地产市场报告-综合性地产项目可行性报告编写指引超级详细

综合性地产项目可行性报告编写指引第二部分项目出让条件(项目取得方式)

第三部分市场分析第四部分规划设计初步分析第五部分工程开发计划及项目租售计划第六部分项目投资估算和资金筹措计划

第七部分项目财务分析第八部分风险分析第九部分

SWOT分析第十部分结论与建议第十一部分编写要点总结目录第一部分项目概况1.

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、

商贸金融区等)的地理位置；2.

项目区域未来规划简要描述(项目所处区域未来发展

定

位

)

;●

3.

四至范围；4.

土地性质(商业、办公、酒店等);5.

规划设计条件(总占地面积、净用地面积、容积率、

限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他);6.

项目权属状况(合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等)。报告内容分析第

一

部分

项

目

概

况一、基本情况附图：1.项目在该城市的区位图(标记出宗地区域位置，与

标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的

相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系

)

;2.

若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置

图

；3.

区域规划图；4.

平面地形图(标记红线及相关数据)。报告内容分析第一部分项目概况报告内容分析第一部分

项目概况二、宗地现状1.项目地形地貌特征(坡度状况、水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘等，自然标高，与周边地势比较)

;2.

地上附着物情况(拆迁：包括具体居住人数、户数，

工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、●

坟场、文物古迹等不利因素);3.地下情况(包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建

筑物原有桩基及地下建筑/结构等);4.土地的完整性(有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地);5.

地质情况(包括土地结构、承载力、地下水位和抗震

性要求)。附图：1.

地形地貌图(地形较复杂的项目需附，以反映宗地地

形、山体、河流、沟壑等内容);2.地下状况图(包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等)

;●3

.

项目现状照片(反映项目地形地貌、附着物情况、重

要影响因素等);4.如

有

，Google

Earth

图(标记项目大致红线)。报告内容分析第一部分项目概况结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，

并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、

低的档次进行简要分析。四、

规划技术指标各类型物业分项的规划设计条件(占地面积、容积率、

地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率、其他等)。(如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写)报告内容分析第一部分项目概况三、项目综合定位项目合计一期二期三期单位占地面积平方米亩亩容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米商业面积平方米办公面积平方米酒店面积平方米公建面积平方米其他面积平方米地下建筑面积平方米总车位数个地下车位数个项目概况规划技术指标表报告内容分析第一部分1.

交通状况2.

公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置

等

；3

.

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己

解决；4.

现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨

等对交通状况有重大影响的工程；5.

大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；

6.

文化、体育、娱乐设施；7.

公园；8.

其他。报告内容分析第一部分项目概况五

、项目周边配套(一)周边步行范围内的社区配套附图

：1.

交通状况示意图(包括现有和未来规划的城市公共

交通和快速捷运系统)

;2.生活设施分布图，具体位置、距离。(二)宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区

配套现状报告内容分析第一部分项目概况报告内容分析第一部分

项目概况六、项目周边环境1.

治安情况2.

空气状况3.

噪声情况4.

污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5.

危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储●

基地等)6.

周边景观7.

风水情况8.

近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的

搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9.

其他(根据个案特性描述，没有的可以不写)1.道路现状及规划发展2.包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系

(影响)。3.供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4.污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。5.通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置

距

宗

地距离、涉及线路成本等。6.永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距

离、涉及线路成本等。7.燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。8.供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、

接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来

规划扩容和增加的情况。第一部分

项目概况

七、大市政配套报告内容分析第二部分项目出让条件(项目取得方式)一

、

招拍挂项目取得方式(上海范本)1、

出让方式及报名条件招标/拍卖/挂牌时间竞买/投标人资格报名条件2、出让程序招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一

样的，要另做说明。3、出让底价及付款方式4、

竞争对手分析报告内容分析第二部分项目出让条件(项目取得方式)二、

合作项目取得方式1、

合作方基本情况合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时

间、特殊背景等。2、合作方式一次性买断：土地转让、公司转让；合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建

