【房地产企业破产过程中购房者权利保护的司法困境综述4700字】

房地产企业破产过程中购房者权利保护的司法困境综述目录TOC\o"1-2"\h\u23841房地产企业破产过程中购房者权利保护的司法困境综述 111217一、购房者取回权的认定标准不明确 118631（一）尚未办理登记手续的购房者是否适用取回权 19664（二）办理银行按揭贷款的购房者可否行使取回权 118038（三）让与担保的特殊情况下取回权是否可得行使 2999二、购房者的优先权认定标准模糊 222921（一）享有优先权的购房者的范围界定不明确 210417（二）购房者优先权的支付比例界定存在争议 27485（三）购房者支付购房款不足50%是否能排除执行 325344三、待履行合同中购房者权利的属性问题 42871（一）选择继续履行的待履行合同问题 415104（二）选择解除的待履行合同问题 513194（三）选择将转让的待履行合同问题 5一、购房者取回权的认定标准不明确购房者的取回权是指，破产程序中的管理人，发现自己管理着一部分理应属于购房者的财产，购房者可以不通过破产程序而要求取回的权利。此处应明确的是，购房者为完成了过户登记手续，成为名义上的房屋所有权人，但在以下两种登记情况下还需要进一步分析。（一）尚未办理登记手续的购房者是否适用取回权购房者在签订合同后往往不能立即进行过户登记手续的办理，在未办理登记手续前的时间里，如果企业陷入破产困境，购房者的取回权势必受到影响。审判实务中，在此种情况下通常会扩大取回权的适用范围，即将已履行全部房款给付义务但未能办理登记手续的购房者也划入享有该权利的权利主体范围。如此一来，不仅违背《民法典物权编》所述的公示公信原则，且会侵害其他债权人的正当债权，致使其债权受偿产生难以弥补的伤害。因此对于此类购房者，因其没有完成相应的手续，名义上并未得到该房产的所有权，一般不能列入取回权行权的主体。但也不是说此类购房者无法保护自己的权利，他们可以走另一条路，也即向管理人主张合同继续履行，要求要配合办理有关手续。（二）办理银行按揭贷款的购房者可否行使取回权购房款对于大部分普通公民而言是笔大额款项，按揭贷款是购房者目前较为热衷的一种方式。按揭贷款的方式是否会成为造成购房者不能主张取回权的决定性因素，是实务中关注度较高的问题。从购房者所签的买卖合同分析，作为第三方的银行或者其他金融机构，已经代替购房者向房地产企业完全履行了给付义务，就是说购房者方已经完成了全部义务，房地产企业应当在房屋符合交付条件时转移控制和占有。从购房者与第三方所签协议而言，第三方暂时收取购房者房产的抵押作为对价，以保障购房者依约清偿贷款本息，或者购房者还款无能时用以弥补第三方的损失。这并不能成为阻却购房者行使取回权的关键因素。（三）让与担保的特殊情况下取回权是否可得行使在立法角度上，让与担保不属于我国《民法典物权编》所承认的担保类型范畴；但在学理层面，它是罗马法的信托行为演化出的担保的雏形，被确认为披着所有权的“外套”的一种非典型担保。它具体体现于运用暂时转移所有权的方式促成担保的实现，债务人完全履行债务后依照所保留的权利请求返还所有权。在享有取回权的房产上设立了让与担保，让与担保的债务人即房地产企业，未能及时清偿债务且步入破产程序时，理论上担保权人对担保房屋是享有取回权的。但是在企业的经营管理与公民的基本生存权之间，法律以其保护弱势群体、维护社会秩序一贯准则，会优先保护无辜购房者的生存权利，所以购房者可以选择主张破产企业转移交付合格的房产所有权。二、购房者的优先权认定标准模糊（一）享有优先权的购房者的范围界定不明确2002年最高院的《批复》规定内容简略，在涉及购房者优先权的适用条件，尤其是对“大部分款项”这一概念的界定标准未明确。致使理论界与司法实践一直存在争议，学界对于购房者是否可以认定为消费者存在争议，如果要界定购房者是否为消费者，就要根据消费者的构成要素一一对应。《消费者权益保护法》第2条规定了该法的保护内容，购买、使用之目的是为满足生活消费需要。《异议复议规定》限定了享受优先保护的购房款范围，满足已付大部分房款且用于居住。在房屋的居住属性认定方面，排除了房屋本身为商用房的情况，但没有明确居住房在购买之后的使用方式。现实生活中，购房者购买房产的目的人各有异、购房动机比较主观，往往很难确定是否属于投资目的。也存在置换房屋、买房出租等无法清晰划定为居住目的的模糊情况。无论是理论上亦或是实践中，尚未形成明确统一的标准来定义“购房者”。（二）购房者优先权的支付比例界定存在争议《异议复议规定》中认可已付房款大于50%的购房者可以对抗法院的执行，但若直接适用在破产程序中，其合理性值得商榷。50.1%与49.9%没有达到质的区别，无法凭借两者实际相差无几的数据就将前者划入优先权区域，而后者只能步入普通清偿的大门，明显不符合公平清偿的原则。另外，僵化的只认数字会导致部分购房者产生投机心理，为规避此条款选择在破产程序前补足房款至50%，使得此条款无法发挥真正的规范价值。司法实践中，部分法院为图快速结案，仅凭购房者已付一定金额房款就直接认定其属于享受优先权的权利主体。此种“一刀切”的僵化思维直接损害了其他债权人的权益，有悖于破产法公平清偿的立法初衷。对于“大部分”文义解释的理解，要从购房者和建设施工单位之间的利益衡平角度分析，使此界定标准不损害无辜债权人的权益，防止房地产企业与虚假购房者串通损害建设施工单位的优先受偿权。