2023年房地产开发企业会计核算制度

第第10页房地产开发企业会计核算制度第一条为了标准XX地产开发集团公司〔下称“XX公司”〕的会计核算政策，真实、完整地供给会计信息，依据《中华人民共和国会计法》、财政部公布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际状况，制定本制度。其次条本制度适用于XXXX公司和各级控股子公司以及纳入公司合内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未到达把握条件的其他公司或主体统称“参股公司”。第三条XX会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。第四条公司必需依据实际发生的经济业务进展会计核算，要严档案治理方法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和治理睬计档案。财务会计报告。第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。经过有关人员审核。第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。使用中文。第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史本钱为资产计价根底。第十一条公司所实行的会计政策应遵循一贯性原则，不得任凭变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。第十二条公司的资产按流淌性分为流淌资产和非流淌资产。第十三条公司的流淌资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进展明细核算。银行对账单定期核对，并按月编制银行存款余额调整表调整相符。第十五条公司交易性金融资产，是指为了近期出售而持有的金融资产，包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。公司的交易性金融资产依据取得时的公允价值作为初始确认金为应收工程。公司在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将交易性金融资产的公允入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。第十六条公司应收款项，是指对外销售商品或供给劳务形成的各项债权，包括应收账款、应收票据、其他应收款等。〔一〕公司对外销售商品或供给劳务形成的应收债权，按从购货项时，将取得的价款与应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。〔二〕坏账损失的核算方法：提坏账损失，依据年末应收账款余额的5‰计提坏账预备。应提的坏小于账面余额的，按其差额冲回坏账预备。或收回的可能性不大，如因债务人死亡或债务单位破产，资不抵债，务，以及其他足以证明应收款项发生损失和应收款项逾期五年以上。预备缺乏冲销的差额，计入当期损益。第十七条公司存货包括开发产品、开发本钱、库存商品、原材料、低值易耗品等。〔一〕各类存货按实际本钱计价。外购存货按取得时的实际本钱计价，发出库存商品、材料的本钱按加权平均法计算确定；发出开发物、低值易耗品承受一次转销法进展摊销。〔二〕存货的盘点制度为永续盘存制度。〔三公司对存货计提跌价预备。在期末对存货清查后，如有存繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价预备。第十八条公司可出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的金融资产，以及除应收款项、持有至到期投资、以公允价值计量市场上有报价的股票、债券和基金等。可出售金融资产依据取得时的公允价值和相关交易费用之和作〔其他资本公积〕资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直接计入全部益。第十九条公司长期股权投资，包括对子公司、联营企业、合营企业的投资，以及对被投资单位不具有把握、共同把握或重大影响，且在活泼市场中没有报价、公允价值不能牢靠计量的权益性投资。〔一〕长期股权投资的初始投资本钱。1、企业合并形成的长期股权投资的初始投资本钱。同一把握下的企业合并。以支付现金、转让非现金资产或担当债务方式作为合并对价的，在合并日依据取得被合并方全部者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资本钱。长期股权投资初始投资本钱与支付的现金、积；资本公积缺乏冲减的，调整留存收益。公积；资本公积缺乏冲减的，调整留存收益。价值计量。企业合并中发生的各项直接相关费用，包括审计费用、评估费用、法律效劳费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或担当其他债务支付的手续费、佣金等，证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入缺乏冲减的，冲减留存收益。非同一把握下的企业合并。在购置日依据以下规定确定的合并本钱作为长期股权投资的初始投资本钱。企业合并本钱确实定：一次交换交易实现的企业合并，中发生的各项直接相关费用计入企业合并本钱。为商誉或计入当期损益。本钱大于合并中取得的各项可识别资产、负债公允价值份额的差额，项可识别资产、负债公允价值份额的差额，应计入合并当期利润表，调整盈余公积和未安排利润。2、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期投资，依据以下规定确定其初始投资本钱：以支付现金取得的长期股权投资，应当依据实际支付的购置接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，依据发行权益性证券的公允价值作为初始投资本钱。