物业管理方案

1.0项目基本情况2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标3.0项目分析4.0管理处的人力资源配置5.0物业管理日常运作5.1客户服务5.1.1客户服务承诺5.1.22007年关键客户清单(每年更新)5.1.3业主委员会的成立和运作5.1.4管理处公共关系的建立5.2入住及装修管理5.2.1二次装修管理方案5.3安全管理5.3.1护卫岗位设置平面图5.3.2长怡花园护卫岗位布置方案5.3.3长怡花园巡逻方案5.3.4布防图5.3.5治安情况5.3.62007年应急预案5.3.72007年主要危险源管理方案5.4停车场管理5.4.1现有交通状况分析5.4.2改进交通状况的设想5.4.3非机动车和临时货车(搬家车辆)管理方案5.5消防管理5.5.1消防演习方案5.5.2存在隐患分析及整改设想5.6保洁服务5.6.1保洁员责任区域分工及排班表5.6.2保洁计划5.6.3保洁工作应急方案5.6.42007年度环境管理方案5.7园艺养护5.7.1小区绿化平面图5.7.2主要苗木清单及养护要点5.7.3园林保养计划5.8共用设施设备管理5.8.12007年度房屋本体5.8.22007年度机电设备设施维护保养计划及公共设施维修养护计划5.8.32007年设备设施大中修(更新改造)计划5.8.42007年电梯大中修计划5.8.52007公共能耗使用计划5.8.62006年设备设施状况评估5.9社区文化5.9.1社区文化活动业主需求：5.9.22008年社区文化活动计划5.9.3节假日小区美化装饰布置方案5.10标识系统的管理6.0财务管理7.0供应商管理1.0项目基本情况1.1项目概况项目名称座落位置占地面积(M)容积率绿化面积总建筑面积收费面积竣工时间入住时间发展商简介设计商：深圳艺洲建筑师事务所发展商；长城地产集团(股份)有限公司建筑商：越众集团(股份)有限公司住宅面积(M²)高层3栋，共70771.3M会所(M)无功能配置停车场停车位共231个；其中地下停车位共211个，地上停车位20租211个；停车场出口共1个，入口共1个；小区出入口2,个摩托车2辆，电瓶车5辆垃圾站无化粪池无水池(箱)■市政燃气；口专用燃气站；口其它1.2主要设备设施情况主要公共用设施设备包括电梯、柴油发电机组、变配电设备、消防设施设备、水泵、1.2.1主要设备清单序号编号设备名称型号规格出厂编号安装位置1喷淋泵地下室一层2喷淋泵地下室一层3消火栓泵地下室一层4消火栓泵地下室一层5生活水泵7地下室一层6生活水泵7地下室一层7排烟风机地下室二层8排烟风机地下室二层9排烟风机1地下室二层排烟风机地下室二层排烟风机地下室二层1地下室二层排烟风机1地下室一层双速排烟风机地下室一层双速排烟风机地下室一层双速排烟风机l地下室一层双速排烟风机地下室一层双速排烟风机地下室一层地下室一层地下室一层地下室一层地下室一层地下室一层地下室一层地下室二层正压送风机地下室二层正压送风机地下室二层正压送风机地下室二层正压送风机式地下室二层正压送风机地下室二层正压送风机地下室二层公共负荷出线柜地下室二层电容补偿柜地下室二层电容补偿主柜地下室二层用户照明出线柜地下室二层主进线柜地下室二层公共负荷计量柜地下室二层疏散照明出线柜地下室二层电源切换柜地下室二层母联柜地下室二层市电、发电转换柜地下室二层云台控制器地下室二层对讲管理机308岗亭长延时录像机B座首层16画面分割器B座首层监视器B座首层监视器B座首层监视器B座首层监视器B座首层监视器B座首层监视器WB座首层对讲机层消防联动控制柜B座首层消防通信柜B座首层消防主机1B座首层干式变压器地下室二层干式变压器地下室二层干式变压器地下室二层道闸进口道闸进口地下室一层发电机地下室一层序号房屋类型位置面积(m²)原设计用途租金备注1管理处办公室C座底层架空层无2客户服务中心C座底层架空层无3消防控制室B座底层消防控制室无4库房B座底层架空层无合计1.4项目房屋本体、设备设施遗留问题①由于原设计原因，地下室仅有221个车位提供，而住户有486户，车位严重不足；②由于施工质量原因，外墙外观破损严重，同时到目前为止仍有多户住户反映外墙楼③由于历史原因，地下车产权不明晰，开发商与业主委员会之间存在争议。2.32008年度主要绩效目标：指标名称费用收缴率预算执行率管理责任事故顾客满意度职员满意度指标值0起3.0项目分析3.1客户群体分析项目客户需求分析表需要分析的项目统计分析内容(目的)需要的服务特质(关键成功因拟采取的对策或措施客户群体特征分析业主年龄段区间应该对学龄前儿童(7岁以下)、学生(7^18岁)、18岁~30岁、30~50岁、50岁以上等不同年龄段进行统计和分析个性服务的设计(例如夕阳红学校、四点半学校、幼儿托管业主沟通方式的确定、社区文化活动的策划、兴趣团队的组建业主籍贯分布是否有明显的群居倾向?业主职业分布业主兴趣爱好首次/二次/多次置业比例房屋用途(自用/投资)费用收缴方式、房屋中介服务家庭人口数比例车辆拥有量户均车辆数量与停车位比例停车位分配方案、停车场管理租户比例租户搬出入管理、租赁用途的控制特殊客户群体特殊客户服务需求的满足宠物饲养/家电管理费敏感性主要从房屋的销售价格、置业比例进行定性分析项目管理特征分析物业类型及建筑设计风格二次装修管理方案项目/周边配套设施完善情况包括购物、医疗、体育、娱乐、教育等基本配套设施进行分析个性服务方案地理位置及交通状况开发商销售承诺兑现当地风土人情商业\住宅比例工程遗留问题项目的封闭情况3.2.1客户群体c.大堂岗护卫员注意工作礼仪、主动服务意识(帮助业主提东西等)3.2.2.3环境卫生：a.在关键时段之前，保洁主管必须巡视大堂岗、小区出入口等关键部位b.在关键时段，保洁主管必须配置对讲机，发现问题立即处理3.2.2.4保安形象：a.工作仪表、服务礼仪b.主动服务意识c.护卫班长应在小区出入口等关键部位当值d.注意车辆疏导3.2.3结合业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务最为不满为以下几项：①车位紧张，无车住户对车位需求十为强烈；②请修及时性需要进一步提高；④主要群体比较忙，小孩老人比较多，对社区文化活动比较关注；⑤B座潮汕籍人最多，风俗习惯希望能得到尊重。3.3项目管理的重点及难点分析从历年来客户满意度调查调查结果及2007年日常投诉统计分析来看，长怡花园住户最不满意的就是地下车库停车服务，同时其也是日常经常性引发员工工作情绪波动的重要原因之一，在2007年9月份前12天内，因之已经发生3起严重的业主打护卫事件。(1)停车位严重紧张，486住户仅有220个车位，因停车位紧张造成停放秩序混乱，结果造成有车位的业主不满意，没有车位的业主(2)现行的车位方案没有通过合法途径得到绝大多数业主的认可；(3)产权不明晰，业主委员会难以表态；(4)管理处就堵塞车道、乱停放、打人等事件对员工的培训仍显不足，主要依赖于个人经验处理，经验相对缺乏一点的护卫会受委屈。停车位在服务上下足工夫，停车服务水平才有提高，业主对该项服务满意度方能提高。就现状，提升业主该项满意度及减轻员工工作压力，按轻重缓急来安排，主要有以下几项工作：(1)就本项结合现状，识别并设计停车服务关键流程，目前的关键流程应围绕乱停车、堵塞车道、殴打护卫突发事件的处理来设计；(2)就停车服务进行专项培训，推广成功案例经验，提高一线员工处理车场事件技巧及服务水平，同时关心员工，建立员工发泄情(3)管理处就停车服务不满意的业主进行统计归类，重点客户重点沟通，主动沟通，有效引导，重点突破，尽量提前释放业主积怨，(4)召开业主大会，形成绝大数业主认可的合法停车方案(这点可能短期内会造成单项满意度下降)。(5)停车服务工作争取业主委员会支持。3.4物业管理模式的确立②客户中心作为前台向业主提供一站式服务；③设备维护运行、保结、绿化服务发包给专业公司经营管理。4.0管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图组组组4.2人力资源编制计划岗位计划配置(人)实际配置(人备注经理11工程主管10护卫主管11第16页共101页物业助理46护卫员保洁员分包合计说明：工程主管目前实际由一物业助理兼任，需转成工程主管岗位。