沈阳万盛综合楼项目市场报告

CorporationstandardizationofficeQSQHHHHGXQGNHHJ8沈阳万盛综合楼项目市场报告目录第一部分沈阳市简介………………02~07第二部分沈阳房地产市场综合分析………………08~23第三部分沈河区及中街简介………24~31市场分析………32~49分析……………50~54市简介沈阳(曾名盛京，奉天等)位于中华人民共和国东北部，是辽宁省省会所在地″,北纬41°11′51″-置。腹地，在半径150公里的范围内聚集着钢都鞍山、煤电之城阜新、化纤之城辽阳、煤粮之城铁岭，构成以沈。以沈阳为轴心，港口城市大连和营口为前沿，以轻工铁路干线从沈阳向四面八方延伸。沈阳桃仙国际机场60多80平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河等冲积受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，年平均气温6.季最高气温超过30℃，冬季最低气温-650毫米，平均无霜期150天。0亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。主要矿产资中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家。新民市(县级市)、辽中县、康平县城，是满族和清王朝的发祥地，至今完好的保存着清遗迹。以历史文化资源为基础，特有的自然景观为依托处。是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。繁华的太名遐迩，大型的集贸市场遍布全市。中兴沈阳商业大厦、五爱场闻名全国。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转中心市场作用突出。沈阳是东北地区最大的商品集散地。全市级市场为龙头，区域性市场为骨干，初级市场为基础的商品市处，科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。同时，沈人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。沈阳已成为国164个工业行业中，沈阳有142个，其中机床、通用万训练有素的产业大军，综合科技实力仅次于北京、上海2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。第二产业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。现国内生产总值1600.3亿元,同比增长13.7%，增幅超过14%,成为年增幅最高的一年。另外，沈阳去年实际利用外资、规模以上工5个副省级城市中名列第一，固定资产投资、出口总额等几个指府定为“项目年”，全市共引进销售收入500万元以上的国内企业(项目)1143个，总投资977亿元。全市已开工建设的3000万元以上324亿元。在这些重大项目中，宝马轿车、科希芯片成为领GDP6％，成为沈阳经济增长8006004002002001年2002年2001年2002年为6.62‰，比上年上升0.22.77‰，上升0.22个千分点；人口自然增长率为0.8588.9万人(户籍人口)，比上年减少0.4万人。在总人口中，市区人口488.7口438.3万人。业人员110.9万人，比上年末下降8.2％。在岗职工101％，其中第一产业1.2万人，比上年下降7.7%；第二产业46.6万第三产业58.4万人，下降5.0%。在岗职工中，国有经济单位65.7；集体经济单位12.2万人，减少3.3万人；其他经济单位28.3万就业人员18.3万人。全市通过实施就业技能培训，加强劳动位12万个。到2002年末，全市离岗职工为37.850；人均消费支出6074元，增长10.1%。用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发展型”、“享受型”%下降到2002年的37.3%。农民生活继续.7%。职工工资收入继续提高。全市在岗职73元，比上年增长16.5%。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14.8%。