森林公园温泉旅游度假区一期工程项目可行性分析报告

第1章总论1.1项目背景1.1.1项目名称**温泉旅游度假区一期工程1.1.2项目建设单位单位名称：****旅游房地产开发有限公司法定代表人：**1.1.3项目性质新建1.1.4项目申请报告内容及编制依据1、研究的内容本报告主要对项目的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对温泉度假区的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行分析，并提出结论意见，供有关部门决策。2、编制的依据国家旅游局《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中共**省委、省政府《**省旅游业发展“十二五”规划纲要》《**省国民经济和社会发展第十二个五年(2011-2015年)》《**省旅游业发展总体规划(2009-2020)》《**市旅游发展总体规划(2006-2020)》《**市城市总体规划(2009-2030)》《**市土地利用总体规划(2006-2020)》。《**温泉旅游度假区修建性规划》国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》;2006年(第三版)建设单位提供的有关基础数据、技术资料；国家关于编制建设项目申请报告的有关技术经济规范；国家有关建设工程项目规划、设计、施工、验收的有关法律、民用建筑设计有1.2项目概况1.2.1项目定位以现有土地、环境、温泉、旅游等资源为依托，结合**、明代古城、古城温泉历史文化，打造一个以古城**、品味健康为主题的，集温泉养生、休闲度假、商务会议、生态旅游、康体娱乐、旅游商业地酒店1.2.2建设地点项目建设地点位于**市**国家森林公园西南侧山谷下，**路东侧，温泉街道胜利村境内。1.2.3建设内容及规模本项目遵循整体规划、循序渐进、持续发展的原则，实行分期开项目一期规划总用地面积133347.459m²(200亩),总建筑面积1.五星级温泉度假酒店(1-5层)占地面积41714.01m²,建筑面积47000m²(其中地下建筑面积4120m²)。2.酒店公寓20栋(3—4层)占地面积18071.79m²,建筑面积10000m²。3.商业网点14栋(3层)占地面积22046.609m²,建筑面积8642m²。4.产权式酒店32栋(3层)占地面积25732.49m²,建筑面积16358m²。1.2.4建设期限项目建设期2年，自2012年9月~2014年8月。1.2.5建设投资及资金筹措项目一期计划总投资8亿元人民币，其中，五星级温泉酒店投资44829万元，酒店公寓投资14287万元，商业网点投资6681万元，产权式酒店投资14205万元。资金来源全部由建设单位自筹。按照建设进度安排，总投资计划在2012～2014年度全部投入。1.2.6主要技术经济指标主要技术指标见表1-1:序号功能名称占地面积(m²)总建筑面积建筑基底面积栋数层数建筑密度容积率备注1五星级温泉酒店11%含地下41202酒店公寓93层18栋，43商业网点3绿化率4产权式酒店935前广场6一一包括停车场6合计分项投资估算表见表1-2:表1-2分项投资估算表序号功能名称总建筑面积(m²)综合单价(元/m2)总投资1五星级温泉酒店2酒店公寓3商业网点4产权式酒店5合计主要经济指标见表1-3:表1-3主要经济指标表序号名称单位数据备注I设计规模1占地面积亩2建筑面积Ⅱ经济数据1总投资建设投资万元流动资金万元22资金筹措万元银行借款自有资金万元自有资金比例%3总成本费用万元4营业收入5销售税金及附加96利润总额万元7所得税万元28税后利润万元Ⅲ财务评价指标1资本金净利润率(ROE)%2总投资收益率(ROI)%3全部投资内部收益率(所得税前)%4全部投资投资回收期(所得税前)年5全部投资内部收益率(所得税后)%6全部投资投资回收期(所得税后)年7财务内部收益率(IRR)%8盈亏平衡点%1.3结论本项目建设符合**市总体建设规划和**市总体建设规划的要求，**温泉旅游度假区集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著,其建设合理可行。本项目实施后必将使**市旅游投资环境迈上一个新的台阶，将吸引更多的游客，对促进当地经济发展和招商引资产生重要拉动作用，对优化旅游产品结构，提升旅游产品品质，必将起到积极的促进作用。项目建成后将成为一个集观光度假、休闲疗养、健身娱乐、生态旅游于一体的现代化温泉旅游产品。第2章项目背景和必要性2.1项目提出的背景**省为温泉旅游资源大省，温泉旅游历史悠久，文化内涵丰富，发展潜力和市场空间巨大。2010年5月7日，全省加快发展温泉旅游现场会上，省长陈政高提出：**温泉资源丰富，温泉文化历史悠久，加快温泉旅游发展的条件完全具备、时机已经成熟，温泉旅游完全可以成为**旅游的品牌。我们要集中全力狠抓温泉旅游，努力建设全国温泉旅游第一大省。有了政府的决心和支持，本项目具有了很好的外部条件和动力。作为全国拥有宝贵“中国温泉之城”称号的3座城市之一，**拥有丰富的地热资源，分布有**温泉和**温泉，水量大，水温高，含有多种对人体有益的微量元素。**温泉发现于唐朝初年，距今已有1300多年的历史了。新中国成立以后，优质的温泉水吸引几十家疗养院在这里落户，**温泉远近闻名。2010年12月29日，国土资源部公布首批评审通过的中国温泉之乡(城、都)和地热能开发利用示范单位，云南省洱源县城、辽阳市弓长岭区和**获得“中国温泉之城”荣誉称号。为了加快从资源优势到经济优势的转变，实现从温泉资源到旅游产品的转身，**市认真分析温泉资源特点，对温泉资源利用进行多层次的总体规划，在此基础上，精心包装温泉项目，想方设法招商引资。从2011年2月赴台湾招商直至今年3月的赴香港和宁波招商，一年多来，历次的招商活动，重点推介展示**的温泉新城等温泉旅游主题项目，引发了国内外众多投资商的热切关注和浓厚的投资热情，取得了温泉开发的集聚和井喷效应。综上所述，项目是以上背景下提出的。2.2项目建设的必要性2.2.1温泉旅游市场的巨大需求2000年，国际温泉疗养协会(ISPA)行业调查研究显示，中国温泉旅游具有很大的市场需求，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。在这样的发展形势下，温泉旅游将会成为休闲旅游市场的新亮点。**市处于北京、天津、沈阳组成的三角地中心，三地的经济发展和生活方式的变化，引发了旅游消费的变革，生态休闲旅游成为城市居民，休闲度假新趋势，这也为**市提供了大量的生态休闲旅游者。2011年，**市全年接待国内外旅游者380万人次。**拥有丰富的、特色的海滨温泉资源，其旅游开发潜力和市场需求巨大。2.2.2市场结构调整的必要手段目前，来**旅游者中，生态休闲占大多数比例，休闲度假、生态养生市场的繁荣必然会引发对温泉旅游的需求，温泉度假区作为接待休闲型游客的重要设施，将起到重要的作用。另外，**市旅游市场存在着"游客停留时间短，满意度低，休闲游乐性低、项目单一"等问题，这一问题是**旅游业发展的瓶颈。从满足需求和消除瓶颈两个角度来看，**市发展温泉旅游产业是十分必要的。对比温泉旅游市场的蓬勃发展，**温泉尚处于未完全开发状态。无法满足市场需求，无法激活现有优势资源的休闲功能，所以，本项目的建设，是**市建设休闲城市的重要战略举措，是调整现有市场结构的有效手段，实现产品-资源-市场的有效对接。2.2.3成为**旅游业发展的带动和示范项目项目所在区域**市是我国唯一的集山、海、岛、泉、城为一体的游览疗养胜地。结合特色资源，开发海滨温泉旅游地产项目，旅游发展依托雄厚，能够实现景区的功能互补，以及客源的共创和共享，有望成为区域内大型联动度假区，成为**市旅游业发展的带动和示范项目。