西渡镇投资情况

2006-2007年，是中国房地产史上最璀璨的一年一线二线及省会城市的发展商捞到了史上最大的一桶金国六条、国八条、提高存款准备金率等金融、土地等一系列的政策层出不穷却更刺激了当时的房地产市场，而万科地产在以盛大的刚需和丈母娘需求为时代背景从产品的单一化、同质化到产品的多元化、标准化、规范化、风情化，根据国情和国人的基本需求使产品在拐点中得到了成长和规范奠定了世界房地产老大哥的地位，也是因为政府严厉的调控政策使其逐步走向规范，也就出现了王石先生所谓的拐点论，在政府史上最严厉的土地、金融政策调控之下就在国内一线城市房地产市场风云变幻的环境下而作为4线城市的衡阳也遭遇了冷冰，虽然衡阳市的成交量在逐步下滑之际，而价格却稳步上涨，也就是出现了所谓的量跌价涨的新气象，衡阳市认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健的配套措施，房地产市场运行良好，房地产投资增幅稳步回落，住房供应结构不断优化，2007年一季度衡阳市房屋销售平均价格为2064元/平方米，比上年同期上涨6%，二手房销售平均价格为1180元/平方米（住宅），同比上涨4.4%由于土地供应日益趋紧和产品本身的不断优化，市场需求也空前旺盛，使房地产市场渡过拐点至2010年均量涨价升，截止2010年，据不完全统计，衡阳市多层均价飙升至2800元/平方，高层均价也直逼3200元/平方的均价5县2市至少有近500个大中小型项目立项在建在售而作为衡阳市的卫星城-西渡却自朗月清风，以衡阳市西拓的行政规划契机为天时扼守衡阳至湘西的交通要道，315S道、娄衡高速、衡邵高速和省级经济开发区为地利，以城镇旺盛的刚需为人和在风波迭起的2007年，位于西渡市政广场-船山广场的首个大型高层项目-在水一方丰收了良好的业绩从此才真正意义上的叩开了西渡房地产市场的大门，在水一方项目位于船山广场旁，悠悠蒸水穿城而过，在水一方以恢宏的气势占据，可以俯瞰整个广场和沿岸风光带风靡一时，以1500元/平方的起价，吸引了不少衡阳市投资客和城镇需求致使项目销售一空，只剩下少量大户型产品成为销售难点，同时此后批准立项的还有蒸城名居、越富家园、红山雅苑、蒸城国际、仟和惠景、福湘名都都是乘势售罄而上述此时的销售成绩但都是建立在有市无价的基础上，也就是说当时的本土发展商审时度势，抓住了市场空白点入市，才得以推动了西渡的房地产市场逐步走向了繁荣都说市场没有竞争就没有市场，就在如火如荼的西渡房地产市场，单纯的空心板结构质量、平凡的建筑风格和简约的户型将逐步被市场所湮没，此后的市场更是群豪争霸的恶劣市场，并不是凭刚需就能够夺得市场份额富鑫苑、帝龙时代广场、置富新城、现代华庭、聚丰景都、蒸顶国际、清江名居、西街云顶等项目都是以产品本身所不可复制的优势在搏杀富鑫苑以纯西班牙建筑风格和现浇板品质和成熟的开发区域，赢得了良好的口碑和业绩现在只剩余少量五联排别墅在售，其余上述项目基本销售完成，目前由富森工贸公司旗下的新项目天鹅丽都最值得得业界同行拭目以待所以，经过笔者长时间的调研和分析认为西渡房地产市场目前的现状：1、呈现“一纵一横”区域和“覆盖旧城”发展所谓“一纵”就是接轨衡阳市区，沿315S线的经济开发区云天锅炉、衡利丰陶瓷、新中源陶瓷等项目的落户投产，以及衡阳县政府四大领导班子和相关配套事业单位的搬迁为背景，拉动了此区域的经济发展、路网建设和房地产开发市场，如洪山雅苑、远见花苑、红灿苑，聚丰景都以三中教师和投资客为消费主群，均销售一空，现聚丰景都二期正在认筹VIP，笔者认为产品本身定位有待升级，由此，开发区规划中的几个项目也在2011年下半年相继面市。