3.6%，年末人均住宅建筑面积由上年的18.31平方米增至19.12平方地产市场简介地产市场持续升温，不仅房地产开发投资增幅较大，同时销售速度大于这是记者从3月3日沈阳市政府召开的新闻发布会上获悉的。沈阳市政府发言人常明说，2003年该市固定资产投资实现了高速增长，其中房地产开发投资增幅居首位。全年完成房地产开发投资177．3亿元，比上一年增长52．8％，占全市固定资产投资的比重由上年的28．8％上升至30．4％，成为拉动沈阳投资增长的新亮点。于该市利用外资的大幅增长，外来人口大批涌入，以及城市居民收入的重要的消费热点。同时，沈阳市的商品房价格一直在全国的均价以下，极具增值潜力，因此，房地产市场一直被业内人士看好，市场价格稳中有升。2003年房地产开发与销售实现了同步快速增长。统计数据表明，去年全市商品房施工面积为1738．8万平方米，比上年增长40．4％；商品房销售和预售面积409．9万平方米，增长96．8％。沈阳市的购房群体正在扩大，由原来的高收入家庭转入中、低收入家庭，普通居民成为购房主体，中、小户型成为市场抢手货。2003年，沈阳市城镇人均住宅建筑面积已达到20．12平方米，比上年增加1平方米。最大成果是：沈阳市商品住宅和二手房交易面积518.2万平方米，二手房交易面积达553.3万平方米，在展历史上同时首次突破了500万平方米大关。据沈阳房摸400万、双双突破500万。”平均价格为每平方米2915.9元，其中，商品住宅的平均2.7元。商品住宅平均涨幅为6%左右。城市居民的房价收入易交易并驾齐驱的局面，表明了购房需求总体上处于平衡销售面积已接近南京、成都、大连等同类城市的同比增长了53%。国内外开发商大举场。强劲的投资给住宅市场注入了强大活力，沈阳已成为房(表一)6005006005004003002000398.7398.7267.9166.3518.22000200120022003经济发展规律的，这恰恰是房地产业景气的重要标志之一。(表二)20002001200220032004(一季度)20002001200220032004(一季度)0 一轮加快改造的发展时期，给住宅建设改不断深入，住房金融信贷的大力支持，使个人购房2年底的统计，商品住房销售面积的分档比例前以销售大户型占绝对优势，中小此消费群体主要聚集在中低价位和中小户型了现阶段房地产市场以大众住房消费为主空置量占39.6％，可供预售量占42.1％。其中套面积超过120平方米以上的大户型商品住房，空置面积可供预售面积分别8％，供给量相对偏大；而套面积在100平方米以下的小相对偏小。面对市场需求和现实的总体供给结构已经开始调整经营思路，有的已经收到了显着成 <100平米101-120平米121-150平米>151平米(一)2003年上半年沈阳市房地产市场运行特点和基本判断(1)供地机制完成变革，沈阳土地经营模式已见雏形面入手，加大土地市场调控力度。将城区土地全部地市场发展创造良好的发展环境。以建设森林城市元/㎡和1177元/㎡，增幅分别达到46%和162%。(2)房地产开发建设呈高速增长态势，规模开发成为主流成投资额、建设规模都比去年同期增长40%以上，尤映出沈阳市房由于外地及境外知名大开发商纷纷登陆我市，使沈生重大质的变化，它们与本地一些有实力开发商结的中小开发企业唱主角的开发时代，进入了大开发(3)增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理额比上年同期幅度是近年来所罕见的。尤其是用来衡量房地产市资销售比发生重大变化，已由2002年底的48.6%上升(4)存量房再次刷新记录，稳居全国前茅和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房已经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的(5)商品房价格止降为升，升值幅度较大7.2元/㎡，商品住宅价格7.28%和6.40%，即每平方米分别上年底分别上升为0.7%和4.38%，即每平方元和114元。不仅改变了近两年沈阳商品房价格略有下。(6)空置商品房总量在合理区间，但结构性空置仍很严重房为99.6万平方米，其中商品住宅为76.4万平方米，空(7)住宅郊区化已成趋势沈阳市住宅郊区化提供了可能。