后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润等。3、

主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑

面积或者利润分配比例等。报告内容分析第二部分项目出让条件(项目取得方式)4、

风险评估通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让

的原因、曾经或正在洽谈的公司；土地使用年限，闲置收回风险；溢价转让不能提供正规税务发票导致

的

增

值

税

；

对分房、分收入承担营业税风险；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；付款进度及与土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。报告内容分析第三部分市场分析——商业物业一、商业物业市场研究1、

整体市场分析对市场的区域划分(该市的商业区分布情况),历史发展，

做总的概括性归纳分析。最好对相关主要业态能有分析。2、

供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面

积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周

边同类物业的供应、成交进行累加。3、

租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。商业租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边

同类物业的实际报价、成交价列表。商业不同楼层、面积、品牌、路况的差异很大，需区别

对待。出租率根据实际调查大致估算而得。报告内容分析第三部分市场分析——商业物业周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建

筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或

受让单位、成交年月),当前大致的开发情况。5、

结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。报告内容分析第三部分市场分析——商业物业4、

周边商业地块成交情况报告内容分析第三部分市场分析——商业物业二、竞争项目分析周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、

经营业态、租金、售价、销售率、出租率),物业的特征

(楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司品

质等),竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。三、

商业部分SWOT分析(SWOT

分析方法简介)四

、商业部分定位(案例)1、

客户定位：商业项目需对消费者进行分析

2、产品定位：产品的档次及材料设备等3、

项目租售价格、出租率定位报告内容分析第三部分市场分析——写字楼一、写字楼市场研究1、

整体市场分析对市场的区域划分(该市的中央商务区或商业区分布情

况),历史发展，做总的概括性归纳分析。2、供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面

积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周

边同类物业的供应、成交进行累加。3、

租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。写字楼租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周

边同类物业的实际报价、成交价列表。出租率根据实际调查大致估算而得。报告内容分析第三部分市场分析——写字楼周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、

建

筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或

受让单位、成交年月),当前大致的开发情况。5、

结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。报告内容分析第三部分市场分析——写字楼4、

周边办公地块成交情况报告内容分析第三部分市场分析——写字楼二、

竞争项目分析周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、

租金、售价、销售率、出租率),物业的特征(楼高、层

高、机电设备数量、品牌、物业管理公司等),竞争性

物业可供本项目的参考借鉴之处。三、

写字楼部分SWOT分析四

、写字楼部分定位1、

客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。

2、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、

项目租售价格、出租率定位。报告内容分析第三部分市场分析——酒店一、高星级酒店市场分析1、

整体市场分析对市场的区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。2、

供需情况分析●全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析(酒店供应为

分体现)。3、

房价、入住率分析估算标准间成交价格，淡旺季入住率估计。部源该客在住不入可店统计面指中方率求住需在入计),求统(酒店定量需客房数累加做定性分析同星级酒店周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、

建

筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或

受让单位、成交年月),当前大致的开发情况。5、

结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。报告内容分析第三部分市场分析——酒店4、

周边酒店地块成交情况报告内容分析第三部分市场分析——酒店二、竞争项目分析全市可供参考的竞争性物业的开发情况(建设规模、客房

供应量、房价、入住率),物业的特征(楼高、层高、机

电设备数量、品牌、酒店管理公司等),竞争性物业可

供本项目的参考借鉴之处。三、

酒店部分SWOT分析四

、酒店部分定位1、

客户定位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。

2、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、

项目房价及入住率定位。1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行

初步设计方案的建筑排列。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确

定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面

积分布图、层数分布比例。3、

有强烈个性的地块(如山地、冲沟、水系、地下

熔岩、附着物、暗渠等)对规划设计的影响程度

及对应的设计思路。4、

周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：

治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危

险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保

护的影响及解决方法。报告内容分析第四部分规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析报告内容分析第四部分规划设计初步分析5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况

