某房地产项目管理规划

工程管理规划编制人：工程管理部审核人：北京公司2007年工程管理规划目录第一章工程概述…………3第一节工程概况……………3第二节工程目前的进展情况………………3第三节工程特点……………4第二章工程管理工作的依据、范围及管理目标…………5第一节工程管理工作的依据………………5第二节工程管理工作的管理目标…………5第三节工程管理工作的范围………………6第三章执行基建程序，按要求办理相关手续……………9第一节建设程序……………9第二节工程工程前期手续办理……………15第三节前期手续办理程序…………………16第四节工程工程实施阶段管理程序………23第五节后期阶段工程管理程序……………24第四章设计管理…………25第一节设计管理的依据……………………25第二节设计质量管理目标…………………25第三节设计管理的程序……………………25第四节设计管理的方法……………………26第五章招标管理…………29第一节招标的内容…………29第二节招标依据……………29第三节招标工作的组织、程序及流程……………………29第四节工程招标的实施……………………32第六章工程管理部人员构成及工作制度………………44第一节人员组成……………44第二节工程实施阶段人员配备情况………45第三节人员职责……………46第四节工程管理部工作制度………………48第七章工程全过程的投资管理…………51第一节工程全过程投资控制的具体措施与主要方案…………………51第二节前期阶段的投资控制……………57第三节施工阶段的投资控制……………61第四节招标采购投资控制………………66第八章工程工程的进度管理……………68第一节本工程总体进度方案……………68第二节进度控制的原那么、程序…………71第三节进度控制的内容…………………73第四节进度管理的方法和措施…………74第九章施工阶段的工程管理……………81第一节质量管理…………81第二节平安、文明施工管理……………103第三节环境保护管理……………………110第四节合同管理…………111第五节信息档案资料管理………………124第十章对各参建单位的管理及组织协调………………128第一节对各参建单位的管理……………128第二节组织协调…………130第十一章工程工程管理的廉政措施……………………133第一节工程工程建设工程管理中的廉政措施…………133第二节工程管理部人员廉政制度………136附表：工程管理部工作用表………………137工程概述第一节工程概况一、工程名称：综合办公楼工程；二、建设规模：建筑面积共平方米；三、建设地点：四、建筑层数：地下四层，地上18层。五、工程资金来源：本工程建设资金全部为国家财政拨款，工程估算总投资为40600万元〔含已支付的7800万元征地费用〕。六、建设工程性质：公用建筑。七、建设内容：综合办公楼工程的所有设计内容。综合办公楼工程工程中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水及消防工程、采暖工程一般通风工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电视系统、呼叫系统、消防报警系统、安防系统、发电机组设备、电梯工程、污水处理系统、室外照明系统、供暖外线工程、室外给排水管线工程、道路及场坪、院内绿化工程、值班室及大门工程等。第二节工程目前的进展情况一、综合办公楼工程目前已完成局部前期工作，并已取得以下阶段性成果：1、《国家开展改革委关于综合办公楼工程建议书的批复》〔发改投资号〕；2、《规划意见书〔条件〕》〔2006规意条字号〕；3、现场已完成三通一平。4、可行性研究报告已完成。二、目前正在进行的局部前期工作：1、工程交通影响评价；2、环境保护影响评价；3、设计方案招标。第三节工程特点一、工期紧。工程方案于2007年5月底开工，2008年6月完成主体结构和外立面装修工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。前期受不可控的因素影响大，中间有冬施和雨施干扰，对工期方案的实施带来不利影响。二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度方案的实现。工程管理部必须采取完善的控制措施。三、本工程为政府投资工程，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了工程建设的成功与否。工程质量主要表达在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面。本工程为政府对外办公的窗口，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、交叉作业多、涉及的工种多、保密和平安防范等方面均有特殊要求。所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。五、工程地处二环路旁。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰民和民扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。第二章工程管理工作的依据、范围及管理目标第一节工程管理工作的依据一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例；二、国家和地方有关工程建设的技术标准、标准、规程；三、《建设工程工程管理试行方法》〔建市[2004]200号〕；四、经有关部门批准的工程立项审批文件、工程方案设计、初步设计和施工图设计文件及相关部门的审查和批复文件；五、建设工程规划意见书、规划许可证、建设工程施工许可证等；六、与业主签订的《工程管理效劳委托合同》；七、业主与勘察、设计、施工、监理、材料设备供给商等单位签订的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》等合同文件和相关的工程概预算书、招投标文件、合同协议等；八、其它有关本工程建设文件。第二节工程管理工作的管理目标一、工期管理目标争取2007年5月底开工，2008年6月底完成室外立面装修并落外脚手架。二、投资管理目标1、工程估算总投资40600万元〔含已支付的7800万元征地费用〕，建安费暂估2.6亿元。2、通过限额设计，到达控制造价的最终目的。3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工结算不超过施工图预算。三、质量管理目标通过有效的质量控制，工程质量到达验收标准规定的合格标准。1、勘察、设计文件质量管理目标：勘察报告能满足工程设计和施工的需要。通过工程管理部严格审核，在工程设计阶段，通过初步设计会审、施工图会审，根本解决设计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和施工单位对施工图纸进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题，杜绝在施工中因设计问题而影响工程质量、进度、投资、平安的重大事项发生。2、工程质量管理目标：通过有效的质量控制方法和手段，采取有力的质量管理措施，所有分项、分部、单位工程全部到达合格标准，竣工验收一次通过。材料、设备采购质量目标：通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程上使用。四、平安文明施工管理目标1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量平安事故；2、现场文明施工到达北京市文明施工工地标准。五、环保管理目标按照北京市政府相关部门的最新要求，在施工管理中重点做好“防扬尘”和“防噪声”的控制工作，尽量减少由于施工给东侧居民生活和业主工作人员的工作带来的干扰。