投资者投入的长期股权投资，依据投资合同或协议商定的价值作为初始投资本钱，但合同或协议商定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资本钱依据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资本钱依据《企业会计准则第12号——债务重组》确定。股权投资的本钱。〔二〕长期股权投资的本钱法核算。1、本钱法核算范围。以下长期股权投资承受本钱法核算：〔1〕能够对被投资单位实施把握的长期股权投资，投资占50%以上。对子公司的长期股权投资，在编制合并财务报表时依据权益法进展调整；投资占20%以下，或对被投资单位不具有共同把握或重大影响，并且在活泼市场中没有报价、公允价值不能牢靠计量的长期股权投资；〔3〕被投资单位在严格的限制条件下经营，其向投资企业转移资金的力气受到限制。2、承受本钱法核算的长期股权投资依据初始投资本钱计价。追现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅润或现金股利超过上述数额的局部作为初始投资本钱的收回。〔三〕长期股权投资的权益法核算1、权益法核算范围。公司对被投资单位具有共同把握或重大影权资本总额20%至50%，或虽投资缺乏20%但有重大影响的，应承受权益法核算。2、长期股权投资的初始投资本钱大于投资时应享有被投资单位可识别净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资本钱准则第20号——企业合并》及应用指南的规定确定。3、公司取得长期股权投资后，依据应享有或应分担的被投资单值。依据被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的局部，相应削减长期股权投资的账面价值。4、公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零益共享额。单位的净投资。处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限连续确认投资损失。长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。5、公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得认投资损益。在进展有关调整时，应当考虑具有重要性的工程。比例计算确认投资损益，但应在附注中应当说明这一事实及其缘由。无法牢靠确定投资时被投资单位各项可识别资产等的公允价值；投资时被投资单位可识别资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较小；其他缘由导致无法对被投资单位净损益进展调整。投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进展调整，并据以确认投资损益。6、对于被投资单位除净损益以外全部者权益的其他变动，在持长期股权投资的账面价值，同时增加或削减资本公积〔其他资本公积〕。7、公司因削减投资等缘由对被投资单位不再具有共同把握或重面价值作为依据本钱法核算的初始投资本钱。因追加投资等缘由能够对被投资单位实施共同把握或重大影响面价值或依据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的投资账面价值作为依据权益法核算的初始投资本钱。8价值，按可收回金额低于账面价值的差额，计提长期投资减值预备。9、处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应资时应当将原计入全部者权益的局部按相应比例转入当期损益。其次十条公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1的本钱，依据相关会计准则的规定确认。2、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条〔地产的本钱能够牢靠计量〕，计入投资性房地产本钱；否则，在发生时计入当期损益。346号——无形资产》进展核算。4、资产负债表日，公司按投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值预备，并计入当期损益。5、投资性房地产的转换。停顿自用改为出租，于租赁期开头日，将其转为投资性房地产。公司将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。6、当公司投资性房地产被处置，或者永久退出访用且估量不能出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。其次十一条公司固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在人民币2,000元以上，为生产商品、供给劳务、出租或经营治理而持有的有形资产。1、公司固定资产依据实际本钱进展初始计量。外购固定资产的本钱，包括购置价款、进口关税和其他税场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员效劳费等。以一笔比例对总本钱进展安排，分别确定各项固定资产的本钱。自行建筑固定资产的本钱，由建筑该项资产到达预定可使用状态前所发生的必要支出构成。应计入固定资产本钱的借款费用，依据《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。投资者投入固定资产的本钱，依据投资合同或协议商定的价值确定，但合同或协议商定价值不公允的除外。