也由于“非典”的从重视地段向重视环境转变，十分关注住宅健康状况，使得一大批处于城郊结合部或郊区的楼盘(如中房集团凌云花园、万科四季花城、华新国际河畔新城、格林梦厦、新世界花园等)销售的都比(8)大众住房消费启动，供给结构明显改善体供给结构状况，房地产开发企业已经开始方米3000元以下的中、低档商品住房已达到40%以环境好、公共设施齐全、价格不高、套面积为80-型住房，对普通住房消费者具有很强的吸引力。中房类住宅项目——(9)个人购房比例进一步提高，跨进全国先进行列比例占96.2%，比2002年年底93.7%，上升3.5个.77%，比2002年年底94.02%上升2.民住房观念完成了重大转变，进入了全国先进行列(1998年年底，全国城镇平均个人购房比例达到70%，沈阳市仅占37%，与北京一道并列全国倒数第一)。(10)商业地产不断升温，房地产投资行为加大销售8.04万平方米，是去年同期3.8万平方米的点，而且用于投资的二次购房、三次购房，购买二(1)沈阳房地产三年调整期基本完成慕马案件，打乱了运行节律，于2000年进入阳市房地产市场上半年运行特点看，本次房地产市场量沈阳市房地产市场调整期任务是否完成的标准房地产政策调整是否到位；第二，开发商对新政商品房供应结构调整是否到位；第四，消费者购半年房地产市场运行状况，说明上述四条标准中任务的标志性事件是第五届房交会。在SARS届房交会有37.4万市民光顾了展会，成交面积达150达34.6亿元，共18661户家庭圆了新居梦。这次房交明历时近三年的沈阳市房地产市场调整基本结束。房本完成，从此，沈阳市房地产市场迎来一个崭新的发(2)沈阳市房地产业进入快速发展时期和大众消费时代5%，存量房，个人住房消费抵押贷款增长50%以上，这几个指标，综在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处在加速阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为渐变为市场主流，这将对沈阳市房地产市场产(二)当前沈阳房地产市场存在的主要问题问题，有些问题甚至边出现较大规模的无序开发现象。开发商以各种名目不少人占地几十公顷甚至上百公顷，他们在缺乏统一规划盲目实施开发；此外，还有各类企业开发,农民开发种种产开发计划和总量控制，加大政府房占12.65%，可供预售占22.86%；121-28.62%，可供预售占30.94%；151平方米以上空置房占55.15.52%。套面积在120平方米以上的大户型空置率已占到83.66.46%，说明供给量相对偏大；套面积100平方米以下的供场需求的中小户型、中低价位的房子供不应求，开发商型和中高档次房子，从而导致住房供给结构失衡，严重后“非典”事件中，尤其是香港发生陶大花园大面积非典传染后，沈阳市广，，缺乏对适合我市健康住宅的理论、经济、规划。半年沈阳市商品房申诉不断增加，综合分析，主要存题：一是房屋质量、产权证等问题；二是虚假宣传、承诺题；三是物业管理问题，主要集中在物业公司管理不到位上述问题的存在，严重地挫伤(三)沈阳市房地产市场2004年走势预测(1)2004年沈阳市房地产业发展的有利条件持高速增长态势。去年，我国经济在战胜“非浪，继续前进。而且在号称世界三大引擎美国、日的情况下，我国经济一枝独秀，成为带动世界经济此良好的宏观经济形势，必然为我国房地产业不断次创业起飞阶段。尽管受到“非典”的严重干GDP济增长呈现加会乘温总理视察沈阳的东风，在中央支持下，老工业步伐，尤其是装备制造业和汽车产业都面临着难得的工业产值突破400亿元。沈阳整体经济环境趋好，必房地产业提供了广阔的发展空间。沈阳市城市国际上一些先进的城市化水平一般在90%以上。沈阳市虽然平均水平，但离国际先进城市仍然存在较大差距。全国高一个百分点，沈阳市近期会高于这个百分比。即或就意味着每年有7万人进城，就需新增住房面积140万沈阳仅为19.12平方米，相差近3平方米。通过问多万户居，每户按80平方米计算，共需商品房近第五，沈阳市老城区改造的速度加快。去年沈阳市实施“森林城市”和水系建设。拆迁改造任务数量巨大，全年预计为有3万户。按年初政府出台新的《沈阳市房屋拆迁管理实行货币拆迁政策，新办法还将各级区域货币安置会大批量增加。