赣州清溪茶叶生态园项目建设可行性研究报告

PAGEIII目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2可行性研究报告的范围与依据 21.3主要建设内容及规模 41.4研究结论 4第二章项目建设背景 62.1项目提出的背景 62.2项目建设的重要性与必要性 9第三章市场预测 133.1国际茶叶市场 133.2国内茶叶市场 143.3竞争能力分析 143.4价格分析预测 163.5销售策略和营销模式 16第四章项目选址及建设条件 204.1项目选址 204.2项目建设条件 21第五章项目总体方案设计 275.1指导思想 275.2规划原则 275.3功能定位 305.4建设范围 315.5建设目标 315.6总体规划方案 32第六章项目工程方案 336.1茶叶项目工程方案 336.2养殖项目工程方案 406.3旅游观光休闲项目工程方案 436.4道路工程 456.5给排水及循环水工程 456.6附属工程 46第七章环境保护 477.1环境影响 477.2环境保护与治理措施 487.3评价 49第八章节能分析 518.1节能依据 518.2电气 518.3给水排水 518.4通风 52第九章消防及职业安全卫生 539.1消防 539.2职业安全卫生及劳动保护 56第十章项目实施进度及招标方案 5910.1项目进度计划建议 5910.2项目实施进度计划 6110.3项目招标方案 62第十一章企业组织与劳动定员 6510.1企业组织架构及工作制度 6510.2劳动定员 6610.3人员培训 66第十二章投资估算与资金筹措 6812.1编制依据 6812.2项目投资估算 6812.3资金筹措 73第十三章财务评价 7413.1财务评价计算依据 7413.2成本及成本总费用估算 7413.3盈利能力分析 7513.4盈亏平衡分析 7613.5财务评价结论 76第十四章社会效益评价 7814.1项目对社会的影响分析 7814.2项目对社会效益的影响分析 79第十五章结论与建议 82PAGE1第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称赣州清溪茶叶生态园建设项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：赣州清溪茶叶有限公司；法人代表：联系人：联系电话：公司简介：赣州清溪茶叶有限公司是专业从事优质茶叶生产加工的民营企业。公司注册资本为500万元，拟在赣州市上犹县油石乡清溪村征地1300亩、投资2265万元建设赣州清溪茶叶生态园。赣州清溪茶叶有限公司内部设行政部、生产部、财务部、采供部、设备部、销售部、质检及技术研发部，计划招收员工86人，其中大中专毕业生10人以上，高级工程师1人，经济师1人，会计师1人，工程师3人，技术员18人。同时，赣州清溪茶叶有限公司配置先进的工艺设备和检测手段。内部以现代企业的管理模式，规范运作。赣州清溪茶叶有限公司特别注重食品安全工作，全面运行前开展食品安全、HACCP、知识产权等方面的全员职工培训。为确保原料、成品的品质安全，赣州清溪茶叶有限公司建立严格的生产技术控制流程，制定较高水平的质量控制标准，技术研发部将设立企业技术中心，在对优质茶叶的生产、加工进行检测、控制和技术指导的同时，开展新产品、新技术的研发工作，以使企业具有一定的创新能力、使产品保持较强的市场竞争力。1.1.3项目建设地点赣州市上犹县油石乡清溪村。1.2可行性研究报告的范围与依据1.2.1研究报告的主要依据（1）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》国发〔2012〕21号；（2）《农业科技园区指南》、《农业科技园区管理办法（试行）》；（3）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号文）；（4）《中华人民共和国环境保护法》（1989.12）；（5）《中华人民共和国安全生产法》（2002）；（6）《食品市场主体准入登记管理制度》；（7）《食品市场质量监管制度》；（8）《中华人民共和国食品安全法》；（9）《国务院关于进一步加强食品安全工作的决定》；（10）《国务院办公厅关于认真贯彻实施食品安全法的通知》；（11）《中华人民共和国农产品质量安全法》；（12）《中华人民共和国节约能源法》（2007修订）；（13）《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》；（14）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；（15）《国务院关于加强产品质量和食品安全工作的通知》；（16）中华人民共和国林业局2007年9月12日发布的《林业产业政策要点》；（17）《污水综合排放标准》GB8978-1996；（18）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》；（19）《上犹县土地利用规划纲要》（20）《建筑地基与基础工程施工工艺标准》；（21）《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（22）《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（23）《上犹县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。（24）《上犹特色农业产业规划》（25）《项目经济评价方法与参数》（第三版）1.2.2研究报告的范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：（1）对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；（2）对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型；（3）对项目的建设条件、交通条件进行研究；（4）对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究；（5）就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；（6）对项目实施进度、劳动定员的确定；（7）进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；（8）提出项目的可行性研究工作结论。1.3主要建设内容及规模本项目建设内容主要是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色产业园，项目规划拟新建名优茶园1000亩，畜禽养殖与生态农业旅游观光休闲等占地300亩，项目总占地面积约为1300亩。1.4研究结论（1）本项目总投资2265万元，其中，固定资产投资2065万元，流动资金200万元。项目所需资金来源为由企业自筹1585万元，申请上级补助资金680万元。（2）本项目符合《产业结构调整指导目录》（2011年本）鼓励类第1条农林业第2款“农产品基地建设”的产业政策。（3）本项目工艺技术和设备选型先进，产品方案切合实际，产品销售市场广阔，原料来源可靠，投资规模适中，产品质量稳定。（4）本项目工程条件优越，交通位置便利，公用工程设施，水、电、汽配套设施齐全，能满足项目建成投产后的需求。（5）本项目能够做到清洁生产，符合国家的环保政策，环境保护、劳动保护、消防符合国家规范。综合研究表明，本项目符合国家产业政策，同时可为建设单位带来良好的经济效益，同时也有利于环境保护。因此，本项目的建设是可行的。第二章项目建设背景2.1项目提出的背景2012年6月28日，《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》正式出台。《若干意见》提出，要深入贯彻落实科学发展观，弘扬苏区精神，加大扶持力度，加快新型工业化和城镇化进程，努力走出一条欠发达地区实现跨越式发展的新路子，使原中央苏区人民早日过上富裕幸福的生活，确保与全国同步进入全面小康社会。本项目的建设正是在这样的大好形势下提出的。本项目符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》第四条的第11款“大力夯实农业基础，促进城乡统筹发展”中“积极发展蜜桔、茶叶、白莲、生猪、蔬菜、水产品、家禽等特色农产品。”