中指院-2024中国商业地产百强企业研究报告

一、研究背景与目的 1二、研究方法体系 1三、主要研究成果 4（一）2024中国商业地产百强企业 4（二）商业地产百强企业发展特点 41.规模表现 41）2023年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至8.4%，规模增长继续放缓 42）线下场景恢复，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入增速回升，部分头部企业业绩有所修复 53）商业地产企业布局策略更趋谨慎，更聚焦优势区域核心一二线城市 52.成长性 61）300城商办用地供需规模连续三年下降，企业拿地保持谨慎态度 62）存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加码优质不动产投资 63）百强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理规模，提升盈利能力 73.经营质量 81）商品消费市场及写字楼租赁需求温和复苏，百强企业重点项目平均出租率与上年基本持平，仍低于疫情前水平 82）商业经营：凭借多业态布局增强竞争力；紧抓客户消费趋势及节假日消费契机，提升经营效益 93）写字楼经营：租赁需求恢复释放，但租金仍承压；代表企业强化办公生态打造，与租户建立长期稳定合作关系 4.稳健性 1）百强代表企业资产负债率均值为69.5%，与上年基本持平 2）以商办物业为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量有所下降，企业融资环境仍待进一步改善 3）政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，优秀商业地产企业受益明显 四、商业地产发展趋势与展望 （一）居民消费更趋理性，主打“大品牌、小价格”的奥特莱斯业态迎来发展机遇 （二）市场竞争日趋激烈，消费需求愈发多元，聚焦个性消费和细分场景的非标商业开始涌现 （三）高能级城市商业地产市场起步发展早，目前老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛 （四）不动产金融的发展进一步丰富商业项目退出渠道，推动企业强化资产管理能力 五、结语 研究主持：中指研究院中国房地产指数系统数据支持：中指数据CREIS主要研究成员：中指研究院：莫天全黄瑜曹晶晶徐跃进姚卓程威魏云静王建梓汪勇丁晓牛晓娟吴建钦赵丽一李汶沄薛建行胡佳娜张凯张化学程宇张文静黄雪 1一、研究背景与目的2023年是我国疫情防控转段后经济恢复发展的一年，受益于线下场景修复，商品消费需求及写字楼租赁需求有所复苏，但宏观经济进一步回升向好仍面临挑战，在此影响下，居民消费日趋理性，企业投资信心仍待提振。2024年，两会政府工作报告明确提出要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”，“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”。预计今年宏观政策将继续发力，促进消费潜力释放，激发经营主体活力，在相关政策带动下，商业地产市场也有望逐步恢复。此外，近两年在政策推动下，“私募基金+公募REITs”的不动产金融链条已逐渐形成，将进一步拓宽商业地产企业融资渠道，助力商业地产存量项目盘活。存量时代，商业地产企业机遇与挑战并存，企业应顺应新的消费和服务趋势，持续强化项目运营水平与资产管理能力，轻重并举实现稳健发展。中指研究院、中国房地产指数系统持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究：已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，并分别于2018年和2019年开始发布中国商铺租金指数和中国写字楼租金指数。2024年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2024中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，推动企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业运营管理水平，促进行业平稳健康发展。在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，中指研究院继续从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融资能力五个方面全面、客观地评价企业综合实力，引导企业不断优化发展模式，适应新的市场变化，推动行业良性运行。研究目的（1）通过对企业的经营规模和商业地产业务的运营表现等指标进行量化研究，发掘商业地产业务实力强、成长性好以及经营稳健的优秀企业群体；（2）通过系统研究，打造“中国商业地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥企业的行业示范效应，推动企业不断优化业务结构，实现健康发展。二、研究方法体系中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：（1）依法设立并登记注册的以商业地产（含商业零售物业经营、写字楼经营等）为重要经营业务的企业作为研究对象。指研究院根据近3年商业地产企业实际经营状况，将门槛值确定为企业近3年商业地产相关业务收入均值超1亿元，或持有、运营经营性物业面积超10万平方米。（3）为了鼓励中国内地商业地产企业做强做优，同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于内地背景的商业地产企业。（4）符合上述1～3条，但有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。评价指标体系设立原则2024中国商业地产百强企业研究以2021-2023年度为研究时间段，涵盖规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：（1）企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力，尤其在房地产行业进入调整期后，商业地产企业的运营能力已成为决定其能否稳健发展的核心要素。（2）成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济运行影响较大，也面临周期性波动及外部环境冲击，此次研究强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。