商业-定位上海嘉定新城深城投十一街区策划案

深城投十一街区商业策划方案区域分析马陆项目所在地，位于嘉定新城的主城区，集中高档居住、商务、商业、休闲等多种功能于一体，凸显生态宜居、创业创新的新城特质，拥有与十一号线马陆站，是发展成熟、人口密集的新市镇。嘉定新城是上海市重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。它由嘉定新城主城区、安亭辅城和南翔辅城组成，其中嘉定新城规划面积120平方公里，主城区规划人口约50万，未来嘉定新城100万人口。项目环境项目距11号线马陆站约900米，距沪嘉高速出口1.4公里，沪闵高架出口2.5公里，通过沪嘉高速直达中环、市中心，沪闵高架直达大虹桥，沪翔高速、宝安公路抵达新静安、宝山。项目既有大融城、东方豪园商业、马陆镇育英街、马陆公园等配套，又享麦德龙超市、远香湖、嘉定图书馆、保利大剧院、凯悦酒店、保利台北风情街等配套。项目附近围绕保利湖畔、紫提湾、东方豪园、好世皇马苑、中信泰富又一城等高端社区，人口密度大，新上海人、本地居民等集中，坐拥马陆近30万人口。项目现状本案位于宝安公路阿克苏路，总建筑面积约为24981平方米，分为东、中、西三区，地下一层，地上二层，局部三层，为现成物业，并有样板街面貌的呈现。地下一层二层三层合计区域3942.515331.812229.1711503.49东区中区西区合计东2743.24772.583293.911761.5210387.242525.341666.526421.03714.67714.679277.164200.6224981.27中西7458.33客群定位30万+优质主力客群20-45岁新兴中产阶层定位为核心客群商务精英、青年白领时尚达人、乐活派，有追求、懂享受中产家庭、亲子社群美食达人、社交潮人、家庭亲子，重氛围、要腔调15定位思路“MALL+金街”2万方的秀泰天地（原东方豪园商业）定位“上海西，欢乐秀场创意商业”，以娱乐、演艺、美食、潮流为主力业态，营造生活秀、家庭秀、美食秀、时尚秀的潮流商业形态。十一街区，紧邻秀泰天地，与宝安公路商业氛围一脉相承，与秀泰天地相互呼应，将以“MALL+金街”的做法，以商圈整体营造的思路，既要相互辉映、和谐共生，也要打好差异化、个性化的牌。MALLSTREET规划思路主题营造开放式的商业街区，更灵活、自由，能形成很好的趣味游逛性。以强大商业主题为内核，打造主题式商业街区，划分各大主题子街区，希望凭借其社交属性与主题体验植入自成一体的“客流发动机”。规划思路造街计划创意造街，营造艺术化、创意化、潮流化的商业空间环境，通过场景打造、空间美学、互动装置、声光电科技，创造时尚的街、创意的街、有故事的街、自成景观的街，购物不再是唯一目的，更多是来城市游览观光、休闲休憩。商业愿景城市观光休闲目的地当红创意商业“景区”潮人文青的打卡地标型男秀女的约会胜地这里是时尚潮流地是欢乐不夜城是都会风情休闲领地是城市文化展演中心商业定位社区家庭+商务精英强大商业主题为核心以体验式商业为模式国际视野，当地特色打造精致都会商业生活满足功能和情感需求都市创意主题观光街区观光、演艺、娱乐、购物、美食、亲子都市创意主题观光街区璀璨的街霓虹灯下流光溢彩1有颜的街行走在创意的浪尖1快乐的街自由奔放的灵魂1功能分区梦想大道，打造独一无二城市观光大道，结合绿化景观、喷泉水系、创意装置小品、1大观光大道游览铛铛车，具有游览性、趣味性，未来街头艺人、音乐演艺、狂欢游行活动不断。星光汇饕餮美食、国际速食聚会娱乐、运动健身时尚天地、潮流游逛幸福里咖啡甜品、家庭娱乐儿童游乐、亲子教育I

