X田园项目产品策划书

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页绿城西子·田园相关相关项目产品策划书绿城西子·田园相关相关项目公司绿城集团市场研究部二零一零年二月目录第一章前言第二章相关相关项目地块及周边概况第一节地理位置第二节相关相关项目基础信息第三节相关相关项目区域环境及配套第四节相关相关项目所在区块土地利用规划第五节相关相关项目特点描述第六节自然条件第七节自然灾害第三章相关相关项目所在的城市历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴第二节地方文化习俗第三节半山历史底蕴第四章市场定位及产品定位第一节杭州市房产市场发展情况第二节田园相关相关项目区域发展预测第三节主要楼盘竞争分析第四节目标客户需求分析第五节田园相关相关项目户型定位建议第六节商业配套建议第五章规划设计第一节规划布局第二节道路交通组织第三节公共空间系统第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计第一节建筑单体第二节公共配套第七章室内设计第一节样板房第二节会所及公共部位第八章景观设计第一节设计理念及意向第二节景观设计要求第九章安装、基础设施配套设计第一节给排水系统第二节电气系统第三节弱电系统第四节暖通第五节其他第十章物业管理管控管控及服务体系第一节物业管理管控管控模式第二节物业管理管控管控资质要求及时间界定第三节开发商一次性投入合适的合适的内容的要求第四节园区服务功能要求第五节服务合适的合适的内容第六节服务及物管收费标准前言相关相关项目名称：绿城西子·杭州田园相关相关项目。土地取得：绿城西子·杭州田园相关相关项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。相关相关项目四至：田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。规划土地用途：住宅（含配套公建）建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。绿城西子·杭州田园相关相关项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅相关相关项目。本相关相关项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据相关相关项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。本产品策划书针对本相关相关项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面合适的合适的内容进行了阐述，为本相关相关项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。第二章相关相关项目地块及周边概况第一节地理位置田园40号地块、田园41号地块、田园81号地块位于杭州市北部拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。辖区内有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境，现有田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约2．8平方公里。辖区内居民2285户，人口5885人。一、地块及周边现状规划地现为一空地。地块周边现状为部分在建住宅及配套共建，大部分为原生态空地，地块西北和东北方向的虎山公园，环境幽静，水库水质清透。81号地块楼面价分别为：、、。41号81号地块楼面价分别为：、、。41号地块楼面价分别为：、、。40号地块楼面价分别为：、、。虎山公园实景二、相关相关项目地块交通条件由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。由地块向东经临丁路可到达临平区。距离中心点距离目的地直线距离（公里）武林广场9.5黄龙体育中心10.8城站火车站12钱江新城11萧山国际机场40临平11.2西湖10.8钱塘江9.2第二节相关相关项目基础信息主要规划指标地块用途占地面积（M2）容积率建筑面积（M2）建筑密度绿地率楼面价（元/M2)40号住宅用地3491426982830%30%954741号292001.8（原）5256030%30%101471.59（调整后）46570（其中高层22750；平层官邸23820）30%30%高层10000平层官邸1584081号240601.6（原）3849625%30%111181.26（调整后）30340（其中高层约19000；平层官邸约11000）25%30%高层10000平层官邸15840二、规划设计控制条件（一）40号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；2、建筑限高控制在50米以内；3、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。（二）41号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。（三）81号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的30%以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、建筑密度不大大于25%，绿地率30%，容积率1.6；；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、地块东南代征绿地角布置绿化广场。第三节相关相关项目区域环境及配套随着社会的发展和杭城交通基础设施建设步伐的加快，半山镇的交通地理优势十分明显。镇内道路纵横，四通八达，全镇设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，交通十分便捷。镇内邮电通信发达，水、电充足，金融、商贸、文化娱乐、教育、医疗等生活设施配套。一、主要配套如下：中、小学：半山实验小学、杭州北秀小学、田园小学（在建）、杭州北苑中学、浙江省建筑安装技术学校。医院：浙江省肿瘤医院、半山医院（即杭钢医院）、半山镇卫生服务中心。公共交通：目前附近街区设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，轨道交通地铁均与本案比邻。商业：联华超市、半山农贸市场。幼儿园：杭钢幼儿园、田园幼儿园、半山幼儿园。银行：工商银行、建设银行、杭州银行、农业银行、联合银行。其他配套设施：中国邮政，中国移动，中国联通、两岸咖啡、幕亭菜馆、丰运大酒店、渔乡缘、牛家香辣馆、商源酒家、川味江湖菜、四季香饭庄、尚铭堂。第四节相关相关项目所在区块土地利用规划根据《半山地区环境改善概念规划》（以下简称《规划》），明确了半山的区域发展定位和环境综合整治相关相关计划，将彻底改善困扰半山多年的环境问题。通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁工业污染企业并集中工业、物流用地，优化用地布局结构，围绕半山绿心发展居住和综合服务业，依托铁路货运北站和运河发展生活物流中心，保留康桥工业园区发展都市清洁工业区。综合形成以居住和综合服务为主，工业、物流为辅的综合发展区域，推动城市北部的经济协调发展。在用地布局上，通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁污染企业，启动重大工业企业产业结构转型，优化用地布局结构。新半山的景观将突出绿心的生态功能，建立与运河景观带的横向衔接，拓展城市生态带向南延伸，整体改善半山地区的环境质量，重视自然景观在城市发展中的重要地位，实现地区经济和环境可持续发展与良性循环。