银行贷款管理指南

集团财金管理中心财务管理部2012年房地产项目贷款管理指南银监会基本要求·禁止银行为购买土地提供融资；·要求项目资本金(所有者权益)比例35%;·银行最多只能提供65%的总开发成本；·要求开发商具备全部4项资质(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程

施(开)工许可证》),缺一不可。。对空置3年以上的商品房，不得作为贷款的

抵押物。商业银行发放的房地产开发贷款不得跨地区使用。银监会控制开发贷风险四项措施·对贷款成数有明确要求·要求银行使用在建工程作为抵押而不

是土地·减少银行对房地产开发商的贷款·销售70%时以上时，贷款余额一定要

达到现金流全覆盖央行、银监会对按揭贷款要求·各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上

住房贷款·对贷款购买购买第一套住房的家庭，首付款比例

调整到30%及以上·对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例

不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1

倍·商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期

限不得超过10

年，贷款利率不得低于基准利率的

1.1倍·加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房等商业银行对房地产项目贷款基本条件·具备有权部门核定的开发资质等级证明。·持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工

程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑

工程施(开)工许可证》,已开始销预售的，还

需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》。●项目资本金不得低于项目总投资的30

%,并先于贷款发放全部投入房地产项目开发。·房地产在建工程作为贷款抵押的，只能用已形成

的现实资产部分作为抵押物，且在建工程抵押率

不得超过抵押物市值的50

%。·工程监理单位有相应的资质等级。开发商应提供以下资料·开发资质等级证书；·土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；·

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施(开)工许可证》,

已开始销预售的，还需提供县以上房地产管理部门批准的《销预售许可证》;·项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概(预)算书、

供水、供电、供气和雨水、污水排放合同及公建配套资料；·抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

·参建、联建合同或协议；·建筑工程保险单或借款人同意投保建筑工程险的承诺函；

。与贷款相关的其他资料。·从事房地产开发的资格。

调查借款人营业执照是否真实有效，执照规定的经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。·开发资质等级证书的有效性。

调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。·土地出让合同的真实性、有效性。应调查土地出

让合同是否真实有效，土地规划红线图是否经批

准

。·合法批件的完整性。调查项目所在地块的土地出让金是否已交清，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施(开)工许可证》

是否齐全有效；已经开始销预售的，是否持有有效的《销预售许可证》;上述批件是否为临时性质的批件。·贷款用途的合规性。

应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策。·参建、联建协议或合同的合法性。。抵押物的合法性。贷款合法性调查贷款安全性调查。项目资本金比例和到位情况。

调查项目资本金是否用贷

款或债务抵充。。抵押物的变现能力。第二还款来源的偿债能力。·个人住房按揭贷款配套情况。调查该项目个人住房按揭贷款来源意向以及构成。。建筑工程监理落实情况。程对应要求的资质等级调查拍卖所得价款中扣除优先缴纳出让金后调查工程监理单位是否具有与该工贷款效益性调查·从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标

准、物业管理水平、周边环境等方面，与同类项目的销售(出租)相比，预测市场前景；●项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公

建配套对市场销售(出租)的影响；●项目的销售(出租)策略是否符合市场的需要；

·给存款、中间业务等带来的附带效益；·对已开始销预售的项目，要调查其销预售情况，

分析市场风险；贷款审查、审批和发放·房地产开发建设贷款实行审贷部门分离运作●房地产开发建设贷款实行分级审批、授权管

理·在项目资本金或自有资金全部到位，投入项

目或工程建设后，开户行根据借款合同的约

定和贷款发放的有关规定，办理贷款发放手

续。·房地产开发贷款以及建筑安装中长期贷款实

行逐笔核贷，逐笔发放，按照工程设计和实

际施工进度的需要逐笔办理贷款发放手续。。贷后检查包括对外检查和对内检查。

对外检查是指贷款发放后，派驻公司整每盛望保重要态溶整中做在和建行没进会定。对肉检在是损工级检为按目经理。。房地产开发建设贷款实行专款专用，封闭运行。

要对贷款逐笔进行跟踪检查，并按月提交贷款检查的书面报告。定期检查报告的主要内容有：(一)项自是否按预定的设计要求和计划工程进度施工、竣工、出售和运行；(二)借款人是否按照借款合同规定和实际用款计划使用贷款，有无挪用贷款；(三)借款人贷款归行和还款付息情况；(四)对建筑安装贷款，要检查借款人材料储备是否正常，应收账款是否及时清理收回，是否向外单位投资，或垫资承包等问题；(五)其他影响贷款安全的情况。·上级单位定期对项目经理的贷后管理工作进行对内检查，检查内容主要是：(一)督促项目经理或项具管理组对项目进行检查和报告；(二)及时发现和反映信贷工作中存在的问题，提出改进措施；(三)对项目经理或项目管理组的贷款跟踪管理工作情况和所辖大额贷款项目情况以书面形式上报。。房地产开发贷款的收回。

对以在建工程作开发贷款抵押并提供配套按揭贷款的项目、楼盘，在产权过户给置业者、办妥产权变更手续、按揭贷款抵押转为房产抵押的同时，收回该楼盘、项目的房地产开发贷款，以避免同一抵押物重复抵押。贷后检查和收回银行房地产项目贷款封闭式管理要求·

严

格

禁

止

：以股东借款、信托贷款和建设单位垫资等负债性资金充当项目资本金。·账户和资金归集管理：开立贷款专户、还款保证金户、资金监管账户、按

揭保证金账户，并安装POS机。·资金支付。应与建设进度及成本一致，应按工程进度支付给施工方(分行尽可能争取施工企业开立结算账户),不得超过监理公司认可的进度；应与项目评估报告、施工合同相符，并由客户经理和支行行长审批。·贷款分期归还。项目进入预售后，每年至少还款两次；预售达到70%时，须

覆盖银行授信敵口。·

抵

押

物。

在具备办理在建工程抵押条件后(10层以上)一个月内，并在预售证办理前，办妥土地抵押转在建工程抵押手续。(不含地下车库中的人防工程、公

用房屋)。·

贷

后

管

理。

内容：1.定期实地查看现场了解进度及支付情况2,了解销售及周

边楼盘情况3.了解开发商的股东经营情况(投资、与担保公司典当经营往来、是否与其他企业担保、保证金及销售回款情况)·

按

揭

。项目开发贷仅在我行办理的，我行应办理该项目所有按揭业务。xx银行xx项目贷款要求·落实合法有效抵押手续，项目四证