商业地产-中原-宁波鄞州泰丰置业项目公寓部分策略报告-90

?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载我们的终极目标：爆销！我们的产品本身气质：?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载天生明星脸，独特商业配套支撑仅凭这些，是否就能刺激购置者买单？?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载我们先来看看市场。?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载目前市场上区域内同类工程：联盛广场公寓三间客风格城事·壹爵万达广场·48克拉明天广场公寓百合公寓?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载联盛广场精装公寓：马达斯班团队规划，超现实建筑形态；国际溜冰场等独特商业配套；豪华精装48克拉：索菲特酒店配套；酒店式效劳；依托万达广场明天广场精装公寓：迷你CBD；依托引进的百货商场壹爵/百合公寓：70年产权，依托大社区上的精装公寓三间客：本案直接竞争工程，拿铁私人精装公寓，单位数较多我们来看看它们的核心竞争力：我们有前述的建筑形态、商业配套、精装三大亮点，那别人呢？论规划，明天广场与联盛广场精装公寓也有商业业态作为支撑，论特色，联盛广场主楼也是超炫建筑，也具有明星气质，论档次，48克拉有索菲特酒店做效劳管理，也是我们不具备的，论产权：壹爵与百合公寓都是70年，优于本案40年。冲淡本案明星气质，商业未具致命杀伤力我们来做个比较：城市花园金领公寓海顿公馆凯德汇豪天下名汇东方滨江国际广场江南一品通和英郡明天广场盛世天城联盛商业广场三间客荣安琴湾未来域嘉华富嘉天下风格城事这是未来的单身公寓市场图谱未来宁波各区近5784套单身公寓将陆续供给，其中4234套公寓将集中在08年下半年开盘，供给面积达20.05万方，09年将供给1550套单身公寓，供给面积为9.1万方。未来市场上强手如云，情势不容乐观。我们深陷红海市场，卖方市场占据绝对主动。我们再来剖析产品。10大致命产品隐患深入分析，我们发现除前面的亮点外，存在：

每层户数偏多，100米长大走廊设计，影响通风采光〔一〕楼道一个核心筒只配2部电梯，配置率低，影响人流输送〔二〕电梯户型无特色，3.6米面宽过窄,居住舒适度不高；房间内部不适合添加厨房功能〔三〕户型尚未规划酒店式效劳，档次上难以保证；公寓居住人群健身、交流平台缺失〔四〕配套工程周边商业气氛稀薄，多为社区底商，不利于吸聚休闲消费人流。〔五〕区域商业业态与公寓档次尚未得到统一定位〔六〕档次只有40年的产权〔七〕产权50%首付比例，可能流失局部资金比较紧张客户〔八〕首付深陷红海市场，购置者选择范围较大〔九〕竞争泰丰作为先锋地产开发品牌，市场认可度不高〔十〕品牌这么多问题出现，还会有人来买吗？我们不禁要问：