即“一心、一带、四轴”——一心：半山绿心；一带：运河自然景观带；四轴：以交通干线的流通效应构建绕城公路、康桥路、金昌路和沈半路的景观横轴。◆西区：用地范围为金昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域。◆中区：用地范围为石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。◆东区：用地范围为笕丁路以西，上塘河以北，半山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。东区将建成最重要的居住区。第五节相关相关项目特点描述一、区域定位高，品质营造将相关相关项目打造成拱墅区乃至杭州城市区域内高品质的精品公寓，在产品品质和园区服务进行全面升级，为客户改善住宅提供首选产品。二、地理位置优越◆相关相关项目所处地块为田园生态和谐的现代生活区，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌；◆相关相关项目附近的虎山公园环境优雅、空气质量好。◆相关相关项目周边基本生活配套完善。相关相关项目周边城市交通条件良好。三、相关相关项目劣势◆对半山区工业污染和公墓的购买抗性。◆城北板块缺乏高端区域的概念。◆三个地块单体面积小，缺乏完整性。◆城北在建工地较多，灰尘较多且道路不平整，周边多为农居点，影响整体大环境。第六节自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配不均．局部地区小气候资源丰富。但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。二、气候要素（一）气温杭州市年平均气温15．3℃～17℃。一年中，月平均气温以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北温差2℃左右)，山区低于3℃；以7月最高，月平均气温28．0～29．0℃(南北温差1℃左右)。春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6℃；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在5．5℃以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之间，年雨日130～160天。杭州市全年有两个雨和一个多雨时段。第一个雨季自5月初前后开始，6月底至7月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350～550毫米，约占年总量的25～31％。第二个雨季出现在8月底到9月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120～220毫米，约占年总量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100～110千卡/平方厘米之间，日照时数1800～2100小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)41～48％。杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(5～10月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。其中，盛夏7、8两月，日射强、日照长。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均总辐射量都在6千卡/平方厘米以下，日照时数不足150小时，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10月)两季为过渡季节，日射和日照量居中，相比之下，春季阴雨天气较多，各值比秋季要小。（四）风和气压1、风风向：杭州市北、中部平原地区和海拔1000米以上山区的盛行风向具有显著的季风性特点，随着冬夏季节转换，最多风向也呈反向(交角120°以上)变化。每年2、3月(冬春之交)风向开始由偏北转为偏东，继而又转向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南风；8月(盛夏)偏东风增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整个冬半年偏北风占较大优势，其中，1月前后，北——西北风尤为盛行。风速：杭州市大部分地区年平均风速在1．3～2．4米/秒。东北部平原和新安江水库区地势平坦，年平均风速较大，都在2米/秒以上，尤其是钱塘江两岸的滨海平原，年平均风速超过3米/秒。通常冬季风速较大，夏季较小。2、气压年平均气压：据杭州市气象台观测站1961～1980年记录，杭州市区的多年平均气压为1011．6百帕，低于标准大气压1013．25百帕。月平均气压。一年中，杭州市区月平均气压随月均气温变化，最低的月平均气压出现在7月，为999．2百帕，最高月平均气压出现在12月和1月，为1021．6百帕。（五）湿度、蒸发量和无霜期1、相对湿度杭州市年相对平均湿度和月平均相对湿度在75～85％，大致上北部大于南部。全年相对湿度以梅汛期(6月)为最大，月平均湿度在80％以上，以冬干期(1月)为最小，一般月平均不超过78％。2、蒸发量杭州市年平均蒸发量为1150～1400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸发量季变特点明显。全年以夏季(6～8月)为最大，盛夏7、8两月晴热少雨，月平均蒸发量高达170～230毫米。春(3～5月)、秋(9～11月)两季次之，平均月蒸发量75～150毫米。冬季(12月～次年2月)为最小，1月的月平均蒸发量一般不超过50毫米。3、无霜期杭州市平均初霜日出现在11月中下旬，终霜日出现在3月中旬前后，无霜期一般为230～260天。（六）四季按气候学指标（5天为1候，候平均气温小于10℃为冬季，大于22℃为夏季，10～22℃为春、秋季）划分，杭州市四季分明，时间分配上，冬夏两季较长，春秋两季较短。1、春季始于3月第四候至第六候，终于5月第五候至6月第一候。历时68天左右，始日和终日均南早北迟，前后分别相差10天和7天左右。每年开春后，冷暖气流交替加剧，受气旋及锋面活动影响，风向多变，但以偏东风为主；天气乍寒乍暖，气温变幅较大；雨水增多，晴不定；故杭谚有“春天孩儿脸，一天变三变”之说。四月“清明”时节，当较强冷空气南下时，常出现连续低温阴雨的“倒春寒”天气。2、夏季始于5月第六候至6月第二候，终于9月第三候至第五候。历时115～120天。始日南早北迟，终日南迟北早，前后相差5～7天。初夏，随北太平洋副热带高压逐渐加强，北上西伸，偏南风日益增多，暖湿气流十分活跃，受“梅雨锋”影响，阴雨连绵，温、湿并升，但风力较小，天气闷热。此时，正值黄梅成熟而物品易霉时期，俗称梅雨期或霉期。因雨量集中且暴雨频繁，时有洪涝发生。7月上旬起，梅雨先后停止，各地进入盛夏期，直至8月下旬，夏季风极盛，在副热带高压控制下，除有局部雷阵雨外，多晴热天气，为全年相对干热期。因持续高温少雨，日照强而蒸发大，而形成干旱。其间也常受台风等热带天气系统影响，出现暴雨和大风天气。夏季平均气温26～27℃，降水量530～630毫米。3、秋季始于9月第四候至第五候，终于11月第四候至第五候，历时约63天左右。始日和终日均北早南迟，前后相差5～7天，“秋分”前后，北方冷空气迅速南下，风向偏北，气温下降较快，易出现秋季低温；有时，冷暖空气流再度交替，会产生一段降雨过程。10中旬至11月，在蒙古大陆冷高压脊前部控制下，气层稳定，雨水明显减少，常出现云少日照多，昼夜温差大，相对湿度小的秋高气爽天气。晚秋，冷空气较强时，会出现初霜。秋季平均气温16～17℃，降水量140～200毫米。4、冬季始于11月第五候至第六候，终于次年3月第三候至第五候，历时110～120天。