2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试参考题库含答案

“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！（图片大小可任意调节）2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试参考题库含答案“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！第1卷一.参考题库(共75题)1.李某与D中介公司签订的《商品房买卖合同》中，代理人是（）。A、H公司B、D中介公司C、张某D、李某2.如何完善我国土地征用法律制度？3.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖。4.《城市房屋权属登记管理办法》属于（）。A、法律B、地方性法规C、部门规章D、政府规章5.陈玉和韩东共有四间房屋，租给刘峰开办一商店。现韩东为担保杜湘所负的债务，将其对上述四间房屋中的共有份额抵押给潘兴，该抵押已得到陈玉同意，并在通知了刘锋后在房屋管理局作了登记。请指出下列哪些表述是正确的？（）A、在房屋抵押后，陈玉、韩东与刘锋间的租赁合同继续有效B、在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果陈玉与刘锋都愿意购买时，陈玉有优先购买权C、在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果陈玉与刘锋都愿意购买时，刘锋有优先购买权D、在房屋抵押后，陈玉、韩东与刘锋间的租赁合同即告终止6.房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。7.《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当（）。A、遵循公正、公平、公开的原则B、按照国家规定的技术标准和评估程序C、以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础D、同时参照当地的市场价格8.被拆迁人可能是（）A、房屋的所有人B、房屋的使用人C、房屋的代管人D、房屋的管理人E、房屋的承租人9.征地费用由哪几部分构成？10.土地使用权的出让方只能是（）A、国家B、各级人民政府土地管理部门C、法人D、自然人11.简述房产税收效益的主要内容。12.甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？（）A、甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿B、甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产C、甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿D、溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让13.根据《城市房地产管理法》的规定，中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让，必须符合（）。A、土地利用总体规划B、城市规划和年度建设用地计划C、经济、社会、文化发展战略D、社会主义公有制的制度14.在什么情况下，应当实行产权调换（）A、拆除出租住宅房屋B、拆除地上附属建筑物C、拆除非住宅房屋D、拆除违章建筑物15.房地产价格中应当定期确定和公布的是（）A、基准地价B、标准地价C、重置地价D、开发地价16.下列关于用益物权的特点，说法不正确的是（）。A、用益物权的标的物是不动产B、用益物权的标的物是动产C、用益物权是一种他物权D、用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值17.廉租住房保障资金来源的渠道是（）。A、年度财政预算安排的廉租住房保障资金B、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额C、土地出让净收益中安排的廉租住房保障金D、政府的廉租住房租金收入18.居住用地土地使用权出让的最高年限为（）A、40年B、50年C、60年D、70年19.根据有关法律的规定，土地使用权可以因下列哪些原因终止（）A、土地灭失B、土地使用权期限届满C、国家依公共利益需要，依法定程序收回D、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满二年的20.哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？21.《廉租住房保障办法》发布实施于（）。A、2007年11月1日B、2007年12月1日C、2008年11月1日D、2008年12月1日22.在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。A、取得拆迁许可证的单位B、被拆迁房屋的使用人C、被拆迁房屋的所有人D、被拆迁房屋的使用人和所有人23.2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。王某与陆某买卖的3间平房的产权是否转移？为什么？24.房地产行政管理关系中，典型特征是（）。A、主体法律地位的不平等B、主体法律地位的平等C、管理与管理的关系D、管理与被管理的关系E、被管理与被管理的关系25.简述土地使用权终止的几种情况。26.安置补助费只能发放给安置单位。27.土地初始登记制度主要包括（）。A、国有建设用地使用权的初始登记B、农民集体土地所有权和使用权的初始登记C、土地使用权抵押登记D、地役权登记28.简述拆迁安置的对象和方式。29.《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A、要分别抵押B、必须同时抵押C、可以先后抵押D、禁止抵押30.根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？（）A、房地产转让B、房地产抵押C、房地产开发D、房屋租赁31.吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议？32.在什么情况下，拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全（）A、拆除没有产权纠纷的房屋B、拆除没有抵押权的房屋C、拆除出租房屋D、拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋33.出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。34.房地产服务主体包括房地产交易所。35.处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？36.某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？（）A、无偿赠与给甲企业B、因筹措建设资金而将土地抵押给银行C、将土地使用权出租给乙企业D、与丙企业的土地使用权进行置换37.我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？38.简述契税的征税对象。39.下列财产中可以作为抵押标的物的是（）A、某私营企业的厂房B、某中学的教学楼C、某医院的门诊大楼D、某海关扣押的一批走私汽车40.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？41.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（）。