综合物业保洁及绿化养护服务服务工作目标及实施方案

1综合物业保洁及绿化养护服务服务工作目标及实施方案 1(二)项目概况 1(三)保洁、绿化养护工作目标 51.服务依据 52.服务角色定位 63.项目服务原则确立 64.服务目标 7(四)实施方案 7 7 7 2.环境绿化方案 412.1环境绿化管理概述 2.2花木栽培管理 22.4草坪养护 (五)培训及考核管理 2.培训考核及奖惩措施 1(二)公司介绍(三)项目概况2(1)保洁服务内容：物业管理项目所有公共区域(含公共通道、(2)绿化养护服务内容：负责物业公司物业管理项目已交接的序号岗位人员要求1主管1.中专及以上学历，熟悉各种保洁设备、工具和清洁剂的使用，能制定工作计划，能合理安排人才、物力完成各项保洁工作，能定期开展员工培训和考核，能有效的总结和汇报责任区的工作；2.有2年以上带20人以上团队经验，具有丰富的相关经历和较强的执行力、管理能力、沟通协调能力，年龄不大于50岁；2班长1.初中及以上学历，1年以上同岗位经验，有较强的组织协调能力，年龄不大于50岁；2.服务意识好，纪律性强，操作技能好，能培训班组人33保洁员1.服从工作安排，认真工作，严守劳动纪律与公司规章管理制度；2.身体健康，无高血压、高血脂和心脏病等，年龄大于4绿化员1.服从工作安排，认真工作，严守劳动纪律与公司规章管理制度；2.身体健康，无高血压、高血脂和心脏病等，年龄大于18岁且不超过50岁，持有初级绿化工以(1)保洁：使用的工具器械和物资必须符合国家安全、卫生及名称规格要求数量名称数量电动垃圾清运车载重不小于每个项目应配备1件常用保洁工具足量供应单盘机清洁剂足量供应高压水枪不小于180bar垃圾袋足量供应吸尘(水)器工衣足量供应4吹风机劳保用品足量供应铝梯100米电线双层绝缘驾驶式洗地机清洁宽度不小每超20人项目或有车库的项目应配备一台备注：部分器械工具需要印制或张贴甲方统一的VI标识。(2)绿化养护：使用的工具器械和物资必须符合国家安全、卫名称规格要求数量名称数量手推式割草机割草宽度不小于2台喷雾器2件割灌机转速不小于2台绿篱剪5把高枝油锯转速不小于2台农药足量供应绿篱机2台肥料足量供应高压打药机容量不小于100L1台汽油锯排量52cm³,转速不少于30001台备注：如甲方面积变动时，双方沟通协商设备配置，原则上乙方应5根据服务面积或者人员增加调整增加设备配置数量，以便满足现场序号岗位月需求量2年需求量(人次)1主管12班长33保洁员(四)保洁、绿化养护工作目标6(1)室内环境：项目内人员出入频繁，外来人员也时有到访。(2)设施设备：项目内设施设备较多，管网密布。(3)楼内分区：港湾物业公司项目大多包含办公区、展览区、(4)项目周边及院内常有树木(5)门口牌子：时常擦拭7(6)楼内绿植(7)高标准：无死角(8)玻璃、扶手：(9)楼内展牌、设施设备(10)阶梯、窗台、死角(11)楼内牌子4.服务目标(五)实施方案89快变得肮脏不堪等等。调查表明，地毯保养不好只能用1～2年，保时抽查，如每月的日评分表中累积有15天出现问题，则要发出《整将本品稀释20～60倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦污染等增效剂。使用时一般按织物污染程度稀释20～30倍。对轻垢按1:35加水稀释，重垢按1:10加水稀释。蜡工作中不可缺少的一个品种。使用时，将本品稀释后涂在蜡面5~一、目的一、清洁工作应急措施4.每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上6:00～18:00,和杂物，烟头100m2少于1个。①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/35.每年清理一次，一级池清运90%,二级池清运75%,三级池7.在化粪池井盖打开后10～15min,人不站在池边，禁止在池边1.每天早上8:00以前，将垃圾收集装车运送到垃圾中转站，两5.每2个月用干毛巾擦拭灯具一次。6.地下负一层设备间和转换层管线每2个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次，天台、裙楼平台的水管线每2个月冲刷一次。二、工作区域大堂清洁7.用湿拖把拖2～3遍台阶，出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一10.每2小时保洁一次，主要清理字纸篓垃圾、地面垃圾、地面②瓷砖外墙每4年清洗一次，马赛克墙面每6年清洗一次。等),只有及时做好清洁工作，才能避免或减少外墙表面损坏。外墙经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在40岁以下，血压正常，①地毯养护的最重要之处在于吸尘，每周用吸尘器彻底吸尘2~3次。③控制机器的走向，由左至右10cm/s的速度为宜。④上行与下行要互叠约10cm。清洁后用纸巾擦拭50cm无灰尘。要达到这个标准，必须有计划进行1.5公用设施清洁1.地下水池、屋顶水箱、中间水箱1年至少清洗两次，若遇特殊d.安装一盏36W灯，供水池、水箱内照明用；1.6卫生消杀每年的1～4、11～12月份中，每天应进行一次灭虫消杀工作。3.检查室内和污雨井，每处蟑螂数不超过5只。度，不超过1%,鼠洞每20000mSSS2不超过1个。局部生态平衡，因此要充分利用管区内的土地，搞好环境的绿化和美化，物业管理企业应经常组织业主参加庭院绿化种植浇水、除草等公益活动，增强业主的爱护绿化意识。一、机构编制与岗位职责我公司针对项目需要根据实际情况出发，保洁部下设绿化组。1.环境管理部经理岗位职责(1)全面负责协调清洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作，带领部门全体员工认真贯彻执行公司的各项经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务，努力实现公司所确定的各项工作任务和责任目标，为开创具有特色的物业管理工作作出贡献。(2)定期向公司领导和业主汇报环境管理部工作情况，并听取公司领导和业主的意见和要求，全力负责贯彻实施。定期主持部门例会，有计划地培训员工。在工作中必须经常深入现场，检查各项工作的落实情况，及时发现问题，解决问题。