商务中心区楼宇品质分级评价

1商务中心区楼宇品质分级评价本文件规定了商务中心区楼宇品质分级的评价要求、评级划分、测评时限和评价内容。本文件适用于办公用途为主的商务中心区楼宇，其它建筑的评价可参考本标准。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB∕T39066-2020楼宇经济术语ISO14001:2015Environmentalmanagementsystems—Requirementswithguidanceforuse3术语和定义GB∕T39066界定的下列术语和定义适用于本文件。3.1商务楼宇officebuilding为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。4基本规定4.1基本要求4.1.1CBD楼宇品质分级评价对象应为单栋商务楼宇，凡涉及系统性、整体性的指标，应基于该栋建筑所属项目的总体进行分档评价。4.1.2CBD楼宇品质分级评价应从商务楼宇的竣工阶段、改造阶段和运营阶段展开测评。内容涉及政府职能部门、业主、物业管理单位、供应商以及租户掌握的该楼宇相关信息。4.1.3参评楼宇应根据本文件要求，如实填写品质调查表并提交相关证书、图纸、文字方案等附件作为旁证。4.1.4评价单位应按本文件的有关要求，对参评楼宇提交的报告、文件进行审查，出具评价报告，确定等级。4.2测评时限4.2.1自CBD楼宇品质评价体系上线之日起，参评楼宇需于30个工作日内完成调查表的填写并提交证明文件。24.2.2审核时间为20个工作日。4.2.3评级有效期为2年，有效期满后，楼宇需根据适用的评价体系技术要求更新调查表的内容并提供新的证明文件，二次评测通过后，可获得或维持原有的楼宇评级。楼宇也可以在通过评测后12个月内申报二次评测。5评价指标内容及要求5.1选址与建筑设计5.1.1建筑设计a）项目在运营阶段财产和责任保险应真实有效，评价时应重点关注包括建筑面积、写字楼办公空间净高度、车位的服务面积、电梯数量及服务面积在内的硬性指标；b）楼宇内公共空间宜设立无障碍设施，为照顾特殊人群。5.1.2相关认证项目宜参与相关绿色建筑认证，如绿色建筑评价运行标识认证、LEED认证等。5.1.3资产管理a）可通过开发商或产权单位持有比例考核楼宇项目产权情况；b）为了加强业主信息管理，楼宇运营或管理单位宜掌握项目业主信息。5.1.4公共设施a）竣工阶段周边餐饮配套比满足租户需求的程度；b）周边公共交通设施满足租户需求的程度。5.2节能与设备管理5.2.1节能运营a)制定并执行楼宇节能激励机制和节能运营方案，从而达到节能效果；b)楼宇在改造阶段自控系统对电器设备宜进行在线监控同时对设备的工作状态进行检测。c)楼宇物业服务企业宜与业主签订绿色管理服务协议，明确双方在环保、节能等方面各自权责；楼宇项目还可与租户签订绿色租约，保持能源效率。尽可能地提高项目效能，并为租户提供绿色装修指南。5.2.2设备管理a)在运营阶段应有描述建筑物内机电设备的使用手册和维护保养程序说明；宜制定针对冷却装置突发事件的应急方案；b)在运营阶段应建立第三方保养维合同的管理体系，制定楼宇年度预防性维护计划和设备台账表；c)在运营阶段宜制定夜景照明运营方案，并根据属地要求进行夜景照明。5.3室内外环境管理5.3.1室内环境管理3a)向业主和使用人宣传垃圾处理工作的紧迫性和重要性，普及垃圾减量和分类知识，提高垃圾分类方法和效率，宜制定处理垃圾废物的相关制度；b)楼宇可通过制定国际化的保洁标准，来对项目进行质量把控，提高租户满意度，延长建筑物表面材料的生命周期，保证项目内人员的健康与安全，从而提高项目的整体水平；c)宜制定并执行绿色清洁管理制度，使用环保材料和方式进行保洁工作。5.3.2室外环境管理a)宜制定合理有效的暴雨水管理制度，且对降雨进行回收利用；b)在运营阶段应制定建筑场地绿化，外围护环境管理计划，并定期对外墙进行检修、维护与清洁。