十六章建设用地使用权

第十六章建设用地使用权

第一节建设用地使用权概述一、概念指自然人、法人或其他组织以建造、保有建筑物、构筑物及其附属设施为目的，依法享有的对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。1．建设用地使用权的主体为自然人、法人或其他组织。2．建设用地使用权的客体是国家或集体所有的土地。但不包括农村用于建造宅基地的集体的土地。3．建设用地使用权的目的是为建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施。我国《物权法》第142条确立了地上房屋所有权归属的推定规则。即凡是建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施等都推定为其所有。二、建设用地使用权的特征（一）是他物权。情况下例外：①本集体乡（镇）村公共设施和公益事业而使用本集体所有的土地，依法所设定建设用地使用权。②建设用地使用权出让之后，如果使用权人以该土地使用权设定抵押，而因未按照约定交纳土地使用权出让金而被收回，由所有权人享有建设用地使用权。（二）建设用地使用权是限制物权①自身的权限范围受到限制。②限制了所有权的行使。（三）是一种独立的用益物权在我国土地所有权不能流转的情况下，建设用地使用权作为独立物权具有实现土地流转的功能。（四）目的具有特定性建设用地使用权的对于土地的用途只能是在土地上建造、保有建筑物、构筑物及其附属设施。三、建设用地使用权的分类（参考）（一）按照标的的不同进行分类1。国家所有的土地的建设用地使用权出让；划拨；合同加审批。2。集体所有的土地的建设用地使用权。乡镇公用设施建设用地使用权；乡镇企业建设用地使用权（又称集体经营性建设用地使用权）；宅基地建设用地使用权（已独立）。（二）根据设定于土地的范围的不同进行分类建设用地地表使用权与建设用地空间使用权（又分成地上空间与地下空间使用权）。（三）根据建设用地使用权的用途的不同进行分类非住宅建设用地使用权与住宅建设用地使用权。两者的区别：①住宅建设用地使用权的用地期限一般为70年；非住宅建设用地使用权一般为40年或50年。②住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。四、建设用地使用权与土地承包经营权的区别1.主体范围不同建设用地使用权可分别设立在国有土地或者集体所有土地之上，主体通常情形下应为具有一定经营资格的法人或其他组织。而土地承包经营权的承包人，在通常情形下，应以享有社员权为基础，即为本集体经济组织成员。2.两者虽然都是对他人土地加以利用，但是利用的目的不同建设用地使用权以在他人土地加以利用，并在他人土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属物为目的；而土地承包经营权则是以在他人土地上进行种植、畜牧或养殖等农业为目的。3.两者的内容不同两者因对他人土地的用途不同，因此，权利义务的具体表现也就不同。建设用地使用权人在取得该权利时，通常是需要支付相应的对价，而土地承包经营权人则无此义务。4.两者取得的程度不同建设用地使用权须经过公开竞价竞买并须登记才能获得。而土地承包经营权，因基于一定的社员权产生，故是按户、按人口数量发包，并无须登记即可产生。5.两者存续的期限不同建设用地使用权因土地用途的差异，存续期限有所不同，土地承包经营权的存续期限为30年。第二节建设用地使用权的取得一、以出让方式取得建设用地使用权指国家以土地所有人身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（一）以出让方式取得建设用地使用权的特点1．客体是国家所有的土地。集体土地必须依法征收转为国有土地后才能出让。2．依法交纳出让金3．具有期限性（二）建设用地使用权的出让方式1．公开竞价的方式根据《物权法》第137条第2款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及其他用途的土地使用计划公布后，如果同一宗地有两个以上意向用地者，应当采取公开竞价的方式。2．协议的方式适用于一些需要扶持的行为和大型设施用地。如出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价，认定约定的价格条款无效。（三）建设用地使用权出让合同1．属于民事合同思考：建设用地使用权出让合同为什么属于民事合同？为什么不是行政合同？①国家是以民事主体的身份与其他主体从事的交易行为。②特权是所有权性质的反映。③土地出让金是土地使用权的商品价格。2．以设立物权为目的，但该合同本身属于债权行为思考：建设用地使用权出让合同是属于何种性质的行为？（有分歧）3．建设用地使用权出让合同属于要式合同（1）当事人的名称和住所。（2）土地界址、面积等。（3）建筑物、构筑物及其附属设施占有的空间。（4）土地用途。（5）使用期限。（6）出让金等费用及其支付方式。（7）解决争议的办法。（四）建设用地使用权的设立根据《物权法》第139条的规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。二、以划拨方式取得建设用地使用权（一）特点1．目的具有公益性2．取得具有无偿性3．流转受限制。原则不能转让、出租、抵押。4。没有确定期限5．具有行政性（二）设立当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式。但应办理登记手续，采登记生效要件主义。（三）以划拨方式设立与以出让方式设立的建设用地使用权的关系1.两者的客体范围不同。以划拨方式设立的建设用地使用权其客体限于国有土地，而以出让方式设立的建设用地使用权的客体既可以是国有土地，也可以是集体所有土地。2.两者设立的目的不同。以划拨方式设立的建设用地使用权的目的是为了国家利益或社会公共利益，具有非营利性特质；而以出让方式设立的建设用地使用权可以为了私的利益，往往具有营利性特质。3.以划拨方式取得建设用地使用权往往是无偿行为，而以出让方式取得的建设用地使用权是有偿行为，是以支付一定的出让金为条件的行为。4.以划拨方式设立建设用地使用权是一种行政命令行为，而以出让方式设立建设用地使用权是一种合同行为。5.以划拨方式取得的建设用地使用权是一种没有确定期限的权利，而以出让方式取得的建设用地使用权是一种有固定期限的权利。6.以划拨方式取得的建设用地使用权的内容受到法律的严格限制，而以出让方式取得的建设用地使用权的内容则无此限制。7.以划拨方式设立的建设用地使用权与以出让方式设立的建设用地使用权的使用权人的范围不同。前者的主体因受到设立的客体、目的以及方式的限制，其范围只能是法人或其他组织；后者因可设立在集体所有的土地上，故其主体范围可以是自然人、法人或其他组织。它们的联系主要表现在以划拨方式设立的建设用地使用权满足一定条件可向以出让方式设立的建设用地使用权转换。三、以“合同加审批”设定的建设用地使用权在我国现行法律中称之为场地使用权。（一）场地使用权的设立通过签订使用合同与审批的方式取得的。（二）场地使用权的特点1．主体仅限于中外合资经营企业与外资企业2．场地使用权的取得具有一定的有偿性3。场地使用权不得流转四、建设用地使用权的其他取得方式（一）转让（二）继承。主要是自然人城镇私有房屋的建设用地使用权。（三）时效取得。（四）法定建设用地使用权建设用地使用权及土地上的建筑物、构筑物及其附属设施属于一人所有时，而仅以建设用地使用权或建筑物、构筑物及其附属设施为转让、互换、出资、赠与或抵押的，于变价之时，视为已有建设用地使用权之设定，称为法定建设用地使用权。第三节建设用地使用权的内容一、建设用地使用权人的权利1.土地使用权2.建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利3.建设用地使用权人的出租权4.处分权5.物上请求权6.建设用地使用权的获得补偿权7.其他权利二、建设用地使用权人的义务1.建设用地使用权出让金的支付义务2.对土地合理使用和保护义务3.支付必要费用。第四节建设用地使用权的流转一、建设用地使用权流转的含义与特点指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括建设用地使用权的出售、互换、出资、赠与、出租、抵押等。具有以下特点：1.类型的多样性。2.流转的性质为权利处分行为。3.流转的法律效果是权利的转移。4.流转必须采用法定的形式。5.流转具有期限限制。6.流转必须符合法律的特别规定。二、建设用地使用权流转的类型（一）建设用地使用权的转让1.含义与特点狭义转让指土地使用人将建设用地使用权转移给他人的行为。特点：（1）转让发生在平等民事主体之间。（2）转让是权利移转行为，而非设定行为。（2）建设用地使用权转让是要式法律行为。（4）建设用地使用权转让合同必须经登记才能产生物权效力。

