房地产项目及项目定位课件

房地產專案及專案定位

隨著我國土地使用制度的逐步發展和完善，以及土地使用實踐的不斷豐富，我國房地產專案的類型也逐漸增多，制度改革對房地產專案定位的要求也提高了。本章將對我國的房地產專案類型及專案定位方法等進行詳細的闡述。4.1土地儲備和一級開發專案4.1.1土地儲備和一級開發專案概述土地儲備和一級開發專案：土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、徵收等方式儲備國有建設用地，並組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發過程中產生的房地產專案即為土地儲備和一級開發專案。土地儲備和一級開發專案的類別及含義：

-按照進入儲備和一級開發程式的土地來源不同，土地儲備和一級開發專案可以分為地方土地儲備和一級開發專案、央產土地儲備和一級開發專案、軍產土地儲備和一級開發專案。

-按照土地儲備和一級開發實施的主體不同，土地儲備和一級開發專案可以分為土地一級開發商實施的土地儲備和一級開發專案、房地產開發商實施的土地儲備和一級開發專案、政府直接實施的土地儲備和一級開發專案。

-按照原土地使用方的意願不同，土地儲備和一級開發專案可以分為原土地使用方主動申請的土地儲備和一級開發專案、原土地使用方被動接受政府對其實施的土地儲備和一級開發專案。4.1土地儲備和一級開發專案4.1.1土地儲備和一級開發專案概述4.1土地儲備和一級開發專案征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；貸款利息；其他費用。4.1.1土地儲備和一級開發專案概述土地儲備和一級開發專案的成本：4.1土地儲備和一級開發專案4.1.2一般土地儲備和一級開發專案地方土地儲備和一級開發專案概述地方土地儲備和一級開發專案的一般程式地方土地儲備和一級開發專案的管理機構4.1土地儲備和一級開發專案4.1.3特殊土地儲備和一級開發專案央產土地儲備和一級開發專案概述

央產地是指雖處於當地行政管轄區域範圍內，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當地政府影響的土地。本書中所提及的央產地主要是指由中央在京企業使用，並歸口於國務院機關事務管理局管理的土地，它不同於地方地，也不同於軍產地。央產土地儲備和一級開發專案的一般程式央產土地儲備和一級開發專案的管理機構

央產土地儲備和一級開發專案4.1土地儲備和一級開發專案4.1.3特殊土地儲備和一級開發專案軍產土地儲備和一級開發專案概述

軍產地是指處於當地行政管轄區域範圍內，但出於軍事用途，由中國人民解放軍系統控制、使用，被劃為軍事管理區的土地，是軍產的重要組成部分。這些土地歸口於中國人民解放軍總後勤部管理，不受當地政府干涉。它不同於地方地，也不同於央產地，具有一定的保密性。軍產土地儲備和一級開發專案的一般程式軍產土地儲備和一級開發專案的管理機構軍產土地儲備和一級開發專案4.2房地產綜合開發專案4.2.1房地產綜合開發專案的含義與類型房地產綜合開發的含義指房地產開發企業在中華人民共和國城市規劃區國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事基礎設施建設、房屋開發，並轉讓房地產開發專案或者銷售、出租商品房的行為。房地產綜合開發專案的類別按照開發物業類型的不同可以分為商業地產開發專案、住宅地產開發專案、工業地產開發專案等等。按照房地產開發企業在開發過程中所承擔的責任不同，可以分為自主開發和房地產合作開發。房地產綜合開發專案的含義在房地產開發的過程中，從獲取土地到整個物業建設全過程實施管理的專案即為房地產綜合開發專案。

4.2房地產綜合開發專案普通商品住房開發專案；限價商品房開發專案；經濟適用房開發專案；廉租房開發專案；別墅開發專案；旅遊住宅房地產專案。4.2.2住宅房地產開發專案4.2房地產綜合開發專案寫字樓房地產開發專案；酒店式公寓類住宅開發專案；旅遊房地產開發專案；商業用房專案。4.2.3商用房地產開發專案4.2房地產綜合開發專案工業園區開發模式；主體企業引導模式；工業地產商模式；綜合運作模式。4.2.4工業房地產開發專案工業房地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物。作為有別於住宅、商業服務業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業地產開發常見的模式：4.3房地產轉讓專案4.3.1房地產轉讓專案概況房地產轉讓專案的含義是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓專案的基本類型房地產專案轉讓的政策規定4.3房地產轉讓專案4.3.2土地開發階段轉讓的專案專案的基本特點轉讓的基本流程發生的主要稅費土地轉讓的出讓方繳納的稅費土地轉讓的受讓方繳納的稅費此外還包括印花稅，交易手續費，土地證工本費，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費用。4.3房地產轉讓專案4.3.3房地產在產品階段轉讓的專案專案的基本特點轉讓的基本流程發生的主要稅費4.3房地產轉讓專案4.3.4房地產產成品階段轉讓的專案專案的基本特點轉讓的基本流程發生的主要稅費4.4房地產專案定位4.4.1房地產專案定位的含義房地產專案定位的含義房地產專案定位的重要性房地產專案定位的發展趨勢4.4房地產專案定位4.4.2房地產專案定位的原則與企業發展戰略相一致符合市場需求協調發展原則符合城市規劃效益最大化4.4房地產專案定位4.4.3房地產專案定位的流程與基本內容專案定位的基本流程專案定位的主要內容

確立開發理念明確用途功能篩選目標客戶進行專案初步設計測算租售價格確定方案房地產專案定位的方法市場調研法其他方法頭腦風暴法經驗分析法4.4房地產專案定位4.4.4房地產專案定位的方法4.4房地產專案定位4.4.5房地產專案定位的修正房地產專案定位修正的必要性房地產專案定位修正的方法4.5案例分析宏觀市場環境分析；區域市場分析；產品定位；銷售推廣建議；案例評述。

本節將以京西某一實操樓盤為例對專案進行定位所涵蓋的內容、採用的