（三）购房者支付购房款不足50%是否能排除执行在适用商品房消费者支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的标准上，九民纪要及司法实践的做法都作出了巨大的松动，如果非消费者原因导致购房款未缴足百分之五十，或者消费者支付的购房款接近于百分之五十的，且同时满足其他法定条件，可以理解为符合排除强制执行的条件。但是存在因法院查封无法处分等情形除外。1.购房消费者未足额支付购房款的原因司法实践中，一般认为，买房人支付购房款是否超过合同总价款的百分之五十是法官重点审查的要点，甚至采取僵化的一刀切做法，即凡是支付的购房款不足50%的，就直接认定购房消费者不能排除强制执行。金融机构也应当注意审查购房消费者未足额购房款的原因。实际上，因为购房消费者足以排除了金融债权人对抵押物的强制执行，这在某种程度上，给商业银行、典当行以及其他金融机构再次提了个醒儿，在购房消费者生存权与债权人的抵押权或者的优先权发生冲突时，在价值的顺位上，前者必然优于后者，甚至司法在适用50%的法律标准上也会作出让步。2.案外人滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。九民纪要后,买受人未积极过户,房屋竟被法院执行(下)(附最高院典型案例的详细裁判规则)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。九民纪要规定了更为灵活的审判标准，即便支付的购房款在接近50%的，九民纪要后,买受人未积极过户,房屋竟被法院执行(下)(附最高院典型案例的详细裁判规则)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476三、待履行合同中购房者权利的属性问题待履行合同在我国《破产法》中的处理方式主要规定在第18条、第42条第1项还有《<破产法>法律适用（二）》第34条至第38条之中。履行合同未来走向的选择权在管理人手中，这也会实际决定购房者的权利属性。（一）选择继续履行的待履行合同问题1.继续履行合同之债务据《破产法》第42条之规定，因破产管理人决定合同继续履行所发生的费用应当纳做共益债务。这样的处理方式，表面上看会增加破产的实际成本，增大影响公平清偿各方利益的可能性，但也不尽然。如果继续履行合同能够使破产财产价值增加，管理人势必会选择继续履行，以实现债权人利益最大化、破产财产价值最大化。因此，即便是给予这类合同之债务以优先的地位，但合同带来的收益能够增加破产财产的价值，进而更有利于保护各债权人的利益。但世事无常，管理人也难以保证每个看似能使收益增加的继续履行合同一定可以朝着期望的方向发展，这还是存在很大风险的。如果没能成功履行，由此带来的费用又该如何划定？2.续建费用的法律地位问题购房合同被决定继续履行的后续问题就是续建。将期房建设竣工并验收合格是需要大量资金支持的，因此能否续建完工的关键就在于续建资金的安全。如果续建资金安全出现问题，会直接产生无法完工、无法交房、增加破产成本等一系列连锁难题。但在巨额的续建款额是否应该由购房者承担的问题上各方观点不一。有的观点认为应当由购房者承担，理由是若债务人承担该笔费用会大大减少破产财产的价值，进而有损各债权人的实际利益。也有的观点认为，续建费用应归于房地产企业。司法实践的主流观点是，将续建款额部分纳进共益债务随时清偿，但由于不存在稳定统一的责任财产范围划定标准、未能赋予其稳定的法律地位问题等问题，实践中存在大量裁判结论各不相同的情况，亟需进一步探讨。3.迟延交房的责任问题一般情况下，现房要经历较长的建设周期才能实际交付，若超期交付，在超出期间所持续产生的违约金费用也是实务中的清偿难题。如果超出期限过长，就极易引发实际违约金款额大大超出房屋原价值的情形。倘若续建工作须寻求新的接盘的投资者，则此笔巨额的款项将成为楼盘逐步走向烂尾盘的巨大推手，进而将导致破产企业不能交付合格房屋，极大的损害者购房者的合法权益。实践中对于这种问题的处理方式，还未形成稳定统一的处理方式。（二）选择解除的待履行合同问题1.待履行合同解除权的溯及力问题对比不同国家立法中关于待履行合同解除权能否产生溯及力这一问题的规范，发现并不相同。日本《破产法》中规定“合同相对方有权在合同被管理人认定为解除的情况下，主张其将此前已接收的对待给付部分予以退还。”【日】石川明.日本破产法[M].何勤华等译，中国法制出版社，2000:60.而德国《破产法》则规定管理人的拒绝履行行为，不能引发退还此前已履行部分款额的法律效果，他的拒绝举动仅对合同仍未履行的部分发生影响。但我国主张的是，在合同被管理人解除之时产生溯及力，也即视为合同关系从始便未能确立，未履行部分随即产生终止履行的影响，而已履行完毕的部分通过不当得利的退还逻辑产生恢复原状或赔偿损失的法律效果。简言之，排除因某些特殊性质不适宜溯及既往的合同之外【日】石川明.日本破产法[M].何勤华等译，中国法制出版社，2000:60.2.合同解除后已履行部分的返还请求权在房地产企业进入破产程序后，对于那些已经签订的商品房预售合同，管理人有权利选择继续履行或者解除。而在房地产破产企业存在一个特殊的情况，即企业破产时，不动产一般会处于在建状态，如果无法融资续建、完成交付，则只能选择解除合同。此时，将购房者的已付款额返还请求权利当成普通债权性质做以清偿，会严重伤害已完成预告登记的购房者权利。《破产法》中第53条仅规定购房者在合同解除后以损害赔偿请求权申报债权，但未明晰的是，对于购房者已履行的那一部分款项，在管理人解除合同之后应当归纳为何种法律地位。关于当事人已履行部分款额的返还请求权问题，是现下理论与实务界仍然难以形成统一意见的主要问题之一。（三）选择将转让的待履行合同问题从实