六、组织及协调管理目标通过精心筹划、科学管理，克服困难，及时解决在工程管理实施过程中遇到的困难和难题，使本工程各阶段的组织协调工作顺利进行。七、廉政目标杜绝工程实施过程中的腐败行为，保证公正、公平执业，维护业主的利益。第三节工程管理工作的范围综合办公楼工程工程的全过程管理，由工程管理部按照《工程管理效劳委托合同》的约定，负责组织完成从工程可行性研究报告批复后开始到工程移交为止的相关工作，包括参与工程的方案设计及报批手续、初步设计及报审、施工图设计等工作；协助完成工程与红线外大市政的勾通；组织工程的勘察、监理、施工和设备材料采购的招标工作，草拟并协助业主签署相关合同，并对合同的执行情况进行全面的管理；协助业主取得政府相关部门的批复手续，如消防、人防、道路、市政、园林、规划等工作；为工程工程使用，组织相关培训；负责工程的竣工验收、竣工备案等工作。由工程管理部负责工程的投资、质量、进度和平安控制，实现本工程的投资目标、进度目标、质量目标和平安目标。一、在工程前期及工程建设期间，竣工验收及移交后，协助业主办理有关规划，建设，交通，园林，环保，市政公用，档案等北京市政府主管部门要求的各项手续。二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招投标代理。三、工程勘察，设计管理。四、全过程投资控制管理。五、全过程合同管理。六、全过程工程质量管理。七、全过程工程进度管理。八、全过程协调各方关系。九、工程资料、档案管理。十、施工现场平安、文明施工管理。十一、业主要求的其他效劳。十二、本工程工作内容分解框图。本工程工作内容分解框图：综合办公楼工程工程管理设计管理工程管理施工管理工程竣工验收及移交组建工程综合办公楼工程工程管理设计管理工程管理施工管理工程竣工验收及移交组建工程管理部，管理人员进场编制可行性研究报告并办理相关审批〔已完〕收集有关工程资料，与业主、设计单位沟通办理工程建设前期各项手续组织进行现场准备根据工作进展，修正工程管理总方案组织专家对初步设计方案进行评审审查设计概算对施工图进行内审施工图送审审查设计变更负责工程组织协调工作编制资金使用方案对工程质量、进度、本钱进行管理对工程风险、沟通、采购进行管理对工程管理部人力资源进行管理审查材料设备进场方案审查总承包单位资质、工程及施工管理人员资质审定承包单位施工组织设计审查承包单位工期方案、资源需求方案定期召开工程协调会，解决工程存在的问题，检查工程进度编制甲供材料、设备进场方案监督现场平安文明施工审查施工单位竣工资料参加工程工程预验收组织工程竣工验收及备案签订保修合同核查监理、施工移交的归档资料收集整理归档资料，移交委托人招标管理进入招标市场编制资格预审文件、备案组织专家评审编制招标文件、备案组织现场踏勘、标前会议组织开标、评标招标工作汇报工程前期准备工作第一节建设程序建设程序主要包括：工程建议书〔已完成〕、可行性研究报告〔正在实施〕、初步设计、建设工程规划许可证、开工报告和竣工验收等。一、工程建设的主要申报及审批程序如下：1、工程立项准备：根据使用单位提出的本工程建设内容、建设要求、使用功能和标准、投资估算等，委托咨询单位编制可行性研究报告。2、工程立项和批复：业主行文，并附《可行性研究报告》等资料，报送国家发改委审批〔本项工作已完成〕。3、招标确定设计单位和报批设计文件：设计招标由其他公司负责；设计单位确定后，工程管理部按照现行管理规定，及时协助业主办理方案设计、初步设计和施工图设计的报批和审查工作。4、设计文件完成后，工程管理部协助业主完成规划许可等相关审批手续。5、招标确定勘察单位、监理单位、施工单位，材料设备供给单位，办理工程开工许可手续，按照预定的投资、工期、质量、平安目标，组织实施工程施工。。6、竣工验收、备案：工程管理部按有关规定组织竣工验收，进行工程竣工备案。7、审计、稽查：协助、配合政府有关部门对工程建设全过程进行审计和稽查，并按规定整理和移交有关档案。二、工程建设各阶段总程序①前期阶段1〕工程管理开始；2〕以《工程可行性报告》编制与审批为中心，开展各专业的委托咨询工作和市政条件的调研落实；3〕方案招标及优化；4〕确定设计单位，进行初步设计及初步设计概算编制报审管理；5〕工程勘察单位招标及地质勘察工作；6〕协助办理征地手续、《建设用地规划许可证》、申领国有土地使用证；7〕协助办理年度开工方案、投资方案；8〕施工图设计管理；9〕协助办理《建筑工程规划许可证》②实施阶段1〕施工图审查及工程量清单编制；2〕工程勘察、监理、施工总承包单位招标，并协助业主签订合同；3〕材料、设备采购招标工作；4〕质量、平安监督备案手续办理；5〕施工现场开工条件准备；6〕施工现场市政临时管线、道路报装；7〕《建设工程施工许可证》办理；8〕进行工程施工阶段的各项管理工作；9〕工程中间验收工作；10〕工程竣工验收及工程移交工作③后期阶段1〕工程保修；2〕竣工结算，整理，汇编并移交竣工资料；3〕工程竣工决算编制及报审工作；4〕协助使用人完成工程运行保障交付工作，工程管理合同结束三、工程前期阶段建设程序工程开工前期筹划工程开工前期筹划工程管理公司与业主签订《工程管理效劳委托合同》组建工程管理部、制定工程管理实施规划、接受前期阶段成果业主设立专项基建账户工程管理部建立基建投资台账办理征地手续方案设计方案优化委托专业评价交通影响评价咨询地震灾害防御评价咨询环境影响评价咨询编制《可行性研究报告》并报发改委审批〔建设用地规划许可证申领国有土地使用证〕初步设计、设计概算编制报消防、交通、人防、园林等部门审批，并获得审查批准文件报国家发改委审批，初步设计概算报国管局审批取得《建筑工程规划许可证》施工图设计四、工程实施阶段建设程序施工设计施工设计组织施工图审查及工程量清单编制办理工程投资方案和资金拨付手续监理及施工招标管理设备招标管理交纳土地补偿金，完成征地手续签订监理、施工、设备采购合同签订监理、施工、设备采购合同完成施用水、供电、电信、道路等工程取得《建筑工程施工许可证》开工前的现场各项准备安排监理、施工单位进场召开第一次工地会议图纸会审、设计交底审查现场开工条件，审批《工程开工报审表》，下达开工指令施工过程工程管理组织中间验收地基验槽根底验收结构验收专项验收所有单项工程通过初步验收接下页施工平安管理施工质量管理施工进度管理施工合同管理施工信息资料管理施工资金管理风险管理施工环境管理监理管理施工组织协调监督备案、平安备案邀请有关单位参加，组织进行竣工验收组织相关单位对使用人员培训协助业主与施工单位签订保修协议书邀请有关单位参加，组织进行竣工验收组织相关单位对使用人员培训协助业主与施工单位签订保修协议书工程管理资料归档编写管理工作总结协助业主办理工程竣工移交向政府监督部门申办竣工备案手续接上页工程竣工验收工程竣工验收进入工程保修期管理审核竣工结算竣工资料的编制、整理审核后的竣工结算报告报业主审定向市档案馆办理资料移交手续管理单位协助业主编制工程竣工决算报告获得国家发改委、国管局关于工程决算报告批复意见协助向使用单位办理工程资产移交管理合同结束第二节工程工程前期手续办理一、工程工程前期手续办理的原那么本工程为政府投资建设工程，为了保证工程能够顺利、有效地实施，工程管理部将执行国家规定的建设程序，按要求协助业主办理各项审批手续。二、工程前期工程管理措施1、签订管理合同，成立工程管理部，工程管理部进场开展工作，编制工程管理规划。2、接收业主提供的工程前期工作成果〔即各项基建文件〕，包括：可行性研究报告、规划意见书、工程立项批复文件、设计方案招标文件等。3、协助业主继续完成工程环境影响/交通影响评价报告的编制及报批。(见附图：工程可行性研究及评估管理程序)。4、协助业主与中标的设计单位签订设计合同，进行设计管理。〔1〕组织设计签约；〔2〕与业主配合，组织设计单位对中标方案设计进行优化改良；〔3〕组织编写设计任务书。