置业有限公司吉星豪宅建设项目可行性分析报告

第一章申报单位简介及项目概况 1第一节申报单位概况 1第二节项目概况 2第三节结论与建议 8第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析 第一节发展规划 第二节规划分析论证 第三节产业政策及市场准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 第四章节能方案分析 第一节能耗分析 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 第六章建筑安全分析与评价 第一节高层消防设计方案及评价 第二节电气消防设计及评价 第三节抗震设计方案及评价 第四节防雷设计方案及评价 第七章环境和生态影响分析 第八章项目招投标及实施进度安排 第九章经济影响分析 第二节经济效益分析 第三节区域经济影响分析 第十章社会影响分析 第十一章财务分析表 第一章申报单位简介及项目概况第一节申报单位概况本项目建设单位为洪湖市华功置业有限公司。本公司是2007年1月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发三级资质。公司注册资金2000万元，现有职员58人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；湖市峰口镇正在投资铸就精品小区，2012年投资兴建的凤凰景城，因优1誉决定发展，人才决定兴衰”的经营理念，为用户提供更多的优质产品。洪湖市华功置业有限公司成立于2007年1月，公司注册地为洪湖市峰口镇建峰路28号；有限责任公司(自然人独资);经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至2013年7月28日。法定代表人：石华勤房地产开发资质等级：三级资质鄂房开【2010】D30010号}第二节项目概况二、建设性质：旧城改造及普通商品房开发本项目拟选址在洪湖市峰口镇主干道建峰路旁，东近峰口镇中心学体较为平整。该地段是峰口镇繁华的中心区，交通便利，人口密度适中，面积为2909.51平方米。2射州碱合制.○峰口镇本项目地址建蜂路伍峰路口启五、二期建设规模及内容本项目开发占地面积为2909.51平方米(折合4.36亩),规划建筑面积6400平方米，全部建设为住宅，可提供普通商品住宅40套，居住人口约130人。1、建设内容：项目建设2栋6层商住楼，建筑面积6400平方米。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。3功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积户型编号户型户型平均面积地上总建筑面积结构形式户数)总人数(人)合计住宅面积配套建筑商业面积小计商用和住宅楼A三室两厅两卫05框架商用和住宅楼A三室两厅两卫05框架合计一一一0一004四、项目定位府商城、富迪峰口购物广场、隆客多峰口配送店、361度体育用品专卖店境，附近建设有海王酒店、假日酒店和自由港量贩式KTV;三是拥有优良产品主要为中、小套型普通商品住宅40套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为134平方米左右。五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟12个月建设完成(2012年6月至2013年5月)。六、拟建项目投资：本项目总投资660万元，其中工程费用516.16万元，工程建设其他费用123.19万元，预备费为20.65万元。具体详见5投资估算总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万合计(万元)比例工程量单位价值(元/小计(万元)工程费用二其它费用三预备费用建设投资四管理费和利息总投资八、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号数量单位1规划总用地面积平方米2总用地面积平方米3总建筑面积平方米4地上总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米65容积率一6住宅总户数户7居住人口(3.25人/户)人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆建筑密度%绿地率%7第三节结论与建议环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权证书2012年12月14日洪湖市人民政府颁发的土地使用权证书合规合法洪湖市国有土地资源局发证土地利用用途合规性居住2栋商住楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率2.2;建筑密度不大于容积率2.2;建筑密度在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市峰口镇旧城改造规划城市总体规划节能小型住居区小型住宅区高度契合洪湖市峰口镇发展规划8细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据的符合性产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房40套普通商品房符合宏观政策要求国发办号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过35万平方本项目开发规模6400