记账实操-以房抵债风险的防范

会计实操文库2/5记账实操-以房抵债风险的防范一、拒绝“以房抵债”的办法如上所述，一般在合同或招投标文件明示的以房抵债不具备完整意义上的房屋买卖合同条款，因此在没有形成新的补充协议或正式的购房协议之前，明示的以房抵债条款是不成立的。但是，以房抵债毕竟做了约定，算是施工单位的承诺。如果施工单位直接以约定不明为由不办理以房抵债，则可能有损于承发包双方信任关系。对此，笔者建议：1.如果建设单位要求以房抵债的，要尽量把以房抵债的风险进行转移，即在分供商招标或合同签订时，也尽量选择同意抵房的分供单位。2.项目建设初期，建设单位提出以房抵债时，可以以房屋没有取得预售许可证，分供商不同意抵债为由予以推脱；也可以进一步向建设单位提出在没有取得预售许可证的情况下所签订的抵房合同无效，将来可能发生争议。3.如果业主取得预售许可证，则可以以房屋位置、房屋价格、交付时间等条款无法达成一致意见为由予以推脱。4.如果建设单位以施工方不同意抵房为由延迟向施工单位支付工程款的，施工单位要以工期延长为由进行对抗。5.如果确实要折抵房屋的，承发包双方要在抵房和现金的捆绑方式上达成一致意见。6.如果施工单位认为以房抵债对其利益形成重大损害的，完全可以不执行那些约定不完整的以房抵债条款，转而要求对方支付工程款。二、以房抵债后的风险防范1.签署抵房协议，就意味着放弃工程款转而要房子，所以在签订以房抵债协议书时，必须约定当如房屋未按时交付或过户，允许施工单位继续主张工程价款。选定交房或过户的期限时要充分考虑主张建设工程价款优先受权的期限，不能出现当施工单位能够主张工程款时已经没有优先受偿权的情况。2.尽量选择资信条件比业主好的企业所有的房产进行抵债。3.在签订以房抵债合同时，要审查开发企业是否取得预售许可证或大产证，所抵房屋是否被抵押、被查封，是否是必须是开发企业自己持有的不可销售房产。4.抵债协议签署后，要尽快办理合同网上签约、网上备案，快速过户。5.在办理合同备案时要同时办理预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”。所以办理预告登记后，能排除无法过户、业主一房多卖、房屋被执行的风险。但是需要注意的是，在能够办理登记后三个月内未正式登记的，预告登记失效。6.如果在房屋在过户之前被查封，导致无法过户的，施工单位应根据具体情况选择排除第三方执行还是向建设单位索要工程款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。所以施工单位应根据实际情况判断是否能够排除执行，若不能根据上述规定排除执行，应转向建设单位索要工程款。7.如果决定索要工程价款的需注意建设工程优先受偿权是否还能继续主张。三、房屋抵给分供商/分包方的风险应对1.如果房屋不能过户给分供商/分包主，施工单位将面临很大风险，因此在与分供商/分包主的抵房协议中要明确房产不能过户的责任承担，特别是因分供商/分包主自己迟延办理产证等原因造成房屋被查封无法过户的，相应后果与总包单位无关。2.为慎重起见，总包单位要协助分供商/分包主审查房屋是否存在网签和过户障碍，协助分供商/分包主及时与开发企业签订销售合同和预告登记，并督促分供商/分包主尽快办理过户。3.为避免各项麻烦，建议施工单位选择用债权债务转移的方式处理对分供商/分包主的抵债事宜，即施工单位将对建设单位的工程款债权转让给分供商/分包主，由建设单位向分供商/分包主履行工程款偿付义务，具体偿付方式由建设单位与分供商/分包主另行协商。在债权转让协议中，不体现以房抵债的意思表示，具体操作由分供商/分包主和建设单位完成，将自身从以房抵债中抽离出来，从而避免相