵工程建设项目全寿命周期一体化管理模式是指从各主要实施方中分别选出一至两名专家（或负责人）与I

PMT一起组成全寿命周期一体化项目管理组，在项目的策划、设计、施工过程中充分考虑试运行的情况，将全寿命周期中各主要参与方、各管理内容、各环节有机结合起来，实现组织、资源、目标、责任、利益等一体化，实现相关参与方之间的有效沟通和信息共享，向发包方和其他受益者提供价值最大化的项目产品。全寿命周期一体化项目管理组是PLMT模式的实现机构，是组织、控制和协调的核心，确保各参与者之间顺利进行信息交换和协调，保障项目目标的实现。在该团队中，各参与方的负责人可以直接与相关的参与方进行公开的交流和协商，共同讨论项目相关部分的执行方案。一体化主要表现在三个方面：第一，发包方和项目管理方的一体化；第二，设计方、供应方、施工方等所有实施方的一体化；第三，项目所有参与方、所有过程、所有管理内容的一体化。其中，项目管理方处于承上启下的位，对上与发包方组成IPMT，对下可与各实施方形成长期的合作伙伴关系，以项目伙伴理念和项目协作理念来处理和解决问题。该模式示意图如2-4所示。PLMT的核心在于项目的整体优化控制和集成化管理，强调项目利益高于一切，他着眼于建设工程项目全局，从实现项目管理的

高效化、参与方的一体化出发，强调全寿命周期中组织、过程、

目标、责任体系的连续性和一致性，构建一种柔性化的项目管理

机制，使参与各方在共同目标下彼此认同、相互理解，有效沟通、相互配合形成一个和谐的超越传统组织边界的项目团队;通过建立信息一体化平台和各过程合理衔接，实现信息和重要资源的共享。他体现了资源的优化配置，遵循了项目实施的客观规律，符合投

资主体对项目管理的新需求，将成为国内外大型复杂项目建设管

理的一种先进模式。2.2工程项目建设程序工程项目建设程序是指工程项目从策划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、交付使用和投入生产的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序,是遵循工程项目生命周期运行规律建立的管理程序。工程项目建设程序是工程建设过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证。世界上各个国家和国际组织在工程项目建设上都制订了相应的程序，虽然可能存在着某些差异，但是按照工程建设项目发展的内在规律，投资建设一个工程项目都要经过投资决策和建设实施两个发展时期。这两个发展时期又可分为若干个阶段，它们之间存在着严格的先后程序，可以进行合理的交叉，但不能任意颠倒。不管是政府投资项目还是企业投资项目，不管是国内的项目还是国外的项目，他们都在推行或者是自觉执行项目基本建设程序。我国在1951

年3月由中财委颁布了《基本建设工作程序暂行办法》，规定所有建设项目都必须按照基本建设程序管理规定进行。此后，随着项目管理实践经

验的积累，我国项目建设程序管理制度得到了不断发展和完善。到目前，总体上包括三个阶段的管理制度：一是项目前期工作阶段。项目单位需要组织编制项目建议书、进行可行性研究、开展勘察设计和施工前期准备等工作。政府主管部门依法对项目基本建设程序执行情况进行审查。其中：对政府投资项目，主要进行项目建议书审批批复、可研审批批复、初步设计及概算审批批复、项目选址及规划许可、项目用地预审及批准、项目环境影响评价审批、项目节能评估和审查、施工许可证或者开工报告批复等；对企业投资项目，主要进行项目核准（或备案）审查、项目资金申请报告审查、项目选址及规划许可、项目用地预审及批准、环境影响评价审批、项目节能评估和审查、施工许可或者开工报告批复等。二是项目建设实施阶段。项目单位要按照项目前期审核批复内容及要求，依法组织项目建设实施，并加强工程质量和安全管理。政府主管部门加强项目建设实施全过程监管，大力推行项目管理

“四制”：项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管

理制等。三是项目竣工投产阶段。项目单位依法组织项目竣工验收并加强项目运营管理。政府主管部门进行项目竣工验收备案管理、积极推行政府投资项目后评价制度。按照现行的项目基本建设程序管理规定，项目基本建设程序