以及第12款“大力发展休闲农业、乡村旅游，拓展农业功能，多渠道增加农民收入。”第的要求，是赣南苏区振兴发展的重点之一。《上犹县经济和社会发展十二五规划》中提出加快生态农业产业化。坚持以有机、绿色、无公害、观光为主导取向，着力提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争力。突出以“两茶”为特色的生态农业发展，使生态农业产业成为后花园的特色产业、观光产业，加快发展农产品加工业和流通业，全力争取列为国家农业综合开发县。全县在稳定粮食总产9万吨、推广优质稻基地1万亩的基础上，重点发展“两茶”为主的现代农业，推广“公司+合作社+大户带农户”的产业发展模式，坚定不移按照“三年搭框架、五年打基础、十年成体系”的发展思路，坚持开发与巩固并重，促进传统优势产业的改造升级，将“两茶”产业建设成为体系较完善、竞争力较强的农业主导产业，形成“两带六圈十基地”（注释6）的“两茶”产业格局。支持龙头企业强强联合，组建“两茶”发展集团及担保中心。加强品牌整合和推介力度，培育一批具有上犹特色的农产品品牌，将“上犹绿茶”、“上犹油茶”等打造成知名品牌。延伸产业链，提高产品附加值，形成以“两茶”等绿色食品加工和销售为一体的绿色食品产业。到2015年，实现茶园面积10.1万亩、年产值3.83亿元，高效油茶林40万亩、年产值4亿元的目标。同时，支持发展生猪、果业、苗木花卉、甜叶菊、蔬菜、纸业原料林、绿色大米等区域特色产业。依托上犹山水生态优势，大力发展生态旅游业，把生态旅游产业发展成为“后花园的中长期支柱产业”，成为四省边际生态旅游区域中心，推动旅游产业大发展，带动休闲娱乐、会展餐饮、商业购物、房地产、交通物流等现代服务业发展，逐渐形成与赣州市服务产业互补的格局，提升城市魅力和竞争力。重点发展生态旅游业。坚持以旅游、休闲、度假、会务、户外体验、养身健身为主导取向，大力开发湿地生态游、文化山水游、休闲度假游、科普科考游、乡风民俗游、体育旅游、健身养生游、红色旅游等旅游产品，打造“一核一区一带五片”格局（注释7）。突出上犹山水的整体形象，全力支持配合陡水湖旅游整体开发，积极承办生态旅游文化节等各种旅游文化和节庆活动，积极举办和承办环湖自行车、山地自行车、龙舟赛、赛艇和皮划艇国内或国际邀请赛，加大旅游营销、促销力度，努力激活旅游市场，不断提升上犹旅游品牌知名度，力争将上犹建设成为赣粤闽湘四省边际乃至省级、国家级赛艇、皮划艇水上运动训练基地，山地自行车运动训练基地，成为全省著名、全国知名的体育旅游、生态旅游、观光休闲度假旅游目的地和休闲、养生、户外体验基地，成为四省边际生态旅游区域中心，把生态旅游产业发展成为“后花园的中长期支柱产业”。《上犹特色农业产业规划》中具体提出：充分发挥上犹县良好的茶叶生产基础、较强的技术力量，优越的自然环境条件和良好的市场声誉等优势，重点抓好梅水、油石、五指峰、平富、水岩等重点乡（镇）茶叶基地建设，采取高标准建园、良种化种植、规范化管理的操作规程，每年抓好3000亩新茶园开发种植；建设好梅岭有机茶公司、云华茶厂、五指峰茶场等龙头企业，继续抓好名优茶加工，采取拓展有机茶面积和提升品质的措施，逐步形成有机茶布局区域化、生产标准化、加工专业化、营销品牌化格局。到2015年全县茶园面积达5.5万亩，茶叶产量达1520吨，茶叶产值达3960万元。茶叶在国内农业生产中具有特殊的地位。上犹茶叶不仅生产历史悠久，而且产地地理气候条件特殊，产品品质优，质量好，在本地及周边地区茶叶市场上享有盛誉。近年，国内茶叶产品产量增长迅速，属于国家重点扶持的产业，在目前经济形势下，我国茶叶产品结构仍保持相对稳定，未来需求前景看好。上犹县的农业和农村经济发展相对落后，一些长期困扰农业和农村发展的深层次矛盾尚未得到根本解决，突出表现为农民增收困难，农民人均纯收入比全国低400多元，传统种养业增收潜力越来越小；二是农业竞争力不强，优良农产品比例不高，农业加工不发达，龙头企业整体发展还不够，农民进入市场的组织化程度低，适应市场竞争的能力较弱。为此，上犹县委、县人民政府提出了以培育壮大农副产品加工业为支柱产业为重点之一，将资源优势转化为经济优势的战略决策。近年来，县委、县人民政府高度重视茶叶生产，制定了《上犹县农业扶持政策》，农户连片新植30亩以上，按400元/亩标准进行奖补；引进的客商集中连片新植200亩以上，按300元/亩标准进行奖补，上犹县的茶叶产业得到长足的发展，经过近几年的发展，初步奠定了茶叶产业化基地建设的群众基础，为后续茶叶的种植及加工可提供有效的物质保障。为尽快形成上犹县有机茶布局区域化、生产标准化、加工专业化、营销品牌格局化，带动农民致富，赣州清溪茶叶有限公司按照上犹县委、县政府拟定的全面深化农业产业结构调整的政策措施、大力发展上犹特色农业产业的规划要求，决定实施赣州清溪茶叶生态园建设项目，走专业化生产、一体化经营、企业化管理的道路，以推动地方经济增长，提高企业社会经济效益，尤其是社会效益。2.2项目建设的重要性与必要性2.2.1促进赣南苏区城乡统筹发展的需要《若干意见》提出要大力夯实农业基础，加快发展现代农业，促进农民持续增收，推进城乡统筹发展。上犹县现代茶叶产业园，结合赣州市、上犹县城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导上犹县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品，实现城-郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，形成特色农业观光旅游业、优质茶叶生产、特色农副产品的发展，大范围促进上犹县农村、农民、农业问题又好又快发展，达到城乡统筹发展。2.2.2项目的建设有利于农业产业结构和农村经济结构的调整一方面，大面积种植茶树和发展产业化生产加工，能有效提高茶叶产业的产值，提高上犹优势产业的发展水平和农产品加工产值的增加，进一步优化区域农业产业结构和农村经济结构。另一方面，通过建设茶叶产业园，采用先进的加工技术，将增加上犹茶叶的加工转化率，提升茶叶的经济价值，获得较好的经济效益，并形成集“种、加、销、服”一体化的农业产业化经营模式，从而将项目区茶叶产业的小规模生产转变成规模化生产。由此可见该项目的实施对于项目区农业产业结构和农村经济结构的调整起着积极的作用。2.2.3项目的建设有利于开发利用农业资源上犹山地资源丰富，上犹地属江南山地丘陵地带和亚热带季风区，气候温和，年均气温18.8℃，多年年均无霜期大于290天，日照时数1756.2小时，降雨量1350-1900㎜之间。全县有山地面积193万亩，占国土总面积的83.6%。土壤以结晶岩类红壤为主，紫色土壤次之，还有泥质岩类红壤等，PH值5—6，其可耕性和保水保肥性较好，特别适合种植优质无公害茶叶。据上犹县志记载，早在唐代以前上犹便利用得天独厚的自然条件发展茶叶生产，目前，全县已开发茶园面积3万余亩，种植官溪蜜柚、脐橙等优质水果3万亩。上犹已成为赣南最大的茶叶县和江西省产茶重点县,生产的“梅岭剑绿”和“梅岭毛尖”茶分别荣获第二届中国农业博览会金奖和银奖。上犹茶叶品质优良在于叶质柔软细嫩而光滑，水色澄清而滋润，本项目的建设，可以充分的利用这些优势资源的市场影响力，将茶叶资源转化为农业生产效益。2.2.4项目的建设有利于改善农业生产条件和生态环境项目产业园和辐射带动的茶树种植区，均在专家教授的指导下，严格按照无公害农产品生产基地规范的要求进行建设和生产，不符合规范要求的农药、肥料、水资源等，坚决不使用；对限量使用的坚决按限量要求使用，将产业园建设对环境的影响控制在允许范围之内，有利于改善、保护农业生产条件和生态环境。2.2.5项目的建设有利于提高科技含量本项目推广优质茶树种植，加强农户种植规范和环境监测，能很好地改善生态环境，提高农业科技含量，实现本地区的可持续发展。本项目采用高新技术和现代设备相结合的方法生产，有利于改变上犹县农产品加工的落后面貌，提高茶叶产品生产加工的科技含量。2.2.6项目的建设有利于做强做大龙头企业，带动农民增收致富项目实施后，达产年年均可实现销售收入1393万元，利润总额501万元，经济效益良好，这将有利于提高公司产品的市场竞争实力，投入更多的资金扩大茶叶产业化发展规模，建立更为系统健全的“公司—农民—市场”产业体系，发挥更大的带头作用，带动更多的农民致富，促使企业、农民的利益步入一个良性循环的轨道中。第三章市场预测中国是茶叶的故乡，有绿茶、红茶等六大茶类，二十个产茶省，八千万茶农，是名副其实的产茶大国。