【广发银行S分行个人住房贷款业务的现状调研探析报告4900字（论文）】

广发银行S分行个人住房贷款业务的现状调研分析报告目录TOC\o"1-2"\h\u13926广发银行S分行个人住房贷款业务的现状调研分析报告 165122.1广发银行大连分行简况 119432.2广发银行大连分行个人住房贷款业务经营状况 1139501.1.12.2.1广发银行大连分行个人贷款业务发放情况 2164161.1.32.2.2广发银行大连分行个人住房贷款业务发展情况 263761.1.42.2.3广发银行大连分行个人住房贷款违约情况 3172741.1.52.2.4广发银行大连分行个人住房贷款违约情况 490132.3广发银行大连分行个人住房贷款审查程序和方法 5110371.1.62.3.1贷款对象和条件 535321.1.72.3.2贷款业务操作程序和方法 6本部分以广发银行大连分行为例，对个人住房贷款业务经营状况、贷款审查程序和方法进行了介绍。2.1广发银行大连分行简况1988年广发银行成立，坚持把服务作为工作的宗旨，其目标是将全方位、高效率、高质量的金融服务提供给广大客户。当前，广发银行已经在境内22个省市、自治区多达91个地级以上城市以及澳门设置了分行和营业机构，所涉及的地区包括北上广、辽宁、河北等地，拥有将近三千万个人客户、发展4800多万张信用卡客户以及两千多万移动金融客户。大连分行是东北地区广发银行所设置的第一家一级分行，是其在省外所设置的第一批分行之一，还是大连地区商业银行当中以股份制形式所成立的较早的分行机构。1997年4月此行正式设置，当前已经构建了以大连作为龙头，并辐射周边营口、丹东、庄河、长兴岛、瓦房店等东部沿海地区的网点格局。在大连地区，同城营业支行网点有十九家，异地分行以及县级支行网点分别有两家。广发银行大连分行与大连本地的经济发展以及十三五发展规划密切结合，坚持“只争朝夕臻于至善”的文化理念，基于大连市场，同时对大连管辖区域进行辐射，目的是在对风险进行控制的前提下，将自己建设成为最为高效的中小企业银行，做最好的零售服务银行。2.2广发银行大连分行个人住房贷款业务经营状况2.2.1广发银行大连分行个人贷款业务发放情况如图2-1所示，截至2018年12月31日，在广发银行大连分行个人贷款业务中，个人经营贷款在其整个业务中占到1.38%，个人消费贷款在整个业务发展中占到2.84%，而个人住房按揭贷款以及商用房按揭贷款两者的比例则占到了整个业务的93.26%，此外个人商用车按揭贷款在整个业务中占比2.52%。其中，在全部的个贷中，住房按揭贷款的比重最高，为89.62%，由此也在广发银行大连分行个贷业务当中成为最为重要的构成部分。图2-1广发银行大连分行个人贷款业务发放情况2.2.2广发银行大连分行个人住房贷款业务发展情况截至2018年末，对广发银行大连分行的数据进行分析，为住房抵押贷款累计发放4660笔，余额为20.22亿元，其中2016年住房抵押贷款发放2260笔，余额为10.16亿元，2017年住房抵押贷款发放1350笔，余额为6.54亿元，2018年住房抵押贷款发放1050笔，余额为3.52亿元，见表2-1。表2-12016-2018年广发银行大连分行个人住房抵押贷款业务经营情况产品类型累计发放贷款笔数贷款余额（亿元）一手住房14686.14二手住房319214.08总计466020.22就广发银行大连分行不同类型的房贷贷款比例而言，主要以二手房个人贷款为主，占到了68.50%，具体可见图2-2。图2-2广发银行大连分行一手房和二手房个人贷款所占比例2.2.3广发银行大连分行个人住房贷款违约情况就个人购房贷款合同而言，贷款双方当事人即银行和客户，会对还款的方式做出约定，通常来说会选择等额本金或是等额本息还款的方式以及贷款期限结束一次性将本息进行归还这几种还款方式里的某一种方式。选择分期还款方式进行还款的借贷者，要从贷款真正发放日期（公历日期）的下一期算起进行还款。同样，广发银行的住房抵押贷款也是按照实际贷款发放的日期作为借款者的还款日。