4.3管理职员主要职责分工姓名职位主要职责预期绩效月度年度实际绩效施国亮经理全面负责完成2007年全部目标宋保新物管助理工程、设备设施分包监管、二次装修管理、物料管理、重大业主请修装修违章纠正及时率100%,物料采购费用控制在预算内包明勇护卫主管安全防范、交通秩序维护、消防安全，B座周巡盗窃发案率为0,交通秩序投诉每月不超过两次，护卫培训学分不低于201分/人.年孟礼物业助理清洁绿化分包监管，客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，收费，社区文化活动，A座周巡社区文化活动不少于6次第17页共101页张文婷物业助理客户中心投诉、建议、C座周巡住户信息更新及时率100%,合同台帐全面规范颜艳物业助理客户中心投诉、建议、收费年收费率在97.5%以上刘晓薇物业助理外联及交办日常事务培训对象：基层管理职员计划人数；8人序号培训课程培训时间学分培训类别课程类别培训方式培训师必修选修能力心态基本拓展基本拓展1管理处客户服务程序1√√内培2投诉受理作业指导书1√√内培3咨询、建议受理作业指导书1√√内培4报修受理作业指导书1√√内培5客户中心环境标准1√√内培61√√内培7客户助理礼仪标准1√√内培8电话接听礼仪标准1√√内培9客户档案管理作业指导书1√√内培车位租赁受理作业指导书1√√内培物管助理辩论赛之一2√√内培物业专业知识之一物业管理纠纷的防范与处理2√√内培突发事件处理2√√内培保洁(消杀)服务管理4月1√√内培第19页共101页程序保洁服务检验标准4月1√√内培案例研究之一客户投诉处理技巧及案例4月2√√内培档案管理知识4月2√√内培园艺养护管理程序1√√内培园艺服务检验标准作业指导书1√√内培案例研究之二物业服务收费对策2√√内培物业专业知识之二国际的物业管理见闻2√√内培物管助理辩论赛之二2√√内培设备管理控制程序1√√内培机电设备管理作业指导书1√√内培设备房管理作业指导书1√√内培团队执行力提升2√√外培2√√内培房屋本体及公共设施管理控制程序1√√内培房屋本体与公共设施管理作业指导书1√√内培第20页共101页物管助理辩论赛之三2√√内培人际关系处理与协调应变2√√内培案例研究之三社区文化建设2√√内培物业专业知识之三外委工程2√√内培体系执行检验程序体系执行检验作业指导书不合格项控制程序1√√内培不合格项处置作业指导书1√√内培同类不合格项分类作业指导书1√√内培沟通能力测评与提高2√√外培2√√内培2√√内培服务供方管理程序1√√内培服务供方管理作业指导书1√√内培服务供方环境因素与危险源管理作业指导书1√√内培案例研究之四业主资源经营2√√内培第21页共101页创新能力训练2√√外培物管助理辩论赛之四2√√内培成本费用报销程序10月1√√内培成本费用报销作业指导书10月1√√内培预算管理程序10月1√√内培预算管理作业指导书服务礼仪10月2√√内培物业专业知识之四楼宇设备、智能化10月2√√内培装修管理程序11月1√√内培装修审批要点编制要求作业指导书11月1√√内培装修管理作业指导书11月1√√内培物管助理辩论赛之五11月2√√内培卓越客户服务与管理11月2√√内培培训管理程序12月1√√内培培训实施作业指导书12月1√√内培护卫员培训实施作业指导书12月1√√内培物管助理辩论赛之六12月2√√内培培训对象：护卫员计划人数：40人序号培训课程培训时间学分培训类别课程类别培训方式培训师必修选修能力心态基本拓展基本拓展1护卫服务管理程序1√√内培2大堂岗服务作业指导书1√√内培3巡逻岗服务作业指导书1√√内培4车场岗服务作业指导书1√√内培5军事训练8√√内培6突发事件处理演习一—停水2√√内培7礼仪礼节2√√内培8小区布防作业指导书1√√内培9突发事件处理作业指导书1√√内培消防安全管理作业指导书1√√内培常见公共秩序问题处理作业指导书1√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一一停电2√√内培物业管理基本知识一—供水系统设备参观2√√内培第23页共101页及原理护卫员礼仪标准1√√内培护卫员服饰配置作业指导书1√√内培护卫器材配置作业指导书1√√内培内务管理作业指导书1√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一—其他设备设施故障2√√内培小区消防知识简介2√√内培消防值班室从业管理人员资格证1√√外培护卫员交接班作业指导书1√√内培紧急集合作业指导书1√√内培停车场责任险管理作业指导书1√√内培停车费收费管理程序及作业指导书2√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一—刑事(治安、偷盗或2√√内培物业管理基本知识一—供电系统设备参观及原理2√√内培护卫员辩论赛之一2√√内培灭火应急管理作业指导书1√√内培监控中心管理作业指导书1√√内培装修管理程序1√√内培装修管理作业指导书1√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一—斗殴事件2√√内培安全知识2√√内培护卫员辩论赛之二2√√内培不合格项处置作业指导书1√√内培同类不合格项分类作业指导书1√√内培不合格原因消除作业指导书1√√内培固体废弃物管理作业指导书1√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习—一火灾2√√内培物业管理基本知识一2√√内培护卫员从业资格证1√√外培人力资源调配程序1√√内培职员招聘作业指导书1√√内培职员录用作业指导书1√√内培竞争上岗作业指导书1√√内培军事训练2√√内培突发事件处理演习一—台风暴雨2√√内培服务礼仪2√√内培车管员资格证1√√外培护卫员辩论赛之三2√√内培职员辞职(退)作业指导书1√√内培职员调配作业指导书√内培考勤管理程序1√内培作息时间作业指导书1√内培职员加班作业指导书l√内培请休假管理作业指导书1√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一一电梯故障2√√内培物业管理基本知识一2√√内培护卫员辩论赛之四2√√内培内部沟通程序√√内培内部沟通作业指导书1√√内培职员满意度测评作业指导书1√√内培职员绩效评估作业指导书1√√内培军事训练8√√内培突发事件处理演习一—触电事故2√√内培质量管理2√√内培护卫员辩论赛之五2√√内培护卫员培训实施作业指导书10月1√√内培职员行政奖惩作业指导书10月1√√内培职业操守作业指导书10月1√√内培物业管理处职位说明书10月1√√内培军事训练10月8√√内培突发事件处理演习一—液化气泄漏10月2√√内培物业管理基本知识一10月2√√内培护卫员辩论赛之六10月2√√内培客户关系维护程序11月1√√外培业主大会关系维护作业指导书11月2√√内培业主委员会关系维护作业指导书11月2√√内培关键客户关系维护作业指导书11月1√√外培军事训练11月8√√内培突发事件处理演习一—病危人员11月2√√内培礼仪礼节11月2√√内培开发商关系维护作业指导书12月1√√内培社区互动活动管理程序(策划、实施)12月1√√内培社区互动活动作业指导书(策划、实施)12月1√√内培程序12月1√√内培军事训练12月8√√内培突发事件处理演习一—火灾消防12月2√√内培物业管理基本知识一12月2√√内培5.0物业管理日常运作5.1客户服务5.1.1客户服务承诺客户服务承诺表内容目标运作时间管理处办公室每天08:00-18:00客户服务中心每天08:00-21:00投诉处理紧急事件立即处理口头投诉3天内回复书面投诉3天内书面回复电梯故障有人被困15分钟内救援无人被困2小时内恢复运行水池清洗生活水箱每半年清洗一次并送检水样中水水箱每年清洗一次供水中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场处理供电中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场处理空调系统保养检查每月一次电梯系统保养检查半月检、季检、年检供电系统发电机检查每半月空载运行一次每半年保养并试机一次配电房检查半年保养、年保养全面检查每年全面检查一次供水系统保养检查每月保养每年全面检查一次消防系统一般检查每月一次全面检查每年全面检查一次防火演习有业主参加每年必须至少进行2次全管理处的灭火应急方案的演练，其中应当至少1次需要组织小区内客户参与。