始日北早南迟，终日北迟南早，前后相差5～10天。初冬，北方冷空气频繁南下，偏北风日益增强，温急剧下降。1月，冬季风最盛，受蒙古冷高压控制，以晴冷天气为主。“立春”过后，冬季风有所减弱，气温缓慢回升，而雨雪逐渐增多。在强冷空气或寒潮侵袭时常产生大风和强降温天气，有时也会出现严重的冻害和雪害。冬季平均气温6～7℃，降水量260～290毫米。第七节自然灾害杭州市天气受温带西风带天气系统与热带东风带天气系统交替控制，不同性质气团(主要为极地大陆，热带海洋和赤道气团)频繁交替作用，一年中，冷、热、干、湿的季节变化很大而季风的不稳定性经常能使某一时段的气象要素发生异常，造成多种灾害性天气。其中影响范围较广、危害较大的有冬季的寒潮(大风雪和冰冻)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高温和台风(包括大风和暴雨)秋季的低温以及除冬季外都可能出现的冰雹等。这些灾害以暴雨引发的洪涝和干旱的出现频率最高。近年，杭州市区受强降雨天气影响较严重，特别是城区低洼地段积水较深，影响市民的日常出行，甚至影响到市民的生命财产安全，本地块原貌为典型湿地，地势较低，容易受到强降雨等灾害天气的影响，因此在竖向设计时应适当抬高园区第三章相关相关项目所在的城市历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴一、城市历史文脉自古以来就有“上有天堂，下有苏杭”的说法，杭州历史悠久，古迹遍布，名人轶事，神话传说层出不穷，整个城市有着非常浓厚的历史文化底蕴和人文气息。1983年5月，国务院在批复杭州城市总体规划时，明确杭州的城市性质为“历史文化名城和全国重点风景旅游城市”。我国著名学者钱穆先生说：“各地文化精神之不同，究其根源，最先还是由于自然环境有分别，而影响其生活方式，再由生活方式影响到文化精神。”三面云山、一面城，一城山色半城湖，杭州的自然景观以精致和谐为特点，山水之间，湖、江、河之间，互相映衬，浑若天成。开放，是杭州历史化的特征，更是千余年来杭州经济社会发展的动力。大气，是杭州自古以来的传统。杭州城市建设的大手笔，始自于吴越国的钱谬，大气还表现在对多元文化的包容上。从吴越起，杭对全国所形成的兼收并蓄的开放格局，必然使其时的杭州文化形态表现为多元化，这种文化形态的长期存在，也必然使杭州的历史文化带有强烈的包容性特征。第二节地方文化习俗一、城市各区域印象从居住角度划分，杭州划分为如下图所示系列板块，其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。二、地方性、区域性禁忌（一）建屋风俗杭州民间视建造房屋为人生一件大事，关系到家庭兴旺和子孙昌盛。整个建房过程中，民间有选地、选材、选日、立柱、上梁、落成、庆贺等习俗。杭州民间旧时建屋最重视上梁，盛行一套喜庆、隆重的上梁仪式。上梁吉日选定后，诸亲好友都要送礼庆贺，并且出力帮工。上梁开始时，燃放“高升”、“百子”爆竹，山区还有放铳、敲锣鼓的。正梁钉有红绸布随着大梁缓缓而上，泥木作头师傅先唱《上梁歌》，正梁敲进两边榫头时，再唱《酒浇梁歌》，随着吟唱《抛梁歌》。梁上长串鞭炮燃放，下面鼓乐齐奏，四周围观群众蜂拥而上，争抢梁上抛下来的馒头。上好正梁，接着钉椽子、盖瓦片。上梁这天晚餐，新屋内要摆“上梁酒”，主家除给作头师傅以“上梁红包”外，还得按桌向工匠、帮工及贺客们一一劝酒道谢，分送“上梁元宝”，还要给附近四邻分送“上梁元宝”。建房仪式，以“请鲁班”和“过新屋”作为结束。（二）建屋厌胜和禁忌杭州民间建屋过程中，还有种种厌胜和禁忌习俗：“泰山石敢当”厌胜习俗。吴越民间建房时，常常要在房屋墙脚竖上一块“泰山石敢当”石刻碑碣。竖“泰山石敢当”，是一种原始先民对山、石信仰崇拜的残留遗风，世代传承，给人们带来所向无敌、战胜邪恶的一种心灵上的信心和力量。“姜太公在此，诸神退位”厌胜习俗。吴越民间凡盖新房建新屋，上梁仪式时，有的地方用红纸写上“姜太公在此，大吉大利”。将它贴在梁上，以求平安。“太岁头上禁动土”禁忌风俗。吴越民间旧时风水家选择新屋地基时，常常有一句禁忌口头禅：“太岁头上不能动土”。方士术数家将太岁所在方位视作凶方。民间又将“太岁”演变为物化的凶神，认为建造新房动土时从地中掘到的“肉块”(一种菌类植物)，就是凶神“太岁”。以为见到这太岁主大凶，往往会使主家家破人亡，天长日久，自然而然成了“太岁头上不能动土”的禁忌习俗。“（三）迁居风俗旧时迁居新屋前，必须择吉日前去掸尘、打扫，有的住房需刷白或糊墙纸。迁居之时，首搬迁之物，都有传统规定。第一批搬人者为发篮、梯子、节节高、万年青、吉祥草和柴米等发篮，为杭州竹制土篮，糊以彩纸，篮中贮头发等物，悬于厅堂庭柱之顶角，取兴旺发达的意思。梯子，杭州俗称“步步高”；晒衣用的多枝桠竹竿，杭州俗称“节节高”，都取节节高升的意思。万年青、吉祥草各两盆，置于堂前画桌左右，意为吉祥如意，万年常青。直柴和大米两担，亦取柴米富裕的意思。接着，移神堂和祖宗堂于正屋之高处或厅堂左边上方。祖宗堂、神堂迁入后，便搬家具、箱笼、杂物。最后，选择吉日良辰，全家老小才搬入，主人需坐轿，以朱漆盘恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。虽在白天，亦须请人以灯笼、火把为前导。全家齐集新宅后，预先有亲友迎之入屋，并以灯烛导之登楼，彼此不交一语，取俗谚“闷声大发财”之意。然后，饮糖茶一杯下楼，这时亲友才齐声祝贺。三、居民的群体性格特征“一方水土养一方人”，杭州人特点的形成自然跟这里特定的山水有关。“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华”。杭州自五代钱王立国以来，采取了一系列“保境安民”的正确政策，到北宋末年，已经成为“市列珠玑，户盈罗绮”的东南第一大都会，10万户居民安居乐业。由于环境优美，生活富足，自然杭州就成为一个最适宜吃喝玩乐的休闲之地。杭州的米市、菜市、柴市、肉市、鱼市、丝绸市、茶市、书市、花市之盛，手工业之发达，给杭州人的生活提供了保证。杭州的酒楼歌馆、古玩杂耍之多，山水园林之美，给杭州人提供了一个娱乐休闲的场所。所以，杭州一度有“销金锅”之称。尤其，环境的舒适，很少战乱，生活的安逸，就慢慢形成了杭州人那种特有的性格特点。特定的历史文化形成了杭州人的性格特点，杭州声名远扬的是国画、书法、收藏等等，包括人们的休闲方式也以喝茶、麻将这类很中国特色的传统休闲为主。四、居民的日常消费习惯、特点及消费心态杭州自古就是一座流通频繁、商贾云集的消费型城市。杭州人热爱自然，热爱艺术。生活化的艺术不仅表现在伞、扇、剪、筷、席、杯、布艺和茶叶上，也体现在桥、塔、楼、阁、厅、院和园林中。杭州人特别善于将生活艺术化，在衣食住行上都体现出他们独特的智慧和灵气，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，处处透显出一种生活的艺术。所以他们的生活总是很悠闲，经常去西湖边走走，坐下来喝喝茶。如在杭州就有“杭儿风”，只要有人说这个东西好，大家都来购买，具有一定的从众心理。从住房消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。宏观调控以后，自住消费已变成主流，商品房消费心态日趋理性和成熟，在住房的选择上比较倾向于以前口碑较好、实力较强的开发商，对住宅的选择不仅停留在产品本身上面，也将更注重科技含量和配套服务，精装修日益为大众所接受。而在消费的引导上，比较相信亲戚、朋友以及圈内人士的介绍，口碑的传播成为主导力量。第三节半山历史底蕴一、宜居据史料考证，半山一带，四千多年前就有人居住。《说杭州》一书中记载，昔时半山崇光寺浚井，得晋砖甚多。1983年，马岭山工地发现古墓群，在古墓壁的砖块上，有清晰的“大康八年八月吴壁”字样（古时“大”与“太”曾通用），太康八年（公元287年）系西晋时期，想见其时居民已稠。建国以来，这里出土了大量文物。二、桃源半山，宋时称皋亭山，诸山极盛，有十二美景。