固收2023公募REITs年报估值有何变化

正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u产业园、物流园受租金及增长假设下调，估值多下降 3保租房估值多上调 10高速类估值多下调，2024年通行费收入预测多下调 12能源、环保多受经营期限缩短影响，估值下调 15机构投资者集中度较高 19公募投资建议：新旧动能切换，挖掘韧性、高分派板块 20风险提示 21产业园、物流园REITs受租金及增长假设下调，估值多下降估值多数下调，主要系租金水平和租金增长率有所调降。2023年产业园业绩表现来看，产业园项目经营表现分化，部分项目出现租户到期不续租等情况导致出租率下滑，项目基本面修复缓慢，叠加一线城市产业园空置率持续偏高，市场环境恢复不估值多数下调。20239估值20222.41%、0.27%0.14%，其余估值均调降，其中临港、REIT33.8元/平方米/35.3元/平方米4.44%，东久的金山、昆山和无锡智造园租金也均有所REITREIT（首发REIT、中金湖北科投ITI（首发和华夏和达高科IT较2年分别下降%、4.10%、3.07%、2.99%、2.59%0.01%。REIT169、161177元/平方米/147、151138元/平方米月，且租金增长率假设整体有所下调。REIT两项目的租金增长率调降，3%-5%、2%-4%2%-3%、2%-3.5%6.5%6%。REIT光谷软件A1-A72492%85%，C624、25年出租率调高，E3栋整租2425A1-A7栋办公租金有所上调；2425REIT23年到期租户续租租金2324、253%4%023年实际经营情况未达首发预测水平，24-263%0；孵化器办公和众创空间的出91%-92%、55%-95%80%-92%35%-80%。图表1：2023年产业园类REITs估值多数下调（首发项目）（亿元）50

首发估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 22年估值变动率（右） 23年估值变动率（右21年估值变动率（右）

4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%REITREITREITREIT华国国东夏君君吴合临东苏肥港久园高 REITREITREITREITREIT新REIT

华 中 博 华夏 金 时 安和 湖 蛇 张REITREIT达 北 口 江REITREIT高 科REITREIT科 投REITREIT（ （首 首发 发） ）资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，图表2：产业园REITs折现率与出租率变动情况基金简称首发/2021年末折现率2022年末2023年末首发/2021年末出租率2022年末2023年末高新君道：高新君道：2023-2024：90%2024：90%2025-2026：90.5%2025-2026：90.5%2023-2024年：88.58%华夏合2027及以后：91.5%2027及以后：91.5%2025年：89.32%肥高新6.50%6.50%6.50%高新睿成：高新睿成：2026年：89.79%REIT2023-2024：87%2024：87%2027年及以后：90.55%2025：88%2025：88%2026：89%2026：89%2027及以后：89.5%2027及以后：89.5%REIT金山REIT金山8.00%、金山8.00%、金山8.00%、国泰君昆山8.25%、昆山8.25%、昆山8.25%、安东久无锡8.25%、无锡8.25%、无锡8.25%、REIT常州8.50% 常州8.50% 常州8.50%2022630日：100%；2022年--202498%2025年及以后长期稳定出租率为95%----

8.00% 8.00% 8.00%

临港奉贤智造园一期：97%临港奉贤智造园三期：95%

-- --东吴苏园产业REIT

6.50% 6.50% 6%

20203186%平2.520212022

-- --度的出租率分别为度的出租率分别为75%和80%；互联网创新中心5号楼项目-研发用房：90%互联网创新中心5号楼项目-产业配套：90%关 村REIT6.00%6.00%6.00%42022-2023年为100%，2024年及以后为98%孵化加速器项目-85%，202490%孵化加速器项目-产业配套：2022-2023年为85%，2024年及以后为90%----REIT

6.50% 6.50% 6.50%

和达药谷一期：年下半年93%，202695%配套公寓：预计稳定在95%孵化器：预计2022年7-12月至202390%，2024-2025年91%，2026年及之后92%