随着经济的不断发展，人民生活水平的提高，对旅游的需求越来越多，要求越来越高，在城市进化里程中，城市建设与旅游项目的定位，预示着度假区会利用独特的自然特色和基础设施建设为广大游客提供一个良好的欣赏自然、享受自然的途径。这样势必会给地方的经济带来新的突破，有利于地方经济更好的发展。2.2.4更大程度带动游客的消费层次在全面保护自然及人文资源的前提下，认真权衡项目建设的比重，完善区域内的公共和基础设施的建设，使之成为以自然、人文环境为背景，集观光、娱乐、游憩、住宿为一体的旅游圣地。本项目的开发建设，不仅可以增加项目区域内的客流量，也可以提升**旅游业的服务水平，用一流的服务理念，一流的旅游环境，更大程度的带动游客的消费层次，使地区的经济发展由缓慢状态逐步呈上升状态。第3章温泉旅游资源与市场分析3.1温泉旅游资源3.1.1世界温泉旅游历史世界温泉旅游地几乎与旅游业兴起于同一时期，其发展历史大致经历了温泉资源的原始利用、spa的大发展、spa功能的转化与衰落、温泉旅游地的复兴与新发展四个阶段。温泉旅游地在地域上发源于欧洲，在北美得到发展，在亚洲特别是日本达到空前的繁荣。温泉地的旅游功能经历了温泉的原始利用阶段、以医疗为主导的spa发展阶段、以自然环境为主导的多功能综合性温泉旅游度假区形成阶段的演变。温泉旅游者也从起初的上流社会和特殊群体为主向大众化转变。我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只有数十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代(洗浴)—第二代(疗养)—第三代(戏水)-第四代(多元化)。温泉资源的原始利用以洗浴为主，第二代温泉旅游产品以温泉疗养院为代表，其主要特点为规模小，面向高消费阶层，在建设上表现为温泉单一化、硬件分时度假设施化，旅游点(区)经营项目雷同，不注重旅游环境的营造。3.1.2国内温泉产业现状与发展趋势温泉产业作为中国第一大休闲产业，可以成为旅游业发展的强大引擎，但目前行业发展缺乏自主品牌，影响力不够，聚集化和精细化成为行业发展的趋势。中国地热资源预测总量32万km2,是中低温泉地热大国，约占全球7.9%,潜力巨大。温泉休闲，已经是中国休闲中的第一产业；成为休闲中的龙头，对于旅游开发的主体作用越来越大，可成为泛旅游产业的整合源(泛旅游：会议会展、体育运动、农业观光、博彩、娱乐、购物等);国内温泉产业现状为“拿来主义”形成“万国文化”,缺乏品牌自主性，缺乏差异化，温泉旅游品牌与自身温泉资源品位相符的国际地位相去甚远，成为制约发展的顽疾；珠海御温泉、广东帝都园林温泉是品牌自主化，向国际化迈进的成功范例，但未能形成燎原之势；3.1.3**省温泉旅游发展现状与趋势**是中国温泉资源最丰富的省份之一，近年来，温泉经济风声水起，成为旅游业发展的热点。**的温泉旅游发展经历了三个阶段：第一阶段是“公休疗养”模式，如丹东五龙背、营口熊岳、鞍山汤岗子温泉等；第二阶段是由“公费休养”变为休闲度假的“温泉山庄”阶段，多是“游泳池+澡堂”的模式，如营口熊岳、大连市安波等；第三阶段是以综合性的旅游休闲活动聚集形成的，特点在于规模大、功能复合、温泉形态和游客类型多样化，也就是目前最为流行的“露天温泉”模式，如辽阳“汤河假日温泉”、营口“天沐温泉”等。此外，高尔夫温泉、农事体验温泉、美容温泉等多种组合纷纷走向前台。本演黄大超分在0式-指℃之周2010年5月7日，陈政高省长在全省温泉旅游现场会上提出了**要建设中国温泉旅游第一大省的目标，用三年左右的时间，全省做10个温泉旅游聚集区、50个温泉旅游风情度假区、100个投资10亿元的温泉旅游企业项目。到2015年，温泉旅游总收入达到2000亿元，成为全省旅游业的重要支柱产业。近年来，**温泉旅游建设势头汹涌，国内外200多投资商和旅行商赴**考察洽谈温泉项目，签订重点温泉旅游项目135个，签约引进资金1019亿元。**将成为中国最具竞争力的温泉旅游目的地、国际化标准温泉旅游集散地、世界知名的温泉休闲康体旅游胜地。为了推动温泉旅游建设快速发展，**省政府2011年1月下发了《**省人民政府关于加快发展温泉旅游的意见》,进一步明确了全省温泉旅游发展的目标和推进措施，为温泉旅游的快速发汗提供强有力的政策保障。近年来，在省政府的领导下，全省各级政府依托旅游资源，抢抓机遇，强力推进，在招商引资、项目建设、打造品牌等方面都取得了重要进展。温泉经济快速增长。据统计，2010年全省温泉旅游收入107亿元，占旅游总收入的4.1%;接待国内外游客2100万人次，占旅游总人数的7.92%。新增加直接就业4.7万人。目前，以营口天沐温泉、**弓长岭温泉、大连安波温泉为代表的本溪水洞温泉、丹东北国之春、营口石蜡铺**温泉度假区、盘锦湿地温泉等，逐渐升温，初步建成**温泉旅游品牌集群，温泉旅游度假区的格局初步形成。**是中国温泉资源最丰富的省份之一，据最新资料显示，全省14个城市现均已发现地热资源，其地热资源的储量相当于100亿吨标准煤。现已探明井泉358眼，具有开发潜力的温泉资源达66处，按开发潜力排名居全国前8位。**温泉类型丰富，以碳酸氢钠、氟型偏硅酸、碳酸钠、氯化钠和硫酸根离子型为主，富含钾、钠、钙、铵、硫、镁、锶、氡、硅、矽等30多种对人体有益的矿物质和微量元素。而且**温泉温冷同地共生，为中国少有地质奇观。**利用温泉的历史十分悠久。据记载，历史沿革起源于公元598年。著名的汤岗子、五龙背、**、弓长岭等温泉地都有历史古迹依存并与帝王将相名人贤士相关，流传着众多的典故和传说，这些都是**宝贵的温泉文化资源。早期的温泉旅游以温泉的治疗作用为主要旅游吸引因素，20世纪以来，温泉旅游功能日趋多样化，温泉沿线各色疗养院星罗棋布，形成了独特的温泉文化疗养体系。改革开放以来，温泉从治疗、疗养逐渐演化成集疗养、休闲娱乐为一体的温泉旅游度假区。从最初的泡汤文化转变成为融沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化于一体的温泉文化。并与冰雪、海洋、湿地、山水、森林资源相依存，集群优势突出，形成了温泉+生态、温泉+冰雪、温泉+观光+休闲+体验等独特的品牌组合。而且已经建成完整的配套服务设施。目前开发的温泉滑雪场、温泉高尔夫、温泉海滨等特色产品，素有亚洲第一圈、亚洲第一泥中国四大疗养康复基地之美誉。**紧邻日本、韩国、俄罗斯等国家和地区，连接黑、吉、蒙、冀等省份，特别是毗邻京津唐经济圈。有关专家将**温泉旅三级为华北及环渤海市场；四级为国内华东华南市场；五级为东南亚、日本韩国市场；六级为俄罗斯东欧市场；七级为欧美远程市场。**温泉旅游，市场潜力巨大，前景辉煌。**建设中国温泉旅游第一大省的目标内涵有四项内容，即：规模最大，品牌最佳，文化卓越，管理领先。**温泉旅游形象定位必须与世界潮流同步，与品牌同行。在此全省要做10个温泉旅游聚集区、50个温泉旅游风情度假区、100个投资10亿元的温泉旅游企业项目。建设10个温泉旅游聚集区：有沈阳新民兴隆温泉城市及棋盘山温泉旅游度假区、大连安波温泉旅游聚集区、大连拓山汤海休闲度假区、鞍山汤岗温泉旅游度假区、本溪水洞温泉旅游度假区、丹东五龙背温泉旅游度假区、营口海滨温泉旅游聚集区、辽阳弓长岭温泉旅游聚集区、阜新温泉旅游聚集区、兴城温泉旅游聚集区。建50个温泉旅游风情度假区：沈阳5个，大连7个，鞍山5个，抚顺1个，本溪4个，丹东5个，锦州2个，营口5个，阜新2个，辽阳5个，铁岭1个，朝阳1个，盘锦2个，葫芦岛5个，培育100个投资在10亿元以上的温泉旅游企业，沈阳6个，大连15个，鞍山12个，本溪8个，丹东12个，锦州5个，营口15个，阜新5个，铁岭1个，辽阳5个，盘锦8个，葫芦岛8个。度假区。风情度假区建设要有特点，有的是欧洲风情的，有的是日本健身、娱乐等项目综合考虑、合理布局。要注意构建旅游产业链条。三是温泉旅游聚集区建设与生态环境建设紧密结合。绿化、环保设施要同时布局和规划。各个市的温泉旅游总体规划都要通过省政府有关部门论证审核。