据《杭县志》记载，白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文，而宋元多书作，知道清嘉时来此觞咏者络绎不绝。志书中载，古时皋亭山前后多桃树，延播十余里，山中人栽之，售其实以为生。有坞，即以桃花名。古书记载，农历三月，桃花夹岸盛开，朱霞斗绮，红粉争研，望之若云霞一片，令人心醉。山脚的旧桃源，宋时为桃花最盛处，烂漫十余里。三、固城要隘古时，杭城北郊的半山，即是杭州与海宁往来之要冲，又是杭州北部之要隘，曾屡遭兵事。吴越时，淮南将安仁义等曾久攻此山而不得。宋靖康二年，金兵进犯，汴京陷落，钦弟康王赵构逃至杭州，宋高帝赵构登位后，兴兵设置戌垒，半山成为攻守要隘。辛弃疾曾谓：断皋亭之山天下无兵。宋元明三季半山兵事屡起。宋建炎初，刘正义遣将驻临平，负山阻河筑坚垒，以拒勤王之师。元巴延之会师临安，也先屯兵临平，然后进攻半山。明末，马士英又率方师樊掠此山。直至近代，半山西北古城上的钱王寨城址，隐约尚存。《寰宇记》记载，皋亭山有石城，周围十里，即指此也。四、山名拾遗在远古，半山是海中之岛，至秦时已成陆地，通行无阻。半山一带，以皋亭山最高，海拔361公尺，群山起伏，宛如众星捧月。皋亭山西南有一山，如沧海孤舟，孑然一身，名孤舟山；东隅一山，峰锐而秀，山脊苍翠，偃曲如龙，故名青龙山；东北方一山，似猛虎，故得老虎山之威名；半山以东的黄鹤山，旧传因仙人乘黄鹤路过而得名；黄鹤山北有黄龙山；西有桃园山；东北有龙母山；南有桐扣山。半山周围有许多小山，洋山、无粮山、火烧山、小马山、金鹅山、燕登山等在基本建设中被夷为平地。五、十二景半山原是一个风景区，自西南而东北，曾有旧桃源，云锦台、眼纲山、亚父山、金鹅山、结集岩、梳妆台、游龙洞、浴龙池、喷玉泉、冯氏井等十二景。旖旎风光，锦绣山色，虽比不上西湖，然群山巍峨挺拔，雾霭萦绕，更兼庙宇点点，流水潺潺，吸引了众多文人香客，一时成为杭城之风俗。六、皋亭古刹坐落在半山前后的寺庙曾不下四十余座。其时，香火鼎盛，钟声不绝。最负盛名的撒沙夫人庙，也称半山娘娘庙，前来进香者甚多。此庙抗战前尚存正殿三间，因年久失修，已倾退灰黑。后在日寇侵华中沦为废墟，唯庙址犹存。宋绍兴十九年建的崇光寺，亦为半山颇具名声的寺庙之一，相传为宋高宗母亲韦太后的功德院。位于黄鹤山真珠坞的显宁永报禅寺，亦为半山较大的寺庙之一。该寺因地处半山北部，当地人称之为山北显宁寺，今杭钢厂疗养所所在地。七、泥猫老底子的杭州人，喜欢去半山娘娘庙买只泥猫回家，说是能消灾驱邪；而蚕农，每逢桑蚕季节，更是要去半山买泥猫—相传泥猫是天上的“蚕花娘子”养的，可以震慑老鼠，不咬蚕种纸和蚕茧。拱墅区政府已在半山娘娘庙原址上筹建了“拱墅区非物质文化保护基地”，并制定了很多对半山泥猫的保护措施。除了半山泥猫，余杭的清水丝绵也将一并“打包”进“中国桑蚕文化”，申报世界文化遗产。第四章市场定位第一节杭州市房产市场发展状况跌宕起伏的2009年过去了。数据显示，2009年杭州市区(含萧山、余杭)新增住宅供应房源58715套，约655万平方米。而全年住宅销售房源96716套，约1037万平方米。一年前，杭州市区有近5万套可售住宅房源，按照当时的销售进度，不少业内人士估计这些房源消化需要3年时间。2009年4月份以来走出的行情，让大家大跌眼镜。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源约为167万平方米，合计11757套。根据杭州200多个在售和出让地块(开发商已立项)的深入调研，结合各房产公司目前已经出炉的年度开发相关相关计划，估算出了杭城各板块2010年的住宅供应量，共计1162万平方米。根据透明售房网数据，2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米，因此可以估算出今年将上市的住宅套数将达10.2万套。新房市场：截至09年12月31日，09杭州主城区共成交66319套，超07、08年之和。09年月均价最低值出现在3月份，为10780元/平米，最高值12月，为19560元/平米。二手房市场：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，与08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均价从1月到12月每平米涨6000多元。土地市场：截至09年12月31日，杭州主城区09年出让土地116宗，其中宅地(包括商住用地)73宗，商业用地43宗。09年宅地成交综合楼面价9326元/平米，同比08年上涨60%，比07年上涨68%。09年杭州主城区新房、二手房、土地重要数据成交量(套)1月成交均价(元/平米)12月成交均价(元/平米)均价涨幅新房66319同比08年涨近两倍128861956052%二手房49258同比08年涨两倍多115121780055%土地出让宗数出让面积成交金额(亿元)116宗同比08年涨158%约5422亩784.8一、09年杭州主城区商品房成交量超出07、08年总和◆3月份起主城区销售均价呈逐月上涨态势；

◆3月份现本年度最低成交均价，10780元/平米；

◆12月份本年度最高成交均价接近20000元/平米。二、07年、08年、09年成交量及均价对比截至09年12月31日晚，09年全年杭州主城区商品房共成交66319套，比07、08年成交总和多出3911套。成交量同比08年涨186%，相比07年涨69%。

近三年，07年的成交均价最低，为11024元/平米。09年前六个月的成交均价均低于13000元/平米，下半年，每月的均价都在13000元/平米以上，12月达到最高值，为19560元/平米。三、07年、08年、09年杭州主城区土地出让对比09年全年，杭州市共出让了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商业用地43宗。宅地总共出让面积2929133平米，可建建筑面积约712.85万方。杭州市土地出让金收入已经达到784.8亿元，其中宅地成交金额656.96亿元，商业用地127.89亿元。据测算，杭州市主城区的综合楼面价为9326元/平米。而08年，这一数据为5984元/平米，07年为5537元/平米。四、07年、08年、09三年宅地出让对比09年全年共出让宅地73块，可建面积713万方，成交金额为657亿元，成交均价达到9326元/平米。

相比08年，09年任何一项数据都有比较大的上涨，而相比07年，除成交面积稍有所下降。09年宅地成交的平均楼面价涨幅较大，同比08年涨了60%，比07年涨了68%。五、杭州房地产市场发展趋势目前主城区、余杭区在售相关相关项目2010年预计新上市量有438万平方米，2008年出让的土地在2010年可转化为相关相关项目上市的量有82万平方米，再加上2007年出让土地在2010年将释放93万平方米的量，2010年住宅预计上市量总计共约为613万平方米。据不完全统计预计有220多个楼盘上市，与2008、2009年基本持平。预计供应高峰在2010年九十月份。第二节田园相关相关项目区域发展预测半山镇一直作为杭州市的工业重镇，随着城市化进程的迅速推进，在未来的城市格局中，这一区域被定位为人文、景致“双秀”的杭州北大厅。田园板块位于拱墅区半山镇东南腹地，东至笕丁路以东鸡冠山，南临上塘河，西至石桥路，北至半山山麓，呈带状结构，地块总面积达2000亩。尤其是上塘河以北的部分，主要规划为生态和谐的现代生活区，以山为枕，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌。上塘河将成为文化轴线，以水上巴士和两侧的游步道、自行车道为线索，将衣锦桥、上塘河古运河与现代城市文化合适的合适的内容串连起来。同时，将半山山体内部的各个水库向上塘河汇聚，形成条条溪流。绿地公园结合水体布置，将人们的主要休憩活动、生活区域规划在水体周边。尤其是住宅区，将提供户户见水的景观视野。根据规划，田园板块将会定位为高尚现代化住宅区，整个区块将分成16处住宅区、8个公共服务设施以及5个公用设施以及其他市政公用设施、绿地。