（3）融资能力与综合实力相结合。融资能力体现了商业地产企业获取长期优质资金的能力。当前，发行CMBS/CMBN、类REITs等资产证券化产品仍是商业地产企业融资的主要方式之一，同时“私募+公募”的不动产金融链条打通，也有助于企业盘活存量资产、拓宽融资渠道。评价指标体系在2024中国商业地产百强企业研究中，根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。 2 综合资金成本率 新增银行授信额度 筹资活动现金流入 净资产收益率 经营性物业平均出租率 经营性物业平均租金及增长率 经营现金流量净额 流动比率 资产负债率 净资产总资产 经营性物业租金及商业运营服务收入 综合资金成本率 新增银行授信额度 筹资活动现金流入 净资产收益率 经营性物业平均出租率 经营性物业平均租金及增长率 经营现金流量净额 流动比率 资产负债率 净资产总资产 经营性物业租金及商业运营服务收入 运营中经营性物业持有及运营面积 总资产年增长率筹备中经营性物业合约面积商办土地储备面积或新增筹备中经营性物业合约面积新增商办土地面积或 2024中国商业地产百强企业评价指标体系 规模性指标成长性指标稳健性指标运营能力指标融资能力指标数据来源（1）企业填报数据；（2）中指数据CREIS、中国房地产指数系统中国商铺租金指数及写字楼租金指数；（3）企业对外公布的信息（包括企业年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公（5）2021、2022、2023中国商业地产企业研究收集的数据资料。数据复核企业填报的数据须如实客观，同时中指研究院对填报数据进行复核。（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；（2）通过税单复核企业经营收入及利润；（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；结合中国房地产指数系统中国商铺/写字楼租金指数样本复核相关租金数据。对有疑问的数据，研究组可要求进行现场复核。在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国商业地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2024中国商业地产百强企业综合实力指数。 3珠海万达商业管理集团股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司华润万象生活有限公司广州越秀商业地产经营管理有限公司印力商用置业有限公司中骏商管智慧服务控股有限公司新城控股集团股份有限公司北京华联（SKP）百货有限公司龙湖集团控股有限公司中国国贸大悦城控股集团股份有限公司北京金隅集团股份有限公司中海商业发展（深圳）有限公司上海旭美商业投资管理有限公司宝龙商业管理控股有限公司成都高搏瑞商业运营管理有限公司王府井集团股份有限公司金地商置集团有限公司星盛商业管理股份有限公司广东粤海天河城（集团）股份有限公司深圳招商商置投资有限公司环球港商业集团世纪金源商业管理有限责任公司广州华发商业经营管理有限公司合生商业集团南国置业股份有限公司保利商旅产业发展有限公司福建东百集团股份有限公司中国金茂控股集团有限公司厦门建发商业管理有限公司弘阳商业集团北京兆泰集团股份有限公司上海百联集团股份有限公司润达丰控股集团有限公司天虹数科商业股份有限公司武商集团股份有限公司金融街控股股份有限公司茂业国际控股有限公司银泰置地（集团）有限公司深圳市京基百纳商业管理有限公司北京北辰实业股份有限公司北京昆泰控股集团有限公司鸿荣源壹方商用置业有限公司苏州圆融发展集团有限公司首创钜大有限公司深圳市地铁商业管理有限公司上海亿丰企业集团投资有限公司德基集团有限公司上海中建东孚资产管理有限公司深圳市海岸商业管理有限公司 4万平方米15%万平方米15%12%9%6%3%0%6005004003002000三、主要研究成果在2024中国商业地产百强企业研究中，中指研究院根据近3年企业实际经营状况，依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国重点商业地产相关企业（集团）的规模性、成长性、稳健性、运营能力、融资能力等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。要特别说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高；但仍有不少商业地产企业依托住宅开发背景的母公司，服务于其开发的大型商业项目或住宅社区的商业配套，经营数据未完全拆分。因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次“2024中国商业地产百强企业”研究仅列示50家重点代表2023年，受益于线下场景恢复和稳增长政策落地显效，我国经济活动呈恢复态势，叠加上年低基数，部分主要经济指标增速加快。2023年，我国GDP达126.1万亿元，同比增长5.2%。消费市场有所复苏，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%，8-11月单月增速连续四个月加快。服务业经济亦有所恢复，2023年我国服务业增加值同比增长5.8%，较GDP增速快0.6个百分点；12月，服务业业务活动预期指数为59.4%，持续位于较高景气区间，表明多数服务业企业对市场发展看好。业投资、开工意愿仍显不足，但宏观经济恢复带动商铺及写字楼租赁需求温和复苏。供应端，2023年，全国300城商办用地供需均缩量，推出及成交规划建筑面积同比分别下降14.1%、14.9%；商办物业投资开工规模下滑，全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降16.9%、9.4%，新开工面积同比分别下降20.4%、18.5%；购物中心开业节奏亦有所放缓。需求端，2023年，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降12.0%、9.0%；商铺及写字楼租赁需求有所恢复，百强代表企业重点项目平均出租率保持平稳，商铺租金止跌转涨，但写字楼租金仍下行。过去一年，商业地产百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩有所修复。一方面，百强代表企业审慎拓储，通过轻资产运营保持规模增长、优化利润结构；另一方面，代表企业不断完善多业态布局，寻找业务新增长点；同时通过举办多样化活动等方式吸引消费者，提升项目客流量和销售额。