(3)坚持不断提高工作区域环境保洁度，努力创造一流的卫生环(4)在具体环卫工作中，实行科学化管理，深入现场，问题解决在现场，建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程，不留清洁、卫生“死角”,掌握季节及环卫工作淡旺季的特点，制定最经济、最节省的操作实施计划，不断地提高细化管理的层次。(5)加强工作区域的环境建设，不断提高绿地景观效应。坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，深化环境景观化的管理制度，强化环境的绿化园容景观，为业主提供十分和绿化工对于违反上述5款的行为，有权协助保安人员和主管人员每株穴施复合肥100～200克，施后覆土淋水。(9)草坪要经常轧剪，草高度控制在5厘米以下。每季度施肥1次，每667m²施复合肥5～10kg,施后淋水或雨后施用。(10)绿篱在春、夏、秋季每季度修剪1次，剪后淋水施肥，折合每667m²施复合肥5～10kg。(12)绿化带和2m以下的花木，每季度要修枝整形1次。(1)偷摘花朵，每朵罚款50元；毁坏树木，每棵罚款300元。地铺设草地和自我更新能力强的植物，还可根据树木对气候的适应程度、遮阳及环境的净化作用，种植大量的树群和强壮的灌木，这样工作区域就有良好的居住和工作环境。侧面绿化历来不像地面绿化那样受人重视，这与传统的建筑美学观念可能有极大的关系。林带等建成与环境相适应的形状。比如树木和灌木种植不应硬性地排成一行行或其他死板的几何形状。以植物为主的软质景观可以做成多样性的形状，如星形、菱形等多边形、流线形等，注意其黄金分割比例，努力使景观成为凝固的音乐，从而带给人美的享受。水是软质景增加工作区域景观的自然感和趣味性。工作区域建筑物的绿化是侧面绿化的重头戏。建筑物的侧面尽量留出专门种植花草的花池，种植花卉、攀援植物等进行垂直绿化。最大限度地增加种植花草植物的面积。道路的立体造景大有文章可做。美的道路除了建筑风格的一致和变化、对景的布置外，用绿色植物构成的连续构图和季相变化，如林荫道、滨水路，以及前庭绿地，均能使人产生美感。道路绿化用规则而简练的连续构图，可以获得良好效果，在曲折的道路采用自然丛植也可以获得自然野趣的景观。建筑应该避免直线排列成行的模式，而应在立面上做到参差有致。这样凹过去的部分可建成小型的园圃或绿化小景，成为连绵起伏之旋律中的富有个性的跳动音符。利用建筑物和围墙种植爬山虎、杜鹃、凌霄、葡萄等爬藤植物，发自然地形的利用是平面与侧面相结合进行绿化的一个重要措施。物业绿地植物配置不仅要取得“绿”的效果，还要给人以“美”2.2花木栽培管理①绿篱在1～3季度生长期修剪；乔木应在休眠期或秋季修剪。杜鹃造型新长枝不超过30cm。多用微施、喷施和根施作追肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、开花期、雨季；下列情况下不要施肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。④施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。⑤施基肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥须完全粉碎成粒、粉状。1.补缺目的绿化补缺的目的是确保植物生长成形，成活率达95%以上；裸露面积控制在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下。①确定须补种的植物品名及地点。②对须补种地翻土或挖穴，加施基肥。③挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝叶。④补栽复土时应将土打细，新土高出地面3～5cm。⑤栽台湾草时土高出接口处1～2cm,栽后浇水，然后用铲拍打草皮，使新种草根部入泥；四、识别与防治花木病害花木的病害主要有白粉病、青枯病和黑斑病，下面分别介绍其识1.白粉病的识别与防治①白粉病的识别。此病多发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成不规则圆形的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。发生旺季为3～8月。如管理不当，四季病期可喷50%退菌特800～1000倍液，石硫合剂，50%胶体硫50~100倍液，连续三次有较好效果。椭圆形或不规则形病斑，直径5～10mm,深褐色至黑色，严重时病雨后还要用清水喷洗下层叶背泥土。药剂可选用75%百菌清可湿粉剂500～800倍液、50%托布津可湿粉800～1000倍喷液、500代森胺600～800倍液，每隔7～10天喷一次，连续几次，效果较好。②青枯病的防治。发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100~甚至脱落，大大降低花木的观赏价值。在南方一般4月下旬至5月中旬、9月中旬至10月下旬为蚜虫的发生盛期，对花木造成极大危害。在树皮内越冬的害虫及防止爬虫上树产卵。秋末喷射40%乐果300倍液以作保护。当蚜虫发生时，每隔7～10天3次。也可用8%敌敌畏1000倍液喷杀。如花盆则可在根部苗埋上3%呋喃丹粒剂5g,深度为2cm大小，也有良好的防治效果。有：在卵的盛孵化期、虫体表面尚未形成外壳时，可喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷1000～2000倍液，比较容易杀死；用风油精稀释600～800倍喷洒，也可防治蚧壳虫，效果良好；如盆栽也可埋呋状的紫褐色斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎者喷药，以减少越冬虫源。杀治可用50%敌敌畏1000倍液，或用20%适满丹可湿粉剂1000倍液等喷杀。②新栽乔木要加固支撑3～6个月以上，对高度超过10m的应支④在4～6级的风暴来临前应将架上的盆景用铁丝固定，风力高于7级的，应将架上的盆景全部搬到地上。2.3绿化环境布置b.场地布置最少在场地使用前2h完成；2.4草坪养护1.特级草坪：每年绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在2.一级草坪：绿期340天以上，草坪平整，留茬40mm以下，供4.