建成后总人口将超3万人。而田园板块拆迁工作已经接近尾声。半山距离武林广场约10公里，在未改造前就已经形成城镇居住中心，因此具有良好的基本生活设施配套，这是开发住宅小区比较理想的板块。而随着北部城区扩展的需求，半山成为又一发展重地已是大势所趋。城北新城内，要形成以广济路、同协路等为主干道的四纵四横网络。地铁3号线从丁桥穿过，设同协路与丁桥路两个站点。快速公交3号线、7号线在区内也各有两个站点。上塘河的水上巴士，与三条黄金水上旅游线结合，形成水陆入城的公交体系主要楼盘竞争分析田园板块所属拱墅区，拱墅现辖拱宸桥、小河、和睦、大关、湖墅、米市巷六个街道和上塘、祥符、半山、康桥四个乡镇。近年来，拱墅区着力打造汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城区北部集居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区。未来，在城北区域，根据土地的出让价格和产品定位，桥西板块和华丰板块的楼盘将是田园板块最强劲的竞争对手。嘉里·桦枫居嘉里·桦枫居总开发规模约32万平方米，其中地上开发面积约25万方，由20余幢13～17层的精装修小高层住宅、幼儿园，会所、社区商业配套组成，现住宅规划主力户型为90平方米和130平方米。总户数为2000余户。楼盘名称嘉里·桦枫居（销售均价元/㎡）面积（㎡）90㎡以内100-160㎡160㎡以上合计套数(套)37120717595比例62.35%34.79%2.86%100.00%滨江·万家星城滨江·万家星城位于下城区北侧新天地板块东新路与石祥路交汇处，相关相关项目总占地面积约19万平方米，总建筑面积近70万平方米，其中一期占地49266平方米，总建筑面积约19万平方米。一期由9幢18-23层高层建筑组成，主力户型80-140平方米，约1200余户。楼盘名称滨江·万家星城（09年12月底销售均价为20263元/㎡）面积（㎡）90㎡90-140㎡140-180㎡180㎡以上合计套数(套)67644360131192比例56.71%37.16%5.04%1.09%100.00%◆远洋大运河商务中心相关相关项目大运河商务区占地30余万平方米，总建筑面积逾80万平方米，是一个集国际大型商业、五星级酒店、高级商务写字楼及高端城市景观住宅等四大物业集群为一体的大型高端城市综合体。该相关相关项目房源量大，销售周期较长，经多轮调整后目前对外公布住宅房源以精装修交付。2010年5月份精装9号楼153套房源开盘，预计销售均价3万元。楼盘名称远洋大运河商务中心相关相关项目（预计销售均价为30000元/㎡）面积（㎡）90㎡90-120㎡120-140㎡140㎡以上合计套数(套)5101785153比例33.33%011.11%55.56%100.00%第四节目标客户需求分析一、目标客户主要来源◆城北区域原住居民，主要以杭钢、杭锅、肿瘤医院等在职中高层管理管控管控人员为主，原拱墅区业主为改善居住条件，进行升级换代的业主。◆具有一定经济实力，追求高品质物业的中高级白领阶层。◆拱墅区、江干区周边建材市场、通讯市场、家装市场等私营业主。◆长期以来跟随绿城房产投资的忠实客群。二、目标客户特征◆年龄：31-50岁之间，其中31-45岁左右购买力最旺盛。◆职业：私营业主、政府官员及企事业单位管理管控管控层、高级白领。◆事业：有很强的事业心，事业稳定有成。

◆家庭：家庭关系稳定，看重家庭生活。◆身份：拥有广泛的人脉关系及社会资源。◆追求：追求品质生活，品质的事物。三、目标客户调查分析（一）目标客户之一：城北客户本次调查问卷主体研究对象为在城北区域工作的在职人员及秋涛路、沈半路沿线的部分市场人员。共计收集361份（杭钢96份、杭锅46份、西子联合控股20份、西子孚信18份、西子房产12份、立体车库40份、浙江电台39份、浦发银行秋涛路支行15份、农业银行笕桥支行12份、灯具市场11份、通讯市场2份、钱江小商品市场5份、机电市场16份、汽配市场10份、沈半路、半山路周边商业17份）问卷，其中有效问卷340份。1、意向购买面积面积（M2）9090-140140-160160-180180-220220-300300以上合计市台、西联等132911433669西房、孚信等16459312278杭钢32479031193杭锅20211000042小计961763688610340比例28.2%51.8%10.6%2.4%2.4%1.8%2.9%100%注：客户在面积选择上主要集中在90-140平米，占80%。2、意向购买户型户型二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室以上合计市场1619192258电台、西联等1892410869西房、孚信等1424309178杭钢166493193杭锅1415130042小计78131952412340比例22.9%38.5%27.9%7.1%3.5%100%注：户型选择主要集中在三室二厅和二室二厅，这与面积需求集中90-140吻合。3、是否意向购买精装修楼盘分类毛坯房精装修房均可合计市场25191458电台、西联等15252969西房、孚信等30183078杭钢28323393杭锅1581942小计113102125340比例33.2%30.0%36.8%100%注：客户对于是否精装修意见基本不大，毛坯、精装均可，各占1/3。4、能接受的精装标准是多少价格（元/M2）2000-30003000-40004000-50005000以上合计市场36154358电台、西联等41213469西房、孚信等60143178杭钢73144293杭锅3641142小计246681511340比例72.4%20.0%4.4%3.2%100%注：客户对于精装修标准在接受范围2000-3000元/平米占72.4%，建议田园相关相关项目小户型以毛坯为主。5、打算购买多少总价的住宅总价（万元）150-200200-300300-400400-600600以上合计市场48900158电台、西联等401683269西房、孚信等65822178杭钢77862093杭锅38400042小计268451674340比例78.8%13.2%4.7%2.1%1.2%100%注：客户对总价在需求主要集中在150-200万元，占79%，与小户型需要占比吻合。（二）目标客户之二：购买郁金香岸排屋及平层大宅、有一定经济实力的客户我们对郁金香岸排屋客户及公寓平层大宅及跃层客户对田园相关相关项目的相关户型、精装修与否等做了电话调查，共获得有效客户调查问卷109份，具体情况：1、意向购房面积相关相关项目90㎡90-140㎡140-180㎡180-200㎡200㎡以上合计数量929151739109比例8%27%14%16%35%100%通过意向客户问卷调查可看出，客户对面积的需求主要集中在90—140㎡占27%、200㎡以上占35%。选择小面积的原因主要考虑到总价的控制,便于投资；考虑大面积的基本以自住为主。2、物业类型需求相关相关项目公寓平层大宅复式平层大宅排屋合计数量494479109比例46%40%6%8%100%物业类型需求的调查结果基本正确地反映了意向客户对面积的需求。由于客户面积选择90—140㎡及200㎡以上，因此在物业类型需求上也集中在公寓和平层大宅，各占46%、40%。3、是否意向购买精装修楼盘相关相关项目是否合计数量9118109比例83%17%100%从客户调查结果来看，建议采用精装修的客户占比较大，为83%。选择精装修的原因主要是考虑到装修耗费时间、精力，对于中年人而言,没有装修的热情,同时毛坯房交付的楼盘由于装修的影响，很难在短时间内达到安静的居住环境。（三）目标客户之三：房交会登记意向客户世贸房交会（2009年12月31—2010年1月3日），田园相关相关项目意向35组客户登记情况，分析如下：1、意向购房面积相关相关项目90-120㎡120-140140-200㎡200-300㎡300㎡以上合计数量25323235比例70%9%6%9%6%100%2、意向户型需求相关相关项目二房三房四房四房以上合计数量4251535比例11%71%3%14%100%房交会客户以刚性居住需求为主，对面积和总价的承受力普遍较低，意向面积90-120平方米占了总登记数的70%。