(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、

通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和

临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品

规划设计的影响及解决方法。6、

周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：

交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设

施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园

等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建

设规模和面积作出判断。(附表：项目技术指标)1、

设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。2、

技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设

计的关系。3、

可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营●

造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。●报告内容分析第四部分规划设计初步分析二、规划设计的初步概念报告内容分析第五部分工程开发计划及项目租售计划一

、工程开发计划(案例)各期或各类建筑功能部分的开竣工时间及工期计划、

各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场

的占有率。序号开发计划节点名称目标计划时间一期二期三期建筑面积指标可售/可租面积指标1规划方案设计2取得《建设用地规划许可证》3取得土地使用权证4施工图报建/《建设工程规划许可证》5获得《施工许可证》6开工7取得《预售许可证》8主体封顶9销售开盘时间10招租开始时间11竣工验收(入住)时间第五部分工程开发计划及项目租售计二、工程开发计划节点(项目开发计划节点表)截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工

作日。序号项目2008年2009年1商业销售收入(万元)1.1商业销售价格(元/m2)1.2商业销售面积(m2)2办公销售收入(万元)2.1办公销售价格(元/m2)2.2办公销售面积(m2)3商业租赁收入(万元)3.1商业租金(元/m2/天)3.2商业租赁面积(m2)3.3商业出租率(%)4办公租赁收入(万元)4.1办公租金(元/m2/天)4.2办公租赁面积(m2)4.3办公出租率(%)5酒店收入合计(万元)5.1酒店房价(元/间/天)5.2入住率(%)5.3酒店客房收入(万元)5.4酒店餐饮收入(万元)5.5酒店其他收入(万元)6车位销售收入(万元)6.1车位价格(万元/个)6.2可售车位个数7车位租赁收入(万元)7.1车位租金(元/个/月)7.2可租车位个数(个)7.3车位出租率(%)8总收入合计报告内容分析第五部分工程开发计划及项目租售计划三、项目租售收入测算(租售收入测算表)需分期或分年做

动态的租售收入

测算表。各期销售时间、

价格、面积，预

计销售各期的市

场占有率，销售

计划实现的可行

性分析。报告内容分析第五部分工程开发计划及项目租售计划四、

项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、销

售比例和销售面积、各期销售收入、回款比例及回款

金额。序号项目总价(万元)单价(元/m²)面积(m²)一土地成本建安成本(

一

)前期费用骨建安及装修工程费红线内配套费政府收费(

一

)市政配套费(二)其它政府性收费四不可预见费直接投资合计五财务费用(

一

)股东贷款利息(二)银行贷款利息六管理费用七租售费用开发间接费用小计八建设期土地使用税投资总计报告内容分析第六部分项目投资估算和资金筹措计划一、投资估算(投资估算表)序号项目2008年2009年1资金来源1.1销售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4银行长期贷款1.5股东贷款1.6其他短期借款1.7建设投资中自有资金1.8回收房产销售净收入2资金运用2.1地价2.2建安工程费2.3红线内配套费2.4前期费用2.5区外配套2.6政府收费2.7管理费用2.8销售费用2.9建设期上地使用税2.1资本化财务费用2.11销售和出租税金及附加2.12经营期上地使用税2.13上地增值税2.14所得税2.15长期借款本金偿还2.16其他短期借款本金偿还2.17外方股利2.18中方股利3盈余资金4累计盈余资金报告内容分析第六部分

项目投资估算和资金筹措计划二、资金筹措计划(资金安排十分重要)1、

资金投入计划及资金需求(资金来源及运用表)各期地价、前期

费用、基础、建

安、配套、开发

间接费等的投入

安排。建设期按

季度分别预测资

金使用额及相应

的来源。报告内容分析第六部分

项目投资估算和资金筹措计划2、

资金回款计划作为资金来源一部分的销售资金回款应与第六部分的销售计划相一致。3、

贷款和股东贷款使用计划及相应的还款计划1、

编制项目贷款和股东贷款使用计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及

融资途径。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，

自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构

达成届时一定提供融资服务的协议。2、

编制项目还款计划贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项目

的可研报告必须附贷款还本付息计算表。案例报告内容分析第七部分

项目财务分析一、成本利润分析根据项目租售收入测算和投资估算进行成本利润分析，

如果是出租物业则仅进行成本分析。指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总成

本利润率、销售利润率，看是否满足集团立项要求。二、现金流量分析编写全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、综