孵化器办公部分：2024-2025为91%，2026年及以后92%孵化器众创空间：2024 年 55%2025-2026年65%202775-95%

孵化器办公部分：24年年年88-92%孵化器众创空间：24年为4527年及以后为50-80%光谷软件园：光谷软件园：中金湖A1-A7栋：23年90%光谷软件园：光谷软件园：中金湖A1-A7栋：23年90%、24年92%、25及以后93%A1-A7栋：85%-93%E3栋：23-24年100%、25年75%、26年80%、27年85%、286.50%6.50%6.50%年90%、29年及以后95%REITC6栋：23年78%、24年83%、25年88%、26年及以后90%C6栋：90%互联网+项目：23年80%、24年85%、25年90%、26年及以后92%75%-95%互联网+项目：85%-92%资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，图表3：产业园REITs平均月租金与租金增长率变动情况基金简称首发/2021年末平均月租金（元/平方米/月）2022年末 2023年末首发/2021年末租金增长率2022年末2023年末办公类房地产：办公类房地产：2024年：352025年：402026年及以后：参考市场分析的平均租金增长率及CPI物价指数园区配套：55车位：2025年开始取得经营利润2023-2024年：35办公类和园区配套：2025年：402026-2033年3%、华夏合肥高新REIT2022-2024年：3520252026年及以后：参考市场分析的平均租金增长率及CPI物价指数2026-2033年3%、2034-20482.5%2049年-收益期结束2%2026-20333%、2034-2048 年2.5%、2049年-收益期结束2%2034-20482.5%2049年-收益期结束2%车位：2027-2033年3%、园区配套：552034-20482.5%2049车位：2024年开始年-收益期结束2%取得经营利润国泰君 国泰君 金山29.98、昆山安东久 29.19无锡28.63REIT 常州16.06金山29.2、昆山29.9、无锡30.1、常州20.430.331.13、无锡31.03、常州20.410年每年增长率3%-5%，未来长期租金增长率为2.5%-3%；已签约租户租期内租金增长率4%-5%金山、昆山：3.0-5.0% 金山、昆山：3.0-5.0%无锡、常州： 无锡、常州：3.0-4.0%3.0-4.0%

33.1 33.8 35.3

2023-2026年：5%2027-2029年：4%2030年及以后：3%

3.00%-5.00% 3.00%-5.00%东吴苏园产业REIT

国际科技园：43.22.5坯

国际科技园：办公45、商业48--2.55775

首发：202012持平2.5与00年1202年度的租金单价增长率预2%21年末：研发用房：建信中 互联网创新中心研发用房：建信中 互联网创新中心关村 166REIT 孵化加速器：160协同中心：175研发用房：互联网创新中心：169孵化加速器：161协同中心：177研发用房：互联网创新中心：147孵化加速器：151协同中心：138互联网创新中心：互联网创新中心：互联网创新中心第 研发用房：24-26年不增2022-2023年为0，2年%第10 长，7年起.5%2024-2031年为3%；年：每年递增3% 配套用房：25-27年4%，协同中心：自2023年开始，协同中心：第1-10 28年起3%每2年增长5%；年每2年递增5% 协同中心：孵化加速器：2025年开始孵化加速器第1-2 研发用房：24-26年不增假设签约三年，首年不增，%30年：长，7年起.5%后两年每年递增2.50%；假设签约三年首年 孵化加速器：预测期后至收益期届满的不增后两年每年递 研发用房：24-26年不增长期年度增长率为增2.5% 长，27年起2.75%2.50%。配套用房：3%

国际科技园：3%-5%2.5

国际科技园：2%-3%2.5产业园：2%-3.5%华夏和达高科REIT

和达药谷一期：研发办公20227-121.40年1.51配套公寓2022年7-12月1.40孵化器：研发办公2022年7-12月1.5820231.67

和达药谷一期：研发办公：1.51孵化器：配套部分：1

和达药谷一期：1.58孵化器:1.74孵化器配套部分：1.15

和达药谷一期：研发办公：2024-2037年32038年及以后为2.5%；配套公寓及商业：2023-2037年3%，2028--年及以后为2.5%；孵化器：光谷软件园：办公： 光谷软件园：1.5%-3.5%光谷软件园：办公：A1-A7栋65、E3栋 光谷软件园:中光谷软件园：办公： 光谷软件园：1.5%-3.5%光谷软件园：办公：A1-A7栋65、E3栋 光谷软件园:中金湖 A1-A7栋64E3栋40、 互联网+项目40、C6栋45.5 23年为0%，24-31为3.5%，2032及以后2.5%北科投 C6栋商业AA7 其中04年无增长商业：A1-A7栋145、C6栋91 互联网+项目：REIT 栋145、C6栋91 年增长率1.5%、2026互联+项目：3 3年为%421为%02及以后为.%互联网+项目：53 以后为3%-3.5%

