河南省巩义市某乡镇城中村改造可行性研究报告

巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)二○一九年九月巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)1 11.1项目概况 11.2编制依据及研究范围 11.3项目概况 31.4主要技术经济指标 51.5结论与建议 6 82.1项目建设背景 82.2项目的提出 2.3项目建设的必要性 3.1项目选址 3.2建设条件 4.1安置拆迁户基本情况 4.2拆迁补偿 4.3拆迁过渡 4.4拆迁安置 4.5建设管理模式 4.6安置工程规划及建设过程管理 5.1建设原则 5.2项目改造计划 5.3安置计划 5.4建设规模与内容 6.1规划布局 巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)26.2建筑方案 6.3结构设计方案 6.4海绵城市设计 6.5人防工程设计 6.6交房标准 7.1给排水 7.2电力工程 7.3暖通空调工程 7.4燃气工程 8.1设计依据 8.2绿色建筑简介 8.3绿色建设设计 8.4绿色建筑评价 9.1劳动安全、卫生 9.2消防 10.1项目位置 10.2设计依据和环境质量标准 10.3环境保护原则 10.4场址环境现状 10.5环境保护目标和具体质量标准 10.6项目各阶段对环境的影响 10.7环境影响评价 11.1节能原则 11.2项目能耗计算 311.3节能措施 11.4能源管理 第十二章项目组织与实施进度 12.1项目组织 12.2实施进度 12.3项目实施中的控制措施 13.1招标原则 13.2招标依据 13.3招标条件 13.4招标方式 13.5招标范围及招标组织形式 13.6招标程序 14.1估算说明 14.2编制依据 14.3项目总投资构成 14.3资金筹措 15.1评价依据 15.2项目融资方式及利率 15.3项目偿债能力分析 15.4财务分析结论 16.1社会效益 16.2社会影响 16.3互适性分析 16.4社会评价结论 第十七章风险分析 巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)417.1项目主要风险因素识别 17.2风险程度分析 17.3防范和降低风险措施 第十八章结论与建议 巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)1第一章总论1.1项目概况巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)1.1.2项目建设单位巩义市某某镇人民政府拟建安置区位于某某镇区，位于未来路以南，南环路以北，富源路以1.2编制依据及研究范围(1)编制《巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)可行性研究报(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);(3)《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发(2014)43号);巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)2(5)《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础(6)《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号);(7)《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》(豫政(8)《河南省人民政府办公厅关于加快推进城镇保障性安居工程工作的通知》(豫政办〔2015〕125号);(9)《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2018年城市棚户区改造项目计划的通知》(豫保安居办〔2017〕46号)(14)项目实施单位提供的有关技术资料、基础数据；(15)编制人员调查的有关数据资料。我公司受巩义市某某镇人民政府的委托，按照国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地查勘，编制完成了《巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)可行性巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)3节能、环境保护、劳动安全卫生及消防、组织机构与人力资源配置、项目组织与实施、项目招投标、投资估算及资金来源、财务评价、社会效益分析与风险分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和实施单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)拆迁某某村群众1476户、6028人，共拆迁房屋面积216972m²。依据巩政(2017)8号文件的安置标准，应安置面积约413280平方米，其中住宅354240平方米、商业44280平方米、公建14760平方米。本次可研内容为巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区),共设计为4330套房子，总建筑面积为644008.18平方米，全部为住宅，除用于安置某某村拆迁居民外，其余房屋用于待拆迁范围的居民拆迁后安置。应配建安置的商业、公建用房不在本项目建设内容中，在其他地块另行规划建设。某某镇某某村城中村改造项目涉及的拆迁住户，全部选择产权调换。本项目为安置区位于未来路以南，南环路以北，富源路以西，望嵩路以东，地块周边环境优美，交通便利，地势平坦，基础设施配套齐全，适安置区为拟建的某某社区，规划用地面积228781.70平方米(约343.17巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)4某某社区规划建设住宅楼55栋，层数包括11层、15层、16层、18层。总建筑面积644008.18平方米，其中地上建筑面积436444.18平方米，全部车库。项目建成后可提供安置房4330套。地块1(S2-20-3):位于未来路以南，顺祥路以北，望嵩路以东，顺意路以西，用地面积27395.91平方米，总建筑面积91705平方米，其中地上建筑面积60271平方米，地下建筑面积31434平方米；新建18层住宅楼5栋、15层住宅楼1栋，规划户数675户，容积率为2.20。地块2(S2-21-2):位于未来路以南，顺祥路以北，顺意路以东，草中地上建筑面积93375.51平方米，地下建筑面积47352平方米；新建18层住宅楼6栋，15层住宅楼2栋、11层住宅楼2栋，规划户数1005户，容地块3(S2-22-2):位于未来路以南，草堂路以东，富源路以西，用地面积42224.19平方米，总建筑面积100427.12平方米，其中地上建筑面积71781.12平方米，地下建筑面积28646平方米；新建16层住宅楼1栋，11层住宅楼11栋，规划户数636户，容积率为1.70。用地面积26263.34平方米，总建筑面积63703.68平方米，其中地上建筑面积44647.68平方米，地下建筑面积19056平方米；新建16层住宅楼3栋，11层住宅楼3栋，规划户数436户，容积率为1.70。用地面积48354.89平方米，总建筑面积124935.31平方米，其中地上建筑面积82203.31平方米，地下建筑面积42732平方米；新建18层住宅楼4栋、11层住宅楼6栋，规划户数816户，容积率为1.70。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)5地块6(S2-27-1):位于平安东路以南，南环路以北，顺意路以东，草堂路以西，用地面积40078.84平方米，总建筑面积122509.56平方米，其中地上建筑面积84165.56平方米，地下建筑面积38344.00平方米；新建18层住宅楼4栋、11层住宅楼7栋，规划户数762户，容积率为2.10。