面对这些产品硬伤，我们该如何应对？从成功操盘规律来看：一个产品的热销，不外乎是精确找到那群人，来买这个具有核心杀伤力的产品，SOHU现代城如此，观谰高尔夫亦如此。所以，我们分两条路来走：客群细分产品打造壹找到我们的细分客群在宁波，还有哪些人没有找到心灵归属地？我们要找这样几类人？？？一处效劳周到/私密强/档次与自己身份匹配的生活空间，一个生活与休闲很好转换的第三空间在宁波外企工作的外国人万科/中海等外调宁波的高管一处聚集了老外的居住地/集中了符合他们品味的第三空间/一处私密性强的私人空间一处超炫的工作生活空间/聚集着与之对味的人群/一处有超前体验式消费的休闲场过度型城市金领(懒人型)一处交通便捷/休闲娱乐就在不远处居住场所/效劳到位/健身等配套周全寻找寻找寻找寻找租用租用或自用这是怎样的一群人？我们来看看：虽然他们圈层不同，却存在着的共通性：高收入高学历高视野高品位思维超前习惯第三空间生活社会源动力阶层他们需要一个什么样的心灵归属地：国际气质另类第三空间休闲娱乐一体管家式效劳品位空间私秘性强一群互为对味的人贰我们要用什么样的产品来打动这群人我们来回忆下产品本身亮点：这群人住在这里拥有：六星级汽车旅馆体验前卫空中建筑形态拎包即入驻10米架空的公寓空间涉外级休闲商业配套仅凭这些，似乎并缺乏以打动他们与竞争对手相比，联盛、明天，48克拉三间客也能提供我们必须投其所好，制造亮点，从产品改造与附加值提升上寻找出路这必须是一个市场空白的产品，这也一个这群人有归属感的产品，它必将在竞争市场上脱颖而出我们的产品打造目标：整体设想立体智能化/空中花园设想/建筑科技系统整体设想硬件设想分层主题式装修风格创想整体设想软件设想管家式效劳/顶级私人会所引进我们有3大产品改造设想独有标签居住渴望高端愿景目的整体设想主题式精装修设想根据不同的主题定位做主题式装修风格，以特色吸引我们的目标客群不同主题分别邀请香港著名室内设计师〔黄志达/梁志天/高文安〕操刀，制造核心卖点在宁波首创创想原由：A、主题式装修风格：宁波目前精装单身公寓装修风格单一，调性整齐划一，没有鲜明特色。我们倡导主题式装修，使工程具有鲜明个性，形成宁波首创工程。B、邀请著名室内设计师主笔：类似邀请刘嘉玲的明星效应应用，抢爆市场〔以在此购置为话题，制造话题热点；广告上也可以以其头像作为主打〕。可以吸引房产行业/设计行业/等目标客群的强烈关注。分层主题式装修创想方案一：三段式主题装修系统浓郁中式装修风格〔6—10层〕Loft式装修风格(1—5层〕Ladies风格层〔11—15层〕装修风格可以有更多可能性考虑1—5层loft主题装修层针对人群：在甬工作的外籍人士。这类型风格的装饰的公寓在宁波缺失装修特色：装修中融入太师椅/灯笼/书画等传统意像创意设想：走廊：上方采用木质构架，廊灯采用红灯笼；门：采用中式窗格门廊道装饰：悬挂中式雕窗/放置竹制品与瓷器6—10层浓郁中式装修风格层针对人群：宁波追求独立的高收入职业女性以及特殊职业人群；装修风格：将lady层设置在最上面是为了保证其私密性，在装修风格上尽力表达小资、烂漫。〔暖色调/田园风格〕11—15层ladies装修主题层衍发创想方案体验式展示中心主题装修风格延续销售案场采取公寓的内部装修格式，将主题设计分格衍生至展示中心，让购房者深切感受产品特质及未来居住场景。〔3种类型样板房〕风格一体化的产品与销售营销相结合根据分期主推的产品风格，展示中心的家具、销售道具布置与销售人员服饰随风格主题进行更换。〔广告系列也可以一直贯穿该风格〕硬件设想设想原由：在宁波尚未出现完全智能化酒店式公寓，为有效的克服户型设计上的硬伤我们建议引进借鉴案例：目前国内完全智能化系统应用最成功的案例是“红树西岸〞，使之成为智能化住宅代名词；智能设置：电梯：为了保证住户的私密性，业主凭指纹进入电梯，无需通过按钮，只要出示IC卡，便可以直接到达所在楼层，其他楼层住户不能进入；远程控制：业主可以通过internet远程控制家中的电器；室内场景设置：室内所有的灯光、窗帘、音响等均可预设为不同组合〔柔和/情调〕的室内场景状态，而转换到这些室内场景状态只需按一个键即可。硬件设想一：立体智能化设想无线网络家电控制自动电梯按纽硬件设想二：四大建筑科技系统2、健康全新风系统〔高氧生活〕经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个"新风湖"，通过人体和室内各种其它热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排放。室内空气清新怡人，品质极好。