5、根据可行性研究报告和设计方案的批复，组织设计单位进行初步设计及投资概算编制，工程管理部会同业主进行内审，合格后报工程审批部门评审，其间同时进行消防、人防、环保、绿化、交通、地震、卫生等专项审查。6、协助业主同市政、公用部门联系，确定市政设施及四源〔给水、排水、热力、燃气〕的供给，落实市政配套及四源供给方案。7、初设及概算评审通过后，即可组织施工图设计，工程管理部组织对施工图设计成果进行内审并委托专业审图机构进行审查。并根据审查意见，组织设计单位进行修改完善。8、城建档案馆备案、向规委申请办理建设工程规划许可证。〔见附图：建设工程规划许可证办理程序〕。9、协助业主办理发改委、统计局备案手续。10、接收工程施工现场，熟悉和了解工程情况，包括地下管线、障碍物、周边交通情况，进行工程工程开工前的准备工作。11、领取开工审批表，办理开工许可手续。12、协助业主办理与工程开工有关的其它各种相关手续。第三节前期手续办理程序一、工程可行性研究及评估管理程序〔目前业主已完成该项工作〕签订委托可研编制合同签订委托可研编制合同可研编制阶段形成最终成果报审可研报告形成工作方案形成初步及中间性成果组织调研形成阶段成果评估准备阶段发改委评估机构可研编制机构工程管理机构签订委托评估合同了解工程根本情况收集评估依据确定工程评审负责人及各专业评估人员向评估机构提供相关资料评估实施阶段查阅并熟悉有关工程评估的依据，审查工程可行性报告及相关资料现场勘查、沟通、了解有关工程情况，召开评估会材料核查、取证、计量、分析、汇总参加评估过程，配合评估工作向评估机构提供相关补充资料评估审批阶段根据评审结论出具评审报告整理评审工作相关资料工程评审资料移交发改委接受资料并归档发改委审批并作出决定管理机构接受可研批复文件二、建设工程工程许可申请〔一〕建设工程规划许可证办理程序1、办理规划许可证的流程：建设单位申报建设单位申报规划局综合处收件，详细规划处审批规划意见书〔建设用地管理处〕征询：环保/交通/人防/地震局/园林/国土局/国管局意见建设用地规划许可证〔红线图〕〔建管一处、建管二处〕建设工程规划许可证〔建管一处、建管二处〕申请规划验线〔执法大队〕园林/人防等部门意见申请市测绘院钉桩复核申办应提交的资料：1.申报委托书；2.建设工程规划许可及其他事项申报表；3.《规划意见书》〔含附件〕，《建设用地规划许可证》〔含附件〕；4.国土行政主管部门批准用地的文件；5.国管局方案主管部门开〔施〕工方案；6.提供报建图纸；7.《城市建设工程办理竣工档案登记表》；8.初步设计相关批件。建筑方案设计评审和审批初步设计〔批复〕规划方案复函申办应提交的资料：申报委托书；申报表；市建委方案处办立项备案〔核准〕设计招投标登记；意见书及附图复印件；两张总平面图及一套方案图；交通评价；环境评价。国管局办理年度投资方案施工单位撒灰线施工图设计工程竣工档案登记行文向规委征询规划意见初步设计征询：人防/消防/交通/园林意见2、需提交如下申办材料：〔1〕建设单位出具的申报委托书；〔2〕建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设工程规划许可及其他事项申报表”；〔3〕《设计方案审查意见》及附图复印件；〔4〕国土行政主管部门批准用地的文件；〔5〕设计单位按照《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图〔按A4规格〔竖向〕装订成册〕1套，另再附相同设计总平面图5份；〔施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、根底平面图、根底剖面图各1份〕；〔6〕提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；〔7〕提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，提交《勘察、设计中标通知书》〔已进行设计方案审查的不需提交〕；〔8〕初步设计相关批件等。〔二〕建设工程报建1、报建时间在可行性研究报告或其他立项文件批准后，到北京市建委领取《工程建设工程报建表》并填写，向北京市建委报建，主要内容包括工程名称，建设地点，投资规模，资金来源，当年投资额，工程规模，开工、竣工时间，发包方式等。2、提交资料〔1〕工程工程立项的批准文件；〔2〕资金落实到位的证明；〔3〕批准的建设用地等文件。〔三〕申请建设工程质量监督1、申报时间取得规划许可证后，领取开工许可证前申报。2、应提交的资料〔1〕立项审批文件；〔2〕规划许可证；〔3〕堪察、设计、施工、监理单位中标通知书、合同，及上述单位的资质证书；〔4〕全套施工图；〔5〕施工图审查文件等。〔四〕建筑工程施工许可1、行政许可受理、审查和决定机关：市建委工程建设管理办公室2、办理许可的条件:〔1〕已经办理该建筑工程用地批准手续；〔2〕已经取得规划许可证；〔3〕已经确定建筑施工企业；〔4〕有满足施工需要的施工图纸及技术资料；〔5〕有保证工程质量和平安的具体措施；〔6〕建设资金已经落实；〔7〕法律、行政法规规定的其他条件。3、办理程序已及需提交的申请材料：〔1〕按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；〔2〕建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件〔正本及附件〕；〔3〕用地批准手续原件及复印件；〔4〕施工图纸设计文件审查通知书原件；〔5〕施工合同原件及施工企业中标通知书原件；〔6〕监理合同原件及监理单位中标通知书原件；〔7〕工程建设资金落实证明原件；〔8〕人防部门出具的人防施工图备案回执；〔9〕法人委托书；〔10〕散装水泥基金和节能墙体材料两项基金缴费；〔11〕平安、监督备案。4、施工许可证办理流程办理部门办理部门提交材料说明规划委规划委市建委工程办获取或市建委网站下载建设用地规划许可证规划许可证原件及附件的复印件获取并填写施工许可证可申请表，加盖建设单位公章及法人代表签章〔可同时下载平安监督通知书及质量监督注册登记表〕市建委工程办申请表登记并根据需要踏勘现场，加盖审核专用章需公开招投标市招标办办理招投标、施工和监理合同备案及中标通知书备案手续市建委工程办将上述材料及申请表报工程办窗口市建委工程办市建委工程办市建委工程办由工程办代办质量监督及施工平安监督手续，开具受理通知单踏勘现场凭《受理通知单》领取建筑工程施工许可证原件及附件的复印件可同时进行的程序有：1、建设单位开户行出具资金证明；2、到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计审查通知书1、申请表上加盖施工单位公章〔表一〕及监理单位公章〔表二〕2、到建委建材办办理散装水泥基金和节能墙体材料两项基金交费手续退回材料，条件合格后重新报件不具备开工条件的退件，现场违章开工将给予处分，待条件合格后补办不合格不合格三、建设工程工程专项审查申报〔一〕环境保护审查在可行性研究阶段，应有环保的专门章节论述；并向环保局提交：规划选址意见书、总平面图、经预审的环境影响评价报告、可行性研究报告。获得环境评价报告书〔表〕及其批复。〔二〕建设工程工程人防设施审查1、办公时间：市人防办公室人防工程规划、设计审查接待时间为每周一、三、五上午8:30—11:00。2、人防工程设计审查程序◆在初步设计阶段：〔1〕人防工程送审，由建设单位填写《北京市人民防空工程设计审核送审单》一式两份，随同北京市规划委《规划方案复函》〔或复印件〕和人防工程初步设计一并送市人民防空办公室。〔2〕送审的人防工程初步设计应包括：说明书、总平面图，建设工程水文、地质资料〔复印件〕，首层平面图，地下设备层平面图，防空地下室建筑平面、剖面图和采暖、通风、给水、排水、电气〔照明〕平面图等。〔3〕初步设计审批后，连同本单一份退回建设单位，送设计部门进行施工图设计。◆在施工图阶段：〔1〕送审人防工程施工图时，应连同初步设计审批单原件一并送市人民防空办公室。〔2〕送审的人防工程施工图应包括：工程所在位置的1/500或1/2000地形图〔注明工程所在位置〕，总平面图，建筑工程水文、地质资料〔复印件〕，地面建筑立面、剖面图，首层、地下设备层平面图，防空地下室目录和建筑、结构、采暖、通风、给排水、电气〔含室外出入口地面管

