【浅论房屋租赁的优先购买权8100字（论文）】

浅析房屋租赁的优先购买权一、 导言 -11-页导言房屋承租人优先购买权是一个保护弱者和考虑效率价值的制度，有特定的存在价值和意义。我国现行相关规定存在很大缺陷，规定不够细化、实践操作差，理论认识上也存在较大争议，造成司法适用的困难，不利于保护房屋承租人的优先购买权，并避免对承租人的过度保护，不利于我国房地产市场的发展。樱花园公司案例分析1996年12月12日,南京樱花园美食娱乐有限公司甲方,以下简称樱花园公司与南京信业集团股份有限公司乙方,以下简称信业公司签订“联营合同；1997年1月1日,樱花园公司、信业公司甲方与樱花园大酒楼乙方签订“承包合同”；2002年2月1日,樱花园公司、信业公司甲方与樱花园美食府乙方签订“补充合同”；2002年4月11日,中信实业银行南京分行以下简称中信银行与信业公司签订借款合同及抵押合同；2002年6月27日,信业公司与王家川签订“房屋买卖合同”；2002年7月5日至7月8日,王家川将樱花园公司在一铺位的物品搬出堆放在“湘菜馆”大厅内,其后又拆除了上述铺位内的装磺和设备,开始另行装磺对外出租。樱花园公司向南京市鼓楼区人民法院起诉,要求王家川赔偿其财物损失120万元。南京市中级人民法院经审理后认为，信业公司在出卖南京市华新大厦地下一层铺位时,未尽到通知樱花园公司的法定义务，侵害了承租人的法定优先购买权，故樱花园公司主张其享有优先购买权是有法律依据的。但考虑到王家川在购买争议房屋时并非出于恶意,其己实际占有房屋并投资装磺后再行出租给他人经营,该标的物事实上己不便于返还,且信业公司破产后已丧失了承担民事责任的行为能力，也不适于再强制信业公司履行出卖争议房屋的法定义务。因此,樱花园公司要求按照信业公司与王家川的交易价格行使优先购买权,本院不予支持。但是,王家川作为受益人应当对樱花园公司所受到的损失给予折价补偿。至于房屋买卖后该房屋价格的涨跌,属于投资经营风险,应由实际投资者享有收益或承担风险。据此,一审法院判决如下：一、驳回樱花园公司要求按照信业公司与王家川的交易价格行使优先购买权的诉讼请求。二、王家川自本判决生效之日起日内一次性支付樱花园公司经济补偿费1471629.37元。宣判后,樱花园公司、王家川均不服,向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院经审理后认为,樱花园公司与信业公司签订的联营、承包协议及补充协议合法有效,原判将协议性质定性为租赁合同正确。信业公司出卖房屋时未履行法定通知义务,侵害了承租人樱花园公司的法定权利。虽然,信业公司出卖房屋的面积超过樱花园公司承租面积,但从华新大厦地下一层铺位的历史交易和现状看,所有铺位既可以单独买卖,也可以多个转让,故樱花园公司对其承租部分享有优先购买权。尽管樱花园公司主张优先购买权成立,但信业公司己被宣告破产,法人的民事权利能力和民事行为能力已消灭。因此,已不适于再强制信业公司履行法定义务。王家川实际占有房屋后己投资装磺并另行出租他人经营,该标的物事实上已不便于返还。无证据证明王家川在购买信业公司房屋时,对信业公司未履行通知义务,且樱花园公司希望优先购买争议房屋的事实是明知的,故应认定王家川为善意买受人。据此,二审法院将原审判决变更为王家川自本判决发生法律效力之日起日内一次性支付樱花园公司经济补偿费2513019.66元。承租人优先购买权的性质研究从物权说或债权说来分析承租人优先购买权的性质。该说认为承租人优先购买权依其能否对抗第三人可分为物权性和债权性优先购买权，无论是法定的还是约定的优先购买权皆有这两种性质不同的优先购买权。对于承租人优先购买权系为物权或债权认识不一，一种观点认为承租人的优先购买权附随于租赁合同关系，本质上仍属债权。我国台湾地区基本采纳债权说，认为“土地法”上优先承买权，仅有债权之效力，故耕地的所有权已转移他人者，不得对于承买耕地之他人，主张优先承买该地，仅能对于出租人请求损害赔偿。另一种观点认为承租人的优先购买权具有法定性，发生对抗第三人的物权效力，应当在物权法中予以规定，承租人优先于他人享有购买权，而他人是不特定的多数人，这显然不是债权所具有的特征，而是一种对世权，是一种物权。确定承租人优先购买权的性质，既不能从其所产生的法律关系性质出发，也不能从其是否具有对抗第三人效力出发。