在户型需求中，三房的需求占72%，建议在户型配比中应充分考虑三房90-120平米的小户型设计。3、是否意向购买精装修楼盘相关相关项目是否合计数量62935比例17%83%100%房交会客户与郁金香岸排屋即平层大宅客户的精装/毛坯需求明显相反，不同的客群对于产品的需求完全不同，需明确产品客群定位后确定本相关相关项目的精装与否。4、意向总价区间相关相关项目150万以下151-250万251-500万500万以上合计数量13117435比例37%31%20%11%100%总价区间统计可以看出，250万元以下的占69%，与面积90-120平米需求占70%相符，基本单价接受区间在1.5-2万元。第四节田园相关相关项目户型定位建议一、户型配比建议（一）户型设计原则1、营造城北新城精品楼盘的高品质园区环境，使目标客户产生拥有的自豪感、归属感。2、要适应拱墅区域及周边区域目标客户群升级换代的购房需求，户型设计重点兼顾功能性的同时满足舒适性。3、田园相关相关项目的目标客户主要集中在同一区域，因此需充分考虑在满足功能需求及空间的舒适性的前提下兼顾客户的购房成本。4、根据区域内竞争楼盘及杭城范围同质楼盘的各类房源供应情况，细分市场，突出相关相关项目的独特性，通过差异化竞争策略形成产品竞争优势。（二）户型配比建议根据以上结论我们对田园相关相关项目户型定位提出建议，考虑到产品的升级换代，适当考虑精装修楼盘的户型面积提升，同时结合相关相关项目本身的情况对位置最佳的区域考虑设置大户型等，具体建议如下：1、40号地块占地面积34914平方米，容积率2.0，总建筑面积69828平方米。户型配比（不考虑90/50、90/70限制）：物业面积㎡房型细分比例小高层90以下二房二厅一卫20%140三房二厅二卫65%160三房二厅二卫7.50%180四房二厅二卫7.50%合计//100%2、41号地块原容积率1.8，原总建筑面积52560平方米，调整后容积率按1.59计，建筑面积46570㎡（其中高层22750㎡；平层官邸23820㎡）；户型配比（不考虑90/50、90/70限制）：物业面积㎡房型细分比例小高层160三房二厅二卫20%四房二厅二卫20%180四房二厅二卫60%平层官邸200-220四房以上70%250-300五房以上30%合计///3、81号地块原容积率为1.6，原总建筑面积38496平方米，调整后容积率为1.26，建筑面积30340㎡（其中高层约18000㎡；平层官邸10000㎡）户型配比（不考虑90/50、90/70限制）：物业面积㎡房型细分比例小高层140三房二厅二卫60%160-180三房二厅二卫20%四房二厅二卫20%平层官邸200-220四房以上100%合计///（三）对户型的意见和建议1、田园相关相关项目平层官邸的户型设计不采用留庄的十字户型，建议参考翡翠城花园洋房系列的户型，尤其是其202M2及256M2户型，需考虑居住舒适性。2、四房以上的户型，建议每间房均配置独立卫生间。3、在户型设计中要充分考虑到各功能区的尺度比例，增加贮藏空间，提高居家的实用性。4、对于面积较小的户型，希望我们更关注面积的高利用率及流线设计的合理性，不要追求华而不实的设计。5、对于面积较大的户型，设计上也不能铺张浪费，不能大而无当，需要作精细化考虑和人性化考虑。要重点关注主要的功能空间，强调空间尺度的舒适性。6、兼顾考虑风水问题，比如开门方向、厨房位置等，不要有很明显的忌讳。7、景观位置较好的楼栋、面积较大的户型尽量争取做到全明的卫生间。8、精装修户型层高不低于3.0米。从客户调研情况看，目标客户普遍存在升级换代的需求，一是增加使用空间，即由二房换成三房，三房换成四房，二是在满足功能需求的情况下增加居住的舒适感，如增加客厅、卧室的开间。但对目标客户来说，户型设计除了注重舒适性外，更应兼顾合理性、经济性，总价的控制对其购房的选择尤其重要。二、产品亮点建议（一）精装修建议1、突出绿城品质，2010年，杭州市中心高端住宅将集中上市，与我们相关相关项目直接远洋大运河相关相关项目相关相关计划推出的房源多为精装修，因此建议本相关相关项目必须凸显绿城的品质，大户型及平层官邸房源以精装修交付，以此获得相应的竞争优势。2、通过精装修提升楼盘品质，增加楼盘附加值，同时也可以此拉高相关相关项目销售价格。3、精装修在提高产品品质的同时，应尽可能控制成本，公寓控制在3000元/平方米，平层官邸控制在4500元/平方米主要原因有：◆拱墅区客户购买实力并非很强，客户在希望购置精装修楼盘的同时，担心由于精装修成本导致总价过高。通过客户调查，同样也可以看出客户对精装修成本的考虑。◆如绿城丽江公寓（二期）、新绿园等相关相关项目，同样是通过精装修提升产品的整体品质，加强客户购买的亮点。（二）车位配比及地下门厅建议1、因购买此类物业的客户基本为二次置业，改善性需求，因此建议车位比例40号地块至少为1：0.85；41、81号地块至少为1：1。2、客户入住后的主要活动走线为地下室空间，建议地下室和底层大厅整体统一标准精装修。（三）园区服务配套建议1、根据客户问卷结果可看出，客户对园区内的运动设施、个性化服务都提出了较高的要求。建议设置室外游泳池、乒乓球室等体育设施。结合相关相关项目园区服务体系建设要求，在三个地块的规划设计中充分考虑会所或泛会所，设置如老年活动中心、健康中心、儿童活动室等场地。2、应充分考虑大堂的各休闲功能的设置。可考虑设置较为精致的私人会所，为业主提供一个“沙龙式第二客厅”。设置服务吧台可有偿为客户提供茶、咖啡等，同时可考虑在大堂区域内设置书吧等休闲功能。（四）产品风格建议1、建筑应更厚重沉敛、形态较规整的公馆建筑。外墙采用石材，强调细节的完美，以此塑造建筑的价值感和吸引力。2、园林设计减少硬质铺装，多巧用植物、花卉等软性装饰。3、客户调查过程中，许多客户表示园区内水系的设计可与泳池相结合，为能使得整体景观错落有致，可考虑采用叠水等景观效果。第三节商业配套建议一、商铺位置概况40号地块沿广济路主体建筑内退，沿街设置二层法式商铺，与其它地块沿街商业类型相协调。41号地块沿广济路布置较高品质平层官邸，沿街设置二层法式商铺。81号地块沿广济路沿街设置4-5层平层官邸及二层法式商铺。二、周边商业情况半山路商业形态丰富,银行、商场、超市、药店等配套完善，能满足周边小区的日常生活所需，但离本相关相关项目在一定的距离，且商业环境一般，档次中偏低。三、商铺户型建议通过商铺调查，本相关相关项目周边现有周边商业配套，仅能满足目前居住在附近的居民生活基本需求，未能形成较好的商业气氛，缺少高档次休闲娱乐场所。不足以满足相关相关项目目标客户品质生活的需求，建议兼顾到商户利益和业主需求，在商铺业态控制上主要以满足本相关相关项目业主日常生活、休闲娱乐等需求为主，提高商铺的档次。（一）消费群体分析消费群体显著消费特征适合发展业态中产阶级追求高品质生活，渴求优雅舒适的消费感觉。在紧张的工作之余，享受美食与休闲的快乐。中高档餐饮、休闲娱乐、健康生活居家人群工作闲暇的小资生活体验，购物、好友聚餐、享受生活。购物店、餐饮、超市、美容SPA年轻高意愿消费群体追求积极的生活态度、渴望尝试其所未体验之消费感觉。餐饮、娱乐（二）业态选择建议1、咖啡饮品类（ILLY咖啡）2、中高档餐饮类（特色餐饮）请考虑是否有条件设置3、生活配套类（精品超市、精品书店、）4、康体美容类（美丽田园、THEFACESHOP）（三）商业面积建议因小户型商铺的商业业态选择较为灵活。建议本相关相关项目商铺面积控制在80㎡-150㎡左右，层高不高于4.2米，尽可能做宽开间、短进深户型，各单套可自由组合。第五章规划设计第一节规划布局一、规划要求◆充分考虑本相关相关项目的建筑形态与城北新城田园区块生态和谐的现代生活区的协调性；◆充分考虑在周边居住建筑观感效果，能脱颖而出；◆充分考虑消费者的对高品质住宅的审美需求和功能需求。二、居住和商铺布局的设想（一）居住采用小高层、高层、平层官邸的建筑形式。