3.1.4**温泉发展概况及分析距今已有1300多年历史的**温泉，曾是**发展旅游业的铺路石和先导，为**旅游的繁华立下了汗马功劳。然而，从上世纪90年代中期起，受多种因素影响，**温泉逐渐衰败，直至2010年的5月72010年年底，**市被国土资源部列入首批中国温泉之城，此次，全国获此殊荣的仅有3座城市(县、区);2011年3月4日，沈阳蓝德温泉度假村有限公司与**市政府签约，预计投资6亿元，用2年时间，建设汤上世界温泉部落开发项目；众所周知，**有五宝：城、泉、山、海、岛。很多人不知道，相比于有着500多年历史的**古城，**温泉的历史更长远、更厚重。**温泉最早发现于唐初，距今已有1300多年的历史。有文字记载则是(北)宋末。徽宗赵佶使臣许亢在《宣和奉使金国行程录》中写道，“第十八程，自隰卅(今**东关站)八十里至海云寺……去海半里许，寺后有温泉二池。”许亢所指即**温泉，并且当时已开发利用。大清乾隆皇帝爱新觉罗·弘历曾多次光顾**温泉，沐浴后龙心大悦，留下“汤池尚温滑”的诗句。从上世纪50年代起，**温泉渐兴，铁道部等多个国家部委办局在**建疗养院。“当时，一曾在林业部**疗养院工作的老人这样讲。正是因为**温泉有着如此巨大的吸引力，加之后来的改革开放让人民的生活有了明显的改善，旅游业初见端倪。1984年，**借助温泉，正式提出发展旅游业。由此，**温泉开发迅速达到极盛。从1985年初到1988年8月的3年半时间里，就吸引国家和省内外60余个部门在**投资兴建以温泉水为依托，融治疗、康复、休闲、疗养为一体的疗养院(所),床位一度逾20000张。**一举成为我国当时最大的疗养区之一，**也因此名噪天下，旅游业迅速发展。但是，从上世纪末起，**温泉在旅游市场上的影响力越来越弱，除了受疗养院体制改革影响外，更主要的原因是**温泉的粗放开发与使用已满足不了市场需求。“**温泉一直停留在较原始的使用状态，就是泡澡、疗养。这在二三十年前好使，但放在现在就不好使了。现在人们对温泉旅游提出了更高的要求，要满足养生的需要，还要满足休闲、娱乐的需要，要身心共健。多少年不变样的**温泉，当然不能满足人们的新需求。”建设全国温泉旅游第一省，首批中国温泉之城，这两大利好消息，给**这个久负盛名、拥有独特温泉资源的城市带来了极其重要的历史性机遇。相比于省内外开发较好的温泉资源，**温泉具有水质优的最大特点。城内温泉是因地下熔岩的作用而形成的天然矿泉，水温67℃左右，酸碱度为7.4,泉水比重1.006,属于高温弱碱性食盐矿泉；城外的**温泉，富含人体需要的15种矿物质，也属优质矿泉水。其次，**温泉开发的原生态，也为未来的开发者留下了无限创意和打造的空间；第三，**在城区周边集城、海、山、泉、岛五大景观于一体，国内罕见。**温泉发展的机遇来了，引进沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发高家岭乡**温泉。项目一期占地180亩，计划投资6亿元，建筑面积18万平方米。汤上世界温泉部落开发项目与**温泉开发项目又有所不同，它主要是把温泉文化和不同风格的建筑与温泉开发融为一体，开发建设瑞士郡、法国郡、德国郡等具有异域文化风情和建筑风格特色的温泉社区组团。天沐集团曾计划投资**温泉开发项目，定位为亚洲山谷温泉养生度假新地标，主要包括美泉湾(滨湖国际温泉SPA养生区)和香泉谷(大型露天真山水森林温泉)。此外还曾计划开发建设温泉商业街、五星级生态度假酒店、山地运动公园、四季植物园、度假别墅区等。除此之外，**还将实施老项目改造工程，即对部分温泉酒店和疗养院进行项目完善和扩充，实现温泉开发的升级换代。通过一系列开发项目的实施，实现**温泉由资源优势向产业优势、单一开发向综合利用、低端产品向高端产业发展的转变，全面提升**城市品位，打造全国最佳温泉城市。而且，要通过**温泉的全面深度开发，整合**旅游资源，补齐**旅游短板，解决**旅游冬季不旺的问题，全面提高**旅游品牌影响力，扩大**旅游市场。市旅游局副局长史建伟随同省旅游考察团赴重庆、云南、湖北等地学习考察温泉开发后，也提出建议，“温泉旅游业的发展必须走综合开发之路，必须与当地特色文化结合起来，尤其是要与**的城、山、海、岛等结合起来，才能做大做强。”当前，温泉开发热不仅在**,在国内很多省市都方兴未艾。市场需求和市场竞争都要求，**温泉要想脱颖而出，自身得过硬，与它相关联的其他旅游产品也必须过硬。如何将**温泉与其他旅游产品捆绑开发，市旅游局局长苏英生认为，亚洲温泉开发以日本为最，我们可以学习、借鉴他们的成功经验。“在日本温泉旅游地，活动类型比较丰富，既有传统泡汤、游泳，又有健步行走、自行车运动、登山、健身、钓鱼、溯溪、水上活动、野餐、动植物观察、高尔夫球场等。游程安排多为温泉浴搭配当地风景名胜”当前，觉华岛开发、古城保护与开发等都已启动。必为将来的旅游打好基础，**未来的休闲度假旅游将迈向一个新台阶。3.2市场需求及开发理念3.2.1目标客户群体为提高本项目经营过程中抵御风险的能力，客源应定位于多元化的结构，但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人群。综合考虑多个因素，细分目标客户群体应为下列四大主体：国内分时度假及商务度假人群——以公司等为组织的商旅、论坛、会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游者，无疑是温泉度假区吸纳的主要目标。周末及短期休闲旅游者——周边北京、天津、河北及省内大连、鞍山、沈阳、辽阳、抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士，其生活富裕，周末离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣的家庭及老年度假旅游者—一人均月收入在3500元以上的家庭度假；人均收入在3500元以上的文化型家庭；进行阖家的休闲度假活动；同时温泉的疗养作用使得退休老年人也是**温泉度假区的重要顾运动创伤及其它康复人群——**省作为国内体育大省及经济大省，运动员伤病疗养和工作疗养人群无疑会成为**温泉度假区的重要3.2.2客源市场近程市场(本地市场):**市及周边郊县。市场规模有限(285万人口),但市民具有一定的购买能力(以各大企事业工作人员为主)。近中程市场(重要市场):4小时车程范围。覆盖沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪、锦州、营口、秦皇岛等八个大中城市，辐射人口约2400万。中程市场(支撑市场):京津唐、吉林、黑龙河、河北、山西和远程市场(机会市场):国内其他市场、俄罗斯、韩国、日本。每年吸引约5万俄罗斯人前来度假疗养。九十年代初期至今，俄罗斯联邦阿穆尔州工会和工会联合会旅行社，每年都专门组织温泉疗养旅游团赴中国东北地区进行疗养度假旅游：团队每批30人至50人，行程15天，每年约有5千至2万人次参加，每人消费约5千至1万元人民币，其中住宿和交通仅占30%,理疗、娱乐及购物等自费项目消费占70%。3.2.3目标市场定位1、旅游度假市场主体市场：以**为中心的2小时车程市场(含**本地市场)和**海滨景区其他目标客源的分流市场。正常运营后，客源比例达到：**2小时车程的近中程市场：50%**4小时车程的中程市场：30%以度假疗养为目的的国内其他及国际远程市场：20%——国际市场以俄罗斯、韩国和日本为主，约占总比例的5-10%。正常运营后，客源比例正常运营后，客源比例国际市场兴域2小车程2、房地产市场以**为中心的1小时车程市场：30%沈阳、长春、哈尔滨等东北市场：55%其他市场：15%3.2.4开发理念温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，****古城温泉即把温泉和康复疗养有机的进行结合。