展望2024，商务部将今年定位为“消费促进年”，着力扩大国内需求仍是经济工作重点任务之一，预计宏观政策将继续发消费市场和服务业经济有望继续恢复，商铺及写字楼租赁需求预计将进一步释放，商业地产市场或逐步趋稳。商业地产百强代表企业应乘势而上，顺应市场变化趋势，提升轻重并举稳健发展。1）2023年百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增速降至8.4%，规模增长继续放缓经营性物业持有及运营面积均值(左)同比增长率(右)502.5502.5463.4421.7368.0320.39.9%8.4%20192020202120222023 530%25%20%15%10%30%25%20%15%10%亿502023年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模同比仍呈增长态势，但增速进一步放缓。一方面，疫情期间部分项目延迟交付，2023年商办物业新增供应仍保持一定规模；另一方面，头部企业通过轻资产输出方式持续拓展管理规模。多重因素带动下，2023年商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值升至502.5万平方米，同比增长8.4%，但增幅延续收窄态势。头部企业规模优势明显。截至2023年6月末，万达商管所管理的万达广场数量超480个，总建筑面积超6500万平方米；截至2023年末，新城控股持有及管理输出的已开业吾悦广场共161座，总建筑面积约1500万平方米；截至2023年6月末，华润万象生活为88个在营购物中心及26栋写字楼提供运营管理服务，管理面积超1100万平方米。头部企业购物中心新开业节奏略有差异。2023年新城控股新开业购物中心数量超20个，较2022年有所增加；华润万象生活新开业13个购物中心，开业节奏基本保持平稳；万达商管新开业购物中心数量约30个，开业节奏显著放缓。其他企业新开业购物中心多在5个以内，以运营现有物业为主。2）线下场景恢复，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入增速回升，部分头部企业业绩有所修复经营性物业租金及运营服务收入均值(左)同比增长率(右)25.4%26.7%25.920.527.320192020202120222023E年线下场景恢复叠加疫情期间的租金减免措施逐步退出，带动部分企业租金收入增速回升；另一方面，历经“大浪淘沙”，百强企业群体具备更强的运营管理能力，收入表现好于行业整体水平。综合影响下，2023年百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值提升至30.0亿元，同比增长9.9%。由于企业体量及经营模式不同，收入规模存在差异。其中，新城控股商业运营总收入、龙湖集团运营业务收入在100亿元以上，其他多数代表企业租金及运营服务收入小于30亿元。从增长情况来看，商业地产市场需求端温和复苏，部分头部企业收入得以增长。2023年上半年，华润万象生活商业管理版块1收入为23.09亿元，同比增长20.1%；2023年全年，新城控股商业运营总收入为113.24亿元，同比增幅约13.2%，其中上半年收入为52.01亿元，下半年收入为61.23亿元。3）商业地产企业布局策略更趋谨慎，更聚焦优势区域核心一二线城市从存量购物中心分布来看，根据中指数据，截至2023年末，全国主要城市3万方以上已开业购物中心总数超6100个，总建筑面积近5.4亿平方米；其中五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量超3700个，总建筑面积超3.2亿平方米，占全国存量购物中心比重约60%，其中长三角、珠三角等发达城市群的一二线及部分三线城市均拥有较多购物中心，其他城市群仅核心城市商业市场相对发达。主要城市新开业3万方以上购物中心近300个，总建筑面积超2500万平方米，其中一二线城市占比约六成。从商业地产百强代表企业的布局策略来看，鉴于当前商业地产市场仍有待恢复，企业布局策略更趋谨慎，更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。 6企业名称商业运营服务坚持在核心城市做深浓度，截至公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市龙湖集团：龙湖集团：2023年共开业12个商业项目，超八成位于上海、北京、杭州、宁波等一二线城市。中海商业：据中国海外发展2023年度中期业绩投资者简报，2023年计划入市的自持购物中心及写字楼项目共15个，均位于上海、北京、深圳、合肥、沈阳等一二线城市；2024年及以后计划入市的自持购物中心及写字楼项目共20个，其中15个位于一二线城市。2023年，商业地产企业延续“轻重并举”的拓展策略。重资产拓展方面，随着新增商办物业供应过峰，商业地产百强代表企业获取纯商办用地节奏放缓，收并购行为亦相对谨慎，同时逐渐加大轻资产拓展力度，实现规模增长的同时优化利润结构。1）300城商办用地供需规模连续三年下降，企业拿地保持谨慎态度300城商办用地推出及成交规模连续三年同比下降。2023年，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1.80亿平方米、1.52亿平方米，同比分别下降14.1%、14.9%。推出面积推出面积(左)成交面积(左)成交同比(右)700060%600040%500020%万平40000%方米3000-20%2000-40%1000-60%-80%201920202021202220230图2019-2023年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化万平方米万平方米800040000201920202021202220232019202020212022202320192020202120222023一线城市二线城市三四线城市成交规划建筑面积(左)同比(右)201920202021202220232019202020212022202320192020202120222023一线城市二线城市三四线城市90%60%30%0%-30%-60%各线城市商办用地成交规划建筑面积同比均下降。具体来看，2023年，一线城市商办用地成交规划建筑面积为501万平方米，同比下降28.4%；二线城市为5099万平方米，同比下降14.2%；三四线城市为9621万平方米，同比下降14.4%。2023年，商业地产市场尚未完全恢复，叠加商业项目开发周期长，沉淀资金多等特征，企业拿地开发更趋谨慎。全年百强代表企业获取的纯商办用地依旧较少，拿地企业主要为央国企，所获地块多位于轨道交通枢纽、文旅度假区等客流量大的2）存量市场大宗交易规模延续缩量态势，险资加码优质不动产投资家投资行为整体保持谨慎，国内大宗交易市场延续2022年缩 7量态势。