前者不能说明的原因在于不同性质的权利可以发生附随关系，如物权可能与债权发生附随关系，如担保物权，甚至某些权利的权能亦能发生类似的法律效果，如债之保全中的代位权和撤销权；后者不能说明的原因在于能否对抗第三人是权利物权性或债权性的效果而非其原因，以结果推论原因会导致以果推因的逻辑错误。同时，承租人优先购买权对抗第三人的效力，一是指承租人在购买顺序上相对于第三人优先，二是指排除第三人的非法干预。后者是任何合法权利的应有之意，不只物权所独有，前者仅是要求出租人承担其租赁合同义务，这优先购买权所必然具备的内容，与权利性质无关。承租人优先购买权的行使条件和实现方式承租人优先购买权的行使条件1.基础要件，即房屋出卖人和承租人之间必须存在合法有效的房屋租赁合同。房屋承租人与出租人之间合法有效的租赁合同是房屋承租人优先购买权合法成立的前提。相反，租赁合同无效，则房屋承租人也就无租赁权。如果房屋承租人连基本的房屋租赁权都未取得，也就谈不上优先购买权，更谈不上行使优先购买权。2.先决要件，是出租人以合理买卖方式转让房屋所有权。行使优先购买权的先决条件是所有人将标的物出卖，如果所有人不出卖标的则优先购买权永远没有行使的可能，因为这同时也是优先购买权的成立条件。房屋承租人优先购买权是一种基于买卖合同关系而成立的购买权利，只有具备买卖关系这个前提条件，且出租人有出卖的意向，承租人有购买的欲望，双方都希望通过买卖的形式转让房屋时，承租人才可能行使优先购买权。若房屋所有权人以赠与、遗赠、互易、继承等非正常买卖而转移所出租的房屋时，房屋承租人不得行使优行购买权。否则，严重妨害了房屋出租人权利的正常行使。理由是，房屋所有权人以赠与、遗赠、互易、继承或拍卖等方式转让房屋时，房屋所有权人一般没有获得房屋的对价，或者获取的对价也是特定或法定的，不是房屋所有权人自己自由意志的体现，也不是其自己能决定的对价。时机要件，即房屋承租人优先购买权的行使时机只能在房屋租赁合同有效期内出租人出卖房屋于第三人时才能行使，在出卖前和出卖完成后都不能行使。也就是说，只有在出卖人与第三人准备订立买卖合同出卖出租房屋时，房屋承租人才可行使优先购买权，这是行使优先购买权的时间起点。在此之前的任何时候先买权人都不得行使优先购买权，因出租人无出卖之意思表示，自然也就无购买之可能。在出租人与第三人签订买卖合同之后，房屋承租人也不能行使优先购买权。对此，我国最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，在房屋已出卖给善意第三人之后，房屋承租人丧失优先购买权，转而只能行使损害赔偿请求权。期限要件，即房屋承租人优先购买权的行使必须在合理期限内行使。房屋承租人优先购买权制度体现的是法律对特定当事人特定权益的保护，也是和谐社会和维护稳定所需要，这种保护是通过在一定程度上限制财产所有人的处分权来实现的。但与其他普通民事权利一样，房屋承租人也必须在法定的或出卖人所确定的合理时间内行使权利。有学者认为:出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的30天内书面通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，承租人在收到出租人书面通知之日起7日内不做出购买租赁房屋意思表示的，承租人丧失优先购买权。对此，《合同法》第230条明确规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，最高人民法院《若干意见》第118条规定，“承租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。而《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（三）项又一步规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；”因此，我国法律明确规定了房屋承租人优先购买权的行使期限，其立法本意主要是促使房屋承租人尽快地行使其权利，防止滥用或怠行权利，保障出租人合法权益，维护社会和谐与稳定。如权利人逾期行使，则其权利在期限届满后即丧失。实质要件，即房屋承租人优先购买权的行使必须在与第三人“同等条件”下行使。《合同法》第230条及《若干意见》第118条都明确规定，房屋承租人只有在与第三人的购买同等条件下才能行使优先购买权。为何规定同等条件？有学者认为，法律之所以规定“同等条件”，主要是在先买权人、第三人和出卖人的利益之间找到平衡点。所谓同等条件：第一是价格相同。