5.4健康与安全管理5.4.1健康管理a)在改造阶段宜制定并执行室内空气品质管理方案、安装楼宇新风系统、安装并运行空气净化系统、放置室内绿化植物，从而让租户感受到健康舒适的办公环境；b)宜设有健康通道并向所有员工开放、提供室内健身设施和管理方案、设有活力设计，比如在建筑入口、公共交通车站和人行道区域提供：长凳、可移动桌椅、自动饮水器或饮水站；室外可包含水景、广场、花园、公共艺术品至少两项设施；c)楼宇室内宜通过海报、手册或可视媒体等方式鼓励人们消费全食、天然食品和菜肴、抑制含糖食品、加工食品、饮料和零食消费等。5.4.2安全管理a)在运营阶段应制定详细的楼宇突发情况应急预案，如发生火灾、水灾、公共卫生事件、治安事件、暴力事件、盗窃事件、交通事故、断电、电梯困人、高空坠落、自然灾害性天气、地质灾害、爆燃、危险化学品泄露、触电和机械工伤事故等突发事件时的处理计划，还应制定灾后恢复计划，以便在发生紧急情况后楼宇可迅速恢复正常运营秩序，还宜制定流感预防的规章制度或工作办法；b)制定危险品管理方案，制定处理建筑危险材料的政策和规章，包括员工和租户培训以及危险品储存方法，宜制定控制杀虫剂使用量的计划。5.5物业与租户管理5.5.1物业管理a)项目办公楼宇宜由一家物业公司提供管理服务且物业公司持有ISO14001认证证书；b)相关人力资源招聘，包括聘请总经理、运营经理、部门经理、业务及行政人员、保洁人员等时，宜提前制定书面工作办法和流程，员工宜有书面员工手册、岗位职责，并能出示运营和管理本楼宇员工接受过相关培训的证明，还宜提供物业钥匙和门禁卡的门禁管理责任体系；c)编制有供安保人员使用的、描述他们的职责和应急处理规程的指南，宜设立安保承包商岗前培训制度并开展培训工作。5.5.2租户管理a)宜进行绿色运营相关的宣传行为，以促进楼宇运营管理与租户携手共同遵守执行各项绿色环保的措施，打造绿色健康的办公空间；应为租户提供有关物业体系及规程信息的手册；4b)在竣工阶段宜开设网站或微信公众号，同时建立租户投诉管理体系，开通租户投诉渠道。5.6贡献与经营管理5.6.1产业结构根据属地产业指导目录要求进行招商租赁，并达到一定比例。5.6.2租户规范经营率项目内规范经营企业数量或面积占总数量或面积达到一定比例。5.6.3楼宇纳税情况项目上一年度产生税收额度。5.6.4楼宇信用宜考量租户开展非法集资等违法活动的风险并主动做出调整，降低非吸案件发生率，提升楼宇信用水平。5.7公益与社会效益5.7.1楼宇党建情况项目运营方可掌握租户党建工作及活动相关信息。5.7.2慈善及志愿服务宜每年组织或参与慈善或志愿服务活动。5.8创新与示范5.8.1创新运营a）本文件之外的、如果项目有其他可量化的品质提升措施，则可在申报创新运营得分；b）项目申报的创新运营方案需具备可推广性。5.8.2示范性项目得分项目品质提升措施超过了本文件的技术要求时可申请示范性得分。5.8.3租户满意度调查在评级两年内对租户展开满意度调查，根据租户满意度得分情况界定达标程度。56验收要求6.1验收内容6.1.1商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求表格规定了商务中心区楼宇应遵循的基本原则和必备要求，检查评定时，确认达标后，再进入后续等级划分程序，若必备要求表格中有一项不达标则不能参与评价。商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求项见附录A。6.1.2楼宇品质指标评价表通用项目总共包含70项，包含选址与建筑设计、节能与设备管理、室内外环境管理、健康与安全管理、物业与租户管理、贡献与经营管理、公益与社会效益和创新与示范八部分。见附录B。6.1.3个别单项楼宇品质指标评价项目，单独分1-3档进行分档评价。6.2评级划分6.2.1参评楼宇按照满足评价内容的程度，划分为4个等级，等级划分表见表1。表1参评楼宇等级划分品质等级七星级(顶级)楼宇六星级(超甲级)楼宇五星级(甲级)楼宇四星级(认证级)楼宇通用评分项目满足90%以上80%-90%60%-80%60%以下6.3对于获得顶级评定的参评楼宇项目，主管部门应统一颁发证书和标牌。