客户满意度测评测评每年1次(10月份进行)项目管理报告月度工作管理报告每月10日前公示管理费收支报表本体维修基金收支报表每季度第一个月20日前公示年度管理工作报告每年1月底前公示上述服务承诺，我们定必竭尽所能，务求达到指定目标。5.1.22007年关键客户清单(每年更新)序号姓名籍贯年龄房号联系电话简介成为关键客户原因1陈阿姨女退休在女儿家关注管理处工作2巫广军男作“极度热心”异常关注管理处工作3严凤琴女曾在天面丢失过被子曾大闹客服4何伟东男原在布吉政府部门工作，现经商2003年9月曾被盗，后拒交管理费5游宝坤男曾对管理处多次提出意见曾聚众围攻管理处6王荣力男大学毕业，现任《中国青年》驻广东办事处负责人长怡业委会副主任7李涛男从事建筑设计，一级注册建筑师长怡业委会委员8鲁兰花女大学毕业自由职业长怡业委会执行秘书9陈克光男大学毕业，从事深圳市第一劳教所工作长怡业委会主任罗道强男此人信迷信，不同意大门改造曾聚众围攻管理处方章创男对管理处有意见曾聚众围攻管理处谢宝生男大学毕业，从事电信工作此人较难缠郑灿光男此人较难缠家余静女此人经常占人车位，经多次沟通无效此人较难缠张元春女从事物业行业其女儿喜爱唱歌，积极参与小区文艺活动陈丹元男曾对管理处多次提出意见曾聚众围攻管理处杨辉锦男新一代业主闹事领头人曾聚众围攻管理处长怡业委会副主任姓名年龄兴趣单位职务重要性代表群体为人分析当选动机、成功因素协作层次及状态宗教信仰、饮食习惯陈克光市第二老教所指导员高部分业主善策划被重视，希强般王容力报社记者高相对理性管理处推选中、良好鲁兰花无业—低协从角色维权中产生般杨辉锦经商—中潮汕籍业主追崇被别人认可维权中产生低、无无业—低无不详低、无换届时间二00八年十二月三十一日合同时限二00八年十二月三十一日部门姓名职务联系电话公众资源维护情况关系状态联系人社区工作站潘玉枚站长街道办中秋一般施国亮辖区民警张米尔片警市局良好包明勇出租管理站张山站长良好施国亮5.3安全管理口309岗岗口308岗巡逻岗B栋319岗、306岗307岗5.3.2长恰花园护卫岗位布置方案一班二班三班岗位备注叶晖春李坚章310闵：班长巡逻项光辉曾丽明付小飞305岗:长怡A座大堂杜茂琪封思华306岗：长怡B座大堂罗法荣赵佳佳王伟佐319岗:长怡消防中心张德新307岗:长怡C座大堂谌晓宇吴贞兴309岗;长怡车场出口陶秋龙王芳袖308岗:长怡车场入口徐伟大312岗;长怡楼层巡逻一个班次杨本波刘洪①310岗负责长怡花园内的塔楼、地库的巡逻和对全班工作状态的监督；②A座大堂305岗负责兼管大堂前摩托车库和A座活动中心的安全情况安全情况；③B座大堂306岗负责兼管长怡花园中心花坛内的安全情况：④B座消防中心319岗负责对小区内重点部位的监控，配合各岗位和班长处理相关事宜。C座大堂306岗负责兼管长怡花园后门，以及B座活动中心，发现陌生、可疑人⑤长怡车场出口309岗负责兼管对进入长怡花园的陌生人员的询问.及时通知各岗位⑥长怡车场进口308岗负责兼管对进入长怡花园地库人员的询问.及时通知各岗位和5.3.3长怡花园巡逻方案序号巡更点位置方案一(单日)方案二(双日)方案三(节假日)方案四东面西面1天面东天面西1个小时巡逻完所有签到点230层329层428层527层626层725层824层923层22层21层20层19层18层17层16层15层14层13层12层11层10层9层8层7层6层5层4层3层2层1层-2层①ABC三栋楼每层均有一个巡更点，楼层巡逻岗312岗按Z字路线签到，确保每层②312岗上班时间从下午5:00到次日1:00。5.3.3.2310巡逻岗巡逻路线图长怡花园地库巡更点9个，分别在1-31号位、1-63位、1-75位、1-36位、2+15位、2-15位、2-44位、1+12位、1-64位：长怡地面巡更点6个，车场出口处1个，A座后绿化处1个，A座活动中心内1个，C座理发店后1个，B座活动中心内1个，工作站前1个。序号地点方案一(单日)方案二(双日)方案三(节假日)方案四11-31位1个小时巡逻完所有签到点21-63位31-75位41-36位52+15位62-15位72-44位81+12位91-64位车场出口处A座活动中心内C座理发店后B座活动中心内工作站前5.3.3.3巡逻管理①严格按巡逻路线巡逻，按时签到，前后误差不超过5分钟。每班接班前30分钟仔细检查交接事项，可不按规定签到，检查完毕后，需按巡逻路线签到；②每两天护卫主管将巡更棒数据导入电脑，检查巡逻情况。5.3.4布防图5.3.4布防图5.3.5治安情况长怡花园地处福田区百花四路、百花五路与百花七路之间，周边是圣廷苑酒店、实验小学、实验初中部和华强北商业区，每天人员流动特别大，小区内租户、员工宿舍比较多，达100户，人员约450人左右，人员居住杂；另小区C座首层有长城社区工作站，每天前往办事人员较多，约150人左右，而309岗是车场值班员，在人员控制方面做得不是全面，不能做到进入小区外来人员都询问确认；晚上百花四路上卖烧烤到凌晨4点左右，早上百花四路，百花七路路边是卖菜到11点左右，治安情况较5.3.5.2治安控制状况和设想①加强对小区出租屋的管理，对小区已有的出租屋的进行统计，报括人数、职业；②对新搬进业主、租户由值班员引导到客户中心进行登记，做好身份确认；③通知楼层巡逻岗做好重点部位、重点客户的巡查、巡防工作；④每月中旬联系出租屋管理站对以有租户进行身份确认，有无人员变化。对新搬进租户在当天通知出租屋管理站对其进行录取指纹和登记有效证件；⑥每月中旬联系其它管理处护卫队长，相互之间进行陌生人测试，以检验护卫员值班⑦每周三、周五下午16:00培训前，带领护卫员围绕小区跑步，增强对周边的威慑⑧重点时间段如：下午15:00——17:00,长怡310岗对小区周边进行巡逻检查。⑨对在自己小区周边的小商贩进行劝说管理，对多次劝说不听者联系城管对其进行处⑩在长怡大门改建好后，实行人车分流，所有人员需刷卡进入小区，对来长城社区工⑩要求消防中心值班人员通过监控系统关注物流、人流，特别是从地下室门禁通过的5.3.62007年应急预案设施设备故障、损坏U、车辆损坏、割伤、V简易交通事故处理等);突发事件应急预案定义停电事件是指在非正常情况下市电突然大面积的没有供给。适用范围适用本小区突发停电职责及组织机构副组长：宋保新组员：包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发停电事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本小区在突发停电时的动态，及时向上级和工作流程：序号工作内容工作要点备注1技工启动发电机切换供在规定的时间内切换2技工留守监时刻关注发电3查看电梯有无困人及时解救韩冬平迅速查清电梯停在什么位置，在规定的时间内解救出被困人员4示包明勇说明突发停电的原因5总结报告总结此次突发停电处理的情况，找出不足之处管理处每年要组织一次突发停电的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发停电处理的程序。B、停水突发事件应急处理预案定义突发停水事件是指在没有任何通知的情况下突然没有自来水供给，致使大面积客户家无水。