管理可分为两类：一类是政府投资项目的基本建设程序管理（审批制）；一类是企事业单位投资项目的基本建设程序管理（核准

制、备案制）。两类项目基本建设程序基本一致，但政府主管部

门管理的重点和具体要求有所区别。所以项目基本建设程序管理，第一步就是要分清项目是政府投资项目还是企事业单位投资项目。属于政府投资的项目包括：使用政府性资金直接投资或资本金注入的项目；使用政府性资金进行投资补助或贴息的项目，并且补助或贴息资金占总投资的比例超过50%的项目。除去政府投资的项目就是社会资金投资的项目。需要注意的是：企事业单位投资的项目也可申请政府性资金，只不过政府性资金安排方式必须是投资补助或贴息，并且资金额度不在政府投资项目规定范围之内。2.3政府资金投资的项目建设程序工程项目建设项目基本程序的主要分为前期工作阶段、项目实施准备阶段和建设项目实施阶竣工验收、后评价阶段。2.2.1前期工作阶段（1）项目建议书阶段。项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文

件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建的轮廓设想，项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行功能建设项目的初步说明，

论述建设的必要性、条件的可行性和获利的可能性，以确定是否进行下一

步工作。项目建议书的内容一般应包括以下几个方面:1）建设项目提出的必要性和依据；2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；4）投资估算和资金筹措设想；5）经济效益和社会效益的估计。项目单位递交项目建议书及相关文件资料向发展改革部门申请立项批复。各级发展改革部门按权限审查，对符合要求的做出立项？批复。需要注意的是：根据项目的不同特点和实际情况，项目审批部门可以简化项目立项批复程序，对项目建议书和可行性研究报告进行合并审批。（2）可行性研究阶段。项目建议书批准后，应当编制可行性研究报告。项目可行性研究报告应由取得相应资质的工程咨询机构编制。可行性研究报

告应当对项目在技术和经济上是否必要、合理、可行以及社会效

益、节能和资源综合利用、生态环境影响等进行全面分析论证，

落实各项建设和运行保障条件，按有关规定取得相关单位的许可、承诺、证明或者评估意见。按规定应组建项目法人的，应当附法

人组建方案。项目单位递交项目可行性研究报告及相关文件资料向发展改革部门申请批复。报批可行性研究报告时，须提供以下文件：项目建议书批准文件、经批准的环境影响评估报告、国土资源和规划部门出具的意见、资金证明（银行贷款承诺）及规定应提交的其他文件。可行性研究报告经批准后，不得随意修改和变更。如果在建设规模、产品方案、建设地点、主要协作关系等方面确需变动以及突破控制数时，应经原批准机关同意。经批准的可研报告是确定建设项目进行初步设计的依据。项目立项基本程序如图2-5所示图2-5项目立项程序图（3）前期阶段其他程序要素环境影响评价报告。在编写项目建议书后，项目单位委托相关单位写环评报告书，按照《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》等向环保部门申请批准手续。用地规划许可证。项目单位缴纳基础设施配套费，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》，向规划部门申请办理用地规划许可证。办理供地手续。根据国土资源部令第27号《建设项目用地预审管理办法》，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，项目用地预审手续由该人民政府的国土资源管理部门受理。同时，建设项目还应依法取得国有土地使用证书（或国有土地划拨决定书或有权机关批准的建设用地批准文件）。水土保持方案审批。委托有资质的公司做出水土保持方案，并由水利部门召集相关专家进行方案评审，提出各种意见后进行修改并上报等批复。（4）初步设计阶段可行性研究报告经批准后，项目单位应当选择具有相应资质的设计单位，依照批准的可行性研究报告进行初步设计。初步设计应明确各单项工程或者单位工程的建设内容、建设规模、建设标准、设计概算、用地规模、主要材料、设备规格和技术参数等，并达到国家规定深度。初步设计文件应附有批准的可行性研究报告、选址意见、资源报告及气象、水文、工程地质等基础资料，规划、国土资源、环保等相关部门的批准文件及相关协议文件或认可手续。项目单位递交项目初步设计及相关文件资料向各行业建设行政主管部门申请初设批复。各级建设行政主管部门会同发展改革部门、相关行业主管部门按权限审查，对符合要求的做出初设批复。根据《政府投资条例》项目审批部门在审核项目初步