三级草坪：绿期300天以上，留茬100mm以下，用于公共休②一级草生长季每10天剪一次，秋冬季每月剪一次。③二级草生长季每20天剪一次，秋季共剪两次，冬季不剪，开b.选择走向，与上一次走向要求有至少30°以上的交叉，避免①三级以上草坪没有明显高于15cm的杂草，15cm的杂草不得超过5棵/m²。①速溶复合肥采用水浴法按0.5%浓度溶解后，用高压喷药机均匀喷洒，施肥量80m²/kg。⑤尿素按0.5%的浓度，用水稀释后，用高压喷雾枪喷施。④二级、三级草坪每3个月施放一次缓溶复合肥。②局部疏草：用铁耙将被踩实部分耙松，深度约5cm,杂草占该部分草坪草50%以上且无法用除草剂清除的，应局部更换⑥冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪，每年11月中旬开始撒2.5盆栽盆景管理2.6喷雾器操作和药品保管4.左手上下压动压杆至有一定压力时(压动次数约在30次/木、花草上的螟虫和蚜虫，使用时先稀释成(一)准备好种植场地，包括平整、换土、施底肥、喷水等；(二)选定种植数量(棵数)、间距、地段、甬路与小品搭配；(三)明确种植目的、意图，作出种植设计或方案；(四)落实树种来源和运输方式；(五)明确开竣工时间与种植后的岗位责任；(六)其他准备工作及有关事项。二、乔灌木的种植与养护(一)种植时间个短暂的休眠期，也可在7、8月份的雨季中种植，时间宜选择在下(二)定点放线(三)掘苗径的10倍左右；灌木根系为树木高度1/3左右。(四)运输排列整齐，装运2m以下的土球苗木可以立放，2m以上的应斜放，填土覆盖。也可在阴凉背风处进行假植，将苗木码放在宽1.5～2m、深0.4m的沟中，填土覆盖根部，适量浇水保持土壤温度，假(五)种植为树木根系或土球直径加20～30cm。坑壁应直上直下，否则易(六)种植后的养护养护的重要环节是树木种植后24h内，必须浇上第一遍水，而且水在我国北方气候较干燥的地区，种植后的10d以内应连续浇水3~5遍；在南方如果天晴无雨，也应在种植后的一星期内浇水2～3遍。地面。在北方，如秋季种植，还应在树基周围堆成30cm高的土堆，砖瓦灰碴等，应过筛或换土。换土时应将表层30cm的土层全部换(一)播种形成绿色草坪较慢，管理要求细致。在北京地区从5月上旬到9月上下，羊胡子草10～12斤，结缕草20～25斤。种子处理有冷水动时即可播种。温汤浸种是将种子放入40～50℃的温水中用木棍缕草种籽，还可用0.5%NaOH(火碱)溶液浸泡24h,捞出后前如土壤过干，应事先喷水，水渗入的深度应在10cm左右，水渗00～500斤重的石碾轻压。以后经常保持土壤湿润，大约30～40d即可形成草坪。(二)栽根茎5月上旬至9月上旬都可进行。栽羊胡子草根时，将根撕开，均但较费工。是将草根埋入深6～7cm、坑距15～20cm的种植坑中，覆土压实，碾压一遍后浇水。条栽是将草根每2～3条一束，埋入深5～6cm、间距20～25cm的沟中，用碾压实后浇水。(三)铺草块铺草块的种植时间为5月上旬到9月上旬，铺草前应先在现场按设计标高做好10m×10m的线绳方格网做为铺草高程标志，铺草(一)工作区域绿地养护管理(二)养护技术的实施1.浇水一般树木种植后在每年3、4、5、6、9、11月各浇一次水，浇水时要一次浇透，切忌仅湿表土。乔木最少连续浇水3～5年，灌大树后可不浇水或一年只浇1～2次。2.施肥的用量。施肥时一般应把肥料埋于10～40cm深的土层中，以利于(3)合理配置工作区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁(4)坚持每天巡视工作区2次，有效制止各种违章现象，现场(5)经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊(6)负责保洁内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁(7)负责保洁员的岗位技能培训工作。(9)带领保洁各班完成服务中心安排的临时任务。(1)熟悉工作区楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人(2)坚持高质量、高标准，根据公司作业指导书制定车行道、(3)合理配置工作区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车，(4)工作区域保洁工作实行“划片分区包干”作业管理，做到(5)严格本部门考勤制度。对保洁员，每天定时集中讲评，对(6)坚持每天巡视工作区域2次，有效制止工作区域内乱贴字画、广告，外墙乱写乱画，乱倒(抛)垃圾，随地吐痰等不良现象；(7)经常检查商场、店铺，落实门前“三包”责任，严禁随地(9)定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位(10)完成服务中心主管交办的其他任务。(1)守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、(2)熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范(3)每日和分2次清运垃圾到中转站。(4)每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。(6)积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫(7)处理与清洁卫生相关的其他事宜。(1)清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。(2)劝喻各业主勿将垃圾桶或袋置于走廊、楼梯等公用地方，(3)如发现有杂物置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行(4)如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。