6附录A（规范性附录）商务中心区楼宇品质指标评价表必备要求序号类别得分点阶段技术要求政府业主物业供应商租户1选址与建筑设计财产和责任保险运营阶段验证所有的财产和责任保险是否生效√√√2节能与设备管理楼宇系统管理手册运营阶段是否有描述建筑物内机电设备的使用手册和维护保养程序说明√√3节能与设备管理设备维保合同管理运营阶段是否有第三方保养维护合同的管理体系，并提供楼宇年度预防性维护计划和设备台帐表√√4室内外环境管理绿色场地管理方案运营阶段是否制定建筑场地绿化、外围护环境管理计划；是否定期对外墙进行检修、维护与清洁。√√√5健康与安全管理应急预案运营阶段是否有应对突发事件（火灾，水灾、公共卫生事件、治安事件、暴力事件、盗窃事件、交通事故、断电、火灾、电梯困人、高空坠落、自然灾害性天气、地质灾害、爆燃、危险化学品泄漏、触电和机械工少提交5项计划）√√6健康与安全管理灾后恢复计划运营阶段是否有发生紧急情况后，即刻恢复建筑运营的计划√√77物业与租户管理租户物业手册运营阶段租客入住时是否发放有关物业体系使用和规程信息的手册以及一系列须知文件√√8物业与租户管理租户装修手册运营阶段是否为租户提供完备的装修手册√√9公益与社会效益包运营阶段项目是否参与“门前三包”工作，并履行相应社会义务。√（规范性附录）CBD楼宇品质指标评价表序号类别得分点阶段技术要求政府业主物业供应商租户1选址与建筑设计建筑规模竣工阶段根据房产证上的项目面积分2档进行分档评价：5万平米以上，第1档；2-5万平米，第2档；2万平米为基础性评价指标√2办公空间净高竣工阶段项目办公空间净高分分3档进行分档评价：2.8米及以上，第1档；2.7米及以上，第2档；2.6米及以上，第3档；2.6米为基础性评价指标√3车位数量竣工阶段每个车位服务面积分3档进行第1档；150-220平米，第2档；220-300平米，第3档；300平米为基础性评价指标（商业综合体项目需要按照项目总建筑面积计算）√84客梯数量竣工阶段每部客梯服务面积是否小于5000平方米（核算面积基数按照办公建筑面积，不含地下室与商业面积。客梯数量按照仅服务于办公楼从首层起始的客梯数量计）√5无障碍设施竣工阶段楼宇内及公共空间是否拥有：无障碍通道(路)、电(楼)梯、洗手间(厕所)等√6公共区域装饰材料竣工阶段装饰标准外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套√√√7绿色建筑认证竣工阶段本建筑之前获得过绿色建筑评价运行标识认证，每个认证标识分3档进行分档评价：三星银级第3档，LEEDCS认证：铂金级第1档；金级第2档；银级第3档LEEDEB认证：铂金级第1档；金级第2档；银级第2档√√8餐饮配套竣工阶段项目内餐饮配套面积分3档进行分档评价，大于等于项目建筑面积的6%，第1档；大于等于5%，第2档；大于等于3%，第3档；小于3%，但设有员工餐厅，为基础性评价指标√√9公共交通站点竣工阶段楼宇公交站点分3档进行分档评价，有地铁直通室内地下空间，第1档；楼宇周边500米内同时拥有地铁站与公交车内有公共交通站点，第3档；√√9第3档为基础性评价指标业权持有比例竣工阶段开发商或产权单位业权持有比例分3档进行分档评价：第3档；持有50%为基础性评价指标√√快递收发站运营阶段楼宇内是否设有专门的快递收发站，前台代接不能得分√国际建筑测量标准运营阶段按照国际IPMS标准进行建筑总面积及可出租面积的物理测量√√√业主档案管理运营阶段楼宇运营或管理单位拥有业主详细信息。个人小业主信息包括姓名、产权面积、产权位置、联系人、联系方式；企业业主信息包括企业名称、组织机构代码、产权面积、产权位置、联系人、联系方式√√小计节能与设备管理楼宇节能激励机制竣工阶段制定并执行节能激励机制或制度；是否能提供节能激励机制制度文件或其他材料√√绿色物业服务协议竣工阶段是否能提供物业服务企业与业主签订的管理服务协议或其他佐证材料，协议中应明确物业服务企业、业主和使用人的绿色、节能、环保责任√√绿色租约设计竣工阶段是否通过帮助项目业主方拟订商业地产租约，修改租约，从而保持能源效率和可持续建筑物运营的标准，已尽可能的提高项目效能，并为租户提供绿色装修指南√√√设施管理信息化平台建设运营阶段是否有楼宇设施管理平台以及工单管理评分项冷却装置应急运营阶段是否有处理冷却装置突发事件的计划√√方案夜景照明运营方案运营阶段是否有夜景照明设计方案并履行其社会责任√√