房地产企业成本管理存在的问题及对策研究

一、房地产企业成本管理的重要性近年来，在政府连续出台的多项宏观政策调控下，我国房地产企业面对的市场竞争日益加剧，同时随着钢筋、水泥价格的上涨，银行信贷成本的提升等，房地产企业成本控制压力凸显。如何以最低的成本开发出满足市场需求的高品质产品，是房地产企业获取长久生存及谋求利润的路径之一。良好的成本管理，有助于降低项目决策盲目性，促使企业理性投资；有助于提高项目策划效益，减少不必要的浪费；有助于缩短项目开发周期，提高企业资源利用效率；有助于促进企业提高成本管理水平，加强成本预算的执行，提升市场竞争力。二、房地产企业成本管理存在的问题（一）前期调研不深入，盲目投资获取土地是房地产企业开发的基础，购置土地属于一次性成本投入，时间跨期短但金额往往比较大。以什么样的价位、获取哪个区位的土地对整个项目经营目标的达成具有决定性意义，因此，土地的获取在房地产项目成本管理中的作用非常重要。然而，近年在我国房价、地价持续看涨情况下，“拿到地就是赚到钱”是我国房地产行业的普遍共识，导致部分房地产商在拿地时没有足够的耐心研究国家的宏观经济政策及地块周边规划，没有开展周密的调研分析基础上就仓促拿地，甚至为拿地不惜出高价，加大后期规划及成本控制的难度，严重影响项目成本管理的有效性。（二）策划设计重技术、轻经济，与效益脱节策划设计是房地产项目实施开发的基础，虽然设计费占工程造价的比例很低，但是对工程总体造价的影响却很大。好的策划设计不仅可以节约项目成本，缩短项目建设周期，而且可以建造出客户认可的产品，加快销售回款，提高企业知名度。目前我国多数房地产企业设计能力不足，大部分房产策划设计工作都是由设计院来完成，但不少设计人员在房地产工程设计中“重技术、轻经济”的问题非常突出，如任意提高项目设计标准及安全系数，不考虑成本控制角度是否可行；不必要功能没有有效缩减，使房屋造价设计偏高；策划设计与市场脱轨，不能迎合消费者的需求，导致后期销售困难，加大企业的回款压力。（三）合同管理不规范，招投标管控不严日常建设过程中，我国不少房地产企业希望加速项目推进、尽快收回投资，对施工主体的资质及履约能力审查不充分、施工合同条款约定不明晰、付款方式及时间约定太随意，晚签甚至不签施工合同的现象时有发生，加大建设过程中的合同修改成本及履约成本。如果中标单位施工能力不足，不能按期履行施工合同，房产开发商和建设单位互相扯皮、推诿，严重影响项目质量和整体进度的话，会产生一系列的不良连锁反应：企业形象及信用大打折扣、银行贷款放缓或缩减、楼盘滞销、甚至引发客户集体纠纷等，使项目最终决算成本大幅超过初始预期。（四）成本控制流于形式，预算执行不到位房地产企业的成本控制指在项目开发过程中，对实际发生的各项成本费用进行审核、反馈、进而采取措施控制，保证成本预算的执行。然而我国很多房地产企业对成本控制重视不够，并没有建立全面的成本管理体系，成本管理还处于粗放的状态；而有些房地产企业虽然建立了全面的成本管理体系，但成本控制却流于形式，实际执行中形同虚设，没有真正发挥控制成本的作用。此外，部分房地产企业在开展成本预算时，重点关注工程项目的总投资、总回款及竣工销售所获得的经济利益，对前期工程建设的预算及执行重视不够。多数企业将预算执行的监管列为财务部门的职责，由于财务人员对项目建设的参与度有限，监管难度和阻力比较大，导致目标成本不能直接落实到各个参建单位、部门和人员，造成了实际成本与预算的偏差较大，使成本管理的作用大打折扣，不利于房地产企业的长期发展。（五）缺乏专业的成本管理人才，管理技术落后房地产企业成本管理涉及企业资金支付的方方面面，是一项复杂艰巨的工作，专业性要求强。但是目前我国多数房地产企业成本管理仍停留在人工核算阶段，缺乏专业的成本管理人才，成本管理技术普遍落后。随着科学技术的发展，成本核算的复杂程度越来越高，过度依赖人工管理的问题日益凸显，一方面会增加企业的用工成本、降低成本管理的效率；另一方面也不便于管理人员及时掌握企业成本现状，容易错过最佳的成本调控期。