依托健康、疗养等科学研究中心等机构，充分发挥健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地。实现人与自然的对话，把**温泉度假区真正融入**的环境之中；以人为本，注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要求，特别是提供高品质的交往空间；在度假区建筑及配套设计中，体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。3.2.5项目优势1、良好的度假环境具有良好的度假环境应是****温泉度假区的基础条件，良好的度假环境应体现出舒适性、康益性和安全性。舒适性度假环境的舒适性是确定度假环境好坏的唯一指标，除了温泉优越的自然环境之外，还应包括人文环境。人文环境的舒适性通过优美舒适的自然环境的营造以及现代化、信息化、科技化、宜人化的设施建设与优质的服务，为游客提供一个舒适宜人的从文度假环康益性度假环境的“康益性”包括自然环境和人文环境的康益性。前者包括要有良好的绿化，优美的景观，无污染、无公害，保持生态平衡和良性循环。后者包括度假区建筑的艺术化与宜人性，具有地方性又具有时代性，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。****温泉度假区除了选择温泉等自然环境康益的地区作为度假的主题外，建设酒店公寓等人工设施与服务，增强度假区的康益性功能。安全性对**而言，安全性除了自然环境条件的安全性以外，使游客在度假区内的旅游活动具备较好的安全条件是其中的重要内容。因此，度假区所处的自然环境相对封闭独立的地方，安全的人文环境 (度假区所在地方的社会治安好，当地居民对游客的亲善态度等);安全的旅游设施和项目及现代化的安全监控系统与快速求援系统便成为旅游度假区选择与建设的重要内容。2、丰富的旅游度假产品定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向。这些趋向具体表现在以下几个方面。主题性所谓主题，即是度假地发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度营造具有鲜明地方特色的高档次商务旅游度假休闲与置业目的地。文化性构建独特的文化氛围是****温泉度假区的灵魂，其包括有**的地域特色文化和现代温泉休闲文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求的文化体系。生态性温泉的生态保护是要尽可能保护度假区内外的原生环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。自然生态的改善，文化生态的营造，生态旅游资源开发与保护，生态旅游项目设计，支撑生态旅游项目的技术体系策划。景观性度假区的景观设计，特聘国际景观设计咨询公司对度假区景观进行设计和施工，使整个度假区享有大气、高贵、灵动、层次丰富的空间感。生态绿化带自然衔接了高层区和多层区。在度假区内部形成优美的景观环境，成为具有良好的人居环境和优美景观的场休闲性将休闲性充实为度假区的一大特征，是由于消磨闲暇时间已成为度假旅游的一项主要内容，而度假区所具有的良好的环境，丰富的旅游内容为游客和业主休闲提供了一项特殊的经历与体验。因此，针对度假旅游时间较长的较高的重游率，温泉的开发中需增加度假休闲设施和内容，有利于丰富度假内容，提升旅游档次。**温泉度假区将是一个自足系统，这要求建设者必须提供完备的并对闲暇活动、体育、消遣、文化、艺术、工艺有广泛的选择，必须在质与量或种类多样化上满足游客的需求。表现在旅游市场上，就是运营商极力向度假旅游者传递景观房的概念和休闲体验，再从产品特色上看，尽管不同品牌类型的度假饭店在服务项目略有差异，但是都强调家居的感觉。酒店提供的休闲娱乐4、科学的经营与管理**温泉度假区的主要客源市场是度假旅游者，奖励旅游者、会议旅游者及康复医疗旅游者。要成功必须合理地市场定位与创立认同，其关键是定位营销，同时度假必须创立适当的品种或产品认同，以深深印入游客的心目中，这样可以产生对品牌的忠诚，从而增加重复业闲暇市场具有明显的季节性，尤其对于处于高纬度地区，高峰业务集中在周末、节日和寒暑假，为了平衡全年业务，各度假区致力于追求商务会议与奖励旅游者。不断提高产品和服务治疗档次是重要竞争手段。为了吸引家庭旅游者和置业，开发池边活动，并提供放松性设施如温泉、按摩，建立主动参与式的体育活动等等。3.2.6区位优势**每年都吸引着大批的海内外游客，如果将其作为我国著名的温泉发育之地，“中国温泉之城”名副其实，有了这个金字招牌，将会大大提升**市的品位和知名度。**市政府明确提出，要充分利用温泉优势，催生“温泉经济”,把**温泉做大做强。在原有的基础上，努当前在**温泉区，最深的温泉井深只有300m,温度就达到了60℃以上，有关专家推测，在地下更深处应该有储量更大、温度更高的热水资源，即未来的温泉洗浴仅从水量上看尚有发展空间。为了查清**校及地勘、科研单位对**市辖区内**地段和**地段的地热田开展过调查、普查、勘察及核实工作，初步查清了地热区的地热地质条件，确定了控热构造和导热构造。****地热田(温泉),为构造裂隙型热储，**温泉热流体温度55.8-58℃,热水中氟、偏硅酸含量达到医疗矿水命名要求，可为氟水、硅水，同时含有氡、锶等对人体有益的微量元素和组份，也具有较高的医疗和保健价值。近年来，**市按照“优化一产、提升二产、突破三产”的发展思路，高起点规划、高质量建设，大力发展以温泉经济为龙头的第三产业。相关统计资料显示，2011年，**市旅游接待游客380万人(次),实现旅游营业收入20.8亿元，发展势头强劲。**拥有一定规模的住宿设施机构共有10余家，床位多达20000张，加之日出水量大于5000吨，符合温泉之城关于开采量的要求。**具备了建设“中国温泉之城”3.2.7资源保护措施为了让地热这一宝贵的天然资源发挥更大的经济效益与社会效益，****房地产公司计划投资30亿元在**脚下建设大型休闲度假**温泉度假区，使温泉接待能力得到提升。河河并非万古流，温泉亦然。在倡导开发利用地热资源的同时，**市政府也清醒地认识到，地热资源作为一种可再生的清洁能源，其再生能力是有限的，并非取之不尽、用之不竭。为了地热资源的可持续开发利用，**市政府遵循“开发与保护并重，开源与节流并举”的原则，编制了《**市地热资源勘查开发利用总体规划》,设置了地热资源的管理机构，建立了地热资源管理的规章制度，强化了地热资源三级防护系统，建设了地热资源动态监测网络系统，对水量、水温、水位、水质进行系统监测。3.3竞争市场3.3.1省内竞争市场由于温泉旅游开发起步较晚，整体开发水平不高，全省范围内的市场竞争格局尚未形成。自2010年**省提出建设“全国温泉旅游大省”目标后，温泉旅游一下子跃升为**旅游经济发展的强力引擎。完全可以预见，未来5-10年，**温泉将进入“群雄并起、百花争艳”44本项目未来面临的市场竞争空间格局图法北新区统划项☑黄海朝鲜辽东湾3.3.2当地竞争市场**市内现并无具备规模的综合温泉旅游度假区，**市高家岭汤上村蓝德公司开发的温泉小镇由于距离**市内较远，对本项目基本不够成威胁。第4章项目区位及建设条件4.1项目区位关系分析4.1.1地理区位**温泉旅游度假区位于**市**国家森林公园西南侧山谷下，**路东侧，温泉街道胜利村境内。**市位于锦州市辽东湾西岸，居辽西走廊中段。东南濒临渤海，西南依六股河与绥中县相邻，西北与建昌县接壤，北临**市连山区。**市位于环渤海经济圈的中部，处在**沿海经济带和辽西北经济圈区域内，**沿海经济带的西部起点，是华北与东北两大经济区的节点城市。毗邻天下独一无二的**古城，地理区位优势极为明显。市丙本溪市液山市东市项自区位置短东遮4.1.2交通区位**市交通发达，路网便捷。西距秦皇岛机场100公里，东离**港30公里。