设计概算时，应当组织有关

机构进行评审后核定。经审

核的初步设计概算应作为控

制投资的依据。概算应当包

括国家规定的项目建设所需

费用。概算总投资超过可行

性研究报告审定的估算总投

资10%的，或者建设单位、建设性质、建设地点、建设规

模、工艺技术方案发生重大

变更的，应当按规定报原可

行性研究报告审批部门批准。2.2.2工程项目实施阶段（1）施工准备阶段1）施工图审查。项目单位将施工图报送建设行政主管部门，由建

设行政建设主管部门认定的施工图审查机构按照有关法律、法规，对

施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设结构安全和强制性标准、

规范的执行情况等内容进行的审查。施工图审查的内容主要包括：建

筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性

标准、规范；施工图是否达到规定的深度要求；是否损害公众利益等

内容。2）建设工程规划许可证。依据《中华人民共和国城乡规划法》，项目单位携带相关资料到规划部门办理建设工程规划许可证。《建

设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进

行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要

件。见图2-8所示。3）招投标管理。依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等法律法规，政府资金建设项目招投标应向发展改革部门提出招投标事项核准申请，按照发展改革部门核准要求由项目单位自行组织或委托代理机构组织项目招标投标活动。政府资金建设项目应当确定招标管理机构，按照拟定招标计划，高效、公正地组织招标活动。招标管理机构应委托具有相应资质的公司编制招标文件，确定合理的招标方案，发布招标信息或投标邀请函，有序地组织答疑、开标、评标、定标、合同的签订工作，并作好招标资料的收集、整理、归档、保存工作。招标过程如图2-9所示。4）建设工程质量监督手续。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》，凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动，建设单位在办理施工许可证或开工报告前，应按

国家有关规定办理工程质量监督手续。国务院建设行政主管部门对

全国的建设工程质量实施统一监督管理。县级以上地方人民政府建

设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。（2）项目实施阶段1）建筑工程施工许可证根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律，国施行建筑工程施工许可证制度。建筑工程施工许可

证是指在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建

造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市

政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发

证机关）申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准

开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2)建设项目的实施建设实施阶段是根据设计图纸进行建筑安装施工。建设项目经批准新开工建设，项目即进入了建设实施阶段。项目新开工时间，是指建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程（无论生产性或非生产性）第一次正式破土开槽开始施工的日期。不需要开槽的工程，以建筑物的正式打桩作为正式开工。铁道、公路、水库需要进行大量土、石方工程的，以开始进行土方、石方工程作为正式开工。施工前认真做好图纸会审工作、编制施工图预算、施工组织设计，明确投资、进度、质量的控制要求；施工中按照施工图纸施工，严格执行施工验收规范，确保工程质量。生产准备。生产准备是项目投产前的内容很多，其主要内容有：招收和培训人员、生产组织准备、生产技术准备和生产物资的准备。2.2.3工程项目竣工与后评价阶段（1）竣工验收阶段项目建成后必须按照国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责。竣工验收合格后，方可交付使用。

建设项目全部工程完工并基本符合验收条件后，应在一年内办理竣工验收手续（行业有规定者除外）。办理竣工验收确有困难者，经项目主管部门批准，可以适当延长期限，延长期一般不得超过一年。具体流程如图2-11所示。（2）项目后评价阶段项目后评价是指在项目已经完成并运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统、客观的分析和总结。通过项目后评价，建设单位可以对项目活动实践进行检查和总结，确定项目预期的目标是否达

到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，从而找到项

目成功失败的原因。项目后评价主要包括项目效益后评价和项目管理后评价。1）项目效益后评价它以项目投产后实际取得了的效益（经济、社会、环境等）及其隐含在其中的技术影响为基础，重新测算项目的各项经济数据，得到相关投资效果指标，然后将它们与项目前评价时预测的有关经济效果值（如NPV、I