3、隔噪隔声系统〔安静怡然生活〕外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施，有效阻隔外界及楼层间的噪声，提供安静的室内环境。4、吸尘排污系统〔100%清洁生活〕改变传统垃圾处理方式，统一中央吸尘、使垃圾不在房间停留，统一中央分类，不给细菌滋生条件。硬件设想三：个性化空中花园设想软件设想建议原由：一个好的工程，除了拥有好的地段，好的硬件品质以外，还必须拥有好的好的物业管理公司〔非一口之家型/第三空间型特点〕具体建议：建议引进一家国际顶尖的酒店管理集团管理物业，让业主可享受到酒店式、贵宾级的效劳；除了引进一家酒店式管理公司，我们建议采用管家式的接待，并提供叫醒/定餐/定时清扫/定票/衣服送洗等管家式效劳.软件设想一：酒店贵宾式效劳引进原由：一方面提高了整个工程的档次，让人感觉这是个高端工程；另一方面填补了宁波高级私人会所的空白，形成一个宁波有地位有钱一族的“私密社交圈〞。〔可以吸引企业高管/CEO/老外目标客群〕运做方式：采用会员制，入会门槛为20—100万，场地不必过大，一个大厅加几间包厢，纯粹的抽雪茄、品红酒的场所。软件设想二：引进一家顶级私人俱乐部京城俱乐部内景长安俱乐部鸿艺会京城俱乐部、长安俱乐部、北京中国会、美洲俱乐部是北京著名的“京城四大富人俱乐部〞，鸿艺会是上海著名的富人俱乐部。这些商务会所采用会员制，以高端商务人士为主，功能上类似星级酒店，会议、接待为主，辅助一些休闲、住宿等功能。一般都形成了特定的会员人群和文化，会籍也具有升值潜力。国内知名私人会所掠影——顶级富豪的“私家后院〞公寓战略定位核心问题解决了，我们再来看看基于对产品本身的分析与附加值设想，我们进行一次价值整合：原有核心价值设想核心价值10米架空空中公寓居住+静态生活休闲分层主题式智能/空中花园/建筑科技管家效劳/私人会所关键词空中式私密化主题性大愿景主题式·空中私属别馆根据前面对产品价值的整合，我们的公寓定位锁定在：我们对产品设想的核心亮点智能化/效劳/静态私人休闲/会所产品核心标志：10米空中架空非居家型/第三空间型承接定位，推广语为：浓缩的大世界观阐释：“浓缩〞从工程中小户型出发，小空间，却有豪华装修，也有舒适的酒店式效劳，在里面消费的也都是城市金领等高端客群，小空间容纳的是一个大国际视野观；该推广语深入简出，契合工程气质与属性；采用比照的语言手法，标识性与记忆性强，有很强的传播功能．我们给公寓取个案名：它最大的特色是10米架空故给它命名为“空中别馆〞最适宜不过主题式·空中私属别馆我们再提供几个备选案名：蓝钻公寓紫晶舍那尔公寓完美视觉表现工程整体形象定位基于前面对客群与产品分析，我们来提炼工程整体核心特质客群聚集社会源动力阶层商业建筑公寓设想体验式休闲业态未来式建筑形态空中/主题式别馆管家式效劳/顶级会所涉外性体验性一站式/超前性基于以上分析，我们工程整体定位呼之欲出，涉外级·情景体验广场承接定位，我们来创想下我们的案名它是一个名副其实的不夜城它是一个类似上海新天地的休闲城它是一个星光熠熠的未来式建筑体我们的案名定格在：星光天地我们再提供几个备选案名：沸城幻城立方庭基于定位与主推案名，我们的主推广告语：瞰所未看，享所未想只为对味的人我们的备选广告语：融汇世界精彩人不同，界相同这个世界，这群人完美视觉表现Thanks!谢谢聆听！三分筹划七分执行让我们一起为销售成功而努力！威海家天下工程报告目录家天下的诠释与演绎何谓家天下？我爱我家。以家的概念构筑社区的温馨和牵挂，使社区赋予了传统的美德。家天下，承袭中古时代的韵味，强调工程与众不同的文化概念，使现代原本松散的家庭结构，有了一丝丝温暖。“伦理社区〞，从现在开始！家概念的传播家天下——充满阳光的亲情社区。家天下——尊老爱幼的文明社区。家天下——与业主共同协造的威海生活典范。家天下——为生命而喝彩。家是永恒的胜局，是传播神圣的美。“家天下〞正是传播了这种美，传达了社区的文化品位。家天下，从现在开始一切从家国开始，方有梦想天下！目录家天下的诠释与演绎工程概况位置：威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。规划设计：多层、小高层、商业网点。工程地块占地面积：80040平方米总建筑面积：128064平方米其中：多层：70840平方米小高层：47224平方米商业网点：10000平方米容积率：1.72绿化率：39%停车位：280个其中：地下停车位：130个地上停车位：150个工程地块的区位价值——区域定位工程地块的区位价值