P主题

、创意家居慢时光3大主题街区3大主题广场风情酒吧、名媛会所文创手作、休闲生活时尚造型、SPA美容青春广场

星光广场

幸福广场业态功能把握主流和流行商业趋势，结合区域特色和竞争格局，以具有观光、娱乐、休闲性质的业态——娱乐聚会、生活休闲、潮流天地、美食餐饮、咖啡轻食、文化创意为开发主体，打造创意游逛的主题商业街区。咖啡简餐轻食：国际咖啡+连锁速食+甜品烘焙+西式简餐国际连锁咖啡、国际连锁速食、甜品烘焙、茶饮小食、西式简餐、现代茶馆……营造漫生活的都会风情。时尚潮流地带：日韩流行+时尚配饰+运动潮品+原创设计日韩潮流，欧美潮品、明星爆款，时尚配饰、运动风尚、原创设计师品牌……行走期间，你就是潮流。运动社交俱乐部：运动会馆+智能健身房+单车驿站+桌游密室室内运动娱乐：室内保龄球、室内棒球、桌球、飞镖、射击射箭、健身房；青年社区：桌游、密室、占星屋、单车驿站、摩托俱乐部，成为青年聚会、家庭互动、圈层社交的流行场所。风情酒吧街：风情酒吧+演艺餐厅+文化酒廊+深夜食堂打造夜文化，发展夜经济，成为夜娱乐、夜生活中心，延长商业经营时长，释放年轻活力。特色生活市集：生鲜超市+生活市集+花卉宠物天地集合新一代精品超市/生鲜超市、超市餐厅、生活文创、花卉宠物，形成特色生活市集，体现生活的意趣和格调。儿童快乐成长天地：儿童主题乐园+运动拓展+幼儿早教+才艺培训+成长乐学一站式室内主题儿童游乐园，集合游戏玩乐、职业体验、智力发展、体能运动等，结合幼儿早教，舞蹈、声乐、英语等儿童、青少年才艺培训，搭配儿童主题餐饮、儿童玩具、服饰用品等，一站式服务。IP主题衍生商业：动漫IP零售+生活文创+手作人街+咖啡餐饮由海内外知名IP主题，衍生相关的IP零售、动漫周边、生活文创、伴手礼、手工作坊、主题餐厅、咖啡馆、生活馆等商业形态……精品生活休闲：休闲SPA+美发造型+美容纤体+食验厨房+花艺教室+瑜伽舞社首创女性主题内容商业，包括美容美发、美妆美甲、

SPA休闲、花艺教室、蛋糕创作等。以甜品为名，打造全球甜品品牌体验一条街，及女性文创产品和女性生活主题食验室，打造女性闺蜜一站式约会场景。文化创意生活：创意书局+文创生活+家纺家居+日用杂货引入新一代的复合式创意书局，不仅仅是书店，更是一个创意生活馆，一个漫生活驿站。更有现代生活馆，涵盖家居、家纺、生活杂货等。人气美食潮街：主题餐厅+明星餐厅+亚洲精选+异国料理+南北风味+本帮创意菜业态落位地下1FCBAA特色