A、两者的主体不完全相同B、在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C、两者对主体的资格要求不一样D、两者所指向的行为对象不同42.下列哪些项目不属于《征收与补偿条例》中公共利益的范围（）A、由政府组织中环路的建设B、由若干企业发起设立民营医院C、政府对某地段实施旧城区改造D、某开发商改造某地段，兴建商业综合体43.土地使用权出让合同是（）A、民事合同B、行政合同C、要式合同D、不要式合同44.乙公司将其所拥有的一块土地使用权转让给甲公司，甲公司支付了转让费，不久，乙公司就同一块土地又与丙公司签订了土地使用权转让合同并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司和丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。对于本案，下列哪些说法是正确的？（）A、甲公司拥有这份土地的使用权B、丙公司拥有这份土地的使用权C、甲乙公司之间的土地使用权转让是合法的，而乙丙公司之间的土地使用权转让不合法D、甲公司有权依《合同法》要求乙公司承担违约责任45.对物业管理委托合同享有批准权的是（）。A、居民委员会B、业主委员会C、房产管理部门D、业主大会46.物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设，是因为（）。A、物权具有排他性B、物权不具有排他性C、物权是人们交易、交换的前提和结果D、物权不是人们交易、交换的前提和结果E、财产权支配关系是一个社会存在和发展的基础，各国社会经济、文化等对物权有重大影响47.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（）A、国务院批准B、省级人民政府批准C、县级人民政府批准D、乡级人民政府批准48.不得转让的房地产有哪些？49.城市低收入住房困难家庭出现下列何种行为时（）应当按照合同约定退回廉租住房。A、无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的B、无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的C、无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的D、无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的50.房地产开发用地是指取得开发用地的（）。A、使用权B、所有权C、占有权D、收益权51.房地产法律关系的主体包括（）。A、管理主体B、开发主体C、交易主体D、服务主体52.土地出让方式有（）A、协议出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨53.下列行为不符合法律规定的有（）A、某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本*公司在附近新开发的小区的业主使用B、某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能到达集贸市场C、某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支D、某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费54.下列关于建筑物区分所有权的说法正确的是（）A、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上业主的同意B、业主可以自主决定将住宅用房改变为经营性用房C、建筑物及其附属设施的维修资金为物业公司所有D、业主大会或者业主委员会做出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销55.房地产开发的原则有（）A、符合城市规划的原则B、坚持经济、社会、环境效益相统一原则C、鼓励和扶持居民住宅D、自愿原则56.根据《担保法》的规定除原债权以外亦可列入所担保债权范围之内的有（）A、利息B、违约金C、赔偿金D、实现抵押权的费用57.如何处理国有土地所有权的关系？58.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？59.土地使用权出让的最高年限是（）A、40年B、50年C、60年D、70年60.房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报省级人民政府。61.清代实行的土地制度为“摊丁入亩”。62.简述我国房地产法的渊源。63.房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日请计算。A、工程竣工B、物业验收合格C、购房人实际入住D、开发企业向购房人交付房屋64.以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。65.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。66.国家采取（）等措施，扶持发展居民住宅建设，改善居民居住条件。A、税收优惠措施B、居住优惠措施C、贷款优惠措施D、住宅建设用地优惠措施E、房改政策67.简述房地产纠纷产生的主要原因。68.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括（）A、经济效益B、社会效益C、环境效益D、人文效益E、政治效益69.依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（）A、开发法律挂系B、交易法律关系C、物业管理法律关系D、房地产法律关系70.2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？71.我国的物业管理类型主要有（）A、委托服务型B、委托经营型C、自主经营型D、自主服务型72.申请购买经济适用住房申请人须取得市区城镇居民户口（）年以上。A、2B、3C、4D、573.房地产法调整下列（）关系。A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系74.经济适用住房基准价格主要由（）构成。A、开发成本B、税金C、利润D、政策法规75.承租人不按时交纳租金的，出租人有权解除租赁合同，其法定条件是承租人不交纳租金累计达到（）。A、1个月B、3个月C、6个月D、12个月第2卷一.参考题库(共75题)1.城市低收入住房困难家庭出现下列何种行为时，应当按照合同约定退回廉租住房（）。A、无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的B、无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的C、无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的D、无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的2.土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使年限后的剩余年限。3.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，在办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，该土地使用权应由（）。A、第一个受让人取得，登记手续无效B、办理土地使用权变更登记的受让人取得C、土地主管部门决定归属D、三方协商确定归属4.