经过近20多年的发展，中国茶叶行业取得了长足的进步，各项经济指标增长幅度较快，市场前景看好。近年来，中国茶产业不仅得到各地政府的大力支持与扶持，也得到越来越多的投资者的关注，茶产业开始走向规模化、现代化、正规化，未来增长潜力很大。浙江、江苏、福建等产茶地区已经把茶产业作为重要的扶持产业，茶产业基地蓬勃兴起。制造茶的工艺技术开始从手工化向机械化、自动化、现代化过渡，制造企业也加强了茶品牌的建设。因此，本项目实施专业化、规模化生产加工茶叶系列产品，在提高产品技术含量的同时，控制生产成本，加强品牌建设和茶文化建设，为广大消费者提供绿色、健康、安全的健康饮品和精神饮品，必将具有较强的市场生命力。3.1国际茶叶市场茶是世界三大饮料之一，而中国是世界茶产量第一大国、茶出口第二大国。茶叶从中国走向世界，早已成为世界饮料市场三分天下有其一的重要品种。世界茶叶市场竞争也日益尖锐，20世纪90年代以来各主要茶叶生产消费国都不断出现新的经营方式。中国喝茶传统悠久，2011年中国茶产量有224万吨，是全球最大产茶国，出口也有近80万吨，仅位居肯尼亚、斯里兰卡之后。不过中国同时也是消费大国，单茶饮料年均增速就约30%。广东茶叶协会会长表示，如果国际茶叶价格不断上行，将有助中国茶叶的出口，也有利我国茶叶价格适当上涨。随着国际经济和文化交流的逐步深入，中国茶和中国茶文化也日益为全球消费者所熟悉和接受，中国茶“走出去”前景看好。3.2国内茶叶市场2011年全国茶园面积为3175万亩，比2009年2961.75万亩增长7.2%。全年茶叶平均单价为24.8元/公斤，全国茶叶农业总产值为248亿元，比2009年219.2亿元增加13.1%。我国茶叶已经连续10年出现产量大幅增加。在茶叶内销方面：传统名优茶供求基本平衡，价格稳定，大宗绿茶市场供应较为充足，市场价格将会短时间下降。高档乌龙茶受市场需求减弱影响，价格将维持在去年同等水平，或有所下降。中低档乌龙茶价格与上年基本持平。从总体上看，红茶、武夷岩茶市场趋热，铁观音、白茶、绿茶平稳发展，因为花茶的价位较低，更适合金融危机下的购买力而探底回升，普洱茶市场仍处于低迷状态，高档茶市场形势仍不容乐观。由于云南对茶叶结构进行调整，增加了红茶和绿茶的生产，晒青毛茶价格将趋于稳定，对稳定普洱茶价格将会起到积极作用。3.3竞争能力分析未来我国茶产业的增长潜力巨大。从国内来看，喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越多的人接受、喜爱和追求。随着人们生活水平的提高，对茶叶作为健康原生饮品认识的加深，茶业市场必将进一步发展壮大，预计到2015年，茶业市场规模将增长到700亿元左右。由于我国劳动力和生产资料低廉，在国际贸易中应该具有较强的竞争力。虽然国内茶叶加工的不少厂家都具有一定规模，但由于生产区域限制，尚无大规模企业和国际知名品牌。经过调查发现，影响人们购买茶叶的主要因素是价格因素，对于包装、品牌等方面重视程度还不够。茶叶作为传统的行业，面临生产分散、技术落后、标准化程度低等问题，制约了茶叶产业的规模化、企业化、品牌化发展。近几年，各地通过组建专业合作社、公司+农户、茶园租赁经营等模式，一定程度解决了茶叶生产分散的问题。但目前茶叶加工大多数还是处于手工和半机械化生产，尤其是名优茶的采摘、加工制作基本上是靠人工，生产成本居高不下。从我国的现状来看，茶叶发展要突出地域性，加快发展，建立强大市场营销网络，注重包装精美、规格多样，展示独特形象，适应WTO的要求，采取国际化的生产出口策略，加强无公害茶叶生产加工过程；以国际化和国内两种市场为发展目标。本项目按照无公害标准生产优质茶叶，符合行业发展趋势，具有一定的市场竞争能力。项目建设不仅可促进地方茶叶产业的升级换代，同时还可将茶叶产业发展成为地方饮料食品产业的新的增长点。3.4价格分析预测经专家预测，茶叶价格将持续上涨，主要依据由以下四点：一是消费升级。随着居民收入的提高，科学饮茶的普及，茶文化宣传深入，居民茶叶消费档次不断提高，导致市场对中高档绿茶、乌龙茶需求较旺，使得茶叶价格提升。二是茶叶收购资金宽松。今年银行普遍放松了对中小企业贷款的限制，市场收购资金比较充裕，支持了茶叶价格上涨。三是茶叶结构调整，形成多茶类共同发展的良好势头。在名优绿茶、乌龙茶市场保持较快发展的形势下，今年红茶市场得到恢复，尤其是福建传统工夫红茶在市场销售较好，形成新的热点，造成福建及其周边地区的原料茶大量用来加工红茶，供求的不平衡促使这些地区茶叶原料价格上涨。另外云南针对普洱茶市场低迷的情况，恢复了绿茶和红茶的生产，较好地稳定了原料茶的价格。四是茶叶质量提升。由于机械化的运用，较好地落实了名优茶采摘标准，使得名优茶的产量和质量都得到明显提高。此外福建乌龙茶由于春茶生产期间天气十分有利于茶叶的加工，仅铁观音的制优率就比上年提高了15%，茶农增收已成定局。3.5销售策略和营销模式（1）总体策略公司将投入大量人力物力进行市场调研，并在调研结果的基础上根据产品特点建立新型的营销体系和有效的营销网络，同时投入资金对项目和产品进行包装策划和广告宣传，改变传统产品的营销模式，建立新型的一体化产品销售体系。突出重点客户、重点市场，同时，打造公司品牌。（2）茶文化活动营销茶文化活动营销能避开国内媒体广告近年来收费居高不下的状况，为企业节约大量的宣传成本，能够以最快的速度、在最短的时间创造强大的影响力，为茶界人士所推崇。未来几年，茶文化活动营销仍然是主要营销手段，为此，公司在企业文化建设中，为茶文化活动营销做好铺垫。（3）品牌建设近几年，消费者的食品安全意识不断提高，有一定能力的消费者对于茶叶的消费越来越看重品质和品牌。消费者在选购茶叶时更加注重茶叶的品牌和包装，买茶叶奔品牌的现象已日渐普及。散装的、无牌无名的茶叶市场份额将逐步缩小。所以，品牌建设将是今后中国茶企发展的重要战略目标，各大产茶区、各大茶类都将逐步形成一批知名品牌，这也标志着茶叶品牌化经营时代真正到来。为此，公司将投入人力物力，积极筹划品牌建设，为市场营销做好支撑。（4）分销策略项目产品在面向国内市场的同时兼顾国际市场。分销渠道建立方式有：网上直销、国内销售商代销、寻找国外贸易伙伴等。（5）销售队伍和销售网络建设①规范地管理销售渠道销售渠道是公司产品销售和品牌建设的重要支撑。在全国各大片区的大城市设立总经销，负责该地区的经销渠道和大客户销售工作；在各省委托一家分销商或总代理商，经销层次为省、市、县三级。建立了营销渠道之后，重点是加强销售渠道管理，建立完善的客户资料系统，争取与分销商建立战略伙伴关系，相互信任，长期合作，利益共享。②选拔合格的人才充实销售队伍公司设营销部承担市场营销工作，招聘有丰富行业销售经验的骨干人员加入销售队伍中。对销售人员的素质要求是食品或相关专业毕业、中专以上学历、品质良好、吃苦耐劳、愿意为公司做出贡献。③完善销售人员的培训计划。随着销售网络的不断扩大，公司还将进一步完善销售人员的培训计划，销售人员候选人正式进入销售岗位前，需在公司技术中心进行培训，学习公司经营理念、产品性能、沟通技巧等销售基本知识。新手实习期间指定有经验的销售人员带领走访市场，基本实习期三个月。实习期满，经过带班销售人员的评价和公司考核，方可独立开展销售业务。④完善激励机制采取物质激励与精神激励相结合方式，奖罚分明。根据每个销售片区的潜力和个人能力分配销售任务，采取灵活的收入分配制度，奖优惩劣。实行末位淘汰制，对于销售业绩始终处于末位的人员实行“请出去”制度，对于销售业绩优秀的员工，实行优厚的物质奖励和职务提升等办法。在精神激励方面，公司将注重关心员工的需要，由公司出面为员工解决家庭、生活等方面的困难，充分发挥工会、班组等组织的作用，切实解决好员工的后顾之忧。第四章项目选址及建设条件4.1项目选址4.1.1项目选址原则和考虑因素本项目严格遵循以下选址原则： （1）符合上犹县总体规划要求；（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的需求；（3）注意环保；（4）节约和效力原则；（5）安全的原则；（6）实事求是的原则；（7）节约用地。本项目在遵循以上原则的基础上，充分考虑以下因素：（1）自然因素：包括自然资源和自然条件；（2）经济技术因素：包括经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量；（3）运输和地理位置因素；（4）社会政治因素和管理机构的素质。4.1.2项目选址本项目选址在赣州市上犹县油石乡清溪村。4.2项目建设条件4.2.1地形、地貌上犹县境内岩石类型因地形地貌不同而不同。