铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案

铜陵市金口岭片区改造项目整体定位与策划方案2010年12月谨呈：铜陵市房屋土地开发有限公司22在项目研究中，世联项目组就金口岭片区改造项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘政府官员与专家访谈政府官员、企事业单位负责人及房地产专业人士：铜陵市国土储备中心副主任铜陵规划建设局嘉禾广场总经理各大星级酒店大堂经理财富广场商场相关负责人铜冠花园销售副经理……国内外案例研究国内案例金地岗厦河园片区改造北京华贸中心深圳华润中心SOHO现代城洛克菲勒中心南昌凤凰洲商业中心北京华茂中心上海新天地晋江SM广场西安骡马市商业街柳州谷埠路国际商城北京世贸天阶苏州金鸡湖…………国际案例美国WinterParkMall街区景观商业英国道格拉斯皇冠街…………铜陵城市发展研究铜陵住宅市场现状研究铜陵商业地产研究铜陵办公地产研究

进行的研究12月14日12月29日15个日历天主要调研内容：铜陵房地产市场调查铜陵商业市场调查铜陵办公市场调查典型项目调研：铜陵市中心商圈合百商场铜冠商业广场置地.财富广场嘉禾广场金口岭办公写字楼逸顿国际大酒店铜都国际大酒店双星国际铜冠花园金御华府…………属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究依矿建市的铜陵，是一座新兴的工贸港口城市，在新一轮安徽省规划中及南京都市圈中具有重要的战略地位合肥南京杭州上海地块区位资源----铜陵属于单核城市，本项目处于城市核心区边缘，具有较高的城市价值项目地块地处城市市中心范围的丰收门，是进入铜陵市的门户位置；在空间上是铜陵市中心区的延展区，离市中心的商业广场只有1公里左右，步行10分钟左右即可到达。注：为周边学校市中心核心地带方向：商业中心、行政办公、休闲娱乐，人群流动频繁的公共活动地段。丰收门附近成熟的生活社区有:世界花园社区、露采社区、嘉禾广场、完工的金色兰庭、铜庄社区、金御华府等众多的学校聚集：爱国小学、第二中学、金口岭小学、青少年宫等等1公里项目区位易与城市核心区建立价值关联，但是也易于被边缘化地块区位资源----地块处于主干道中心位置，配套成熟，通达性好，为项目价值的提升带来动力本项目地处金山东路和淮河大道交汇处的十字路口，两条路均为整个铜陵市的主干道，淮河大道是新市区的中轴线，两侧临路，通达性好；周边多为大量的住宅成熟社区，离市中心核心区也都在1公里范围之内；周边资源丰富，配套成熟，周边有铜商品市场、商业银行、各类商务宾馆、中小学校等等N金山东路淮河大道金山西路铜都大道铜官大道金岭大道宝山路义安大道长江中路金口岭小学金口岭社区爱国小学青少年宫丰收门车站铜庄社区铜冠商业广场铜都广场合百商厦市中医院露采社区铜官社区世界花园社区金牛社区铜商品市场市二中市第四人民医院朝阳社区本项目两侧临主干道，沿街面长，昭示性强，地块的商务及商业价值高本项目两侧临路，北侧面临城市主干道金山东路，西侧面临主干道淮河大道，昭示性强；环绕地块的淮河大道去年已改造完成，金山路的改造正在进行中，交通通达性好；沿街面约有700米左右；淮河大道项目地块金山东路路口处路标沿街住房沿街商业沿街建筑沿街现状本项目地块四至——项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；与铜商品市场、嘉禾广场隔路相望，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会项目地块西北西南北面东面金口岭小学嘉禾广场金色兰亭铜商品市场沿街商业家属小区华亭之星千鹤宾馆大兴.民悦城十字路口的项目周边的三个角改造基本结束，整体形象较好，有利于带动整个项目发展。项目现状形象较差，同时南面老旧建筑的存在，造成较大的影响改造项目占地约5万平米（75亩），属于棚户区改造，地块呈不规则几何形状，沿街商铺档次低下、破旧，内部现为待拆的70-80年代的纺织、化纤厂、有机化工厂的职工住宅；以多层建筑为主，风貌较为凌乱，质量参差不齐，整体形象破旧，建筑密度大。临街加油站：地块沿街有已经停业半年的加油站，加油站采取就地改造的方式，会对项目的完整性和协调性存在影响。地块价值点提炼地处市区中心区域范围内，铜陵市的门户位置—丰收门，属于城市重要节点；周边配套成熟，有铜商品市场、银行、学校、医院等公共配套；项目周边居住氛围浓厚，有较多成熟的住宅社区；地块临街面长，可进入性好、昭示性强；项目周边的三个角也完成建设，整体形象较好，有利于带动整个项目发展。本项目存在的限制性条件建筑密度大，类型杂乱，房屋情况复杂不易拆迁；地面状况：社区内部地面今年刚进行完地面整修；居住人群：多为老纺织工业的穷人，不愿因回迁花一笔额外的补回迁差额年龄结构：居住区以退休的老年人居多；产权复杂：街道、医院、银行等都有部分产权。拆迁难度加油站采取就地改造的方式，对项目的完整性及项目价值传递带来较大影响。加油站项目属性界定项目属性经济强市主城区门户位置、城市主干道之间、紧邻城市核心商圈、存在拆迁还建等限制性条件的高容积率城市更新改造项目存在拆迁和加油站回迁等限制性条件处于淮河大道和金山东路主干道之间城市节点、门户位置金口岭改造项目占地约为75亩左右，拆迁面积约5万㎡紧邻市中心属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究我们研究一贯坚持的原则——必须以事实为基础，以客户目标为导向项目目标客观条件VS项目核心问题中等规模、高容积率，如何通过项目的定位、物业选择、规划设计实现快速回现，平衡各物业市场实现风险，以及更进一步的实现利润最大化目标1：取得土地目标2：利润目标3：影响力（政府影响力、社会影响力）政府的高要求（综合体）旧改导致的高成本、高容积率、一系列拆迁问题加油站的分割、市场竞争属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究15区域未来机会研判城市层面——城市规划发展分析区域未来在城市中处于什么地位？承担什么功能？区域层面——项目周边区域分析铜陵市近年GDP及固定资产投资额加速增长，与其周边城市相比，经济总量水平并无优势，但人均GDP较高，生活水平优越，消费层次需要引导近5年铜陵市GDP增长率维持在15%左右，稳定增长，GDP总量与周边城市比较，并无优势；与其他城市相比，铜陵市在经济总量上处于安徽省落后位置，但人均GDP仅次于马鞍山，全省排名第二，说明通铜陵生活水平优越，当地人富裕程度高，但消费层次不高；铜陵2009年的GDP增长速度为13.7%，根据国际经验判断，铜陵房地产市场已经进入了一个高速发展阶段；铜陵市市固定资产投资增幅波动比较大。铜陵全市历年经济发展状况2009年合肥芜湖安庆马鞍山巢湖宣城铜陵池州GDP（亿元）2102.12902820665.89529.36432.77343.72245.59安徽排名123410121517人均（万元/人）4.153.911.445.221.291.684.641.33安徽排名34101138211经济结构产业结构以第二产业为主，重工业比重高，第三产业发展空间巨大铜陵市二、三产业增加值占GDP的比重近98%，充分反映了铜陵市以工业经济为主导，第三产业较快增长，第一产业平稳发展为特点的经济格局；有色、电子、化工、建材是铜陵市的支柱产业；第三产业主要以房地产及传统商服业为主；铜陵市享有一系列鼓励外资投入的优惠政策，全市外商投资企业累计登记注册共126户，投资总额89839万美元；全市拥有6家上市公司，上市公司数和融资数量分别占全省的13.2%和10%以上。第二产业67.9%第三产业29.5%第一产业2.6%产业结构城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东部新城