平方米符合标准《湖北省城市房地产开发经营管理办法》产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质三级及三级以上三级符合要求资质证书拆迁拆迁补偿标准(洪城改办[2008]2号)所列国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办9细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据补偿和安置费用号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能57%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准高层建筑设计规范细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据安全防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上一级达标高层消规环景影响废气6)表2二级标准限值CO、NO₂、HC含量极少达标排放环评批复废水《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BODs、SS全年总排放量5.96t达标排放环评批复噪声GB12348-2008《工业企业厂界环境类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经经济评国民经济内部收本项目内部收益率73%优于标准经济评价细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据济影响价益率10%(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节发展规划峰口镇地处洪湖市西北部，是洪湖市的北大门，南距市区37公里峰口镇，北距武汉后花园仙桃市35公里，距武汉市100多公里，西距荆州古城140公里，南距湖南岳阳80公里，与汉宜、随岳、京珠等高速公峰口始建于1548年，已有459年历史，上世纪素有“小汉口”美称，曾是中共沔阳县委县政府所在地。全镇国土面积134平方公里，户籍人口约10万，其中城镇常住人口5万，流动人口2万。辖47个村民委员会，4个渔场，7个社区委员会，120多个企事业单位。2011年全镇完成社会生产总值11.67亿元，同比增长24%;全社会固定资产2.5亿元，同比增长8.6%;财政收入4000万元，同比增长14%;金融存款余额12.5亿元，同比增长25%;社会消费品零售总额6亿元，同比增长20%;城镇居民人均可支配收入12000元，同比增长18%;农民人均纯收入6690元，同比增长17%;招商引资完成1.8亿元，占年计划150%,城镇新增就业2800人。全镇拥有工业企业100余家、规模企业30以40%速度递增。全镇拥有10万亩优质粮、棉、油、10万只家禽圈养、收入年增长8%。全镇城区面积12平方公里，大小街道30余条。拥有自来水厂二座，日供水量5000吨。有35kv电力度压站两座，年供电能力全镇有高中、初中、小学、幼儿园36所，在校学生1.4万余人，洪有医护人员280余名，有病床270张，年接诊7万多人次。有能容纳千人有专业金融机构3家，年存、贷额12亿多元。全镇拥有各类商业经营户省经济发达镇行政管理体制改革试点镇机遇，力争到2020年，把峰口建成城区面积达20万的规模中心镇。(一)符合中央的政策精神第十二个五年规划的建议》,明确了今后五年我国经济社会发展的奋斗目(1)建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。全面重大步伐的关键时期，是构建新型工农城乡关系取得突破进展的关键时(3)扎实稳步推进社会主义新农村建设。推进新农村建设是一项长期镇之一。在试验区近期建设中，重点抓好八大类项目之一的加强村庄环境整工程，建设9个中心集镇污水处理厂，配套建设管网75公里，新建滨湖水电、农村沼气、草场围栏等)建设进展顺利，成效显著,为新农村建设○峰口镇离油呼口本项目地址建海路伍峰路第二节规划分析论证人口向城镇集中、居住向社区集中),基本形成以中心城区为核心，辅城凝聚力。的努力，全市城镇化率达到50%,中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、管理规范化。道，教育、卫生、污水处理等公共设施建设均得到显著改善。点规划，要通过科学规划，建立5-10个新社区，逐步形成中心社区环绕摇，着力提升商贸业市场竞争能力，扩大工业园区面积，大企业。要通过发展配套产业，形成园区产业集群。通优势，内荆河与东荆河绕区而行，103省道穿区而过，正在建设中的汉展的瓶颈，2011年，两个重点工业项目落户峰口镇，目前正在做投产前建设“十二五”规划纲要》均对洪湖市的住房建设做出了地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。《洪湖市住房建设规划》指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房(经济适用房、安置房)建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%;建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房4019套，建设面积4.3万平方米。第二节产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。