主要有酸性结晶岩类、泥质岩类、河流冲积物、第四纪红色粘土；县境地处罗霄山脉中段的丘陵山区，县内地貌，东北、西北、西南为山地，东南部为丘陵、河谷盆地。岩石类型：酸性结晶岩类以花岗岩、花岗斑岩为主。从西北部的罗霄山脉中段起，分两支向东南、西南延伸，主要分布在中低山的五指峰、营前、水岩、紫阳、梅水、社溪、东山等乡镇。风化物颗粒粗糙，含石英砂粒和砾石较多，形成酸性结晶岩类红壤、麻石泥土和麻沙泥田。泥质岩类以板岩、千页岩和泥岩为主。主要分布在低山和丘陵的中丘及南部地区，寺下、安和、东山、黄埠等乡镇分布的面积大。风化物质地细致，泥质较多，形成的土壤为泥质岩类红壤和鳝泥田。紫色砂页岩类有紫色砂砾岩、紫色砂岩、紫色页岩和紫色泥岩等。主要分布在低丘陵地带，以油石、社溪较多，梅水也有少数分布。形成的土壤为紫色沙泥田、紫色土，含钙、钾、磷等矿质营养丰富，是县内一种较好的成土母质。河流冲积物主要分布在上犹江、寺下河、紫阳河、营前河两岸的河谷阶地。形成的土壤为潮沙泥和潮沙泥田。第四纪红色粘土分布在低丘和岗地。是冰水沉积物，经过漫长湿热气候的影响形成的。一般覆盖于紫色砂砾岩、紫色砂页岩和紫色砂岩之上，典型剖面构型下部为砾石层，依次向上为网纹层和均质红土层。形成的土壤有第四纪红色粘土红壤和黄泥土、黄泥田。地貌：山地中山，海拔1000米以上，相对高度大于500米的，主要分布在西、北部的五指峰、平富、双溪、寺下、紫阳等乡；低山海拔200～500米的主要分布在西南部陡水镇、东山镇的边缘。西边和北边沿县界线，海拔1000米以上的大山峰14座，与湖南、崇义交界的齐云山第三峰（鼎锅寨）海拔1920米，为全县最高点。岩石多为花岗岩、高质岩。植被多为松、杉、竹和白茅、芦箕等。竹木资源在富。丘陵高丘陵海拔300～500米，相对高度100～200米；中丘陵200～300米，相对高度50～100米；低丘陵海拔在200米以下，相对高度小于50米。主要分布在黄埠、东山、梅水、油石、社溪、安和等乡镇，地势低平缓和，中间贯穿河流。岩石多为变质岩，部分为花岗岩、紫色砂页岩、石英砂岩等。植被覆盖稍差，有不同程度的水土流失。为粮油及经济作物区。山间盆地丘陵或山地间有大小不等的山间盆地，多为陕长带状，地势低平。以营前、水岩、社溪、油石、东山、黄埠盆地为最大，其境内均有河流贯穿，坡缓谷宽，为第四纪新沉积物堆积而成，是县内土地肥沃，农田集中，人烟稠密，耕作较为发达的地区。4.2.2旅游资源陡水湖休闲旅游区、桂竹山庄、京明度假村、五指峰探险猎奇旅游区、五指峰客家第一漂、仙人湖水上娱乐旅游区、东山寺大雄宝殿、希桥酒店、嘉华商务酒店、油石董公庙旅游点等景点。（1）陡水湖风景区陡水湖位于江西赣州西部的上犹县，处于上犹江中游。上犹江史称溢江溪、九十九曲河，蜿蜓曲折、水清明净，全长198公里。陡水湖因建上犹江水力发电站而成湖，水域面积31平方公里，比杭州西湖大40倍。湖面处在群山环抱之中，形成湖岸线长264公里、湖湾427个、湖心岛42个，湖面开阔处纵横达500米以上，视野宽广、波平如镜；狭窄处不足10米，仅容一舟通行。后来，国家又相继在上犹江上建成罗边、龙潭等发电站，形成了“一线穿五珠、一江连五湖”壮美景观，高峡平湖，百里烟波；岛屿港湾，鳞次栉比；火树银花，满江金龙，为犹江山水增添了耀眼的光彩。湖面岸上四周有瀑布、铁扇关、狮象山、九曲揽胜、美女峰、客家民俗等三十余处风物景象。湖中有形态各异的湖湾427个，湖心岛有40余座。陡水湖绿水长青，偌大水域无一污染，湖中藏湾，湾内套港；湖中有湖，岛中见岛。湖中林地木本植物多达千余种，形成了一个天然的南方树木博物园。林中栖息有金钱豹、穿山甲、蟒蛇、金猫、白鹤、獐鹿、麂、麝等野生动物。而落地于湖中的座座岛屿．更是郁郁葱葱，如翡翠宝珠，光气四达，沁人心脾。陡水湖气候宜人，空气清新无污染，加之良好的生态环境，让人旅游在这一方碧水之中，更感十二分的惬意。（2）五指峰风景区五指峰景区位于赣州上犹县陡水湖风景名胜区西部源头，属罗霄山脉的余脉山地。距上犹县城70公里，五指峰最高指峰海拔1607米，是五指峰景区自然的形象标志。五指峰峰峦由东南至西北走向，绵亘数十公里，气势磅礴，巍峨险峻，至今杳无人迹，是保护完好的原始森林。两边巨峰对峙，中间一条深谷，谷底为龙庆河，即井冈山河。半山腰有个“天军洞”，相传为当年太平天国军驻地。与五指峰相望的还有“龙庆洞”。传说此洞曾藏龙居仙，当年红军曾在此顶严寒、斗冰雪，坚持了40多天游击战，故名“游击洞”。五指峰已列为自然保护区范围，景区内是一座天然的动植物园，短尾猴、水鹿、白鹇、黄腹角雉等珍禽异兽出没其间。四周峰峦上长着红豆杉、香花木等300多种植物。五指峰下的龙庆河盛产“井冈三石”：石鸡、石鱼、石耳。整个保护区春季峰峦叠翠，鸟语花香；夏末蛙蝉齐鸣，悦耳动听；秋日红叶映日，层林尽染；冬天银装素裹，冰晶似玉。4.2.3气象与气候项目所在区域属于中亚热带季风湿润气候区，气候温和，无霜期长，四季分明，雨量充沛；春雨连绵，秋高气爽；夏季长而无酷热，冬季短而无严寒。全年平均气温19.7℃，最高气温39.9℃，最低气温-8℃；年平均日照时数1926.5小时，无霜期305天；年平均降水量1507mm；年平均相对湿度76%；全年以偏北风为主，年平均风速1.9米/秒。4.2.4地质情况上犹县境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。本工程项目所在的区域地质构造稳定，无断裂带；第四纪以来，本地区的差异活动不明显，地壳运动以大面积间歇性整体抬升为主，历史上最大地震不超过4.75级。基地地势平坦，周围地形为侵蚀堆积阶地地形，地层第四纪发育齐全；上部为棕黄色、枯黄色不清晰的网纹状粘土，粘结性好；下部为褐色砂砾层夹薄层砂石层；地表出露主要是第四纪红土。项目所在地不处于地质断裂带上，历史上没有发生过破坏性大的地震，有利于项目建设及运营。4.2.5水电资源水电资源丰足。上犹县以水丰、电足著称，是全国最早的农村电气化县之一。境内有湖泊、水库、山塘1800多座，水域面积13余万亩，库容10亿多立方米，可大力发展水产业。全县水能蕴藏量20.1万千瓦，已开发水电资源17万千瓦，有上犹江、龙潭、南河、仙人陂等已上网发电的水力发电站28座，年发电量6亿多千瓦时。因此本项目用水用电有保障的4.2.6人力资源上犹县地处赣州西部，县域总面积1543平方公里，辖5镇9乡，131个行政村，总人口30多万，拥有富余劳动力，人力资源丰富。同时赣州市有江西理工大学（原南方冶金学院）等3所高校和30余所各级各类中等职业技术学校，因此本项目的人力资源是有保障的。4.2.7施工条件本项目场址交通条件较为便利，水、电可从沿线市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、砂等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。综上所述，本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，当地供电、供水、交通运输等单位对本项目落户该地也将提供大力的支持，是项目的首选之地。第五章项目总体方案设计5.1指导思想坚持以赣南苏区振兴发展和农业与农村经济第十二个五年规划为指导，遵循“市场导向，政府引导，突出特点可持续发展”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握农业及旅游业的重大发展的机遇，依托上犹县陡水湖、五指峰、仙人湖等知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体，把生态农业园建设集观光旅游休闲渡假和茶叶种植、加工于一体的综合性农业风景旅游产业园区，提升改造传统的农业产业，使之成为上犹县现代化农业和农村的窗口，打造国内一流的优质茶叶基地和展示当地农家风貌和民俗风情的观光休闲胜地。实施茶叶及旅游为一体的带动战略，推动农业农村经济结构调整，充分发挥赣南最大的茶叶县和江西省产茶重点县的品牌效应及农业生态旅游功能，提高农业的综合效益，实现高效农业、生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅、农共生发展的新型高效产业，带动和促进上犹县乃至市经济的快速稳定发展。5.2规划原则赣州清溪茶叶生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循坏和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起米，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环。