和达药谷一期：0-3%孵化园区：0-3%其中和达药谷一期办公及配套：2024-2025为0孵化园办公及配套：2024-2025为0孵化器众创空间：2024-2026为0注：华夏和达高科REIT平均月租金单位为元/平方米/天，且2022年末估值参数基准日为2022年6月30日资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，202362022年也均有所下降。REIT24.460.60%，首发项目的研发用房平均月租金有所调降，但万海项目的配套租金假设由84-237元/平方米/月调高为84-280元/平方米/月。华安张江产REIT14.71314.76913.965.48%95%-100%、90%-95%83%-95%5.49元/平方米/天降5.42元/平方米1.28%3%-3.5%4%。图表4：产业园类REITs扩募项目估值均下调（亿元） 2022年末估值 2023年末估值 变动（右轴）16 0%14-1%12-2%108 -3%6-4%4-5%20博时蛇口REIT（扩募） 华安张江REIT（扩募

-6%资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，图表5：两只扩募产业园REITs折现率与出租率变动情况基金简称首发/2021年末折现率2022年末首发 扩募2023年末首发 扩首发/2021年末出租率2022年末首发 扩募2023年末首发 扩募博时蛇产 REIT6.00%6.00% 6.25%6.00% 6.25%万融大厦：2021为90%2021-202292%研发办公：万海：平均出95.7%，预测租率84%、期2023-2032为末出租率81% 万融：平均出研发厂房：租率85%、期98.3%，预测末出租率84%2023-2032为98%----华安张产 REIT

4.5%

园区用房：6%地下车库：4.5%

科研设计用房：6%地下车库：4.5%

6.00%

租约期外：95%

已出租部分租未出租部分、

83%-95% 85%-95%注：华安张江产园REIT2022年末扩募项目预测出租率采用1-空置率计算，其中科研用房空置率5%，地下车库空置率10%。资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，图表6：两只扩募产业园REITs平均月租金与租金增长率变动情况基金简称首发2021年末平均月租金（元/平方米/月）2022年末 2023年末首发 扩募 首发 扩募首发2021年末租金增长率2022年末首发 扩募2023首发年末扩募租约期内万海：研发万融大厦：2021 为%02为90%万海大厦：2021-2022为92%21研发办办公为124.70，6.52115-130研发办博时2022为研发：研发：研发厂配套研发办研发办公：公：蛇口产园129.9921121-131配套：120-131配套：5.23租约期外84-280万融：研发研发厂2.5%-4%3%-4%2%-3%研发厂房：3%-4%2%-3%研发厂REIT为144.38，88-23884-237研发办办公：房：52-583%-4%房：2022为公：62100-1203%-4%142.16研发厂配套：房：5384-237华安张江产园REIT