序号工作内容执行人工作要点备注1确认停水立即通知当值技工到现场查看2查明原因宋保新是市政供不水问题来还是本小区供水系统问题应急供水寻找供水点4张贴突发停水温馨提示宋保新说明突发停水的原因5告总结此次突发停水处理的情况，找出不足之处为了应对突发停水事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工副组长：宋保新组员：包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发停水事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本小区在突发停水时的动态，及时向上级和客户C、刑事突发事件应急处理预案组员：宋保新程小春李坚章王超指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本小区在突发刑事事件时的动态，及时向上序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发刑事事件当值班长迅速到现场查看2消防值班人员完整、清楚的表达自己的位置及事由3保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得入内、围观，不得动任何物品4张贴温馨提示包明勇说明突刑事的原因，提示客户注意防范事项5总结报告总结此次突发刑事处理的情况演习要求管理处每年要组织一次突发刑事的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突D、失窃突发事件应急处理预案定义失窃事件是指由外来因素致使物品、财物丢失。适用范围职责及组织机构为了应对突失窃事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。组长：施国亮副组长：包明勇组员：宋保新程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发失窃事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本小区在突发失窃事件时的动态，及时向上序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发失窃事件当值班长迅速到现场根据通知非当值人员2拨打110报警消防值班人员完整、清楚的表达自己的位置及事由3保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得入内、围观，不得动任何物品4张贴温馨提示包明勇说明突失窃的原因，提示客户注意防范事项5?总结此次突发失找出不足之处。管理处每年要组织一次突发失窃的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌E、外来人员挑衅滋事突发事件应急处理预案定义外来人员挑衅滋事突发事件是指外来人员来本小区闹事，影响本小区正常工作、适用范围适用本小区突发外来人员挑衅滋事为了应对突外来人挑衅滋事事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。组长：施国亮副组长：包明勇组员：宋保新李坚章王超王其好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本小区在突发外来人员挑衅滋事事件时的动态，及时向上级和客户通告外来人员挑衅滋事的相关信息。序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发外来人员挑衅滋事事件当值班长看，根据情况应急处理，通知非当值人员紧急集合2拨打110报警消防值班人员完整、清楚的表达自己的位置及事由3保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得入内、围观4张贴温馨提示包明勇说明突发外来人员挑衅滋事的原因，提示客户注意防范事项5告施国亮总结此次突发外来人员挑衅滋中处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发外来人员挑衅滋事的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发失外来人员挑衅滋事事件处理的程序。F、自杀突发事件应急处理预案定义自杀突发事件是指由于自己伤害自己的身体而引发的事件。适用范围适用本小区突发自杀事件职责及组织机构为了应对突外来人挑衅滋事事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。组长：施国亮副组长：包明勇小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发自杀事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发自杀事件时的动态，及时向上序号工作内容工作内容执行人工作要点备注1确认突发自确认突发自杀事件当值班长迅速到现场查看，根据情况应急处理，通知非当值人员紧急集合2拨打110、拨打110、消防值班人员完整、清楚的表达自己的位置及事由3保护现场保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得入内、围观4张贴温馨提张贴温馨提示包明勇说明突发自杀人员情况5告总结此次突发自杀事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发自杀事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌G、意外伤亡突发事件应急处理预案定义意外伤亡突发事件是指在意识之外，意识到但末防范好而发生伤害事件。职责及组织机构为了应对意外伤亡突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工组长：施国亮副组长：包明勇小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在意外伤亡突发事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区意外伤亡突发事件时的动态，及时向上级和客户通告的意外伤亡突发事件相关信息。序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发意外伤亡事件当值班长迅速到现场查看2拨打110、120报警消防值班人员完整、清楚的表达自己的位置及事由3保护现场保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得入内、围观4张贴温馨提张贴温馨提示包明勇说明突发意外伤亡人员情况，提示客户注意防范中项5结报结报总结此次突发意外伤亡事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发意外伤亡事件的演习、培训，使管理处的每位员工都H、病危人员救助突发事件应急处理预案定义病危人员救助突发事件是指生病已不能行动需紧急救护的事件。适用范围适用本小区突发病危人员救助职责及组织机构为了应对病危人员救助突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，组长：施国亮副组长：包明勇组员：宋保新李坚章王超王其指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区病危人员病危人员突发事件时的动态，及时向上级和客户通告病危人员病危序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发病确认突发病危事件当值班长2警消防值班人员自己的位置及事由3保护现场保护现场当值班班长及巡逻岗无关人员不得围观4张贴温馨提示包明勇注意防范事项5结报结报总结此次突发病危人员事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发病危人员救助事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发病危人员救助事件处理的程序。1、跑水突发事件应急处理预案定义跑水突发事件是指由于设备损坏而导致水大量的外流事件。