房地产投资分析概论

房地产投资分析概论〔股本金〕、开发贷款或其资经济效果评价指标有一个较准确的把握。〔一〕现金流量上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗肯定量的能源，〔包括现金和其他货币支付形式表达的资金流出或资金流入。入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。选择适宜的运行模式或开发方案，以猎取最好的经济效果。最重要的根底数据。〔二〕投资与本钱投资与本钱的概念投资是人们的一种经济行为，而本钱则是人们付出的代价。投资。投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有的资金。资金则是指工业工程投产前有限垫付、在投产后用于购置原材料、燃料动力、代价。〔亦称工厂本钱品的销售本钱〔亦称完全本钱〕。销售条件、不同自然环境等都可能导致产品本钱的不同。主要表现在两个方面。确定的，不同的实施方案会有不同的本钱数据。如时机本钱、漂浮本钱、不行预见费用等〕，这些本钱的经济含义及本钱中所包含的内容与财务会计中的本钱不完全一样。房地产投资分析中的投资与本钱有较大差异。对于开发-销售模式下的房地产开发工程而言，开发商所投入的开发建设资后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产工程投资和本钱的概念一样。开发工程总投资。开发工程总投资包括工程建设投资和经营资金。工企业用于日常经营的周转资金。〔四〕房地产投资经济效果的表现形式置业投资〔转让〕物业中实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现〔如申请抵押贷款〕。量之前，经济效果是无法定量描述或估算的。开发投资发利润、本钱利润率、投资收益率等指标来衡量。〔五〕投资回收与投资回报〔投资〔投资〕回报。和利息率。收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。入股时，很多中方合作伙伴觉得还是转让土地来得稳妥，获益也较大。实际上，要远远大于投资回报。〔六〕收入价值比率等很多种表现形式。综合资本化率取决于预期收入或价值的变化状况。权益资本化率资本价值之间的关系。毛租金收入乘数因此毛租金收入乘数在肯定程度上反映了投资所获得的投资收益水平。净租金收入乘数的收益水平，或用来推断某商业物业的收益力量、投资潜力。〔七〕收益率〔就像复利计息中的复利率一样〔报率通常为某年的收益或收入与投资之比的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。当前拟投入的资本。因此，投资者期望的收益率应当等于一个特定的折现率。内部收益率代表某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得回报水平，包括所得税前和所得税后。或抵押贷款利率的加权平均。了还本付息对自有资金现金流的影响。〔八〕评价投资经济效果的其他指标息比率也同样从一个侧面反映了房地产投资的经济效果。回报率可能是税前的，也可能是税后的。机构衡量某项投资还贷力量和确定房地产贷款价值比率的重要依据。〔九〕通货膨胀的影响投资收益率。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率推测的变化而变化。要花很多精力去查找准确牢靠的收益率和通货膨胀率。则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。会制造实质的价值，但房地产较之其他类型的资产更能够抵消通货膨胀的影响，由于在通货膨胀环境中的房地产往往升值，而股票或债券等却不能。货膨胀的影响，则可在折现率选择时适当考虑〔适当调低折现率估量〕。本，经营本钱和期间费用。6施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。施销售本钱、出租房经营本钱和出租土地经营本钱。生的销售费用。〔三〕经营收入、利润和税金经营收入收入、出租收入和自营收入。销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额－营业本钱－自营中的商业经营风险回报〔产值〕更能反映房地产开发投资工程的真实经济效果。利润〔或〕。这是劳动者制造价值的一局部，要在全社会范围内进展再安排。经利润总额〔又称实现利润〕、税后利润和可安排利润等四个层次。销售〔含出租、自营〕收入－经营本钱－期间费用－销售税金利润总额＝经营利润＋营业外收支净额税后利润＝利