根据中指数据，2023年共监测到大宗交易21比降幅近一成；以披露金额的交易计算，交易金额约1038亿元。分城市来看3，一线城市共监测到大宗交易91宗，占比55.8%，上海、北京依旧是交易最为活跃的城市；二线城市共监测到大宗交易56宗，占比34.4%，其中杭州、南京等城市交易相对活跃；三四线城市共监测到大宗交易16宗，占比9.8%。写字楼标的依旧最受投资者青睐。分物业类型来看，以写字楼为标的的交易宗数占28.5%，其次为商业、工业厂房，占比均在15%-20%之间，酒店、综合体占比在10%-15%之间，其他物业类型合计占比12.6%。标的名称标的名称物业类型部分房企仍面临现金流压力，继续选择出售资产回笼资金。房企的交易宗数占比约五成；随着行业持续调整，去年以来卖家对交易价格的预期也有所下降；此外，法拍市场挂拍量也有所增加，其中不乏优质商办资产。从买家类型来看，部分险资企业持续关注优质商办物业资产。2023年共监测到10宗买家为险资企业的交易，其中8宗监测到交易金额，共计234亿元。与此同时，部分商业地产企业通过收购合作项目剩余股权，增持优质商办资产；此外，部分企业基于对消费基础设施公募REITs前景的看好，积极收购优质零售商业项目扩充资产池。新城控股新城控股：2023年上半年，新城控股收购天津欧乐广场，落地天津第四座吾悦广场——天津和平吾悦广场。百联股份：2023年10月，百联股份发布公告称，为进一步提升百联股份在商业零售领域的影响力和市场管理规模，公司拟参与设立百联国泰君安商业Pre-REITs基金。基金拟在适用法律允许的情况下，通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目（社区商业、购物中心、奥特莱斯等）的公司股权。3）百强代表企业继续发力轻资产拓展，扩大管理规模，提升盈利能力表2023年部分商业地产百强代表企业轻资产拓展战略企业名称 8在外部环境承压的情况下，商业地产百强代表企业普遍发力轻资产拓展，实现管理规模的增长，管理能力价值持续释放。华润万象生活：华润万象生活：上市三年间已累计获取优质外拓商业项目39个，2023年新签约轻资产外拓项目14个，均为一二线城市大型TOD项目。中海商业：截至2023年上半年，中海商业已运营商业业务管理规模共847万方（138个项目），其中115万方2023年上半年，中海商业外拓轻资产合作签约22万平方米、合作意向52万平方米。拓展轻资产项目也有助于企业提升盈利能力。与重资产拓展相比，轻资产运营毛利较高，提高轻资产业务的占比有助于企业优化利润结构。业运营、智慧营造）及其他毛利率为31.9%，显著高于开发业务结算毛利率。同时，龙湖集团提出将加快构建高质量发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥「1+2+2」务利润占比增至过半。值得注意的是，轻资产项目的成功一方面有赖于管理输出方优秀的项目运营水平，另一方面也离不开业主方持续稳定的资金投入。在当前房企资金承压的情况下，轻资产业务拓展也心区位、具备发展潜力的项目，以顺利推进项目招商及运营。1）商品消费市场及写字楼租赁需求温和复苏，百强企业重点项目平均出租率与上年基本持平，仍低于疫情前水平95%90%85%80%75%70%91.6%91.6%91.6%89.7%89.7%89.4%89.6%20192020202120222023百强代表企业重点项目保持稳健经营，平均出租率与上年基本持平。2023年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为89.6%，与上年基本持平，整体仍低于疫情前水平。具体来看，吾悦广场等部分头部企业产品线平均出租率保持在95%以上的较高水平。“2024中国商业地产典型项目”项目名称项目名称城市企业名称上海苏河湾万象天地上海华润万象生活有限公司成都招商大魔方成都深圳招商商置投资有限公司龙湖北京亦庄天街北京龙湖集团控股有限公司深圳湾睿印RAILIN深圳深圳市地铁商业管理有限公司北京王府井喜悦北京王府井集团股份有限公司2023年，一方面，商品消费市场恢复节奏加快带动零售物业经营压力有所缓解，另一方面，产业经济复苏也带动写字楼租赁需求底部回升。在此背景下，商业地产百强代表企业通过精细化运营提高在管项目运营水平，降低项目空置率，实现业绩增长。 92）商业经营：凭借多业态布局增强竞争力；紧抓客户消费趋势及节假日消费契机，提升经营效益2826元/平方24米/天2220百街商铺平均租金(左)百街商铺租金环比(百街商铺平均租金(左)百街商铺租金环比(右)百MALL商铺租金环比(右)上半年下半年2019上半年下半年2020上半年下半年2021上半年下半年2022上半年下半年20230%-1%-2%-3%2023年，消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转，重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势，租金恢复上涨，但与疫情前仍有差距。根据中指研究院发布的中国商铺租金指数，2023年，全国主要商业街商铺租金累计上涨0.12%，重点商圈（购物中心）商铺租金累计上涨0.61%，商业街及购物中心下半年租金涨幅均高于上半年。借助消费复苏契机，商业地产百强代表企业以优秀的运营能力实现业绩修复。企业经营层面持续推进数字化建设，提升经营绩效；同时拓展多业态布局，提升核心竞争力。项目运营层面及时洞察消费需求变化，匹配与消费者契合度高的品牌和消费内容；积极尝试新业务，实现商业模式突破；同时通过各类主题营销活动吸引客流，提升项目竞争力。“2024中国商业地产运营十强企业”企业名称企业名称珠海万达商业管理集团股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司华润万象生活有限公司柏利城资产管理星盛商业管理股份有限公司深圳招商商置投资有限公司恒太商业管理集团股份有限公司合生商业集团广州越秀商业地产经营管理有限公司企业经营：数字化建设提升经营绩效；多业态布局提升竞争力数字经济时代，商业地产百强代表企业以科技赋能企业经同时改善客户体验、创新商业模式，进而提升企业竞争力，实现高质量发展。华润万象生活华润万象生活提出坚定不移向「生产科技化、经营数字化、数据资产化、空间智能化」方向稳步前行的战略。2023业务重点打造一站式商管系统及完善商业经营决策系统，加强会员精细化运营及在线购物能力。新城控股不断提高企业数字化水平，通过建立商业销售数据采集、校验、稽核、风控分析应用等数据管理系统， 此外，商业地产百强代表企业通过多业态布局为消费者提供与其他企业具有差异化的零售商业空间服务和体验，同时与现有业态进行互补，不断寻找新的业务增长点，增强市场影响力和竞争优势。