1.3.3配套基础设施现状项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设1.3.4环境保护本项目产生的废气、污水、生活垃圾、噪声经治理后均可达标排放。1.3.5项目实施进度本项目从可行性研究报告编制到竣工交付使用，建设期安排为2年。(1)项目总投资项目总投资255078.65万元，其中工程费用150293.24万元，工程建设其它费用87800.99元(含安置区土地出让金54907.2万元，拆迁补偿费用23858.54万元),基本预备费7966.42万元，建设期利息9018.00万元。(2)资金筹措项目总投资255078.65万元，其中：(1)项目建设单位自筹75078.65万元，占总投资的29.43%;(2)政府发债融资180000.0万元，占总投资的70.57%。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)主要技术经济指标见表1-1。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)6表1-1项目主要技术经济指标表序号单位数量备注1总用地面积343.17亩2总建筑面积地上建筑地下建筑3规划户数户4总人数人5机动车停车位个6总投资万元工程费用万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元7资金筹措建设单位自筹万元政府发债万元8建设期年2本项目的建设符合郑州市及巩义市的城市发展规划要求，项目的实施将加快巩义市的城市建设和发展，对于促进当地人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的作用。项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。项目建成后新增安置住宅4330套，除用于本项目某某村棚改安置外，多余安置房由巩义市人民政府储备用于其他改造安置。本项目的实施顺应了巩义市的城市发展需要，对拉大城区框架，改善城乡面貌，具有重要的意义。项目建成后将解决一部分人员的就业问题，可进一步提高当地居民生活水平，具有良好的社会效益。综上所述，本项目不仅建设条件完善，建设方案合理，规模适中，通巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)7过对整个项目的经济社会效益进行分析，项目的经济、社会效益显著。因此，本项目的实施是可行的。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)8第二章项目建设背景和必要性城市棚户区即城市规划区范围内符合下列条件之一的居住区：一是房屋建筑密度较大，使用年限长；二是房屋质量差，安全隐患大；三是使用功能不完善，基本配套设施不健全；四是设市城市和县城规划区范围内的行政村、自然村。现在我国棚户区改造将城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区(场)危旧房、国有垦区(农场)危房全部纳入棚户区改造范围。2.1.1我国棚户区改造现状在我国，棚户区通常是指工业化初期形成的简易住宅区，其主要特征是平房密度大、使用年限久、房屋破旧、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、环境较差。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。近年来，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，作出了一系列决策部署。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的2013年6月26日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议认为，今年以来我国经济形势总体平稳。要保持政策连续性和稳定性，稳定市场预期。要坚持稳中有进、稳中有为，积极采取既稳增长、又调结构，既利当前、又利长远，让群众特别是困难群众得到更多实惠的措施，着力扩大国内有效需求。很多方面如棚户区改造等，不但能实现百姓改善生活的盼头，而且能接续形成新的经济增长点。要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)9贷和其他社会资金投入。持续推进制度创新，不断释放改革红利、激发市场活力，促进实现全年经济社会发展预期目标。会议强调，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。会议强调，要进一步强化政策支持。一是增加财政投入。今后5年要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入。二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。会议要求，各地区、各部门要重视并加强对棚户区改造的领导，省级政府是责任主体，并把责任分解落实到市县和有关部门。要优化棚户区改造规划布局，方便居民就业、就医、就学和出行等，确保工程质量安全。尊重群众意愿，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益，把好事办好。要巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)抓住当前施工的有利时机，抓紧安排资金到位，加快推进棚户区改造工程，确保完成今年改造任务。同时，还要抓好其他保障房的建设、分配和管理，做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。截至2014年底，全国累计棚户区改造约2100万户。其中包括城市棚户区1470万户，林业棚户区159万户，垦区棚户区184万户，国有工矿棚户区281万户。其中2014年计划改造470万户，实际完成506万套。2015年6月30日，《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》正式公布。《意见》提出，制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015至2017年)。改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套),农村危房1060万户(其中2015年432万户),加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务2016年，财政部、住建部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》,指出大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。通知表示，应积极筹措资金，统筹安排，加大2016年棚户区改造支持力度，通知同时表示，将引导棚户区改造居民优先选择货币化安置方式。特别是对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例，切实化解2017年3月5日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)2017年1月17日，全国棚户区改造工作电视电话会议在京召开。这次会议经国务院批准，由住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、国家开发银行、中国农业发展银行联合召开。会议认真学习了习近平总书记重要讲话，传达了李克强总理以及张高丽副总理对棚改工作的重要批示。