——经济现状工程地块的区位价值——开展潜力区际联系逐渐加强，形成城市开展互补优势。工程所在区域商业比较成熟，沿长江路商业繁华，分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺，形成该区域最有价值的商圈，商业价值优势也十清楚显，这对本工程开发局部商业物业将有重大的意义。工程地块的区位价值——

初级商圈价值工程所在区域配套相对成熟，商业、学校、医院林立，度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威海国际渔具城，为工程开发奠定一定的生活配套根底。工程地块的区位价值——

城市配套正逐渐形成工程价值标号分析价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件周边环境工程价值标号分析我司初步认为本工程宜开发中低档综合工程，以住宅为主，兼顾商业工程开发，最大程度上创造利润空间。本工程不具备做高档住宅的条件；本工程商圈价值较为明显；本工程周围开发的大多为低档工程；目录家天下的诠释与演绎工程优势因素区位优势

工程位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环境相对较好。旅游资源丰富〔里口山自然风景区、中央电视台威海影视城、世界渔村等〕。商圈优势

工程周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超市等。工程优势因素规模优势

工程占地面积120亩，规模较大，一方面降低开发本钱，另一方面有利于市场造势，也有利于打造精品工程。地价优势

本地块地价相对低，假设结合商业工程开发，价值相对较高。同时也反响了本工程的开发潜力及可塑性。工程劣势分析工程外围根本上没有什么景观优势，因此工程内部景观配套必须做好。工程所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。除40亩外，另80亩需拆迁，拆迁本钱过高，阻力过大，建议由政府出面解决。紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。工程时机点分析环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本工程的区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。随着旅游度假区经济的开展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的人口开展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本工程的开发带来无限的时机。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄，喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。工程时机点分析根据我们定向调查的结果说明，希望在威海购房者占到70%以上，说明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量的农业人口成为城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对本工程开发无疑是个有利的时机。综合分析：威海旅游度假区的房产开发在外部环境上存在很大的时机点，但必须把握时机和开发定位，方能将这些时机很好的利用。工程困难点分析近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未来开发存在一定风险。

本工程开发局部商业虽然符合工程的地段特征，但市场风险依然存在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功，因此必须对商业这一块需要一个准确的评估和判断。旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品路线和特色路线，防止市场上的产品产生雷同，化解市场风险。目录家天下的诠释与演绎准确定位制胜在先从4C的角度来把握客户需要，从4P的角度来制定营销工具企业的市场战略企业营销系统4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市场占有率投资收益最大化打败竞争对手企业营销实战C&P定位系统市场定位