东部城区主城区南部城区城市发展诉求法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁提出城市发展的增长极理论：新功能核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源”新核心区建设作为增长极能够促进城市发展、提高城市地位和增强城市竞争力！增长极出现城市发展轨迹与增长极促进城市快速发展增长极出现促进城市快速发展快速扩张期快速扩张期城市发展的规律：城市发展到一定阶段需要出现作为增长极的新核心区，铜陵期待城东新区成为城市的增长极和动力源城市发展需要铜陵城市从单核向双核的发展过程中，原有城市核心地位会不会遭到削弱，从而降低本项目的区域价值？需要总结的规律政务新区的发展进程规律政务新区的成熟时间规律可研究的案例深圳中心区郑州郑东新区南昌红谷滩南京河西新区合肥政务新区贵阳金阳新区南宁五象新区扬州西城新区下面通过案例研究，探寻政务新区开发对原有城市核心的影响政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在7年以上规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套规划定位基础设施居住项目中、高档住宅市政配套教育配套政府相关部门及事业单位办公物业中、高档办公市政生活配套持续完善高档住宅社区级商业区域或城市级商业社区级商业区域或城市级商业高档办公开发时序0-2年2-3年3-7年8年后时间开发类型政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活表现中、高档住宅市政生活配套持续完善不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善城市层面总结：在项目开发期内，铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1公里，地段优势仍将突显

城市新区成熟的条件项目销售期约4年铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱项目离城市核心近，地段优势仍将突显基础设施建设完毕，包括日常交通运输市政配套和基本生活配套建设完毕，能满足居民日常生活所需生活氛围浓厚，人气旺东部新城真正成熟需8年以上政府尚未搬迁，预计需2年以上市政配套和基本生活配套正在初步建设阶段，预计需3年以上才能满足居民日常生活生活氛围的培育需1年以上本项目最早于2011年底销售根据铜陵市现单盘销售水平，预计约三年时间可消化完毕在项目开发期内

加快经济建设，加大城市基础设施建设；加大第三产业发展，提高城市化水平；完善城市功能，平衡区域发展，提升城市形象，引领城市多功能中心的发展；引领居民消费层次。现实情况发展目标及方向优化投资政策，优化产业结构，经营城市改造老城区，改变城市建筑形象建设城市形象展示区，充分挖掘城市优势和魅力，弥补铜陵城市功能的不足提供高层消费场所，满足外来投资者和居民的高层次消费实现目标途径经济总量偏低，低于周边其他城市；人均GDP较高，但消费层次需要引导；第二产业为主；重工业比重高；城市功能不平衡，市中心功能有所欠缺，影响城市整体形象；城市向东发展，市中心以南区域形象败落，急需更新改造。加快中心区城市更新改造是促进铜陵经济发展，提升城市竞争力，完善城市功能的重要途径人口的增长、收入水平的提高以及城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的需求，为本项目带来机会访谈纪要到2020年，城市市区实际居住人口将达到90万人。

——规划局李总市中心的改造未来将加大力度，城市形象得到较好的提升，但近期不会有较大动作

——国土局“同意将铜陵市定位为全国铜产业基地、电子材料产业基地，长江中下游重要工贸城市和皖中南中心城市”区域未来机会研判城市层面——城市规划发展分析区域层面——项目周边区域分析丰收门—“丰收门是铜陵的门户形象，铜陵青铜文化的完美诠释。”城市内涵：“青铜文化”为底蕴的丰收门雕塑促进了城市影响力与形象魅力大幅提升，是铜陵人文资源潜力与本地人文价值符号之一；门户地标作用：地理位置特殊—城市重要交通节点；是铜陵市大力宣传城市文化的窗口，从城市角度代言城市，展示铜陵形象；周边环境：区域建筑参差不齐，部分改造已完成，棚户区房屋破损，整体形象不协调，影响铜陵城市门户形象和魅力；迫切需求：改造丰收门的整体环境，承担城市的名片功能。观点1：“融城”铜陵市目前主城区的发展方式是典型的单核心发展模式，整个城市由这个单核心带动来推动其发展，但从城市发展规律来讲，铜陵主城区将逐步进入以多功能中心非均衡为特征的发展阶段，以弥补城市中心区功能的缺失铜陵市目前市中心的发展方式是典型的单核心发展模式，长江路一带是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能市中心的发展必然会从以单一的购物功能为主走向多功能复合的阶段，多元化发展有利于主城区的繁荣和增加区域活力，加强和补给中心区商业功能，带动城市发展，增强城市竞争力，完善都市综合核心功能市中心现状：单一功能发展阶段：多元化发展商务办公娱乐休闲购物休闲多中心购物为主传统商业观光住宿城市中心是城市中重要的文化、交流、商业中心，随着政府职能部门的东迁，铜陵市市中心的商业职能将进一步完善

目前，铜陵市市中心是政治、经济或文化活动所在地，市中心规模有限，各个城市职能又混合在一起，影响其商业功能价值的最大发挥；而在城市商业服务网等级中，市中心属最高一级，应与政府职能分开，才能实现市中心商业价值的最大化；随着铜陵市行政机构的即将东迁，市中心将有更大空间来发展其商业，完善市中心的商业职能，城市功能设置逐步明晰。各城市职能混合的铜陵市市中心现状未来东迁的市政府完善的市中心从主城区的单核心发展来看，中心区的商业氛围浓厚，但主要以购物休闲为主，消费档次大众，品质有待提高，这样的商业将越来越不能满足人们的需求铜陵市整体消费意识强烈，消费理念超前，但是消费档次和品质较低，跟整体消费实力不想匹配，需要进一步的引导；中心区商业主要以购物休闲为主，代表性的有高端的合百商厦，中高端的铜冠商业广场和乐都，沿街的精品店以及在建的雨润国际广场等等；中心区南部的老城区商业受到城市向东发展、铜陵人固定的消费模式以及旧改等因素影响，商业氛围衰落，主要以底层零散商铺为主。铜陵人的消费观念非常超前，舍得花钱，比合肥的消费水平还高，周边县市如池州、芜湖、青阳等地的人都愿意来铜陵消费。——规划局总工程师访谈整体消费意识强烈，主要集中在城市中心区，但是消费档次和品质较差，跟整体经济有点不是很匹配；丰收门片区为老城区，配套成熟，商业氛围不浓。——财富广场职业顾问同时，铜陵市娱乐设施较多，但分布相对分散，不成规模，品质较低，需要我们对娱乐休闲功能进行重新塑造，对主城区中心区的功能进行补充和提升。