住房城乡建设部党组书记、部长陈政高对2016年棚户区改造工作作了全面总结，对2017年棚户区改造工作任务作出部署。会议指出，2016年不仅按照棚户区改造三年计划(2015年～2017年)安排，全面完成了开工600万套的目标任务，而且表现出三个明显特点：一是棚改工作动手早，绝大多数省(区、市)2016年棚改开工进度明显快于2015年，15个省(区、市)在去年9月底就完成了全年开工任务；二是货币化安置力度大，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高18.6个百分点；三是实现了按合同约定及时偿还贷款，开发银行、农业发展银行棚改贷款的逾期不还率、贷款不良率均为零。会议强调，党中央、国务院的坚强领导是做好棚改工作的根本保证，国家有关部门单位大力支持是做好棚改工作的重要条件，地方党委、政府领导高度重视是做好棚改工作的关键因素，广大干部职工努力工作是做好棚改工作的强大动力，坚持依法依规办事是做好棚改工作的重要保障，广大群众的支持是做好棚改工作的重要基础。会议要求，今年棚户区改造新开工600万套的目标任务已经确定，这是重大的民生工程，是对人民群众的郑重承诺，必须不折不扣确保完成。只能提前、不能落后，只能做好、不能出问题。要加快棚改进度，今年新开工项目进度要快于去年，续建项目也要力争早日竣工和入住；国务院有关部门将尽早下达中央补助资金，各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，为加快棚改进度创造条件；要依法依规控制棚户区改造成本，科学规划腾空土地，确保按合同约定及时偿还贷款；要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例；推进巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)棚户区改造，要符合城市规划，结合生态修复、城市修补工程等要求，重视维护城市传统风貌特色，要加快配套设施建设，高度重视工程质量安全。据住房和城乡建设部官方网站公布，2017年1月至10月，全国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元。这意味着2017年原定的需要完成的棚户区改造开工任务已经提前完成。从住建部获得的数据显示，2015年棚户区改造开工601万套，2016年棚户区改造开工606万套，2017年棚户区改造计划目标600万套。总计完成1800万套的棚户区改造任务。按照国务院常务会议决定，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。面对第二个棚改3年计划，住建部要求各地，要重点谋划好2018年棚改工作，尽早落实项目、资金等，确保明年棚户区改造早安排、早开工、早见效。2.1.2河南省棚户区改造现状河南省人民政府2014年下发了《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作意见》(豫政(2014)17号),意见提出：“以科学发展观为指导，适应新型城镇化、工业化发展需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，优先推进建成区内的城中村改造，有序改造独立工矿区棚户区，逐步将其他棚户区、城中村统一纳入棚户区改造范围。在2013年实施棚户区改造12万户基础上，2014年至2017年再改造各类棚户区166万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服据统计数据，2014年河南省保障性安居工程圆满完成开工64万套、基本建成27万套的目标任务，新开工总量和棚户区改造任务量均居全国首位。2015年，河南省计划新开工保障性安居工程49万套，其中各类棚户区改造42万套，基本建成30万套，力争完成农村危房改造12万户。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)为加快推进河南省棚户区改造工作的进行，河南省保障性安居工程工作领导小组办公室下达给各省辖市2016年棚户区改造项目计划(台账)的通知(豫保安居办〔2016〕1号)中指出2016年计划下达棚户区改造项目497个，计划开工安置住房365848套，其中货币化安置11649套。同时强调各市县政府相关部门按照职责分工，严格履行项目基本建设程序，加快项目土地供应，按规定渠道筹集建设资金，确保项目规范运作，按时开工、及时竣工。同时，为推进棚户区改造和去库存，货币化安置成今后一个时期保障房供应的主方向。2016年2月24日，河南省人民政府办公厅制定了《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(豫政办〔2016〕4号),其中明确要求：原则上全面推行货币化安置，不再进行实物安置。为使该项政策落实到位，河南省提出：对省辖市、县(市),要适度控制对新建棚户区改造安置住房项目的贷款支持；对实行货币化安置的棚户区改造项目要加大信贷支持力度。这意味着，从贷款上严控新建棚户区安置项目，从而激励货币化安置。在棚户区改造中大力推行货币化安置，通过组织棚户区居民自主购买、以购代建、货币补偿等方式有效消化库存商品住房，在不建或少建安置房的情况下对棚户区改造居民进行安置，有利于加快安置进度，缩短安置周期，消化市场存量商品住房，对满足棚户区居民多元化需求、促进房地产市场健康持续发展具有重要意义。根据《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2018年第二批城市棚户区改造项目计划的通知》(豫保安居办〔2017〕53号),下达2018年计划城市棚户区改造项目158个，计划开工安置住房177153套(户),其中新建住房套数152436套；货币化安置套数24717套(户)。本次计划涉及巩义市6个项目，计划新建安置住房3109套(户),其中新建住房套数3109套。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)2.1.3棚户区改造的主要政策环境(1)《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发(2013)25号)指出：1)多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引2)确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨3)落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减4)完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，政府规范举债的积极作用，切实防范化解财政金融风险，促进国民经济持1)赋予地方政府依法适度举债权限。经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)直辖市政府代为举借。明确划清政府与企业界限，政府债务只能通过政府2)建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还。有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以3)推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，使投资者有长期稳定收益。投资者按照市场化原则出资，按约定规则独自或与政府共同成立特别目的公司建设和运营合作项目。投资者或特别目的公司可以通过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方式举债并承担偿债责任。政府对投资者或特别目的公司按约定规则依法承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任，不承担投资者或特别目的公司4)加强政府或有债务监管。剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。地方政府新发生或有债务，要严格限定在依法担保的范围内，并根据担保合同依法承担相关责任。地方政府要加强对或施建设有关工作的意见》(国发(2015)37号)1)加快城镇棚户区改造。各地区要抓紧编制2015—2017年城镇棚户巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确保完成三年计划确定的目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要积极推进棚改货币化安置。缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省(区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措施，2)推动政府购买棚改服务。各省(区、市)应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的，市、县，可通过省(区、市)人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等3)推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作(PP基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制，合理确定服务价格，深4)构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对5)发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控的前提下，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。鼓农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。鼓励商业银行对符合条件2.2项目的提出近年来，为尽早改善群众居住条件，提高生活质量，巩义市坚持把棚户区改造作为改善民生的一项重要工作，棚户区改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜某某镇位于河南省巩义市西南部，总面积73.6平方公里，山岭面积19.1平方公里，耕地面积4.5万亩。辖16个行政村，人口6.0万人。该镇矿产资源丰富，煤炭储量9447万吨、铝石9870万吨、硫铁矿600万吨、铁矿石150万吨、紫砂陶土700万吨、石灰岩5200万吨。近年来，该镇始终把科技进步和技术创新作为产品结构调整的突破口来抓，先后有开发研制了30多个钢材、化工等高科技含量、高附加值的产品，推进了工业经济的不断优化升级，不仅形成了钢铁、耐材、给排水材料、净水材巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)料四个主要支柱行业，而且也出现了电子、磷酸系列产品、化工助剂等新特别是随着郑州市被纳入国家中心城市，作为中原崛起核心战略的郑州都市区建设步入快车道，也为某某镇经济社会发展带来了历史性机遇。强，也是巩义市总体规划确定的工业区，是巩义市的重点工业区，现已有一定的经济规模，以后将发展成为大型的机械、轻纺、冶金和污染较轻的本次涉及的某某镇某某村区域内房屋，大部分为上世纪70-80年代由水平和当地长期建房习惯的影响，结构安全性不高，采光通风条件差；基础设施不完善，卫生条件差，各种管线杂乱无章，生活垃圾随手就扔，脏水、污水随意倾倒，居民所生活的环境脏、乱、差，安全隐患较大，居民为了进一步改善某某镇的形象，推进城镇化建设步伐，同时更好地推进巩义市城中村改造和保障性安居工程的实施，提升巩义市城市形象，大力改善城中村居民的生活条件，促进巩义市城乡经济快速健康发展，优化2.3项目建设的必要性本项目的建设是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、(1)项目的建设是积极响应国家集约和节约利用土地政策的需要巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)优化城乡土地、人口和生产力布局，有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，增强区域经济社会发展后劲。安置区建设后将统一规划，统一建设，形成现代化居住社区，使居民集中居住，可以改变长期以来存在的城中村土地浪费严重的状况，节约出大量土地可以调整通过城中村改造建设，撤村并点，可以集中集约利用原村庄占地，将分散的土地要素重新布局，重新调整土地使用结构，从而整理出大量闲置用地用于补充耕地。这些土地的建设用地指标可以飘移到城区或工业集聚区支撑工业化、城镇化发展，复耕留下的土地，可用于粮食高产农业和特色高效农业。因此说，本项目的建设是积极响应国家集约和节约利用土地(2)项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要项目建成后，可大大缓解巩义市某某镇某某村城中村居民居住条件各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能极大地提升巩义市乃至周边地区人居环境的品质。(3)项目建设是完善城市功能、提高城市品味的需要棚户区改造关系到城市功能的完善和城市品位的提高，按照巩义市未来城市发展定位，现有旧城区无论从规模，还是在基础设施方面都无法满相对较差的治安环境对城市整体形象及居民生活质量的影响不容忽视，棚户区改造已成为老百姓的普遍愿望和迫切要求，是政府必须要做而且是当前就要做的一件造福于民的大事。但棚户区改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是要从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益(4)项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有重要的地位，每年可以拉动GDP增长2%左右。房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系列产业的发展。此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，房地产本项目的建设，可以加快巩义市的城市建设与发展，扩大居民的住房消费，有效地提高资金的利用率，带动房地产信贷相关业务的发展，推动(5)项目的建设是促进人口聚集，加快城镇化进程的重要途径城市是现代文明的标志，是政治、经济、科技、文化、教育的中心，城镇化是统筹城乡发展、推进经济社会发展转型、促进文明进步的关键。在经济全球化和科学技术迅猛发展的新形势下，城市在推进工业化、信息化、现代化，促进经济社会发展进程中的带动和主导作用日趋突出，经济发展的水平越向上提升，越需要城镇化水平的坚强支撑。发展房地产业是房地产及相关行业可直接提供大量工作岗位，增加劳动就业，还可带动建筑业、建材、装修、家电等数十个相关行业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化(6)项目的建设是促进城市全面和谐发展的需要巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)由于环境和住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使当地居民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使当地人民群众的经济收入、文明程度、生活质量得到提高，同享城市改革发展和文明进步成果，促进城市的全面和谐发展。