同在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及完成情况(单位：万套)700万套以上500(计划)作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证二、洪湖市房地产市场运行情况2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。1月2月月4月四月往宅b63668.75241060.开洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了2年多的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。2010年洪湖市建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建筑业呈现快速发展的势头，2010年全县建筑业实现增加值32.30亿元，增长40.65%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润2668.5万元。全市房屋建筑施工面积152.76万平方米，同比增长12.2%;房屋建筑竣工面积128.13万平方米，同比增长53.7%。受国际经济危机影响，洪湖市2011年下半年房地产开发产销出现回落。洪湖市不属限购城市，全市房地产开发本年投资11.37亿元，同比略增21.3%。商品房销售面积33350平方米，同比上升36.4%;商品房销售额21.45亿元，同比上升16.6%。至2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场2、本项目定位本项目为房地产开发项目，形象定位于全省新农村建设试验区中心民，项目产品主要为普通商品住宅40套。主力户型为三房二厅二卫，其平均面积为134平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%,本项目投资资金由开发商自筹660万元，项目资本金为100%,比例面积不超过15万平方米。第三章资源开发及综合利用分析统协调可持续发展。预测如下：1、土地资源：规划征地面积为2909.51平方米，规划用地水，预计正常年耗水量0.85万立方米。9072立方米。5、建筑原材料：本项目全部建成后预计需消耗钢材总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%;既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%,中等城市完成15%,小城市完成10%;城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少20%,建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能使用过程的节水率比2010年再提高10%;新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。2、水环境系统：保证节水器具的使用率达到100到100%,达标排放率必须达到100%。必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%,分类率应达到70%;生活重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料),3R材料的使用量应占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%;项目建设建筑节能57%,高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；30%,高于2010年节地率20%目标要求。利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%;中水回用率30%;雨水利用率30%;非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%;建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%;可充分满足2010年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。第四章节能方案分析第一节能耗分析一、用能标准及节能规范《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；《中华人民共和国节约能源法》《民用建筑节能管理规定》(建设部部长令第76号)建设部《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100,设置LXS-100水表，由从建峰路主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人每日平均用水150L,小时变化系数取2.5,每户约3.25人，经测算每年约用水7000吨。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L,小时变化系数1.2,每年用水约100吨。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m²d,绿化率为30%,则每年浇洒用水量约628.45吨。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。每年约774吨经具体测算年耗水量为0.85万立方米。