-orientationC&P营销定位系统-Customer是否有购房意向？只有实施多项定位，寻求郊区工程上的突破，开发符合市场的产品，才能从根本上躲避本工程的开发风险。郊区化房地产开发伴随着城市开展的进程，针对郊区工程的开发定位，应从多个方面进行考量。升值潜力，乃是制胜的法宝。挺进郊区化“郊区〞是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部，30分钟车程以上的称为远郊，一局部为景区等。位于这些区域内的住宅统称为郊区住宅。何为住宅郊区化？距离市区30分钟车程左右郊区住宅远离城市，大大防止了城市的噪音、尾气污染，有的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区，空气清新，视野开阔、风光媚丽，是具有田园气息的住宅。何为住宅郊区化？空气清新，环境优美郊区住宅由于土地供给充足，土地价格低，使得开发商成规模化开发成为可能。目前，国内郊区化住宅的规模主要在20万平方米以上甚至数百万平方米，聚集着数以千计乃至更多的住户。何为住宅郊区化？社区规模大，人口多因为远处郊区，为满足住户的日常生活需求，社区的配套设施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开发内容之一，而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能。何为住宅郊区化？配套齐全由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所作的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此环境优美，布局分散，低密度和户型舒适是这类住宅的特点。何为住宅郊区化？低容积率、低密度郊区化经典大盘赏析名称：星河湾规模：占地约80平方米；国际大师亲手设计交楼标准；星河湾番禺执信中(小)学占地8万多平方米。类别：别墅、小高层、高层位置：番禺迎宾路沙溪大桥南岸总户数：7250户郊区化经典大盘赏析名称:西安紫薇田园都市立地位置:长安科技产业园内工程背景:2002年中国住宅创新夺标评审会上获：“社区规划示范楼盘“，在2002年全国人民环境住宅规划设计评比中荣获"环境金奖"。规模:2200亩总占地面积类别:多层、小高层、高层、别墅郊区化经典大盘赏析万科-东海岸郊区化经典大盘赏析名称:广东.碧桂园.凤凰城立地位置:离广州市中心３０公里坐车30分钟时间工程背景:碧桂园集团的第九个楼盘规模:1.2万亩定位:中产阶级经济型别墅住宅郊区化趋势判研究城市化进程已经完成郊区化是兴旺国家城市居住区位变化的共同趋势在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊区化的国际标准之一根据地理学家诺瑟姆“S〞形曲线原理，中国沿海率先进入城市化增长期全国正处在城市化中期加速开展阶段，2003年，全国城镇人口达6.7亿，城市化水平达47.6%住宅郊区化趋势判研究城市中心房价下降，郊区房价上升城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象——“城市空心化”“城市空心化”结果——城市中心住宅贬值、郊区房产升值当前的“住宅郊区化〞不是国外的“城市空心化〞目前国内一类城市还未到达，全国更不可能——完全住宅郊区化的国际标准之二城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高的兴旺国家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速开展的同时，出现了日益严重的“城市病〞，交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等，燃起了人们对亲近自然生活的渴望；其次，高速公路、地铁、地下管网等城市根底设施向外延伸并进一步完善，使城市空心化成为可能。美国20世纪50年代“城市空心化〞现象中产阶级耗不起，成功的富人更耗不起，只有闲人花得起。距离市区车程1.5小时左右(国际标准)在国内，对于白领或富人而言，时间都是最大的成本，每天1-2小时的往返车程，输掉的是时间、金钱、效率和商机——完全住宅郊区化的国际标准之四住宅郊区化趋势判研究试看中国城市开展“八大病症〞城市开展理念缺乏可持续性绝大多数城市特别是大城市正在走一种高本钱低效率的“逆城市开展一般规律〞、无法持续的开展道路。住房群体在城市的分布结构不合理高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区，而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外，中低收入者多数居于中心区的外围，离工作地方较近。对汽车进入家庭的速度预估缺乏市中心房屋密度过低在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度较低的，几年前北京仅2000人左右／(km)2，上海也不过4000人左右／(km)2，这种房屋建设的低密度破坏了城市进化的正常秩序。市中心建许多封闭式小区这是一种“移花接木〞的错误，“封闭式小区〞是西方郊区化的产物，国内房地产商们的原版移植、拿来主义，使城市的住房间道路阻隔，阻碍了交通网络高密度的过程。把公交优先等同于公共汽车优先公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁，中国的大城市开展地铁严重滞后，且一些地方上的地铁工程多是修轻轨为主。“病〞之危害不及时改变以上高本钱低效率的城市开展模式，中国的大城市在交通上将面临普遍性危机，将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。●一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密方案〞。●二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路，把推进市区的高密度化与郊区的相对稀疏化结合，优化居住结构。●三是集中化休闲的场所(如绿化带\森林公园\大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向，从而纾解中心区的交通拥堵压力。结论：住宅郊区化，虽不是遥不可及，但与我们有距离！中国所谓的住宅郊区化浪潮，并未真正来临！只是浪潮席卷前的温热、风暴来袭前的预告，不是狂风骤雨式，而是毛毛细雨式。是偶尔的“郊区起义〞，不是“造城运动〞，住宅郊区化，离我们还有一段距离！随着中国经济的进一步开展、轿车的逐步普及以及城市的标准化开展，住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。危机即转机，关键在于定位！定位不是对产品本身做实质改变，而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势！但其不是竞争优势！本工程定位应结合郊区化地产开发模式及旅游地产开发模式，同时适应外乡化经营路线。新城市中心•生态养生名宅工程命名建议迪尚捷年•家天下家天下欧洲小镇威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名称家天下