适用范围适用本小区突发跑水事件职责及组织机构组员：包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在跑水突发事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区跑水突发事件时的动态，及时向上级和序号工作内容工作要点备注1确认突发跑确认突发跑水事件当值班长系客户、电梯公司人员、当值技工2关闭水阀开关闭水阀开关当值技工迅速查看现场，果断进行处理3紧急抢修紧急抢修当值技工无关人员不得围观4张贴温馨提示宋保新说明突发跑水情况，提示客户注意防范事项5告总结此次突发跑水事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发跑水事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突J、防汛事件应急处理预案定义防汛时指突发大面积的降雨致使形成水灾的事件。适用范围职责及组织机构组长：施国亮副组长：宋保新组员：包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在水灾突发事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区水灾突发事件时的动态，及时向上级和序号工作内容执行人工作要点备注1确认突发水灾事件当值班长技工2打开水泵开关抽水、雨水盖排水当值技工3紧急处理包明勇无关人员不得围水流4提示宋保新说明突发水灾情防范事项5结报总结此次突发水灾事件处理的情况，找出不足之演习要求管理处每年要组织一次突发水灾事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突K、防风突发事件应急处理预案防风事件是指由于台来临致使建筑物、树木等受到破坏，影响人们正常生活的事件。适用范围适用本小区突发台风事件职责及组织机构副组长：宋保新组员：包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在台风突发事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区台风突发事件时的动态，及时向上级和工作流程序号工作内容工作要点备注1确认突发台确认突发台风事件当值班长通知客户中心、电技工2工当值技工迅速查看现场，果断进行处理，检查固定高大树木及容易被吹落的物品3紧急处理紧急处理包明勇关闭所有门窗，指地库，检查招牌及可能会吹落的物品4张贴温馨提张贴温馨提示宋保新说明此次案发台风情况，提示客户注意防范事项5告总结此次突发台风事件处理的情况，找出不足之处。管理处每年要组织一次突发台风事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突L、公共卫生突发事件应急处理预案定义公共卫生事件是指具有影响人们正常生活，危害人体健康及人的生命传染病菌入侵事件。适用本小区突发公共卫生事件职责及组织机构为了应对公共卫生突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工组长：施国亮副组长：颜艳组员：陈翠薇包明勇程小春李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发公共卫生事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发公共卫生事件时的动态，及时向上级和客户通告突发公共卫生事件的相关信息。工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1宜传预防知识颜艳做好宜传工作，极可能的引起客户的关注，增强客户的防范意识2了解掌握了解掌握疫情各大堂护卫员及时发现掌握小区客户身体状况，建立有效的联系通道3做好卫生消做好卫生消毒包明勇及时做好小区消毒工作4张贴温馨提张贴温馨提示颜艳说明此次突公共卫生事件的情况，提示客户注意防范事项第53页共101页5种包明勇即隔离，及时向有关部门汇报6施国亮总结此次突发公共卫生事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发公共卫生事件的演习、培训，使管理处的每位员工都定义地震突发事件是指大地的板块移动，致使地面所有物品受到破坏的事件。适用范围职责及组织机构为了应对地震突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。组长：施国亮副组长：包明勇组员：程小春宋保新李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发地震事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发地震事件时的动态，及时向上级和工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1宣传预防知识宋保新极可能的引起客户的关注，增强客户的防范意识第54页共101页2查看地震情查看地震情况包明勇迅速查看现场，果断进行处理，疏散所有客户尽快离开此地3紧急处理紧急处理包明勇加强巡逻，防有人趁机打劫4张贴温馨提示宋保新说明此次突发地震情况，提示客户注意防范事项5告总结此次突发的情况，找出不足之处。管理处每年要组织一次突发台风事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突N、电梯困人突发事件应急处理预案定义电梯困人突发事件是指电梯突然停止运行，乘客被关在里面的事件。适用本小区突发电梯困人事件职责及组织机构为了应对电梯困人突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工组长：施国亮副组长：宋保新组员：程小春李坚章王超王其韩冬平小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发电梯困人事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发电梯困人事件时的动态，及时向上级和客户通告突发电梯困人事件的相关信息。第55页共101页序号工作内容执行人工作要点备注1确认电梯困人事件当值班长迅速查看电梯停在何处当值技工2与被困人员沟通当值班长巡逻岗并记住客户的住址3紧急处理韩冬平4张贴温馨提示宋保新说明此次突发电机困人情况提示客户被困后注意事项5告总结此次突发地震事件处理的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次突发电梯困人事件的演习、培训，使管理处的每位员工都0、聚众集会突发事件应急处理预案定义聚众集会突发事件是指较多人聚集，致使小区生活受到影响的事件。适用范围适用本小区突发聚众集会职责及组织机构组长：施国亮副组长：包明勇组员：宋保新李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发聚集事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发聚集事件时的动态，及时向上级和工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1当值班长点、原因，通知非当值人员察急集合2与聚众集会与聚众集会人员沟通当值班长巡逻岗与聚众集会人员沟通，劝其尽快离开3消防值班员完整、清楚的表及事由4张贴温整提张贴温整提示包明勇说明此次突发聚众集会情况，提示客户注意防范事项5告总结此次突发聚众集会事件处理的情况，找管理处每年要组织一次突发聚众集会事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发聚众集会事件处理的程序。P、设施设备故障突发事件应急处理预案定义设施设备故障突发事件是指设施设备不能正常运转，使小区客户生活、工作受到影响的事件。