房地产开发流程培训

房地产开发流程培训目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产的基本特征目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程房地产开发八大流程开发流程土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段施工阶段营销阶段物业阶段收尾阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合

上百个资源单位京御开发流程中23个关键节点：五证两书一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式国有土地使用权出让流程

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)土地出让方式招标

招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式拍卖

拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。

拍卖流程（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。

土地出让方式挂牌

挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式协议

协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

划拔

划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。出让方式的适用范围招标、拍卖、挂牌的异同目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案申报节能审查编写项目申请报告编写节能专篇申报项目核准建设用地规划许可证设计单位方案深化规划方案审定国有土地使用证人防规划方案设计人防规划意见书调整土地出让合同年度计划任务调整工程规划许可证人防初步设计审查园林规划方案交通规划方案建筑防火审查施工单位招投标监理单位招投标安全监督备案质量监督注册施工许可证预售许可证面积预测面积实测楼房交付消防验收人防验收规划验收建委备案权属登记实测备案人防施工图审查节能审批流程注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日基本流程及所需时间编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日环资处批办3至5个工作日向区发改委申报向市发改委申报取得审批节能审批内容项目核准注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算基本流程及所需时间编写申请报告取得环评批复签订出让合同2至4个工作日3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日向区发改委申报向市发改委申报取得审批项目核准审批内容建设用地规划许可证注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间用地钉桩成果综合科受理土地出让合同规划科审查副局长审查局长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日项目地名核准1个工作日向区规划委申报核发建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设用地规划许可证审批内容主要审查内容：实体审查

►确定建设用地的性质►确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积►确定需要同期实施的其他用地范围和面积►其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查

►所有申报材料是否符合要求受约束节点：国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复制约节点：建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证