难以(5)如发现本楼宇的污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排(6)劝喻业主淋花时要特别小心，不要将水淋到阳台外，以免(8)如有需要，通告或口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得(9)若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则(10)如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不(1)每天对楼内外清扫，楼道内、停车场、绿化带等，保持干(3)每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管(4)每月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持干净整洁。(5)每次使用完保洁工具，器具应清洗干净，统一存放于指定(7)对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。(9)完成保洁组长交办的其他工作。(1)协助做好绿化员工的招聘。绿化工人选坚持以有“丰富的(2)负责员工的上岗培训工作，组织员工学习管理规章制度、(4)负责员工的出勤考核和协助服务中心主管每月进行一次考(5)每日巡视住宅区，检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀一。(6)检查员工宿舍的清洁卫生，督促员工搞好个人卫生，着装(7)定期回访业主，帮业主美化居室，提供栽培花草树木的技(9)定期组织员工参加服务中心的消防训练，帮助每个员工能(10)完成服务中心主管交代的其他任务。(1)熟悉小区绿化概况，充分利用绿化地面积，保持绿地率达35%以上，绿化覆盖率达40%以上，绿化完好率达到99%以上。因地(2)提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、(3)对花木进行挂牌，标明品种，科属、原产地、生长特性、(4)巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情(5)借鉴他人先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性(6)关心绿化员工的生活，多交流思想，多渠道增进绿化工的(7)广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化，护绿(8)与服务中心其他部门精诚合作，搞好单位的各项活动。(9)完成主管交办的其他工作。(1)熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与(2)对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修(3)懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、(4)保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，(5)每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并(6)当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采(7)检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树(8)维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。(9)向业主提供市内绿化服务，应遵守下列要求：(10)完成班长交代的其他任务。(1)负责小区花圃的花草培植工作，根据住宅区的土壤水质状(2)根据花草的不同生长特性，制定工作安排程序，时机上安(3)花圃内培养的花草，应一一登记成册，明码实价，并对住(4)花圃内外保持环境清洁，无枯叶、大小花盆对方整齐，盆(6)向业主提供室内绿化免费咨询服务，并回访花圃定期联系(7)当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木的防风加固工(8)按服务中心的收费标准进行收费，不得拿苗圃的花草私自按花草的价值或收取额的4倍处罚，并立即辞退。(9)协助绿化主管办好绿化员工的上岗培训，传授园林知识，(10)完成服务中心主管和园艺工程师交代的其他任务。(1)服务中心主管负责服务中心的大局，同时也巡查分管住宅(3)服务中心主管负责制定每月管理工作实施计划，并对工作(4)服务中心主管应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责(5)服务中心主管应对各项管理工作高标准，严要求，除每个(6)服务中心主管负责制定各项管理工作的整改措施，对检查(7)服务中心主管每月对各项管理工作完成情况做出评价，评(1)做好物业管理公共区域的卫生。(2)督促厂家、商铺执行好门前“三包”合同，发现问题，及(3)每月安排半天大扫除，提前一周报办公室安排。(4)环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时，应及时向环(5)对商铺的门面卫生应以严抓紧，发现问题及时督促解决。(6)恶劣天气造成影响环境卫生，应采取突击清理办法解决，(7)凡装修工程造成环境卫生破坏，必须及时督促清理，必要(1)管理员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度，热(2)楼管员应对管辖区域的业主情况和楼层公共区域设施的使(3)楼管员应不定期走访业主，虚心听取业主意见和建议，做(4)楼管员每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层，(5)妥善保管业主登记表、装修报告及各类档案资料，建立健(6)为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，楼管员每天应(7)每月发放卫生工具和清洁材料，工具和材料的领用应本着(8)组织员工参观学习先进单位在清洁、卫生、绿化方面的做(1)监督清洁工按时清洁道路、走廊、楼梯，停车场等公用地(2)劝喻业主于日间勿将垃圾放置于走廊楼梯等公用地方，以(3)如发现有杂物置于楼道间，应劝喻业主自行搬往附近的垃(4)如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理，难以(5)如发现属于小区的污水渠和沙井等淤塞或破烂，应迅速安(6)劝喻业主在淋花时候，勿将水淋到阳台以外，以免影响他(7)如有需要，应通告或口头劝业主不要将垃圾抛出窗外。