三、完善房地产企业成本管理的对策（一）深入开展前期调研，理性投资科学、理性地选择投资项目，加大前期立项分析调研，是房地产企业成本管理的重中之重。企业在获取土地之前，要从财务和非财务两个维度对目标地块进行详尽的研究分析和调研。首先，要深入了解土地性质、政策导向、土地周边的教育、医疗等基础配套情况以及土地周边未来的整体规划，并结合企业的发展方向和目标要求，分析目标地块建设可行性；其次，针对目标地块，对项目工程造价、收入、成本费用及利润等指标进行科学预测，并委托专业机构进行论证和研究，依据实际情况做出土地获取的可行性决策。（二）策划设计时坚持技术、效益两手抓鉴于策划设计的重要性，房地产企业可以通过市场公开招标的方式实现规划设计的制作。对相关设计单位的资质、成立年限、项目设计成功案例、获取奖项等详细了解基础上，选择资质好、口碑好、项目设计经验丰富的单位进行合作，保证产品质量前提下，优化项目成本，制定出适合项目实际情况的、适应市场需求的最佳设计方案。必要时也可考虑引入第三方公司，对策划定位及图纸等进行审核优化，使整体策划方案更趋于合理，减少后期修改，有效降低成本。要树立“先策后控”的成本管理理念，开展成本前置管理，在项目策划时统筹考虑项目成本、收入及市场需求预期。同时，房地产企业也可以考虑与设计单位结成利益共同体，由设计单位所在企业团队负责项目后续推广销售，使其在设计制作阶段即充分考虑客户需求，便于项目快速回笼资金，节约企业成本。（三）规范合同管理，强化招标控制合同管理贯穿于房地产项目开发全过程，从项目立项、招标、策划直至竣工决算及销售，每一个环节，都涉及合同的洽谈、合同条款的拟定及签订。房地产企业要重视合同的管理，本着以合同定成本、以合同管项目的原则，从制度角度规范各个节点的经济活动。要采用公开招标的形式选择施工主体及其他合同履约方，招标前对相关投标单位进行详细的考察，设立必要的投标门槛，初步排除一些不达标的企业，尽量选择资质硬、实力雄厚、信誉好的企业合作并签订合同。要与履约方签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应详细约定浮动条件及标准，使合同总价控制控制在一定范围。合同要明确约定项目工期、结算方式、质量要求、工程量核算方法及工程量清单、违约责任等，避免出现漏项导致变更合同，增加企业后期的结算成本。要规范合同台账的管理，在合同台账中明确记载合同签订时间、履约方、总金额、合同付款节点及对应金额、已支付金额等基本内容，随时掌握合同实际执行情况，杜绝超额付款，避免企业自身履约风险。也可以督导合同执行方工作，推进合同履行，避免可能的违约。（四）实行全面成本管理，强化考核机制首先，房地产企业要建立全面的成本管理体系，将成本管理概念融入项目开发的全过程，尤其要重视项目成本的事前和事中控制。前期规划中，要详细分析项目情况，对成本进行细致估算，尽可能提高预算准确性；中期管理过程中，要严格按照计划对项目进行推进，按照合同约定支付材料款、工程款等，并安排专人对项目营运过程中发生成本进行监督和控制，必要时根据工程实际情况修订预算，保证成本可控。其次，要强化成本责任的落实，根据公司组织架构规定的工作职责，将目标成本分解到各执行主体，确保专业人才切实发挥作用；同时制定有效的成本执行计划，结合计划进行不断推进，确保项目施工的进度、成本及质量可控，最大限度地减少目标与执行脱钩的现象。最后，还要将成本预算执行情况与企业的绩效考核挂钩，针对各项成本管理工作构建合理的监督考核机制，确保责权对等。对执行控制优秀的部门和人员予以奖励，对执行不到位或者严重超预算的行为审慎分析原因，确认有失职、渎职或者以权谋私行为的，要严肃追责，必要情况下提交司法机关处理。（五）重视成本管理专业人才培养房地产企业要优化薪酬体系，培养吸纳专业的成本管理人才，建立一支能够适应现代化成本管理需求的人才团队。引进切合企业实际情况的成本管理信息化技术，提高企业成本管理的效率，减少人工核算误差的发生，便于管理人员实时掌握企业成本执行情况，及时发现偏差并核实偏差原因，以改善应对，使成本可控。四、结束语成本管理