房地产预算管理体系的建立与优化

一、房地产全面预算管理概述（一）房地产企业全面预算管理的主要内容预算，通常指在一个特定时期内，获取和使用财务资源及其他资源的详细计划。而全面预算则是以企业战略为指导，通过科学、有效的决策来预判未来某段时间内的经营情况，具体包括预算编制、预算执行、预算监控及预算评估反馈四个阶段[1]。按照预算期限，可划分为长期预算与短期预算；按照预算内容，可划分为资本预算、生产经营预算、财务预算等。就房地产企业而言，全面预算涵盖了从投资拿地、施工建设到开盘销售、清算整个开发周期，涉及面广，既包括各部门预算，又涵盖了筹资预算、投资预算、经营预算等专门预算。它是企业内部管理的重要组成部分，决定着企业未来发展的方向。（二）预算管理在房地产企业发展中的重要作用随着“房住不炒”定位政策的实行，房地产行业在新一轮的经济结构调整中的竞争模式逐渐由“量”的竞争向“精”的竞争转变，传统的粗放式管理模式已不适应当前的发展形势，房地产企业必须不断加强内外部环境扫描，在明晰自身优劣势的前提下制定转型策略，从而针对性地提升企业精细化管理水平，抢占发展机遇。全面预算管理可以从整体角度将企业战略目标层层分解落实，成为提升企业管理水平的重要保障。首先，有助于强化企业经营管理水平，实现企业战略目标。全面预算管理以战略目标为出发点，将长期目标与短期目标有机结合，在整合、优化资源配置的过程中，将资金、资源、运营、人力、考核等各个环节贯穿，加强企业内部关系的协调一致性，从而推动企业全流程的精细化提升，促进实现战略目标[2]。其次，有助于建立全面的业务流程体系，使得企业管理更具系统性。在房地产企业中，全面预算管理以业态的设计定位、销售计划为起点，以收入利润为导向，并延伸至工程招采、施工进度、成本造价、资金平衡等方面，从而完善基础流程体系建设，提升企业对各项经营活动的管控能力。最后，有助于形成更加科学、严谨有效的激励考核体系。全面预算管理的目的是尽可能地考虑企业未来经营活动中存在的风险及不确定性，并提供一份行动指南以减少企业的运营风险。全面预算管理是用于激励员工以实现战略目标的工具，而非惩罚工具，因此，全面预算管理体系的建立对于促进企业绩效考核制度的改革，提高员工工作积极性具有重要意义。二、房地产企业预算管理实践中存在的问题（一）缺乏预算管理意识管理层的管理意识会对企业员工的行为产生直接影响，当前大部分房地产企业的管理层对编制预算的意识不足，预算编制缺少管理层与各部门的支持与配合，大部分人认为预算只是财务部门的预算，并未实现全员参与。而“人”作为企业的一种重要资源，其工作参与度对企业的生产经营活动具有重大影响，员工在企业预算管理方面的参与程度不高，则将直接影响预算指标的真实性与全面性、预算目标的合理性与可实现性、预算评估的科学性与公平性，降低了预算管理工作的效率。（二）缺乏完整的预算体系和管理制度房地产企业投资金额大、项目周期长及较多不确定性的行业特性，决定了其预算管理工作涉及范围较广，管理过程复杂，因此为了确保预算管理的各项环节工作能够高效率运行，一个兼具协调与监督功能的组织机构不可或缺。而我国预算管理制度的发展时间较短，尚未形成全面的、具备权威指导性的管理制度标准，大部分预算管理组织是松散的，相关人才是缺乏的，甚至并未成立专门的全面预算管理组织，大都仅依托财务部门，抑制了预算管理效能的发挥。（三）缺乏准确的预算数据当前房地产企业的预算编制工作缺乏必要的市场调研，对房地产市场未来的经济走向缺乏研究，只是根据以往经验开展工作，不能掌握真实有效的基础数据，导致预算存在严重的预算松弛及滞后性，与实际情况存在较大差异，造成资源分配不合理或资源浪费，制约企业发展。（四）缺乏有效的控制与分析机制在全面预算管理体系中，预算编制是全面预算管理的基础，而良好的预算执行是全面预算管理发挥效力的关键。但从房企现状来看，还存在着很多执行偏差。比如，因缺乏有效地授权和监督机制，导致对预算外资金把控不严，预算的整体执行率偏低；或者缺少具体的目标分解方案和完整的执行体系，导致项目与部门之间各自为战，预算目标与实际执行之间缺乏必要联系；又或者为了赶进度出现临时变更图纸或忽略预算管理环节的情况，使最终的数据结果和设计指标等大相径庭，导致预算作用难以充分发挥。