(8)如发现冷气机滴水或发出大量热气、噪音等，应劝业主从(9)若上层业主的水龙头或水管破烂而导致下层天花板渗水，(10)如有不顾公共卫生的业主，经屡劝不改的，应做详细记录(1)遵纪守法，遵守公司的各项规章制度。(2)履行职责，按时上下班，不迟到早退，不旷工离岗，不做(4)上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。(5)执行《员工服务规范》,文明服务，礼貌待人。(6)不做有损公司形象的事，不收取业主的钱物。(7)服从领导安排，团结同事，互相帮助。(8)爱护公物，损坏、遗失工具照价赔偿。(1)服务中心主管负责审批《清洁工作检验标准》,并对保洁质(2)物业管理员负责拟定《清洁工作检验标准》,保洁工作的安(3)保洁员负责花园内的保洁工作。(1)物业管理员每年1月15日前根据物业管理合同中有关清洁卫生的规定，业主管委员的有关要求和最新的访问业主记录总结中有关清洁卫生方面的业主意见，拟定《清洁工作检验标准》(以下简称卫生标准)或提出对其修改意见，报服务中心主管审批。(2)服务中心主管批准的卫生标准作为物业管理员组织保洁工作和检查保洁质量的依据。(3)保洁工作安排：①物业管理员考虑各花园各部保洁工作量的大小，提出保洁员配置方案并划分各保洁负责范围，报服务中心主管审批后施行。②保洁员聘用及管理按《员工管理工作标准》进行。③保洁质量的检查监督：④物业管理员正常工作日，每天检查保洁质量，并保证对《保洁质量巡视记录表》。若发现问题，适时要求责任保洁员处理。⑤物业管理员每月初汇总上月《保洁质量巡视记录表》提交服务中心主管审阅批。⑥服务中心主管每周至少一次检查保洁质量，检查结果记录在《保洁质量巡视记录表》。若发现问题，即时通知物业管理员处理。⑦服务中心主管每月至少一次检查保洁质量，检查结果记录在《保洁质量巡视记录表》。如发现问题，采取进一步的改进措施。(1)地面：无废杂物、纸屑和污迹。(2)墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标(4)玻璃窗(玻璃、窗框、窗帘、窗台):明净、光洁。(5)各种设施外表(如大堂前台、广告牌、信箱、消防栓箱等):(6)楼梯(所管辖区域内的楼梯，防火梯):无灰尘，无杂物。(7)扶手、栏杆：光洁、无积尘，玻璃无污迹。(8)门(各卫生区域内的门):干净，无灰尘、污痕。(9)电梯内卫生(墙、地面、门、天花板):外表干净，无污痕、(1)所管区域地面和道理：路面整齐，干净，无垃圾，沙土，(2)绿化带、花草盆；无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显(1)备扫把、垃圾铲、胶袋、胶袋各一只，从底层至顶层自下(2)备抹布一快，胶桶(装水),自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，(3)清洁消防栓、管：备扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，(4)清洁墙、面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把，胶桶 (5)清洁电子门：备梯子一个，胶桶和抹布。用湿抹布从上往(6)用干抹布擦抹配电箱，电表箱上的灰尘和污痕。(7)清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按《玻璃(8)每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫(1)每星期清扫，擦拭两次。梯级每月用拖抹一次，窗户玻璃(1)用长竹扫把把道理中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥(2)用胶扫把垃圾扫如垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。(3)对有污痕的路面和场地用水尽心清洗。(4)雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净。(1)每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上点到点，保(2)共用场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污痕。(1)用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。(2)对烟头、棉签、小石、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂(3)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。(1)每天早上、上、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一(2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无石头块等垃圾和杂物，烟头控制在1m²个以内。(1)用扫把清扫散水坡上的泥沙\果皮等垃圾。(2)用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生(1)目视：干净、无污痕、无青苔、无垃圾和沙石。(2)有空调滴水的地方每星期擦拭一次，散水坡和排水沟每天(1)备抹布料、胶桶、扫把等工具以及清洁剂。(2)用抹布抹干净秋千、游戏器具上的灰尘。(4)用扫把把坑外的沙扫入坑时，同时清扫游乐场内及周围的(1)滑梯每半月清洗一次，其他设施每周抹一次，清洁后保持(2)每天将场地扫三遍，每小时循环保洁一次，目视游乐场周(1)发现游乐设施损坏，报告班长或服务值班室。(2)发现游乐的人特别是小孩未按规定使用游乐实施时，应给(1)备用水管、扫把、胶刷、垃圾等工具和清洁剂。(2)用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。(3)发现有杂物一起清运上垃圾车。