理用房〕等全部图纸及人防工程结构计算书〔复印件〕。图纸应按要求折叠〔另见《送审人防工程施工图纸折叠要求》〕。〔3〕施工图审核批准后，发给《人民防空工程设计审核批准通知单》三份，一份送市建委办理《建设工程开工许可证》手续，一份送质监总站人防站。本单一份退建设单位，图纸留市人民防空办公室存档。〔三〕建设工程工程消防审核1、受理机关：北京市消防局2、初设阶段报审应提交如下资料：初步设计文件和图纸，上级主管部门的各项批文，规划部门批文，设计文本〔含消防设计专篇〕。3、具体实施工程管理部在初步设计开始伊始，便利用公司的社会资源，与市消防局的有关部门联系，争得其理解和支持，提前介入，约请其到设计院对工程设计提出具体要求，防止设计人员走弯路，同时在审批时可以顺利通过，以缩短消防设计审核的时间。〔四〕建设工程工程抗震设防审查1、可行性研究阶段进行地震平安性评价，并将抗震设防纳入可行性研究报告2、初步设计阶段向北京市人民政府抗震办公室报送初步设计文件，进行抗震设计审查，并取得审查意见。设计计算书中有关抗震设计的材料，报市抗震办公室备案。〔五〕建设工程工程绿化设置审查1、方案设计阶段向北京市园林绿化局提交《建设工程配套绿化方案审核申请表》，立项批复，市规划委批准的规划意见书及许可范围图，绿化工程设计方案图。2、初步设计审批阶段向市园林绿化局提交审查申请及初步设计文件，绿地面积达不到标准，业主提出书面申请缴纳绿化补偿费，同意后，核发《审查意见书》。3、竣工验收阶段业主提交验收申请及绿化实测面积，园林局对照施工图进行验收，验收通过后核发绿化工程验收证明书。〔六〕建设工程工程劳动平安卫生监察工程各阶段应到市容环境卫生管理部门办理相关手续。1、职工食堂、二次供水的建设，应报当地卫生防疫部门审查、备案，工程竣工验收合格后，办理使用许可证。2、应提交的资料：〔1〕建设工程设计审查申请书；〔2〕工程设计蓝图一套及有关说明。四、建设工程工程配套建设申请建设工程离不开城市根底设施的支撑，建设工程的建设必然带来对城市根底设施能力需求的增加。业主应向相关主管部门提出建设工程配套建设需求的申请。工程管理部协助业主在工程建设的各阶段，向城市主管部门提出工程建设工程配套建设需求的申请，包括：用电申请、上水申请、排水申请、燃气申请、电讯申请、智能化申请等等。五、办理《工程协办单》，争取工程早日开工鉴于本工程的特殊性，工程管理部将协助业主办理《工程协办单》，争取土护降工程先期开工。第四节工程工程实施阶段管理程序一、办理工程质量监督登记、平安备案等手续。二、办理临时上水、临时排水、临时供电和临时道路的施工，施工临时设施报批；三、办理工程施工许可证〔先办理协办单，具备条件后及时办理施工许可证〕；四、组织施工、监理单位进场，做好施工现场的施工条件准备工作；五、组织使用单位、设计单位、施工单位、监理单位等相关单位协调会，组织各方进行施工图纸会审和设计交底工作；六、审查开工条件，下达开工令。七、工程施工管理：1、工程平安、文明施工管理；2、工程质量管理；3、工程进度管理；4、工程投资管理；5、合同管理；6、信息、资料管理，按规定定期向委托人报送相关工程管理工作报告和各种报表；7、组织协调管理。八、材料、构配件、设备的甲供物资采购管理。九、委托市政管线报装、委托综合图设计及施工。十、组织工程中间验收〔验槽、地基根底、主体结构〕。十一、工程施工完工后，组织规划、人防、消防、环保、园林、交通、市政管线及其它专项验收工作，并办理市政管线接收手续。十二、组织工程竣工验收1、单位工程验收；2、单项工程验收；3、工程竣工预验收；4、工程竣工验收；5、工程竣工验收完毕，办理工程竣工备案手续。十三、办理工程移交手续，工程移交使用人。1、签订保修效劳协议；2、组织工程移交工作；3、工程管理部组织使用人员培训等。第五节后期阶段工程管理程序一、组织进行竣工结算；二、协助业主编制工程决算报告；三、整理、汇编、移交竣工及有关技术资料，工程管理资料归档，编写工程管理工作总结；四、资产手续移交；五、工程管理工作结束。第四章设计管理第一节设计管理的依据一、设计招标文件、设计任务书；二、设计合同；三、有关政府批文、各项设计标准和技术规定。第二节设计质量管理目标一、建筑造型、使用功能及设计标准满足《设计任务书》的要求；二、结构平安可靠；三、符合城市规划、有关政府部门要求；四、有关设计标准的要求；五、以人为本的设计思想。第三节设计管理的程序设计质量管理流程参见下表签订设计合同签订设计合同设计组织专家审核设计文件比拟分析原因，修改设计分析原因，修改设计设计质量报告设计结束下一阶段符合是否定期循环第四节设计管理的方法设计管理采用动态跟踪的方法，定期审查设计文件，审查内容包括:图纸标准性、建筑造型与立面、平面与空间设计、结构、装修设计、设备设计、水、电设计、城市规划、环保、消防、卫生、人防等部门的要求等。一、协助业主与中标设计单位签订设计合同；二、与业主配合，组织设计单位对中标方案设计进行优化改良；三、组织编写设计任务书，报业主审定，并提交设计单位。四、对设计阶段的管理。主要是通过设计任务书和合同约定进行：协助业主、设计单位做好设计定位，对设计方案、图纸、设计概算、主要设备材料等进行审查并提出意见，主要对各专业之间的衔接、配合进行协调,组织公司设计管理工程师审核。1、审核设计能否保证建筑物的使用功能。平面布局是否合理，每层房间的布局，每个房间的使用功能，防火分区、电梯、楼梯及走廊等交通通道等，其布局应做到根本合理完善。工程管理部将委派专家参与这项工作，积极与委托人沟通，与设计人深入探讨，尽快完善设计。2、给排水专业主要审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。保证设备系统能运行平安,功能和设备选型满足使用要求。3、电气专业设计主要审核供配电设备；灯具及电气设备的布置；电气线路的走向及安装质量要求等。保证设备系统能运行平安,功能和设备选型满足使用要求。4、装饰设计要表达建筑艺术和建筑物外型的美观及使用功能的要求。审核建筑装饰使用材料的合理性及装饰效果。5、审核设计的平安性、抗震性；是否符合工程建设强制性条文的要求。6、结构设计应在保证建筑平安的根底上，注意节约，防止浪费。五、事前控制：1、根据设计要求，协调并提供施工图设计中所需要的各种参数；2、审查设计根底资料的正确性和完整性。六、事中控制：设计管理工程师审核并签写相应的工作记录，报业主，并提交设计单位。1、组织各专业专家进行初步设计的审查工作，是否存在设计优化余地，使用功能是否得到实现。审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计标准、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；2、对主要设备、材料的选型是否满足功能要求，设计标准和参数进行审查，对图纸中存在的问题，提出修改建议。3、对设计概算进行评审。尤其是设计概算〔预算〕超过工程投资额〔投资增加额不得超过已批准投资的3%〕，工程管理部将与设计人沟通，研究对设计的适当合理调整，使其投资费用在目标值以内；同时，在符合审批要求的条件下，也要多争取投资额。4、设计深度要符合建设部2003年公布的《设计文件编制深度的规定》。5、设计进度本工程要争取在5月底开工，所以设计进度要符合合同约定，要能满足工程先期开工的需要，工程管理部向设计院提出限时完成施工图设计的方案。〔1〕阶段性设计完成的时间1〕2007年5月10日前完成总平面图布置和开槽图，为土护降工程招标和施工提供条件。