租约期内：5.19租约期外：5.26

科研用5.41 5.49房：5.9

研发办公：5.42配套：4.17

研发办公：5.90配套：4.27

3% 3%

租约期内按照合同约定递增；租约期外为3%

15年为3.5%，期后至收益期满为3%

3% 4%注：华安张江产园REIT平均月租金单位为元/平方米/天资料来源：募集说明书，年度报告，评估报告，估值多数下调。除中金普洛斯（扩募）15.72亿不变外，其余（首发（首发2.54%、1.79%53.0417.29（扩募7.73%、1.51%至14.44亿、3.648亿。从估值假设看，仓储物流类估值下降主要与租金及租金增长率假设下调有关。中金普洛斯（首发及扩募）估值下降主要原因为首发的通州光机电项目为引入优质租户采取更加灵活67.86元/平方米/52.05元/平方米/15.10%16.64亿，且该项目未来拟局部改造，82.86%0.18亿。22.49-45.12元/平方米20.6-35元/平方米/15.77%24-252%3%。（首发40.55元/平方米40.3元/平方米/53元/平方米/53.5元/平方米/月。红土盐田港（扩募）仓储、配套月租金较36元/平方米39.3元平方米/50元平方米/53.5元/平方米/月，但月租金增长率中23年起第6-10年部分由5%调减为3%。（亿元） 首发估值2023年末估值23年估值变动率（右轴）2021年末估值（亿元） 首发估值2023年末估值23年估值变动率（右轴）2021年末估值21年估值变动率（右轴）2022年末估值22年估值变动率（右轴）60 4%50 2%0%40-2%30-4%20-6%10 -8%0中金普洛斯（首发）红土盐田港（首发）中金普洛斯（扩募）红土盐田港（扩募）

-10%注：中金普洛斯（扩募）、红土盐田港（扩募）、嘉实京东23年估值变动率为23年估值较首发估值变动率资料来源：募集说明书、年度报告，图表8：23年仓储物流类REITs折现率与租金估值假设变动情况折现率 平均月租金（元/平方米/月）基金简称首发 2021年末 2022年末 2023年末 首发 2021年末 2022年末 2023年末北京空港：57.85/71.76北京空港：7.50%北京通州：北京通州：7.75%65.96/68.00/66.64广州保税：8.00%7.5%-8.5 7.5%-8.5广州保税：中金普洛斯REIT（首发）增城：7.75%24-7325-73% %32.60/24.45顺德：8.50%7.5%-8.5%广州设管：42.7020-73苏州：8.25%佛山普顺：37.50淀山湖：8.00%苏州普洛斯：35.30昆山普淀：34.80青岛前湾港：8.50%青岛前湾港：33.46中金普洛斯REIT（扩募）江门鹤山：8.75%- -江门鹤山：29.81--重庆：8.00%重庆：20.082021年7月-12月、仓储物2022年租金预测（元仓储物仓储物流：红土盐田港REIT（首发）7%7% 7%7%/平方米/天）：流：39.3；流：40.3；40.55；仓库：1.28、1.31配套：535.5配套：53办公室：1.67、1.72红土盐田港REIT（扩募） 7% - - 7%

仓储物流：36- -配套：50

仓储物流：39.3资料来源：招募说明书、年度报告，图表9：23年仓储物流类REITs租金增长率估值假设变动情况基金简称现有租约租金及物业管理服务费年增长率首发 2021年末 2022年末2023年末中金普洛斯REIT（首发）广州保税：5%；广州设管：5%；佛山普顺：4%；苏州普洛斯：4%；昆山普淀：5%3.0%-5.0%3.0-5.0%3.0-5.0%前5年每年3%第6年起每年2.5%中金普洛斯REIT（扩募）青岛前湾港：2.00%-4.00%江门鹤山：4.00%重庆城市配送：4.00%--红土盐田港REIT（首发）-2.5%-3.0%2.5%-3.0%红土盐田港REIT（扩募）

2023年起十年：5%第11年起：2.5%

前5年：5%- - 6-10年：3%第11年起：2.5%廊坊：廊坊：3%3%--重庆：2023-2025：2%、2026-2031：3%.嘉实京东仓储基础设施REIT 武汉：3%资料来源：招募说明书、年度报告，保租房REITs估值多上调估值均小幅上调，主要与租金上调有关，但部分项目租金增长假设向后推迟。红土深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房和华夏华润有巢估值分别同比上0.85%、0.33%、0.26%0.63%，估值变动幅度不大。从估值假设看，月租金假设多数调增。红土深圳安居和中金厦门安居底层项目月租金均调19.97%、1.59%、1.51%0.70%，中金厦门安2.58%2.43%50%60%华润有巢底层项目月租金调整分化，其中华夏北京保障房熙悦尚郡项目和文龙家园项目8.33%1.24%和调减0.68%。此外，华夏北202455元/平方米/20247增至55元/平方米/月，红土深圳安居保利香槟苑项目由合同期满后第一、第二个合同期的起始年各增长2.0%变更为合同期满后的第二、第三个合同期的起始年各增长2%。图表10：2023年保租房类REITs估值均小幅上升亿元）首发估值亿元）首发估值22年估值变动率（右轴）2022年末估值23年估值变动率（右轴）2023年末估值15 1.00%100.50%50红土深圳安居