赣州清溪茶叶生态园根据自身特点和现状，因地制宜，利用上犹名茶的品牌效应，以茶叶产业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路，按照“统一规划，分期实施，开发一片，建成一片，受益一片，滚动发展”的原则，以现代高效生态农业和生态旅游业为主要功能区进行开发建设。项目规划应遵循以下几个原则：（1）整体性与开放性的原则赣州清溪茶叶生态园的规划将从整体布局着手，特别注重茶叶产业园区和服务区与周边环境的有机结合。从产业园内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时产业园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（2）生态性原则产业园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，引用优质茶叶，同时保护和发展乡土茶叶，不会对现有市场产生不良影响。（3）经济性原则产业园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，产业园本身除了发展优质茶叶以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得产业园自身良性循环，因此在产业园规划将充分考虑经济生产的内容。（4）参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。产业园在旅游项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合产业园本身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到产业园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（5）特色性原则特色是产业园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，产业园会明确资源特色，选准突破口，使产业园具有更鲜明的市场特色。（6）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，产业园在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（7）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对产业园的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。产业园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，按对产业园内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（8）近期和远期规划建设性原则产业园的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。5.3功能定位根据赣州清溪茶叶生态园建设的指导思想和原则、园区优势产业发展的特点和土地利用现状及全县农业发展的综合需要，确定园区发展方向为优质茶叶、茶叶加工、试验示范、标准化技术推广、休闲农业与文化旅游及娱乐观光等一体的省级级现代高效绿色产业园区。园区全面挖掘茶叶、生态、科技、文化、民俗、观光六个方面的资源潜力，将优质茶叶、生态农业、休闲旅游业、特色自然景观、特色民俗文化风情旅游观光紧密融合一体，全面提升产业园区品位和档次，创新农业与休闲旅游文化相结合的新模式，促进多产品、多产业向协调、和谐、多赢、多效方向发展，形成独具上犹地域特色、茶叶特色、民俗文化特色的开放性综合性农业、文化、生态科技示范园，重点发展科研开发、茶叶开发、加工示范、体闲旅游、示范带动及集聚扩散等作用，具备以下三大功能。（1）城乡统筹发展功能《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》正式出台，文件要求要大力夯实农业基础，加快发展现代农业，促进农民持续增收，推进城乡统筹发展。赣州清溪茶叶生态园就是通过优质茶叶产业发展全面、大范围促进农村、农民、农业问题又好又快发展。（2）休闲和旅游功能赣州清溪茶叶生态园的建设突出上犹县独特的自然景观和“客家文化”特色，在建设产业园的基础上，将种植茶叶、茶叶加工与休闲旅游等多种产业相结合，以增加产业园区的休闲娱乐与旅游功能，提升产业园的品位和层次，以旅游来进一步带动产业园的新发展，不断创造产业园发展的新亮点，形成人与自然的和谐发展的良好生态环境和经济、社会效益衍生的持续发展环境。（3）示范和带动功能主要是引进茶叶新技术、新品种、新成果并加以综合开发，标准化园区建设、茶叶加工基地建设、农村社区建设、休闲农业的经营管理及成功经验并加以推广应用。园区通过引进、消化和吸收现代农业新技术、先进设施和科学管理模式，结合上犹的实际不断创新并形成适合上犹经济发展需要的现代农业技术开发模式与现代化经营管理模式，建立并不断完善园区科技专家服务体系，充分发挥现代产业园区的教育培训和休闲观光农业区的示范带动作用，提升经营档次和水平，提高上犹县发展现代休闲农业的创新能力。5.4建设范围本项目规划面积1300亩。5.5建设目标通过产业园建设，全面管理和恢复园区旅游生态环境，按照农业兴区、旅游兴区战略，合理调整农村产业结构，开发农业自然资源，提高生态农业系统的产业水平，建立一个适合县情的农村经济可持续发展的高效农业系统。旅游资源和环境保护达到国内要求的标准水平。采用现代生物技术、农业装备、农业科技开发特色资源，建设生态农业产业园。经过1—5年的建设，把园区建设成为赣南现代农业和农村的窗口及农业观光休闲基地。5.6总体规划方案园区立足于本地资源优势，围绕优质茶叶种植、水面养殖、山场养殖、茶叶加工、生态休闲等五大产业，分别建成优质茶叶种植区、水面养殖区、山场养殖区、茶叶加工区、生态休闲旅游区五功能区。（1）优质茶叶种植、加工区优质茶叶种植规划用地1000亩。布局在园区坡度为25°—35°的缓坡区域。种植区应用现代生物技术和栽培技术，开发“梅岭剑绿”和“梅岭毛尖”资源，建立优质茶叶产业园区，每亩产量为42公斤，项目建成后可实现年产优质茶叶4200公斤，年收入达500万元。（2）畜禽养殖区畜禽养殖区。面积100亩，建设5000平方米猪舍，进行立体养猪，利用部分山场建设四周围栏，进行生猪家养；利用开阔的山场采取圈养与散养相结合的方法养殖土鸡和野鸡。（3）生态旅游观光休闲区生态农业观光旅游休闲区用地为山坡下的非基本农田保护区，占地59940m2。根据自然地形、功能区划以及与外部衔接等要求，本项目分为休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、垂钓区等，形成集餐饮、健身、垂钓、休闲、游乐、园林绿化于一体的多功能生态农业观光旅游休闲。第六章项目工程方案6.1茶叶项目工程方案6.1.1设计规模（1）基建规模：本项目建设投资460万元，建设4000m2的深加工车间，2000m2的原料仓储和产品库房，1500m2的办公及生活用房，500m2的生产辅助用房。（2）设备规模：投资148.45万元购置生产加工设备、质检研究仪器设备以及配套设备。（3）基地规模发展专业合作组织，在上犹县建设1000亩优质茶叶示范生产基地，辐射带动上犹县周边各乡镇优质茶叶种植及加工。6.1.2生产技术方案及产品方案（1）产品技术标准原料标准符合《中华人民共和国农业行业标准》NY5020－2001，产品符合《中华人民共和国国家标准》GB/T14456.1-2008。（2）项目关键技术杀青是茶叶加工的关健技术。杀青方式有锅炒杀青和热蒸汽杀青两种，蒸汽杀青的绿茶称“蒸青绿茶”。干燥依最终干燥方式不同有炒干、烘干和晒干之别，炒干的称“炒青”,烘干的称“烘青”,晒干的称“晒青”。本项目拟采用蒸汽杀青和烘干技术。（3）项目加工技术方案细嫩的名优绿茶，千姿百态的外形，都是制造过程中采取不同的造型方式(手法)而形成的，有压扁的，有搓条成针的，有团揉成球的，有抓拍成片的，有搓揉卷曲的，有结扎成花的等等。基本加工流程:杀青→揉捻→干燥。6.1.3设备方案项目新增设备仪器清单详见表6-1。