2〕初步设计完成时间：设计方案确定后40日内完成。3〕施工图完成时间：设计时间为50日历天，于2007年7月29日前完成，应保证土护降施工完成后，可以连续进行根底结构的施工。4〕二次设计及深化设计应在该项工程施工前至少两个月完成。〔2〕设计进度的管理措施1〕要求设计单位提交《设计进度总方案》，工程管理部监督执行。2〕每周举行一次设计管理例会，检查进度情况，沟通和解决相关问题，参加人员为工程管理部有关人员、设计单位有关人员；必要时，邀请业主参加。3〕日常管理：联系，或派专人到设计单位检查、查询，或要求设计单位提交工程设计进展情况书面材料。4〕如有滞后，工程管理部将发出《管理指令》，要求设计单位调整，加快。6、检查设计文件的质量通病7、设计文件签章要齐全。8、施工图设计完成后，工程管理部将施工图纸报送审图机构尽快审查通过。9、凡对投资和进度影响较大的设计问题，工程管理部将组织论证会议。七、事后控制：1、组织施工图设计交底、图纸会审，以及施工过程中的设计变更；2、处理因设计引起的工程质量问题或事故等。八、设计质量通病的审核要点主要检查有无以下问题：1、子项平面布置图应与总图方向一致的，不与总图方向一致，而且无指北针。2、图形符合不符合统一规定。3、图纸中各局部尺寸相互矛盾或者总、分尺寸不符。4、施工图细部尺寸不交代清楚，造成施工困难。5、施工图中节点详图不全，漏注尺寸，漏注高程、坐标。6、一张图纸或一套图纸图例混淆，表示不一。7、图纸图形比例不适当或布置零乱、过密、过稀等。8、平面图与剖面图或断面图矛盾。9、剖面中剖面线与非剖面线没有区别，造成识图困难。10、图纸设计深度未严格按各设计阶段要求。11、一张图纸修改时，改了一处忘记改另一处。12、套用图纸时考前须知未表达。13、必要的说明漏掉或说明模糊不清，标点符号用错。14、各专业预埋件在图中未分别编号，遗漏预埋件。15、各专业预留孔洞在图纸上错、漏、碰、缺。16、套用标准图时未结合具体情况作必要的说明。17、套用的标准图纸陈旧或已作废。18、本工程条件与所套用的工程图条件不符合。19、大样图或节点详图不在同一张图上时，不说明参见哪张图。20、图纸与图纸说明之间衔接不够。第五章招标管理第一节招标的内容本工程为保密工程，经国家发改委批准应进行招标的内容和方式为：一、进行公开招标的工程有：勘察招标、监理招标；二、进行邀请招标的工程有：设计招标、土护降施工招标、工程总承包招标、专业分包招标以及材料设备的采购招标等。第二节招标依据一、法律依据：1、《中华人民共和国招标投标法》；2、北京市招标投标条例；3、北京市建设工程施工分包招标投标管理方法等。二、本工程关于招标方式的批文。第三节招标工作的组织、程序及流程一、招标组织工程管理部组织建立专门招标小组，并组织强有力的技术保障体系，全面负责和组织本工程的招标活动。二、招标程序本工程招标范围广、标的变化大、投标人专业变化幅度大等特点。根据北京市招投标管理有关规定，招标的程序如下：1、编制资格预审文件、招标文件。2、招标备案：工程管理部按政府有关规定到市标办相关部门办理备案手续。3、发布招标公告：在规定的相关媒体上发布招标公告，公开邀请潜在的合格投标人参加资格预审〔勘察、监理公开招标〕。或者按照委托人要求向相关单位发出邀请招标通知。4、编制、发放资格预审文件和接受资格预审申请书。〔勘察、监理公开招标〕5、资格预审、确定合格的投标申请人并向其发出资审合格通知书。〔勘察、监理公开招标〕6、出售招标文件。7、组织投标人踏勘现场。8、书面接受问题，召开标前答疑会，以书面形式答疑并发放至所有投标人。9、接受投标文件和投标保函。10、开标：组织开标。11、按规定组织评标委员会。12、评标：组织评标委员会对投标书进行符合性检查、技术标评审、商务标评审，必要时要求投标人就投标文件内容进行澄清，编写评标报告并推荐中标人〔1至3名〕。13、工程管理部写出评标情况工作报告，报送业主国内基建方案处。14、业主国内基建方案处，确定中标人〔盖公章、法定代表人签字〕。15、向投标人发出中标通知书，同时向未中标人发出中标结果通知单。16、合同前谈判。17、签署合同。18、合同备案。19、工程管理部监督中标人执行合同。三、招标工作根本程序流程图〔公开招标〕招标组织招标组织进入招标市场资格预审文件编制发布招标公告、发出资格预审文件资格预审评审编制招标文件发出招标文件组织现场踏勘标前答疑开标评标定标发出中标通知书招标代理委托函〔业主、管理公司〕工程工程分标北京市建设工程承发包交易中心承发包交易中心审查〔标办〕在标办抽取专家评审资格预审结果登记备案〔标办〕标办审查招标文件、招标文件备案投标保函或投标保证金〔投标人〕组成评标委员会进行评标评标结果公示业主参加，监管，标办监督第四节工程招标的实施一、工程勘察招标〔公开招标〕1、勘察招标依据。编制建设工程勘察文件，应当以以下规定为依据：〔1〕工程批准文件；〔2〕城市规划；〔3〕工程建设强制性标准；〔4〕国家规定的建设工程勘察深度要求。2、资格预审文件和招标文件编制应注意的事项〔1〕招标范围：勘察、物探；〔2〕评标分值分配：投标报价分值为20分，技术标为80分；〔3〕勘察取费依据符合现行工程勘察取费标准规定，超出取费标志的规定为废标，以此控制投标费用报价；〔4〕技术标评审的工程包括：强制性标准、勘察方案、质量保证措施、平安保证措施、施工组织、进度保证措施、勘察效劳工作大纲、成果文件。〔5〕技术标评审工程分值的分配：原那么是重方案、保进度〔本工程需要〕，故此确定“勘察方案”分值为40分，“进度保证措施”为10分，其余均为5分。3、勘察招标的申报工程管理部填写和整理相关资料，业主盖章，报北京市勘察设计与测绘管理办公室接待窗口。应准备的申报资料有：〔1〕勘察招标公告〔2〕北京市勘察设计招标投标登记表〔3〕工程批准文件〔国家计委〕、规划意见书；〔4〕法人委托书等。4、勘察招标开标、评标工作遵循公平、公正、科学、择优的原那么。评标工作由招标人依法设立的评标委员会负责。评标委员会由5人组成，其中4人按照要求在市规委专家库中抽取，业主代表1名。建设工程勘察招标评标工作根据有关要求采用综合评价方法，由评标委员会对所有投标人的投标文件进行综合评审和比拟，提出评标意见，编写评标报告。开标在市规委开标室进行，开标会业主代表参加并监管，规委主管同志监督。各投标人代表唱标的内容为：报价、工期，唱标后各投标人在投标记录上签字确认。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承当个人责任。评标委员会全体成员应当在评标报告上签字。招标人〔业主〕根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。5、勘察招标各阶段资料的整理——招标备案登记阶段：〔1〕工程批准文件〔2〕规划意见书〔3〕勘察招标公告〔4〕自行招标备案表〔5〕法人授权委托书〔6〕勘察设计招标备案登记表〔表一〕〔7〕勘察设计招标小组登记表〔表二〕——资格预审阶段：〔1〕资格预审文件〔2〕投标资格预审结果登记表〔3〕资格预审评审报告〔包括：资格预审报名登记表〕〔4〕递交资格预审文件登记表〔5〕评审汇总表〔专家签字、招标单位盖章〕〔6〕评审打分记录〔专家签字〕——招标文件审核阶段：〔1〕编制招标文件，报规委审核〔2〕审核修改后招标文件〔3〕评标专家抽取申请表——招投标备案阶段〔开标、评标报告资料汇总〕：〔1〕投标单位签到表〔2〕开标记录表〔投标人签字〕〔3〕专家签到表〔4〕评标情况汇总表〔专家签字、招标单位盖章〕〔5〕专家对各方案的评审意见及对中标方案的优化意见〔6〕评标打分表〔专家签字〕〔7〕技术标评分编号对照表〔8〕评标情况说明〔9〕专家费领取登记表〔10〕中标人的投标文件、资质证书、营业执照〔11〕中标通知书二、监理招标〔公开招标〕通过招标，协助业主选择好的监理单位是工程管理部的重要工作内容之一。