家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。5.《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收土地中，有批准权限的政府包括（）。A、县人民政府B、市人民政府C、省人民政府D、国务院6.单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。7.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总额的多少比例以上并已经确定施工进度和竣工交付日期的可以进行房屋预售（）。A、20%B、15%C、30%D、25%8.从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为（）。A、对抗要件主义B、在登记之前权利就可转移C、成立要件主义D、未经登记，受让方也能得到物权保护9.王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。 如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金（）。A、2万元B、4万元C、6万元D、8万元10.《安徽省城市房地产交易管理条例》属于（）。A、法律B、地方性法规C、部门规章D、政府规章11.廉租住房的住房租金标准实行政府定价。12.土地使用权出让的内容是什么？13.我国房地产管理制度最基本的改革措施有哪些？14.占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。15.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。16.以下属于农民集体土地范围的是（）。A、城市市区土地B、宅基地C、自留山D、自留地17.当事人订立合同，采取（）的方式进行。A、要约B、承诺C、要约邀请D、A和B18.下列不属于房地产中介服务机构的是（）。A、房地产咨询机构B、房地产兼营企业C、房地产评估机构D、房地产经纪机构19.下列哪些财产不得抵押（）A、土地所有权B、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外C、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施D、所有权、使用权不明或者有争议的财产20.以下不属于房地产权属登记功能的是（）。A、产权确认B、收益C、管理D、公示21.根据《城市房地产管理法》的规定，县级以上地方人民政府房产管理部门、土地管理部门的机构设置及其职权，由（）确定。A、国务院土地管理部门B、省、自治区、直辖市人民代表大会C、省、自治区、直辖市人民政府D、省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门和房产管理部门22.拆迁补偿的范围是被拆除（）A、房屋B、房屋的附属物C、违章建筑D、超过期限的临时建筑E、未超过批准期限的临刑建筑23.试述土地出让的法律特征。24.拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订（）A、产权协议B、抵押协议C、价格重置协议D、补偿协议25.简述物业管理的法律特征。26.简述房地产市场管理的内容。27.依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（）A、房地产民事法律关系B、房地产行政法律关系C、房地产经济法律关系D、房地产管理法律关系28.下列关于物权和债权在权利设定上的区别，说法不正确的是（）。A、物权设定时必须公示B、债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性C、债权设定时必须公示D、物权的设立采取法定主义29.2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？30.房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前（）通知承租人。A、1个月B、3个月C、6个月D、12个月31.下列土地使用权中禁止转让的是（）。A、权属有争议的B、共有土地使用权经其他供有人书面同意C、依法收回土地使用权的D、以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件32.房地产项目管理包括（）A、立项管理B、施工管理C、竣工管理D、资金管理33.1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？34.以下不属于国有土地使用权有偿出让的是（）。A、拍卖B、招标C、协议D、划拨35.下列关于行政规章，说法正确的是（）。A、行政规章是规范性文件B、分为部门规章和政府规章两种C、政府规章亦称地方政府规章D、政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触，但上级和同级地方性法规除外E、中国人民银行可以在本*部门的权限范围内，制定规章36.试论房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。37.下列关于管理规约，表述正确的是（）。A、管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B、管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C、建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益38.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？39.物业管理和服务不应该是（）。A、统一B、全方位的C、多层次的D、行政性的40.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（）。A、抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B、抵押权人直接向人民法院提起诉讼C、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产41.什么是房地产开发企业及其种类？42.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金。43.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。44.房地产服务主体不包括房地产评估事务所。45.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（）A、权属有争议的房地产B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C、列入文物保护的建筑物D、已依法公告列入拆迁范围的房地产E、被依法查封的房地产46.下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有（）。A、房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B、抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效C、抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力D、房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押E、抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人47.