一般来说，广发银行住房贷款会在还款日当天的下午5点左右进行扣款，而要求借款者在这之前把还款金额存放到还款账户中。假如还款账户中未有足够的余额，银行将会把账户扣到零元，而不足的部分银行则不会再进行扣除，需要借贷者自己将不足部分还到信用卡账户当中。当然，借贷者还可以利用银行柜台或是还款机进行还款，此种还款方式是在当天的24点进行结算，假如账户自行进行扣款的方式进行还款，由于结算体系的不同要求，通常划账时间会在最后还款日的下午五点进行。所以，尽管有的还款者把要还的金额已经在最后的还款日存到了借记还款账户当中，然而由于过了扣款的五点时间，就会显示没有成功主动还款，银行就会按照其没有全额还款对其进行罚息。假如借贷者没有依照规定，对本应该进行偿还的贷款本息在当期足额按时偿还，还可以看作是逾期，银行作为贷款人就有权利依照央行的相关规定对其收取罚息，而罚息利率的确定则是根据贷款合同中所规定的利率的1.3倍。如果很好的对住房抵押贷款的资产质量加以控制，就会使其处在较高的层次，而把不良贷款率限制到较低的水平。然而，在此当中所具有的风险依然不可忽视。通过对广发银行大连分行所进行的一年个人住房贷款还款跟踪调查显示，在广发银行大连银行所放贷的共计4240多笔个人住房贷款里，次级类贷款有35笔，可疑类贷款有12笔，损失类贷款有7笔，平均每个月所产生的关注类贷款有70-80笔，即在规定的还款日没有将足额本息归还的逾期状态。2.2.4广发银行大连分行个人住房贷款违约情况如图2-3和图2-4所示，2014年－2016年间，广发银行大连分行个人住房贷款不良率呈现出逐年上升的趋势，不良额从2014年的4.38亿元增加到6.14亿元，不良率从4.38%提高到6.14%；而从2016年－2018年则呈现出逐年下降的趋势，尽管不良额在2017年有增加趋势，达到了7.34亿元，但是整体来看，不良率是从0.68%降到了0.35%。图2-3广发银行大连分行个人住房贷款不良额图2-4广发银行大连分行个人住房贷款不良率发展趋势图2.3广发银行大连分行个人住房贷款审查程序和方法2.3.1贷款对象和条件（1）贷款对象根据《广发银行个人住房按揭贷款管理办法》（广发银规章180号，2018年12月21号印发）中规定，个人住房按揭贷款指的是，为自然人所发放的，使购房者可以用此对房屋进行人购买，同时把所购买的房屋当成抵押物的个人贷款。主要包括一手住房和二手住房按揭贷款两大类，其中一手贷款所对应的是开发商、二手房贷所对应的则是卖方自然人或是法人。（2）贷款条件个人住房按揭贷款借款人须同时符合以下条件：①具有完全民事行为能力的我国大陆居民，或是与相关条件相符的外国人或是港澳台居民，年龄在18周岁到65周岁之间。如果借款者是外国人或是港、澳、台居民的，还要和我国在境外人士进行商品房购买方面的有关要求相符。②有真实的购房交易背景和首付款支付行为，首付款资金来源合法合规。③符合当地政府及监管机构最新“限购限贷”政策。④借款人及配偶没有违法涉诉行为及不良信用记录。借款人或其配偶个人信用报告显示贷款或贷记卡有当前逾期，或近2年出现最高逾期3期及以上（金额没有超过五百元的小额逾期无须计算在内），贷记卡或是贷款处在冻结、呆账状态的，不予以准入。倘若借款人者在征信报告中的相关信息或是内容存在不同看法的，要向本行提供有关证明，并由本行加以判断是否可以对其进行审批。⑤不属于黑名单客户。⑥借款者每月贷款偿还的数额在其所有收入占比重不可以超出一半，月负债支出在全部收入占比则不能超过55%。倘若借款者已经结婚，还应该对其配偶的收入和负债情况一同考虑其中。⑦借款人有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力。⑧符合个人住房按揭贷款风险策略规定。（3）贷款期限条件个人住房按揭贷款期限应同时符合以下条件：①贷款期限最多三十年，同时要确保在抵押房屋土地使用权期限之内。②借款者的年龄和贷款年限相加要控制在七十年内。