用水单位名称面积/户数指标用水量(立方米)备注住宅用水每人平均每天用150L水，每户约3.25人物业配套设施用水0绿化用水55其它0算合计本工程供电电源由附近区域变配电站380KV市政电源引来。1,住宅生活照明用电按每户每天8KW计算，本项目住宅楼共40户，2,路灯及景观用电以每亩一灯，40W每天工作10小时，本项目计4,商业用电，以100平米需用600W光源，每天工作8小时，本项目商用面积为1018.3平方米，年用电量约17596KW。5,消防门卫等其它公共设施及电损耗年用电量约4126.5KW。经具体测算年耗电量约为4.5万KW。如下用电设名称数量辆、平方计算负荷年负荷量(KW)指标每天用电量住宅照明每户每天8KW为指标路灯及景观以每666平米一灯，40W商业用电8以100平米，600W每天工作8小时门卫及其它用电0合计径为DN150。只，额定流量1.57m/h。居民生活用燃具的同时工作系数取0.134,天然3、按天均用气时间3小时测算，则年均用气量为9072立方米/年。(四)钢筋与混凝土消耗量4、高层17—18层5、高层30层H=94米6、高层酒店式公寓28层H=90米测算可得本项目共需钢筋256吨，混凝土2176立方米。功能用房分类项目层数地上总建筑面积结构形式需钢筋数(吨)需混凝土量(立方米)住宅面积商业面积小计每平米需钢筋小计每平米需混凝土量小计商住楼楼10框架商住楼楼10框架小计0第二节节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造二、建筑热工节能计算汇总表体型系数实际值体型系数限值体形系数满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.3条的规定，每层材料名称厚度导热系数蓄热系数热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆加气混凝土砌块(B05水泥砂浆墙体各层之和墙体热阻Ro=Ri+ZR+Re=1.25(m².K/W)墙体传热系数Kp=1/Ro=0.80W/(m.K)太阳辐射吸收系数p=0.70热桥过梁类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土聚苯颗粒保温砂浆水泥砂浆热桥过梁各层之和热桥过梁热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.04(m.K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数表4热桥柱类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土聚苯颗粒保温砂浆水泥砂浆热桥柱各层之和热桥柱热阻Ro=Ri+ZR+Re=1.19(m².K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定表5平均传热系数热惰性指标内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东满足南满足西满足北满足屋面传热系数判定表6屋顶类型每层材料名称厚度导热系数蓄热系数热阻值热惰性指标导热系数修正系数屋面、地面砖水泥砂浆高分子树脂、活性材料防水卷材、聚氨酯水泥砂浆1:8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)挤塑聚苯板防水卷材、聚氨酯水泥砂浆钢筋混凝土屋顶各层之和屋顶热惰性指标D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+ZR+Re=1.57(m².K/W屋顶传热系数Kp=1/Ro=0.64W/(m².K)太阳辐射吸收系数p=0.50内表面最高温度：38.37℃限值=36.9℃屋顶满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。隔墙类型每层材料各称厚度导热系数蓄热系数)热阻值W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆加气混凝土砌块水泥砂浆墙体各层之和墙体热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.02(m².K/W墙体传热系数K=1/Ro=0.98W/(m².K)隔墙满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。架空楼板类型每层材料名称厚度导热系数W/m.K蓄热系数W/(m².k)热阻值热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土挤塑聚苯板水泥砂浆楼板各层之和楼板热阻Ro=Ri+≥R+Re=1.18(m².K/W)楼板传热系数Kp=1/Ro=0.85W/(m².K)架空楼板满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。楼板传热系数判定表9楼板类型每层材料名称厚度导热系数W/m.K蓄热系数W/(m².k)热阻值热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆钢筋混凝土挤塑聚苯板水泥砂浆楼板各层之和楼板热阻Ro=Ri+≥R+Ri=0.95(m².K/W)楼板传热系数Kp=1/Ro=1.05W/(m².K)楼板满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。