沈阳市是环渤海经济带的重要古的区域中心城市。经中科院组织100名城市专家报告》认为，城市“真实发展能力”居于前10位的城市天津、南京、武汉、杭州、沈阳、大连。沈阳具有优势。随着沈阳经济逐步振兴，“南资北投”、“流。与此同时，涉外房地产必将有较大起步，外地(2)2004年沈阳市房地产发展的不利条件产业面临着严峻考验。中国人民银行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行121号文件)，对房地产开发和销售贷款提出了新的要求。房地产业属资金密集型展与银行信贷密切相关。一般地说，沈阳市开发企业有70%左右资金是直接或间接来自银行，该项决定必业，尤其是对大多数开发企业产生重大影响。从银行地产业造成什么冲击和影响，还有待于实践进一步验行尚不够完善。沈阳市目前多元管理体制，极由于过度向效益倾斜，土地储备制度的宏观调控整任务难度较大。由于利益驱动，沈阳市开发房的惯性较大；面向大众消费群体，建造中档和从经营理念、利润期望和运作手段做出根本性调较大。沈阳市空置总量有较大幅度上升，加之于中高档和大户型住房，因此，近期难以全部产基本走势初步预测(1)从总体上看，沈阳市房地产基本上完成了近三年的调整任务后，天时。依据对沈阳市房地产业发展的周期性规律、人均GDP和恩格尔系数变化、居民住房消费需求，沈阳市房地产业已经进入了加速发展阶段过(2)2004年，沈阳市房地产市场将会延续去年的发展势头，有一个较大幅产市场发展程度如何，是进入高潮期，还是高潮期前的准备阶段，主要取决于央行121号文件的实施细则。若是操之沈阳市房地产市场高潮期会推迟一段时间，今下。(3)开发商面临着重新洗牌的严峻局面。新的土地制度和银行新政，加剧，即“富的更富，穷的更穷”将会使品牌优良实的中小开发商被淘汰出局，一部分中小开发企业(4)沈阳市商业房地产和工业房地产去年将会继续升温。随着项目年的深制博会”等重大活动的开展，沈阳市的工业地产(5)住宅房地产进入大众住房消费时代。主要标志是铜领阶层会掀起买房以实用性和经济性为主，中低档的(6)房地产开发投资幅度将会明显加大。由于外地和境外开发商大批进入和棋盘山风景区的开发进程加快，加之20(7)沈阳市房地产市场性质发生重要变化。沈阳市房地产市场将会加速由性市场和国际性市场，外地开发商和境外开发商(8)沈阳市房地产业将会加速从粗放型向集约型发展。沈阳市房地产业开时代、服务时代和创新时代；房地产的市场竞争，尤其是高档房市场(含别墅市场)和中高档房市场的竞争将会格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞(9)增量房的销售量将会有较大增加。中高档及高档商品房的销售会略高及中低档商品房的销售会有较大的增加，按市统计局的统计口径，销售总量会超过历史最高纪录的2000年的212万平方米，可能会突破250万平方米，创历史新高。细分化市场看，由于大量(10)商品房的价格将会平稳运行，继续保持稳中有升态势。虽然有基准地扬的压力，但由于结构性空置数量较大和住，房价基本上会维持在现有水平上。细分化市场看，高档房、中高档房(含别墅类)因供大于求，房价可能会略房和二手房因求大于供，房价可能会略有上(11)存量房市场将会持续高涨。由于大批拆迁户的购买力释放，会对沈阳及中街简介的中心城市──.6平方公里，沈河区人口主要来自关内移民，另外有一部分自山东、河北、河南等省。到2002年末统计，全区实际。0分至42度16分、东经123度20分至123度45分之间，处于与大东区相邻，南与东陵区接壤，西与和平区相接，北与结构调整成果显着，区域综合经济实力进一步得到提高。全4.1亿元，比上年增长15％。其中，第二产业实现增加值5.018.3％；第三产业实现增加值39.1亿元，比上年同期增长143％和88.7％。21830人，比上年下降5.5％。在岗职工人数21049人中：第二产业5124人，比上年增长23.7％；第三产业16706全年共开发就业岗位22014个，调剂安置就业人员26897人下同)22.7亿元，比上年增长11.5％；实现工业增加值4.5企业和年产品销售收入在500万元以上非国有工业企业完万元，比上年增长10.5％，实现工业增加值6479万元，比上年利润1586万元。