价格相同是最主要的条件，也是房屋产权人的根本利益所在。这样符合公平原则，且价格条件标准客观，具有可操作性。价格相同，即承租人欲行使优先购买权支付的价款必须和出租人与第三人所达成的价款相同。如承租人认为出租人与第三人形成的价款过高，可以拒绝购买。第二，付款期限相同，即承租人的付款期限须与第三人和出租人约定的支付价款期限相同。否则，就超出了同等条件的本意，势必损害房屋所有权人的合法权益。第三，其他条件相同。即合同中若有附属义务时，且附属义务可用金钱替代的，视为条件相同；反之，则承租人不能享有优先购买权。承租人优先购买权的实现方式樱花园公司行使优先购买权,法院在确认信业公司与王家川买卖合同无效后,必然产生无效合同的法律后果。本案审理期间,信业公司己被宣告破产,法院能否直接判决将房屋由王家川返还给樱花园公司,樱花园公司直接将购房款给付王家川呢？另外，王家川在本案中是善意还是恶意,其是否善意对樱花园公司行使优先购买权有无影响呢这些问题直接关系到樱花园公司主张优先购买权应如何实现。出租人与第三人买卖合同被宣告无效后的法理问题承租人的优先购买权为形成权,其行使优先购买权后,可凭单方意思表示与出租人成立买卖合同关系。那么,在承租人优先购买权纠纷中即存在两个买卖合同关系,一是出租人与第三人之间的买卖合同关系,二是承租人与出租人之间的买卖合同关系。关于第一个合同关系,出租人与第三人之间的买卖合同被宣告无效后,根据合同相对性原理,第三人应将房屋返还给出租人,出租人将收取的购房款返还给第三人,如第三人有损失,可要求出租人予以赔偿。关于第二个合同关系,承租人按“同等条件”向出租人支付购房款,出租人将房屋交付给承租人。以上情形,是承租人优先购买权的一般实现方式。但是,本案的出租人信业公司在诉讼中己被宣告破产,如按上述优先购买权的一般实现方式,则房屋无法在三者之间完成移转。因此,一种意见认为,在信业公司已不存在的情况下,樱花园无法通过信业公司再取得房屋,人民法院也无法强制信业公司履行向樱花园公司交付标的物的义务,故判令樱花园公司取得房屋不具有法理基础。对此,笔者认为,樱花园公司主张的是优先购买权,即排斥王家川优先取得房屋的权利,其能否实际取得房屋,在法理上应从以下几方面分析:（1）关于物权变动,我国立法不采物权行为无因性。物权行为无因性理论,乃是以错误的学说为基因的错误的法制我国现今正在从事面向世纪的物权立法运动,关于物权变动,毫无疑问不宜采用物权行为无因性。本案中,出租人信业公司与第三人王家川之间的买卖合同已被宣告无效,因此,王家川取得房屋所有权己无法律上的原因。而承租人樱花园公司因行使优先购买权后,与出租人信业公司成立买卖合同关系,因此,判令樱花园公司取得房屋系基于合法有效的买卖合同。（2）关于物权变动,我国现行法采意思主义与登记或交付的结合。将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说,我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式。场将不动产物权变动的原因与结果进行区分,也完全符合合同效力的理论,不能说因办理了物权登记的,合同就有效。没有办理物权登记的,合同就无效。合同是否有效,从签订之日起就己经确定,而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力,合同的效力是独立的。如在合同行为因无效或者被撤销后,物权变动仍然有效,则原权利人只能按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求返还财产,这将导致当事人双方权利的失衡。因此,在因合同行为无效或者被撤销的情况下,物权变动也可以被认定为无效或者被撤销。本案中,尽管信业公司与王家川完成了房屋过户手续,王家川取得了房屋所有权证,但在信业公司与王家川买卖合同被宣告无效的情况下,该房屋的物权变动也可以被认定为无效。（3）关于物权变动,不转移标的物的实际占有,也可以发生所有权取得结果。从《中华人民共和国物权法》确定的原则看,不动产所有权的取得,通过不动产登记成立,并作为所有权人实际取得权利的标志。关于占有的性质,理论界有事实说、权利说等不同观点。能动说认为,占有仅体现为人对物的支配管领关系,而并不反映某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为,均可基于管领的事实而成立占有。