铜陵市的茶馆、餐饮、KTV等娱乐设施较多，生活成本高，但档次都属于中低端，并且分布较为分散；

——铜官花园置业顾问娱乐设施很多，但目前铜陵市没有一个像样的饭店，KTV等消费很高，也没有像样的，没有品牌；

——国土局土地储备中心副主任整个铜陵市的酒店经营状况都非常的良好，铜陵市消费能力强，入住率基本上可以达到80%左右，但顶级酒店还没有进驻，管理体系也还有待完善；

——各酒店大堂经理总结项目地块地处市区中心范围的丰收门，铜陵市重要的对外交通节点，易与城市核心区建立价值关联，随着项目所在区域面貌改变，离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势，将使区域迅速融入城市核心项目地块地处城市市中心范围的丰收门，是进入铜陵市的门户位置，易与城市核心区建立价值关联，但是也易于被边缘化；在空间上是铜陵市中心区的边缘，但目前商业氛围不浓，没有承担起中心区相应的城市功能。淮河大道：通往合肥、安庆、黄山、无为；至铜陵长江大桥淮河大道其他城市市中心居住为主，少量临街商业观点2：“塑城”项目周边人流量大，人口密度高，强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础N金山东路淮河大道金山西路铜都大道铜官大道金岭大道宝山路义安大道长江中路金口岭小学金口岭社区爱国小学青少年宫丰收门车站铜庄社区铜冠商业广场铜都广场合百商厦市中医院露采社区铜官社区世界花园社区金牛社区铜商品市场市二中市第四人民医院朝阳社区从结构看，本项目周边分布着众多居住小区、专业市场、汽车站及银行医院学校等企事业单位的职工和家属，这些人群基本涵盖了消费的整个链条人口结构：四大系统从物质形态来看，地块内建筑大多年久失修，存在安全隐患；居民建筑密度大，居住环境差项目内部居民建筑超过30年，建筑严重老化；电线乱搭乱建现象随处可见，存在安全隐患；建筑物年久失修；建筑密度过大，通风、采光条件差；道路狭窄；建筑破旧；居住拥挤；环境差。123电线54从经济形态来看，目前主要以居住为主，用地价值不高，对铜陵就业、税收贡献作用不大从市中心的范畴角度来看，业态不能以居住为主，商业、商务办公应占到一定比例，从而提升市中心土地价值；而本项目地块主要以居住为主，临街的餐饮、零售、中介等商铺，档次低，辐射范围小，包括加油站在内的经营性用地价值不高，土地产出低，没有承担起中心区的主要城市功能，不符合核心区的地租理论；因此，本项目无论从经营业态还是从经营状态上来讲，都急需进行转换，来实现中心区土地价值的最大化。零售中介餐饮成片居住区成片居住区通过分析发现：本项目从物质、经济、社会形态来看都已经开始衰退，本项目已经进入了发展的衰退期对处于衰退期的城市区域，政府应及早着手进行改造，否则区域环境会进一步恶化，导致大量人员迁出，使区域活力丧失，进而对城市经济和形象造成重大影响本项目所处阶段发展阶段时间出现重现活力顶点衰退区域更新成长成熟本项目所处阶段各界人士普遍认为本项目需要改造，提升城市形象“金口岭社区是丰收门那一块重要的城市改造项目，是打造安徽门户形象的重要一环。”

—规划局某官员“对金口岭社区的改造，将改善丰收门的整体形象和周边环境，从而推动铜陵铜陵市旧城改造有序的发展。”

—铜官花园置业顾问“这块地环境杂乱，粗质滥造的住宅建筑不仅影响了区域的景观，也影响了附近楼盘的推售，若改造必将使整个周边区域增值，房屋增值。”

—某地产公司营销主管“但我现在就担心一个问题，这次会不会又像以前，各方都很重视，也喊得很凶，推动起来却起色不大，说了几年也没见行动。”

—街道办某工作人员“这个地方说改造已经说了很久了，但就是没见行动，主要是拆迁补偿那一块谈不拢，你看现在环境多乱，很影响周边形象。”

—附近市民观点3：“整合”丰收门三角已改造完成，借着金口岭的更新契机，本项目将承担起整合丰收门各种商业资源，与周边项目融为一体，打造铜陵对外宣传的完美门户形象的使命

目前，丰收门片区的各类型商业各自为政，例如，嘉禾广场类的社区型商业，辐射范围有限；项目周边的临街商铺等也都较为低端，不能形成规模；本项目作为丰收门片区的最后一个改造项目，将承担起整合项目周边资源，填补市中心某些商业功能的缺失，发挥规模优势，主动站位领导者，重新建立价值体系，形成规模效应。社区型商业金口岭改造片区铜商品市场嘉禾广场丰收门商业中心区域机会研判总结城市层面：在项目开发期内，铜陵现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心仅1公里，地段优势仍将突显；随着城市的发展，人口的积聚和消费水平的提高，项目开发带来的效益值的期待。区域层面：融城：城市中心区核心区功能上的分离与缺失，尤其是生活性娱乐休闲消费方面，融入城市的核心区，地段价值将大幅度提升；塑城：有基础，有条件，重新树立区域的地位，得到利益的同时，还可以获得政府和市民的认可；整合：作为区域内最后一个改造项目，发挥规模优势，主动站位领导者，重新建立价值体系。立足铜陵市，建成铜陵旧城改造发展示范区，引领区域价值提升和城市功能升级，带动丰收门片区成为区域中心属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究在明晰了城市和区域未来发展趋势后，我们找到了机会，下面一一分析各种物业类型在市场中的机会住宅商业办公楼酒店45从铜陵市住宅市场发展现状上看，发展迅速，小高层为市场主流产品，高层产品开始出现并得到一定认可铜陵房地产市场铜陵市房地产市场非常火爆，受国家房产政策的影响很小，楼盘去量速度快；住宅市场大致可分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块和环天井湖板块五大板块，呈现“一主四幅”的格局；中心区板块房价稳定在高位，产品以小高层和高层为主；置业人群：以本地人为主，本地客户非常看重地段，比较喜欢住在城市中心区，且逐渐接受高层产品；五大板块代表性楼盘主流产品价格中心区板块铜冠花园、双星国际、金色兰庭、阿奎利亚单身公寓、小高层、高层6500-7000元/㎡新城板块柏庄·春暖花开、万泰·翡翠城、五环国际、西湖春晓小高层、高层4500-5500元/㎡环井湖板块托莱多陆花园、春江花月