华夏北京保障

0.00%注：华润华夏有巢23年估值变动率为23年估值较首发估值变动率资料来源：募集说明书，年度报告，图表11：23年保租房类REITs折现率及租金估值假设变动情况基金简称首发折现率2022年末2023年末首发平均月租金（元/平方米/月）2022年末2023年末安居百泉阁：59.74安居百泉阁：59.74安居百泉阁：60.69安居锦园项目44.38安居锦园：44.38安居锦园：45.05红土深圳安居REIT6%6%6%保利香槟苑项目14.52保利香槟苑：14.52保利香槟苑：17.42凤凰公馆项目17.40凤凰公馆：17.23凤凰公馆：17.35中金厦门安居REIT 6.50% 6.50% 6.50%

园博公寓：32.35珩琦公寓：30.52

园博公寓：32.87珩琦公寓：31

园博公寓：33.67珩琦公寓：31.8熙悦尚郡项目：65熙悦尚郡项目：65熙悦尚郡项目：60熙悦尚郡项目：606%6%6%文龙家园项目：52文龙家园项目：52文龙家园项目：52华夏基金华润有巢REIT 6.25% - 6.25%资料来源：招募说明书、年度报告，

泗泾项目:2571元/间/月-东部经开区:2193元/间/月

泗泾项目:2603元/间/月；东部经开区:2178元/间/月图表12：保租房类REITs租金增长率估值假设变动情况基金简称首发租金增长率2022年末2023年末安居百泉阁、安居锦园：自起租的第二、安居百泉阁、安居锦园：第四、第七年各增长2%；第三个合同期的起始年各增长2.0%；红土深圳安居保利香槟苑、凤凰公馆：第二、第五年各增长2%；保利香槟苑：合同到期后的第一、第二个现存租赁合同到期后的第二、第三REIT从32年1月1日起至预测期终止日，安居百泉阁：2.50%，合同期的起始年各增长2.0%;个合同期的起始年各增长2.0%。安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆：3.0%。凤凰公馆：自起租的第二、第三个合同期的起始年各增长2.0%。中金厦门安居22年3月31日至22年12月31日，保持不变；REIT23年1月1日起至31年12月31日，增长率为2.50%；24年1月1日起至31年12月31日的租金年增长率为2.00%。0%-2.5%0%-2.5%文龙家园24年租金：55；文龙家园2024年租金：55；4年7月1日调华夏北京保障熙悦尚郡24年租金：64；熙悦尚郡2024年：64；整至55元，后续每三年调增4%房REIT后续年度租金每三年调整一次，每次调整幅度为4%，十年后后续年度租金每三年调整一次，每次调整熙悦尚郡项目：2027年起每三年租金收益按每年增长1.5%测算。幅度为4%。调增4%。住房：22年至23年：0%，24年至25年：2%，后续年份：华夏基金华润有巢REIT2.5%，在连续2年累计增幅超过5%的情况下，对下一年租金涨幅按0%考虑。-0%-2.5%配套：22-23年：0%，后续年份：3%资料来源：招募说明书、年度报告，高速类估值多下调，2024年通行费收入预测多下调估值多数下降，主要系期限减少和通行费收入调减，但折现率多数降低。整238REIT7REIT的估202310月首发时小幅上涨，一方面其预测通行费收入未发生明显变动，另一方面9%8.7%，带动整体估值上升。95.59亿、22.45亿、28.07亿，变动-0.82%、-4.02%、-1.51%，主要系部分年份的预测路费收REIT23年的估值下调至95.64亿，变动-5.79%8.24%279.4018.24202342.72亿元、107.21亿、39.36亿，分别变动-5.40%、-4.26%、-11.55%的折现率均下调，但其车流量和通行费收入的假设方面均未发生明显变动，估值出现下滑可能是受期限减少的影响较大。图表13：23年末高速类REITs估值变动情况（亿元）1201000