贪污、挪用、私分、截留、拖欠房屋征收补偿费用的，追究以下责任（）A、责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告B、造成损失的，依法承担赔偿责任C、对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任D、尚不构成犯罪的，依法给予处分48.赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。 【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。 【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？49.下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》（）A、在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的B、在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的C、对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的D、在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的50.拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系（）A、继续保持B、无效C、可维持亦可取消D、作修改调整51.国有土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用该幅土地的，应当至迟于（）申请续期。A、使用年限届满前三个月B、使用年限届满前六个月C、使用年限届满前一年D、使用年限届满后六个月52.根据《担保法》的规定，除原债权以外，亦可列入所担保债权范围之内的有（）。A、利息B、违约金C、赔偿金D、实现抵押权的费用53.依法可收回土地使用权的情况包括（）A、土地使用权出让合同规定的使用期限届满B、土地使用权出租的C、根据社会公共利益需要而使用土地的D、因不可抗力使建筑物倒塌54.下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（）A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15％以上，并获房地产管理部门批准55.地产开发的原则有（）A、符合城市规划的原则B、坚持经济、社会、环境效益相统一原则C、鼓励和扶持居民住宅D、自愿原则56.甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（）A、有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利B、有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之C、无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意D、有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可57.根据我国《土地管理法》的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（）A、乡级人民政府B、县级人民政府C、市级人民政府D、省级人民政府58.简述房地产开发企业的行业管理。59.对土地复垦实行的原则是（）A、“谁主张，谁举证”B、“谁受益，谁负责”C、“谁破坏，谁复垦”D、“谁使用，谁付费”60.契税实行比例税率，税率为（）A、2.5%—5.5%B、1%—5%C、3%—5%D、2%—5%61.城镇土地使用税的征税对象包括（）A、城市征用的耕地B、县城生活用地C、农民的生活用地D、工矿区土地使用者使用的土地62.下列属于我国对房地产权利主要保护方式的是（）。A、请求确认房地产权利B、请求排除妨碍C、请求恢复原状D、请求占有他人房地产E、请求返还原房地产63.学校教学楼不得设立抵押。64.根据我国有关法律规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权，但是，下列哪些情况例外（）。A、东南亚金融危机，作为投资一方的外方资金没有到位B、某工程动工开发所必需的前期工作未完成造成动工开发迟延C、房地产价格的急剧下跌，致使动工开发将造成极大亏损D、政府及政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的65.（）可以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。A、项目手册制度B、房地产开发项目质量责任制度C、房地产开发项目实行资本金制度D、房地产开发项目管理制度66.商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。A、房地产开发企业B、房地产经纪机构C、工程质量监督单位D、房地产主管部门67.保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。68.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（）A、张某无权要求王某拆除广告牌B、张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C、张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D、张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益69.下列房地产中，不得抵押的有（）。A、集体所有的土地使用权B、村办企业厂房C、列入城市房屋拆迁范围的房屋D、宅基地70.将房地产开发分为房地产原始开发和房地产再开发的划分标准是（）A、开发区域B、开发对象C、开发内容D、开发范围71.物业服务企业的最基本的物业管理服务应该是（）。A、针对性物业管理B、日常性物业管理C、委托性的特约服务D、行政性管理72.预告登记的目的是保障将来实现的物权。73.（）是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。A、动产物权B、不动产物权C、主物权D、从物权74.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。75.下列不属于房地产法律体系的是（）。A、宪法B、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律C、高级人民法院的司法解释D、地方性法规第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案：B2.参考答案： （一）采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围； （二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准； （三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。3.参考答案：错误4.参考答案：C5.参考答案：A,B6.参考答案：错误7.参考答案：A,B,C,D8.参考答案：A,B,C,D,E9.