综上所述，本项目的建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进国家保障性安居工程的建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。因此说，本项目的建设具有十分显著的社会效益和政治意义，对于巩义市、郑州市乃至河南省的社会经济发展，都起到十分重要的作用。本项目的开发建设是非常必要的。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)第三章项目选址及建设条件3.1.1选址依据3.1.2项目选址本项目拟建的安置区位于某某镇区，位于未来路以南，南环路以北，富源路以西，望嵩路以东，交通便捷，居住环境宜人，周边市政配套设施完善，具备建设时尚社区的环境和条件。项目用地符合《巩义市某某镇总体规划(2016-2030年)》。东与荥阳为邻，西和偃师、孟津接壤，南与登封、新密依嵩山为界北和孟某某镇位于河南省巩义市西南部，总面积73.6平方公里，山岭面积19.1平方公里，耕地面积4.5万亩。辖16个行政村，人口6.0万人。该镇矿产资源丰富。近年来，该镇始终把科技进步和技术创新作为产品结构调巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)整的突破口来抓，先后有20余家企业开展了院地合作、军地合作等横向联系，聘请科技顾问、专家，开发研制了30多个钢材、化工等高科技含量、高附加值的产品，推进了工业经济的不断优化升级，不仅形成了钢铁、耐材、给排水材料、净水材料四个主要支柱行业，而且也出现了电子、磷酸系列产品、化工助剂等新兴行业。某某镇区位优势明显，北距陇海铁路、连霍高速公路10公里，距310国道4公里。S31线从镇东部穿越，孝(义) 圣(水)公路、孝(义)—张(沟)公里贯穿南北，坞(罗)—鲁(庄)公路连结东西，形成了四通八达的公路网。完善的交通网络，为某某镇的经济社会快速发展提供了便利条件。项目区域地层出露完整，除缺失奥陶系上统～石炭系下统，从太古界登封群至第四系均有出露。区内岩浆岩不发育。地层区域地质工作区东部和南部出露主要为古元古界嵩山群、中元古界汝阳群和新元古界洛峪群；震旦系出露较薄。汝阳群和洛峪群海相陆源碎屑岩呈盖层覆于嵩山群之上。寒武和奥陶系浅海相碳酸盐岩夹泥砂质岩(厚约1100m),主要分布于工作区附近：中石炭叠系海陆交互相陆相铝土矿、煤矿、高岭土矿和红色碎屑岩分布于工作区北部(厚约2800m);北部及山间盆地被第四系更新统黄土所覆盖。2、地形、地貌巩义市总面积1041km²,其中耕地50万亩。地势自南向北呈阶梯状急剧降低，由中山、低山、丘陵降至河谷平原。中低山区面积451.5km²,占全市总面积的43.49%;丘陵面积471.2km²,占总面积的45.26%;平原面积98.8km²,占总面积的9.5%。主要山脉有嵩山、五指岭、青龙山、邙山等。主要河流有黄河、伊洛河。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)本项目选址地块地形不平整，地块存在高差，最高可达15m左右。可利用地形高差，营造出富有层次感的居住区景观设计；尊重高差可以减少土方3、气候特征巩义市处于暖温带大陆季风气候区，四季分明，夏季炎热多雨，冬季干燥寒冷，春季干旱多风，冬夏长，春秋短，光照充足，雨雪少而不匀。均气温14.6℃~16℃,日平均气温稳定在零度以上的天数为312天。年降降水多集中在七、八、九三个月；年蒸发量为1612.4～2563.0mm,平均2163.4mm;年平均气压为997.4毫巴；全年最多风向为西南风，频率为17%;次为东风，频率为13%;静风频率为15%;年平均风速为3.4m/s。年平均初霜在11月8日，终霜在3月18日，无霜期平均234天。历年最大冻土带深度22cm。4、水文特征巩义市跨黄、淮河两大流域，水资源年平均总量为17.3亿立方米。其中地表径流为1.29亿立方米，地下水8735.6万立方米，水系主要是黄河和平方公里，属淮河水系外，其余属黄河水系，多数河流是季节河，少数常巩义处于华北地震带的南端，根据河南省地震局资料，巩义及相邻区域虽发生过数次地震，但震级一般都小于5级，按照《中国地震动参数区巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)巩义市位于郑、洛两个城市之间，交通便利，位置适中。陇海铁路和汴洛高速公路及310国道横穿东西，市内有8条铁路专用线共计78公里，公路通车里程为1300公里，年货运总周转量达2.7亿吨。巩义可再生资源有植物约700种，动物410种。动植物种类多，国家重点保护动物有大鲵、秃鹫、红咀山鸦、绶带鸟等。植物区系是以暖温带华北区系为主，兼有亚热带华中区系成分，有明显的南北区系过渡特色。全市植被率(不含农作物)仅8%。按镇统计，植被覆盖率在30%以上的新中镇，其中以浮戏山雪花洞风景区最高，可达60%;桃园、涉村、夹津口三镇，平均12-15%;回郭镇、芝田、孝义、某某、站街等镇10%;康店、南河渡、河洛镇最低，在2%以下。8、资源物产哺乳类野生动物主要有黄鼬、猪獾、果子狸等；两栖类主要有大鲵、中华大蟾蜍及蛙等；鱼类主要有鲤鱼、鲫鱼、草鱼、鲶鱼等。用材树种主要有杨、柳、槐等；油料植物主要有文冠果、油桐、山杏等。目前，巩义市共发现矿产21种，主要有煤、铝土、耐火粘土、熔剂灰岩、水泥灰岩、硫铁矿、镓矿、锂矿、陶瓷土、紫砂陶粘土矿、白云岩、硅石、水泥粘土等。其中耐火粘土储量占河南省总储量的33.7%,铝土储量占全省总储量的3.2.3经济社会条件2017年，巩义市统筹抓好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，取得了突破性进展。数据显示：初步预计，2017年，巩义生产总值完成784亿元，同比增长9%;公共财政预算收入完成42.4亿元，增长10.4%;规模工业增加值完成409.4亿元，增长9.1%;固定资产投资完成巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)618.2亿元，增长13.7%;社会消费品零售额完成309.2亿元，增长11.7%;城乡居民人均可支配收入达到25535元，增长8.7%。3.2.4公共交通条件某某镇紧邻巩义市区，310国道穿越东西，豫31省道横贯南北，交通便利。同时本项目选址地块，紧邻未来路、南环路、富源路、望嵩路等道路，周边道路用7路、12路、16路公交通达某某镇。同时，本某某镇距离巩义市汽车站在1.5公里左右；目前私家车辆众多，片区路网完善，对外交通较为便利。近几年，巩义市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水务、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。(1)供水：项目用水均采用城市自来水，由当地城镇供水管网接入。(2)排水：企业外排达标生活污水排至市政污水管网，雨水由厂内雨水系统排入市政雨水管网。(3)供热：目前某某镇正在加快推进供热管网、热力站建设，目前可建成后可实现集中供暖。(4)供电：本项目所需电力由项目区周边的变电所供应，可以满足本项目建设与生产的需要。(5)燃气：本项目用气由市燃气公司负责供应，供气管网已经通达至项目区域，满足项目未来使用需要。3.2.6主要建筑材料来源、供应(1)建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢材(包括钢管、钢筋)、水泥、电缆、给排水管材等；主要建材包括砂、石料、砖等；上巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。(2)运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路和城镇道路运总之，项目施工场地水、电、路、通讯及其它施工临时设施齐全，能巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)第四章拆迁安置方案为切实做好某某镇某某社区建设工作，保障拆迁安置群众的合法权《巩义市人民政府关于印发巩义市城中村改造(合村并城)管理办法(暂行)的通知》巩政[2017]8号文、《巩义市人民政府关于印发巩义市征收集体土地补偿安置标准的通知》(巩政[2014]26号)等上级相关政策法规，结合本地实际，制定某某镇城中村改造项目某某社区拆迁补偿安置方案4.1安置拆迁户基本情况本次城中村改造拆迁某某村群众1476户、6028人，全部选择产权调换。