外窗类型窗框玻璃单立面最大窗墙比朝向传热系数K窗墙比限值断热铝合金普通中空玻璃窗东窗墙比不满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的东向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。断热铝合金普通中空玻璃窗南窗墙比不满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的南向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。断热铝合金普通中空玻璃窗西窗墙比不满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的西向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。断热铝合金普通中空玻璃窗北窗墙比不满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的要求，窗墙比为组合体普通层的北向单立面最大窗墙比。故该向外窗未满足标准要求。(二)规定性指标校核结果各分项指标校核情况建筑构件是否达标体形系数满足标准要求。√√屋面的传热系数满足标准要求。√XX×X架空楼板的传热系数满足标准要求。√楼板的传热系数满足标准要求。√与《湖北省居住建筑节能设计标准》(DB42/301-2005)相比较，该建筑物因为外窗、东南西北朝向的窗墙比大于规范中的外窗窗墙比的限值，所以外窗不满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.4条的规定。三、设计建筑能耗计算根据建筑物各参数以及《湖北省居住建筑节能设计标准》能源种类能耗建筑面积(m²)单位面积能耗(kWh/空调耗电量采暖耗电量总计注：#针对建筑面积计算3.能耗指标限值根据建筑物各参数以及《湖北省居住建筑节能设计标准》能源种类能耗建筑面积(m²)单位面积能耗空调耗电量采暖耗电量总计注：#针对建筑面积计算4.建筑节能评估结果对比1.4和2.4的模拟计算结果，汇总如下：计算结果设计建筑指标限值全年能耗建筑逐月负荷分析：该设计建筑单位面积能耗小于能耗指标限值，节能率为57%。因此根(1)供配电设计本着经济合理，技术先进，(3)根据各建筑物的功能及用电负荷性质，(4)实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节(5)采用照明节能灯，建筑节能率为大于12%(节电率大于60%,可以减少10%照明用电。(5)采用科学、高效的空调系统，可减少系统能耗。例如：采用变频控制技术，空调风水系统节能率为10%～50%;按用户计量冷热量，可节能20%左右。七、节能效果分析通过采取各种节能措施，本项目每平方米建筑面积年耗电约为25.01千瓦时/平方米，低于湖北省住宅建筑年平均耗电58.82千瓦时/平方米的能率可以达57%以上，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案(一)项目建设地址：本项目选址在洪湖市峰口镇建峰路旁，东临峰口镇中心学校，南临峰口镇供销社，西靠近峰口镇新建路，北临峰口镇建峰路，地势整体较为平整。项目规划用地范围为2909.51平方米，详见下图：洪湖市第二洪湖市第二人民族院峰口个体私○营经济办会中百超市0雌口店荆州诚合制衣有限公司燥客多缝口配送店●期州海王酒店共湖市峰口法庭自由港量皈中国联通肆口营业厅洪湖市登学校本项目地址036页o淡峰苑伍峰路建峰路由台村土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市峰口镇房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。1、场址土地使用权及占地面积：土地使用权属洪湖市华功置业有限公司，土地使用权面积为2909.51平方米，住宅使用年限为70年，使用2、土地利用现状与相关规划：本项目征地面积为2909.51平方米(折合4.36亩),住宅建筑总面积6400平方米。建筑密度为35%、容积率为2.2、绿地率为30%,可提供普通商品住宅40套，居住人口约130人。(一)土地利用总体规划符合性分析：本项目征地2909.51平方米(折合4.36亩),各项指标均符合规划部门对于峰口镇总体规划的要求，严本项目为洪湖市峰口镇房地产开发项目，规划为小型住宅区，与本(二)项目用地性质符合性评价：本项目建设用地已被项目申请单位于2012年3月31日通过挂牌出让方式竞得，规划用地性质为居住用地，序号土地使用权人土地证号座落地号图号用途使用类型终止日期土地使用权面积1洪湖市华业有限公司洪湖国用)第号洪湖市峰口镇建峰路商住出让住宅2082年12月10日序号评价指标规划数据本项目拟采用数据评价依据1容积率达标规划设计条件2建筑密度不大于35%达标规划设计条件三、征地拆迁和移民安置规划方案本项目所在地为洪湖市华功置业有限公司在洪湖市政府举行的的国本项目获得这块土地的开发使用权时，项目地块为具备开发条件的熟地，第六章建筑安全分析与评价第一节高层消防设计方案及评价一、总平面布局和平面布置消防工程方案2、消防车道及消防扑救3、方案评价：符合高层住宅区总平面消防设计规范要求1、室内消防系统：小区室内消火栓系统通过室外消防管网连成一个水栓，25m水龙带及启动消防水泵按钮、指示灯),以确保火警时任何最十六层消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa,采用减压稳压消火栓，减压后压力为0.35Mpa,消防栓泵选用参数Q=401/s,H=100M。