参考答案： ①土地补偿费； ②安置补助费； ③青苗补偿费； ④地上附着物补偿费； ⑤新菜地开发建设基金； ⑥土地复垦费或耕地开垦费。10.参考答案：A11.参考答案： 1、保护税本，培育税源。 2、税率设计要适当。 3、提高资源配置的效率。12.参考答案：B,C13.参考答案：A,B14.参考答案：D15.参考答案：A,B,C16.参考答案：B17.参考答案：A,B,C,D18.参考答案：D19.参考答案：A,B,C20.参考答案： ①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； ②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田； ③蔬菜生产基地； ④农业科研、教学试验田。 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。21.参考答案：B22.参考答案：C23.参考答案：王某与陆某买卖的3间平房的产权不发生转移。因为根据《城市房屋产权产籍管理暂时办法》规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。王某与陆某买卖的3间平房的产权未经登记不发生产权转移的效力。24.参考答案：A,D25.参考答案： ①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。 ②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 ③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。 ④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。26.参考答案：错误27.参考答案：A,B,C,D28.参考答案： 拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为，正式办公地的机关、团休、企业、事业单位。 拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或者被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后冉行迁入。无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临叫过渡的期限。29.参考答案：B30.参考答案：A,B,D31.参考答案：张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。据《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为拆迁人。该条例19条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本条例规定给予补偿。因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议。32.参考答案：D33.参考答案：正确34.参考答案：正确35.参考答案： ①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。 ②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。 ③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。 ④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。36.参考答案：A,B,C,D37.参考答案： 依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。 （1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。 （2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。 （3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。 （4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。 （5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。38.参考答案：征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。39.参考答案：A40.参考答案：不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。41.参考答案：A,B,C,D42.参考答案：B,D43.参考答案：A,C44.参考答案：B,D45.参考答案：D46.参考答案：A,C,E47.参考答案：A48.参考答案： 不得转让的房地产有： （1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。49.参考答案：A,C50.参考答案：A51.参考答案：A,B,C,D52.参考答案：A,B,C53.参考答案：A,C54.参考答案：D55.参考答案：A,B,C56.参考答案：A,B,C,D57.参考答案： 国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。58.参考答案：无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。59.参考答案：D60.参考答案：正确61.参考答案：正确62.参考答案： 我国房地产法的渊源主要包括： （1）宪法； （2）房地产法律； （3）国务院发布的房地产法规、决议和命令； （4）最高人民法院的文件； （5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章； （6）地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规。63.参考答案：D64.参考答案：正确65.参考答案：正确66.参考答案：A,C,D,E67.参考答案： （1）历史原因； （2）利益矛盾； （3）合同不当或者违反合同； （4）违法行为。68.参考答案：A,B,C69.参考答案：A,B,C70.参考答案： 1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。 2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。71.参考答案：A,C72.参考答案：B73.参考答案：A,B,C,D74.参考答案：A,B,C75.参考答案：C第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：A,C2.参考答案：正确3.参考答案：B4.参考答案：正确5.参考答案：C,D6.参考答案：正确7.参考答案：D8.参考答案：C9.参考答案：B10.参考答案：B11.参考答案：正确12.参考答案： 1、土地使用权出让是土地使用权转移的一种特殊方式； 2、出让的标的是土地使用权； 3、土地使用权出让是特指国有土地使用权的出让； 4、土地使用权出让行为是让渡土地使用权的行为，不影响或改变国家的土地使用权。13.参考答案： 第一，实行国有土地有偿使用制度； 第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。14.参考答案：正确15.参考答案：错误16.参考答案：B,C,D17.参考答案：D18.参考答案：B19.参考答案：A,B,C,D20.参考答案：B21.参考答案：C22.参考答案