本工程以“家〞的理念进行开发，更符合了当代养生居住的潮流。工程市场定位集生活·休闲·娱乐·购物·养生·度假为一体的新城市中心生活圈。

关于“生活·休闲·娱乐·养生·度假〞本工程位于旅游度假区中心繁华区，生活配套相对齐全。休闲娱乐是现代生活重要的元素，也是本工程所必须有的特征。养生度假主要表达本工程的区位特征，同时符合市场主要目标客群。本工程位于旅游度假区，其中很大一局部客群是来自东北的置业者，而且大局部是老年人，他们喜欢度假区的生活环境，并选择在这里养老，这一局部人将是本工程的主要目标客群。关于“新城市中心生活圈〞关于“购物〞与“生活圈〞本工程占据良好的商业气氛，初级商圈在一定程度上根本形成。良好的商业气氛与生活气氛结合在一起，为本工程带来巨大的商业价值。支持点一：对于开发商而言，本工程在此市场定位下具有丰富的可延续副主题卖点，可有利的减轻竞争对手的抄袭所带来的风险，保持领先地位。

支持点二：为市场强烈需求的一种良性回应，更为改变区域生活环境缔造提升到产业链品牌与双效应最大化的基点。工程形象定位新城市中心首个大型标志性纯生态养生亲情社区在市场定位为指导原那么下，针对本工程所提出的市场定位，结合本工程地块所处的特殊地理位置、规模与特定目标消费人群的潜在消费意念与广阔的潜在消费市场需求空间等有利优势资源整合，我们将形象定位划分为两大互动组合局部。关键词汇解释：新城市中心：定格于极具升值潜力的区域级战略市场的战略高度起点。首个：唯一、第一个、拥有得天独厚的综合优势的一个。大型：建筑物的风格、气势、规模优势的最直观的阐述。标志性：综合优势战略高度起点，未来威海城市区域名片式亮点及魅力所在，居住养生的革命性创新方式形态。纯生态养生：根据该区域购房客群特征，倡导一种生态养生的居住理念，提升工程形象。亲情社区：富有强烈的中国传统家庭思维、人文情调的高尚社区。该定位将会在营销推广当中围绕以下中心诉求不断展开，也为销售提供了强有力的竞争力的核心表现主题：