王府井集团王府井集团完善多业态布局，正式迈入主营业务有税+免税双轮驱动模式。据王府井集团2023年中报，报告期内集团免税业态首店万宁王府井国际免税港一期对外营业，“王府井海南免税线上商城”、“王府井免税海南会员购”微信曝光累计超2亿次。旗下跨境电商线下体验店落地赛特奥莱、燕莎奥莱，跨境电商微信小程序“WFJ王府井全球购”同时上线运营，实现跨境电商与跨境商品体验展示的全数下零售场景。百联股份收购百联时尚（thebálancing买手店）81%的股权，强化自营体系能力建设、赋能升级现有百货及零售项目运营：通过开展新业务、举办主题活动等方式实现客流、营业额提升项目运营层面，商业地产百强代表企业把握“以消费者为中心”这一核心要素，通过用户洞察、业务创新、营销活动等手段满足消费者需求，进而实现提升项目客流量和营业额的目的。企业名称挖掘消费者的需求和痛点，以持续探索和创新的精发布“生活自在印力”年度品牌主张，融入全年营通过“大抢节”与“嗨星嘉年华”两大年度营销事件联动用户洞察：新城控股以经营稳定为先，强化基础运营，全面分析供给端和消费端的变化，以用户洞察为切入点践行商业年，吾悦广场商户销售收入388亿元，活跃用户1358万人。业务创新：华润万象生活运营的第100座购物中心——昆明万象城正式开业，落地华润万象生活首家自营“化妆品零售店”，并持续招引区域首店，聚焦昆明特色的高品质体验。恒太商业打造的文旅市集产品“探·宁海”市集将城市非遗、旅游路线等城市旅游特征进行整合，进一步打造“文旅融合”新理念，通过文化升华旅游体验。营销活动：印力集团在“五一黄金周”发起“自游自在RovingFreely”自在出游季主题活动，联动全国50+座城市100多个项目，契合当下热门的消费关键词，以开放的形式和姿态，让消费者参与和表达“自我”，为消费者提供情绪价值。龙湖集团旗下龙湖北京亦庄天街，以宋朝建筑、风雅艺术为灵感，融合新潮 金融业金融业TMT租赁和商务服务业建筑和房地产业批发和零售业制造业其他元素，打造“妙会宋潮”主题活动，并开展“听瓷大典音乐会”、“汉服打卡走秀”、“国风书肆书法”系列活动，展现东方美学风尚，唤起国潮文化记忆。对情绪价值的需求提高。未来，商业地产企业应及时洞察消费需求变化，通过消费空间与内容的重构更好触达消费者，实现品牌主张与消费者情绪的共鸣，激发实体商业新活力。3）写字楼经营：租赁需求恢复释放，但租金仍承压；代表企业强化办公生态打造，与租户建立长期稳定合作关系2023年，服务业经济呈恢复态势，带动重点城市写字楼租赁市场温和复苏，租赁需求恢复释放，但整体来看，市场供大于求态势未改。租户企业经营情况也有待进一步恢复，出于控制成本的考虑，对写字楼租金仍较为敏感，业主积极采取各类优惠措施吸引租户，写字楼租金仍承压。5.04.94.8平方4.7天4.64.5Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42021202220230.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%根据中指研究院发布的中国写字楼租金指数，2022-2023年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续八个季度下跌，2023年累计下跌0.85%，累计跌幅较2022年扩大0.37个百40%30%20%0%24.6%2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4广州2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4上海2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4北京2023Q12023Q22023Q32023Q42023Q12023Q22023Q32023Q4深圳40%30%20%0%27.3%27.0%23.5%24.2%25.4%21.4%21.2%2023年，写字楼租赁需求总体呈恢复态势，超半数代表城市空置率有所下降。其中北京、上海、深圳因新增供应较多、成都因需求相对疲软，甲级写字楼空置率较2022年底仍有所上升；天津、武汉等二线城市新增供应入市节奏相对平稳，需求温和复苏，甲级写字楼空置率较2022年底有所下降。21%21%7%8%2023年，金融业、TMT、租赁和商务服务业企业写字楼租重庆等21个代表城市共监测到366宗写字楼租赁案例，其中 100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%60宗租赁案例，占样本比重合计约56%，是写字楼租赁市场需求主力；在5000平方米以上较大面积的租赁案例中，金融企业占比显著高于其他行业。整体来看，2023年写字楼租赁市场仍处于疫情后恢复阶段，维持老租户稳定成为写字楼运营商发力重点。部分商业地产百强代表企业通过为租户提供全生命周期服务，对接上下游资源，助力企业发展；同时为租户员工提供生活、出行、购物等多重配套服务，增强用户粘性；并通过打造办公生态、完善服务体系，与租户建立长期稳定合作关系。华润万象生活华润万象生活写字楼业务继续深化“稳存量、拓增量”策略，2023年上半年公司提供运营管理服务的26个写字楼项目平均出租率较2022年提升3.1个百分点至83.8%，平均租金同比增长1.6%。中海商务COOC旗下在管写字楼客户结构持续优化，2023年上半年，2年以上租约面积占比70%，较2022年末提升10%。招商商管发布写字楼服务品牌Moffice，从空间、服务、生态三大维度，为不同阶段类型企业客户匹配具有创新力、差异化、高品质的商务办公产品。越秀商管旗下办公生态YUEOFFICE致力于搭建商企品业态、建筑与空间、运营管理和服务等各个方面，与合作伙伴共同构建一个“创新、连接、赋能、灵活”的办公生态圈。2023年上半年，旗下在管写字楼出租率整体保持稳定。展望未来，随着写字楼租赁需求逐步恢复，叠加增量供应趋稳，写字楼市场或将找到新的供求平衡点，运营水平对于写字楼租金的影响将更加显著。除了对楼宇硬件设施、物业管理、绿色低碳水平等方面的要求，写字楼运营企业应更加注重办公生态和服务体系的打造，助力租户企业经营发展，进而实现项1）百强代表企业资产负债率均值为69.5%，与上年基本持平图2019-2023年商业地产百强代表企业资产负债率均值71.0%70.7%70.3%69.6%69.5%20192020202120222023*注：2023年数据为估算值商业地产百强代表企业资产负债率保持平稳，位于合理区间。2023年，商业地产百强代表企业资产负债率均值为69.5%，较2022年小幅下降0.1个百分点。总体来看，2023年，商业地产百强代表企业审慎拓储，同时优化资产结构，注重经营质量和效率的提升，逐步转向低杠杆、强运营的高质量发展模式。