选择监理单位时应关注投标单位是否具备较高的专业技术水平、丰富的工程经验、准确的判断能力、良好的合同意识、较强的管理能力、监理单位的信誉、职业道德和素质要求等。协助业主组织评标委员会，编写招标文件，办理招标手续，将评标报告送至招标办核准，经核准后，发送中标通知书，并签定合同，将合同送至建委合同管理办备案。〔一〕监理招标的程序，见前述“招标工作根本程序流程图〔公开招标〕”。〔二〕监理招标进入招标程序的申报。因本工程目前还没有取得规划许可证，不具备正常的招标条件，工程管理公司将利用社会资源，与相关领导联系，取得其理解和支持，特批提前进入招标程序。〔三〕资格预审文件要求报名申请单位的资质为“房屋建筑工程监理甲级”〔至少一项，并不限于一项〕。〔四〕监理招标文件要求投标文件包括商务文件和技术文件两局部，要求商务文件和技术文件〔暗标局部〕分别装订成册。1、商务文件应包括：(1)投标书(2)授权委托书(3)监理企业证明资料(4)近三年来承当监理的主要工程(5)监理机构人员资料〔必须与资格预审一致〕(6)反映监理单位自身信誉和能力的资料(7)监理费用报价及其依据(8)招标文件中要求提供的其它内容，如：营业执照副本、资质证书、拟派工程总监理工程师资格审查表、拟派工程部人员构成情况表、监理工程师资格审查表、主要仪器、设备一览表等。2、技术文件：监理大纲，为“暗标”。3、投标报价〔1〕投标报价应是监理效劳期内，监理人按合同规定的范围所提供的全部效劳所需的费用，要求报出监理费总额，同时报出相应的费率。〔2〕投标报价包括监理额外工作报酬、附加工作报酬、其它技术咨询效劳报酬。〔五〕开标开标会在业主参加监管和市标办同志的监督下，在标办安排的开标室进行，投标文件应密封完好，各方在《开标记录》上签字确认。〔六〕评审、评标1、原那么：评审及评标的原那么为公正、公平、科学、择优。2、监理资格预审评审，在市标办评标室进行封闭进行，评审委员会由5人组成：在建委专家库抽取4人，业主代表一人。3、评标，在市标办评标室封闭进行，评标委员会由5人组成，全部在市建委专家库抽取。工程管理部派人在评标2～3天前签表，到市标办招标文件与合同监管处办理抽取专家和评标室的手续。工程管理部提前准备评标依据和相应表格，专家费等事项，派专人组织评标专家进行评标，并整理评标资料。〔七〕评标结束后，工程管理部写出《监理招标工作汇报》向业主汇报招标情况。〔八〕定标。业主根据评标专家的评标结果，在推荐的1～3名候选中标人中确定中标人。〔九〕协助业主进行合同前谈判。〔十〕协助业主与中标监理单位签订《监理委托合同》。〔十一〕《监理委托合同》到市标办备案。三、施工总承包招标〔邀请招标〕程序〔一〕建设工程工程报建1、建设工程工程的立项批准文件或年度投资方案下达后，按照《工程建设工程报建管理方法》规定具备条件的，须向建设行政主管部门报建备案。2、建设工程工程报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、结构类型、发包方式、方案开竣工日期、工程筹建情况等。3、办理工程报建时应交验的文件资料：〔1〕立项批准文件或年度投资方案；〔2〕固定资产投资许可证；〔3〕建设工程规划许可证；〔4〕资金证明。4、工程报建程序：建设单位填写统一格式的“工程建设工程报建登记表”，连同应交验的文件资料一并报建设行政主管部门。〔二〕招标代理。将业主与工程管理公司签订的《工程管理效劳委托合同》报招标管理机构备案。〔三〕对拟邀请的投标单位进行资格审查工程管理部与业主一起，对拟邀请参加投标的施工单位资格进行认真的审查，对企业资质、资信、类似工程规模的经验、质保体系、管理能力、拟派驻现场主要管理人员的经历和能力、机械设备的配备以及对垫付资金的承诺，保证方案工期〔2008年6月30日完成外立面装修并落外架〕的措施等方面进行考察。〔四〕招标申请1、由业主向国管局发函，申请和委托其组织施工招标，同时在函件中写清拟邀请投标的施工单位名称。拟邀请投标的施工单位不应少于3家，最好选4～5家。招标申请得到国管局同意后，由工程管理部组织编制招标文件。〔五〕招标文件的编制与送审1、招标文件根据本工程工程的具体情况，编写招标文件，并报国管局审查同意后，向邀请参加投标的施工单位发放。——招标文件的主要内容如下：〔1〕投标邀请书；〔2〕投标须知前附表和投标须知；〔3〕评标原那么和评标方法；〔4〕合同条件；〔5〕合同协议条款；〔6〕合同格式；〔7〕技术标准、图纸；〔8〕投标文件格式；〔9〕投标书及投标附录；〔10〕工程量清单与报价表；〔11〕辅助资料表。2、招标文件内容招标文件主要包括：招标工程的投标须知，技术要求，图纸，对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准，业主实质性要求，合同的主要条款等。编制招标文件应注意以下内容：〔1〕投标价格应考虑一定的风险系数，采用固定的价格，减小业主的风险，以利于投资管理。〔2〕暂估项价格的调整方法及调整范围应在招标文件中明确。〔3〕工程量清单应全面，不能丢项落项，计算准确。工程管理部按国家公布的工程量统一计算规那么，根据施工图纸计算工程量，提供给投标单位作为投标报价的根底。〔4〕质量标准必须到达国家施工验收标准合格标准，对于要求质量到达优良标准的，应计取补偿费用，补偿费用的计算方法应按国家或地方有关文件规定执行，并在招标文件中明确。〔5〕招标文件中的建设工期应参照国家或地方颁发的工期定额来确定，如果要求的工期比工期定额缩短20%以上〔含20%〕的，应计算赶工措施费。赶工措施费的计取应在招标文件中明确。〔6〕由于施工单位原因造成不能按合同工期竣工时，计取赶工措施费的须扣除，同时还应赔偿由于误工给业主带来的损失。其损失费用的计算方法或规定应在招标文件中明确。〔7〕如果业主要求按合同工期提前竣工交付使用，应考虑计取提前工期奖，提前工期奖的计算方法应在招标文件中明确。〔8〕投标准备时间招标文件中应明确投标准备时间，即从开始发放招标文件之日起，至投标截止时间的期限不少于20天。〔9〕投标保证金在招标文中应明确投标保证金数额，一般投标保证金数额不超过投标总价的2%。投标保证金可采用现金、支票、银行汇票。也可以是银行出具的银行保函。〔10〕投标有效期本工程投标有效期可定为90天以内。〔11〕材料或设备采购供给建设单位提供的材料或设备，应列明材料或设备名称、品种或型号、数量，及提供日期和交货地点等；还应在招标文件中明确招标单位提供的材料或设备计价和结算退款的方法。〔12〕合同协议条款的编写工程管理部在编制招标文件时，应根据《中华人民共和国经济合同法》、《建设工程施工合同管理方法》的规定和工程具体情况确定“招标文件合同协议条款”内容：1〕在编写招标文件时，应依据有关法律、法规及国家对建筑市场管理的有关规定，结合建设工程工程的具体情况，并依据“招标文件合同条件”中相应条款的规定，编写招标文件中“合同协议条款”的具体内容。2〕投标单位在编制“投标文件”时，应认真考虑“招标文件合同协议条款”中对工程具体要求的规定。并在投标文件中明确对“合同协议条款”内容的响应。招标文件经国管局审查同意后，招标人可向具有承当本合同工程施工能力的施工单位发出投标邀请书。〔六〕发出投标邀请书优选4～5家作为投标人，向其发出正式投标邀请，进行施工招标的投标。收到投标邀请书的施工单位应于3日内以书面形式进行确认，说明是否愿意参加投标。〔七〕发放招标文件1、投标单位代表人持单位营业执照、资质证书、法人委托书、身份证复印件到工程管理部领取招标文件，同时提交投标保证金。2、投标单位收到招标文件后，假设有疑问或不清的问题需澄清解释，应在收到招标文件后5日内以书面形式向招标单位提出，工程管理部应以书面形式〔业主盖章〕予以解答。3、在投标截止日15天前，招标人的补充资料和投标答疑，要以书面形式，同时发给所有获得招标文件的投标单位，投标单位应以书面形式予以确认，对招标文件所做的任何修改或补充及答疑，须报国管局审查同意、备案。