花园洋房、多层5000-6000元/㎡城南板块民悦·大兴城、金御·华府

高层5000元/㎡东郊板块宏福东第、物华·臻邸

多层、高层5500-6300元/㎡项目销售情况铜冠花园今年12月5日开盘，已基本售完，只剩5套房源双星国际今年12月8日开盘，目前公寓已全部售罄金色兰庭09年11月份开盘，销售率达90%民悦·大兴城今年11月开盘，目前已基本售罄，3号、6号和7号楼明年三四月份开盘金色兰庭双星国际铜冠花园销售情况：依托城市价值的住宅市场接受度高，销售均实现高速高价现象：高速高价我们可以轻易的从供应和需求两方面剖析现象背后的原因……本项目住宅发展机会分析：条件成熟、风险小、价格提升空间大、容积率贡献不小需求旺盛且以刚性的自住需求为主，使住宅成为各种类型中最稳妥的物业类型未来供应的稀缺性和足够的购买力强劲需求人群，决定了未来住宅价格存在较大的提升空间通过提高梯户比（梯6以上），能实现较高的容积率写字楼需求不如住宅旺盛，且存在“价格倒挂”公寓需求很大部分为投资需求和变相的办公需求支撑，并非真实需求住宅需求旺盛且以刚性的自住需求为主前面已经分析，市区内的住宅供应将日益稀缺，而存在足够高支付能力客户的强劲需求住宅通过提高梯户比（梯6以上），可达到4以上，从而提升住宅的建面风险小、价格提升空间大、容积率贡献不小，使住宅成为本项目的必选物业住宅商业办公楼酒店铜陵市社会消费品零售总额逐年稳步增长，商业市场处于发展上升期，未来发展前景看好城市整体呈单核发展，商业消费高度集中，长江路一带为城区商业的核心地带，商业氛围浓厚商业分析铜陵主城区的核心地带位于铜官山区的铜都大道、长江路、义安路和淮河大道一带，其中，长江中路、淮河大道和义安大道属于城区商业最繁荣的地段，商业氛围最浓；“长江路附近为城市商业核心区”的概念已经深入人心，本地居民购物都会选择合百商厦、铜冠商业广场及长江路上的精品专卖店，但消费外溢现象也较明显；丰收门合百商厦铜冠商业广场雨润国际广场华润苏果华东家具城长江西路长江中路义安大道金山东路金山中路淮河大道铜制品商场嘉禾广场铜都大道中高端收入人群消费外溢严重商业特征商业繁荣地带只集中在长江路一带，区域商圈未形成规模；铜陵人消费观念超前，整体消费意识强，消费水平高；市中心大型商业项目的入市更强化了商圈的地位，未来能提升铜陵城市商业品质，引领铜陵市级商业的升级换代在建项目商业分析区位：长江路中路和义安大道交汇处，原铜陵第一百货商场及附近区域；概况：占地面积1.4万平方米，总建筑面积近14.28万平方米，由主楼和裙楼两部分构成，主楼42层162米，裙楼7层，项目总投资13.8亿元人民币，项目已于2009年9月29日开工，建设周期3年；业态：国际购物广场、精品食品超市、美食天地、国际影城、甲级写字楼及高档公寓组成；定位：集商务、商业、休闲娱乐、餐饮于一体的一站式都市综合体项目特点：建筑高度170米，共45层，地上42层、地下3层，建成后将成为“皖江地区第一高楼”和铜陵市的地标型建筑；商业综合体模式对城市影响力较大，在突出特色的同时又能吸引部分消费外溢的客户群体，有助于带动铜陵城市商圈的品质升级，提升城区商业的辐射力和影响力商业核心区的功能主要以购物休闲为主，消费档次大众，品质有待提高铜陵市整体消费意识强烈，消费理念超前，但是消费档次和品质较低，跟整体消费实力不相匹配，需要进一步的引导，部分消费外溢到南京、芜湖等地；合百商厦和铜冠商业广场主要面向本地中高收入人群，长江路上的乐都及沿街的精品店面向大众消费者；中心区南部的老城区商业受到城市向东发展、铜陵人固定的消费模式以及旧改等因素影响，商业氛围衰落，主要以底层零散商铺为主。铜陵人的消费观念非常超前，舍得花钱，比合肥的消费水平还高，周边县市如池州、芜湖、青阳等地的人都愿意来铜陵消费。——规划局总工程师访谈整体消费意识强烈，主要集中在城市中心区，但是消费档次和品质较差，跟整体经济有点不是很匹配；丰收门片区为老城区，配套成熟，商业氛围不浓。——财富广场职业顾问商业分析通过访谈发现铜陵市民更喜欢逛街区商业，对地下商业和高层街铺抗性较大，且精品店模式盈利能力更强逛街的话，我们一般都喜欢去长江路那边的专卖店逛，有些时候都懒得跑到商场里去，走到二楼三喽的太麻烦........——铜陵有色员工吴小姐双星国际附近这一带发展了近10年的时间，才形成今天的规模和效果，目前来说，长江路上的精品店经营模式比较好，很赚钱！铜陵人都喜欢去那些沿街的专卖店买东西，所以生意很好。这种模式还可以继续发展和推广......——双星国际置业顾问丰收门附近商业氛围不足，人气不旺，未能形成特色商业，属于非传统商圈，目前主要以破旧的1层临街商铺为主，租金及售价水平不高，且二层及以上商铺价值很低商业分析项目所在的丰收门一带主要为住宅聚集区，商业以临街店铺为主，商业氛围欠缺，人气不旺；商业辐射范围小，只能满足城区居民日常消费需求代表性商业主要有：一个专业市场——铜制品商城嘉禾广场——华润苏果超市已经入驻2层以上基本作为住宅、旅馆存在小部分餐饮、休闲娱乐放在2层以上，租金很低休闲娱乐场所较多，但分布相对分散，不成规模，品质较低，城市休闲娱乐中心还未形成，无法满足铜陵人民的消费需求铜陵的有品牌上档次的休闲娱乐场所缺乏，与其城市经济总量、很不相称，无法满足城市居民真实需求中心城区还未形成以休闲娱乐为主的城市商圈休闲娱乐类型代表性商家评价餐饮鸿泰避风塘、凯撒宫国际大酒店、小尾羊火锅等没有极具特色的代表性餐饮场所，无法满足本地人的消费需求影院人民电影院铜陵市现有的唯一一家电影院，经营状况一般KTV、娱乐会所、酒吧基本都为只在当地经营的小型娱乐场所，没有知名品牌连锁商家入驻KTV和足浴会所数量较多，但档次不高健身美体中心爵士堡健身会所1家数量较少体育馆铜陵市体育中心主要面向青少年休闲娱乐市场现状：分布零散，规模小且档次不高政府官员：铜陵休闲娱乐仅仅局限于KTV、足浴会所等，文化娱乐消费档次与城市经济发展水平极不协调企业管理者：企业每年接待很多客商，但铜陵没有上得了档次的知名休闲场所；本地居民：铜陵人对休闲娱乐消费的要求很高，但市内KTV、水疗、餐饮等设施档次都一般，品质较差；休闲市场分析商业分析通过分析铜陵商业现实和项目目标，得出商业需要解决的核心问题现实：目标：非传统商业区项目属于居住区，非传统商业区域片区租金较低，租金垂直递减迅速，且居民对非1层街铺抗性大没有大型商业带动，片区租金提升存在瓶颈；居民对-1层或2层以上街铺接受度低树立中心地位，建立形象和社会影响力实现较好的收益，承担分担成本的功能只是依靠住宅，利润率不高矛盾核心问题什么样的商业才能保证我们的目标——