京哈102国道、京哈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、**滨海大道横贯市区，魏塔线铁路斜穿市境西北部。市区距**省省会沈阳314公里，离首都北京414公里，是山海关通往东北的咽喉，为关内外要冲，其地理位置十分重要。2010年11月9日建(昌)至兴(城)高速破土动工，与规划中的绥凌高速汇合，并与京沈高速连接，是**通往北京的第二条大通道也是连接辽西蒙东的重要枢纽。海运环绕，可乘坐动车直达北京市、天津市、唐山市以及沈阳市。**桃仙却场x锦州营口港·朝阳账4.2建设条件4.2.1地理水文条件地层由上至下分别为粉质粘土、砾砂、中砂、混合花岗岩，厂址无滑坡、泥石流等不良地质条件，场地类别Ⅱ类，属可进行建设的一般场地，适宜建筑。2、水文地质场地地下水位稳定，水位平均埋深7.5米-8.4米，场地范围内的地下水埋藏可属第四系空隙潜水。第四系孔隙潜水为场地内的主要地下水，主要埋藏于全新统(Q)和上更新统(Q₃)的砂卵石层中，地下水埋藏较浅，一般不超过8米，雨季时水位可能仅3～5米，水量不丰。3、地震本工程抗震设防分类为丙类。根据国家标准、规范及地勘报告，本工程抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第三组，设计基本地震加速度为0.05g,场地类别为Ⅱ类，特征周期0.45s。建筑安全等级为二级。设计使用年限为50年。4.2.2气象条件年平均气温8.7℃。一月平均气温-8.8℃,最低气温-24.2℃,七月平均气温24℃,最高气温38.2℃。年平均降水量600毫米，雨热同季，无霜期175天左右。其主要特征：四季分明，水热同期，降水集中，日照充足，季风明显。春季虽有冷空气侵入，但强度弱，回暖较快；夏季西南季风盛行，雨量充沛，高温潮湿，多雷多雹，伏天潮热。秋季偏北季风开始增强，雨量骤减，气温速降；冬季偏北季风势力很强，气候干冷，大地封冻。气温据1986到2000年记载，年平均气温为9.8℃;极端最高气温为38.1℃,历史最高为39.8℃;极端最低气温-25.2℃,历史最低为-26.3℃。地温年平均地面温度为11.9℃,极端最高62.4℃(1993年),极端最低-34.6℃(1990年)。降水年平均降水量为652.5毫米；年最多降水量为1998年908.5毫米，历史最多为1959年1,087.6毫米；年最少降水量为1999年的295.2毫米，是历史最少的一年。蒸发年平均蒸发量为1,714.6毫米。日照年均日照时数2,544.2小时，日照百分率为57%。气压年平无气压为1,015.1百帕，极端最高为1,046.8百帕(1994年),极端最低为984.0百帕。风年平均风速2.8米/秒，最多风向为南风，大风日数比前期平均无霜期175天，最长196天(1990年),最短141天(1986年)。4.2.3温泉水资源温泉水性质：泉水清澈透明，无色无臭，酸碱度为7.4,泉水中含有钾、钠、钙、铵、硫、镁等多种矿物质，还含有一定数量的放射性无素氡和镭。属于高温弱碱性食盐矿泉。泉水可以口服、冲洗和浸浴，以浸浴为主。出水水温：出水水温67℃左右。出水水量：约50004.2.4社会经济条件2011年全市地区生产总值101.3亿元，首次突破百亿大关。按可比价格计算，同比增长21.4%。其中，第一产业增加值16.6亿元，同比增长7.2%;第二产业增加值43.7亿元，同比增长47.0%;第三产业增加值41亿元，同比增长7.5%。第一产业增加值占全市地区生产总值的比重16.4%,第二产业增加值比重为43.1%,第三产业增加值比重为40.5%。全年社会消费品零售总额48.3亿元，比上年增长18%。分行业看，批发零售贸易业实现零售额43.5亿元，比上年增长18.7%;住宿餐饮业实现零售额4.8亿元，比上年增长11.8%。旅游业平稳增长。《**古城文物保护规划》通过国家文物局批准，古城改造开始启动；完成督师府一期布展，将军府重修对外开放；高家岭“世界温泉部落”开工建设；增设城市景观宣传牌，完善海滨风景区基础设施，修建**森林公园观光路。积极开展旅游推介，旅游业发展态势良好，全年共接待游客380万人次，旅游综合总收入实现20.84.2.5基础设施条件1、交通。项目场址位于****国家森林公园，毗邻**路，交通方2、供电。项目用电从附近的市政电网接入，电力供应有保障。3、供水。项目生活用水从附近的市政供水管网接入，用水有保障。温泉供水管道由政府提供至用地红线内，也可自备水井。4、供暖。项目供暖由双兴供暖公司引入。5、通讯。**市已实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件良好。该区移动通讯效果良好，通信线路可从场址附近现有市政设施接入。4.2.6防洪、防潮、排涝实施条件建设场区内地形较为平缓，在项目设计的时候，利用自然高差进行防洪和排涝，洪水经过排水沟自然排入雨水排放系统。综上所述，该项目建设场址自然条件、基础设施条件良好，能满足项目建设要求。第5章项目建设内容和规模5.1建设内容和规模本项目遵循整体规划、循序渐进、持续发展的原则，实行分期开**温泉度假区一期工程总用地面积133347.459m²(200亩),用前广场(含停车场)25782.56m²,五星级温泉度假酒店区占地面积41714.01m²,酒店公寓区占地面积18071.79m²,商业区占地面积22046.609m²,产权式酒店占地面积25732.49m²。项目总建筑面积82000m²。其中包括四部分：五星级温泉度假酒店建筑面积47000m²,酒店公寓20栋建筑面积10000m²,商业网点14栋建筑面积8642m²,产权式酒店32栋建筑面积16358m²。建成后的**温泉度假区能够满足各层次人群的消费需求，同时项目建有室外温泉区，还有规划中的康复中心等设施为前来旅游度假的人们提供集养生、康复、旅游、休闲、度假的环境优美、配套齐全、舒适安逸的**温泉度假区。5.2建设空间布局理念项目在进行总体空间布局规划时应遵循以下原则：5.2.1突出主题形象这是温泉度假区规划的中心原则，必须通过各种产品与服务来突出温泉度假区的独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、细部小品、服务方式、节庆事件等来塑造与强化温泉度假区的形象。5.2.2活动功能的动静分区对不同类型的设施如体育休闲设施、娱乐服务设施等按功能分工布局，对于一些对环境有较高要求的设施划出专门的区域，使温泉度假区的分区动静有序。5.2.3环境保护原则包括两个方面，一是保护特殊的环境特色，如具有主要吸引力的人文自然景观；二是使温泉度假区的游客接待控制在环境承载力之内，以维持生态环境，保证温泉旅游资源的持久利用。5.2.4内部交通网络高效且布局优雅路径要与自然景观有效配置，采用步行或无污染交通方式，限制高速行车，使行走与休息均为一种享受。邻近景点间设置人行道，电瓶车等交通方式，可使内部交通优化。5.2.5开发阶段性原则考虑资金、人力、物力供给因素及游客偏好、需求随时间变化，度假区的开发应采取阶段式，在布局规划时应为未来发展留下扩张的余地，以满足游客的新需求。**是中国优秀旅游城市、中国温泉之城、是全国闻名的旅游度假胜地，2005年度中国特色魅力城市200强城市，中国十大小资城市。集城、泉、山、海、岛于一体。城是**明代古城，泉是温泉，山是**,海是渤海湾的**海滨，岛是觉华岛(菊花岛)。是具有唯一性、排他性、垄断性特征的稀缺资源，具备打造独一无二产品的先天条件。地下矿泉泉质优良，可饮、可沐、可吸入，疗养保健功效显著。可整合的自然及人文旅游资源丰富、特色鲜明，具备打造多功能、多形态的产品体系和产业链，满足不同客层的消费需求。有直接借势中国泳装名城、中国书法之乡、中国温泉之城、中国优秀旅游城市、全国科普示范市、**省历史文化名城、**省卫生城市、**省双拥模范城、**省体育工作先进市、中国十佳古城、中国十大小资城市、中国最值得去的十座小城等旅游品牌的优势，快速扩大市场影响力，抢占**乃至全国温泉市场的品牌高地。