〔八〕现场踏勘1、招标人组织投标单位进行现场踏勘的目的在于了解工程场地和周围环境情况，以获取投标单位认为有必要的信息。2、投标单位在勘察现场中如有疑问问题，应在投标预备会前以书面形式向招标单位提出，但应给招标单位留有解答时间。3、招标单位应向投标单位介绍有关现场的以下情况：〔1〕施工现场是否到达招标文件规定的条件；〔2〕施工现场的地理位置和地形、地貌；〔3〕施工现场的地质、土质、地下水位、水文等情况；〔4〕现场环境，如交通、饮水、污水排放、生活用电、通信等；〔5〕工程在施工现场中的位置或布置；〔6〕临时用地、临时设施搭建等。〔九〕投标文件的接收在投标截止时间前，工程管理部做好投标文件的接收准备工作，在国管局规定的房间接收投标文件。在接收时应注意核对投标文件是否按招标文件的规定的时间送达，且密封完好，并要求投标人签署《投标文件签收记录表》。〔十〕开标1、按招标文件规定的时间、地点，由投标单位法定代表人或授权代理人在场的情况下举行开标会议。开标会议由工程管理部组织并主持，业主代表参加，国管局监督。2、开标会议宣布开始后，首先请各投标单位代表确认其投标文件的密封完整性。3、唱标按报送投标文件时间先后的顺序进行。当众宣读有效标函的投标单位名称、投标报价、工期、质量、主要材料用量、修改或撤回通知、投标保证金、优惠条件，以及招标单位认为有必要的内容。4、唱标内容应做好记录，投标人签字。5、开标会议程序：〔1〕主持人宣布开标会议开始；〔2〕介绍参加开标会议的单位和人员名单；〔3〕宣布唱标、记录人名单；〔4〕由招标单位检验投标单位提交的投标文件和资料，并宣读核查结果；〔5〕唱标人宣读投标单位的投标报价、工期、质量、主要材料的用量、优惠条件等；〔6〕投标单位法定代表人或授权代理人在《开标记录表》上签字确认。〔十一〕评标1、评标由评标委员会进行，国管局监督。评标委员会由5人组成，全部在国家财政部的评标专家库中随机抽取。2、工程管理部准备专家评标所需的资料、表格。如招标文件、补充答疑、打分表、评标情况汇总表等。3、评标专家进行经济标和技术标评审，编写评标情况说明和评标书面报告。4、工程管理部整理、汇总评标过程资料；5、工程管理部编写并向业主提交《施工招标工作汇报》。——《施工招标工作汇报》的主要内容为：※招标过程1、招标文件报审时间、招标管理机构核准时间；2、发出投标邀请书的时间；3、发放招标文件的情况；4、参加现场勘察和投标预备会情况；5、至投标截止时间收到投标单位投标情况。※开标1、开标时间、地点、参加单位、及开标情况；2、各方签认《开标记录》，对开标确认无异议。※评标过程和结果1、评标委员会的组成人员情况；2、各投标单位的报价得分、技术标得分、综合得分、排名名次；3、评标委员会评标情况说明。※业主代表参加开标、评标的情况，以及国管局监管情况。〔十二〕中标1、根据评标结果，确定中标单位，由国管局向中标单位发放“中标通知书”。2、中标单位收到中标通知书后，按规定提交履约担保，并在规定日期、时间和地点与建设单位进行合同签订。〔十三〕合同签订1、业主与中标的投标单位在规定的期限内签订合同，并报国管局备案。2、中标单位应按规定向招标单位提交履约担保，履约担保可采用银行保函或履约担保书。履约担保比率为：〔1〕银行出具的银行保函为合同价格的10%；〔2〕履约担保书为合同价格的10%。中标单位拒绝在规定的时间内提交履约担保和签订合同，那么业主报请国管局批准同意取消其中标资格，并按规定没收投标保证金，而授予排序为下一名的投标单位为中标单位。3、业主如拒绝与中标单位签订合同，除双倍返还投标保证金外还需赔偿有关损失。4、业主与中标单位签订合同后，工程管理部及时通知其他投标单位未中标，按要求退回招标文件、图纸和有关技术资料，同时退回投标保证金〔无息〕。因违反规定被没收的投标保证金不予退回。〔十四〕资料整理、归档1、将招标文件、开标、评标过程有关资料、评标报告及中标单位的投标文件正本一份报国管局备案。2、将招标文件、开标、评标过程有关资料、评标报告等资料的复印件及中标单位的投标文件一份副本，整理两套，一套送业主存档，一套存管理公司留底保存。四、材料设备采购采购材料、设备质量的好坏和价格的上下，直接影响到工程的投资、质量、进度、平安，对工程建设的成败和经济效益都有着直接、重大的影响，做好材料、设备选用和采购的招标工作，是保证工程质量、提高管理效益的重要措施，是工程管理部的工作重点之一。〔一〕材料、设备采购阶段工程管理的主要工作内容1、编制采购管理方案；2、编制询价方案，采购文件；3、根据施工图纸和业主对产品质量、性能、档次、指标等要求进行市场价格咨询；4、编制招标文件，进行邀请招标，选择合格的供给商；5、协助业主与中标单位及其它不需招标采购的供给商谈判及签署供货合同；6、对合同进行管理，确保供货方履行合同。〔二〕材料设备采购方式1、招标选择供货商：适用于采购大型货物或永久设备、标的金额大、市场竞争剧烈的情况，本工程的招标方式为邀请招标。2、询价选择供货商：采用询价－报价－签订合同程序，即邀请3家以上供货商进行询价、报价，经过比拟后选择一家签订合同。适用于价值较小的材料设备，或涉及制造高度专门化设备、不宜公开招标的工程。3、直接订购：适用于所需设备具有专卖性质，只能从一家制造商获得等特殊情况。〔三〕设备材料的招标工作1、本工程采用邀请招标方式招标。应当向三个以上具备承当招标工程能力、资信良好的特定厂商发出投标邀请书。

2、必须进行招标的重要材料包括建筑钢材、水泥、各类墙体材料、预拌混凝土及外加剂、建筑门窗(含型材及配件)、建筑防水材料、建筑给排水管材及用水器具、建筑涂料及粘结剂、散热器、建筑陶瓷(卫生陶瓷、内外墙、地砖)、建筑石材。

3、必须进行招标的重要设备包括电梯、配电设备(含电线电缆及开关)、防火消防设备、锅炉暖通及空调设备、给排水设备、防盗设备、楼宇自动化设备、立体停车库、擦窗机。4、必须进行招标的重要材料设备应当到达以下规模标准：(1)重要材料设备采购的单项合同估算价在100万元人民币以上或者单台重要设备估算价在30万元人民币以上；(2)鼓励政府投资或国家融资金额在100万元人民币以下建设工程的重要材料设备采购进行招标。5、材料设备招标文件的编制。材料、设备招标文件的内容主要包括：招标书〔设备材料主要参数、数量、交货期投标截止日期、开标日期等〕、投标须知、设备、材料清单、技术规格、图纸、主要合同条款、投标书格式、合同格式、通用条款、专用条款、附件等内容。内容应说明工程名称、所需材料设备名称、品种、规格、标准、数量、质量、价款、支付方式、供给时间、地点、供给方式以及合同争议解决途径等相关内容，并应在发出的同时向国管局备案。6、材料设备采购开标应在国管局进行。开标过程应当记录，开标过程记录存档备查。7、评标委员会由五人组成，全部从财政部专家库中随机抽取。8、评标可以采用综合评估法或经评审的最低投标价法。采用综合评估法的，应当对投标文件能否最大限度地满足招标文件中规定的各项要求和评价标准进行评审和比拟。采用经评审的最低投标价法的，应当在招标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人中，评审出投标价格最低的投标人为中标人，但投标价格低于其产品本钱的除外。评标委员会完成评标后，应提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人。业主根据推荐的中标候选人确定中标人。9、自中标通知书发出之日起三十日内，依法签定书面材料设备采购合同。中标人和业主应自合同订立后7日内将书面合同向相关部门备案。第六章工程管理部人员构成及工作制度我公司领导对综合办公楼工程的前期办理相关手续工作非常重视。针对本工程的特点组成工程经理为核心的工程管理部，工程管理部在公司内成立了该工程管理部，下设前期组、规划设计管理组、合同预算组〔投资管理、招标管理、合同管理〕、工程组、办公室，并配备了相应的人员。