企业合并、非货币性资产交换、债务重组、融资租赁取得20《企业会计准则第712号——债务重组》和《企业会计准则第21号——租赁》确定。2、固定资产折旧的计提。公司固定资产承受年限平均法计提折旧。在不考虑减值预备的状况下，按固定资产类别、估量使用寿命和估量的净残值(按原价的5%)分别确定其折旧年限和折旧率如下：资产类别使用寿命(年)年折旧率房屋及建筑物204.75%机器设备109.5%运输工具423.75%办公家具519%电子设备331.67%面价值净额和剩余折旧年限，分项确定并计提各期折旧。当月削减的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。固定资产提足折旧后，不管能否连续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。估量价值确定其本钱，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际本钱调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。3、固定资产处于处置状态，或预期通过使用或处置不能产生经济利益，应当予以终止确认。4、资产负债表日，公司按单项固定资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值预备，并计入当期损益。其次十二条公司在建工程以实际本钱计价。与在建工程直接相资产。值的差额，计提在建工程减值预备，并计入当期损益。其次十三条公司无形资产，是指拥有或者把握的没有实物形态的可识别非货币性资产，主要包括土地使用权、专利权、商标权、非专利技术等。无形资产按本钱进展初始计量。程中发生的费用，计入当期损益。负债表日，公司按单项无形资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提无形资产减值预备，并计入当期损益。其次十四条公司长期盼摊费用，是指已经发生但应由本期和以内平均摊销，计入各摊销期的损益。其次十五条公司的负债按其流淌性，分为流淌负债和非流淌负债。其次十六条公司的流淌负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款等。公司的流淌负债应按实际发生额入账。其次十八条公司的借款费用，是指因借款而发生的利息及其他用。其次十九条为购建固定资产而发生的借款费用，在同时具备资房地产到达预定可使用状态所必要的购建活动已经开头时予以资本房地产发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。第三十条公司的股东权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积、未安排利润等，应分别核算。〔一〕实收资本，是投资者依据公司章程或合同、协议的商定，实际投入的资本。〔二〕资本公积包括股本溢价和其他资本公积。资本公积可以用于转增资本。〔三〕盈余公积，是公司按规定从净利润中提取的包括法定盈余公积和任意盈余公积，盈余公积可以用于弥补亏损、转增资本等。第三十一条公司的收入包括主营业务收入和其他业务收入。公司收入确实认原则如下：〔一酬劳已转移给购货方，不再对该商品实施连续治理权和实际把握权，的已发生或将发生的本钱能够牢靠地计量时，确认营业收入的实现。〔二〕房地产商品销售。房地产商品销售，同时满足以下三个条件时，确认销售收入的实现：1、公司已与购置方签订了正式的《商品房买卖合同》，双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或局部收取了房款；2、房地产商品已竣工，经有关部门验收合格并办理了竣工备案登记手续；3、公司已向购置方发出了《入伙通知书》，房地产商品已经过购置方验收。或购置方逾期前来验收，但已到《入伙通知书》的最终收楼期限，依据《商品房买卖合同》商定，视为已实际交付购置方使用。〔三〕房屋租赁。依据合同或协议规定，承租人应付租金的日期确认收入的实现。〔四〕供给劳务。供给的劳务在同一个会计年度开头并完成的，百分比法确认营业收入的实现。定，业主应付物业治理费的日期确认收入的实现。第三十二条公司的本钱包括主营业务本钱和其他业务本钱，主本；期间费用包括销售费用、治理费用和财务费用。〔一〕房地产开发本钱的核算1、开发本钱确认。依据完工进度计算当期应确认的进度本钱。当期确认的进度本钱＝合同估量总本钱×完工进度—以前会计期间累计已确认的本钱。其中：合同估量总本钱包括已支付、应付未付以及估量以后还要发生的本钱。2、开发本钱结转。按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位开发本钱结转。〔二〕职工薪酬的核算〔含根本养老保险费和补充养老保险费〕、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；因解除与职工的劳动关系赐予的补偿；其他与获得职工供给的效劳相关的支出。〔亦称辞退福利益对象，将应确认的职工薪酬〔包括货币性薪酬和非货币性福利〕计入相关资产本钱或当期费用，同时确认为应付职工薪酬负债。〔含根本养老保险费和补充养老保险费〕、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，按国家规定的计提根底和计提比例计提，计入相关资产本钱或当期损益。损益。〔三〕销售费用，是指公司在销售商品、供给劳务过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品修理费、估量售机构〔含销售网点、售后效劳网点等〕的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。