规划组团的设计，因为容积率分别为2.0和1.8、1.6（原），限高50m和36m不同，建议采用院落叠层的方式。强调以组团内公共空间院落的围和感为重点，向外扩展到公共空间院落，及整个社区组团的公共空间。一共分三个大层次系统，从社区组团，通过道路和景观引导，进入组团间及组团内空间，从而完成整体串接。整个地块内的组团管理管控管控模式和道路系统组织成为关键。组团的规模依建筑的组织形式和户型组合方式，来合理搭接设计。（二）商业40号地块沿广济路主体建筑内退，沿街设置二层法式商铺，与其它地块沿街商业类型相协调。41号地块沿广济路布置较高品质平层官邸，沿街设置二层法式商铺。三、邻里单位组织形态40号地块：建筑密度30%，限高50m，容积率2，地块特点:容积率高，建筑密度大，地块现状呈弧线形，相对位置一般。最优合适的合适的方案设计以13-15层二代高层为主，沿广济路主体建筑内退，沿街设置二层法式商铺，与其它地块沿街商业类型相协调，容积率做足2.0。41号地块：建筑密度30%，限高36m，容积率1.8，地块特点:容积率高，建筑密度大，地块现状呈长方形，地块中间有公共景观带通过，相对地理位置较好。最优合适的合适的方案设计以10-11层新绿园和4-5层平层官邸相结合，沿广济路布置较高品质平层官邸，沿街设置二层法式商铺，容积率做到1.6，面积减少5700m2，小高层和平层官邸面积比例为50：50。81号地块：建筑密度25%，限高36m，容积率1.6，地块特点:容积率低，建筑密度小，地块现状呈长方形，比较规则，相对地理位置较好。设计以8-11层新绿园，沿广济路沿街设置4-5层平层官邸及二层法式商铺，与R21-14#地块建筑形态相对应，形成高档住宅氛围。容积率做到1.26，面积减少8200m2，但是品质和氛围提升。第二节道路交通组织一、小区出入口设置◆两块地块在小区主入口均设置在广济路。◆小区为人车分流，车行出入口设置人行主出入口附近。二、交通组织规划采用人车分流，三级道路系统的组织方式进行设计。道路系统应当和景观设计，组团模式一起结合设计考虑。分小区主干道，小区次干道和宅间道等至少三个道路等级。小区内的道路宽度，依其道路等级，应符合GB50180-93《城市居住区规划设计规范（2002版）》中关于小区内各级道路的红线和路面宽度设置规定。车行系统应考虑便捷性和噪音屏蔽；步行系统应考虑安全性，和景观结合设计。功能要求注意人行和车行出入口的设置位置及设置方式，以及相关物业管理管控管控，消防通道，无障碍设施等要求。三、停车方式停车位：机动车停车位至少满足10%地上停车量，其余为地下停车。机动车地下车库出入口应考虑噪音屏蔽。非机动车停车均设在地下。机动车和非机动车位指标按照相关规范，以及本任务书“小区规划指标”配置。四、停车数量配比停车位配比系数为不小于0.85和1.0，停车位计算表：建筑类型计算单位自行车（辆）住宅（90-140m2）车位/户2住宅（>140m2）车位/户1.5地块计算单位车位（辆）40号地块车位/户1：0.8541、81号地块车位/户1:1（一）商业类停车位的设置及配比指标与相关政府部门协调，充分利用市政道路停车。（二）居住类停车位的设置及配比指标以地下室停车方式设计。按照不低于0.85和1：1模式设置。（三）访客停车位的设置及配比指标：园区车位总数的10%（四）自行车/电动车停放可设在地下室架空层位置，采取相对集中的管理管控管控模式。自行车车库布置在地下人防区域，自行车按每户3.5㎡设置与人防相结合，应注意尽量集中设置，自行车使用者主要为部分业主、服务人员及物管人员。五、停车场地景观因素考虑室外停车地面部分建议用植草砖铺设，用低矮灌木作为隔离，马路一侧有交警划线为准。第三节公共空间系统一、门厅以单元为单位设立公共门厅，兼首层电梯厅，强调灯光效果，空间感和装饰性。如遇外廊或架空层入口，结合外廊或架空层一起考虑设计。底层门厅及入口设计需考虑接待，驻留，信报投递，可视对讲等功能。门厅净宽不得小于4m，净高不得低于3.6m。二、电梯厅标准层、住宅底层、地下车库电梯口设电梯厅（兼地下车库门厅）。住宅底层电梯厅结合公共门厅进行一体化单元入口设计。地下车库电梯厅（门厅）应注意与地下设备用房及停车空间关系的处理，保证交通流线的清晰，便于人员出入。三、楼梯间底层楼梯间结合门厅，底层电梯厅，进行一体化设计。标准层楼梯间如果为明楼梯间，需要结合外立面效果一起设计，尤其是沿街建筑。四、上人屋顶或分户花园上人屋顶或分户花园，如面对主要景观或者沿街，需要进行独立设计。五、地下空间如主要室内公共活动空间设于地下或半地下，应注意出入口，流线，及直接采光设计。六、特殊注意门厅、电梯厅、地下车库门厅拟委托专业家装设计公司设计（设计时，请预留尺寸）。（楼梯间墙面采用乳胶漆刷白，楼梯地面采用水泥。）七、公共空间形态◆公共空间的形态组织结构◆公共空间的围合方式减少大尺度空间的布置，利用组团围合绿化和高层底层局部架空的引导和穿透给出丰富的景致和活动变换。八、公共空间的环保◆交通噪音控制方式沿道路户内窗户采用双层中空玻璃。◆娱乐公共空间和儿童活动空间的的噪音控制建议结合沿街商铺一带、会所、园区景观设置，离住宅尽量远，以降低噪音。第四节开发分期与样板区、现场接待处设置一、开发分期二、样板区、现场接待处规划（一）样板房根据相关相关项目特点在相关相关项目销售时提供确认的装修风格、标准、主要设备的品牌，在实地设置交付标准样板。（二）现场接待处前期设置40号地块对面底商，后期移至会所内。第六章建筑设计第一节建筑单体一、建筑类型根据规划要求以及本相关相关项目开发设计设想，建筑类型为高层公寓和平层大宅相结合的形式。二、建筑层数40号地块为13-15层绿城二代高层产品；41号地块为10-11层绿城二代高层和4-5层平层官邸产品；81号为8-11层绿城二代高层和4-5层平层官邸产品类型。住宅层高设为3.0米，商铺层高设为4.5米。三、建筑朝向杭州气候四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素，对朝南的住宅情有独钟。本案建筑朝向应充分利用场地自然条件、自然通风和采光，减少空调和人工照明的使用；根据《杭州市城市规划管理管控管控技术规定（试行）》（2008）的要求，多层建筑之间的正面间距≧13m；且多层建筑日照间距为正南北向时按1：1.2H控制；为非正南北向时，按照方位间距折减系数表计算。四、建筑间距高层建筑根据《关于试行<杭州市建设相关相关项目日照分析技术管理管控管控规则>的通知》编制日照分析报告，受遮挡的居住建筑的居室应满足在大寒日的有效日照不低于二小时（二小时可有两个连续时段组成）。五、建筑通风建筑通风包括自然通风和机械通风。在设计时考虑恰当的进深尺度，南北通透，能够形成穿堂风，使室内外空气对流置换。机械通风在现代生活中必不可少，合理设计安装和安全使用空调系统及新风系统（含加湿），可保证室内空气不被污染。厨房、卫生间应设置自然通风和机械通风系统，进行局部排风或全面换气，卫生间尽可能明设。六、建筑防风根据测风数据正确确定风荷载之外，应重视考虑建筑物的风反应。建筑的非结构构件如玻璃幕墙和大型轻屋盖抗风的设计和构造对建筑防风有很大的影响，尽量避免风噪。七、建筑风格建筑风格：建筑外立面风格按不同地理位置及开发时间不同，统一协调；并考虑周边未拍卖土地的建筑风格形态与本相关相关项目3块地块建筑类型的差异化。以古典主义为纲，采用现代建筑简洁而富有逻辑性的体块关系，塑造一种全新的折衷主义建筑形象。外立面风格采用温和的现代风格，建筑立面简洁、现代，线条细腻优雅、灵巧，整体色调浅暧为主，立面全部采用大面积落地窗，通透大气、细巧的建筑风格。面域整齐，虚实对比，体块划分。在纯现代体块关系的基础上，使用简化的绿城古典主义风格深色厚压顶线和粗切勾立面分割线的方式，减轻浅色纯体块造成的轻飘感，强化体块外形和体块外形关系。体块立面组合主要为连续大玻璃，连续实墙和连续镂空洞。田园相关相关项目·平层官邸意向效果图半山田园相关相关项目·二代高层意向效果图半山田园相关相关项目·二代高层意向效果图八、外观色彩与材料材料和色彩：建筑外立面材料主要为石材，墙面色彩为浅暖色系。门窗或公共空间采用连续落地大玻璃面。依建筑的使用性质和建筑的高度、户型不同，划分不同的外立面材料和色系，结合建筑组团设计，强调组团感受。九、建筑外观与设备建筑外立面因建筑外观风格的需要，需保持整齐干净。空调需设在阳台内侧，考虑活动百叶封挡；阳台栏杆需设同高度横向晾衣架或晾衣杆；外墙需设侧面分割暗槽安置雨水管；立面横向划分线或横向批水线需设内置雨水导水凹槽。第三节公共配套一、周边公共配套设施现状及规划情况紧邻相关相关项目的周边基本配套现状完善，基本能满足目前生活所需，主要配套设施如下：生活配套：世纪联华超市等商业综合区餐饮：两岸咖啡、KFC、土家菜馆等餐饮教育配套：9班幼儿园、杭州市北秀小学、36班小学（在建）等