√水处理管理方案运营阶段是否根据楼宇水处理，制定了管理计划√√能源管理系统改造阶段楼宇自控系统是否能对电器设备进行在线监控，对设备的工作状态进行检测，并由控制机房的中心电脑得出分析结果，再返回到设备终端进行调节√√√统改造阶段楼宇公共区域与办公区域之间是否有门禁系统√√楼宇自控系统改造阶段楼宇自控系统是否包含：空调、新风、给排水、制冷、制热、配电、消防、紧急报警、闭路监控、车库管理、巡更、门禁系统等√√用电分项计量改造阶段是否对各项设施用电进行分项计量并有进行检测的软硬件设施√√用热分项计量改造阶段是否对用热进行分项计量并有进行检测的软硬件设施√√楼宇节能运营方案改造阶段是否能提供节能效益评估报告或其他总结报告，并根据楼宇现有耗能，设计制定节能计划√√√用水分项计量改造阶段是否安装永久的仪表测量整个建筑及如下多个系统的用水情况：灌溉、室内给水器具、冷却塔、生活热水系统和其他工艺用水。√√小计室内外环境管理垃圾减量分类宣传竣工阶段是否向业主和使用人宣传垃圾处理工作的紧迫性和重要性，普及垃圾减量和分类知识，提高垃圾分类方法和效率。提供垃圾减量分类、效率和参与率的统计文件√√垃圾管理方案运营阶段处理垃圾废物的政策和规章分3档进行分档评价决定回收率是否达标。如管理制度合格，√√回收率达标，第1档；如果管理制度合格，回收率未达标，第2档；如果管理制度合格，未回收，第3档；建立管理制度，为基础性评价指标楼宇保洁指标体系运营阶段是否通过制定国际化的保洁标准，来对项目进行质量把控，提高租户满意度，延长建筑物表面材料的生命周期，保证项目内人员的健康与安全，从而提高项目的整体水平√√√√绿色清洁管理方案运营阶段在绿色清洁方面是否达到下列要求：1.建立绿色清洁的政策；2.在建筑主要入口安装通行方向至少10英尺的格栅或地垫，定期清洁和维护格栅及室外人行道。√√√暴雨水管理方案改造阶段是否制定暴雨水管理计划，且回用至少15%的降雨量。暴雨水管理方案分3档进行分档评价，如果管理计划合格，回收率达标，第1档；如果管理计划合格，回收率未达标，第2档；如果管理计划合格，未回收，第3档；建立管理计划为基础性评价指标√√√小计健康与安全管理危险品管理方案运营阶段是否有处理建筑危险材料/化学品的政策和规章。包括员工和租户培训、危险品存储方法√√√杀虫剂管理方案运营阶段是否有控制杀虫剂使用量的计划√√√流感预防方案运营阶段是否有书面的流感预防计划书√√防盗防灾设施运营阶段急救设备运营阶段√√室内健身通道运营阶段楼宇内是否设有健康通道并向所有员工开放。√√室内空气品质管理方案改造阶段是否制定并执行室内空气品质管理计划√√√40楼宇新风系统改造阶段是否安装新风系统√√√√41楼宇空气净化系统改造阶段是否安装中央空调空气净化系统√√√√42室外活力设计改造阶段a.水景、b.广场、c.花园、√√√√43公共区域艺术品改造阶段√√44健身空间和器材改造阶段√√√45室内绿化植物改造阶段√√√46健康食品广告改造阶段√√√√小计47租户绿色物业管理竣工阶段√√规范经营率物业与租户管理资质48绿色物业管理宣传竣工阶段是否能提交物业服务企业在绿色物业管理创新方面的成果展示、说明文件或其他材料√√√49楼宇官方网站竣工阶段是否进行网站或微信公众号建设，其中包括租户手册，消防疏散步骤等。√√广告牌匾管理运营阶段牌匾是否均经过审批，且能出示审批证明√√物业人力资源管理运营阶段楼宇工作人员聘请是否提前制定和实施以下描述的程序并有书面工作办法和流程：招聘总经理，运营经理；招聘其他部门经理；招聘业务及行政人员；清洁等√√√安保承包商岗前培训运营阶段是否有安保承包商岗前培训并有书面工作办法和相关规定√√物业员工手册运营阶段是否有书面员工手册和岗位职责并能出示运营和管理本楼宇的员工接受过相关培训的证明√√物业安保指南运营阶段是否有供保安人员使用的、描述他们的职责和应急处理规程的指南√√理责任体系运营阶段是否能提供证明具备物业钥匙和门进卡的责任管理体系√√租户投诉管理体系运营阶段是否有用于处理投诉的表格和解决投诉的体系√√人才队伍建设运营阶段物业运营管理人员中是否有金牌管理员√小计贡献与经营管理产业结构运营阶段产业结构分3档进行分档评价根据CBD产业指导目录中鼓