新城市中心现代人居典范工程开展定位在细致的市场调研根底上，我们深深地感受到要实现本案经济效益和社会效益最大化，必须站在足够的高度的战略层面上去审视并挖掘出整个工程的最大价值，并与旅游度假区乃至整个威海的城市开展趋势相结合，无论从居住还是商业的整合，将都使本工程成为区域的一个代表作。从企业开展角度本工程是迪尚从纺织贸易业转向房地产开发重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。从工程自身角度本工程作为威海郊区房产开展的一个典范，将开创威海养生居住新理念。从区域开展角度本工程将作为度假区中心位置新锐住宅展示舞台，改变度假区形象。所以本工程的出现：将——引爆度假区生活革命它必然改写威海养生居住格局它必将成为度假区21世纪养生居住示范工程。新世纪新威海工程产品定位为威海新城市中心打造现代养生居住新典范本工程的地块具备开发高尚社区的潜质，但要迅速突破市场仍需要塑造鲜明个性，以高素质、差异化优势赢得目标客群的追捧。因此在确定产品定位后，需要确定产品制胜的支撑要素。超前性：从开发、销售、物业管理到规划、到产品都必须保持3-5年的适度超前。差异性：本着以人为本的设计理念，借助当代国内外流行的设计元素，打造真正的阳光产品，居住改变生活。市场导向性：客户的需求创造了市场空间，开发商需要对市场进一步挖掘和引导，以充分利用市场获得更大的利润和开展空间。创新性：对本工程所处的环境来看，外围居住环境不是很好，因此本工程必须在社区内的设计上、管理上有重大的创新与突破。工程开发商定位城市运营商本工程开发商在房地产上开发工程尚处首次，但从企业的转型和企业定格上，必须从城市开展的战略角度上去思考，不但在工程开发上获取一定的经济效益，而且同时在开发过程中，也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌，在赢取最大经济效益的同时，赢得大量了社会效应。工程开发商定位城市运营商本工程开发商在房地产上开发工程尚处首次，但从企业的转型和企业定格上，必须从城市开展的战略角度上去思考，不但在工程开发上获取一定的经济效益，而且同时在开发过程中，也扮演了城市的建设者和规划者这一角色。在一定程度上改变了旅游度假区的面貌，在赢取最大经济效益的同时，赢得大量了社会效应。工程概念主题定位威海新城市中心·养生度假亲情社区威海新城市中心·养生度假新典范方案1：〔偏向产品推广概念〕通过对城市中心概念的推广，提升工程的区域价值，增强客户置业信心和对未来居住生活的展望。本工程所处片区——威海旅游度假区是省级旅游度假区，根据我们市场调查分析，该区域购房或居住者80%为老年人，他们有很大一局部来自外地，选择在此养生度假，因此以养生和度假为主题，符合市场需求。通过对亲情社区这一概念推广，走情感营销推广路线，更能抓住客群的需求，让他们产生温馨感。新威海·心级人居典范方案2：〔偏向品牌延续、整合复合概念〕目标客群定位谁是最有价值的客群？他们要什么？了解了他们所处、所需、所欲以及他们共有的特质，我们才能确定该做什么、如何做。本工程的目标客群定位为：一群有自己养生理想的人目标客群分布状况区域东北甘肃、陕西、山西北京、江浙、韩国、日本张村市区比例50%5%15%25%5%通过对客群市场的区域划分，从而针对客群占领区域市场。本工程的主要客群来自两块：一个是东北特别是黑龙江的潜在客群，由于威海的生活环境好，城市地位也在逐渐上升，开展潜力巨大，因此他们有很大一局部选择在威海置业，再加上旅游度假区的经济开展、东北人在此务工、经商和居住者较多，东北人在旅游度假区的群居“基地〞正在逐渐形成，因此这一局部人将是本工程主要潜在购房者；另一个是张村本地居民，他们也将成为本工程的主要潜在客群之一，旅游度假区的设定，张村就面临着城市化的改造，农民将变成为居民，作为城市化进程的受益者，同时根据市场调查了解到，目前旅游度假区很大一局部消费者来自当地，这足以说明这一市场的旺盛。客户构成细分度假养老型此类客群以外地购房者居多，他们大多处于中老年，局部是其子女为其养老购置。他们喜欢威海的生活环境，喜欢海岸生活，喜欢在优美的环境下颐养天年。长期居住型此类客群大多为本地置业者，也包括局部在威海有一定事业的外地置业者。这一局部人又分为两类，一种是由于买不起市中心高价楼房只有被动选择在郊区购房，另一种是在度假区有一定产业，主动选择在度假区购房。目标客群消费心理研判度假养老型30-50岁之间，工作5-10年或更长，由于有较强的经济实力，月收入较高且稳定，有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上，更加追求生活质量，注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦，希望优化家庭及个人生活空间，改善居住品质，居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持，要求近乎苛刻。长期居住型目标客群消费心理研判度假养老型30-50岁之间，工作5-10年或更长，由于有较强的经济实力，月收入较高且稳定，有能力进行一、二次置业。