收益法完整版本

收益法净收益每年不变的公式：有限年无限年某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（万元）【例6-2】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：（万元）【例6-3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30年收益权利的价格。【解】该宗房地产30年收益权利的价格求取如下；（元/m2）当Vn与VN对应的报酬率不相同时，如Vn对应的报酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，其他方面仍符合上述前提，则有：【例6-4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。【解】该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：=2640.00（元/m2）（三）用于比较不同年限价格的高低：【例6-5】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元/m2，乙房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。【解】要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产：=2114.81（元/m2）乙房地产：=2179.47（元/m2）（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调整：【例6-6】某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为1200元/m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。【解】本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：=1189.78（元/m2）一、收益年限为有限年的报酬资本化法：【例6-7】某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元。从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：=300.86（万元）二、收益年限为无限年的报酬资本化法：【例6-8】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：=310.20（万元）收益年限为有限年的报酬资本化法公式：二、收益年限为无限年的：【例6-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：=424.69（万元）三：净收益按一定数额递减的报酬资本化法公式：【例6-10】预计某宗房地产来来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限，并计算合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益。【解】该宗房地产的合理经营期限为：年该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）该宗房地产第14年的净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）一、收益年限为有限年的报酬资本化法公式：【例6-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的报酬率为9％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：=219.12（万元）二、收益年限为无限年的报酬资本化法：【例6-12】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9％。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格计算如下：=228.57（万元）预知未来若干年后的价格的公式：【例6-15】某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10％。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。【解】兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：=3693.42（万元）【例6-16】某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此、该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％。试求该写字楼目前的价值。【解】该写字楼目前的价值求取如下：=6858.00（万元）【例6-17】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期。在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。试求该旧办公楼的价格。=1006.61（万元）【例6-18】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55.0万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10％。该类房地产的报酬率为10％。试求该宗房地产现在的价格。【解】该宗房地产现在的价格求取如下：=1100.00（万元）成本节约法：【例6-19】某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2001年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2004年10月1日带租的出售时的正常价格。【解】该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200×180×（1-25％）×12=32.40（万元）租赁期限外年净收益=200×200×（1-25％）×12=36.00（万元）（万元）（2）商店二层价格的测算：年净收益=200×120×（1-25％）×12=21.60（万元）（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）【例6-20】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，试计算目前承租人权益的价值。【解】采用下列公式计算目前承租人权益的价值：（万元）净收益每年不变，其净收益A的求取方法：【例6-21】某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格求取如下：（万元）投资组合和剩余技术：【例6-23】某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试计算综合资本化率。【解】综合资本化率计算如下：【例6-24】购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试计算综合资本化率。【解】综合资本化率计算如下：【例6-25】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，试求该房地产的价格。【解】综合资本化率计算如下：购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6（万元）偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4（万元）抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5（万元）该房地产的价格=5+17.5=22.5（万元）【例6-26】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。【解】该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（万元）该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）收益法总结和运用举例：【例6-27】某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为90%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。【解】该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入=300×45×365×（1-20％）=394.20（万元）年经营费用=394.2×30％=118.26（万元）年净收益=394.2-118.26=275.94（万元）旅馆价值=275.94÷10％=2759.4（万元）【例6-28】某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：A1=94（万元）A2=93（万元）A1=96（万元）A1=95（万元）Y0=9%t=3（万元）n=48-4=44（年）=1029.92（万元）【例6-29】6年前，甲提供一宗1000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。【解】本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用年限50年，扣除乙使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。估价思路之二是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。以下采用收益法的第一种求法。根据调查，现在该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10%。（1）求取来来44年的净收益的现值之和：（万元）年净收益=80×2000×85％×（1-35％）×12=106.08（万元）（2）求取未来16年的净收益的现值之和：（万元）（3）求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：=1044.79-829.94=214.85（万元）【例6-30】估价对象概况：本估价对象是一座供出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从1999年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2004年5月15日的购买价格。估价过程：（1）选择估价方法。该宗房地产是供出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：（2）搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下：①租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60％，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。②租金平均为35元/m2月。③空房率年平均为10％，即出租率年平均为90％。④建筑物原值5500万元。⑤家具设备