在非传统商业区域及对非1层商铺有抗性的环境下如何确保商业地位确立？怎样溢价——

如何突破片区的价格约束？存在一定稀缺性嘉禾广场商铺全部持有出租，不对外销售，很多客户询问在明晰了商业要解决的核心问题后，下面聚焦到如何提高商业的可实现性甚至是高溢价？从借鉴成功案例开始……商业街区形象的外在展示，引入品牌店、服务型主力店，把握非零售原则，提示形象为主。业态包括：银行、邮局、电讯营业厅、房地产项目展示中心、服装主力商家、洋酒药材专卖店、特色精品专卖店。商业步行街，以零售为主。业态包括外贸休闲服装服饰、精品店、音像店等商业步行街二层，精品家居、DIY创意坊、家庭设计中心等（类专业市场）休闲娱乐主题街，满足餐饮及休闲娱乐需求。包括无烟餐厅、咖啡厅、茶楼、陶吧、网吧、足浴等商业街业态定位于综合性特色情景商业街，西班牙风格，当时市场上没有集中式特色风格商业街，项目走差异化路线满足了社区及广众市民需求，具备的商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。商业档次定位于整体中档、局部高档。合理规划业态，定位为综合性特色情景商业街，以休闲娱乐为主体，塑造不同的主题街区，走差异化路线合肥金地88街通过连廊、2层直达电梯以及小品等元素成功塑造了西班牙风情商业街区，同时降低了2层商铺的抗性主入口连廊特色指示牌西班牙风情街区2层直达电梯产品形式与面积区间：马鞍山南路共约5000平方米面积区间：70-100平米

步行街共约5500平方米面积区间：35-50平米规划路共6500平方米面积区间：80-100平米马鞍山南路步行街社区规划路马鞍山路大型社区小面积铺位划分，降低总价范围，符合主流总价承受能力，有效扩容客群核心客户承受价格范围在200万-300万之间，小面积铺位划分，降低总价，拓宽客群合肥金地88街直接销售，但为了保证主力店引入的灵活性，局部采用返租销售。直接销售变相打折直接销售跳出市场常规销售方式，采用返租模式，降低了买家的投资风险预期销售模式：市场普遍采用直接销售方式，本项目部分返租三年，三年租金一次返还，其实质就是变相打折。同时开发商取得了这部分物业的经营权，可以进行主力店招商。返租部分为商业价值最低的步行街二层和商业价值最高的个别商铺。在开发商经营期内，商铺产权仍然属于投资者，可以自由进行转让、银行抵押等操作，保证了商铺产权的独立性。创新的销售模式增强投资安全性，引发市场热销可以单层也可以1-2层连体购买，满足了不同层次的客户需求合肥金地88街项目位于合肥二环内，地处非传统商圈，在周边商铺价低、量大的市场背景下，最终实现售价高出周边1万元/平方米的完美业绩实现12795元/平方米销售均价快速走量，实现资金快速回笼差异化营销取得市场关注；抢夺市场有限客户资源市场临街商铺均价7000-12000元/平方米；商铺租金低市场新推项目供应量大，销售速度一般市场进入激烈的同质化竞争阶段，且营销手法日趋成熟市场期望区位：一环与二环之间，地处非传统商业区。周边住区和高校机构分布，未来商业前景看好。规模：三条商业街，总规模1.7万㎡，约70%商业面积为内街。开盘时间：2006年9月底项目基本信息成果销售均价2.3万元/平米，远高于周边1.2万元/平米的均价。开盘当天实现60%的销售率案例启示合理的业态规划，既保证项目的竞争力又为销售打下基础：结合周边商圈的业态结构及片区内消费者的需求，设置有吸引力和更容易销售的业态，如购物、餐饮、休闲特色开放式街区的打造：采用开放式街区的形式，比集中商业更利于销售；同时运用连廊、直达电梯等降低高楼层的抗性小面积铺位划分及创新销售方式：结合当地市场的总价承受能力，尽可能划小铺位，同时通过灵活的销售方式，共同扩容客群专家论商业街区：小而密的开放式街区符合大众的消费行为学，有利于商业氛围的营造，是城市中心商业发展的一种趋势问：那种国外的商业街区都不是很高，像建外SOHO这样高层建筑，下面是蜿蜒曲折的街区，不会对人产生压力吗？

张欣：我觉得在城市中心盖房子，人口密度和建筑密度这是不可避免的事情，密度太低的时候，也不可能形成一个繁华的商业景象。到过香港中环的人，都知道这个地方的容积率达到14，新加坡容积率是8，怎样才能创造繁华的商业景象呢，跟小、密都是不可分的。如果楼和楼之间是一大片绿地，就不可能形成繁华的商业气象。十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐厅也小。那些隐藏在某个角落的内容，随时等候你去发掘。街铺的小－－－城市魅力的体现街区的密－－－商业气氛的体现－－－SOHO中国联席总裁张欣（英国剑桥大学经济学硕士、城市规划专家）建外SOHOblock街区设计KPI复合功能社区开放式、宜人尺寸街区，全临街铺面没有围墙的开放街区，16条小街是繁华的城市中心的一部分；300间商铺全部临街弯曲的街道设计：步行小街蜿蜒曲折，曲折变化的街道和临街面，易于引导人流，刺激人们逛街的欲望集住宅、办公、公寓和商业于一体，在商业上突出餐饮、休闲娱乐功能，打造动感的都市复合功能空间适合商业体量，铺位类地面处理商业氛围的充分营造宜人的尺寸：步行街宽度大多只有十几米，一般6米左右，避免高层压抑感的同时有利于产生集聚效应街铺地上三层以及部分负一层，共9万平米的商业体量，1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，三层由外部扶梯直接进入街区之间通过连廊相互连通、三层商业通过1米宽滚动手扶梯、负一层通过镂空花园和下沉广场与地面发生联系，使整个街区富有层次感，但又易于通达公共空间：散布不规则、不定向的小广场、小花园外立面/小品/广告位：大面积的招牌、广告空间以及玻璃外廊和玻璃外立面绿化：20个双层花园点缀在街道，使人沉醉在绿意中小面积铺位划分：商铺面积介于100－600平米，大部分为200平米，各个店铺可分可合，满足不同需求市场机会挖掘总结模式创新开放式block街区123互补业态设计住宅商业办公楼酒店从市场发展现状上看，铜陵市办公物业处于市场化启动阶段，纯粹写字楼少，中小型企业一般都选择在住宅内办公非市场化时期经济总量增长产业结构调整，三产比例上升市场化启动期市场化发展期市场化成熟期铜陵市第三产业基础薄弱，与经济总量发展不平衡；经济实力的支撑及第三产业的发展是写字楼市场快速发展的基础；目前铜陵市商务办公市场总体需求量不大，但在逐步上升中铜陵市经济背景以第二产业为主，第二产业发达供应专业写字楼代表性写字楼：铜商品市场、金鹏大厦、鑫冠大厦特征：中等档次定位，各方面配套不到位，物业管理不规范，形象破旧，停车位也是发展的主要制约因素之一需求客户特征自用市区纯写字楼物业和商住公寓物业：主要为中小型公司，律师事务所、贸易物流类、装修装饰、中介公司等性质模糊型写字楼代表性物业：嘉禾广场、双星国际（在建）、商会大厦（在建）特征：大部分为商住公寓等，办公与居住功能模糊；投资小投资客客户类别主流客户有一定经济实力和品牌观念的中型企业（本地工业、物流、保险、服务咨询业，以及本地贸易型企业）上市公司、外资企业盈利模式市区开发类写字楼主要以出售为主开发商出于利润考虑，导致专业写字楼开发较少重要客户外地企业分公司及办事处商务分析在建的财富广场是目前铜陵市内较有影响力的专业写字楼项目，位于城区最繁华的长江路上概况：位于长江中路，写字楼主要分A楼和B楼，A楼在10月份开盘，基本已售罄，户型基本在90㎡左右，共26层；B楼预计会在明年三月开盘售价：均价7000元/㎡左右；配套：住宅、商业、写字楼有机结合，乐购也即将入驻；进驻企业：律师事务所、会计师事务所、矿业、贸易等中小型企业及大型企业，对企业形象有一定的要求；商务分析销售状况：销售速度比公寓和住宅慢，核心区域甚至出现写字楼和住宅间的“价格倒挂”现象