从短期偿债能力来看，2023年，部分商业地产百强代表企业收入有所增长，业绩温和修复，经营性现金流得以改善。2）以商办物业为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量有所下降，企业融资环境仍待进一步改善商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。但在房地产市场整体仍处调整期的情况下，CMBS/CMBN产品的认购意愿较低，发行量下滑，企业融资仍存在一定压力。 40004000CMBS/CMBN产品发行量类Reits产品发行量20192020202120222023注：(1)数据不包含为发行公募REITs而设立的资产支持计划，(2)包含所有企业口径。2023年，CMBS/CMBN和类REITs产品发行金额共计发行金额为934亿元，以基础设施（含电力基础设施、桥梁道路、市政基础设施等）为底层资产的类REITs产品发行量增长较快，带动类REITs产品发行量同比增长58.4%。基础设施办公物业零售物业酒店综合体混合类其他6%6%5%6%8%8%9%3%33%24%27%33%18%13%7%注：基础设施包含电力基础设施、桥梁道路、市政基础设施等；其他类包含产业园区、文旅地产、租赁住房、物流仓储、农副产品交易市场等。酒店、综合体）为底层资产的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量约1072亿元，同比下降19%，占总发行量的比重由2022年的69%降至56%；以基础设施（含电力基础设施、桥梁道路、市政基础设施等）为底层资产的产品发行量超620亿元，同比增长83%，占总发行量的比重由2022年的18%提升至33%；其他产品发行量合计近220亿元，同比下降16%，占比相对稳的产品发行量最大，发行金额约410亿元，占比超四成，其次占比均在11%-17%之间，四者合计占比约85%。类REITs产品的底层资产以基础设施（含电力基础设施、桥梁道路、市政基础设施等）为主，发行量占比近七成。从原始权益人的企业性质来看，央国企融资优势明显。发起人为央国企的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比超八成，民企中仅瑞安新天地、复星投资、新城控股、新世界中国等少数企业有产品发行。产品名称底层资产金融街中心（碳中和）绿色资北京金融街瑞安房地产-虹桥天地绿色资上海虹桥天地中信证券-华润置地消费基础3）政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求，优秀商业地产企业受益明显2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”经营性物业贷款在过去已有实践，此次《通知》的出台完善了相关管理规范，对商业银行经营性物业贷款业务的管理口径、贷款期限、贷款额度、贷款用途和风险管理等方面做出了 明确要求。从商业性房地产的类别来看，不但包含购物中心、写字楼等传统商办物业，还包含文旅地产；从贷款用途来看，2024年底前可用于偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场政策还提出“支持通过银团贷款模式分散风险”，满足房企合理头部商业地产企业持有较多优质商办资产，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性，是对融资渠道的有效补充。新城控股新城控股曾在2022年中期业绩发布会中提到，经营性物业贷款符合公司优化债务结构的长期规划。根据公司披露，2023年1-9月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷款及其他融资约120亿元。龙湖集团在2023年中期业绩发布会上提到，公司经营性物业贷款规模已达400亿元，账期很长，为公司的长期发展奠定了一个基础。2024年3月，据市场消团提前兑付总规模为46.5亿元的CMBS（中信建投-天祥资产支持专项计划据悉，其系通过新近获得的经营性物业贷款置换了这笔CMBS，以此实现债务结构的优化。展望2024，商业地产市场发展的外部环境有望进一步改善，头部商业地产企业业绩或将进一步修复；商业地产百强代表企业应夯实运营能力、提升经营绩效，改善流动性；同时强化项目运营水平，抓住消费基础设施公募REITs及经营性物业贷款所带来的机遇，通过多渠道融资，盘活存量资产、优化债务结构、实现企业的稳健发展。 四、商业地产发展趋势与展望2024年，两会政府工作报告明确提出要“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”。预计今年宏观政策将继续发力促进消费潜力释放，激发经营主体活力，从而带动商业地产市场逐步恢复。值得注意的是，当前居民消费需求发生转变，一方面注重品质的同时消费回归理性，另一方面更加关注精神满足与体验价值，服务消费乘势而起。下商业项目的破局之路在哪里，成为商业地产企业需要重新审视的问题。同时，部分高能级城市有较多老旧项目亟待改造，商业地产企业可以在存量市场中找到更多机会。此外，公募REITs市场扩围，为企业存量资产盘活提供了有力支持。商业地产企业可强化资产管理能力，迎接大资管时代的到来。中指研究院持续深化商业地产市场研究，总结市场发展规律，以期帮助市场各类参与者更好地把握市场趋势，抓住市场机遇，实现稳健增长。2023年是我国疫情防控转段后经济恢复发展的一年，随着各项宏观调控政策落地显效，我国在扩内需、促消费方面取得了一定成效，全年社会消费品零售总额同比增长7.2%。但当前我国经济回升向好的基础尚不牢固，国内有效需求仍显不足，居民消费意愿有待进一步提升，2024年，着力扩大国内需求仍是经济工作重点之一。对比2023、2024年《政府工作报告》中有关消费的提法，可以看出2024年政府对扩内需、促消费着墨更多，体现出更加积极的态度。表2023、2024年《政府工作报告》有关消费的内容对比把恢复和扩大消费稳定汽车等大宗消稳定和扩大传统消费，鼓励和推动消费品从政策基调上，2024年政府工作报告将“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”列为今年政府工作的十项任务之一，提出要促进消费稳定增长，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。从消费内容上，2024年政府工作报告在稳定扩大传统消费的基础上，增加了“培育壮大新型消费”的相关内容，提出了“实施数字消费、绿色消费、健康消费促进政策，积极培育智能家还提出了服务扩容提质、优化消费环境等多项内容，更好地满足人民群众改善生活的需要。