地理位置独特，交通便捷通达，区位优势明显，市场格局不断优化。**地产丰富的温泉旅游开发经验、**市政府的大力扶持和政策倾斜等是项目拥有的优势。6.2劣势(Weaknesses)当前**旅游是以观光为主，休闲度假旅游需求尚未培育成形。在淡季时节(尤其是冬季),**海滨、观光农业等依托旅游景点比较冷清甚至歇业，项目将缺乏强有力的外部联动力量，温泉单一的吸引力辐射范围极为有限。现有可直接利用的景观资源有限。中国休闲时代已经到来，观光-度假复合型旅游成为未来旅游业发展的主导趋势。国内温泉产业正由温泉旅游向温泉旅游-温泉养生复合转型，温泉养生被公认为温泉旅游度假的核心。**建设“全国温泉旅游大省”、打造“温泉旅游品牌”带来的历史性发展机遇。**乃至东北地区休闲度假养生产品的市场空白形成的市场机遇。**温泉度假区的开发建设，将形成强大的休闲度假产业集群效应和共振效应。自驾游市场规模不断扩大，银发产业和健康产业快速发展等机遇。中国温泉旅游产业高速发展对本项目构成的品牌屏蔽威胁。**省及周边不断增加的温泉项目构成的市场竞争威胁。**市及****温泉度假区周边新兴休闲度假产品构成的替代性竞争威胁。温泉水资源可能减少或水质可能变化的威胁。经济形势对市场需求的不确定性影第7章建设方案7.1项目定位以现有土地、环境、温泉、旅游等资源为依托，结合**、明代古城、温泉历史文化，打造一个以古城**、品味健康为主题的，集温泉养生、休闲度假、商务会议、生态旅游、康体娱乐、旅游商业地产等多功能于一体的国家AAAA级温泉度假景区。7.2总体设计方案7.2.1总平面布置图7.2.2温泉酒店综合接待区在主题景观广场外规划一处生态式园林停车场，停车场采用生态型组团式停车设计，以高大乔木与林下灌木组合而成的绿篱相隔离，形成入口综合服务区的绿化带，保证在进入接待区域时的视觉通透性和植被覆盖率，形成良好的生态效果。停车位设置：高大乔木与林下灌木等组合将停车场分割成多个停车单元，大型车泊车位10个左右，中小型停车位400个左右。2、主题景观作为度假区的入口广场，即是游客集散中心，也是旅游区核心景观资源富集区，其景观规划既要凸显旅游资源特色，为游客提供观光游览的区域，又是游客休闲娱乐的主要活动区域。3、餐饮中心共设置可容纳约450人用餐的餐位。其中餐饮大厅约400个餐位，其中西餐厅约80-100个餐位，接待设施主要以围台及活动卡坐形式为主。餐饮包房约150个餐位，约14间包房，带独立W.C,其中大包2间(16人/间),中包8间(10人/间),合包2间，其中双围1间(10人+10人),三围1间(10人+10人+10人)。部分单间之间可设置成活动形式的间隔，以便房间内空间的灵活使用。4、会议中心会议中心共设有6间不同规模和大小的会议室，可同时容纳20-300人的各类会议，各类会议室主要设置为：大型多功能会议会议室(300人)1间、中型会议室(100-150人)1间(可变2间)、小会议室(15-30人)2间。5、客房中心酒店建议按五星级度假标准规划设计，标准板房按209间规划，其它餐饮、会议、娱乐、康体等配套根据酒店、温泉综合接待量予以7.2.3温泉中心园区室内温泉区：室内区域算是北方温泉的重头戏，东北气温低室外寒冷多数客人还是愿意呆在室内泡温泉，室内温泉建设过程中一定要注意氛围的布置，绿色植物的栽培。绿化过程还要预留空间，按季节更替部分植物，给人以新意。炎古火山温泉阁：源自明朝诗人徐景崇写的一首赞美**温泉的诗其中有：“**温泉万古温泉水，百年几度游，炎流从地发，暖气欲天浮”。规划水面面积约300m²,池深80CM。大帅汤：东北军阀张作霖大元帅曾在温泉附近修建了别墅，使温泉地区的景致别具一格。故以此命名大帅汤、少帅汤、小姐汤，迎合温泉历史文化。规划水面面积约60m²,池深75CM。少帅汤：规划水面面积约35m²,池深75CM。小姐汤：规划水面面积约55m²,共2个泡池，每个泡池分别为石板汤：利用温泉灼热石板形成室内休闲保健空间，20个躺位左右，温泉水直接加热方式。躺在发热的石板上，接受泉石精华的滋养，可改善血液循环，增强人体免疫力，对风湿病、关节炎、胃病有独到的疗效，泉的轻柔，石的对话，轻松享受石泉精华的滋润，客人蒙药汤：80年代期间每逢端午节前后蒙古人便结伴而来，以领略温泉水的神奇。故设置蒙药汤。规划水面面积约25m²,池深70cm.天圣汤：蒙古人把温泉水视为"圣水",以此命名为天圣汤。规划水面面积约35m²,池深70cm。尚滑汤：大清乾隆皇帝爱新觉罗·弘历曾多次光顾**温泉，沐浴后龙心大悦，留下“汤池尚温滑”的诗句。故以尚滑汤命名。规划水面面积约8m²,池深50CM。致爽汤：明代曾在温泉修建“致爽亭”,以备达官贵人淋浴和游乐观赏。规划水面面积约40m²,共2个泡池，每个泡池分别为15m²、风味小食坊：采用室内和露天休闲平台相结合的构筑物形式，提供风味小食及冰饮\热饮\茶水\果盆等简易餐饮的小食坊。悬流钙华汤：源于**“三首悬流”,规划水面面积约95m²,池深自然温泉组团：规划水面面积分别为20m²,池深75CM;8m²,池深50CM;6m²,池深50CM;20m²,池深75CM;6m²,池深50CM;8m²,池深50CM;15m²,池深50CM;20m²,池深75CM。情侣温泉组团：规划私密情侣温泉池组团，规划水面面积分别为95m²,池深80CM;8m²,池深50CM;55m²,池深75CM;55m²,池深75CM;8m²,池深50CM;8m²,池深50CM;8m²,池深50CM;12m²,池深50CM;8m²,池深50CM;15m²,池深50CM。海浪池：通过间歇的多种人工造浪方式，营造动感的海边娱乐氛围。规划水面面积约1510m²,池深80CM。螺旋滑梯：游客通过螺旋形管道，滑入下方滑道落水池中，惊险、刺激、娱乐性强，适合与家人、朋友共同体验。七彩儿童池：针对孩子们好动、亲水的特性，配以安全、新鲜、刺激的水屋和其它水上娱乐设备，让孩子们在娱乐的同时培养自己勇敢拼搏的性格。规划水面面积约170m²,池深40CM。休闲沙滩：打造海边风情休闲沙滩，让人们享受无比休闲的欢乐温泉寺：古代建有汤泉寺，而今有以温泉寺命名的八角亭。7.2.4酒店公寓区1、温泉精品公寓：18栋，4间/栋，共72间房，独栋式设计。2、温泉贵宾汤院：2栋，7间/栋，共14间房，配套有商务会议、SPA保健按摩、泳池、棋牌室、健身房等。7.2.5产权式酒店区精品独栋客房：共32栋，每栋3层。7.2.6功能分区A、前广场集生态停车场、集散广场、主题景观为一体B、温泉酒店综合接待区将温泉酒店统一规划、建设，建成具有现代中式特色的温泉旅游度假酒店，使之成为温泉接待的旅游服务支撑中心。C、温泉中心园区以温泉养生为旅游核心，形成养生旅游品牌，树立具有古城北国风光特色的温泉旅游形象，对游客产生持续的吸引力。充分体现养生度假、游乐观光体验等，使该区成为景区旅游的精品区和亮点区，成为游客体验最D、酒店公寓依托其有利的自然条件，重点打造商务汤院，成为vip接待旅游重要的体验性产品的有力补充。E、产权式酒店区向游客提供住宅租凭，进行短期或长期的休7.3用地划分序号功能名称占地面积(m²)1五星级温泉酒店区2酒店公寓区3商业区4产权式酒店区5前广场区6合计7.4建筑设计项目一期总建筑面积82000m²。其中包括四部分：五星级温泉度假酒店建筑面积47000m²,分为洗浴、客房、餐厅、后勤四大功能区。酒店公寓20栋，建筑面积10000m²,商业网点14栋，建筑面积8642m²,产权式酒店32栋，建筑面积16358m²。五星级温泉度假酒店建筑层数及层高：地下1层，地上1层—5层，建筑总高度29.95米。地下一层层高3.9米，一层层高6.15米，二层层高4.5米，三层至五层层高各3.9米，檐高8.5米。酒店公寓建筑层数及层高：地上3层18栋，地上4层2栋，层高约4米，3层建筑总高度12米。四层建筑总高度约为16米。商业网点和产权式酒店建筑层数及层高：地上3层，层高约4米，建筑总高度约为12米。