室外设DN1002、自动喷淋系统：自动喷淋按危险等级按中二级设计，喷淋流量按30升/秒，火灾延续时间1小时，一次性灭火用水量为108m,系统中设有湿式报警阀、信号阀、水流指标器、闭式喷头(动作温度为68℃),喷淋泵选用参数Q=301/s,H=50M。室外设DN100水泵结合器两套。3、整个小区采用集中临时高压消防系统。小区设有专用消防水池400m,屋顶设18m²消防水箱，发生火灾时，消火栓系统、喷淋系统由屋4、室外消防系统：室外消火栓按301/s计，在小区内设置有SS100室外消火栓，消火栓间距在120M以内。消火栓保护半径不超过150M,室外消火栓距建筑单位水泵接合器控制在15~40M范围内，水源由市政给水5、灭火器配置：各建筑物内均设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，住2、消防用水量：室内消防用水量为401/s,灭火时间3小时，一次用水量432m²,室外消防用水量为301/s,灭火时间3小时，一次用水量324m/d,自动喷水用水量为27.81/s,灭火时间1小时，一次用水量3、消火栓灭火系统：根据建筑特点，将室内外消火栓系统分为一个室外消防用水量考虑为301/s,室外消防用水由市政给水管网供给。在小区市政管网上均匀布置室外消火栓，间距不大于120m,并保证在水泵结合器的15-40米范围内有一个室外消火栓。三、建筑单体消防工程设计方案防火分区的建筑面积设计为800平方米，充分满足消防防火分区不大于1000平方米的规定。1、建筑每个防火分区安全出口为2个。当相邻防火分区间的防火墙2、安全出口分散布置，安全出口最近边缘之间的水平距离为8.0m。第二节电气消防设计及评价1、国家有关规范及规程(1)民用建筑电气设计规范(2)建筑设计防火规范(3)高层民用建筑设计防火规范(4)10KV及以下变电所设计规范(5)供配电系统设计规范(6)低压配电设计规范(7)建筑物防雷设计规范(GB50057-94)2000年版(8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)(9)火灾自动报警系统设计规范(10)住宅设计规范(11)住宅建筑规范2、本市供电部门有关规定及提供的相关条件3、建设单位委托设计任务书及有关资料和批文4、各专业提供的图纸、资料1、本工程采用市政10KV双回路进线，在变压器上接主供10KV电源得与其它回路混接。2、低压380/220V系统中，公共建筑照明及电力设备用电系统采用单(2)在变压器低压侧进线开关柜设有功、无功电度表。公共用电负荷5、功率因数补偿(无功补偿)置，要求补偿后功率因数在0.95以上，并要求荧光灯、气体放电灯就地补偿，补偿后功率因数为0.95。6、高低压设备选择高压开关柜选用KYN-28型，低压开关柜选用GCK1型抽屉柜，变压器采用h级绝缘的SCB11干式变压器。消防值班室1501x,车库50～751x,公共走道501x。3、应急照明间不少于30分钟。四、火灾报警及消防联动控制系统1、本小区工程采用集中控制系统，整个小区在一层设置一处消防控2、在车库及公共走道、防烟楼梯间前室设置火灾自动探测器，进行3、火灾事故广播系统由联动控制柜控制(柜内带消防广播盘),车库、4、所有消防线路(强电及消防报警联动系统)均须穿钢管暗敷，当暗敷时，应敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不应小于30mm,如5、消防系统主机电源由应急照明回路提供，备供电源采用自备蓄电6、火灾自动报警系统接地采用共用接地系统，要求其接地电阻不大于1欧姆。7、低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可靠连接。五、评价符合民用建筑电气设计规范(GJ16-2008)、建筑设计防火规范第三节抗震设计方案及评价4、框架结构中，框架和抗震墙均双向设置，柱中线与抗震墙中线、梁中线与柱中线之间偏心距为柱宽的1/4。5、高层多排柱内框架房屋的钢筋混凝土构造柱设置，应符合下列要(3)构造柱的纵向钢筋不宜少于4f14,箍筋间距不宜大于200mm。(5)高层多排柱内框架房屋的楼、屋盖，应采用现浇或装配整体式钢周边应加强配筋并应与相应的构造柱可靠连接。(6)多排柱内框架梁在外纵墙、外横墙上的搁置长度不应小于300mm,(1)抗震墙宜贯通房屋全高，且横向与纵向的抗震墙相连。(2)抗震墙宜设置在墙面不开大洞口的位置。(3)房屋较长时刚度较大的纵向抗震墙不设置在房屋的端开间。(4)抗震墙洞口上下对齐；洞边距端柱为350mm。第四节防雷设计方案及评价一、防雷与接地设计并在屋面形成不大于10m×10m的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱3、防感应雷措施：进入建筑物的各种管线均埋地下引入，并在入户5、保护接地：低压配电系统设计采用TN-S系统，并进行总等电位联接。所有电气设备外露的可导电部分、装置外的可导电部分应与PE线可6、接地系统：防雷接地、变电所工作接地、保护接地、弱电设施接不大于1欧姆，当实测不能满足要求时，再增设人工接地极。第七章环境和生态影响分析一、环境质量现状简介峰口镇地表水各项指标均可达到《地表水环境质量标准》二、环境影响及污染物治理措施施工期废气中建筑粉尘和道路扬尘对施工场地周边地区有一定不利由工程分析可知项目运行期的废气污染源主要是入住居民烹饪产生项目停车场包括地面停车场和地下停车场。地上机动车停车位共61个，小区内地面及道路停61辆，地面停车位的位置布置较分散，另外周项目营运期废水主要为生活污水废水，为小区用水量的80%,其总排水量为8522.45m²/a。