生活市集：园艺花卉、宠物天地、轻食茶饮、生活好物、特色文创生鲜精品超市、超市餐厅B

C业态落位地下1F-A区：特色生活市集业态落位地下1F-B、C区：生鲜超市、超市餐厅业态落位1FCBAA国际咖啡、国际连锁速食、人气餐厅、时尚配饰、流行品牌、美妆集成、潮流数码BC风情咖啡、甜品烘焙、休闲茶座、IP主题商业、亲子餐厅、母婴集成、儿童零售风情酒吧、演艺餐厅、创意家居、文创生活、文艺书店业态落位1F-A区：国际咖啡、国际连锁速食、烘焙甜品、主题餐厅、异国料理业态落位1F-A区：时尚配饰、流行品牌、原创设计、美妆集成、运动集成、潮流数码业态落位1F-B区：风情咖啡、甜品烘焙、英式下午茶、休闲茶座、IP主题商业、亲子餐厅、母婴集成、儿童零售业态落位1F-C区：风情酒吧、演艺餐厅、创意家居、文创生活、文艺书店业态落位2FCBAA运动俱乐部、智能健身房、密室桌游、拳击社、个性影吧、电子游艺BC儿童游乐、学龄教育、才艺培训、绘本故事馆、家庭运动娱乐烘焙/插花教室、音乐机构、造星培训、创意影像馆、SPA美发美容业态落位2F-A区：运动俱乐部、24小时智能健身房、拳击社、密室桌游、个性影吧、电子游艺业态落位2F-B区：儿童游乐、学龄教育、才艺培训、绘本馆、家庭运动娱乐体验业态落位2F-C区：烘焙/插花教室、音乐造星培训、创意影像馆、SPA美容、美发造型意向品牌资源台湾连锁品牌资源有限空间，无限想象，将大尺度空间的隐喻置于印象之中，嘉定首个都市观光街区以空间，见主题，见天地，时间是流动的，超越三个维度，一个可随时序列而变化的凝固场景，时间、场所与经营联动，延长逗留的欲望。环境空间营造集中式广场节点：利用集中式的广场、商业街区入口、商业大道等等，做足节点文章，变成活动区域和商业外延空间，让开放式商业空间，活动不断，汇聚人气财气。环境空间营造趣味下沉式广场：结合景观绿化、阶梯步道、小型水系，营造错落有致、相互对看的生动趣味感。环境空间营造浓厚商业外摆氛围：将商业外摆区延伸到街面，营造商业氛围和休闲氛围，形象良好的商业形象，更有效利用商业空间，创造最大价值。环境空间营造定期活动空间营造：在街区广场和下沉广场，设置舞台和活动区域，定期举办各类活动、展览、演出、市集，形成热闹氛围。环境空间营造故事性商业景观：设置互动性和参与感强的景观小品、艺术装置，充分实现观光、游玩、互动体验的功能环境空间营造观光游览功能：利用铛铛车，在观光大道上来回穿梭，带领观光客游览。设置不同的停车站点和游览区域和游览景观，使得全程具有游览性运营管理理念一、统一管理1“统一招商管理”商业街区根据定位进行统一的商业规划和业态布局。2“统一品牌管理”租赁对象经统一的品牌审核后才能进入。3“统一租约管理”为商业街区的商户建立规范、完善的租约管理系统。4“统一营销管理”商业街区统一进行系统的营销管理，助力提高经营者的共同利益。5“统一服务监督”在商业街区设置统一的服务监督系统，指导、协调、服务、监督商户的经营活动，保证高效运转6“统一物业管理”运营团队统一进行物业管理，维护保养建筑设备设施，维持良好的秩序和安全，提供清洁舒适的商业空间。物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。运营管理理念二、协同经营商业街区的经营形成协同经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱在模式，由运营团队进行市场的整体营销，关注商户的经营情况，营造良好的营商环境，协助进驻商户提升经营业绩。具体措施包括：

强势营销推广支持，形成强大的宣传攻势，不断提升商场客流量。增强文化儿童艺术氛围，提高文化及艺术魅力。定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。有效利用商业街区和特色空间，进行文艺演出、歌舞表演、儿童时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚；

统一商业形象，为商户提供物业维修、商品陈列、形象推广等服务，依托商业街区整体形象，形成合力，共同提升经营绩效。运营管理理念三、仁里孚佐，亲和如邻

心理学的研究表明，人们所有带有目的的行为都与情感有关，消费者行为也不例外。消费者情感产生在产品和服务的消费过程中，是顾客对产品和服务的属性与其对最终获得的价值的情感性反应。积极的情感状态会直接影响消费者的停留意愿及购买行为。在商业竞争日益激烈的今天,商业的环境和服务作为影响顾客消费情感的重要因素,已经受到越来越多人的关注,随着人们消费水平的提高和消费观念的变化,消费者的需求已从“量的消费”、“质的消费”开始走向“情感消费”时代。把握消费者情感，满足消费者需要，从而提高消费者忠诚度就成为当前商业成功的关键。商业街区作为社区型购物，坚持“仁里孚佐，亲和如邻”的品牌理念，以亲和、诚信的态度在生活上辅助区域居民；在提供便利、休闲购物环境的基础上，提升社区居民的生活品质。以新兴主动式“服务于社区的商业”，区别于传统被动式的“社区内的商业”，有机融合社区功能与商业配套，以便利性、效率性、体验性以及时尚性元素，组合成亲情共享、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅四大空间，以满足城市居民的购物、娱乐、社交、健康与文化需求，以真正必要的方式提供生活中基本的并真正需要的产品与服务；将文化儿童艺术带进社区居民的日常生活。运营管理理念四、组织管控模式