与此同时，商务部在2023年“消费提振年”的基础上，将2024年定为“消费促进年”，提出全年将举办4大主题活动，开展12场重点活动，包括全国消费促进月、国际消费季等系列活动，增强消费市场回升势头；同时指导各地组织开展各具特色的消费促进活动，优化消费供给、创新消费场景，充分满足老百姓多样化消费需求。 另外，从居民短期消费特征来看，过去几年社会经济形势复杂多变，居民收入预期不确定性有所提升，防御性储蓄的意议论较多的词语之一。根据央行公布的数据，2023年，住户存款增加16.67万亿元，对比2022年的17.84万亿元，仅减少1.17万亿元。从实体商业经营情况来看，客流恢复情况优于营业额恢复表现，一定程度上说明居民消费意愿尚未完全恢复。然而，从长期来看，我国超大规模市场优势仍存，居民对美好生活的追求没有改变，当前的“消费降级”现象并非是简单的“捂紧钱包”，也并非一味地选择低价商品。消费者对生活品质的追求和对商品品质的关注并没有降低，而是消费观念更加理格之间寻找平衡点。1）近十年，国内奥特莱斯市场进入快速发展期，成为零售业态重要的细分领域居民更加理性的消费观念促使零售商业企业更加注重为消费者提供物美价廉的商品，尤其是主打“大品牌、小价格”经营理念的奥特莱斯业态，因具备消费目的性强、中高端品牌占比较高、商品价格优惠、品牌组合丰富等优势，受到消费者更多青睐，迎来发展机遇。奥特莱斯业态诞生于美国，距今已有100多年发展历程。最初，奥特莱斯业态的雏形是销售工厂库存和残损商品的工厂折扣店，后来逐渐集聚成为类似于购物中心的大型奥特莱斯商场，并进而发展成一种独立的零售业态。2000年左右，奥特莱斯业态被引入国内，于近十年进入快速发展期，成为零售业态的重要分类之一。2002年，国内第一家奥特莱斯——北京燕莎奥莱开业，中国奥特莱斯市场至今已历经20余年发展。奥特莱斯业态在最初引进国内时被分类为“厂家直销中心”，但历经多年发展后，奥莱项目在销售打折商品的基础上逐渐融入餐饮、娱乐等体验式业态，已经具备了购物中心的特征。2021年国家市场监管总局、国家标准化管理委员会联合发布的《零售业态分类国标(GB/T18106-2021)》将“厂家直销中心”并入购物中心分类，更名为“奥特莱斯型购物中心”，奥特莱斯业态进入创新发展阶段，产品形式更趋多元化。万平方米250020005000已开业奥特莱斯建筑面积(左)已开业奥特莱斯数量(右)20132014201520162017201820192020202120222023250200个0近十年，我国奥莱市场发展速度加快，2013-2023年，每年3万方以上奥莱项目开业数量均超10个。根据中指监测，截至2023年末，全国3万方以上已开业奥特莱斯项目近240个。其中，2015-2018年以及2022年，每年都有超过20个奥莱项从经营表现来看，一方面消费复苏，同时受低基数影响，2023年部分零售企业奥莱业态收入较上年同期有所增长。例如，根据公司披露数据，2023年前三季度，王府井奥特入为10.19亿元，同比增长33.24%；2023年前三季度，百联股份奥特莱斯业务收入为9.85亿元，同比增长46.36%。两家企业奥莱业态营收增速均优于公司旗下百货、购物中心等业态。 此外，近年来部分以购物中心及百货业态为主要业务的头部商业地产企业也对发展奥特莱斯业务持积极态度。企业名称华润万象己的奥莱”定位，坚持“零售品牌转型升级”和“生活方式街区粤海天河城2）奥特莱斯在一二线城市分布较多，但强三线城市亦有下沉机会一线城市三四线城市三四线城市27%二线城市63%从城市分布来看，奥特莱斯主要集中在二线城市，在三四线城市的下沉程度低于购物中心业态。根据监测数据，截至2022年末，一线城市3万方以上已开业奥莱面积占比约10%，二线城市占比约63%，三四线城市占比约27%，奥莱业态在三四线城市布局比例相对较低。奥莱业态在下沉市场的发展同时面临挑战与机遇。一方面，以名品折扣店为卖点的奥莱项目在招商方面或存在难点；同时，奥特莱斯运营需要较强的专业能力，在下沉市场项目运营质量更为重要，因此对进入者的能力要求较高。另一方面，部分核心城市群的强三线城市近年来经济增长较快，居民消费能力、消费意愿提升，对优质商业项目的需求增加，专业能力较强的奥莱运营商存在优势，尤其在目前还没有奥特莱斯的城市具备提前卡位的机会。3）城市奥莱、奥莱小镇、超级奥莱等呈现差异化定位奥莱外，还发展出城市奥莱、奥莱小镇、超级奥莱等不同类型的产品，各类产品的定位有所差异。城市奥莱体量适中，通常选址在城市核心区或新兴商圈，主要为盒子型商业。在存量商业较多的核心一二线城市，城市奥莱是传统百货、老旧购物中心升级改造的方向之一；例如王府井集团在太原、呼和浩特、郑州三地的城市奥莱，均由百货升级而来。同时，在部分存在增量开发空间的三四线城市，由于人口基数、居民消费力与核心一二线城市尚有差距，与大体量奥莱适配度较低，更为适合发展城市奥莱。奥莱小镇体量较大，通常选址在交通便利的城市郊区或旅游景区附近，主要为街区型商业。由于多采用开放式空间，奥莱小镇增加了消费者的户外活动空间，也更适合举办各类市集、节假日庆典活动，例如首创奥莱在乌镇打造“奥莱市集”，以“市集+”概念融合名品购物、美食、娱乐等元素，为消费者提供吃喝玩乐“一站式”体验。随着居民消费需求由“衣食住行”等基础消费向“游购娱”升级，文商旅融合发展成为部分城市打造优质消费目的地的有效手段。奥莱小镇由于休闲、社交、文旅属性比城市奥莱更强，在打造城市家庭的微度假目的地方面具备优势。此外，还有部分奥莱小镇选址在旅游景区附近，以自身商业资源与景区文旅资源形成互补，共享客流。例如比斯特上海购物村，毗邻上海迪士尼乐园，乘坐国际旅游度假区1路巴士可往返乐园与购物村，满足消费者游乐、购物双重需求。此外，当前居民消费需求还呈现出对服务消费需求增多、更重视精神满足等特征，奥特莱斯业态在折扣商品零售的基础 上也逐渐增加愉悦身心的体验式业态，以适应消费需求变化。砂之船集团提出“超级奥莱”概念，在传统奥莱基础上，融入超级儿童馆、超级运动馆、超级农庄等业态，围绕健康、娱乐、文化等符合中产消费趋势、社交需求的内容，建设以奥莱为基石的线下社交生态圈。砂之船集团的超级奥莱在一定程度上与西蒙消费者一站式消费需求。案例：王府井集团王府井集团拥有王府井奥莱、赛特奥莱两个品牌。2013年并首商股份，整合了燕莎奥莱等优质资源。于北京、沈阳、西安等重点城市，总经营面积约130万方。产莱，以商品为特色，如北京燕莎奥莱，以传统卖场为主，引进游、购、娱”为一体。整体来看，目前王府井集团的奥莱业务处于加速发展态势。2019-2023年，王府井集团奥特莱斯项目数量从7个增长至16个，门店数量增速远高于购物中心及百货业态。2020-2023年上半年，王府井奥特莱斯业务收入占比由9.1%增长至15.3%，增长态势较好，2023年前三季度业绩表现亦优于其他业态。商业地产市场竞争加剧。当前，我国购物中心市场已进入存量时代，部分城市、商圈项目同质化现象较为严重，尤其是传统的盒子型商业之间的竞争日趋激烈。