项目废水经过化粪池处理后，废水中主要污染物产生浓度及产生量分别为COD:300mg/L动植物油：20mg/L、0.17t/a,共计5.96吨，项目废水经过化粪池处理后能满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准的要求，项发，优先选用低噪音设备，采取隔声降噪措施项目产生的固体废物主要为居民生活垃圾垃圾，年产生量约25t。项●外环境对本项目准》(GB3096-2008)“2类标准”的要(3)环保投资估算及“三同时”验收清单“三同时”验收及环保投资一览表位：万元措施效果投资估算废水化粪池处理装置级标准”废气居民烹饪油烟内置烟道对周围环境无明显影响6车库设换气装置并前后自然通风9噪声双层中空玻璃满足GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标准》“2类标准”的要求3固体废物部门清运处理不对外排放4合计一该建设项目环保投资约42万元。环保投资约占项目总投资的6.3%。(4)总量控制分析结论根据国家对实施污染物排放总量控制的要求以及本项目污染物排放体稀释范围内，因此本项目不存在COD、NH₂-N的总量控制指标超标。同时”制度，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围内。据此，经分析认为，从环境角度本项目可以在拟定地点按照拟定规模实施。第八章项目招投标及实施进度安排第一节项目招投标二、项目招标范围及组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装√√√室外√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他三、单位工程招标(一)招标A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托C、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，3、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使项目建设期：12个月(2012年6月至2013年5月)。本项目建设期从1、2012年6月份前，完成项目调研，完成总体设计方案及评审和招3、2012年6月至2013年5月完成项目工程施工建设。4、2013年6月前，组织专班对项目工程进行验收，并交业主使用。序号项目名称2012年2013年6789123451调研，并完成工程初步工作方案2勘测、总体设计方案及评审3施工图设计和评审，并做好工程立项4工程施工5竣工验收并交付使用第九章经济影响分析第一节总投资及资金筹措一、投资估算的依据2、项目申请单位提供的项目建设总体方案(初步规划方案)3、湖北省建设厅关于发布《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表(单位估价表)》的通知(鄂建文[2008]214号);5、《关于发布湖北省2012年第一季度城市住宅建筑工程造价指数的通知》(鄂建造价[2012]13号);6、项目现场情况，如地理位置、场址环境、征地拆迁补偿、地质条件、交通、供水、供电、市政基础设施条件等。7、类似工程的投资估算指标、概算指标、技术经济指标8、场址所在地主要材料、设备预算价格及现行市场价格9、场址所在地政府主管部门工程取费标准以及与建设有关的其他费二、基础数据序号数量单位1规划总用地面积平方米2总用地面积平方米3总建筑面积平方米4地上总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米5容积率一6住宅总户数户7居住人口(3.25人/户)人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆建筑密度%绿地率%三、估算编制方法1、预备费：按工程费用和其他费用之和的4%估算。建设单位管理费，依据财建[2002]394号文进行估算，并结合项目实工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670进行估算；目前期工作咨询费，计价格[1999]1283号，并结合项目实际情勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实际情环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号招标代理服务费，按国家发改委计价格[2002]1980号，并结合项目本项目总投资660万元，其中工程费用516.16万元，工程建设其他费用123.19万元，预备费为20.65万元。具体详见投资估算表。投资估算总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万合计(万比例工程量单位价值(元/小计(万一工程费用66二其它费用99三预备费用建设投资四管理费和利息总投资第二节经济效益分析一、销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测项目销售进度预测表序号1住宅销售2、销售价格预测经调查，目前多层住宅销售价格为1500~2000元/平方米，商铺价格为2700—3500元/平方米，结合当地经济发展水平等因素考虑。根据本项住宅均价为1600元/平方米，商铺均价为2800元/平方米。