租赁情况：出租率高，且租金收益水平不低铜陵办公楼为什么会出现租赁旺盛而销售乏力现象？我们需要从问题的根源，即客户需求分析寻求答案档次企业数量占比企业性质需求特征高档写字楼为铜陵办公用家的少数国外和省外大型企业铜陵分公司或办事处购买意愿弱。1、有购买能力，但不愿在中国或铜陵沉淀资产2、审批困难。购买写字楼涉及大量资金，需要公司总部审批，费时耗力省内大型企业铜陵办事处购买意愿较强，但此类企业数量少。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地铜陵本地大型企业购买意愿强，此类企业数量少，但部分铜陵本地企业已有自己的办公场所。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地一般写字楼为铜陵办公用家的主力国外和省外中小型企业铜陵分公司或办事处购买意愿弱。原因同国外和省外大型企业铜陵分公司或办事处省内中型企业铜陵办事处购买意愿较强，且这类企业数量不多。1、有购买能力，愿意购买作为企业长久发展的基地铜陵本地成长型中小企业购买意愿较强，且这类企业数量多。1、公司成长后，开始关注公司形象2、有了一定积累，具备购买力商住楼为铜陵办公用家的主力铜陵初创型中小企业购买意愿弱。1、公司处于成长或初创期，处于现金流考虑，暂不购买2、无力购买政策层面：

铜陵并未严格住宅楼禁商，大量的公司仍在商住楼中办公，致使写字楼需求有限需求层面：

高端用户和买家有限，真正的买家相对用家而言少很多投资观念层面：

铜陵投资写字楼的观念尚未形成气候未来需求分析：写字楼市场取决于城市的等级和产业发展水平，世联经过分析判断认为，在项目开发期内铜陵写字楼真实需求不会突发增长；投资理念需要时间培育和改变写字楼市场取决于城市的等级和产业发展水平铜陵西安深圳北京GDP社会消费品零售总额4年第四梯队7年>15年第三梯队第二梯队武汉写字楼市场决定因素铜陵城市层级有限，第三产业发展水平低结论在项目开发期内铜陵写字楼真实需求不会突发增长本区域可选择适当发展功能混合的写字楼物业，针对中小企业，提升产品水平，但体量不宜过大铜陵市商务办公市场处于培育期，总体需求量不大铜陵市目前在建的纯写字楼物业较少，主要分布在繁华的商业最核心地段商务分析写字楼市场分析总结销售状况：

写字楼销售速度比公寓和住宅慢，且存在“价格天花板”出租状况：

出租状况好，出租率高，租金收益较好需求层面：

自用需求：省内及铜陵本地中小企业对写字楼需求旺盛投资需求：写字楼投资观念尚未成熟，需要时间培育和改变未来趋势分析：

未来高端写字楼供应增加，而需求不会突发增长本项目写字楼发展机会：

针对中小企业，提升产品水平，模糊功能，是本项目写字楼的发展机会住宅商业办公楼酒店3124567铜陵市的酒店市场发达，行业发展稳步上升，知名酒店还未进驻，未来仍有较大提升空间不论是星级酒店，还是一般的小宾馆，入住率都很高，基本能达到八成左右，市场异常火爆；客源：六成以上为本地消费者，其余的以商务客为主不足：档次高的国内外知名连锁酒店还未进驻，管理体系还有待完善，市中心为高档酒店聚集地；酒店分析酒店名称星级客房数①育和大酒店四星135间②铜都国际大酒店按五星标准120间③逸顿国际大酒店按五星标准200间④华亭四季大酒店四星127间⑤莱凯斯汀花园酒店五星76间⑥美华大酒店三星97间⑦五松山宾馆四星138间铜陵市三星级以上酒店：盈利模式：近几年来铜陵星级酒店更注重以客房、餐饮、娱乐互相带动的经营模式，以提升酒店全年的营收水平客房餐饮娱乐餐饮、娱乐是铜陵酒店业的必要配套，也是保证酒店吸引客源及全年经营水平的重要因素；近年来，铜陵人对餐饮的品质和环境要求越来越来高，因而除了客房业务部分，铜陵的星级酒店在经营方式更注重在餐饮和娱乐两大方向上寻求突破；特色的中餐是保证酒店人气的重要因素，餐饮口味在铜陵人习惯基础上，可以做出调整；酒店分析本项目适合引进国内知名连锁商务酒店铜陵市酒店市场还有很大上升空间，现有体量不能完全满足消费者需求国内外知名品牌酒店还未进驻酒店分析酒店业能与餐饮业、休闲娱乐业相互带动，共同发展属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究市场机会挖掘回顾1各物业类型的市场机会回顾本项目物业类型选择、承担作用及体量住宅：

销售情况：核心区中高端住宅销售均实现高速高价未来竞争格局及机会分析：未来供应减少而需求强劲且购买力强，风险小、未来价格提升空间大作用：1、现金流2、溢价，实现高利润体量：项目的首选物业类型商业：

存在明显的市场机会：融入核心商圈，使项目商业存在溢价空间，建立项目整体的社会影响力业态选择、规划应具针对性：模式创新、业态选择、与周边差异化、街区作用：1、项目动力之源2、高利润实现的希望体量：风险控制下，发挥规模效应市场机会挖掘回顾2各物业类型的市场机会回顾本项目物业类型选择、承担作用及体量写字楼：

价格：市场实现价格能稍高于住宅和公寓，但存在“价格天花板”，未来价格提升的空间有限销售和租赁情况：销售速度比公寓和住宅慢/出租状况好，出租率高，租金收益较高机会分析：高端写字楼投入大、需求有限/成长型中小企业需求旺盛，且针对其的中高端存在市场空缺和产品提升空间，走模糊路线作用：1、树立项目形象2、消化高容积率体量：控制面积，设置一栋酒店：