③贷款期限和抵押物两者的楼龄之和原则上要低于五十年。2.3.2贷款业务操作程序和方法（1）业务流程第一，银行客户经理要针对贷款申请者所提交的证明或信息做出初步地筛选，同时采取市场营销方式将贷款相关的资料详细地为客户进行讲解和宣传；第二，要与项目审查岗的工作人员相配合，做好针对申请者的贷前审查，从其所提交的基本信息当中选取和贷款资格相符的申请者资料。第三，客户经理要对申请者所提交的相关资料进行完善和整理，并将其移交给贷款审查部门对其加以审批。第四，当通过审批后，要把有关资料递交到个人贷款审查部门对其加以审查，个人贷款中心工作人员负责对其做出审批，假如分行不具有此方面的审批权力，则要上交给总行做出审批，等总行审批且通过后再将结果返送到分行；而后支行才可以对抵押手续加以办理，同时将贷款发放给贷款申请者，如图2-5所示。图2-5广发银行大连分行个人住房贷款业务流程（2）具体贷款操作程序和方法①进行贷前检查。住房按揭贷款的贷前调查，要求经办客户经理应以“了解你的客户”为原则，以合规及贷款安全为目标，认真履行尽职调查职责。第一，针对楼盘预授信额度，重点了解房地产项目开发手续的齐备性、有效性，项目的品质及市场定位、工程进度、项目销售价格合理性、销售预期、资金投入、后续项目建设资金来源等项目基本情况。同时了解楼盘项目开发商基本的信息状况，如企业的信用、财务以及经营情况等方面。第二，针对单笔按揭贷款，重点关注借款人是否符合当地“限购限贷”政策、购房行为是否真实、首付款来源是否与规定相符以及是否进行真实支付、收入证明真实性等。第三，从贷前调查具体要求来看，要按照本行在贷前调查所做出的相关规定加以实施。作为信贷员要针对借款者和其向银行所提交的有关证明和材料做出相应的贷前调查，了解贷款者所提交的材料是否完备、合法与真实；查询借款者的征信记录；分析借款者贷款偿还能力。②审批人审批。楼盘预授信额度及单笔住房按揭贷款有权审批人在授权书规定权限内进行审批。放款模式和阶段性担保要求由有权审批人在楼盘预授信额度或单笔贷款批复意见中明确。审查审批人员在本办法规定内对业务的合规性、安全性等进行审核，并根据借款人个体风险表现提出独立审批意见，最终授信条件以有权审批人意见为准。具体按照我行住房按揭贷款审查审批相关制度执行。③对于符合住房按揭贷款风险策略特定要求的客户，可通过人工和系统审批两者共同加以审批的方式开展，同时要求借款申请者必须向本行提供有关的证明和材料，即申请者的居民身份证（合法有效）、居住证或是户口簿；申请者和本行所签订的购房意向书或是和开发商所签约的商品房买卖合同；与本行规定相符的首付款证明材料；借款者的工资收入证明；婚姻状况证明、本人和家庭资产证明以及学历与抵押，或有关担保文件证明等；此外还应该还包括银行提出的其他方面的相关证明材料。由系统出具批复。④贷款批复后，分行客户经理或合同签订岗按照我行零售信贷面谈面签要求落实合同签订手续。⑤分行出账审核岗对授信批复的出账要素（包括出账金额、期限、还款方式、利率等）、担保条件、支付信息及贷款批复要求出账前落实的其他贷款条件、征信、外部风险信息等进行审核。⑥按揭贷款的抵押物权证管理要依照本行在授信担保方面的管理规定和零售信贷担保有关的管理办法加以实施。⑦在符合房产管理部门及监管机构规定的前提下，对于未办妥正式抵押登记的住房按揭贷款业务，分行应根据当地房产管理部门办证流程，制定抵押登记操作细则，经分行行长审批同意，报备总行零售信贷部。贷款发放后至结清前，借款人可提出授信方案变更申请，经有权审批人同意后变更。⑧贷后管理部门负责监督与管理贷后检查、有关合同内容出现的变更问题、借款者提前偿还贷款和相关档案以及抵押物等方面的相关信息。分行对已批复有效的按揭楼盘预授信额度、做到每半年进行最少一次的贷后检查，同时把检查的结果向总行进行报备。对于出现重大负面消息或资产质量较差的项目，经办分行应立即自主进行贷后检查，并研究处理措施，报备总行。对于总行推送的触发式贷后管理任务，分行应根据相应要求，在规定时间内完成贷后检查。个人住房按揭贷款设置不