青海省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理考试题

青海省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产市场供应垄断性的缘由不包括__。

A．房地产市场需求的广泛性

B．房地产市场供应的异质性

C．土地全部权的排他性

D．土地的有限性2、下列有关保险的表述中，正确的是。

A：社会保险采纳合同的形式，运用概率论和人数定律，依据保险的具体状况确定保费及交付期限

B：从本质上说，保险体现肯定的社会关系

C：危急的存在是保险产生的必要条件

D：在各种保险中，商业保险最能体现安排职能

E：执行层的组织协调3、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。

A：建筑物重置成本和土地运用重新取得成本

B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D：建筑物重置成本、土地运用权重新取得成本和重建期间的经济损失

E：工业用地的监测点评估价格4、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。

A．外墙面积

B．营业面积

C．公用面积

D．建筑面积5、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.006、某可比实例卖方缴纳的税费由买方担当，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。

A：上升

B：下降

C：不变

D：无法确定

E：工业用地的监测点评估价格7、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。

A：降低房地产开发贷款利率

B：增加土地有效供应

C：降低契税

D：提高购房贷款利率

E：工业用地的监测点评估价格8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采纳现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

A：待开发房地产开发建设起先时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入运用的日期

E：工业用地的监测点评估价格9、某公司获得60亩居住用地运用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。

A．92500

B．88800

C．80000

D．7680010、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。

A：环境噪声污染是能量污染

B：环境噪声污染是感觉公害

C：环境噪声污染具有局限性和集中性

D：随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减

E：执行层的组织协调

11、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．500012、在房地产估价中，首先须要明确的估价基本领项主要包括。

A：估价目的、估价原则、估价时点

B：估价目的、估价原则、托付人

C：估价原則、估价对象、估价时点

D：估价目的、估价对象、估价时点

E：工业用地的监测点评估价格13、城市具体规划分为限制性具体规划和__。

A．土地性具体规划

B．环境性具体规划

C．管理性具体规划

D．修建性具体规划14、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%15、房地产估价师注册有效期满需接着执业的，应当在注册有效期满__日前，申请持续注册。

A．15

B．30

C．60

D．9016、对于投资型物业购买者而言，__往往确定了其情愿支付的价格水平。

A．自身支付实力

B．拥有物业后所能获得的预期收益大小

C．市场供求状况

D．区域因素17、有一房地产，将来第一年净收益为20万元，预料此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．400

B．450

C．500

D．54018、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种状况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．假如在成交日期时一次付清，则赐予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在将来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：第(1)种状况

B：第(2)种状况

C：第(4)种状况

D：第(5)种状况

E：工业用地的监测点评估价格19、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括__资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业入股

D．个人入股范围20、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年21、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与运用价值严峻背离，脱离了实际运用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A．房地产膨胀

B．房地产泡沫

C．房地产滞销

D．房地产过度开发22、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。

A．物理折旧

B．功能折旧

C．物质折旧

D．外部性折旧23、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。

A：最佳用途

B：最佳规模

C：最佳集约度

D：最佳开发时机

E：工业用地的监测点评估价格24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，假如该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%25、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。

A．房屋重置价格-房屋年折旧额

B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可运用年限二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。

A．业主大会

B．业主代表大会

C．业主委员会

D．居民委员会2、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。

A：二者既有相同之处，又有质的区分

B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资

C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系

D：在风险担当方面，公司债券持有人担当公司经营风险责任，而股票持有者则不担当公司经营风险责任

E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资3、征用集体土地应遵守的原则是__。

A．珍惜土地，合理利用土地

B．保证国家建设用地须要

C．妥当安置被征地单位和农夫的原则

D．有偿运用土地的原则

E．按用户须要征地的原则4、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

A：按投资主体

B：按投资期限或投资回收期长短

C：按经济活动类型

D：按投资对象存在形式的不同

E：借款合同5、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%6、用市场法对房地产进行估价时，须要进行__修正。

A．交易过程

B．交易状况

C．交易日期

D．交易价格

E．房地产状况7、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：临街状况

B：是否便于动力取得

C：是否便于废料处理

D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求削减，估价将来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假如该写字楼可出租剩余年限为30年，投资酬劳率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.409、房地产开发企业不得实行__的方式销售商品房。

A．分期付款

B．收取预售款

C．收取定金

D．返本销售10、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的惩罚有。(2008年试题)

A：警告

B：罚款

C：限期改正

D：限期拆除

E：没收实物

11、，除业主大会另有确定外，都应当转入住宅专项修理资金滚存运用。

A：住宅专项修理资金的存储利息

B：利用住宅专项修理资金购买国债的增值收益

C：住宅共用设施设备报废后回收的残值

D：物业服务企业的支出节余

E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益12、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业内收支净额

E：营业外收支净额13、下列哪种房地产不是按经营运用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产14、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产运用需求15、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。

A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生肯定程度的影响

B：建设用地范围內各种地基的承载实力，对工程建设的经济性，影响不大

C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽

D：冲沟切割用地，使之支离破裂，对土地的运用非常不利

E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是非常危急的16、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。

A：可行性探讨费

B：临时用地费

C：场地平整费

D：施工执照费

E：竣工图编制费17、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4

B．28.6

C．33.4

D．46.818、房地产投资方案比选通常是在之间进行。

A：独立方案

B：互斥方案

C：净现值法

D：等额年费用法

E：借款合同19、不属于影响消费者购买因素的是（）。

A．经济因素

B．社会因素

C．个人因素

D．理性因素20、A住宅小区2005年1月，第一次缴交住宅专项修理资金1000万元，依据最新政策，其分户账面住宅专项修理资金余额不足万元时，应当刚好续交。

A：300

B：360

C：720

D：840

E：执行层的组织协调21、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同22、某市拟建一大型展览馆，依据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程23、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。

A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不行或缺的组成部分

B．敏感性分析的精确性是相当高的

C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生肯定幅度的概率

D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度

E．常用的指标为内部收益率24、估价报告书的内在质量包括__。

A．估价结论的精确性

B．文字表达水平

C．估价方法选择的正确性

D．参数确定的合理性25、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土