具备较好的市场潜力和空间；知名机构未进驻；较好的联动作用；变现能力差，需要管理经验。作用：1、树立项目形象2、消化高容积率体量：控制面积，引进品牌管理公司或合作建设，设置一栋在明晰了各种物业类型承担的作用及大致体量后，要确定项目的发展战略，还需回归项目整体，回答如下问题：1、项目整体在城市和区域中承担什么角色和功能？2、项目如何与其他商圈和周边项目避免竞争，实现互补？3、项目各种物业类型之间如何协调搭配，成为一个有机的整体？首先，我们从类似成功案例中寻求借鉴……建外SOHO位于北京CBD区域，由住宅、block商业街区、办公物业组成的混合型都市社区位置：CBD核心区边缘，国贸桥西南角；交通：地面交通东三环和长安街交叉的金十字；地下交通一线地铁；规模：项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、别墅等多种物业形式。交通、区位、规模的优势为其塑造特色形象奠定了基础整体形象上写字楼、公寓、商业形成呼应，树立高端外部形象，奠定了区域级商业活力中心地位SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，设施齐全SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式SOHO公寓BLOCK街区SOHO办公全部公建化立面处理，和谐统一，突出高端、时尚、现代的外在形象BLOCK街区——设置三层商业，注重商业与公寓、写字楼之间的联系，加强物业间互动，体现活力商铺设计：三层商业，全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，三层由外部扶梯直接进入街角采取弧形铺位设计，增大临街面及商业氛围人流共享：把高层公寓、写字楼联系起来，使可能形成单调封闭的住宅区变得生动、活泼，体现CBD的活力空间组织：部分街铺地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。立体空间的，富于层次感，为人们逛街做的准备。整个街区由16条弯曲的、开放性道路组成，将人流导入，同时注重道路尺度的控制，加强尺度感及对街铺位间的互动街区价值：由16条街组成，共300多个店铺，全部临街街道设计：这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜，刺激人们逛街的欲望25m10m7m15m15m街道尺度：道路宽度均在6米～10几米宽，避免过宽的道路使人产生的距离感，增强对街铺位间的互动Block街区通过一系列措施提升商业氛围，使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者曲折变化的街道和临街面尽可能多的玻璃面大面积的招牌和广告空间一层转角处设计为弧形连廊和桥玻璃外廊趣味性路标连廊和桥趣味性路标玻璃外廊弧形铺位建外soho案例借鉴点：通过开放型社区、现代和时尚的soho公寓群、时尚街区，领一个城市风气之先，塑造出城市另一极，成为市场亮点建外SOHO借鉴点根据公寓、写字楼、等商务人群，设置休闲娱乐业态形式，达到人流共享，和谐共生，降低项目整体实现风险3.人流共享，降低实现风险1.高端外部形象树立方式BLOCK街区通过开发性、小尺度的步行系统、全临街面、立体绿化设计，塑造别样的商业体验，实现市场突破2.商业概念创新实践4.资金变现形式全部采取销售形式，不做持有，降低资金占用及风险，同时避免将来运营的困难性金地岗厦充分根据区域发展进程，将打造一个高品质的配套区，形成CBD活力中心发展战略：建造一个独具特色的、高品质的CBD配套区，形成CBD活力中心形成CBD内一系列城市和社区性服务设施支持体系，创造邻里交往空间，增设康体娱乐设施，休闲场所，形成有品位、安全舒适的商住文化环境；突出商务文化、休闲文化、商业娱乐文化等特色，成为CBD配套居住空间的有效补充。改造前地块现状本项目位于深圳市中心区的东南角，紧邻深南大道、水晶岛、市民中心项目改造前面临的问题：项目处于城市中心地段，但项目地块现实状况与其应有的价值和地位严重不符，地块价值潜力有待挖掘地块内居住密度高，拆迁量大，且居住人口以低收入群体为主，消费能力低，商业处于原始阶段，层次低，城中村不能共享深圳CBD的优势和资源人口密度和建筑密度大活力中心多样性城市功能互通交通系统发达综合利用结构紧凑紧缩城市项目定位于“紧缩城市”，拥有完整的价值链商业街区：集购物中心、商业走廊、步行街、超市、餐饮街、酒吧、影城、康乐中心等功能于一体，24小时营运，创造CBD魅力新生活。城市公寓：成为城市创意和创业者的聚集地，中心区乃至深圳市智力及文化的闪光点。新一代的功能复合型建筑群：建成后将成为CBD高效的24小时城中之城中心写字楼：凭借其中心区的门户、标志性的外观、灵活的空间设计及国际通行的硬件设计标准成就企业至高商务平台。酒店公寓：配套写字楼商务需求，服务整个CBD。我们的客户是这样一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭。因此，他们理解这儿——都市的核心、经济高度聚集的细胞核；他们热爱都市，都市的价值造就了他们的价值，当一些富人进入郊区时，他们却住进都市最繁华最核心的区域，因为他们需要紧紧抓住都市的万千变化。他们在这里，并代表着一个阶层：富有、荣誉而且更年轻、求变的活力阶层。欲望、渴求、刺激在方寸土地上被压缩成高浓度的都市体验，都市经验;最辉煌的都市娱乐中心;创意者、创业者的天堂;多媒体表演的舞台，年轻人聚会的场所;完全的街道上的生活;一切皆有可能!CompactCity形象定位——本项目要打造城市的活力之源：紧缩城市办公、旅店、购物、居住和娱乐是紧缩城市的重要组成，是形成功能协调的基础；在有限区域内打造紧凑的空间。地块地块优劣势适合发展功能①交通便利，进入性好，昭示性好，中心区门户紧邻中心区中轴景观带和深南大道景观带可俯瞰整个中心区南北两区和凤凰卫视隔路向望存在噪音问题写字楼②紧临中心区城市景观交通便利，位置最佳酒店式公寓③景观被大中华遮挡交通便利紧邻喜来登酒店写字楼酒店式公寓商业④交通便利，紧邻福华路和海田路的交叉口城市公寓街区商业集中式商业⑤交通便利周边写字楼聚集写字楼酒店式公寓城市公寓⑥⑦⑧被周高层建筑包围，昭示性差交通便利，紧邻地铁出口城市公寓街区商业城市景观大中华金中环财富大厦高层建筑高层建筑高层建筑高层建筑深南大道景观金田立交①②③④⑥⑦⑧⑤写字楼功能建筑面积(万平方米)比例％地块备注城市公寓32.844.18④⑤⑥⑦⑧⑨全部用于村民还建地上商业14.298519.26④⑤⑥⑦⑧⑨街区商业为主，地面两层，其中写字楼无商业地下商业11.5490地下一层酒店式公寓12000016.16②③占地1万，覆盖率20％计，建筑面积12万平方米写字楼12175016.40①布置在①号地块，建筑注重昭示性和冲击力，形成CBD东门户车库3500（个）地下二层①②③④⑥⑦⑧⑤写字楼和酒店式公寓用地集中式商业城市公寓街区商业各具特色的主题商业街布置在④⑤⑥⑦⑧⑨地块地块编号①②③②③④⑤⑥⑦⑧⑨全部地块容积率5.63.9建筑面积241750470985二层功能写字楼酒店式公寓商业城市公寓地下商业停车库各物业功能配比各地块用地情况案例总结与启示功能：城市功能在原来的基础上所有延伸和升级，以特色休闲娱乐与商业购物广场互动的模式吸引客户，并满足其多样化需求；需求：通过市场细分寻找城市功能缺失，城市没有留住游客消费的场所，导致市民消费外流倾向严重，城市需要集餐饮、购物、娱乐、休闲于一体的“一站式”综合性消费场所；规划：通过大手笔规划，强调多元化、主题化和娱乐化，打造具有亮点的产品以及核心景观节点，完善区域增值体系、合理规划布局，使项目本身具有更强的辐射力，吸引铜陵人；文化：商业中心的发展需要历史、文化作为精神载体，需要保留具有铜陵特色历史、人文价值的符号来打造商业中心的“魂”。研究完案例，我们需要回归铜陵和项目，寻找答案……环顾铜陵，无论最高端的财富广场、合百，最让人期待的语润项目，最核心的长江路，直至项目周边，我们均找不到……缺失开放活力年轻于一体的时尚合体大量居住工作人群形成强大的“气场”，结合铜陵首席开放式block街区，将塑造“活力源泉”，以全新的面貌区别于铜陵以往的商业形态……“活力之源”各物业承担不同功能，互相之间实现功能互补，共同提升项目价值集“逛、玩、吃、商、住”于一体的开放式时尚综合体现代公建感的商务公寓、酒店，界定项目档次，形成项目标识前卫、时尚的开放式街区，成为项目的“活力之源”“活力都心”的城市高尚住宅，形成消费人群至此，3个问题已有了圆满的答案，本项目整体定位也已呼之欲出，那就是……铜陵首席·开放式·时尚活力·商住区