建筑经济技术指标序功能名占地面总建建筑栋已建筑容备注号积(m²)筑面积基底面积数数密度积率1五星级温泉酒店151整个建筑功能区2酒店公寓43层18栋，4层2栋3商业网点34产权式酒店35前广场包括停车场6合计7.5公用配套工程7.5.1供电本规划区域的性质，采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电负荷取40w/m²,装机容量为3280KW。根据负荷分布设3台1250KVA变压器。同时系数取0.3,工作时长按全年8个月营业期，245天，每天8小时计算，全年耗电量约为192.86万kwh。装机容量运行功率同时系数工作时长视在功率有功功率年用电量7.5.2给排水项目给水由市政管网提供。本项目日常用水根据《建筑给水排水设计规范》的要求，客房按150升/床·日计，餐饮娱乐按25升/人.日，洗衣房按20升/kg干衣.日，办公用水50升/人.日，道路广场绿化用水按1.5L/m2.日计；未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的10%考虑，含消防用水，满足《建筑设计防火规范》的要求；则本项目最大年用自来水量103787吨。项目新水消耗量见下表：序号用水类别用水标准使用数量用水时间最高水量时变化最大时用水量年用水量系数)1办公50L/人·d200人802客房150L/人·d630人3餐饮25L/人·次人·次4洗衣房805道路广场绿化806小计07未预见水量58合计5**温泉水储量相当丰富，共有4穴，12眼，日涌水量可达5000吨。本项目以“温泉养生、休闲度假”为主题，政府每日可提供温泉水不低于2000吨，并允许项目方自打井供本项目温泉用水。下表为项目名称水域面积单位面积数量(个)平均深度蓄水量用水性质炎古火山温泉阁1温泉循环水大帅汤1温泉直流水少帅汤1温泉直流水小姐汤2温泉直流水蒙药汤1温泉直流水天圣汤1温泉直流水尚滑汤8814温泉直流水致爽汤2温泉直流水悬流钙华汤1温泉直流水自然温泉组团1温泉直流水8814温泉直流水6613温泉直流水1温泉直流水6613温泉直流水8814温泉直流水1温泉直流水1温泉直流水情侣温泉组团1温泉直流水8814温泉直流水1温泉直流水1温泉直流水8814温泉直流水8814温泉直流水8814温泉直流水16温泉直流水8814温泉直流水1温泉直流水海浪池1温泉循环水七彩儿童池1温泉循环水汤院8温泉直流水汤屋5温泉直流水合计汤池营业用水总计算表用水性质蓄水面积汤池数量(个)蓄水量补水量总水量温泉直流水温泉循环水3总用水则本项目日温泉水用量为3798吨，按每两天换水一次计算，则年温泉水用水量约为693135吨。项目年用水量总计为796922吨。2、排水规划采用雨污合流制。度假区内雨水通过管道就近排入市政规划管道内。污水经过化粪池处理后由北向南排放，接入污水处理装置，达标后排入市政管道，污水量2183m²/天，污水主管道DN500。7.5.3采暖1、热力站及热源本项目拟采用集中供热的方式，拟在区域内设水换热式集中换热站作为度假区的热源，热力站的热源就近由双兴供暖公司管道接入。2、热负荷测算本项目使用集中供暖系统，总供暖面积82000m²。项目供暖热负荷指标按50W/m²计算，考虑到度假区冬季客人较少，本项目冬季仅计天数按150天计，采暖室内计算温度ti为18℃;采暖期平均室外温N——采暖期天数；Q=0.0864×150×2350×(17.5.4道路图例搜数H数上是(310据在区上十滤据在限次+通持年油温躲区主入口1住宅区主入口道路住宅入口景观大道，路宽17.2米，车行道宽6米、两侧人行道各2米、中间设置1.2米绿化带，设计时速20公里/时，沥青路面。2住宅区主干道住宅区内环形车行道，路宽9米，车行道宽6米，两侧各设置1.5米人行道，设计时速20公里/时，沥青路面。建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m;无供热管线的不宜小于10m。3社区次干道路面宽度为6米，车行道宽4米，两侧各设置1米人行道，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m;无供热管线的不宜小于8m。4社区园路路面宽度为2.5米。5度假区主道路入口车行主干道，路宽14米，车行道宽10米，两侧人行道各2米，设计时速20公里/时，沥青路面。6度假区次道路景区车行次干道，路宽11米，车行道宽8米，两侧人行道各1.5米，设计时速20公里/时，沥青路面。7后勤通道与度假区主干道相连接，宽6米，要满足酒店公寓、后勤总仓、中型货车通行；温泉园区路段，宽3-4米，主要用与后勤服务人员通道和货物电瓶车通道，与游客消费通道不重叠(个别路段兼顾消防通道的作用)。8温泉园区VIP通道入口区车行道设置，路宽4米，沥青路面，其他路面步行道铺装。9温泉园区主道路考虑游客都由此道路分流，因而设置11米宽，8车行道宽8米，两边各1.5米人行道。10温泉园区次道路设置路宽1.5-4米的园区铺装道路。7.5.5停车场规划集中式停车场主要位于各分区的主入口处，另外对于酒店、社区等重点场所配备分散式停车场，以满足游客和居民的停车需求。温泉园区停车场规划根据规划区2000--2500人/日的标准接待量设置停车位，独栋客房、VIP汤院建筑可设置独立的停车位。规划共需设置大型泊车位不少于5个，中小型泊车位不少200个(规划区内现共规划中小型车位470个，大车位20个)。度假区达高峰接待量时，可考虑路边临时停车，以及在适当的位置安排临时停车。7.5.6景观系统以休闲度假主题与造景理念，构成主题景区景象。通过对景观环境的改造，达到处处皆有景的效果，给游客提供一个良好的游览、游憩环境。通过景观环境建设营造景区氛围，突出休闲度假主题，使景观、文化、建筑与生态景观环境有机的融合一体。1、景观空间布局本次**温泉旅游度假区规划，充分利用**风景区的自然景观，并依山就势采用阶梯式的布局形式进行设计。根据景区的实际情况，将(1)一带：即临近水域景观带，根据地块西面自然形成的沟壑和小型水面进行合理利用，即保证了防洪雨水排涝，又可以起到水体景观带的作用。(2)两轴：根据一条内部的主要入口道路把住宅区和温泉园区分为两个地块，即温泉养生发展轴、人居休闲发展轴，起到整体协调、发展的景观作用。(3)六节点(即六个主要景观视点):综合接待区入口景观、中心温泉池区、社区商业街区、中心广场及主题休闲广场。此外，整个规划区域内还设有六个次要的景观视点。鉴于北方天气寒冷不宜形成太多的水面，住宅组团间的景观，利用大量的绿地、景观小品和局部的景观叠水，以打造自然、休闲的绿化景观。图例七费最病税A况整置规视的生态醒心上登本景观班址规矩虹找2、水景景观规划可以从平面布局上避免整体线条单调的弊处，产生实有界而似无形之妙。温泉园区拟利用和改造自然形成的沟壑和小型水面构造成天然的溪流景观、湖泊景观、人工跌水景观、喷泉景观和温泉景观5大水体3、硬质景观规划硬质景观包括各种园林硬质景观和居住区活动设施(包括建筑、装饰、公用设施、游憩设施)的设计，如亭、廊、门区、公共卫生间；雕塑、栏杆、铺地、置石、座椅、棚架、井盖、灯具、标识、引导牌等，做到融功能性与整体性、艺术性和个性于设计中，强调使用材料的质感、装饰的色彩以及加工工艺的精致。(1)建筑与设施建筑需表现出地方文化内涵。从景观层面要求建筑选材要求环保、生态，材质选择仿木石造型。(2)广场、道路、绿篱墙根据项目形成自己的交通系统，采取多种铺装形式，景区主路两侧可设景观功能性小品，增加趣味性。(3)景观小品景观小品是丰富景观的重要元素，要求彰显文化本色，恢弘凝重但简洁朴素。以可持续发展的前瞻性角度考虑，选材上必须使用可降解的材料，包括石质和木质结构，钢筋水泥景观小品则采用仿生态的手法进行处理。与周围环境达到协调一致，颜色柔和、自然。石刻内容少、精、准；雕塑、造像精美，构思巧妙。灯具：灯具选用与功能区景观形式相协调的风格，并起到景点的作用，路灯、草坪灯均在灯型、色彩、风格上保持一致和统一，灯具的造型可根据风格要求设计。