作的全面推进，由主抓中央商务区建设向中央商务区展转变，由主抓三产发展向三产二产互为补充转变，使“商贸圈发展后劲不断加强。开发区的并入和一批知名企业河的流通业活力大增。全年消费品市场成交额和社会消费五爱市场为主体的各类专业市场全年实现市场商品成交额“十五”时期，国民经济要保持较快的发展速度，产业结构优化与升级要取得量和效益要有显着提高，城市功能与经济发展环境相应得到经济总量目标。“十五”末期，全区国内生产总值达到60亿元，年均递增11.5%；人均国内生产总值达到1万元；财政收入达到了6亿元；年均递增11.5%，外资调入额达到4000万美元，年均递增11%。(依据现行统计口径)产业结构调整目标。实现产业结构优化和升级，高新技术产业、新兴第三产业取得长足的发展，国民经济和社会的信息化程度明显提高。“十五”末期，第三产业增加值达到53亿元，年均递增12%，第三产业占国民经济的比重达到88.4%，新兴第三产业增加值占第三产业比重达到40%；社会消费品零售额达到6.3亿元，年均递增10%；全区引进开发居国内先进水平的科研新产品50个，发展高科技型模范企业20个；高新技术产业的产值占工业%，科技进步对经济增长的贡献率达到60%。城区建设目标。加快城区基础建设的步伐，提高基础设施的系统化、网络化和现代化水平。“十五”末期，基本建成建筑布局合理化、城区环境景社会发展目标。坚持以人的全面发展为中心，以提高人民生活质量为目的，不断提高公民素质和人民健康水平。“十五”期间，科教、文化事业进一步发展，社会保障体系进一步健全，人民生活和社会文明程度显着提高，民主法制建设不断加强，经济与社会更加协调发展，实现社会发展的全改建扩建，按照中国历面朝后市”(即王宫之左是祖庙，王宫之右是社稷坛，王场)之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4座。街长579.3米，宽11.7长米的全国首条商业步的标志楼一部、二部的仿古建筑，展示出古城风韵；商业城、紫金商厦、兴隆大家庭、新流量大。而2003年“十一”期间，中街客流量超过50万人次/天，且本。(1)大众里项目及即将启动的五座商厦居沈阳市中街黄金地段的步道广场式精品街，即大众里项目，将于近日正式启动。该项目占地2.2万平方米，从“女人世界”后身到接近沈阳路,由香港投资5000万美元。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式开同时启动5座商厦。近期启动建设的有嘉阳广场、普尔斯大厦、东祥金店、东宇大白楼4座闲置商厦及一处闲置地块。体设计由美国一大公司担任，引进国际国内资1300万美元，现正在建设中。其布局一至四层为街店作为集团总部，分店辐射全省，目前已建6家。置已久的东宇大白楼，已由外资投入50万美元在建设纸行美元，地上三层为大型现代化超市，地下一层一个商业区，今天的中街已不仅仅是一条街，而是由其牵动，以故宫为中心，东、西、南、北顺城街(路)所围成的区域，面按照规划，中街地区将以建设4A级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，到2005年，初步建成作为东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。(2)五大功能区布局商贸区：以嘉豪、嘉阳为主，打造顶极百货精品店。在“女人世界”以南，儿童电影院以东，建设绿荫环抱的步道广场式精品街。这就是大众里项目。文化旅游区：包括故宫、张氏帅府、长安寺项目及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等。重点改造周边环境，建筑体现前清王府风格。商务区：包括北中街东部长安寺商务会馆、韩国商城、商业城附楼及普尔斯大厦，将建国际商业展示中心和国际采购定单管理中心等。娱乐区：包括北中街和正昌太阳广场。北中街将建“花街”，保留珍贵树木和部分特色民宅，正昌太阳广场将建室内迪斯尼乐园。餐饮区：在交通银行以西、老久华以南，开发建设沈阳老字号美食城。以清代四合院为基本格调，地方流传的老字号为经营品牌，恢复失传的餐饮名店。(3)十大绿地换色中街将以绿色连接每一处景观，建十大绿地。为：北中街、西北角楼、长安寺、嘉豪广场、故宫前广场、故宫西墙、张氏帅府等。