(4)用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油痕和污迹时，倒(5)清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。(2)每天清扫两次，每周用水冲洗地面一次。(2)清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。(1)雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫、抹布、清洁剂、梯子等(2)宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦拭一边，(3)宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用抹(1)宣传牌每周清洁一次。(2)室内标识每天清洁一次。(3)雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹，积尘。(1)梯子放平稳，人不要爬上装饰物，防止人员摔伤。(2)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。(3)清洁工具不要损伤被清洁物。(1)铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。(2)用长竹片捅管内的粘附物。(3)用压力水枪冲刷管道内壁。(4)用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。(5)用捞筛捞起检查井内壁的杂物清理。(6)把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。(7)放回检查井盖，用水冲洗地面。(8)雨、污水检查井每半月清理一次。(9)雨、污水管道每半年彻底疏通清理一次。(1)掀开井盖后，地面要竖警示牌，并有专人负责监护以防行(3)如发现管道堵塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。(4)作业时穿全身制边身裤，戴胶手套。(1)雇用吸粪车一部(含5米长胶管3条，8米长竹杆1条)。(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15MIN后，再用竹杆搅化(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内的化粪结(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直化粪池的化粪结块物吸完(5)盖回化粪池的井盖，用清水冲净工作现场。(6)每半年清理一次。(3)揭开盖后，要有专人看护，清理后盖实。(4)化粪池内的气体有毒、易燃，故应等充分散发后，才能作(1)救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工(2)用垃圾车清运火灾遗留惨留杂物一并清运，打扫。(1)维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良(2)该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助(3)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢等直接装上垃圾车，(4)疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶(1)暴风雨后，清洁工及时清扫各个责任区内所有地面上垃圾(2)发生塌陷或大量泥水沙溃至路面，绿地，清洁工协助服务(1)小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项(2)及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。(1)清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经过同(2)台风时，清洁员不要冒险作业，以防止发生意外。(1)清洁班班长勤巡查，督导各个岗位清洁的工作，加强与其(2)天台、裙楼平台的沟渠由班长专人检查，特别在风雨来临(3)检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。(4)各个岗位清洁员配合安全管理员关好各个楼层的门窗，防(5)仓库内备好雨衣服，鞋、铁勾、竹片、手电筒，做到有备(6)安全注意事项：暴风暴雨天气注意高空坠物。当楼层空调水管，给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时，应按如下步骤处理：(1)迅速关闭水管阀门并迅速通知安全管理员和维修人员前来(2)迅速用扫把走流动电梯厅附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，并通知维修人员关掉电梯。(3)电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、(4)用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。(5)打开门窗，用风扇吹干地面。(6)安全注意事项：处理水管爆裂事故时，应注意防止触电。3.4.5突发火灾事故应急工作执行标准(1)要掌握火情，有计划，有组织地做好人员，贵重物品、仓库物质，文件等的疏散转移工作，并协助做好业主的疏导工作。(2)加强易燃清洁用品的管理。(3)清洁班仓库常配各种应急工具如：手电、水桶、干毛巾、指示牌、灭火器材等。(4)及时清理干净火灾遗留的杂物。(5)安全注意事项：清理火灾现场要等现场调查结束后，经有关部门批准后才能进行。3.4.6突发公共卫生事件应急工作执行标准确保在发生突发公共卫生事件(传染疾病、事物、水或有害气体中毒，不明原因疾病等)时能迅速果断地采取相应措施，最大程度地(1)及时联络有关部门和机构，寻求多方协助。(2)密切注意事件发展，向业主不间断通告相关情况。(3)严格预防，避免恐慌。(4)高度注意管理公司员工的防护工作。联络医疗留全部在场人员)通报政府有关部门(1)公司经理负责审定绿化方案和确定绿化工程承包商。