与此同时，居民消费结构也逐渐发生改变，对服务消费的需求增强。2023年，我国服务零售额同比增长20%，增速高于同期商品零售额14.2个百分点。产生这种现象的原因，一方面是由于疫情三年被抑制的接触型、聚集型消费恢复性释放；另一方面也源于年轻消费群体的消费需求由物质消费向精神需求升级，尤其是文旅消费、赛事展演消费在2023年较为火热。基于消费需求的变化，消费者对实体商业的需求也有所改变，更加注重商业项目在建筑设计、场景营造、IP打造等方面所传递出的理念是否与他们的生活方式、精神世界相契合，也对商业项目在休闲娱乐、社交等方面的功能需求有所提升。多重因素推动非标商业发展。市场竞争和消费者需求双重因素推动商业形态进化，倒逼商业地产企业探索消费新趋势，关注更为个性化、多元化的市场，探索策展经济、次元文化等细分赛道，打造有个性、不复制的非标商业。同时，非标商业为品牌商家提供了更大的发挥空间，除商品零售和体验服务外，还可通过各类快闪、展览、联名IP活动吸引消费者，在社交媒体上快速传播，传达品牌创意理念。表2024中国商业地产百强代表企业部分非标商业项目企业名称 非标商业是城市核心区存量项目改造的重要方向之一非标商业是城市核心区存量项目改造的重要方向之一。目前，部分位于城市核心区的存量商业在功能、业态、品牌组合等方面无法满足当代消费者需求，亟待改造。但受项目区位、体量、建筑形态等要素的限制，与商业地产企业标准产品线适配度较低，需要根据现有条件进行创新性的空间设计和场景打造来获得独特的审美感受和体验，因此改造为非标商业是更好的选择。这类非标商业代表项目有北京THEBOX朝外等。存量改造类非标商业案例：THEBOX朝外THEBOX朝外位于北京朝外大街12号，由昆泰集团与U盈展共同打造，项目分为A区年轻力中心和B区文化消费商业休闲、运动、餐饮为一体的消费目的地。项目A区践行“CURETAIL策展型零售”理念，在有限空间内解决年轻消费群体多元化社交体验/消费需求。空间作为策展以场景化、游戏化、策展化、自媒体化的特点，带给消费者沉浸式文化消费体验。项目B区则以“重返美丽新世界”为概念，通过重返、重生、重启的三重概念，打造富于文化概念的、年轻消费者们聚会娱乐、放松休闲的目的地。BOX朝外的销售额已达2.2亿元，客流量550万人次，带动朝外区域加速转型活力商圈。针对历史建筑进行的城市更新也适合打造为非标商业。此类项目通常需要结合其建筑风貌、人文历史等要素，在尽量保留建筑原貌的基础上进行保护性改造，实现历史文化传承与现代潮流的碰撞，塑造穿越古今的商业空间。这类非标商业通常采用开放式建筑布局来营造更为舒适、自由的感受，通过与城市公共空间的融合在一定程度上弱化项目的商业属性，突出公共性、开放性和多元性的特点，结合在地文化实现与消费者的情感共鸣。代表项目包括上海张园、成都祠堂街等。古建更新类非标商业案例：上海张园上海张园位于上海市静安区南京西路风貌保护区，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群之一，也是上海首个保护性征收改造的城市更新项目。项目把“建筑可阅读、街区可漫步”的思路贯穿到规划设计和建设之中，在综合考虑历史风貌、文化传承、高端业态布局的基础上，通过景观及功能设计定位，形成高品质商业文化业态布局。其中西区通过导入时尚消费，提升城市商业活力，引而意RE等人气较高的品牌，注重“首店”“首秀”“首发”效应，通过导入时尚消费，为张园赋予全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美誉度的商圈商街。东区则将以酒店、商务办公为主，带动片区产业升级。据媒体报道，张园西区开业一周年以来，日均客流量3万人次，单日最高客流8万人次，每逢周末节假日，带动周边商圈人流量较以往提升40%。 20万平方米万平方米此外，面向特定客群的小体量非标商业也受到Z世代消费群体的青睐。此类项目以特定客群所热爱的兴趣文化（如二次元）等为价值核心，基于“圈层认同”，打造多维度满足个性化消费需求的商业空间。代表项目为上海百联ZX创趣场。兴趣文化类非标商业案例：上海百联ZX创趣场上海百联ZX创趣场位于南京路步行街，由华联商厦改造升级而来。项目体量在1万方左右，以“PlayTogether”为口号，是国内首座聚焦次元文化的商业体，通过聚集海外头部ACGN二次元零售、社交文化体验业态，为Z世代客群创造出一个极富沉浸式体验的社交共振场。项目引入日本之外全球首家万代魂TAMASHIINATIONS旗舰店、中国首家MegaHouse、上海首家万代VRZONE体验店等知名品牌首店，包含手办零售、扭蛋、主题餐饮、沉浸式娱乐等多种业态。据媒体报道，项目自2023年1月试营业以来，受到众多7.5万人次，日均客流超过5万，单日单店最高销售额近100万元。近十年，我国商办用房开工量整体呈下降态势，商业地产市场进入存量时代。办公楼新开工面积(左)商业营业用房新开工面积(左)—办公同比(右)—商业同比(右)0以新开工面积计算，截至2023年，我国办公楼存量达9.76办开工量整体呈下行趋势，进入存量时代。尤其是在高能级城市，增量开发空间收缩，未来将更为依赖存量运营。与此同时，高能级城市商业地产发展较早，早期开发的项目多位于城市核心区域，且具备交通优势；时至今日，这些项目由于建筑老旧、缺乏配套、功能单一，已无法满足当代企业和消费者的办公、消费需求，进而产生闲置，造成资源浪费，因此对存量商业项目进行更新势在必行。存量项目的更新改造不仅可以提升项目的品质和功能性，提高项目竞争力，还有助于促进城市产业和商业环境的优化提升，进而提高城市形象和从政策导向来看，实施城市更新也是推动城市高质量发展的重要手段。“十四五”规划提出要“全面提升城市品质。加快转推动城市空间结构优化和品质提升。”近几年，多个城市发布相关政策，推进老旧楼宇升级和传统商圈、商业载体改造。 21相关内容低效存量商业项目改造主要可以分为商业功能提质升级、商业改办公、商业改租赁住房等多种形式。商业功能提质升级类的项目通过引进知名商业运营公司，将闲置商业改造为符合当代消费者需求的购物中心，盘活存量的同时丰富消费供给。此类改造的案例有北京SKP-S等。商业功能提质升级改造案例：北京SKP-S改造后北京SKP-S项目前身是几经易主的“长安8号”商业裙楼，佳兆业接手后出租给SKP。项目以“数字-模拟未来”为主题，意在展现未来技术进步后“人类移民至火星”的生活场景，突出未来感与科技感。北京SKP-S的调性与北京SKP有所不同，在一定程度上形成互补，改造后商场整体销售额得到提升。改造前还有部分业主选择将低效商业改为办公项目。这类商业项目通常周边竞品众多，同质化现象严重，竞争激烈且经营效益商业改办公类项目通常还承载着城市功能纾解和产业升级的任商业改办公案例：北京中粮广场C座改造示意图北京中粮广场始建于1996年，总体量12万方，两座“V字型”写字楼AB座，以及主打高端