“活力之源”——开放式街区“时尚都心”——现代、时尚建筑群+block街区+业态“商住标杆”——高品质的商务酒店+公寓+住宅属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究项目发展战略城市及区域层面：利用项目“融城”、主动站位，提升区域价值，最大化商业价值，并主动开放社区与城市融合；建立铜陵旧城改造发展的示范区，引领区域价值和城市功能的升级，带动丰收门成为南部城区的区域中心，扩大社会影响力项目层面：“塑城”，共同打造“城市新兴商住区”，共同提升区域形象在物业类型选择和商业形式、业态选择上，避免竞争、形成互补消化容积率层面：提高住宅梯户比，消化更多的容积率/剩余容积率通过商务公寓、酒店等容积率实现程度更高的物业类型来消化风险规避和利润最大化层面：最大化商业和住宅这两种价值实现最高的物业面积，通过形式和业态选择、规划、划铺方式、交通组织等手段来控制商业风险酒店通过合作或出售转换规避风险商务公寓通过功能转换、体量控制和产品升级规避风险购物、休闲娱乐一体化，让铜陵人白天夜晚都爱上这里来……打造24小时不落幕的活力极

演绎白天——购物、吃饭，一站式消费，便利时尚夜晚——饭馆、茶馆，网吧电玩，精彩的夜生活从这里开始………香港独一无二的集美食、娱乐、休闲及文化于一体的活力中心兰桂坊是指德己立街与云咸街间的L型地段。街道不长，只有10来分钟的步行距离。“兰桂坊”是香港独一无二的集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，每天吸引成百上千不同肤色、不同国籍、不同文化的消费者。每逢节假日，更是香港人通宵达旦的狂欢胜地。香港兰桂坊兰桂坊功能分布兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。1.Kaldi's

Kafe14.California's27.TokioJoe40.Koh-i-Noor2.TheLegatoMusicCafe15.Indochine

28.Va

Bene41.炭屋3.新碟軒法國餐廳16.ThaiLemongrass29.StormyWeather42.JazzClubBar4.上海佬小食17.Oscar's30.Al'sDiner43.Beirut5.Trio's18.MidnightExpress31.BupphaThai44.theFong6.明珠越南餐廳19.IaDolceVita9732.Hardy's45.CafedesArtistes7.翠苑麵食小館20.Post9733.YeltsInn46.ChopChopCafe8.杏花樓21.BaciPizzaToo34.Agave47.好順利中泰美食9.Haagen-Dazs22.中國坊35.鸚鵡吧48.好開胃10.D2623.H.k.Baguette36.BitPoint49.64吧11.CBar24.F-StopBar37.Insomnia50.椰椰咖喱12.BaciPizza25.花串38.Schnurrbart51.鴻運泰國美食13.Baci

26.Gigthemusiccafe39.ILMercato

兰桂坊酒吧和餐厅大都在沿街面分布，餐厅、酒吧提供了意大利、法国、日本、韩国、泰国、印度、新加坡等国的特色美食。下表为兰桂坊及其附近各国风味美食店特色美食城：挖掘铜陵本土文化，铜陵老字号，打造铜陵特色美食城，并以中高档中餐为主，辅以多元化的各类餐饮保留铜陵传统风味餐饮作为主打特色，展现铜陵文化；档次以中高档为主，大众型餐饮适当进驻，并伴随少量休闲娱乐，比如足浴、会所；位置：位于标志性酒店的背后。让每次连接都有价值：连廊、楼梯、镂空花园使商业上下、左右都连接起来，更让人流联动起来，整个社区是生活的、活力的上下左右全方面连接：--通过连廊把高层公寓、写字楼联系起来，使可能形成单调封闭的住宅区变得生动、活泼--通过楼梯、滚动电梯以及镂空花园等实现上下楼层以及地上地下的连通CONNECTED！演绎开放式的设计保证街区是立体的、有层次的而且是全临街的三层商铺，局部负一层全临街铺位拐角弧形铺增强展示面立体的有层次的全临街的演绎弯曲而狭窄的街道设计，容易让人流聚集，强化尺度感，让人有探迷宫的“逛街”趣味弯曲的街道设计：这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜，刺激人们逛街的欲望25m10m7m15m15m适宜的街道尺度：道路宽度均在6米～10几米宽，避免过宽的道路使人产生的距离感，增强对街铺位间的互动演绎属性界定核心问题梳理项目未来机会研判市场机会挖掘发展方向研判发展战略及整体定位规划构思城市层面区域层面案例研究简单指标确定经济评价前提：项目改造成本支出改造后物业收入改造经济评价——改造成本支出总投资＝建造成本+管理费+不可预见费+利息+销售费用+税费根据委托方提供经验测算值，本项目的综合建造成本为2200元/㎡,暂没考虑土地成本。根据一般房地产开发经验，管理费等相关开发费用约为建造成本的3%左右具体的财务费用应根据项目发生的实际情况计算这里暂按照现行贷款利率5.85%计算，销售费用一般为销售收入的2%包括与销售相关的税费营业税按经营收入的5.25%计取和企业所得税按照利润的盈亏平衡计取。开发成本改造经济评价——改造后物业收入测算销售收入测算前提住宅参考市场上较高售价水平，7000元/平方米；假设商品房住宅的销售总面积为X万平米，商业面积为Y万平米；回迁安置房为4.6万平米；由于商业属于长期持有，所以暂时不计算它的销售收入;未计自然增长。指标面积（万M2）销售收入（万元）商品房住宅X7000X回迁安置房4.6/测算的其他基本指标项目指标说明价格（万元）总建面(㎡)总建面=4.6+X+Y/ 总售价(万元)商品房住宅面积为X，住宅参考售价为7000元/平方米，按销售率100%计算7000X单位建造成本按小高层建造标准计算（元/平米）2200总建筑成本（万元）2200*（4.6+X+Y）10120+2200*（X+Y）管理费（万元）=总建筑成本×3％66*（4.6+X+Y）不可预见费（万元）