(2)服务中心主管负责拟定绿化方案，签定绿化工程合同。(3)物业管理员负责绿化工程施工质量监控和日常绿化管理。(4)保洁员负责绿化带除草。(1)服务中心主管根据业主管委会的委托和要求，并根据小区(2)服务中心主管就初步拟定绿化方案，向业主管委员征求意(3)根据业主管委员的意见，服务中心主管拟定绿化方案，并(1)绿化工程承包商的确定《供应商选择程序》进出。(2)服务中心主管与被选定的供应商签订绿化工程合同。(1)物业管理员按绿化工程合同的规定对施工质量进行监控。(2)物业管理员对发生的不符合要求的情况，记入《绿化工程(3)物业管理员跟踪整改的进行，并检验整改结果，决定认可(4)对合同期限内不能完工的绿化功臣，物业管理员应向承包(1)绿化工程施工完毕，物业管理员应组织人员进行验收。(2)参与验收的可包括：物业管理员、服务中心主管、业主管(3)参与验收的人员在《绿化工程验收移交记录表》上签字，(1)物业管理员每周对绿化带至少巡视一遍，并做绿化巡视记(2)服务中心主管对汇总的《绿化巡视记录》进行分析(必要时)采用统计技术进行处理。(1)除草：(2)浇水：由绿化养保员按以下要求进行：(3)施肥、杀虫、修剪按以下要求进行：B、修剪：每年不少于5次，应保持绿化植物的整齐、美观。(4)以上项目由物业管理员每月填写《绿化养护记录表》,并交(1)绿化带的开挖或占用公共用地(道路)申请表》原件交施工单位据以施工，复印件存底备(2)绿化带受损的处理(1)根据气候条件决定浇水量(2)根据品种或生长期来决定浇水量。(1)行道树、遮荫树，以观枝叶，观姿为主，可施氯肥，促进(2)观花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花(3)花芽形成，施磷钾肥，以磷肥为主。(4)树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但(5)肥料分为无机和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟效提早2-3个月施用。(1)整形修剪方式(2)整形修剪时间4、除草、松土除草是将树冠下(绿化带)非人为种植的草类清除，面积大小根5、防治病虫害(1)对症下药：根据防治的对象，药剂性能和使用方法，对症(2)适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取(3)交替用药：长期使用单一药剂，容易引起病菌和害虫的抗(4)安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，(1)同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。(2)要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日晒太阳，(3)根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，(4)不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用(5)淋水量要根据季节，天气，花卉品种而定。夏节多淋，晴天、阴天外，每天早晨须淋水一次(含绿化带、草坪、树木),如遇遮阴每天早上浇水一次即可(雨天除外);苗圃内的阳性植物每天早晨浇水一次(雨天除外);如遇暴晒天气，每天下午须再浇水一次。(6)除草要及时，做到“除早、除小、除了”,不要让杂草挤压(7)结合除草进行松土和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的植株的大小，每株穴施复合肥2-4两，施后覆土淋水。(8)草坪要经常修剪，每月需修剪一次，草高度控制在5厘米(9)绿化带和2ML以下的花木，每半个月修枝整形一次。(10)保持花卉正常生长与叶清洁，每星期擦拭叶上灰尘一次。(12)绿化带每3天杀虫一次，苗圃、花盆等每半月杀虫一次，(1)楼管员履行对绿化工的日常管理，绿化工必须服从管理，(2)绿化工必须了解岗位职责和工作范围，尽心尽职搞好绿化(3)绿化工当班时间内必须佩带工号牌，穿工作服。注意仪表(4)绿化工负责花卉培植、育种、移栽、施肥、松土等工作。(5)绿化工负责住宅区楼内外重要装饰部位配花、换花和养护(7)绿化工应经常到达花卉现场进行检验，定时给花卉浇水、(8)绿化工作有责任要求业主爱护公共花卉和草坪，严禁将烟(10)绿化工应严格遵守服务中心制定的劳动纪(11)绿化工应以服务中心利益为重，遵守业主，尽量给业主，(12)因绿化工失职使花卉或草坪出现大面积枯死现象，将追究(13)绿化工应不断学习专业知识，积累经验，努力提高业务和(15)注意防盗，避免不必要的损失。(1)绿化工对苗圃养育现场要精心培植，细心照料，充分利用(2)绿化工要保持苗圃整洁卫生、杂物、脏物要及时清理。(3)绿化工要配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。(4)绿化工要保护草坪生长良好，严禁制止他人践踏草坪。(5)花木的死株、病株要清除，缺株要补植。(6)花盆破损及时换，盆泥量少要添加。(7)台风对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清(8)搬运花卉时，要注意保护花卉株形态不受损和注意场地卫(9)对花卉实施浇水、施肥、松土等工作时，要特别注意周边(10)发现摆花有枯萎的现场时，要立即更换。(11)摆花要讲究艺术，品种配置、摆放位置要适当，风格统一(12)发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭。(13)节约用水，严禁浪费水源。(14)杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配制药(15)学好种花、养花、摆花知识，提高花饰技艺，并向业主宣(1)熟悉住宅区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量，(2)熟悉花草树木的名称、特性和培植办法，并对较为名贵、(3)对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修(4)保持绿化清洁，保证不留杂物，不缺水，不死苗，不被偷(5)每月检查、记录、报告绿地、树木情况，及时劝阻和处理(6)维护好水泵、电机、喷淋设备跟其他器材、工具。