医疗配套：杭钢医院、浙江省肿瘤医院、社区卫生服务中心等。银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国邮政储蓄银行等二、各级公共服务设施布点要求随着区域城市规划目标的推进，本案周边的相关配套将逐步完善，考虑到本案高端的产品定位，相关相关项目的公共服务设施应服务于本案业主，同时对外开放为主要目的，设施的配置不宜过多过杂，档次不宜过低，以免影响园区居住档次和楼盘形象，应配合周边配套情况互补设置。三、公建设施配套（一）生活服务类设施合适的合适的内容的选择结合本案的规划设计参数和楼盘的档次定位等因素考虑，建议设置以下公共设施：1、文化设施：文化活动设施可归并入会所内设置阅览室、多功能厅等，老年和儿童文化。2、体育活动设施：室外游泳池、儿童乐园、棋牌室、乒乓球室等。3、服务设施（商铺）：24小时便利店、银行分理处、彩扩店、洗衣中心、美容美发店、书店、药房、面包房、家政公司、音像店、精品店、庞物临时寄放室（出入口对外），足浴、桑拿(SPA)、花店等。4、物业管理管控管控及经营用房：按杭州市规定物业管理管控管控用房面积比例为地上总建筑面积0.3%，经营用房面积比例为地上总建筑面积0.4%执行。5、社区用房：按杭州市规定每百户为30㎡的标准执行。6、园区生活服务用房：健康咨询中心。（二）关于会所的相关建议1、经营模式本案会所是泛会所的概念，是公建配套的一部分。为园区业主做好配套服务的同时，对外开放经营。由于本案定位为目前杭州市区内的高端楼盘，因此会所功能建议仔细周密考虑，尽可能保证园区业主方便适用；功能相对齐全，为业主提供优质的服务，提高软件性服务档次。因会所在前期定位中考虑需对外开放，因此在规划设计时，应尽量考虑设置独立的出入口，并配置一定的临时泊车位，避免后期使用中业主因安全、车辆停放等问题与会所经营单位发生不必要的矛盾。会所在平面布局上应从动静分区、使用频率等方面充分考虑，避免因布局不合理而导致会所内功能相互影响。在会所的设计中，要充分考虑以后投入使用的能耗问题，并尽量采用能耗较低的设备且分开计量。2、会所功能设置田园相关相关项目会所定位原则上考虑泛会所概念，三个地块分别设置，以满足泳池配套及活动休闲功能为主。每个会所面积区间建议控制在1000M2左右，根据三个地块不同的客群阶层的预测，三个会所应通过确定不同的主题定位，形成资源共享，满足实用性及园区服务体系建设的基本要求。（1）40号地块会所定位——居家、实用型40号地块会所的客群服务对象以中青年使用消费群体为主，兼顾儿童及老人，满足业主基本日常需求。会所定位中端（三个会所中定位相对最低），相关功能和面积配比如下：◆餐饮区域：家庭简餐型，可对外开放，建议由知名餐饮公司连锁经◆健身房：设置基本健身设备，如跑步机，动感单车、臂力拉升器械、划船牵引器械、单杆等。◆24小时便利店：方便业主购物。◆儿童游乐室:设置幼儿玩乐配套设施，带独立卫生间◆乒乓球室：设置2张乒乓球桌◆多功能厅：便于业主集会活动。（2）41号地块会所定位——商务、休闲型41号地块会所的客群服务对象以中年高端使用消费群体为主，兼顾儿童及老人，满足业主基本日常需求。会所定位高端（三个地块中相对最高端），相关功能和面积配比如下：◆雪茄吧、红酒吧：面积100M2，设置酒窖，方便客户存酒。◆会议室：小型会议室。◆商务中心：方便业主收发传真、打印、复印及相关商务活动。◆美容：建议请专业的美容经营。◆健身房：设置基本健身设备，如跑步机，动感单车、臂力拉升器械、划船牵引器械、单杆等。◆乒乓球室：设置置两张乒乓球桌◆台球室：面积30M2，（国际标准台球桌尺寸为2.26×1.2×0.88M）◆棋牌房：设置6-8间，每间15-20M2，面积160M2，设置公共卫生间及服务吧台。（3）81号地块会所——健康、养生型81号地块会所的客群服务对象以中年使用消费群体为主，兼顾儿童及中青年人，满足业主基本日常需求。会所定位中高端（相对三个地块中略次于41号地块），相关功能和面积配比如下：◆室外游泳池的相关配套：面积80M2，含男、女更衣室及冲水池。◆大堂休闲吧（书吧、茶吧）：以书吧形式设计。考虑休闲茶吧、酒吧休息台设置。◆室外游泳池的相关配套：男女更衣室及冲水池。◆24小时便利店：方便业主购物。◆儿童活动室或培训中心:游乐活动或儿童培训区域，独立卫生间。◆健身房：设置基本健身设备，如跑步机，动感单车、臂力拉升器械、划船牵引器械、单杆等。◆乒乓球室：设置2张乒乓球桌。◆瑜珈房：设置一面墙壁设置落地大镜子，也可作为老年人跳舞的场所。◆健康咨询中心：配合园区服务体系，为业主，尤其是中老年业主提供上门咨询服务。台球室儿童娱乐室四、公共部位要求（一）单元入口单元入口的门厅尺度、色彩、用材，入口处风格和色彩应与建筑相协调。单元入口门应采用双扇。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。（二）住宅门厅、地下室门厅入口1、单元底层门厅单元门厅是住宅建筑的公共客厅，空间设计应考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份。为考虑业主接待不同客人的需要，建议应在门厅设置会客区或考虑酒店式接待区；门厅立面上宜采用大面积的暖色调大理石。主入口门应满足防火要求设有平开门，建议考虑设置中央空调系统，合理设置邮政设施位置；在设计时应充分考虑上述因素，注重高度和进深。门厅2、单元地下室门厅重视业主驾车回家沿路环境的营造，单元地下室门厅是业主必经的重要空间。地库建议采用无梁楼盖设计，设计时尽量考虑单元地下室与地下车库连通为一整体，有条件的前提下，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一，以营造精美的地下室门厅，保证业主的回家路线便捷及舒适度。留有装修空间。地下室：顶板要低于市政道路200。地下车库建议采用无梁楼盖结构设计，覆土高度按照1500考虑，尽可能利用泳池下沉采用竖向打开方式，在侧板无人防区域应尽可能考虑打开设计，营造地下车库侧采光，增加地下车库的通透性；管线（除雨污水以外）均从地下室布管统一设置；室内外进口高度应符合国家现行规范要求。地下室通往地下电梯前室采用装饰设计，提升地下车库的价值感。第七章室内设计第一节样板房一、样板房设计风格建议通过新古典风格，通过古典与现代完美结合，感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的肌理和装饰，呈现出古典而简约的舒适空间。新古典主义风格是指在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中的经典精髓．使作品在拥有典雅、端庄、气质的同时带有鲜明的古典气息。其特征是古典与现代的完美结合，它源于古典，但不是仿古更不是复古，而是追求神似，讲求风格，用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；注重饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色。在设计过程中，既要考虑展示的效果，同时生活的背景场所、自成完整的审美体系、人性化的细部设计、精致完美的工艺收口、在细节考虑上按照交付标准样板房的设计─源于生活而高于生活。二、样板房类型本案拟定三套样板房