灯租赁合同是诺成合同,这意味着租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,不以租赁物的交付为要件则意味着,承租人是否占有租赁物不影响租赁合同的成立与效力,因此,无论从租赁合同的特征还是从法律规定考察,承租人占有租赁物不是其行使优先购买权的要件。对此,笔者认为,考虑所有权转移时,可以不把不动产的实际占有包括在这一因素内,即不转移标的物的实际占有,也可以发生所有权取得结果。本案中,虽然樱花园公司行使优先购买权时,我国物权法还没有颁布实施,但从当时立法确定的原则来看,在信业公司已被宣告破产的情况下,人民法院直接判决将房屋由王家川返还给樱花园公司,樱花园公司直接将购房款给付王家川,并不存在法律上的障碍。（4）关于物权变动,善意占有人与恶意占有人的界定。关于物权变动,能动说认为,善意占有和恶意占有是无权占有情况下的再分类。善意占有,是指占有人不知道或不应知道其不具有占有的权利而仍然占有,即占有人占有该财产时主观上是善意的。反之,如果占有人明知其无占有的权利或对其有无占有的权利有怀疑而仍然占有,则应为恶意占有。本案中,关于王家川是否善意的问题,笔者认为,王家川作为买受人,其确实应当了解所买标的物的现实情况,而标的物由樱花园公司租赁使用的情况,王家川应当是清楚的,但认定王家川是否善意,应以其是否应当知道信业公司在出卖房屋之前是否对承租人樱花园公司尽了通知义务,而现有法律未规定王家川有这些的义务。因此,不应当要求王家川知道信业公司是否通知了樱花园公司,该义务是作为出卖人的信业公司应当履行的法定义务。因此,在不能认定王家川为恶意占有人的情况下,只能认定其为善意占有人。出租人与第三人买卖合同被宣告无效后的现实问题如前所述,尽管信业公司在诉讼中已被宣告破产,且相关物业仍在王家川的名下,但该物业具有相对独立性,具有返还的现实基础,樱花园公司在法律上取得房屋所有权也无障碍。但是,在不定认定王家川为恶意买受人的情况下,如果判令王家川返还房屋,会带来一系列问题,一是执行起来很麻烦二是王家川的装磺部分要考虑给予一定补偿,而这笔帐并不好认定,可能还须对现值进行鉴定,如此,不利案件的解决。同时,考虑到王家川是善意的,因此,也可考虑相关物业不予返还,但王家川应给予樱花公司一定的补偿。在现行房价大幅上涨的情况下,基于双方利益的平衡,如果仍按原审判决,对樱花园公司显然是不公平的,故应按现市场价与原交易价之间的差价对樱花园公司予补偿。具体补偿方法,二审法院提出两种意见一种意见是,差价部分全额由王家川补偿樱花园公司。如此考虑,主要是因为王家川在四年来使用房屋已获利颇丰,且今后将获得更多利益,故全额补偿差价并无不当。另一种意见是,由于在本案纠纷中,樱花园公司与王家川均无过错,差价部分双方可分担,即王家川只须返还差价的一半。二审法院最终决定对原审判决作适当改判,增加一定的补偿金。判决生效后,双方当事人均息诉服判。承租人优先购买权的法律救济1.应完善承租人优先购买权的救济方式。《合同法》仅规定承租人享有优先购买权，但对承租人如何行使优先购买权却未规定。虽《若干意见》进一步作出了规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但仍缺乏实际操作性。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条做出规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，根据法律适用之原则，最高人民法院的司法解释精神是出租人出卖与第三人后，承租人不能再行主张优先购买权，仅剩损害赔偿请求权。虽然最高人民法院这后一司法解释对侵害承租人优先购买权赋予了可操作性的损害赔偿请求权。但笔者认为这还是欠妥当，因为作为房屋承租人来说，其行使优先购买权的主要目的是购买房屋，而不是获得赔偿。因此，当房屋所有权人已将房屋出卖给了第三人，而承租人为此诉至法院要求同等条件下优先购买，若法院确认承租人优先购买权成立时，应同时判处承租人以与第三人同等条件和房屋所有权人之间的房屋买卖关系成立，承租人优先于第三人取得房屋所有权。作为善意第三人来说，虽然其已与出卖人签订了房屋买卖合同，但终止合同后其有权向出卖人请求损害赔偿。善意第三人因此遭受的损害与承租人不能取得房屋所有权时遭受的损害来说，自然善意第三人的一般要小，因其除支付对价，一般无其他损失，而承租人除了支付对价外，还其对该房屋已投入的装修等损失。否则，承租人的优