共拆迁房屋面积216972m²。(一)拆迁范围某某镇某某村涉及拆迁改造范围内的建筑物及附属物全部予以拆(二)拆迁补偿原则程中做到建设项目公开、拆迁补偿标准公开、安置方案公开，总体上达到村民得到实惠、集体经济得到发展的目的。(三)拆迁补偿标准1、对持有合法用地手续的建筑物及其它附属物，依据《巩义市人民政府关于印发巩义市征收集体土地补偿安置标准的通知》(巩政[2014]巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)26号)文件的标准进行补偿。房、平地砖窑每平方米补偿50元，砖混楼房每平方米补偿80元。除到位的按实际建筑面积每平方米奖励100元。(一)过渡期起始时间自村民签订《拆迁补偿安置协议》之日起，截止时间为安置房交房公告发布之日起一个月，过渡期暂定36个月。村民签订《改造补偿安置协议》时，经村委会、镇政府、国土局审核认定的农业人口按照每人每月230元的标准发放过渡期借居费，签订《改造补偿安置协议》时首次发放12个月的过渡期借居费，本年度内人口增加借居费不予增加，人口减少借居费不予减少。第二年开始一季度发放一次，直到过渡安置截止时间。期间新增加的人口(新生儿出生、正常婚迁、毕业学生、复原军人)从次季度开始发放，死亡人口从次季(三)搬家补助搬家费以每户为单位发放，按国土局核准的公安农业户口人口为准发放搬家补助费，标准为每人500元，搬家补助费包含被改造农户生产(四)奖励标准、兑付、安全保障间搬离或拆除完毕者，每处合法有效宅基奖励5000元。涉及的被改造农户以国土局审核通过的宅基和经某某镇政府、村委调查公示认证并出具4.4拆迁安置(一)安置原则按照巩政(2017)8号文件精神，补偿安置采用货币补偿和产权调1、选择货币补偿的，按照巩政(2014)26号文件执行，应当在改3、企业按照巩政(2014)26号文件只给予货币补偿，不再进行安(二)安置对象巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)以南。该区域内现有1000户，1000处宅基，共计4023人，涉及被改造农户的宅基以国土局审核通过的宅基证和经某某镇政府、某某村“4+2”通过并出具宅基证明为准；涉及的被改造户数以公安部门在册登记的农业户口和实际改造时国土局审核、认定的户数为准；涉及的被改造户人数以实际改造时国土局审核、认定的人口和公安部门在册登记的农业人2、对原籍在农村集体经济组织，且持有合法有效用地手续的非农业人员。3、新出生人口、正常婚迁入户人口，截止时间为市政府确定的某某村整村改造起始时间；在校大、中专学生凭学生证可进行确定，服现役的义务兵凭士兵证可进行确定，以上人口认定后，张榜公示，并将公示照片及有关资料上报。(三)安置标准1、被改造户以每处合法有效宅基地，安置240平方米住宅、10平方米公建和30平方米商业。工作法通过认定后，可按照成本价购买住宅面积100平方米。(四)安置面积按照巩政(2017)8号文件的安置标准，结合某某村拆除1476处宅基的实际情况，此次应安置面积约413280平方米(其中住宅354240平方米、商业44280平方米、公建14760平方米)。(五)安置用地面积和选址巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)根据市政府对《某某村安置地拟选址点的情况汇报》批复，某某城中村改造安置地选址于位于未来路以南，南环路以北，富源路以西，望嵩路以东，规划用地343.17亩。(六)安置房户型设计及交房标准、类型某某社区建设55栋楼房，有11层，15层，16层，18层，户型为二室二厅一卫80m²/户，三室二厅一卫100m²/户，三室二厅二卫120m²/户，四室二厅二卫140m²/户。交房标准执行《巩义市政府投资保障性住(七)安置房分配原则2、分房时被安置户只能选择与240平方米安置面积指标最接近的户巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)4.6安置工程规划及建设过程管理安置工程严格按照市相关部门审批的用地面积、用地条件进行建设，委托有资质的设计院做规划设计方案和施工图并上市评审会审定，严格按程序，通过公开招标优选施工队伍，按照国家的建设工程质量体系对工程建设质量进行全方位的管理，最终交给群众一个手续齐全、质量合格、规划设计合理的安置工程。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)第五章建设规模与内容(1)根据国家有关的方针、政策及相关规范、规程，在满足城市发展规划和项目需求的前提下，尽可能的提高土地的利用率。超前性、合理性、适用性、美观性及经济性和谐统一。本项目拆迁涉及某某镇某某村群众1476户、6028人，拆迁房屋面积216972平方米，全部为住宅房屋。表5-1改造计划一览表改造村庄拆迁数据拆迁户数拆迁人数(人)拆迁面积某某镇某某村合计1、拆迁安置人口规模增长数据分析本项目拆迁安置涉及某某镇某某村群众1476户、6028人。河南省统计局发布《2018年河南人口发展报告》,根据报告数据，全省2018年巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)出生人口127万人，人口出生率为11.72%,比2017年下降1.23个千分点；死亡人口74万人，人口死亡率为6.80%,比2017年下降0.17个千分通过以上数据可以看出，2018年全省人口自然增长率为4.92%。以此数据为基础，估算未来10年该片区人口将增至9744人，20年后该片区人口将增至15752人。根据应安置住宅的面积计算，即便20年后人口不发生流失，人均住房面积仍能保持22.5平方米。2、拆迁安置意愿调查本项目由某某镇人民政府、某某村委会在拆迁片区通过车辆流动宣偿政策，期间也接受了村民的集中询问，对相关政策进行了详细的说明。本次拆迁安置分货币补偿、产权调换两种方式两种补偿方式，接受拆迁村民的选择。鉴于货币补偿价格低于当前住房的市场价格，且片区居民均为当地村民，普遍不考虑移居，涉及拆迁的居民全部同意以产权调换的形式进行安置。某某镇某某村城中村改造项目选择产权调换的1476户、6028人。根据拆迁安置方案，被改造户以每处合法有效宅基地，安置240平方米住宅、10平方米公建和30平方米商业。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)表5-2安置计划一览表改造村庄实物安置数据实物安置户数(户)实物安置人数(人)实物安置面积(m²)某某镇某某村合计注：依据巩政(2017)8号文件的安置标准，应安置面积约413280平方米，其中住宅354240平方米、商业44280平方米、公建14760平方米。其中商业、公建不再本项目建设内容中，另外在相邻地块集中规划建设。本项目按照居住小区级公共服务设施标准进行公建配套设计：采用“小区服务中心(包括4项)+独立设施(3项)”即“4+3”方式适当集中，设置于交通便利的中心地段，保证规划范围内居民步行200-300mm(10分钟)能到达。小区服务中心建筑面积不应小于4000m²,应以综合楼的方式集中布置以下4项设施：社区综合服务用房、居家养老服务设施、便民店、社区卫生服务站，小区服务中心应进行无障碍设计。独立占地的3项公配设施项目为小区体育活动场、小学和幼儿园。根据本项目规模，应配建公共设施如下：(1)12班幼儿园1处，建筑面积3960平方米；(2)社区卫生服务站1处，建筑面积300-400平方米；(3)社区体育活动场地4500平方米；(4)居家养老服务设施达到30m²/百户，建筑面积1230平方米；巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)(5)社区综合服务用房40m²/百户，建筑面积1732平方米；(6)菜市场1000m²/万人，建筑面积1386平方米；(7)其他加压泵站、热交换站、公共厕所等。