RR等）、社会影响值（如环境质量值I

EQ等）进行对比，评价和分析其偏差情况以及原因，吸取经验教训，从而为提高项目的投资管理水平和投资决策服务。2）项目管理后评价项目管理后评价是以项目竣工验收和项目效益后评价为基础，在结合其它相关资料的基础上，对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价。目的是通过对项目各阶段管理工作的实际情况进行分析和研究，总结项目管理情况的经验教训，提出完善措施。项目管理后评价包括以下几个方面：项目的过序号程后评价、项目综合管提交资料理的后评价、主管部门项目管理者的评价。辅助资料1项目预申报、预评估发改部门征询规划部门、国土部门、环保部门、财政部门、建设部门的意见后，领导小组审议。2项目建议书的报批发改部门由业主委托相应资质的单位（总投资1000万元以上）编制项目建议书。3建设项目规划选址意见书规划部门项目建议书批复4建设项目用地预审国土局部门项目建议书批复、规划选址意见书。5建设项目环境影响评价的报批环保部门项目建议书批复6可行性研究报告的报批发改部门由业主委托相应资质的单位（总投资1000万元以上）编制可行性报告、规划选址意见书、用地预审意见书、环境影响评价批复。。、、、。7建设用地规划许可证及规划设计要点规划部门立项可行性批复、用地预审意见书、环评批复。8土地勘测定界和权属确认国土部门立项可行性批复、建设用地规划许可证9用地划拨决定书国土部门立项可行性批复、建设用地规划许可证征地结案证明。10建设用地批准书国土部门立项可行性批复、建设用地规划许可证征地结案证明。11国有土地使用证国土部门立项可行性批复、建设用地规划许可证征地结案证明、建设用地批准书/用地划拨决定书。12修建性详细规划（五图一书）的审批规划部门业主委托（或招标）有规划资质的设计单位编制修建性详细规划、用地规划许可证及规划设计要点、国有土地使用证13人防建设意见书（适用于应配建人防地下室的民用建筑项目）建设部门（人防办）立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复。14建筑设计方案审查（适用于有规划控制要求的项目）规划部门立项可行性批复、修建性详细规划批复或规划设计要点。15初步设计审查（工业建筑3000m2以上，公用、民用20000m2以上，小区面积30000m2以上）建设部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复、人防建设意见书批复、建筑设计方案审查批复。16建设工程消防设计审核意见书公安局消防大队立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复。17建设工程规划许可证规划部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复、建筑设计方案审查批复、环境影响评价批复、建设工程消防设计审核意见书、规划测量放线记录册。。、18施工图审查备案（含建筑节能备案、人防设计审查备案）建设部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复、建筑设计方案审查批复、环境影响评价批复、建设工程消防设计审核意见书、建设工程规划许可证。19工程量清单及工程招标最高限价审查备案（适用于政府投融资项目）财政部门（投资评审中心）建设工程规划许可证、施工图审查备案表、造价咨询公司编制的工程量清单及工程预算书。20办理工程招投标确定监理单位、施工单位（适用于政府投融资项目）建设部门（建设工程交易中心）立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工图审查备案表、工程量清单及工程招标最高限价审查备案书。21人防易地建设意见书（适用于不建人防地下室的民用建筑工程）建设部门（人防办）立项可行性批复、用地规划许可证、建设工程规划许可证、经规划部门审批的报建图。22建筑工程施工噪音排放许可证环保部门环境影响评价批复、立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证。23散装水泥和新型墙体材料专项资（基）金预缴建设部门国有土地使用证、建设工程规划许可证24建设工程质量、安全监督登记建设工程质量安全监督站国有土地使用证、建设工程规划许可证施工图审查备案证。、25建筑工程施工许可证建设局部门国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工噪音排放许可证、施工图审查备案证、人防建设意见书使用散装水泥意见书、使用新型墙体材料意见书、质量安全监督登记表。26防雷工程图审查、备案气象部门立项可行性批复、国有土地使用证、建设工程规划许可证。27用电报装手续供电部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证。28用水报装手续供水部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证。29单位工程施工竣工验收建设单位由建设单位项目负责人组织施工、设计、监理、质监等单位的项目负责人进行。30建设工程规划验收合格证规划部门国有土地使用证、修建性详细规划批复、建设工程规划许可证及附件、规划测量验线记录册。。。31消防工程验收合格证公安局消防大队建设工程消防设计审核意见书、建设工程规划许可证。32环保工程验收合格证环保部门环境影响评价批复、建设工程规划许可证。33防雷工程验收合格证气象部门国有土地使用证、建设工程规划许可证34电梯使用安全合格证质监部门国有土地使用证、建设工程规划许可证35排水许可证市政部门立项可行性批复、用地规划许可证、国有土地使用证、修建性详细规划批复、建设工程规划许可证及附件。36建设工程质量验收合格备案证建设部门单位工程施工竣工验收证、建设工程规划验收合格证、消防工程验收合格证、环保工程验收合格证、防雷工程验收合格证、电梯使用安全合格证、城镇排水许可证。37房地产权证国土部门国有土地使用证、建设工程规划验收合格证、建设工程质量验收合格备案证。38工程竣工决算（适用于政府投融资项目）财政部门（投资评审中心）建设工程质量验收合格备案证、工程竣工图、经建设单位、施工单位确认的工程决算书、施工合同、工程质量保修书。2.3社会资金投资的项目建设程序（核准制、备案制）社会资金投资建设的项目类型较多，如基础设施建设项目、市政设施建设项目和房地产开发项目等。从目前工程项目建设数量上看，以房地产开发项目居多，因此，本教材此部分内容以开发项目为例进行阐述。2.3.1项目立项与可研开发项目立项是开发的第一步，即取得的政府主管部门（发改委）对项目的批准文件。此阶段房地产商向发改报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复，编制可行性研究报告报计委审批获准,列入当年度固定资产投资计划（国家计委已取消了立项制度，实行备案制）。有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，直接报市管理办公室，由其转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》，与其它申报材料一起上报。发改部门收到申报资料后，对符合条件的，予以批复。属上级发展计划部门审批权限内的项目，由其负责转报。2.3.2土地使用权的取得1.国有土地使用权手续的办理对于划拨用地，开发商向所属地区国土资源管理部门提出申请并报送相关资料。凡各类经营性用地（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式获取。2土地确权登记手续的办理开发商向所属地区土资源管理部门提出土地登记申请，主管部门对受理的宗地进行权属调查和地籍测量、对土地登记申请人、宗地自然