（五）缺乏有效的绩效考核与问题反馈机制预算考核评估在全面预算管理体系中是结束，亦是开端，有效地考核反馈机制对于及时发现问题、分析解决问题，从而进一步提升企业预算管理水平有重要意义，有利于实现企业精细化管理的良性循环。但从目前形势看，主要存在三方面问题：一是考核指标设置不合理，定量指标多，定性指标少；二是考核方法单一，过多关注结果却忽视过程；三是绩效奖励与评估结果不匹配，激励作用未充分发挥，绩效考核制度形同虚设[3]。三、完善房地产企业预算管理体系的具体建议（一）树立正确的预算管理理念一是树立正确的预算管理理念，重视房企预算管理工作。必须获得企业管理层的支持，只有高层充分支持，才能更好地开展预算管理体系的建设工作[4]；二是在企业内部加强宣传培训，促进公司与部门之间、部门与部门之间达成预算管理重要性的共识，营造全员参与的企业文化氛围，为后期的预算管理工作奠定良好基础。（二）建立健全预算管理制度体系建立健全预算管理制度体系，应当确保各部门基础性工作的流程及制度标准化、规范化，包括会计核算制度、成本管理制度、工程施工标准、绩效考核制度、预算管理制度等，完善全面预算管理的覆盖范围，明确预算管理的各项工作流，即参与部门及其职责、预算管理的内容、预算管理的执行监督以及考核反馈等。例如，在预算编制主体方面，建议在股东大会或董事会下设预算管理委员会及在委员会下设办公室，全面具体负责预算管理的领导和日常工作，明确各部门的预算职责，如开发周期、营销策略、去化周期、销售定价、成本费用的归集及分摊、资金统筹、税费筹划等；在预算编制方法方面，应先明确战略目标，围绕战略目标有目的、有计划、有步骤地进行预算编制，灵活运用多种方法，比如固定预算方法可以用于收支比率较稳定的项目，滚动预算方法用于周期较长的项目；在管理流程方面，应留出充足的预算编制时间，以确保实现自上而下与自下而上双向预算通道的畅通：九月，预算管理委员召开下一年的预算准备会议，确定公司未来的发展战略。十月初，营销策划部应根据当前及预期的宏观经济政策及当地的行业调控等，采用参与式的预算方法确定未来一段时期的销售目标，并上报预算管理委员会审批，以保证目标的合理性及与公司战略目标的一致性。十月中下旬，各部门依据批准后的销售计划，来编制部门预算和专项预算，包括拿地策划、成本概算、资金运营预算等。十一月，各部门在多次有效沟通及反复磋商后，上报预算管理委员会下设办公室审阅，并由其汇编成企业年度预算报告，上报预算管理委员会审批。十二月，预算管理委员会对下一年的发展目标及预算进行宣讲，并组织分解预算目标，责任由岗及人，权责明确，推动预算执行。其次，每个季度，各部门实时跟踪预算执行情况，加强预算控制，并根据实际情况，及时调整预算目标。（三）加强预算管理的数据采集与分析真实有效的数据支撑是全面预算管理成功的基石，在当今信息化技术高速发展的时代，房地产企业应与时俱进，提高自身信息化处理水平，充分利用大数据平台，准确、高效地挖掘市场数据信息，深入分析数据背后的含义，提高预算管理的准确性、时效性，克服传统预算滞后性的缺点。（四）健全预算控制与分析机制及时进行预算控制及分析，有助于缩小预算目标偏差，总结预算管理经验，避免造成重大经济损失。房地产企业应当充分利用信息化管理系统，建立预算执行数据分析平台，根据企业实际情况设置合理的预警值，预算委员会及办公室应组织各部门于每月、每季度按项目、业态、明细科目，跟踪查询预算的执行情况，掌握实时动态，当主要预算指标接近预警临界值时，应当及时反馈，分析原因并采取相应措施，将预算偏差控制在可接受的范围之内。（五）完善预算考核监督机制有效的预算考核监督机制可以提高员工的主观能动性，激发工作热情，提高工作效率，推动企业合力的形成。一是应在绩效考核制度基础上，科学细化、明确考核指标与评估标准，坚持定量指标与定性指标相结合，在实践中可结合平衡计分卡，以财务、客户、内部流程、学习成长四个维度，建立全面的绩效考核体系，依据目标分解方案，对员工、部门进行