首发估值 2022年末估值 2023年末估22年估值变动率（右轴） 23年估值变动率（右轴）

5%0%-5%-10%-15%平安广河 沪杭甬 华夏越秀 华夏交建 国金铁建 华泰交控 安徽交控 中金山高资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，20242024年预测通行费收入较上期预测值存在一定比例的下滑，通行费收入降低的背后原因可能在于国内新旧202420242023年实际通行费收入比较，多数项目均上调，其中，安徽交控、江苏交控、平安广河、华夏越秀、沪杭甬、REIT202410%。图表14：部分高速项目24年预期通行费收入有所降低140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000

平安广河 沪杭甬 华夏越秀 华夏交建 国金铁建 华泰交控 安徽交控 中金山24年通行费收入：2022年评估报告预测 24年通行费收入：2023年评估报告预变动率（右轴）

5%（万元）0%（万元）-5%-10%-15%-20%-25%202120243%的增值税率REITREITREIT均对比募REIT202311月预测值。资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，图表15：多个项目预期2024年通行费收入预期较2023年实际通行费收入有上调80,00060,00040,00020,0000

（万元）平安广河 沪杭甬 华夏越秀 华夏交建 国金铁建 华泰交控 安徽交控 中金山23年通行费收入的实际值 24年通行费收入的最新预测值 变动率（右轴）

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%注：中金山高（2023年实际的通行费收入仅为10月16日-12月31日的数据）。资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，图表16：各项目的复合增长率走势图平安广河 沪杭甬 华夏越秀 华夏中国 国金铁建 华泰交控 安徽交控8%7%6%5%4%3%2%1%0%募集说明书 2022年末 2023年末资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，2023beta、市场风险溢价的下REIT的最新评估报告与过往披露数beta、市场风险溢价的降低，且部分项目无风险收益率也小幅调减。从估值来看，尽管折现率存在下降的情况，的估值仍呈现下降的趋势。图表17：折现率变动情况12%

首发折现率 2023年末折现率 变动率（右轴

0.0%10% -0.1%8% -0.2%6% -0.3%4% -0.4%2% -0.5%0%平安广河

华夏越秀 华夏交建 国金铁建 华泰交控 安徽交控 中金山

-0.6%注：一般项目的折现率在限期内为统一折现率，其中，华夏越秀高速、国金铁建高速（取2024年折现率）、2023年末华泰江苏交控未明确披露其折现率。资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，图表18：高速类REITs折现率拆分20242024年评估预测2023年评估预测2024年评估预测2023年评估预测华夏越秀高速浙商沪杭甬行业不含财务