(1)加强小区的环境建设，不断提高绿地景观效应。坚持环境(2)绿化工要熟悉小区的绿化布局和个人包干地区的职责范围(3)对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，(4)要保证绿化场地不留杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，(5)淋水要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天(6)除草要及时，做到“除早、除小、除了”(7)结合除草进行松土、施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的(9)管理好划定区内的绿地，养护树木，培育花草，使草地绿(10)不断学习与研究新技术，积极引进和培育新品种，培育出(11)用色彩艳丽的花卉，碧绿青翠的植物，通过艺术的处理、(12)搬运花卉时，要注意保护花卉株姿态不受损和注意场地卫(13)发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换，在业主室内不准(14)保持花卉正常生长与叶清洁，每星期擦拭叶上灰尘和淋水(15)摆、插花要讲究艺术，品种配置，摆放位置要适当，风格(16)学好种花、养花、摆花、插花知识，提高花饰技艺，并向(1)保洁绿化主管负责绿化工作的作业指导和日常巡查，填写(2)服务中心主管负责绿化工作的检查，并把检验结果和整改(2)托管绿地，根据绿化检查标准定期巡查，填写《绿化养护(3)自管绿地，严格按照绿地养护规程实施。(1)养护工作每次完成后由实施负责人填写《绿化养护操作记(2)绿地养护班长每周进行检查，并将结果记录于《绿地养护(3)绿化负责人每月对辖区内的绿地养护情况进行一次检查，(4)绿地养护外包的，每月由养护部门填写《分承包方服务质(1)检查喷雾器性能是否良好，将喷雾开关打到关闭。(2)治不同的病虫害，使用不同的药物配成不同浓度的药剂，(3)用桶或水管加入无杂物的清水至水位线处。(4)将喷雾器背在背上，左手拿压杆，右手执喷杆手柄。(5)左手上下压动压杆至有一定压力时，右手打开开关，根据(6)右手摆动喷杆，使喷头按要求上下或左右喷雾。(7)每次使用完后，将剩余药剂倒入污水井中，再加入清水，(1)操作人员要戴好口罩和手套，着长衣长裤，防止中毒。(2)药物要妥善放置，以免他人误用。(4)保持左手压力均匀，上下压动次数在30次/MIN,不要使(1)地面无杂物垃圾，道理无泥沙，无杂草、无积水。(2)单车棚、停车场、楼梯口无杂物，无蜘蛛网。(3)清洁率99%以上。(1)所有公共场所无杂物、垃圾。(2)清洁率99%以上。(1)楼道无杂物垃圾，无乱张贴。(2)无蜘蛛网、无乱堆放。(3)扶手无尘。(4)清洁率99%以上。(1)日产日清率达100%。(2)整洁、无味、无污迹。(1)鼠密度：1%以下。(2)蟑螂密度：室内18m²,室外管道20米4只以下。(1)每日由楼管员巡视抽查。(2)每周由服务中心主管抽查1-2次。(3)每月由本组评比一次，每半年由服务中心评比一次。(1)考核内容扣分5分以下，由服务中心发放奖金100元。(2)考核内容扣分5分以上10分以下，由服务中心发放奖金50元。(3)考核内容扣分单项零分，扣发当年奖金20%。(4)连续两个月不合格者辞退。(六)培训及考核管理1.1目的1.2适用范围本规程适用于我公司于港湾物业公司项目所在工作区域各岗位员工培训计划的制订与施行，培训计划结合项目实际情况制定。1.3培训目标(1)首先是增强员工对于公司企业文化的认同感和归属感，让员工将“业主为本”的服务理念内化于心，以高效、高质量的服务工作作为平时工作的目标；(2)增加服务人员对于港湾物业公司保洁及绿化养护服务项目的认识和了解，包括对项目内业主主体、楼内主要业务、楼内结构等特点、设施设备配置等具体信息，让保洁、绿化等各岗位人员对自身工作内容有更深入认识，形成团结协作做好全部服务工作的整体意识，同时考虑除自身职责范围内事务外，可以从哪些方面为业主提供便利服务，真正能分担业主的忧心事，让业主感到暖心、贴心。(3)强化专业化技能的培训。通过加强对项目内服务人员的劳动技能培训、行为道德培训、安全知识培训，让员工具备适应岗位的不断增强员工的凝聚力与团结协作力，(比如，保洁人员在巡视中发现垃圾及时清理；发现设施设备损坏第一时间告知业主和维修人员，实现及时止损)让服务团队形成合力，共同致力于项目内整体服务工1.4培训内容(1)物业人基本素质与要求随着《物业管理条例》和《物权法》的颁布实施，对物业清洁、绿化养护服务公司的管理与服务要求也越来越高。我公司对于项目服(2)公司企业文化：包括公司的设施、环境，公司的经营状况和特点，企业宗旨、企业文化、企业现状、企业发展前景以及公司的服务质量方针和服务质量目标等。(3)行业知识培训：主要让物业工作人员了解物业管理工作的性质和要求，如物业管理的基本理论与实务、物业管理的有关技术标准及其相关法律法规等。(4)公司的组织框架：让员工熟悉公司的管理层，基本了解公司各部门运行操作的特点及其相应的职责要求。(5)规章制度的培训：熟悉掌握公司的规章制度和劳动人事政策，包括考勤制度、请假制度、奖惩制度、福利制度、培训制度、考核制度、晋级制度等。(6)基本服务知识的培训：包括员工的职业道德规范、行业规范、礼貌知识、仪容仪表等。(7)岗位工作的具体要求培训：包括员工岗位职责、业务基本知识、工作流程、工作要求和操作要领、以往工作案例等。1.5培训管理方案十多年的物业管理经验，使我司已熟练掌握新员工上岗前必备的相关知识以及岗前培训的内容，具体如下：基本技能培训：公司对每一个刚入职的新员工都会进行岗前的基本技能培训，如：保洁基本知识、仪表仪态、行为规范等，培训合格其它培训：公司还会对新员工进行素质教育和安全教育的培训，的职业素质和安全意识，从而提高保洁质量，更好地为项目服务。为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势),熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等),掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等),