以上建筑内容，在另行规划的中心地块设置，统一建设。本项目安置区为拟建的某某社区，建设地点位于某某镇区，未来路以南，南环路以北，富源路以西，望嵩路以东，规划用地面积228781.70平方米(约343.17亩)。某某社区规划建设住宅楼55栋，层数包括11层、15层、16层、18层。总建筑面积644008.18平方米，其中地上建筑面积436444.18平方米，全部为住宅；地下建筑面积207564.00平方米，主要为储藏室、设备用房和地下车库。项目建成后可提供安置房4330套。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)序号单位数量备注1总用地面积343.17亩2总建筑面积地上建筑地下建筑3规划户数户140m²户型户120m²户型户100m²户型户80m²户型户4机动车停车位个5机动车充电桩个6非机动车停车位个7电动自行车充电车位个巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个表5-3-5地块五(S2-28-1)规划建设指标表单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)单位数量总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积总户数户其中户户户户道路广场面积建筑基底面积容积率建筑密度%绿地率%机动车停车位个机动车充电桩个非机动车停车位个电动自行车充电车位个巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)第六章工程建设方案6.1.1设计依据(建设部令第146号);(8)现行的其它有关技术规范规程等。6.1.2规划原则本项目涉及到政府、开发、拆迁村民的利益，强调共赢原则，努力寻找三者利益的结合和结合方式。性利用模式，提高城市资源的利用效率，二是强调在社会统一规划的基础，弹性开发以适应市场的变化。多样性是城市的天性，是现代都市的魅力所在，本项目的多样性包括了属性方式的多样性和规划功能的多样性。便捷是现代都市的显著优势，完善的社区配套和交通系统，是保证本项目成功的关键。可持续性原则已成为全球建设的共同原则，是建设节约型社会、生态城市的必然选择。规划布局整体划一，消除分期建设产生的间隔、疏离，在保持各期相对独立的前提下，通过道路广场、绿化景观等流动元素将各个地块融合为有机整体。景观设计与居住规划有机结合，景观空间连续多样、开合有度。在保持建筑容量的前提下创造多元开放、均好渗透、连续流畅的景观体系是本案例贯彻始终的原则。通过社区中心景观广场，组团中心景观带及宅前生活景观点三级开放互动的景观层次，将社区融入一个丰富生动的景观体系之中。文化是社区异质性的精神核心。本案通过细腻的规划、造型、景观设计，将本区独特的文化景观融入现代居住生活，结合现代商业文化及居住理念，塑造出全新的居住生活文化，体现人文与自然、艺术、时间巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)与空间的对话。增强业主对社区的认同感和归属感。依托历史风格和周边环境形成建筑文化圈。6.1.3规划设计理念区功能布局、社区空间与绿化景观，打造一个功能齐全、环境优美的高从城市整体性出发，强调社区与城市空间环境的协调性；规划区内部结构布局的系统性，构筑特征鲜明，整体有效的整体空间形态。人性化的空间环境与开发力度和强度的高度统一，在提高土地经济效益的同时因势利导，提高区内环境质量标准，创造具有特色与个性的人居环境，创造鼓励邻里交往的符合未来社区发展的新的模式。结合建筑物错落的空间形态及板楼的合理设置景观系统，景观轴线开合有度、廊榭曲直相间，充分融入浓郁的都市生活，创造优美的人居环境。6.1.4社区规划总体布局本项目规划住宅楼为小高层或高层住宅楼，包括有11层、15层、16层、18层。小区总平面布局均结构清晰，道路层次鲜明，采用排式布置，序列严谨，富有规律性和机理性，功能布局合理、特色鲜明。自由巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)地块1(S2-20-3):位于未来路以南，顺祥路以北，望嵩路以东，顺意路以西，在充分考虑用地地形状况及场地周边环境的前提下，地块规划建设高层住宅楼6栋，沿地块南北走向规划楼宇2列，各3栋，除地块东南角住宅楼为15层外，其余均为18层；楼间区域规划景观区，设置广场、绿地、亭廊等，同时通过建筑物、道路的分隔围合，利用建筑草堂路以西，该地块较大，整体呈平行四边形，规划建设住宅楼10栋，其中地块西侧和北侧规划住宅楼均为18层，地块中部和东南区域规划住宅楼均为15层、11层，建筑布置错落有致，南北通透，利用楼间区域充分考虑用地地形状况，在地块内规划住宅楼12栋，其中地块西北角规划住宅楼为16层，其余住宅楼均为11层；楼间区域规划景观区，设置地块4(S2-25-2):位于平安东路以北，草堂路以东，富源路以西。该地块面积较小，整体呈长方形，沿地块南北规划楼宇2列，各3栋，巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)西侧3栋均为16层，东侧3栋均为11层。同样，利用楼间距空间设置景观绿地、广场以及小品，营造生态优美的居住环境。地块5(S2-28-1):位于平安东路以南，草堂路以东，富源路以西，该地块面积较大，规划住宅楼10栋，整体楼间距较大，视野开阔，西侧4栋住宅楼为18层，剩余6栋均为11层住宅楼，中心区域大面积规划景观绿地、水系、亭廊。地块6(S2-27-1):位于平安东路以南，南环路以北，顺意路以东，草堂路以西，该地块整体较为方正，规划住宅楼11栋，考虑地块住宅采光需要，在地块的西侧规划18层住宅楼4栋，其余住宅楼层数均为11层；小区内规划广场、绿地、亭廊等，利用建筑物、道路的分隔围合，表6-1各地块建(构)筑物一览表序号建设内容总建筑面积容积率户数(户)出入口设置地块一建设住宅楼5栋，其中18层4栋，15层1栋南侧：顺祥街东侧：顺意路地块二建设住宅楼10栋，其中18层6栋，15层2栋，11层2栋南侧：顺祥街西侧：顺意路地块三建设住宅楼12栋，其中11层11栋，16层1栋北侧：未来路西侧：草堂路地块四建设住宅楼6栋，其中11层3栋，16层3栋南侧：平安东路西侧：草堂路地块五建设住宅楼10栋，其中11层6栋，18层4栋北侧：平安东路西侧：草堂路地块六建设住宅楼11栋，其中11层7栋，18层4栋北侧：平安东路西侧：顺意路巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)本项目设计地块的控制性规划指标：容积率≤2.20,建筑密度≤30%;绿化率≥35%,建筑高度不超过60m。本项目设计指标均不超过以上各地块的控规指标。1、交通组织设计：采用基本人车分流交通组织方式，前提设置景观步道和消防车道以满足消防要求。2、出入口设计：本项目根据规划结构以及总体布局每个地块均设置地块1:在南侧设置一个主要出入口，东侧设置一个次要出入口。地块设置两层地下车库，以满足小区的停车需求。地块2:地块在南侧设置一个主要出入口，西侧设置一个次要出入口。地块西侧地下设置两层地下车库，东侧设置地下一层地下车库，以满足小区的停车需求。地块3:北侧设置一个车行主要出入口，在地块西侧设置一个次要出入口。地块西侧地下设置1层地下车库，东侧设置地下两层地下车库，地块4:在南侧设置一个主要出入口，西侧设置一个次要出入口。北侧设置一个人行出入口。地块西侧地下设置一层地下车库，东侧设置地下两层地下车库，以满足小区的停车需求。地块5:在北侧设置一个主要出入口，西侧设置一个次要出入口。地块设置一层地下车库，地面设置部分停车位，以满足小区的停车需求。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)地块6:在西侧设置一个主要出入口，北侧设置一个次要出入口。