②雕塑：设计采用圆雕、浮雕和群雕等多种形式，局部上采用错落有致的尺度和规模，因地制宜，既保证整体风格的一致，又要在不同功能区域体现出其各自风格的特异性和创新性，梳理出严整的雕塑景观体系。③广播设备：考虑景观美化的要求，不影响景观效果，更不能带来污染。外观设计精致小巧，以石材雕刻图案的形式按设计意向置于草地上。背景音乐多采用轻音乐，或者当地的民间音乐。④标识牌：要求表达明确清楚、外观赏心悦目、突出休闲主题。在主游干道上每隔200米设计图文并茂的标识牌。标识牌材质的选择⑤休憩座凳：布局设计以自然和谐方便为前提，或设置花架造型的园凳、长凳，酷似自然形成的断树根；或以自然山石修筑城的山石桌椅，体现自然情趣。椅凳应符合游人休息的尺寸和⑥铺装：应注意色彩与周围建筑、植物色彩的映衬效果。大尺度空间里应用纹路分明的大尺度分割铺地，小尺度中则应用细密的景观铺装设计。构建生态路，适当留缝、铺沙或镶嵌绿草，使景观糅合进自然元素。⑦卫生间：根据地形、人流量确定公厕的建筑体量，建筑设计简洁、生态、景观化。每个公厕建筑面积控制在40-60m²之间。外观设计应参照休闲元素，增强主题性。⑧垃圾箱：游步道每200m设置一处，造型要与环境相协调。建议根据区域风格设置。4、植物景观规划度假区植物景观规划遵循点、线、面的规划设计原则(详见绿化系统规划)7.5.7绿化系统1、植物景观规划原则①保护现状植被，以当地植被为主，改造、整形抚育为辅的原则；②因地因景制宜，适地适树的原则；③在度假区景点的绿化美化上，应根据功能、意境的需要，遵循植物的生物学特性，通过疏伐、补植的措施，增加花灌木、常年异色叶、芳香类等乡土树种；④点、线、面相结合的原则在度假区的绿化美化过程中，首先要有整体观点，从全局的植物造景、平面布局的块状、线状、散点等角度统筹安排，利用各种种植类型，创造出四时烂漫、景观各异、色彩斑斓、引人入胜的植物景观。⑤乔、灌、藤、草相搭配的原则通常群落的多层结构可分为乔木层、灌木层、草本及地被层。在度假区景点植物造景中，栽培的植物群落，必须遵循自然群落的发展规律，并从丰富多彩的自然群落组成、结构中借鉴，设计出具有科学性、艺术性的多层森林群落景观。2、景观规划通过科学的造园手法，利用植物的生物特性合理搭配植物，绿化美化度假区，营造丰富植被景观效果。规划地块东面的坡地较平缓、自然植被保持良好，可租用这一地块，改造成自然温泉组团、私密的情侣温泉组团和山地汤屋区，可以起到自然、休闲、私密于一体的自然泡池区。尽量摒弃省道路和南面居民区的景观视线，形成自己的交通系统，采取多种铺装形式，园区主路两侧设景观功能小品，内容表现区域文化，加强游客参与性。①面上绿化根据实际现状，进行适当的改造，在绿地面较裸露的地块增补阔叶树木及其他观赏树种，使其林分状况逐步适合游憩的要求。同时，在林缘及游览步道的两侧补植观赏价值较高的花灌木或自然式花丛，道路：在种植手法上应考虑与道路的有机结合，规则式与自然式相结合，疏密有致。同时，还要考虑起伏、错落的天际线与平面曲折在道路的绿化过程中应注意的问题有：道路交叉口以及转弯处应留出足够的视距，在遇到构筑物时，则5米以内不得种树；相距2-3千米换植另一种树种，避免绿化过于单采用本地山野的乡土树种；选择病虫害少、抗性强的树种；深根性、树龄长、材质优良的树种；不选择萌蘖力强，根系发达隆起的树车行道：行道树在道路绿化与园林绿化中起着骨架作用。行道树的主要标准是树形整齐，枝叶茂盛，冠大荫浓。树干通直，花、果、叶无异味，无毒无刺激。繁殖容易，生长迅速，移栽成活率高，耐修剪，养护容易，对有害气体抗性强，病虫害少，能够适应当地环境条佳景、摒劣景”,依山因势，使游览道路与景区环境自然融合。游览步道的植物配置可灵活多样。由于道路窄，有的步道只需在一旁种植乔灌木，林下自由配置灌丛花卉，即可达到遮阴又赏花的效果。有的步道两旁植被都较完好，则可稍微清理林下杂灌，加植观赏性花卉地被及芳香植物，便能增加景观乐趣。对于登山步道，则需砍伐生长到步道的树枝，及时清理蔓延至路面的藤本植物，避免对游人造成伤害。③点上景观停车场停车场是度假区与外界交通道路的链接处和车辆人流的集散地，宜采用周边式或绿林式的配植。选择分枝点高、冠宽荫浓、对有害物质抗性强或能吸收有害物质的乡土树种。酒店在宾馆酒店周围的绿化中，为了更好的创造出舒适、卫生、宁静、优美的生活、休息、游憩环境，要注意植物的配置和树种的选择。原则上要考虑以下几点：以树木花草为主，提高绿化覆盖率；考虑四季景观效果，采用常绿树和落叶树、乔木和灌木相结合，不同树形、色彩变化的树种配置；种植形式多样化，多采用丛植、群植等手法，营造良好的景观效果；植物材料的种类不宜太多，又要避免单调，力求统一中有变化；选择生长健壮、管理粗放、少病虫害、有地方特色的优良树种；要注意与建筑物、地下管网有适当的距离，以免影响建筑的通风、采光，影响树木的生长和破坏地下管网。广场综合接待区广场是进入度假区的“门户”。主要为解决人流、车流的交通集散而设置，广场应保证车辆和行人互不干扰、畅通无阻。其绿化特点为：采用自然与规则式相结合，尽量周边式种植，为组织交通，可在广场上设置花坛、树池等，形成交通环岛的作用。为达到烘托一种鲜艳、热烈的氛围，宜根据地形采用乔木、花灌木和观赏花卉相结合的植物结构来布置花坛、花境、行道树等。入口处注意不要栽种有尖刺的植物，以免伤害出入的游客，特别是幼小儿童。7.5.8旅游服务系统1.旅游服务标准温泉旅游是一个以服务为主的行业，一个园区是否能给游客留下深刻的印象，是否能吸引游客重复消费，不仅仅取决于其区位优势、特色资源、旅游项目，更主要的是取决于园区优质的服务，这些也是衡量园区是否能达到国家景区等级评比标准。参照《AAAA级旅游区(点)质量等级》,完善旅游服务体系。社区警理中心高章间邮政支高公共培级前公共电话率咨南照务车通级服务中心二级服务中心设置器者中购处，社区据务行=楚，警卫室袋，阁而2处，范政支妈1处，公凡卫生程大险设稳15处(25只),等处隆)。规野评军位母数车们4冲个，大车你个；住2.旅游服务设施在温泉酒店综合接待区设置游客接待中心、客房中心、售票处、公厕等；度假区服务设施根据景区需要，设置游客中心1处，社区服务中心1处，社区医院1处，银行2处，警卫室2处，超市2处，邮政支局1处，公共卫生间4处，布草间2处(12座),公共垃圾箱15处(25只),茶餐厅4处，咨询服务2处，公共电话亭3处(8座)。规划停车位总数1000个，其中温泉度假区：小车位470个，大巴位20个；住宅区：停车位530个。3.旅游服务提升完善配套服务设施，统一景点务工人员服装，在整体文化风貌上和谐一致。服务员服饰；游客座椅；背景音乐。七、消费流程与服务流程系统规划(一)客人消费流程与经营、后勤服务流程确定咨询→登记领牌→购置泳衣泳品→更衣→冲淋→擦背/蒸气→室内外温泉泡浴→园区休闲/保健消费/风味消费→二次更衣→大厅休息→免费茶饮包点水果消费/免费康体娱乐消费/棋牌消费/擦修按摩SPA消费→更衣→冲淋→更衣→大堂结算买单。迎宾咨询→登记发放钥匙牌→男女更衣服务/淋浴服务/擦背服务→发放毛巾→露天服务→二次更衣服务→休息厅服务→二次消费(保健/康乐/小食等)服务→冲淋/更衣/吹梳服务→报牌/输单/结算服务→送客服务1、规划设计中确定员工通道，避免与客人流线交叉重叠。2、园区物流布草运送流线在具体设计规划中确定。(三)温泉度假主要流线设定：1、生态停车场→主题景观→酒店温泉接待中心→餐饮中心→会议中心2、生态停车场→主题景观→酒店温泉接待中心→客房中心→温泉接待中心→室内温泉区、文化温泉区→炎古火山温泉阁→动感温泉3、生态停车场→主题景观→酒店温泉接待中心→客房中心→温泉接待中心→室内温泉区、文化温泉区→炎古火山温泉阁→大帅汤、小帅汤、小姐汤、石板汤→蒙药汤、天圣汤→尚滑汤、致爽汤→风味小食坊→悬流钙华汤→自然温泉组团→情侣温泉组团→山地汤屋→商务汤院(四)居住区通道设定：规划设计中需考虑人车分流，避免地下停车场出入口和主要人行通道交汇(五)员工生活区建议主要功能有：