表6-1项目新增设备仪器序号设备名称型号单位数量备注1原料冻库成套设备套1成套报价2茶叶加工成套设备日产1吨套1成套报价3包装设备3.1全自动封口包装机DZ-1090台103.2喷码机依玛仕S7SIGMA台23.3自动捆扎机兄弟牌KZD-1台43.4计量器具50g-5000g台404质检设备4.1电脑联想台4带打印机4.2分析天平TG602/200G台24.3精度天平TG328A台24.4电子天平ALG-210.3台14.5电热恒温培养箱PG-70D台24.6霉菌试验箱MT-50台14.7酸度计HSD-2台44.8生物显微镜L301、30-1500倍台24.9水分快速测定仪SG69-0.2台24.1光电分光光度仪72台14.11电动离心机F-430台14.12电动搅拌机2000-3000Y/MIN台24.13电冰箱18OL台24.14自动电位测定仪2D-1、0-14PH台24.15蛋白快速测定仪台24.16软水器RL-2、1M3/H台14.17离心沉淀器4000R/MIN台14.18恒温水测仪WSZ-133-65台24.19玻璃器皿套16.1.4总体布局（1）布局按照原料购进——储存保鲜——生产加工——成品库的产品流向进程布局规划，办公生活区相对独立。总平面布置力求做到：合理规划，相对集中，紧凑美观，以达到工艺技术路线合理，获得最合理的物料和人员流动路线，运输管理方便，节省投资的目的。厂区总平布置首先保证径直和短捷的作业线，根据工艺流程布置各建筑物，避免交叉和迂回，使各种物料的运输距离最小。将公用系统耗能大的车间、工段尽量集中布置，形成负荷中心，并与供应来源靠近。（2）主要技术经济参数为适应本项目发展需要，建4座生产车间、2座库房，3座生产配套设施（锅炉房、冻库、机修车间），1座综合楼（办公、质检及研发、生活）。厂区内主干道为8米，次干道为4米，基本实现人车分流，交通流畅，每个厂房之间互不干扰，同时又相互联系。厂区布置紧凑，节约用地，分区明确，方便实用。技术经济指标见表6-2。表6-2主要数据及技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积㎡13333约合20亩2总建筑面积㎡80003建筑占地面积㎡72004道路铺砌面积㎡25005绿化面积㎡20006建筑密度％547绿化率％158容积率％606.1.5建筑方案设计标准（1）NY5020－2001《无公害食品茶叶产地环境条件》；（2）《食品企业通用卫生规范》（GB14881-94）；（3）《出口食品生产企业卫生要求》；（4）《中国食品卫生法》；（5）《工业企业采光设计标准》（GB50033-91）；（6）《工业企业照明设计标准》(GB50034-1992)；（7）《工业企业采暖通风和空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（8）《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；（9）工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）；（10）《洁净厂房设计规范》（GBJ73-1984）；（11）《工业企业通讯设计规范》（GBJ42—81）；（12）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）；（13）《民用建筑节能管理规定》（建设部令[2005]第76号）；（14）《中华人民共和国环境保护法》；（15）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；（16）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996二级标准）；（17）《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）；（18）《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》（GB18599-2001）；（19）《污水综合排放标准》（GB8978-96一级标准）；（20）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；（21）《建筑物内部装修设计防火规范》（GB50222―95）；（22）《中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002年版）；（23）《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）；（24）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（25）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（26）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（27）《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）。建设原则（1）建筑设计应符合国家有关规范、规程要求，在满足生产功能需要的前提下，尽可能做到安全适用、经济合理、技术先进、美观大方，创造比较好的工作条件，进行文明生产。（2）根据《建筑设计防火规范》进行防火设计，按使用功能、生产特征和防火、防爆的要求进行建筑平面布置，并对层数、层高进行控制。（3）根据《工业企业设计卫生标准》，各车间按照相应的卫生等级分别采取机械或自然通风措施，以改善和提高工作环境质量。土建工程（1）生产用房加工车间及库房结构形式为单层钢结构，总面积7000㎡，层高7.5m。墙体为页岩空心砖，地坪为防盐防滑地砖。轻钢龙骨、钙塑板顶棚。本项目产品生产火灾危险性类别为丁类，建筑物耐火等级为二级。加工车间和库房内分别布置精加工车间、包装车间、原料库房和成品库房。（2）辅助用房新建辅料库房280㎡，机修车间60㎡，锅炉房60㎡，配电房40㎡，室外厕所40㎡，门卫室20㎡。辅料库房、机修车间和锅炉房采用轻钢结构（钢筋排架），其他建筑为砖混结构，并按建筑使用功能确定装修标准。（3）办公及生活用房（综合楼）综合楼为砖混结构，建设行政中心400㎡，检验及研发室80㎡，审评室20㎡，生活用房（职工住房、食堂、娱乐室等）1000㎡。（4）土建工程量及投资额，详见表6-3。表6-3土建工程量表及投资额序号工程名称结构建设性质建筑面积（㎡）1主要生产用房1.1鲜叶车间单层钢结构新建15001.2毛茶车间单层钢结构新建15001.3包装车间单层钢结构新建20001.4原料库房（冻库）单层钢结构新建4001.5产品库房单层钢结构新建600小计60002生产辅助用房2.1辅料库房轻钢结构新建2802.2机修车间轻钢结构新建602.3锅炉房轻钢结构新建602.4门卫室砖混结构新建204.1配电房砖混结构新建404.2室外厕所砖混结构新建40小计5003办公及生活用房（综合楼）3.1行政办公中心砖混结构新建4003.2检验及研发室砖混结构新建803.3审评室砖混结构新建203.4生活用房砖混结构新建10006.2养殖项目工程方案6.2.1原则根据《工业企业设计暂行卫生标准》等规定，本项目规划布局设计时，重点坚持如下原则:（1）认真执行国家有关政策、法令、法规。在满足正常需求的前提下，以降低工程造价，节约建设用地为原则，同时为生猪养殖创造良好的条件。（2）根据实际需求及环境条件综合进行总平面布置，力求做到功能分区明确，布置紧凑合理，工程管理便捷，并为方便施工创造有利条件。（3）充分满足当地城镇总体规划及消防、安全、环保、卫生等要求，配置合理的绿化设施，创造良好的生产和生活环境条件。（4）统一规划，合理布局，重点突出，分步实施。同时要确保实用性、先进性、经济性。6.2.2总平面布置本项目由南向北依次为生活区、生产区和隔离区。生活区位于项目最南部，西南侧为饲料房，东南侧为办公区，其后面为沼气系统；生产区位于项目中部，最南侧为消毒池，其北侧为猪舍，由南向北依次为公猪栏、母猪栏、产房和哺乳舍、保育舍、生长育肥舍；隔离区位于项目北部，西北侧为装猪台，东北侧为隔离室。6.2.3竖向布置场地竖向设计地坪标高根据场地自然场面标高及周边城市道路标高确定在同一个平面上。6.2.4建筑方案本项目养猪厂房、饲料房等建筑物设计遵循适用、经济、美观的方针，在满足工艺、电气及给排水等专业需要的前提下，合理布置、综合考虑，尽量做到美观与环境相协调。