合经济指标汇总表。指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率、

全部投资静态投资回收期、自有资金财务净现值、

自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期，

看是否满足集团立项要求。(红色指标为重点。)序号项目2008年2009年1现金流入1.1销售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定资产余值或物业未来经营期折现价值1.5其他2现金流出2.1土地成本2.2建安成本2.3政府收费2.4不可预见费2.5财务费用2.6管理费用2.7租售费用2.8建设期土地使用税2.9经营成本2.10经营期土地使用税2.11营业税金及附加2.12房产税2.13土地增值税2.14其他3税前净现金流量4所得税5税后净现金流量6税后累计净现金流量7税后净现金流量现值8税后累计净现金流量现值项目财务分析(全部投资现金流量表)报告内容分析第七部分序号项目2008年2009年1现金流入1.1销售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4物业变现价值1.5其他1.6股东贷款1.7银行贷款2现金流出2.1土地成本2.2建安成本2.3政府收费2.4不可预见费2.5管理费用2.6租售费用2.7建设期土地使用税2.8经营成本2.9经营期土地使用税2.10股东借款本金偿还2.11银行借款本金偿还2.12股东借款利息支付2.13银行借款利息支付2.14营业税金及附加2.15房产税2.16土地增值税2.17其他3税前净现金流量4所得税5税

后

净

现

金

流

量6税后累计净现金流量7税后净现金流量现值8税后累计净现金流量现值项目财务分析(自有资金现金流量表)报告内容分析第七部分经济指标销售均价可售面积销售收入金额单位元/平方米平方米万元项目销售总收入万元其中住宅销售收入万元别墅销售收入万元商铺销售收入万元写字楼销售收入万元洒店销售收入万元其他销售收入万元营业税及附加万元项目总投资(含建设期土地使用税)万元土地增值税万元经营期土地使用税总和万元项目税前利润(万元)万元项目税前总成本利润率万元项目所得税万元项目税后利润(万元)万元项目税后总成本利润率%报告内容分析第七部分项目财务分析(静态指标)经济指标销售均价可售面积销售收入金额单位元/平方米平方米万元全部投资项目税后内部收益率%项目财务净现值(Ic=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年自有资金项目税后内部收益率%项目财务净现值(Ic=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年报告内容分析第七部分项目财务分析(动态指标)补充资料(经济评价三版)报告内容分析集团商业地产类项目和综合类项目立项标准：一、做销售安排的商业地产类项目和综合类项目申

请立项，必须满足税前总成本利润率不低于30%,或项目的全部投资内部收益率不低于10%,或项目自有资金内部收益率不低于15%;二、如果项目含有持有物业，项目整体的经济效益指标必须满足全投资内部收益率不低于10%,

或项目自有资金内部收益率不低于15%。报告内容分析税前总成本利润率=税前利润总额÷总成本税后总成本利润率=净利润÷总成本总成本=直接开发成本+财务费用+管理费用+销售费用内部收益率=能使项目的净现值等于零时的折现率净现值=税后净现金流量按照10%折现率折现求和报告内容分析第八部分风险分析一、定性分析市场风险和政策风险分析。二、

定量分析1、

敏感性分析招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行

敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利润的

波动情况，并对项目的抗风险能力进行分析；合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动

时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能力。指标项目投资额销售收入经营成本税前利润税前投资利润率全投资自有资金内部收益率财务净现值(I=10%)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)(指标与全投资相同)正常投资(万元)+10%+5%-5%-10%收入(万元)+10%+5%-5%-10%经营成