（5）建设用地使用权转让是权利和义务一并转移。（6）权利人可将建设用地使用权的一部或全部予以转让，但法律另有规定的除外。划拨土地使用权只有在依法经审批办理了出让手续并缴纳了出让金以后，才可以转让。（7）建设用地使用权的转让要受到法律限制A。价格限制。B。对投资开发的限制。（二）建设用地使用权与地上物所有权关系世界各国有不同的立法例。一为吸收主义。二为分离主义。我国采混合模式。（1）土地和房屋可以分别成为不同的物权客体，并可以分别登记。（2）房地在交易中适用“房地一致”一并处分的规则。“房地一致”的原则，即只要建设用地使用权和地上物有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。①房随地走。《物权法》第146规定。②地随房走。《物权法》第147条规定。立法理由：（1）从法律后果上说，不可能也不允许把“房”和“地”转让给分别不同的主体。（2）在特殊情况下，地上物所有权与建设用地使用权是可以分离的。（3）在建设用地使用权共有，特别是在建筑物区分所有的情况下，转让占有范围内的建设用地使用权不导致共有人共同享有的建设用地使用权的分割。（四）建设用地使用权转让的变更登记建设用地使用权转让的，应当向登记机构申请变更登记。（二）建设用地使用权的出租建设用地使用权的出租，是指建设用地使用权人作为出租人，将建设用地使用权随同地上物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。建设用地使用权出租具有以下特点：1．出租人仅限于建设用地使用权人，不包括国家2．出租的客体是建设用地使用权3．出租各方的权利义务应依据出租合同4．租赁权具有一定的物权性（三）建设用地使用权的抵押1．抵押的客体是建设用地使用权建设用地使用权可以单独抵押。但是根据《物权法》第183条的规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。思考：划拨建设用地使用权可否单独抵押？划拨建设用地使用权只能因其上的地上物抵押而一并抵押，划拨建设用地使用权抵押的，在抵押权实现时应当先交纳土地出让金。2．建设用地使用权抵押合同是要式合同3。应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。4．建设用地使用权与建筑物一并抵押特别关注：《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”（四）建设用地使用权的出资所谓出资，是指建设用地使用权人与他人合办具有法人资格的公司和企业，以建设用地使用权投资入股，并折合成一定股权的行为。（五）建设用地使用权的互换所谓互换，是指建设用地使用权人将自己的建设用地使用权与他人进行交换，其本质上是一种互易行为。（六）建设用地使用权的赠与第五节建设用地使用权的消灭一、土地灭失问题：土地灭失的风险如何承担？二、使用期限届满1．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期2．非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理3．非住宅建设用地到期后地上物的归属，有约定的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理思考：非住宅建设用地到期后地上物如何归属？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”三、收回因公共利益需要提前收回的，性质不是征收。四、抛弃建设用地使用权定有期限，且约定支付土地使用费的，建设用地使用权人如欲抛弃其权利，则需要把未到期的全部地租支付后，才可以抛弃。五、行政处罚在建设用地使用权人违反相关规定的情况下，相关机关可以提前无偿收回建设用地使用权，从而使该权利消灭。包括以下情形：1．以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2．未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。3．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，连续２年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位