由12人组成，具体承当本工程前期工作。工程组中有国家级教授工程师、国家注册造价工程师、国家注册监理工程师和专职的经营人员组成,专业覆盖土建、设备、电气等。工程组人员熟悉国家有关法律法规、程序，经过多年的前期工作实践,具有丰富的操作经验,能够胜任本工程的前期工作代理。第一节人员组成工程经理：技术负责人：成员：第二节工程实施阶段人员配备情况序号人员名称职务职称年龄负责事项人员设置阶段1工程经理高级经济师注册监理工程师全面工作全过程2总工高级工程师注册监理工程师技术负责人3文秘技术员信息、资料4管理工程师工程师前期手续前期阶段5管理工程师工程师前期手续6管理工程师工程师装饰专业设计及施工阶段7管理工程师教授级高工电气专业8管理工程师教授级高工结构专业9管理工程师注册建筑师建筑专业10管理工程师工程师设备专业11管理工程师工程师土建专业12管理工程师工程师注册监理工程师合同及全过程造价第三节人员职责一、工程经理的根本职责1、负责组织制订年度、季度、月度工程管理工作方案。2、负责确定工程管理机构的人员配备和职责分工。3、组织制定工程管理机构的规章制度。4、主持编制《工程管理手册》。5、检查监督现场工程管理机构的工作，根据工程工程的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换。6、负责与建设单位的密切联系及对外联系。7、组织建立工程管理实施细那么。8、对工程实施中的各个环节进行调查、分析，组织编写专题报告和阶段性工程管理工作报告。9、重大事项及时与建设单位进行沟通。10、工作界面的协调管理。二、工程部总工程师的根本职责1、工程部管理日常工作中所遇重大技术问题的论证组织。2、组织工程部对方案设计、初步设计、施工图设计的论证。3、组织工程部审查施工组织设计和施工方案。4、参加重大质量事故的处理。5、设计变更的审核。6、组织设计交底和图纸会审工作。三、专业管理工程师的根本职责1、对设计单位提交的方案进行评审，对初步设计文件、施工图文件的检查和验收。2、审核初步设计、施工图设计的进度方案。3、制订工程施工阶段的工程管理文件及工程总进度方案。4、代表建设单位进行工程建设施工过程的全过程管理，对工程进度、质量、平安进行控制。5、代表建设单位对施工承包单位和监理单位进行管理。6、代表建设单位进行工程方案管理、风险管理。7、协助建设单位组织工程工程的生产试运行及竣工验收工作。8、协助建设单位组织工程的人员培训及生产准备工作。9、整理工程工程档案资料。10、协助建设单位进行招标工作。11、对重要工程的施工方案进行审查。12、协助建设单位指导设备选型和引进设备的技术把关。13、审查施工单位、监理单位报送的各类文件并提出审查意见。14、协助建设单位审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题。四、造价工程师的根本职责1、编制投资本钱分析，分析造价控制风险因素，制定控制措施。2、根据工程进度方案制定合理的用款方案。3、在建设单位授权范围内进行合同管理，监督设计合同、施工合同、监理合同和材料设备采购合同的履行。4、负责全过程造价管理，包括设计变更管理、支付管理、索赔管理、工程预算、结算审核。5、协助建设单位控制不可预见费用的使用。五、工程前期组的根本职责1、负责工程前期手续的办理。2、组织设计、施工、监理等的招投标工作。3、负责工程招标代理。〔1〕根据工程进展及招标内容制定工程采购策略。进行招标筹划和合约规划。〔2〕编制招标文件。〔3〕组织工程招投标以及办理相关手续。〔4〕制定合同文件，协助建设单位与中标单位洽谈合同并组织签约。六、文秘的根本职责1、负责工程基建资料、工程资料、来往信函、档案资料的管理。2、负责工程管理部的日常文字处理工作。3、负责收发文工作。4、负责工程管理部的考勤统计。5、全面负责工程管理部的日常接待和后勤保障工作6、工程经理交办的其他工作第四节工程管理部工作制度一、会议制度工程管理部例会制度〔1〕工程管理部成立后，每周一召开一次由工程管理部全体成员参加的工作例会。〔2〕工程管理部周例会的主要内容①检查工程管理部各成员上周工作方案的完成情况；②安排本周工程管理部各成员的工作任务；③解决工程管理部各成员在工作中遇到的问题；④促进工程管理部各成员工作上的协作与沟通；⑤通报工程的实施情况和各种信息；⑥提出对工程管理部成员下一步工作的具体要求。工程例会制度〔1〕在工程正式开工后，与监理例会合并，由监理主持，管理管理部参加。〔2〕工程例会的主要内容①检查上周施工单位的方案完成情况；②安排下周的施工方案；③解决施工单位在施工中遇到的各种问题,如设计问题、资金问题、周边单位协调等；在工程施工进度、质量、平安等方面对施工单位提出工作要求。3、专题会议制度对涉及前期手续办理、设计、招投标、施工等实施过程中遇到的具体问题，在必要时召开专题会议，由工程管理部组织，相关人员参加。二、方案制度1、工程实施总控进度方案；2、资金使用方案；3、招投标方案；4、材料设备采购方案。三、报告制度：1、口头汇报。日常工作情况及时向公司领导和业主汇报；2、书面汇报。包括工程管理月报，专题报告等。四、审批制度重要事项，由工程管理部草拟，报业主审定后执行，主要有：1、总进度方案审批；2、资金使用方案的审批；3、款项支付的审批；4、变更洽商及费用审批；5、文件审批。五、图纸管理制度1、图纸发放设计图纸完成后，由设计院将规定份数的图纸交工程管理单位，工程管理部留一份，其余图纸按约定发放给监理、施工总承包单位或需图的设备材料供给单位及政府部门，各分包单位图纸由施工总承包单位发放。做好发放签收记录。2、设计交底施工图发放给各单位后,各单位应及时组织有关技术人员进行图纸自审。设计交底由工程管理单位组织，设计、监理、施工单位及其他有关单位参加。先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关考前须知，然后由施工及其他单位提出图纸中存在问题和需解决的技术难题，由设计人员与各单位协商解决。会后由施工单位整理交底记录，各方签字后发各与会单位。六、工程设计变更、工程洽商制度1、施工方提出的变更洽商施工单位根据工程中存在的问题，提出变更洽商申请，交监理单位审核批准后，报工程管理部，工程管理部审定〔重大变更应经业主确认〕后，交设计单位根据设计要求进行确认，假设可行那么签字认可或出具设计变更文件，交施工单位进行实施；假设不可行那么返回，施工单位重新提出合理的变更洽商，或维持原设计施工。2、委托人或工程管理人提出的变更洽商委托人或工程管理人提出的变更洽商，首先经双方内部协商一致后，由工程管理单位向设计单位提出书面变更要求，设计单位根据设计要求确认通过后，出具设计变更文件，交工程管理单位，通过监理单位发放有关单位，组织施工单位实施。3、设计方提出的设计洽商设计方需要对施工图进行修改时，先书面通知工程管理部审核确认，重大变更〔包括改变功能、使用布局、建筑物高度等〕经委托人与工程管理单位共同审核确认，并由工程管理部会同监理和施工单位根据现场情况确定能否实施，确认通过后，由设计出具设计变更文件，通过监理单位，交施工单位实施。七、资料、档案管理制度1、按国家、北京市《建设工程资料管理规程》以及北京市城建档案馆的要求整理、汇总、归档；2、执行国家保密局和业主的相关保密要求。第七章工程全过程的投资管理第一节工程全过程投资控制的具体措施与主要方案一、投资控制管理的目的工程工程投资主要包括建筑安装工程费用、设备工器具费用、建设其它费用、建设期利息、预备费、铺底流动资金等。为了合理确实定和控制工程造价，加强审核初步设计概算。在建设的各阶段，使技术和经济紧密结合，使人力、物力、财力得到充分的合理利用。确保业主得到较好的投资效益和社会效益。二、投资控制规划的方法〔一〕投资目标分解1、按工程投资费用组成分解。即把各单位工程及单项工程的建筑工程费、设备及安装费、工器具家具费及其他费用进行分解。