地块西侧地下设置两层地下车库，东侧设置地下一层地下车库，以满足地上停车设置在小区环形机动车道旁，避免小区人行和对小区居民造成影响。沿各高层楼前均采用蒲草和低矮灌木绿化，使消防车能便捷的到达各个高层的登高面。各高层建筑物均设宽度大于10米的消防登高面，登高面区域内非道路区域采用植草砖的铺设形式。3、停车场：根据建筑、住宅区布置设置机动车和非机动车停车位，参照《巩义市政府投资保障性住房安置小区建设管理标准》(巩保安居[2019]2号),机动车停车位按1:1配建，非机动车停车位按1:2配建。整个小区共居住户数4330户，设置机动车停车位4330个，非机动车停车位8660个。机动车停车以地面停车和地下停车结合的方式解决，以地下停车为主；非机动车停车主要停放在楼间设置的非机动车棚内，设置电动自行车充电装置，满足居住区居民车辆就近停放的需求和停车位设置规范要求。通过外部借景，内部造景，规划着力营造由从外围城市景观到社区的核心景观空间，再到每个组团的邻里花园层层递进的环境尺度和景观意象。其中，着重利用和改造现状地形，形成多层次的竖向空间变化。并且通过视线通廊、景观步道和一系列精致的景观节点使各处景观相互联系、渗透，形成多层次、连续而又富有变化的整体景观环境。地块为山坡地地形，地块内高差较大，项目规划设计充分利用山地坡度进行竖向设计处理，结合总图布局和单体设计，合理的控制场地坡地形改造降至最低，实现土方平衡。合理处理场地，避免大挖大填，平1、本项目严格依据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》,本车库每个防火分区的面积均小于设置自动喷水灭火系统允许的最大面积4000平方米；至最近的安全出口疏散距离均小于60米。每个防火分区均设有两部疏散楼梯直通室外。日照分析根据河南巩义的位置，依据国家设计规范规定，住宅区日照标准为大寒日不低于2个小时日照时长，有效日照时间为8点-16点；从以上图纸分析可得，日照符合设计规定。本项目应按照居住小区级公共服务设施标准进行公建配套设计：小区服务中心建筑面积不应小于4000m²,应以综合楼的方式集中布置以下4项设施：社区综合服务用房、居家养老服务设施、便民店、社区卫生服务站，小区服务中心应进行无障碍设计。独立占地的3项公配设施项目为小区体育活动场、小学和幼儿园。根据本项目规模，应配建公共设(1)12班幼儿园1处，建筑面积3960平方米；(2)社区卫生服务站1处，建筑面积300-400平方米；(3)社区体育活动场地4500平方米；(4)居家养老服务设施达到30m²/百户，建筑面积1230平方米；(5)社区综合服务用房40m²/百户，建筑面积1732平方米；(6)菜市场1000m²/万人，建筑面积1386平方米；(7)其他加压泵站、热交换站、公共厕所等。依据棚户区改造安置方案，本项目配套建设商业44280平方米、公建14760平方米，能够满足以上公建配套建设的要求。本项目建设内容6.2建筑方案年版);(12)《河南省居住建筑节能设计标准(寒冷地区65%+)》6.2.2建筑平面设计(1)概况结合总体规划设计构思，在小区不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，规划设计住宅楼55栋，包括11层、15层、16层、18层多种；通过疏密相间的空间组合，高低的垂直层次，错落有致的建筑形体，丰富了整个小区的景观。通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列，通过楼与楼之间适当的围合景观，形成了邻里空间使之具归属感。为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积，减少消极无用空间，各功能空间布置紧凑流畅，以期给住户一个舒适合理的住房。为提高小区品质，在设计中采用一些高科技，节能技术和成套产品。如屋面和外墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型中空玻璃，即保温隔热，又丰富立面造型，且使户内有良好的视野及采光通风条件；卫生间厨房采用成品变压通风道等。(3)单元组合：为提高土地利用率，单元式住宅为一梯2户；根据总平面布置需要确定本项目住宅楼为单体楼座以2个单元为主，少部分楼座设置3个单元。(4)户型平面：户型设计以三室二厅、三室一厅为主，多为中小户型，其中140m²户型308户，120m²户型836户，100m²户型1716户，80m²户型1470户。在控制套型面积的同时，更注意功能的合理型。合理性表现为明确的动静、内外分区；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；同时玄关处空间足够摆放鞋柜及换鞋；各户型南阳台宽度均在1.5米巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)客厅均设置一个，冷凝水统一排放，立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮档，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。考虑到成本的控制和施工的方便，住宅户型结构形式尽量统一。在争取为住户提供尽可能多的房型选择情况下，减少各栋住宅间的形体差异，寻求外部形式的和谐统一。(5)住宅立面设计：通过对屋面、墙面、门窗、阳台的不同材质、色彩、肌理的变化，形成朴实、简练、多样统一的建筑总体风格。简洁、富于光影变化和错落的轮廓，在活泼的居住氛围里渗透出亲切的气息。在立面设计中充分重视入口门厅，阳台及空调板等细部设计。特别是结合平面，合理设置空调板与雨水管等的位置，减少其对建筑立面产生的不利影响，使其成为建筑的有机部分。(6)公共部位设计：住宅门厅、电梯厅、走道等公共部位的设计以在满足各项功能的要求下适当增加面积，为居民提供多层次交往的提供可能。住宅门厅宽敞明亮，设信报箱，板报等便民设施，并利于居民短暂停留和交谈；电梯厅及走道均有自然采光通风，为居民创造明亮舒适的入户环境；设置适当的公共活动配套设施，与室外环境相渗透，形成一个良好的居民活动交流空间。6.2.3建筑立面设计在实用美观的前提下，创造体现现代都市风格的空间形象。立面采用简洁大方的风格。建筑色彩以高明度、低饱和度的暖色调为主色调。巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)形成协调统一的城市色彩。以高明度、中低饱和度的较为明快的辅助色6.2.4无障碍设计5、配套公共用房应设置无障碍出入口，设有电梯的建筑应设置1部7、居住建筑应至少设置1处无障碍出入口，通达无障碍通道直达电梯厅，每居住单元至少设置1部能直达门厅的无障碍电梯。本项目的装修设计执行《巩义市政府投资保障性住房安置小区建设管理标准》(巩保安居[2019]2号),详见附件。本项目住宅建筑屋面采用两层SBS(4mm厚)卷材防水，B级保温6.3.1设计依据由于巩义市地形地貌特征以浅山丘陵为主，境内起伏不平，沟壑纵横，地势自南向北呈阶梯状急剧降低，本项目选址地块地形不平整，地块存在高差，最高可达15m左右。项目区域地层出露完整，除缺失奥陶系上统～石炭系下统，从太古界登封群至第四系均有出露。区内岩浆岩本工程结构重要性类别为丙类建筑，结构安全等级为二级，对应结构的重要性系数rO=1.0;基础设计等级为乙级，结构设计合理使用年限为70年。本工程抗震设计的抗震防烈度为7度，设计地震动峰值加速度为0.10g;建筑场地类别土为Ⅱ类，建筑抗震设防分类标准为标准设防类(简称丙类)。1)基本风压0.45KN/m²(50年一遇);2)基本雪压0.40KN/m²(50年一遇);3)楼、屋面均布活荷载标准值：卧室2.0KN/m²楼梯3.5KN/m²卫生间2.5KN/m²阳台2.5KN/m²上人屋面2.0KN/m²不上人屋面0.5KN/m²6.3.5结构选型设计各栋建筑物基本情况及上部结构选型如下：巩义市某某镇城中村改造项目(某某社区)(1)根据以上规范，并考虑到项目功能要求，本项目高层住宅工程拟采用框架