具体销售收入序号合计2012年2013年销售收入0住宅收入8,610,720.0可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)商业收入2,851,240.0可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)2其它销售收入销售税金及附加营业税(5%)城市维护建设税教育费附加(3%)交易管理费(1%)3税金及附加后收入1序号数值单位备注1销售收入万元2开发建设投资万元3销售税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为48.15%(税后利润/开发建设投资),因此，测算数据表明项目具有一定的市场盈利能力。序号合计2012年2013年1现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金2现金流出开发建设投资流动资金销售税金及附加3净现金流量4累计净现金流量5所得税6税后净现金流量7累计税后净现金流量财务净现值(i=12%):FNPV=Z(Ci-Co)(1+ic)n—计算期定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为332.81万元(税后),表明项目在收益率为12%时，仍有超出的332.81万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)3、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现n—计算期本项目的财务内部收益率为：73.7%(税后),大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。(详见：项目全部投资财务现金流量表)4、投资回收期投资回收期(Pt)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时PP,累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的五、敏感性分析售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效序号基本方案投资销售收入1内部收益率(%)较基本方案增减百分点2投资回收期(年)较基本方案增减(年)项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可按照项目测算的数据，项目总投资为660万元，可销售的总面积为6400平方米，因此，含税最低销售均价测算为：含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积÷(1-销售税金及附加)=1090元/平方米因此，项目的最低销售均价应不低于1090元/平方米，若销售均价低于1090元/平方米对外销售，则本项目将亏损。按照项目测算的数据，项目总投资为660万元，销售均价为1790元/最低销售面积=总投资/销售(均价)价格=660×10000÷1790平方米=3687平方米经测算，项目最低销售面积为3687平方米，占总销售面积(6400平方米)比例为57%。因此，项目销售面积应达到3687平方米以上、销售比例超过57%,项目才能获得盈利。序号单位数量备注1项目总投资万元2项目销售总收入万元3税后利润总额万元4税后投资利润率万元5项目财务净现值万元税后6项目内部收益率%税后7投资回收期年税后8盈亏平衡点最低销售均价最低销售面积销售率57%第三节区域经济影响分析一、行业影响分析(一)土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。吉星豪宅项目的建设，不仅给城市居民基本生活物质需求提供了保证，而且也有利于当地国民经济的发展，从而提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置、发挥经济效益和提高资源利用率。(二)房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产相关的行业达50多个)本项目建设不仅可以为洪湖市的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进洪湖市峰口镇建筑业、建材业、金融业的发展。本项目还是洪湖市的财政收入开辟了重要来源。吉星豪宅建设项目作为一个房地产开发住宅类项目，不仅项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加洪湖市的财政收入，同时作为开发住宅类居住小区，将聚集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发展提供了消费客源，也就必将给洪湖市当地的经济和社会效益创造不可磨灭的价值。本项目位于洪湖市峰口镇中心，建峰路以北。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适于本项1、提高该区域商品房有效供给量：目前该区域主要为当地工作的人40套普通商品住房，可部分缓解群众购房难的矛盾。第十章社会影响分析洪湖市位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地，东径113°07′~114°05′,北纬29°38′～30°05′。东南临长江与嘉鱼县、赤壁市、洪湖市东西最长94公里，南北最宽62公里。洪湖市辖2个办事处、14个镇、1个乡以及3个管理区：新堤办事处、2011年底，洪湖市总人口94.14万人。其中农村人口56.63万人，城镇人口37.51万人；男性人口49.51万人，女性人口44.63万人；城区常住人口13万人，城区流动人口2.6万人；人口密度每平方公里367人；人口平均寿命73.1岁，老年