0.61 0.21 0.46 0.41杠杆）变动情况-0.40-0.05风险溢价6.54%5.98%6.84%6.58%变动情况-0.56%-0.26%资料来源：年度报告，募集说明书，评估报告，能源、环保多受经营期限缩短影响，估值下调REITREIT2332.83229.50%0.57%22年估值下降主要系23年购气成本增加，较发行时提升主要系预测发电收入有所上升及折现率降低。预测发电收入有所增加。评估报告中对于发电收入（售电单价×售电量）的预测分为两个（2023-2031年2031-203822年评估报告，23年评估报告对发电收入的假设主要有以下变动：电价方面，2212月拓2312230.5673元/22年有所提升，加第一阶段的售电量=系数，23测售电量未有明显变化。政策调整方面，2312月底发布的《关于我省煤电气电容量电100元(含税)该政策项目预测发电收入新增容量电价收入项，因此预测发电收入将有所增加。各阶段预测估值折现率均有所下调，主要受其测算模型中涉及到的参数值下调影响。无风10年期以上的国债到期收益率，23年无风险回报率223.93%年参照相似同业上市公司计算0.1334220.19540.062；233007.35%，228.39%年公司特定风险调整系数与资本结构未发生227.07%9.07%6.40%8.40%。年人民币对美元贬值导致购气成本显著升高。REIT图表19：23年鹏华深圳能源REIT估值假设变动情况2023-2031年2032-2038年代购电价代购电价售电量（万吉焦/折现市场售电单价（元/（元/千瓦市场售电单价（元/千瓦时）（元/千瓦售电量折现率年）率千瓦时）时）时）交易统一出清价差平均值约-0.272023-2027年天电力交易市场改革前整体电力交易市场价格均值与月-12月各月考虑天然气发电变动成本补偿电价后发电侧市场均价加权平均装机容量3500h分，将此阶段交易统一出清价差平然气采购量：均值与基准电价之和作为电力交2758招募说明易市场改革前整体电力交易市场2028-2031年天书0.484元价格均值,并与2021年11月-12然气采购量：6.95%0.655元8.95%月各月考虑天然气发电变动成本1861补偿电价后发电侧市场均价加权用气量系数：平均0.0131参考历史三交易统一出清价差平均值约-0.27均值与基准电价之和作为电力交2023-2027年天然气采购量：2758电力交易市场改革前整体电力交易市场价格均值与2021 装机容量2022年年基数售电单价均值进易市场改革前整体电力交易市场价格均值,并与2021年11月-20222028-2031年天7.07%然气采购量：0.655元年月-2022年12 月各月考虑天然气 年发电小时9.07%行预测年12月各月考虑天然气发电变动1861发电变动成本补偿 数3500h成本补偿电价后发电侧市场均价用气量系数：电价后发电侧市场加权平均0.0135均价加权平均电力交易市场改革交易统一出清价差平均值约-0.27分，将此阶段交易统一出清价差平2023-2027年天前整体电力交易市场价格均值与2021然气采购量：参考历史四均值与基准电价之和作为电力交2758年11月-2023年12装机容量易市场改革前整体电力交易市场月各月考虑天然气2023年年基数售电价格均值,并与2021年11月-20232028-2031年天6.40%0.655元1170MW发电变动成本补偿8.40%单价均值进然气采购量：年发电小时行预测年12月各月考虑天然气发电变动1861电价后发电侧市场数3500h成本补偿电价后发电侧市场均价均价加权平均，省参考历史年度用加权平均，省气电容量电价水平暂气电容量电价水平气量系数定为每年每千瓦100元(含税)。暂定为每年每千瓦100元(含税)。资料来源：募集说明书，评估报告，国家电投新能源REIT主要受国网奖惩考核扣罚金额的增加及特许经营期限缩短影响，估值略有下调。国家电投新能源REIT23年估值为71.63亿元，较发行时下降约0.03%，主要系23年国网奖惩金额增加及特许经营期限缩短。23报告期电价与招募说明书披露保持一致，近三年风电机组平均合理利用小时数可代表项目稳定期且风量正常时的发电机组发电小时数，报告期两机组近三年平均合理利用小时数分别为2405.43、2600.64小时，均相较发行时有所增加。232945.58万元，占3.18%，金额比例均相较历史年份明显增加，由此预测项目发电收入下降。23年项目预测折现率下调，主要受其测算模型中涉及到的参数值下调影响。无风险收益率选取距评估基准日到期年限03年无风险回报率值为%，相3.93%0.10pct；23年参照相似同业上市公司计算得到的剔除财务杠0.61670.63870.022；23年参照证券市场沪深300指数自发布以来的历史年度报酬率给出市场报酬率为8.35%，相较招募说明书的8.39%下降0.04pct；23年公司特定风险调整系数与资本结构未发生变动。因测算模型相关参数均发生下调，23年预测24年到预测期末综合估值折现率由发行时的9.45%下调为9.21%。尽管国家电投新能源REIT预测期折现率下调，国网奖惩考核扣罚金额增加与特许经营期限缩短发挥主导作用，推动估值下调。图表20：23年国家电投新能源REIT估值假设变动情况国补电价（元/千瓦时）标杆上网电价（元/千瓦时）基础设施项目电价（元/千瓦时）时数（小时/年）国网奖惩金额（万元）国网奖惩金额占当年收入比重折现率H1#机组：2023年：8.69%2020：-781.072020：-0.92%2367.882024年：9.45%招募说明书0.4590.3910.852021：-57.442021：-0.05%H2#机组：2025-预测期末：2022：-445.552022：-0.49%2531.689.45%2023年 0.459 0.391 0.85资料来源：募集说明书，评估报告，