状况、土地权属状况进行全面审核。对批准的土地登记进行登记卡装

簿，土地权利人领取证书。通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为

熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。3.建设拆迁临时用地许可证的取得开发商向所属地区国土资源局提交用地申请及相关申报资料（建设用地规划许可证、建设工程设计规划要求通知书及附图等），经审查，符合条件的在7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。4拆迁手续的办理开发商持拆迁申请书、项目立项批文、《建设用地规划许可证》及附图、附件、国有土地使用证、建设拆迁临时用地许可证、拆迁补偿、安置资金证明、拆迁计划和拆迁方案等资料向所属地区拆迁办申请。审查部门审查申请，并于规定时间内作出是否准予拆迁立项的决定；批准

拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。主要工作内容包括：确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登

记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实

施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。2.3.3项目规划程序建设用地规划许可证的取得开发商持所需材料向规划部门提出申请，规划局现场勘察，审查、核对相关规划，15个工作日内给予答复。对符合城市规划的申请，签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭此向国土资源部门申请办理建设用地计划批准手续；对于需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》。建设工程设计招投标程序招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报《工程设计招标投标申报表》；发改部门审核项目情况及招标条件，登记备案。对招标、评标及方案评审等活动实施现场监督，中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告，签发《工程设计招标投标意见书》。应注意的事项：关于招标方式，遵循我国的招投标法和实施条例。施工图设计消防审批开发商领取并填报《建筑工程设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报表》，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。公安消防部门自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。施工图设计质量审查开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并