部分商家楼顶绿化，庭院、道路绿化，非商业建筑立体绿化。中街的亮化以高科技和现代材料体现新、奇、特、闪、亮、跳。沈阳路与古建筑风格协调，体现古朴、祥和。北中街娱乐区将建成不夜城。临街的楼顶平改坡,平改檐，楼顶亮化。亮化材料制作牌坊式城门标志物，立于小西门、小东门。拆除大舞台以南棚户区，建设文化步行街，以浮雕、雕塑、壁画等艺术景观突显文化氛围。把广告打造成商业文化的标志。沿故宫东墙至南顺城路建名人景观通道，刻投资者、捐赠者手模，建名人雕塑。风格从复古的宫廷式逐步过渡到开放的现代风格。钟、鼓楼在原址以钢板浮雕形式表现形象图案，在地下设钟、鼓音响设施。未来的中街将有交通、金融、通信、宽带、安全监控等配套设施跟进,走在中街将体验到传统文化与现代商业紧密融合的迷人气息。(4)地下中街——体育大世界向人们传递这样一个信息：在进行了科区的整体改造即将全面启动。昨日记者从中街管设一个“地下中街”———地下体育大世界，已经粗具规模的中心庙广场作都集中在故宫周边的话，那么明年的改一个不为人知的小街———街道小得无法在地图上找到，但它所处的位置绝对是中条仅300余米长的小街道南起故宫北侧的中心庙，沿兴街路和北中街之间的桥梁，更是中街商业区南展北拓必两层、局部三层的格局，其建筑面积将达到2.2万平、原东亚广场F心庙广场也将以全新的面貌出现。按照规划，目前这个以绿地绿地和水泥地面相结合的休闲广场。除了广场的中街广场”之外，广场的功能也将由单一的绿地。来说，铜行北街的改造着重于疏通，连接中街和北行北街一旦打通，将把集中在中街步行街上的巨鹏利广场花园(一期)市场分析为了对本案所处的市场环境进行分析，就影响本案市场定位和发展前景的周边区域进行了详细调查。调查范围以中街商圈为中心，向外围辐射沈阳市中心区域沈河区、和区域内现有楼盘主要分布在沈河区的中街商业圈、奉天街沿线、青年大街沿线和与和平区交界的市府广场区域，楼盘的分布区域较广，由于地处市中心，物业类型也较丰工程进度状况表个案量体随着沈阳中心城区的旧城改造继续进行，区域住宅由于沈河区、和平区为市中心区域，土地可供量有限，调查区域内30-影响，楼盘以高层为主，少量小高层、多数一、二幢楼，地处商业中心，周边齐全的商业配套到市场的追捧；量体大的项目通过规模效应、小区化率普遍较低，在小区规划上捉襟见肘房型多样化：从一房到复式均有，二房、三房为主力房型，三房比例稍高(寓将山(寓将山(城园60名寓将山(城中(元/㎡)-------。一房面积在40-70平方米之间，二房主要集中在86-120平方米之间，三房集中在120-156平方米之间；御点江山、美龙家园等楼盘出现了房型面积偏大的三房，盘对较低，受到。，普遍存在通风或者动线方面的缺陷，房型的进深而突出品质的楼盘，没有主力房型状况表、主力总价状况表(/价(万(/价(万4佳园御点江山金茂国际公寓美龙家园天龙花园鹏利广场花园中街北苑未来城金园大厦北中街综合楼7000600050004000300020000530052005100470043004200410038004500440区域均价主要在4100-7500元/㎡，原因是小户型服务、中街无可比拟的地段优势。另一小户型简装修项目金园大厦，均价5300元/㎡，在局部市场也属于最高价格。区域整体均价约在4500元/㎡(红线处)110万；三房主力总价跨度较大，一般在40-，御点江山由于主力总价过高，处于沈御点江山美龙家园未来城天龙家园金苑华城鹏利广场花园御点江山美龙家园未来城天龙家园金苑华城鹏利广场花园中街北苑佳园金茂国际公寓金园大厦主力总价区间示意(万元)122020406080鹏利广场花园金苑华城美龙家园家园金园大厦北中街综合楼御点江山金茂国际公寓40%60%67%60%60%%20%40%60%80% 主要是因为市场需求量相对供求量较大，地理位置由于户型面积偏大去化较差，金苑华城得到销售率仅40%，御点江山销售已0%。势，小户型的酒店式公寓去化较好，金园大厦销售率为91%，金茂国际公寓还未60%。员和拆迁居阳经商、工作的沈阳周边区域、省外乃至海外的客户的主要目的，但投资客占一定比例，特别是小户近两年，北京、上海深圳开始流行小户型、超小户型，概念层出不穷，炒作花样翻新，场面甚是热闹。