〔四〕治理费用，是指公司为组织和治理企业生产经营所发生的部门在企业的经营治理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费〔办公费和差旅费等〕、工会经费、董事会费〔包括董事会成员会议费和差旅费等〕、聘请中介机构费、询问费〔含参谋费〕、诉讼费、业争论费用、排污费等。〔五〕财务费用，是指公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出〔减利息收入〕、汇兑损益以及相关的手续资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用。第三十三条公司的利润是公司在确定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额和净利润。〔一销售费用、治理费用、财务费用和资产减值损失，加上公允价值变动收益和投资收益后的金额。〔二〕利润总额，是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的金额。〔三〕净利润，是指利润总额减去所得税费用后的金额。第三十四条公司当期实现的净利润，加上年初未安排利润〔或减去年初未弥补亏损〕和其他转入后的余额，为可供安排的利润。其安排挨次如下：〔一〕提取法定盈余公积。依据《公司法》的规定，按净利润的10%提取法定盈余公积。盈余公积金已达注册资金的50%时可不再提金后留存的法定盈余公积金不得低于注册资本的25%。〔二〕提取法定公益金。依据《公司法》规定，法定公益金按净利润的5～10%提取。〔三净利润中提取。〔四〕向投资者安排利润。第三十五条所得税费用的核算。〔一〕公司所得税费用的会计核算承受资产负债表债务法。〔二〕资产、负债的计税根底。公司在取得资产、负债时，确定其计税根底。资产、负债的帐面生的递延所得税资产或递延所得税负债。〔三〕临时性差异，是指资产或负债的帐面价值与其计税根底之负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的临时性差异。〔四〕递延所得税资产和递延所得税负债确实认。抵扣临时性差异转回期间因应纳税临时性差异的转回而增加的应纳税所得额，并应供给相关的证据。〔五〕所得税费用确实认和计量〔即当期应交所得税以及递延所得税费用〔或收益〕的根底上，应将两者之和确认为利润表中的所得税费用〔或收益响。即：所得税费用〔或收益〕＝当期所得税＋递延所得税费用〔－递延所得税收益〕当期所得税=应纳税所得额×当期适用税率〔六〕递延所得税的特别处理1、与直接计入全部者权益的交易或者事项相关的当期所得税和项，如可供出售金融资产公允价值的变动，相关的资产、负债的账面得税资产或递延所得税负债，并计入资本公积〔其他资本公积〕。2、因企业合并产生的应纳税临时性差异或可抵扣临时性差异的所得税费用〔或收益〕，调整在合并中应予确认的商誉。3、依据税法规定允许用以后年度的所得弥补的可抵扣亏损及可结转以后年度的税款抵减，依据可抵扣临时性差异的原则处理。第五章财务报告第三十六条财务会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务分析报告等。第三十七条会计报表〔一〕会计报表原则承受《企业会计准则》所规定的会计报表格式，另外，可依据公司内部治理和核算的需要，增加相关会计报表。〔二编制的会计报表应按财政部制订的会计人员工作标准要求，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。〔三〕报表封面应填制完整，企业负责人、财务负责人和制表人应一一签名。〔四报表封面和各报表表头应完整填列各公司名称和报表编制日期。〔五〕会计报表的报送时间纳税报表为次月1520部可依据需要调整上报的时间。如有变化，以公司会计部通知为准。〔六〕主要会计报表种类：、资产负债表 月报、利润表 月报、现金流量表 年报、全部者权益变动表 年报、货币资金明细表 月报、预付账款明细表 月报、应收账款明细表 月报、其他应收款明细表 月报、存货明细表 月报、长期股权投资明细表 月报、固定资产明细表 月报、无形资产明细表 月报、长期盼摊费用明细表 月报、土地使用权明细表 月报、预收账款明细表 月报、其他应付款明细表 月报、应交税费明细表 月报、借款明细表〔含短期及长期借款〕月报、营业收入明细表 月报、营业本钱明细表 月报、销售费用明细表 月报、治理费用明细表 月报、财务费用明细表 月报、经营状况汇总表 月报有合并报表的公司必需附送合并底稿及参与合并的各子公司报表一份。〔七〕会计报表格式时上报纸质报表。行制定会计报表格式，并报总公司会计部备案。〔八〕会计报表编制会计报表的编制按《企业会计准则》会计报表编制说明执行。〔九各公司年度会计决算必需经公司统一安排的会计师事务所表的年初数。第三十八条会计报表附注将审计报告报送XX公司会计部。第三十九条财务分析报告〔一〕每季度、半年度、年度财务报告必需编财务分析报告。〔二〕财务分析报告应包括但不限于以下内容：1、行业最形势及政策，公司经营业务根本状况介绍及总体评价。2、主体分析。包括经营成果分析、财务状况分析、现金流量分析。3、其他重大财务及非财务事项说明。包括对外投资、产权转让、并购重组、重大资产处置状况，重大合同的签订与执行状况等。4、存在的主要问题和风险，改进意见或者风险应对策略。第六章会计监视第四十条各公司应当建立、健全本公司内部会计监视制度。内部会计监视制度应当符合以下要求：1、明确划分记帐人员与经济业务事项和会计事项的审批人员、经办人员、财物保管人员的职责权限，并相互分别、相互制约。2、明确重大对外投资、资产处置、资金调度和其他重要经济业务事项的决策和执行的相互监视、相互制约程序。3、明确财产清查的范围、期限和组织程序。4、明确对内部单位会计资料定期进展内部审计的方法和程序。第四十一条会计机构、会计人员觉察会计帐簿记录与实物、款规定，有权自行处理的，应当准时处理；无权处理的，应当马上向单位负责人报告，恳求查明缘由，做出处理。第四十二条本制度由公司会计部负责解释，自公布之日起执行。附录