建筑设计遵循：⑴《工业与民用建筑结构负载规范》（GBJ-87）⑵《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑶《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）⑷《建筑给水排水设计规范》（GBJ16-87）⑸《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）⑹《企业照明设计标准》⑺《低压配电设计规范》（gb50054-95）⑻《工业建筑设计通则》⑼《洁净厂房设计规范》（GB50073-2001）依据《中华人民共和国震动参数区划图》（GB18306-2001）确定本项目建筑物按7度抗震设防；建筑质量执行/**建筑质量验收标准。表6-4建设内容一览表序号项目规模单位备注1总用地面积43336㎡2总建筑面积24430㎡2.1养猪厂房建筑面积20380㎡2.1.1公猪栏80㎡1栋2.1.2母猪栏600㎡9栋2.1.3产房和哺育栏舍1500㎡5栋2.1.4保育舍200㎡5栋2.1.5生长育肥舍18000㎡15栋2.2饲料房3000㎡2.3办公室650㎡2.4宿舍400㎡3容积率0.56374建筑密度56.37%5绿化率32%6道路及地面硬化11.63%5.2.5总平面主要经济技术指标表6-5用地平衡表序号建设内容建筑面积（m2）所占比例（%）1总用地面积433361002建筑占地面积2443056.373绿化面积13867.5232.004道路、地坪及简易罩棚5034.4811.636.2.6经营环境要求（1）要求场门应整洁、美观，各种标识规范、清晰，应设有车辆和人员专用出入口。（2）场内地面应做到硬化、平整、清洁，便于清洗。（3）养猪厂房应在入口醒目的位置设置标识或牌匾，厂内应通风、明亮。（4）交易场地人流、物流、车辆应保持畅通，应设有专用的机动车停车场，道路和停车场地地面应承重、耐磨、防滑。（5）厂房宜建为单层建筑结构。（6）应设立平面导购图，车行路线标示图，公用电话，校秤点等公共服务设施，各类公共设施应标识明确，应符合国家相关标准的规定。6.3旅游观光休闲项目工程方案6.3.1主要产品本项目建设生态农业观光旅游休闲项目，建设成集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态观光旅游休闲区。其产品主要包括鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、特色饮食等服务。6.3.2建设规划生态农业观光旅游休闲区用地为山坡下的非基本农田保护区，占地59940m2。根据自然地形、功能区划以及与外部衔接等要求，本项目分为休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、垂钓区等，形成集餐饮、健身、垂钓、休闲、游乐、园林绿化于一体的多功能生态农业观光旅游休闲。6.3.3项目建设内容生态农业观光旅游休闲区立足以优质茶叶种植开发为基础，以创造优美的自然环境为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种植项目选择和设计上充分考虑了农业与旅游的有机结合。园区规划项目有采摘园、垂钓池等项目。在休闲活动安排上，生态农业观光旅游休闲区追求与游客的互动性，游客参与性项目安排有采摘、垂钓等，是久居城市的人回归自然，追究野趣，体味“住一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区。（1）观光植物区：本项目种植优质茶叶，种植面积为1000亩，形成碧绿的茶叶海洋，游客也可以闻到清新的茶叶清香，同时也可以种植一些观赏价值比较高的各种各样花卉、盆景等。（2）水果采摘区：生态农业观光旅游休闲区建有水果采摘区，占地面积19980平方米，主要种植石榴、桃、山楂、葡萄、杏等种类果树的优良品种。让旅客在观赏美好田园风光的同时，体验到农村生活的乐趣。其中以鹅卵石铺设了纵横交错的道路系统，并在各个结点布置了休闲的桌椅等供游客使用。（3）垂钓区：生态农业观光旅游休闲区建有一个专业垂钓池，占地面积5000平方米，垂钓池环境优美，设施齐备，养殖有多种常规鱼和少量稀特鱼，如美国茴鱼、鲻鱼、南美白对虾等。（4）餐饮区：生态农业观光旅游休闲区建有特色餐厅，占地面积4000平方米，餐厅隐于假山之中，颇具意境，拥有几十个大、小包厢，设施齐备。可同时供800人就餐。餐厅菜肴大部分使用附近村民种植的生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。（5）休闲别墅区：生态农业观光旅游休闲区建有3栋独具特色、外观新颖、内部设施完备的别墅，占地面积3000平方米。（6）办公服务区：生态农业观光旅游休闲区建有办公楼，占地面积1000平方米，主要为游客提供各种优质服务。6.4道路工程道路布局以机械化作业为目标，以经济实用和安全为原则。园区内设主干道、机耕道、工作道，各道相通构成完整的道路网络。主干道：路面宽25-15米，外与公路相连，内通各生产大区和园内主要场所。主干道采用水泥砼路面。次干道：路面宽20-10米，连接主干道与机耕道，采用水泥砼路面。机耕道：路面宽10-4.5米，是大区内的主要道路，外接主干道、次干道，内通各作业区。机耕道采用泥结碎石路面。工作道：工作道是通往各小区的道路，也是作业小区的分界线。路面宽1-2米。6.5给排水及循环水工程（1）供水工程园区的建设和发展需要经济合理、安全可靠的供水系统作基础，以满足其科研、生产、生活和旅游等对水量、水质和水压的要求。规划建立完善的灌溉系统，以排灌沟和压力供水管道输水作为主要灌溉方式。采用喷灌、滴灌等节水措施，形成现代农业灌溉系统，既保障规划区灌溉需求，又形成现代农业观赏景观。（2）排水和循环水工程排水体制采用雨污分流制，推广二次循环利用。污水：生活污水和养殖废水全部分别进行厌氧发酵处理，产生的沼气用于园区生产和生活的清洁能源，沼渣和沼液都可以用作水果、蔬菜和园林花卉的有机肥。对于农业灌溉所产生的面源污染，通过分散修建污水处理池予以解决。雨水：雨水排放依托现有沟渠，排入处理站进行二次利用或排入小河。在景观性主干道上沿道路铺设雨水管道，防止主干道积水，其他次级道路可沿道路修建排水渠，保证排水畅通。村庄雨水排放可根据地方实际采用明沟或暗渠方式，排水沟渠应充分结合地形，使雨水及时就近排入池塘、河流等水体。（3）排灌系统：排灌主渠道宽0.8米、深0.6米。采用红砖水泥砂浆灌砌。排灌支渠宽0.5米、深0.6米。红砖水泥砂浆灌砌，排水沟沟宽0.3米，深0.5米。6.6附属工程（1）供电工程本项目供电工程主要是从变电站埋设供电电缆到茶叶加工区、生态农业观光旅游休闲区、生猪养殖区等各功能区。（2）通信工程规划园区附近已有通信光缆，建设后直接接入即可。（3）园区土地整理园区现状为平地或缓坡丘陵，缓坡丘陵需要按等高线进行坡改梯来定植作物，并通过增施禽畜粪肥、埋青和施用生物有机肥等措施陪肥地力。第七章环境保护7.1环境影响7.1.1标准（1）环境质量标准①周围水体质量标准选用《地表水环境质量标准》GB3838-2002中Ⅲ类标准。②环境噪音标准选用《声环境质量标准》GB3096-2008中2类标准。③环境空气质量标准选用《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准。（2）污染物排放标准①污水排放执行《江西省污染物综合排放标准》(DB37/599-2006)中一般保护标准。②废气排放执行《大气污染物综合排放标准》GBl6297—1996中新污染源二级标准和《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）。③环境噪音执行《区域环境噪声标准》GB3096-1993中2类标准。7.1.2环境现状（1）建设地点环境现状本项目周边区域无较大的污染源，周边环境状况良好，适合项目的建设。本项目的建设应充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与生态环境的协调，符合可持续发展要求，因此在项目的建设和运营中，环境保护必须依照《环境保护法》，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。