市场比较法完整版本

市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估期日地价的一种方法。（1）、比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤统一价格基础本次评估，选择了三个已交易案例，用途与待估宗地相同，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。案例A：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z8地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积8468平方米，建筑面积为150000平方米，容积率17.71，成交价格288000万元，成交日期为2011年7案例B：北京市海淀区东升乡居住、商业项目,位于海淀区东升乡蓟门桥北，土地用途：商业，四级，土地面积34253.22平方米，建筑面积为104537平方米，容积率3.05，成交价格176000万元，成交日期为2010年3案例C：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z9地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积7411平方米，建筑面积为120000平方米，容积率16.19，成交价格229200万元，成交日期为2011年7（2）、根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有a、交易时间：确定地价指数b、土地级别：土地级别不同，土地价格也会有所差别c、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易d、区域因素：主要有商业繁华程度、交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环境景观、周边物业性质等。e、个别因素：主要有临街状况、宽深比、宗地形状。（3）、编制比较因素条件说明表待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表3-6。表3-6比较因素条件说明表比较因素待估宗地与实例待估宗地实例A实例B实例C楼面单价（元/M2）待估192001683619100土地用途商业商业商业商业交易方式授权出让招标出让招标出让招标出让土地级别三级二级四级二级交易情况正常正常正常正常交易日期2012.3.72011.7.82010.3.152011.7.8土地使用年限（年）40404040区域因素商业繁华程度周边有较多商业设施，商业繁华度高周边有较多商业设施，商业繁华度高周边有较多商业设施，商业繁华度高周边有较多商业设施，商业繁华度高交通便捷度附近有多条公交线路，交通便捷度高附近有多条公交线路，交通便捷度高附近有多条公交线路，交通便捷度高附近有多条公交线路，交通便捷度高基础设施七通七通七通七通公共配套设施区域内主要分布有商业设施、银行、学校、医院等，公共配套设施齐全区域内主要分布有商业设施、银行、学校、医院等，公共配套设施齐全区域内主要分布有商业设施、银行、学校、医院等，公共配套设施齐全区域内主要分布有商业设施、银行、学校、医院等，公共配套设施齐全环境景观好好好好周边物业性质住宅社区、配套商业，较好住宅社区、配套商业，较好住宅社区、配套商业，较好住宅社区、配套商业，较好个别因素临街状况两面临街，临次干道，较好一面临街，临次干道，一般一面临街，临次干道，一般一面临街，临次干道，一般宽深比较合理较合理较合理较合理宗地形状不规则较规则较规则较规则（4）、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：①、委估地块与三个实例的土地用途、交易情况以及价格类型等均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。②、土地级别修正:待估宗地为三级，比较案例A、C为二级，比较案例B为四级，因此需进行土地级别修正，根据北京市2002年基准地价表，二级与三级地修正20%，三级与四级地修正20%。③、交易期日修正：比较案例A、C交易日期与评估基准日相比不超过一年，不作修正，比较案例B成交日期为2010年3月15日，根据北京市土地地价监测数据资料见（表3-1-1），确定交易期日修正系数5%。④、使用年限修正：根据土地使用权年限修正系数公式：上式中：K：使用年限修正系数；R：土地还原利率取7%（以2011年7月7日中国人民银行公布的一年期定期存款利率为3.50%为基础，风险调整值在3%-5%左右，由此确定土地还原率为7%）；m：待估宗地土地使用权年限；n：比较实例宗地土地使用权年限；待估宗地和比较实例的使用权年限均为法定最高使用年限，故在此不做修正。⑤、区域因素及个别因素修正系数◆区域因素：A、商业繁华程度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到商业繁华度对商业用地的地价影响，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±2%；B、交通便捷度：依周边路网条件、道路等级、公交、地铁等，划分为低、较低、一般、较高、高五个等级，每相差一个等级，地价相应修正±2%；C、基础设施：分为“七通”“五通”“三通”，每相差一个级别，地价相应修正±2%；D：公共配套设施：根据周边商业设施、银行、学校、医院等配套设施完备度，分为完备、较完备、一般、较不完备、不完备五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±2%；E：环境景观：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±2%；D：周边物业性质，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±1%；◆个别因素:A、临街状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±2%；B、宽深比：宽深比1：2为100；宽深比1：1为103。C、宗地形状：分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正±1%；根据以上比较因素指数说明，编制比较因素条件指数表，见表3-7。表3-7比较因素条件指数表比较因素待估宗地与实例待估宗地实例A实例B实例C楼面单价（元/M2）待估192001683619100土地用途100100100100交易方式100100100100土地级别10012583125交易情况100100100100交易日期105105100105土地使用年限100100100100区域因素商业繁华程度100100100100交通便捷度100100100100基础设施100100100100公共配套设施100100100100环境景观100100100100周边物业性质100100100100个别因素临街状况100989898宽深比100100100100宗地形状100101101101（5）、编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表3-8。表3-8因素比较修正系数表比较因素比较实例实例A实例B实例C楼面单价（元/M2）192001683619100土地用途100/100100/100100/100土地级别100/125100/83100/125交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易日期105/105105/100105/105土地使用年限100/100100/100100/100区域因素商业繁华程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100公共配套设施100/100100/100100/100环境景观100/100100/100100/100周边物业性质100/100100/100100/100个别因素临街状况100/98100/98100