申办材料：建设单位出具的申报委托书；建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；规划部门及相关部门的批准文件：►申请以划拨方式取得国有土地使用权的，提交《选址意见书》附件及附图，建设项目批准、核准、备案文件。►通过土地市场以招、拍、挂方式取得国有土地使用权的，提交《建设项目规划条件（土地储备供应）》及附图，提交《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》及《北京市国有土地使用权出让合同》，建设项目批准、核准、备案文件。►申请进行土地储备前期整理的，提交《建设项目规划条件（土地储备前期整理）》和土地储备授权批准文件。《建设用地钉桩测量成果报告书》（含《建设用地钉桩通知书》和《钉桩坐标成果通知书》原件。测绘部门按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１/５００或１/２０００地形图５份（用地范围涉及多个区（县）行政区划或者建设单位为多个单位的,需相应增加地形图份数）。法律、法规、规章规定要求提供的其他相关材料。建设用地规划许可证审批内容建设用地规划许可证样式建设用地规划许可证样式勘察设计招投标基本流程及所需时间注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。项目核准批复确定勘察设计单位1个工作日规划意见书1个工作日招标立案登记资格预审招标文件审核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日勘察设计招标管理处中标通知书勘察设计招投标审查内容修建性详细规划方案注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。基本流程及所需时间勘察设计招投标审查综合处受理规划意见书建管处审查副处长审查处长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日1个工作日其它资料向市（区）规划委申报方案审定修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细规划方案审查内容建设工程规划许可证基本流程及所需时间注：区规划委审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。规划意见书综合科受理修建性详规规划科审查副局长审查局长决定1个工作日1个工作日5至25个工作日1至2个工作日1至2个工作日图纸资料1个工作日工程档案登记表勘察设计招投标文件项目地名核准向区规划委申报核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。建设工程规划许可证审核内容建设工程规划许可证审核内容申办材料：建设单位出具的申报委托书；建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件；前期规划管理文件，包括：选址意见书或规划条件，建设工程设计方案，重大城乡基础设施项目应当提交经过审查的建设工程扩大初步设计方案，需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划；前期规划管理文件注明申报建设工程规划许可证时需要提交的相关文件；使用国有土地的有关证明文件；具有资质的设计单位按照前期规划管理文件要求绘制的建设工程施工图中的主要部分（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸的主要部分包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。建设工程规划许可证包含内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。建设工程规划许可证审核内容建设工程规划许可证样式建设工程规划许可证样式项目地名核准基本流程及所需时间注：规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。综合处受理规划意见书地名办审查副处长审查处长决定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日1个工作日其它资料向市规划委申报地名核准项目地名核准项目地名核准施工监理单位招投标备案内部招标流程及所需时间注：内部确定候选单位约需7至15天。7天1天4天1天招标文件编制（含清单）发放招标文件提问及答疑开标评标确定候选单位招标文件发放外部招标流程及所需时间注：外部确定中标单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日签订合同并备案施工监理单位招投标备案审查内容主要审查内容：程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查受约束节点：立项建设工程规划许可证制约节点：安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳质量监督注册中标通知书及合同质量监督站施工图纸审查通知书1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区建委备案通知基本流程及所需时间注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。质量监督注册审查内容主要审查内容：施工单位、监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告受约束节点：施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证制约节点：施工许可证申办材料：建设工程规划许可证、北京市施工图审查设计文件、工程中标通知书或直接发包单、工程监理单位中标通知书或监理直接发包单、施工合同书、监理合同书、勘察单位资质等级证书、设计单位资质等级证书、施工单位资质等级证书、监理单位资质等级证书要求加盖监理单位公章北京市建设工程质量监督注册登记表施工安全监督备案基本流程及所需时间注：建委审查备案时间为5个工作日。中标通知书及合同施工管理处受理、审核并备案1个工作日1至3个工作日1个工作日北京市、区建委备案通知施工安全监督备案主要审查内容施工许可证基本流程及所需时间注：市、区建委审查决定时间为10个工作日。建设用地规划许可证开发办受理建设工程规划许可证副职审查1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日人防施工图审查备案银行资金证明安全监督备案领导决定质量监督注册1至2个工作日1个工作日北京市、区建委申报核发许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。施工许可证审查内容申办材料：按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式两份；建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件（正本及附件）；用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）原件及复印件；施工图纸设计文件审查通知书原件；施工合同原件及施工企业中标通知书原件（或直接发包登记表）；监理合同原件及监理单位中标通知书原件（或直接发包登记表）；工程质量监督注册登记表和施工安全监督通知书；项目建设资金落实证明原件；人防部门出具的人防施工图备案回执；法人委托书。施工许可证审查内容施工许可证样式房屋面积预售测量及备案基本流程及所需时间注：测绘所审查备案时间为10个工作日(遇如成果修改，不计算时间)。1个工作日审查成果数据上传3至20天10个工作日1至3个工作日1至3个工作日建设单位测量单位面积成果报告测绘所成果汇交回执房屋面积预售测量及备案审查内容主要审查内容：测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度分摊的面积的计算与分摊部位是否合理交叉分摊的计算是否合理其它审核受约束节点：施工图审查通知书建设工程规划许可证人防审查意见项目地名核准批复和土地出让合同制约节点：预售许可证预售许可证基本流程及所需时间注：市建委审查决定时间为10个工作日。国有土地使用证市场处受理国有土地使用权出让合同复审副处长审核1个工作日1至5个工作日1至2个工作日1至2个工作日地价款缴纳核实函1个工作日建设工程施工许可证银行资金证明施工合同领导批准测绘成果汇交回执网上数据审核1至2个工作日1个工作日向市建委申报核发许可证预售许可证是房地产开发商销售时的必要证书。预售许可证审查内容主要审查内容：规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度受约束节点：国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点：房屋预售销售机构备案预售许可证审查内容预售许可证样式销售机构注册备案基本流程及所需时间注：建委注册备案时间为5个工作日。预售许可证市场处销售机构资料1个工作日1至3个工作日1至2个工作日代理合同北京市建委备案通知销售机构注册备案审查内容及变更主要审查内容：销售机构资质审查销售内容与预售范围的一致程度备案受约束节点：国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点：房屋签约以下情况需要变更注册销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更开发企业与销售代理机构的委托事项中止项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表人等发生变更申办材料：《商品房项目销售备案登记表》（一式两份，双方盖章）；销售代理机构备案证明（验原件）；销售代理机构营业执照（验原件）；房地产开发企业与销售代理机构签订的书面委托合同（应当载明委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利、义务）；办理注册备案手续的委托书及受托人身份证件。人防规划意见书基本流程及所需时间规划方案审定工程处受理规划意见书1个工作日3至7个工作日1个工作日相关图纸审查区民防局联审1个工作日2个工作日北京民防局规划意见注：民防局审查时间为10个工作日。人防规划意见书审查内容人防初步设计图审查人防规划意见审图中心审查规划方案1个工作日1至3个工作日人防工程初步设计审查意见书3至7个工作日基本流程及所需时间注：民防局审图中心审查时间为10个工作日，（如遇修改，则工作日停止计算）。北京民防局人防工程设计审核批准通知单人防初步设计图审查内容人防施工设计图审查基本流程及所需时间人防初设审核批准通知书审图中心审查人防初步设计审核意见书1个工作日1至3个工作日人防工程施工图设计审查意见书3至7个工作日注：民防局审图中心审查时间为10个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。北京民防局人防工程施工图备案通知单人防施工设计图审查内容注：消防局审查时间为8或16个工作日。基本流程及所需时间设计图纸建审处审查规划方案1个工作日3至10个工作日北京市消防局消防审核意见通知书交通组织审核交通影响分析报告秩序处审查规划方案1个工作日3至7个工作日注：交管局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。基本流程及所需时间北京市交管局项目交通规划审查意见函交通组织审核内容主要审查内容：项目内部交通组织方案及流线项目与外部交通组织的衔接大门的设置地上、地下机动与非机动车位的设置及配比等受约束节点：规划方案交通影响分析制约节点：施工图设计绿化方案审核基本流程及所需时间绿化方案及相关资料建设处审查规划方案1个工作日3至7个工作日北京市园林局园林方案审查意见函注：园林局局审查时间为7个工作日（如遇修改，则工作日停止计算）。绿化方案审核内容规委竣工验收基本流程及所需时间注：规委的竣工验收时间为15个