从2002年开始，以“当代程式”、“非常公寓”等一批面积在30~60㎡之间的新鲜超小户型项目的上市拉开了沈阳小户型市场的序幕。“酒店式公寓”、“单身公寓”等项目也陆续登场，就连一些并不是以小户型为主的项目也“当代程式”刚一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服务一切都让人感到新鲜，喜欢尝试的年轻白领成了购房的主力军。而“圆缘雅居”更是以六七十平方米的小户型为主打户型，荣登2002年沈阳第一季度销售冠军。连“格林梦夏”这样并不是以小户型为主的楼盘也推出了52套三四十平方米的小户型，并且很快销有人说小户型只是一种过渡产品，房子越盖越小最后只能被淘汰；也有人说即使再过100年，也有人买小户型，因此担心小户型被淘汰是杞人忧天。实际上设计是否合理才是决定户型能否被淘汰的根本原因。小户型只要不过分追小，设计上多考虑人们居住的需求，市场还是很大的。沈阳的小户型市场正在打开，中等消费层次的住户在沈阳占了近四成,消费者期待有更多更好的产品供选择。因此，开发小户型和经济实用型住宅，合理下调楼房(套)规划面积(主力面积(平均单价 (元/㎡)主力总价 )全装修酒店式服务公寓41-10758750030.8-43.5(公寓部分)简装修酒店式服公寓29-1104500简装修酒店式服公寓40-11070530021.2-37.1全装修酒店式服公寓49-10669750036.8-51.849-9660510031-78606600，市场呈现供需两旺的态势。从而出现多数的店式公寓是装修房，但由于生活习惯和居住观念的影响，目前区域内的装修状况有两中，一种是全装修，另一种是简装修(卫、洁具和地板)；同时购房者基本有对厨房的需求，只有小部分不太注重。110平方米基本规划为较经济的小两房、和小三房，但这部分在小户型中占左右，总价在13-区域内基本为酒店式服务公寓(带装修)，一种是全装修，装修成本在1000-2000元/平方米如金茂国际公寓、腾龙国际商务公寓，另一种是简装修(卫、洁具和地板)，成本在400-500元/平方米，如金园大厦、中润国际。面积普遍偏大，总价偏高的态势，具有总价优势的小济与品位相结合的酒店式服务公寓无疑是本地段相当所当然受到市场的追捧，中润国际近期刚开盘已售约格1000元/㎡的均价，目前预定状况较好，相反，总价较低、功能齐全受到年轻的白领阶层喜欢。低迷的影响，在购买小户型的业主中有相投资商：中国粮油食品进出口(集团)有限公司号管理有限公司苑”共33层，结构封顶；明年鹏利广场花园二期规划有2幢小户型酒店式公寓，总建面积约9万平方米，目前处于前期客户有工地围墙简介：“沈阳财富中心”位于凯莱大酒店之南之西，新港澳国际大厦之东，南邻团结路，北邻北站路，预计投资6亿元人民币，其中外资3000万美元。占地2万多平方米，总建筑面积20万平方米。其中写字楼面积是6.3万多平方米；四星级国际公寓式酒店面积约2.9万平方米，商住式公寓面积8.6万平方米，商业文化娱乐会议面积2.6万平方米。财富中心的物业管理由全国着名的北京长城饭店公司管理，2003年阳春小结：从以上项目的规划可看出，小户型的酒店式公寓有良好的发展前景，市场上有较大的供应量，也有旺盛的购买力，关键要在房型的规划、功能完备地块东邻朝阳路，由南向北的单行道)，是本案与中街相通的主要道路；北隔南方证券大楼临北顺城路，北顺城路是市中心北部的主干道，双向八车道，路况较好；西面为较旧的万兴小区，目前小区的居住氛围较差；南面是北中街行车较少，与中街相距百余米。工程进度：项目于93年9月开工，占地面积5822㎡，总建面积48465㎡9层为商住，10-13层为宾馆客房，5-13层四个角的玻璃幕墙也已全部完工，四周目前由工地围墙维护。(1)区域环境：处于中街商圈的中街商业区，与中街相距百余米；朝阳路、正阳路、北顺城路的商务、办公娱乐综合区；商业、办公、娱乐、休闲、购物、居配套齐全，休闲娱乐设施完善。周围有中街的繁华商业，北顺城路、朝阳路的休闲娱乐，有沃尔玛超市、新玛特购物中心、大连商场、学校、中心庙、沈阳故宫、张氏帅府、大清街等历史名胜古迹位于本区域南部(2)交通环境北顺城路、朝阳路、北中街有公交线路十几条之多，交通方便；其中222路、210路、215路在项目边上是起点站，可到达省政府、市府广场、路况较好，行车方便朝阳路为南北向的单车道，对本项目有较大的影响，