出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监

督站向建委提交技术性审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。所属地区建设工程勘察设计质量监督站自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。地下人防工程设计与审查对于开发项目涉及到地下人防工程的，其设计工作开发商应委托具有相应资质的设计单位来承担，达到人防保护等级，并办理人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。建设工程规划许可证的办理开发商持申报书面申请（含建设要求和内容）、1：500地形图和已

批准的详细规划材料向规划局提出申请办理《建设工程设计规划要求通知书》；规划专家组评审；办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。开发商补充《建设工程规划许可证》申报表、建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）、建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图、当年年度投资计划、有关部门的审核手续、已取得《建设用地规划许可证》的须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明、按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见等资料领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。3.4工程建设程序申领建设工程施工许可证，是在办理《建筑工程规划许可证》后，需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在建委办理报建证后，开发商可在建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。项目报建开发商到项目管辖区域的建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。持投资计划及申请表报建设行政主管部门，取得《工程建设项目报建证》。建设工程施工、监理招投标开发商委托招标代理公司或开发商自行的招标部门，进行建设工程施工和监理招标。招标结束后按照《招投标法》的有关规定，在招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。造价、劳保、质量监督、交易信息手续造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。建筑工程施工许可证的办理开发商领取、填报《建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》，将三表连同报建证、计委立项批文、规划局建

设工程设计规划要求通知书及附图、施工合同备案登记表、质监委托书、监理合同鉴证、施工单位安全报监书、总包单位中标通知书、建筑工程

质量责任卡、施工许可申请表等申报资料送建委窗口办理审批手续；交

纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。2.3.5经营程序1房屋预售许可证的取得我国实行商品房预售许可证，开发商应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。2房屋权属证书的取得我国实行房屋所有权登记发证，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供营业执照或法人代码证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规

划许可证、建设工程施工许可证、建设工程（质量）竣工验收证明、房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平

面图）等资料进行登记。房管局对申报资料进行初审，并委托测绘

中心到现场勘测丈量、绘制平面图。符合登记要求的将全部资料一

式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的

按共有人数增加图纸）报屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。

房屋产权登记中心委托房管局将权属证书发给开发商。3住宅质量保证书与住宅使用说明书开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。综合前面所述开发项目建设基本程序如图2-12所示。84本章结束第3章工程项目前期策划管理本章主要内容：工程项目策划工作及构思（工程项目的前期策划工作、工程项目的构思）；工程项目目标设定与方案策划（工程项目的目标设计、工程项目总方案策划）；工程项目前期论证（可行性研究前的工作、项目的可行性研究步骤和内容、工程项目的评价）；工程项目策划关注点。本章重难点：工程项目的前期策划工作、工程项目的目标设计、工程项目总方案策划、可行性报告的编制、工程项目的评价。3.1工程项目策划工作及构思1工程项目的前期策划工作前期策划阶段主要指项目构思到项目批准正式立项定义，即概念阶段。工程项目的立项是一个极其复杂，同时又是十分重要的过程。尽管在该阶段主要是从上层系统（如国家、地方、企业），从全局的和战略的角度出发研究和分析问题的，主要是上层管理者的工作，但

同时又有许多项目管理工作。要取得项目的成功，必须在该阶段就进行严格的项目管理。（1）工程项目前期策划的主要工作工程项目的前期策划必须按照系统方法分步骤进行，如图3-1所示。1）项目构思的产生和选择任何项目都起源于项目构思。项目构思是对项目机会的寻求，是为了解决上层系统（如国家、地方、企业、部门）问题的期望，或为了满足上层系统的需要，或为了实现上层组织的战略目标和计划等。（下文详细讲述）2）项目目标设计和项目定义通过对上层系统情况和存在的问题进行进一步研究，提出项目的目

标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的书面说明形成项目定义。该阶段包括如下工作：①环境调查和问题研究。对上层系统状况、市场状况、组织状况、自然环境进行调查，对其中的问题进行全面罗列、分析、研究，确定问题的原因，为正确的项目目标设计和决策提供依据。②项目目标设计。针对上层系统的情况和存在问题、上层组织战略和环境条件提出目标因素；对目标因素进行优化，建立目标系统。③项目定义和总体方案策划。项目定义是指划定