在一、二次置业上，更加追求生活质量，注重生活的情调、品位以及家庭的和睦天伦，希望优化家庭及个人生活空间，改善居住品质，居住面积在100平方米左右。由于已有购房经验，对户型格局、住区的环境、规划、配套、地段、公摊、邻居素质、开发商实力品牌等因素抱着一种专业的坚持，要求近乎苛刻。长期居住型目标客户群总述年龄结构集中在25至50岁之间，此年龄段的人容易接受新的居住观念，并不会固守原有的居住点。购房原因购房地点面积选择70至120平方米的平面结构的房型最受消费者青睐，房型过大或过小都不被购房者看好。预期价格生活期望相当一局部潜在客户认为有必要在销售中能多一局部东北人，以形成一个东北人的亲情团体，可以形成度假的共同团体，这可能源于东北人较强的乡土观念和家乡情结。工程规划定位本工程作为一个中等体量的郊区房产工程，总占地面积120亩，地势相对平坦，地形方正。在规划设计上，一方面要考虑居住的舒适性，另一方面要考虑到商业的价值性，尽量把商业做满，使本工程价值得到最大的表达。威海生态养生亲情社区样板整体规划建议建筑形式为多层，容积率尽量做满〔详见财务分析〕商业优势得以凸显，沿长江路可做沿街网点，建议挑高3米，可隔成两层，上层可住可存货，下层经营，面积不宜过大，总面积控制在90平方米以内，同时按照实际情况可以规划一个超市，使商业价值得到最大的表达。建筑风格宜采用现代建筑风格形式，强调光线、立体感、园林的搭配，整体建筑轻松、简约、明快。工程主题设计的根本出发点工程的主题设计亲情社区●亲水园林●亲健康主义亲情社区——人文关心的建筑思维、臻于完美的设计风格、绝对自信的幸福环境亲水园林——尽量树立起与竞品楼盘与众不同的旗帜，并进一步强化环境这一最大优势亲健康主义——健康乃是人们普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此树立健康社区、健康居住的形象，是我们工程开发不可或缺的手法。本工程主题规划设计的可行性亲情、亲水、亲健康主题顺应社会的开展潮流。随着社会的开展，文明的进步，人们对生活品质的要求越来越高，不仅仅是要求有一个生命的庇护所，更要求住得舒适，住得轻松写意，充满亲情和惬意，在深圳、上海、广州等地，公园旁的房子、公园里的房子、森林里的房子、阳光花房、空中花园等随处可见。这是一种更高层次的生态、健康、休闲、养生的生活享受方式。同时，随着参加WTO，我国经济体制与世界经济进一步接轨，市场经济竞争的全球化迫使我国房地产不得不向西方先进的房地产开发模式学习借鉴，健康休闲的住宅开发在我国的星星燎原之势便是有力佐证之一。本工程主题规划设计的可行性切合社会主流人群的文化心理。工业的开展，导致人们工作和生活的节奏加快，家庭观念淡薄，人们在心理上、生活上的压力急剧加重，人际交往模式也逐步发生改变，人与人之间的关系变得越来越疏离。在这种状况下，人们要求的不再是五光十色的物质欲望的满足，更要求精神的充实、与自然的相濡亲近、返璞归真以及对新事物的渴望。这就是对居住环境和完美生活方式的追求。针对以上状况，本案将塑造成为一个山水园林式的健康休闲社区，倡导一种健康诗意、和谐温馨的生活方式，将一种纯居住环境上升到“生活即享受，享受即生活〞的更高层面。本工程主题规划设计的可行性本工程主题规划设计的可行性本案主题概念的独创性。本案以“亲情社区●亲水园林●亲健康〞为主题概念。目前在属独创性，尤其我们所倡导的健康、休闲、带有山水园林式的生活方式，无论从理念上还是实操效果上，都是有很强的市场向心力和冲击力，配合开盘前的软性推广销售中的广告宣传，以及入住后的社区文化建设，一定可以使这一要领成为本案的一个鲜明的极具个性的特点，并融合到楼盘个性和社区生活当中，乃到延伸到其它工程，形成企业的品牌个性和企业文化，其所带来的附加值将远远不是在楼盘销售价格中可以包含和衡量的。本工程主题规划设计的可行性有利于物业增值和培育品牌。【亲情社区●亲水园林●亲健康主义】主题概念的细化十大亲情主题家天下俱乐部HOME中心花园HAPPY亲子乐园宝宝乖幼稚圆老年公社时代喷泉广场SPA泳池空中花园城堡活力体育公园生活馆户型设计建议关于国内目前户型空间设计的缺陷——空间缺乏：住宅设计的重大缺陷储存空间缺乏：上海住宅设计标准要求，三房必须有一个储藏室，两房有一个壁橱。美国的户型设计，几乎每个房间、每个过道都有各类不同的壁橱。而德国民居中，壁橱之间还暗藏壁橱，甚至还有密室。此类储存空间的多样性、巧妙性，实在出人意料，表达生活水平的提高对家庭储存空间的要求也不断增多。晾晒空间两难：现在的户型设计没有充分考虑晾晒功能的需要，有的小区还明确规定楼上居民一律不准安装晾衣架，以维护小区空间的整洁美观。于是，人们只能在连接客厅的主阳台内晾晒，而现在的主阳台往往是外挑式，导致家家主阳台“万国旗〞飘扬。一旦家中有客来访，也使整个客厅空间气氛遭到破坏，一方面需要晾晒功能，另一方面又不能有碍观瞻，如今的户型设计，未能处理好这些矛盾，缺乏一个与主阳台别离的相对专用晾晒空间。园艺空间忽略：现在家庭养花种草、栽植欣赏植物已成为时尚，而户型中却没有一个专用的家庭园艺空间设计。于是人们只得将各类植物放在阳台上，甚至在阳台的护拦上放置隔板，作为盆栽植物的搁架，还有的在窗台上放满花盆。洁污空间的遗缺：现在中国新建住宅的户型，许多都缺乏一个与厨卫别离的专用洁污空间。除了卫浴设施和厨房的烹饪洗池外，