适用范围适用本小区突发设施设备故障事件职责及组织机构为了应对设施设备故障突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，副组长：宋保新组员：程小春包明勇李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发设施设备故障事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发设施设备故障事件时的动态，及时向上级和客户通告突发设施设备故障事件的相关信息。工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1确认设施设确认设施设备故障事件当值技工强巡逻并主动配合2查明原因查明原因当值技工查出故障原因及时向客户中心通报3当值技工组织人员进行抢修4张贴温馨提张贴温馨提示宋保新5结施国亮总结此次突发设施设备故障事件处理的情管理处每年要组织一次设施设备故障事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发设施设备故障事件处理的程序。Q、车辆损坏、割伤突发事件应急处理预案定义车辆损坏、割伤突发事件是指车辆在外作用力情况下外表造成的伤害事件。组员：宋保新李坚章王超王其序号工作内容执行人工作要点备注1确认车辆损坏、割伤事件员迅速赶往现场查看2查明原因当值班长查出车辆损坏、割伤原因，及时向客户中心通报3应急处理拨打保险公司电话当值班长完整、清楚的表及事由4张贴温馨提示包明勇说明此次情况车辆损坏、割伤，提示客户注意防范事项第59页共101页5告总结此次突发演习要求管理处每年要组织一次车辆损坏、割伤事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发车辆损坏、割伤事件处理的程序。R、简易交通事故处理应急处理预案定义简易交通事故是指交通事故一方的过错极为清晰，极易处理的的突发事件。适用范围适用本小区车轻度擦伤、碰撞为了应对车辆轻度擦伤、碰撞突发事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工协作。副组长：包明勇组员：李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发车辆轻度擦伤、碰撞事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发车辆轻度擦伤、碰撞事件时的动态，及时向上级和客户通告突发车辆轻度擦伤、碰撞事件的相关信息。工作流程序号工作内容执行人工作要点备注1确认擦伤车辆轻度当值护卫员迅速赶往现场查看第60页共101页2原因原因当值班长查出车辆轻度擦伤碰撞的原因3处理处理当值班长对双方进行劝保持通道的畅4示馨提包明勇说明此次车辆轻度擦伤、碰撞，提示客户注意防范事项5结报结报施国亮总结此次突发车辆轻度擦伤的情况，找出不足之处。演习要求管理处每年要组织一次车辆车辆轻度擦伤、碰撞事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发车辆轻度擦伤、碰撞事件处理的程序。S、恐怖袭击突发事件应急处理预案定义恐怖袭击突发事件是指遭到恐怖分子入侵致使生活、工作匀受到冲击的事件。适用范围适用本小区遭到恐怖分子破坏职责及组织机构为了应对突发恐怖袭击事件的发生，管理处成立防治小组，做到统一指挥，分工副组长：包明勇组员：宋保新李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发恐怖袭击事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发恐怖袭击事件时的动态，及时向上级和客户通告突发恐怖袭击事件的相关信息。工作流程序号工作内容工作要点备注1确认突发恐当值护卫员2查明原因当值班长人员紧急集3当值班长散4张贴温馨提示包明勇说明此次突发恐怖入侵提示客户注意防范事项5告总结此次突发突发恐怖理的情况，找出不足之处。管理处每年要组织一次突发恐怖袭击事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发恐怖袭击事件处理的程序。T、媒体曝光突发事件应急处理预案定义媒体曝光突发事件是指被新闻、报纸、杂志进行披露的事件。适用范围适用本小区遭到媒体曝光职责及组织机构组员：包明勇李坚章王超王其小组的职责：根据公司的指示，负责本小区在突发媒体曝光事件时能及时做好组织、指挥协调、展开等工作，准确了解和掌握本在小区突发媒体曝光事件时的动态，及时向上级和客户通告突发媒体曝光事件的相关信息。序号工作内容执行人工作要点备注1体曝光事件当值班长迅速查看报道是否属实2查明原因当值班长迅速向上级汇报3包明勇迅速向上级汇报4张贴温馨提示宋保新说明此次突发媒体曝光事件原由，以减少更多的负面影响5器糖报总结此次媒体廖光事件处理的情况，处。管理处每年要组织一次突发媒体曝光事件的演习、培训，使管理处的每位员工都能掌握突发媒体曝光突发事件处理的程序。5.3.72007年主要危险源管理方案主要健康安全危险源管理方案管理处(部门);长怡管理处时间：2007年3月5日危险源(现状)目标指标控制方案负责人要求检查人完成情况第63页共101页变压器室带电体裸露杜绝裸露带电体对人员造成伤害电击率为零1、严格执行公司对设备房的管理规定，对锁匙以及进行人员控制。物业助理两次管理处经理2、标识安全距离，划警界线，标明危险区域。理两次管理处经理3、加强安全知识培训，增强安全防范意识。物业助理两次管理处经理电梯机房温度过高导致保持温度在40℃以下，避免电梯设备因温度过高而引发故障事故下降率为零1、加装温度计对温度进行监控；物业助计管理处经理2、电梯周，季检查表电梯公司巡检表管理处经理3、巡视记录机房温度划表进行管理处经理4、打开机房门，在机房门外加装通风网。理5月底完成管理处经理高空作业时1、违规作业杜绝高空作业事故为零1、操作人员必须有高空作业证2、严格执行3、强化职员安全意识。物业助理前管理处经理第64页共101页2、防护失效1、防护用具应妥善存放，避免因外部条坏、损伤2、作业前应对防护用具进行仔细全面检查，保证3、防护用具使用过程中，应注意使用环境对用具的影响，避免造成损坏发生事故。物业助理8管理处经理3、生理心理异常关注作业人员生理、心理状态物业助理管理处经理41、消杀药品使用不当2、自身防护不当3、消杀药品将药品给小区人员带来的伤害降至最低为零1、要求分包方提供营业颁发“四害”现在使用的消杀药品清一次管理处经理2、使用药品前必须各大堂张贴通知，并注明用药范围、地点，并在小孩易到的地区打药后，设置明显标志。客户服务中心四次管理处经理第65页共101页人员防护用品的使用情物业助理作业时管理处经理5、检查作业人员与该单位提供上岗证名单人员是否符合。物业助理管理处经理火灾发生时1、防护器具失效或不全导致的人身伤害防护器具配置满足要求，全部合格有效。合格率1、消防中心配置配备防毒面具消防斧等品，并确定用品在内。2、护用品存放在消防中心未用台架上以免意外损坏失效。理一次管理处经理2、消防设备器材损坏导致火灾扩大消防设备器材完好合格率1、按作业指导书对消防设备进行检查、保养。2、消防系统出现故障复。3、灭火器材到期失效及时更换。物业助理保养管理处经理第66页共101页3、人员培训不到位，导致救火时人身伤害1、加强义务消防队，消防知识2、组织进行消防演习强化消防知识，增强应变能力3、加强消防知识宣传全体员工培训管理处经理5.4停车场管理5.4.1现有交通状况分析好，每天平均进出车辆约600次。现有固定车位211个，都为固定车位，都办理月卡；现有临时车位25个，不办月卡，先到先停。业主共有车辆520辆左右，小区内车位严重不足，部分业主只得自行在外解决车位，对现行停车方案有意见，个别业主甚至以堵塞小区出入口、地下室车道、占用别人车位等方式泄气。