H1#2,405.43H2#2,600.64

2020：-781.072021：-57.442022：-445.552023：-2,945.58

2020：-0.92%2021：-0.05%2022：-0.49%2023：-3.18%

2024-预测期末：9.21%REIT中航京能光REIT2323.215.42%，较发行时下降主要系发电收入下降及特许经营期限缩短。根据评估报告，项目的发电收入主要受结算电价和结算电量影0.9768元，相较历史年份有所下降。结算电量方面，23年湖北晶泰、江山永宸两项目的结算电分别为0.93亿千瓦时、3.49亿千瓦时，相较历史年份同样有所下降。尽管中航京能光伏REIT图表21：23年中航京能光伏REIT估值假设变动情况结算电价（元/千瓦时）结算电量（亿千瓦时）折现率江山永宸：2022年10-12月至2041年1-4湖北晶泰：2021年1.0000，2022年1.0088湖北晶泰：2021年1.12，2022年1.13月2日为9.03%招募说明书江山永宸：2021年0.7797，2022年0.7835江山永宸：2021年4.64，2022年3.73湖北晶泰：20229-1220401月为9.89%江山永宸：2024年10-12月至2041年1-4湖北晶泰：0.97682023年江山永宸：0.7721湖北晶泰：0.93江山永宸：3.49月2日为8.92%湖北晶泰：20249-1220401月为9.77%资料来源：募集说明书，评估报告，总体来看，能源类REITs整体估值下行，尽管折现率均下调，项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素主导，均出现下调。图表22：23年末能源类REITs估值变动情况首发估值 2022年末估值亿元 2023年末估值 23年估值变动率（右轴）0%80-2%60-4%40 -6%20 -8%0鹏华深圳能源

国家电投

-10%资料来源：，环保类的两只收益期限随着时间推移逐渐缩短，估值均有所下降。富国首创水务REIT2314.68227.50%15.92%。受报告期43.5%REIT整体估值下行，项目3年估值为42年下降%%。图表23：23年末环保类REITs估值变动情况首发估值 2021年末估值 2022年末估值2023年末估值 21年估值变动率（右轴） 22年估值变动率（右轴）（亿元20

23年估值变动率（右轴）0%1510 -5%50富国首创水务

中航首钢绿能

-10%资料来源：，机构投资者集中度较高我国公募REITs的机构投资者占比较高，近半数持有比例较2023中报有所提升。根据2023年报披露，29只REITs机构投资者占比均值为93.37%，个人投资者仅占比6.63%，并有23只公募REITs的机构投资者占比超过90%。其中，机构投资者占比最高的是国家电投新能源REIT，占比达到98.54%，机构投资者占比最低的是富国首创水务REIT，占比为73.10%。相较于2023年中报，10只REITs机构投资者占比有所上升，其中浙商沪杭甬REIT机构投资者占比提升幅度最大，变动0.99pct。相较于2022年年报，6只REITs机构投资者持有比例有所上升。分底层资产类型来看，保租房、高速公路、产业园、仓储物流和能源类REITs机构投资者集中度较高，占比均超过88%，相比之下环保类REITs个人投资者占比较高，机构投资者占比均在80%以下。整体来看，自上市以来机构投资者集中度呈现上升趋势。图表24：公募REITs机构投资者占比21年报 22中报 22年报 23中报 23年报90%80%70%60%50%40%30%20%10%

REITREITREITREIT富中平浙国航安商首首广沪创钢州杭水绿广甬务能河REITREITREITREIT

东博华吴时安苏蛇张园口江产产产REITREITREIT业园业园REITREITREIT

中红华建金土夏信普创越中洛新秀关斯盐高村田速 建REITREITREITREITREIT港REITREITREITREITREIT

国红中华金土金夏中深厦国圳门京铁安安保建居居障REITREITREITREIT房REITREITREITREIT

鹏华国华夏君深合临REIT圳肥港REIT能高REITREIT源新REITREIT

国华中华华君泰金夏夏东江安基和久苏徽金达交交华高REITREITREITREIT控控润科REITREITREITREITREIT有巢REIT

嘉中中中实信航