商业街区矩阵式管理的运营模式，即本部专业职能管理与项目运营管理中心经营管理相结合的矩阵式商业地产业务管理模式。本部以项目管理为落点，应用“三位一体”的工作方式，注重组织能力建设，强化本部服务职能、管理职能，提升本部商业地产产品线和项目的统筹管理能力。上禾运营管理中心通过加强预算和经营目标管理，适度实现权限下放，强化项目管理团队解决实际问题的能力，落实在运营项目的经营责任。运营管理理念五、营销策划支撑服务营销策略、计划执行、及整体预算控制、整体营销计划、市场研究分析与预算控制同质化竞争惨烈，电商不断冲击，促使商业街区运营管理者寻求留住消费者的新方法，商业营销策划应运而生，作为商业生命力的创新和延续，符合项目定位，迎合消费客群习惯，达成项目预期的营销策划就更显得举足轻重，而营销策划带来的直接效果就是为商业集聚更多的人气，为商家带来更多的客群，提升项目知名度，口碑，从而转化成最终的利益收入。•••项目推广会员VIP营销活动企划（会员平台搭建、活动企划执行由第三方提供服务）运营管理理念——项目推广为项目进行全年推广策略、阶段推广策略、推广主题、媒体计划、活动计划、软文撰写、推广效果评估与调整、形象包装、广告设计、现场美陈指导、氛围包装等工作，对商业街区进行日常形象维护及市场发声，为凝聚客户，吸纳会员提供行之有效的解决方案。——VIP会员纳入会员VIP体系，为客户带来更多的增值服务，增加商场与客户之间的有效互动，通过发展会员，提供差异化服务，提高顾客的忠诚度和粘性•会员积分服务：消费积分、活动参与积分、老带新积分、礼品兑换等促销类服务

：如：节庆促销会员优惠、特卖场会员限定等•••温馨类服务：如：现场手机充电、雨伞供应、免费包装及精致茶歇等基础购物场景关怀类服务：如：会员生日贺礼/贺卡、敬老服务、婴幼用品赠礼及衍生到家人的亲子活动等人文情怀场景•线上便捷服务：车位预约、商家资讯推送、餐厅预约、新品咨询、出行天气预报等资源整合服务：如与家政店合作、与洗车店合作、机票预购代订、推送景点资讯实现联动等信息导入等，为客户带来更多便利的同时也为项目增加广告营收。同时也吸纳其他行业客户成为商场会员扩大客群基数。•——

互联网+O2O综合服务运营管理理念智能停车找车室内定位优惠促销免费wifi电子会员卡跨界套餐手机支付港通天下商户/品牌搜索精准活动资讯影视体验儿童游乐O2O主题社交游乐城餐饮预订/排队O2O平台通过连接商户、商管、用户、商场WiFi、APP、微信、智能POS系统、智能停车系统，使得用户的需求和广场的服务精准的匹配。为用户提供了多渠道、多业态、多场景的优质服务。53——互联网+O2O综合服务运营管理理念用户画像和大数据精准营销O2O系统利用用户在APP上的使用数据，通过WiFi技术识别用户在广场的行为轨迹、驻留时间、进店率、客流量等有价值的数据，进行多维度的系统分析，建立用户画像，从而为商管人员的精准营销提供可靠的数据支撑。并通过达人板块的运营，达到构建大生活圈的目的。演艺街区-创意街区-星光街区街区即舞台，街区即展场、街区即节庆将结合两岸三地的影视文化、音乐演艺、时尚发布、IP文创、潮玩娱乐以及明星艺人、流行偶像、话题网红等等相结合，来汇集全年度的主题活动，把整个街区打造一个大舞台。不断制造节庆、创造话题、缔造流行。——全年活动企划MouthSeasonJANFEBMARAPRMAYJUNJULAUGSEPOCTNOV