另外，由于百花五路、百花七路接送学生车辆较多，小区地理位置又靠近华强北商业区，在交通高峰时段小5.4.2改进交通状况的设想①车场进口岗、出口岗、地库巡逻岗密切配合，相互通报，地库巡逻岗发现堵车或者乱停车及占别人车位，及时与车场进口岗联系，车场进口岗严格控制外来车辆进入，保证车辆的畅通；②争取由分公司领导和圣廷苑酒店、中心车库沟通解决部分车位问题；③建立起与分管片区交警良好关系，酌情处理百花七路晚在特定时间段(21:00—7:00)的停车；④加强护卫员相关知识培训，每周三、周五下午16:00——17:00的护卫培训用15分钟进行具体的车场指挥手势训练，让护卫员熟悉简单车辆指挥：并在上下班高峰期百花四路由长怡值班员310岗、百花五路由长源楼值班员302岗进行车辆指引，时间为上午7:30——9:00,下午17:00——18:00;⑤改进监控设施，增强技防功能。5.4.3非机动车和临时货车(搬家车辆)管理方案①小区客户、保姆、钟点工、送水、送餐及其它业务的非机动车一律放由当班人员引②在临时容易停放地点，做禁止停放自行车标识牌，由309岗控制、指引临时停放的③外来搬家的车辆、货车停放由当班人员指定位置停放，进入小区具体时间：9:00④做装修垃圾、货物车临时摆放点标识牌，贴在指定位置。并注明时间，如装修垃圾清理时间为不超过每天18:00,货物临时摆放时间不超过1小时；⑤小区住户的单车停放指定由外包经营管理进行统一整齐、有序摆放和管理。5.5消防管理5.5.1消防演习方案一、消防演习主题：火警处理人员疏散二、消防演习组织单位：长怡花园管理处应速度，初步掌握个人逃避意外伤害的技巧，积累集体逃避的经验，从而增强全体员工的消防意识，防患于未然。五、演习参与人员：管理处全体义务消防队员人人参加、严肃认真、听从命令、服从指挥。2、各组明确人员所在位置、职责，按方案规定进行疏散时，做到有组织、头脑清晰，高度重视此次演习，以达到我们预期的目的。7、演习时间安排2人做记录，并在演习开始前校对时间。十、演习涉及器材：灭火器8个、消防栓1个、水带1条、消防头盔2个、消防服2件、医药箱1个。消防演习步骤及分工1、点燃假设烟火(安排专人负责),突发烟雾；楼上人员立即通知通知管理处消防中请求支援。”3、护卫队长下达命令，当值304岗护卫员禁止车辆进入车场(特殊车辆除外);同时4、管理处人员(经理、经理助理)接报后，立即前往现场指挥；护卫队运送消防设备(消防泵，消防防，排烟设备等),视情况切断火场区域的电源。7、安排人员携带毛巾、救护担架等物资到现名重伤员，8、人员疏散：火灾现场受灾群众疏散参加人员由公司部分员工扮演。疏散路线由楼9、演习完毕后，所有人员到东面通道集合，进行消防灭火器喷射演练，最后由总指10、人员、物品协调安排：包明勇第一组(灭火组):迅速赶到第一现场连接好消防水带，打开消防栓进行灭火；并保持同总指挥联络，密切配合消防部门的扑救工作。第二组(疏散救援组):立即疏散现场所有人员(从安全通道有序离开),安排队员负责清点人数及组织人员到一楼大堂集合，确保火场人员(除消防队员)的完全撤离，同时对邻近可能危及的物品和设施进行延伸断绝处理，以免让火势蔓延。第三组(现场警戒组):负责对大厦各出入口进行警戒，防止无关人员进入现场，确保道路畅通无阻，防止不法分子趁乱之际行凶作案，对可疑人员登记资料；第四组(救护组):负责火灾中受伤人员的临时救治，及配合消防局救护人员的工作；第五组(后勤保障组，其中包括运行设备):监视现场消防设备的运行，保证灭火的机动人员(当值巡逻员)协助其他各组的工作，在主要路口迎接消防车、救护车的到1、清理现场(演习火灾区域的清理、设备的放置、人员安排等)2、全体演习人员集合，对演习进行总结。总指挥：施国亮第一组(灭火组):组长：包明勇组员：王超谯虎陈景球项光辉岳洪全杜永怀刘辉陶秋龙叶晖春陈泉赵小民李新第二组(疏散救援组):组长：王其第三组(现场警戒组):组员：刘洪付小飞马小军吴贞兴秦火刚封思华程利军胡希曾权唐琪王永凡第四组(救护组):第五组(后勤保障组):5.5.2.1存在隐患分析5.5.2.2整改设想5.6保洁服务长怡花园楼层保洁员6人、地下室1人、外围1人、机动1人、保洁班长1人序号保洁员责任区域工作时间备注1双层、左侧消防通道一、05:30—07:30:清洁楼层地面二、07:30—10:30:楼层擦拭、保洁三、13:30—14:30:清理楼层垃圾2保洁员b单层，右侧消防通道第71页共101页3通道四、14:30—15:00:清运垃圾六、15:30—16:00巡视11F、9F、7F、5F、3F、大堂七、16:00—16;30重点保洁大堂保洁员a到f作业时间相同下午：16:304通道5C座通道6通道7公共区域地下室一、05:30—07:30:地下室清洁二、07:30—10:30:地下室擦拭、保洁三、13:30—15:00:清理地下室垃圾四、15:00—16:30:地下室巡视、保洁8地面一、05:30—07:30:外围大清扫二、07;30—10:30:外围擦拭、保洁三、13:30—14:00:收集外围垃圾四、14:00—16:30:外围巡视、保洁9一、05:30—07:30:清理公共洗手间二、07:30—10;30:清洁办公室、客户中心三、13:30—14:00清理办公室、客户中心垃圾四、14:00—16:30:临时安排班长，全面督导一、05:30—08:00:巡视各岗位员工工作情况二、08:00—8;30:向管理处汇报工作三、08:30:一10:30:检查楼层岗位四、14;30—15:00:巡视各岗位五、15;00—16;00:检查外围、地下室六、16:00—16:30:召开员工会议，总结当日工作及明日工作安排5.6.2保洁计划5.6.2.1保洁月工作表项期第一周第二周第三周第四周四五六日一三四五六三四五六日三四五六日ABc栋清洗晶面地面清洗□拖洗清洗刮洗清洗1F1F冲洗清洗第73页共101页2F)水清外围地面沙井池卫生间便池地面5.6.2.2保洁项目日细化表 二三四五六日电器开头、信报箱玻璃门窗消防栓、灭火器天花、灯具电梯烟桶、垃圾桶扶手、标识牌地下室地下沟渠车栏、倒闸消防栓、灭火器标识标、反光镜岗亭垃圾桶外围灯具、标识牌座椅、垃圾桶沙井、沟渠绿化带卫生间门、玻窗、天花隔板、便池5.6.3保洁工作应急方案第74页共101页雨、雪天暴风、暴雨天水管爆裂突发火灾事故迎检、创优现状分析标准楼层；A、B、C栋大堂为同种大理石、楼层地面均为地板砖；其中在暴风天天面防盗门玻璃易打碎，在暴雨天A、B、C栋大堂进水严重，特别是A栋；在暴雨天出现严重冒水现象；外围地面：均为磁砖地面，其中B栋、C栋周边外围在暴雨天时积水严重，在暴风天C栋东小门周边落叶严重水管方面：C栋雨水管容易爆裂处理方案1、在大堂等人员出入频繁的地方设置告示牌，提醒业主“小心地滑”;2、加快工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹；在大堂铺设一条防滑地的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积水：干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌1、清洁班班长重增加清确保畅通无阻3、合理调配人员面进行施并提醒业主地滑”;1、迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和维修人员前来救助2、迅速用扫把扫过流进电梯附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，员关掉电梯；3、电工关掉电梯电源开关后，抢救房间、楼层的物品如资料、电脑等水收到水桶内倒掉，接好电源后再用吸水机吸干地面水分5、打开门窗，再用吹风机吹干地面(租户)的疏导工作；2、加强易燃清洁用品的管理急工具如：净火灾遗留的杂物1、提前做好定期作业及细化项目的卫生计划2、由场地班长按照计划组织实施3、重点关注死角区域及人流量频繁的区域4、根据检查路线及重点区域对保洁员的岗位进行适当调整确保人过路净5.6.42007年度环境管理方案(3)使用药品前必须各大堂张贴通知，并注明用药范围、地点，并在小孩易到的地区(5)监督作业人员防护用品的使用情况，并作相应提(6)检查作业人员与该单位提供上岗证名单售货员是否符合：5.7园艺养护5.7.1小区绿化平面图5.7.3主要苗木清单及养护要点苗木名称数量产地习性养护要点主要苗木龙船花原产我国南部，分布于台湾、福建性喜温暖、湿润，畏寒忌涝夏季注意排涝\冬季采取保温措施，在12-2月份适当浇水大王椰子株原产于华南，在广东、广西、福建、台湾栽培普遍性喜温暖，温润的气候，大多数种类在全日照或半日照的环境下均能生长在春、夏季进行修剪、造型、在秋、冬季进行温措施第76页共101页红背桂原产于越南热带植物，喜温暖湿润，能耐半阴。