本项目严格执行环境保护的法律法规、行政规章以及相关的产业、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。（2）环境空气质量项目区域内主要大气质量符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二级标准。（3）地表水、地下水该区域地表水满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)的Ⅲ类标准。（4）声环境该区域声环境噪声等效声级符合《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准。7.2环境保护与治理措施（1）废气本项目产生的废气主要为食堂油烟废气及燃气锅炉产生的废气。本项目采用天燃气作为燃料，天燃气属于清洁能源，产生的废气较少。根据《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）的要求，安装净化效率90%的油烟净化装置，经处理后食堂油烟废气能够实现达标排放。（2）废水本项目主要废水为生活污水和餐饮废水，产生量分别为10t/d和14t/d。经污水设施处理后可用于绿化、道路冲洗和观光农业灌溉。餐饮废水餐饮废水API油水分离器调节池生物接触氧化池沉淀池污泥化粪池污泥回流处理水环卫处理细格栅过滤生活污水格栅绿化、道路冲洗、观光农业灌溉图7-1废水处理工艺流程图（3）噪声本项目产生的噪声主要为进出车辆、油烟风机等设备噪声，以及游客活动时发出的声音。建设方在购买设备时应该考虑低噪音、低震动的，并采取消声、隔音、距离衰减等措施，噪声设备的放置地应尽量远离景点区，对强噪声设备需设置相应隔声罩。（4）固废本项目产生的固废主要为生活垃圾和工业固废。对产生的固废进行分类收集处置，餐饮垃圾收集后可运往附近养猪户用于养猪（高温消毒）。废油主要是油烟净化设备及油水分离器中分离出的，应运往有资质危险废物处理单位回收处理，禁止随意处置。其他固废可由当地环卫部门收集处理。不对环境产生二次污染。7.3评价本项目设计合理，生产过程中产出的废水、固废、废气经处理后可达到国家排放标准。本项目环保措施科学到位，对周围环境无污染，符合当前的环保要求，同意项目建设。第八章节能分析根据国家的能源政策及法规规定：在工程规划设计中，全过程推行“节能、节地、节水、节材”的建筑要求，充分考虑节约能源，把节能作为很重要条件之一考虑，必须结合实际，采用先进技术及设备，降低能耗。本项目在节能设计中主要遵循以下几个方面的用能标准和规范：8.1节能依据（1）《民用建筑节能管理规定》（建设部令[2005]第76号）；（2）《公共建筑节能设计标准》（GB134-2005）；（3）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）；（4）《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）；（5）建设主管部门有关建筑节能设计的相关文件、规定等。8.2电气（1）采用高效节能光源，荧光灯采用节能电感镇流器或电子镇流器。（2）设置集中与分散相结合的无功率自动补偿装置。（3）设置采用建筑设备自动化（BAS）系统实现供电、用电优化，通过对空调系统、给排水系统、变配电系统的集中监控，实现各种能源的节能管理。8.3给水排水（1）所选卫生器具、阀门产品均为节水型产品，室外给水、污水、雨水管均采用塑料管材。（2）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。（3）水池、水箱溢流水口均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（4）给水系统采用竖向分区方式控制最不低处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。（5）采用高效、节能的给排水机电设备。8.4通风（1）在风机盘管加新风系统中，逐流式新风机组处理后的新风经风机盘管出风端直接送入各区间。（2）空调系统所选用风机总效率均大于52%。（3）通风系统风机单位风量耗功率＜0.32W/（m3/h）。（4）全空气系统新回风比可根据新回风焓值控制实现全新风运行。

第九章消防及职业安全卫生9.1消防9.1.1消防依据项目建设在消防设计中强调“安全第一，预防为主”的原则，采取有效的防火措施，使火灾的危险程度降低到最低限度，预计生产厂在正常运作中不会出现火灾隐患。即使火灾事故发生时，采取设计中的各项措施能有效扑灭初始火势，控制火灾和火势，使事故的损失降低到最低程度。严格按安全操作规程，对消防管理人员进行安全操作培训，定期对消防设备进行试用和维修保养，使消防工程设施一旦发生火灾危险时能有效发挥作用。项目建设消防设计依据为：（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（3）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；（4）《建筑物内部装修设计防火规范》（GB50222―95）；（5）《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB50193-93）等。9.1.2建筑物的防火建筑防火设计严格执行《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）有关要求。项目建筑物属二类建筑，耐火等级为二级，厂区建筑物均有4米宽消防通道通达，安全疏散出口及疏散距离符合《建筑设计防火规范》的有关规定。9.1.3消防系统（1）消防供电的安全性①装置所用电源由上犹县供电局供应，由各功能区使用，供电电源安全可靠。②事故情况下，对紧急操作和人员疏散的照明，设计采用防爆应急灯具解决。（2）用电负荷及负荷等级根据建筑设计防火规范要求，项目新建的消防水泵及应急照明，疏散照明等用电设备为二级负荷，其余所有用电设备均为三级负荷。（3）室内外消防给水系统根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）要求，生产、生活区内消防按同一时间内火灾次数为一次计算，火灾持续时间2小时，生产过程中使用的电属C类火灾品，园区同一时间内火灾次数为一次，其最大建筑物生产车间体积约为1800m3，最大高度6m，其室外消防用水量为15L/S=54m3/h；室内消防用量为10L/S=36m3/h；即园区消防用水量为90m3/次，储存于100m3消防水池中。室外消防给水环网与室外生活给水环网合用，本工程拟从给水管道上引入两根DN150的给水管道在场地内形成环状给水管网，在给水环状管道上设有一定数量的室外消火栓，室外消火栓的间距不大于120m，保护半径不大于150m。（4）灭火器设置在设置有室内消火栓系统的建筑物、变配电室及其它要求设置灭火器的场所设置手提式干粉灭火器。消火栓、自喷消防管采用热镀锌钢管，消管径DN＜100mm时采用丝接；当管径DN≥100mm时，采用沟槽式连接。在建筑的各层配置足够数量的手提式磷酸铵盐灭火器。变、配电间等房间配置推车式灭火器。设备房按A类火灾中危险级布置，生活楼按A类火灾严重危险级布置。9.1.4电气消防（1）消防用电设备均采用双电源末端自动切换供电方式。（2）变电所、水泵房、消防控制室等处设有应急照明（疏散指示标志）灯。应急照明采用集中式应急电源柜供电。应急照明平时由原地开关控制，火灾时由消防控制室紧急开启。走道、安全出口、主要出入口等场所设置疏散指示（采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于30分钟），采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管；（3）消防设备配电电缆WDZN-YJFE型低烟无卤耐火阻燃辐照交联电缆，应急照明、消防设备配电导线采用WDZN-BYJF型低烟无卤耐火阻燃辐射交联导线；消防控制线路采用2R-KVV-0.6/1KV型阻燃铜芯控制电缆。（4）消防负荷配电线路穿钢管暗敷设现浇楼板时，保护层厚度须大于30mm，明敷设钢管或金属线槽在施工完成后均应刷防火涂料保护。9.1.5防排烟（1）防烟采用自然排烟，合用送风系统。（2）排烟①不能满足自然排烟要求的内走道设机械排烟系统。②空调、通风及防排烟系统的防火技术措施。9.1.6防雷及防静电根据《建筑物防雷设计规范》的规定，对高度超过15米的建筑物进行防雷