不耐寒，忌曝晒，喜肥沃夏季进行修剪、及保证充足水份在秋、冬季进行施无机肥及采取保温措施银边草产于：广州、广西性极强健，耐寒又耐早，不择土壤。盛夏之际地上部分常枯次萌芽生长夏季最后一个月施底证充足水分白蝴蝶原产：墨西哥和中美洲其性喜温暖、荫蔽、要求土质肥沃，排水良好、春、夏、秋季是它的生长期，应常保持土壤湿润：冬季为休眠期春、夏、秋季保证充足水分，在冬季最后一个月施底肥，保证土质肥沃勒杜鹃棵部，我国广东、广西喜凉爽、湿润气候、忌酷热干燥、生长温超过30℃或低于5℃则生长趋于停滞。冬在春、夏季进行修剪、温措施蜘蛛兰带、我国海南等地野生很名性喜温暖、湿润、半阴环境，忌强光直射在春、夏季进行修剪、第77页共101页鱼尾葵产于大洋源洲及亚洲热带，我国海南及广东、广西南部喜温暖湿润及光照充足的环境，也耐半荫，忌讳强光直射和暴晒，不耐寒在秋、冬季进行施无机肥及采取防保温措施月份养护项目项目工作频率备注一月枯枝、枯叶的清理每天浇水两次/月草坪切边处理一次/月乔木的保温，防冻每天草坪施肥一次/月二月枯枝、枯叶的清理每天浇水两次/月清除枯草层每天土壤刺孔，松土，整平每天绿篱和落叶灌木的整形修剪4次/月施肥(速效氮肥)一次/月三月每天浇水两次/月整地每天草坪的修补或补种每天每天浇水两次/月修剪草坪一次/月，下旬开始乔灌木的整形修剪一次/月施肥(速效性氮肥、尿素)一次/月，下旬开始五月杂草的清除及清理每天乔灌木的修剪，整形两次/月浇水三次/月草坪的修剪，边缘整理三次/月施肥(速效氮肥)一次/月防虫剂、除草剂的喷洒两次/月六月杂草的清除及清理每天乔灌木的修剪，整形三次/月草坪的修剪，边缘整理四次/月浇水八次/月施肥(速效氮肥)一次/月第78页共101页防虫剂、除草剂的喷洒三次/月七月杂草的清除及清理每天乔灌木的修剪，整形四次/月浇水每天草坪喷水降温每天18:00以后草坪的修剪，边缘整理六次/月杀虫剂、除草剂的喷洒(重点防治地下害三次/月八月杂草的清除及清理每天乔灌木的修剪，整形四次/月浇水每天草坪喷水降温每天18:00以后草坪的修剪，边缘整理六次/月杀虫剂的喷洒(重点防治地下害虫)三次/月除草剂的喷洒三次/月九月杂草的清除及清理每天乔灌木的修剪，整形四次/月浇水每天草坪喷水降温每天18:00以后草坪的修剪，边缘整理三次/月除草剂的喷洒三次/月十月杂草的清除及清理每天浇水八次/月草坪的修剪，边缘整理中下旬开始土壤的刺孔、松土一次/月十一月杂草的清除及清理每天浇水八次/月草坪的修剪，边缘整理中下旬开始土壤的刺孔、松土一次/月乔灌木过冬的修建中旬开始施肥(尿素或氮氨)一次/月十二月枯枝、枯叶的清理每天浇水2次/月剔除冬季阔叶杂草。每天草坪的修剪，边缘整理一次/月乔灌木过冬的修建继续上月工作5.8.12007年度房屋本体及公共设施维修养护计划序号名称周期维保时间保养人保养内容1路牙半年1月、6月楼宇公司清洗路牙、铲除原由路牙油漆、刷漆(黄色、黑色)平均每个工第79页共101页日刷50米2盖半年4月、10月楼宇公司疏通雨水井盖、清洗雨水井盖、色、黑色)平均每个工日刷20个、清理20米3盖季度楼宇公司疏通污水井盖、清洗污水井盖、色、黑色)平均每个工日刷20个、清理疏通污水井、平均每个工日清理20米4窗户半年2月、8月楼宇公司铰链加油润滑、清理轨道灰尘、调整窗户、平均每个工日保养20扇5洗半年4月、10月楼宇公司清洗水池、加药、水质检查、平均每个工日清洗50平方6处理月每月中旬楼宇公司清洗管道一次，清洗一次需要10个工日7漏季度10月楼宇公司雨季外墙补漏、登记漏水地点、8刷漆年楼宇公司消防管灰尘处理、除去消防管脱落部分、消防管刷漆，平均每个工日刷50米9管刷漆年楼宇公司生活水管灰尘处理、除去生活水管脱落部分、生活水管刷漆，平均每个工日刷50米游泳池月月楼宇公司游泳池水质处理、过滤机绝缘电阻测量、水质检查，每保养一次需要2个工日乐场月每月上旬楼宇公司螺丝紧固、活动部分加油、更换轴承，每保养一次需要3个工日理月每月下旬楼宇公司年清洗天阳能管道一次，每保养一次需要6个工日广场砖季度每季度第一月楼宇公司找出松动、脱落的部分，修复松动、脱落的部分，每保养一次需要6个工日地板砖季度每季度第二月楼宇公司找出松动、脱落的部分，修复松动、脱落的部分，每保养一次需要10个工日墙砖季度每季度第三月楼宇公司找出松动、脱落的部分，修复松动、脱落的部分，每保养一次需要6个工日第80页共101页热层年10月楼宇公司找出松动、脱落的部分，修复松动、脱落的部分，每保养一次需要4个工日手刷漆年楼宇公司楼梯扶手灰尘处理，除去楼梯扶手脱落部分楼梯扶手刷漆，平均每个工日粉刷30米面粉刷年楼宇公司楼道墙面灰尘处理，除去楼道墙面脱落、污染部分，楼道墙面刷漆，平均每个工日粉刷30平方垃圾桶月每月中旬楼宇公司螺丝紧固、活动部分加油，电焊工日防火门季度每季度第一月楼宇公司12个工日信报箱季度每季度第二月楼宇公司5.8.22007年度机电设备设施维护保养计划序号设备名称、编号周期维保时间保养人保养内容1离心水泵(1-2#生活)月每月上旬补充轴承润滑脂，漏水检查，检查轴封填料，检查水泵联轴器，紧固机座地脚螺栓、加强防2离心水泵(1.2#消防)月每月上旬补充轴承润滑脂，漏水检查，检查轴封填料，检查水泵联轴器，紧固机座地脚螺栓、加强防锈措施3离心水泵(喷淋泵1、2#)月每月上旬补充轴承润滑脂，漏水检查，检查轴封填料，检查水泵联轴器，紧固机座地脚螺栓、加强防锈措施44年4月上旬、10月上旬(或与供电局同吉建平检查各类仪表及电、油、水系统；更换机油接是否可靠；皮带张紧度是否合适；模拟停电试机5半年4月上旬、10月上旬吉建平清扫灰尘、紧固母排螺栓等所有电气接头；测第81页共101页变压器(或与供电局同量绕组绝缘电阻；接地6低压配电开关柜(26台)半年4月上旬、10月上旬(或与供电局同吉建平清扫灰尘、紧固母排螺栓等所有电气接头；电气连锁装置试验；测量绝缘、接地电阻7消防系统月每月上旬检查所有电气接头；报 警故障点的统计及处理；烟感、手动报警按钮抽检：检查报警电8)交通道间季度每季度第一月李亮修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修固电线接头，检查电容器、限位开关。检查箱门、箱盖密封。查验齿轮磨损情况、平衡弹簧情况，全面清洁箱内各9I防避雷系统半年4月上旬、10月上旬吉建平检查有否锈蚀，除锈并刷银粉。检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊。检查接地引线和接地装置是否正常：测试减压阀.止回阀.泄压阀.闸阀(DN100以季度每季度第一月任中兴检查开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水现象：阀体手柄(手轮)完好，阀杆润滑好；加注黄油，对阀门上的螺栓进行防腐除锈，加盘根；更换胶垫，紧固螺丝。油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰闭路监控系统月每月上旬检查支撑杆地脚螺栓；检查转动部分的连线；情况，检查室外防雨、性，擦洗镜头，散热风扇清理，镜头焦距调校。检查云台的灵活性、运转角度。防腐防第82页共101页季度每季度第一月李亮统故障点的统计及处风机989季度每季度第一月吉建平检查送、排烟压力、管道，检查线头压接和继电器接触应良好，电机接地线牢固；风机叶轮转动灵活无卡阻，及时检查(替换)轴承润滑油；风口外观良好，无污水泵月每月中旬补充润滑脂，密封检查，紧固：加强防锈措施。测试自动性能气体灭火系统月每月中旬检查气瓶、管道；检查电路、备用电源；测试自动、手动状态情况门禁季度每季度第二月李亮检查电源，接线端子紧固，检查电磁铁。检查主机、按键、LCD、室外读卡器；电源箱及电磁锁的防雨、防尘的密查门锁线磨损情