所谓“一横”就是以政府的规划住宅片区清江路，笔者认为，县政府之前要发展的保安新区土地资源已经枯竭，而英南却是国家基本农田保护区，而清江路却南连蒸水风光带，北接315线，且居家环境甚佳，才规划清江路为开发处女地，所以置富新城、仟和惠景、福湘名都等项目均全部完美收官，而在此之后的富鑫苑、清江明居、蒸顶国际却展开了拉锯战，最终富鑫苑以产品本身的优势所胜出，洋房以高于市场价300元/平方，以1600元/平方的均价全部售罄，清江明居目前的电梯房均价在2100元/平方上下，以本身将要呈现的园林景观为衬托和高入住率，销售基本面向好；蒸顶国际项目为福建华侨投资商投资开发，以大手笔和恢宏气势凌驾于清江路大盘之上，在2009年炒的火热，以超大步行街和全电梯洋房使人们望房兴叹，所以笔者认为，由于产品和市场的定位错位和过于超前，还得在营销策略上下足大功夫。而作为富森超市旗下的天鹅丽都在年前即将面市，以富森超市在西渡本身的地位和名望，加之18万方22栋的步、高错配和纯欧洲风情园林、超前的规划户型和成熟的开发区域，又将掀起西渡的购房热潮。位于富鑫苑和天鹅丽都间的中小型项目也即将入市，虽然笔者微有耳闻其规划和定位不甚超前，不具备竞争力，但笔者认为酒香不怕巷子深，此项目仍会获得丰收。而风闻陶瓷厂4星级酒店的项目即将立项入市，是个非常好的消息，不仅可以改造城市形象，也会促动清江路商业的发展时代。所谓“覆盖旧城”就是政府为了提升城市形象，改善居民需求、大力倡导商业地产发展而应运而生的项目有现代城、帝龙时代广场、西街云顶、现代城和规划中的城西市场改造和造纸厂项目的立项，这些项目的立项和建设又将为西渡城市和经济发展做出了不可复制的贡献，也将会载入西渡发展史册。譬如帝龙时代广场和沃尔玛公司的签约，西街云顶国际影城的进驻，将西渡的商业地产走入了新的时代，在多元化需求和物质需求的同时，也获得了精神需求，也将新正街的门面价格升至近18000-20000元/平米以上，也带动了沿街的商业租赁发展，清江路与新正街交汇处日后必定繁荣。但是相对上述两个项目而言，城西大市场的命运就多滐了，城西大市场是西渡百年内沉淀下来的商业底蕴，以农贸市场和中低端百货产品批发和零售为主，完全辐射整个西渡城镇经济圈，包括新正街、夏明翰广场、和乡镇需求，所以项目是立项了，而接踵而来的拆迁是单凭发展商是解决不了的问题，但是城西市场是政府菜篮子工程，为了创建文明卫生城市、提高城市形象和人们的购物环境，很值得政府部门深思。而相对于西渡桥头的造纸厂项目就要幸运些，以政府重点扶持的商业地产为主打，但是笔者认为商业市场博弈有待沉思。2、强劲的刚需力量均来自城镇蕴藏着未来的消费群体。衡阳有700多万人口，城区人口已接近100万人，还有外出务工100多万人，我们可以分析其未来存在的购买力是否强劲。其一，据统计，全国人均居住面积近20平米，特别是一些大城市，在住房资源本身稀少的情况，其人均居住面都超过全国平均水平，比如北京人均居住面积达33平方米，上海也达32平方米，而处于内陆省份的衡阳，人均居住面积不足15平方米，这本身就说明其购买力的存在；其二、衡阳是一个以城区为中心，县市通车距离均不超过1小时行程的圆形经济区域，最近几年衡阳随着经济的发展，城区也在不断的向四周扩大，西边华新开发区以逐步接近衡阳县县城西渡、；向北松木化工园区已全面启动，将拉近城区与南岳衡山的距离；向南白沙工业园区更是发展迅速，向东随着武广高速铁路的建设，将围绕着新火车站形成一个新的商品集散地。便利的交通、不断拉近的城乡距离，让希望改善居住环境，提高生活质量的县区人口有了更多的选择，由于其要求在县区无法得到满足，进城购房的比例在逐步提高，据统计，近二年衡阳市中小户型的消费对象有二成以上是县区户口人员购房。这充分说明了县区潜在的消费群体，未来将会对衡阳市区房地产市场带来影响。其三。衡阳是一个劳务输出的大市，其外出务工人员超过100万人，在我们对部分外出人员在衡阳购房的动机调查中，有70%的人员提出的购房原因是，年轻时在沿海大城市打工，赚钱后仍想回到家乡，但在大都市生活了很长时间的打工族们，由于过惯了城市生活，再回到农村已有些不适应，特别是他们也想提高自己的生活质量，这样在衡阳市区选购住房就成了他们最佳的选择。（3）投资理念的形成，将会更大程度的影响房市。据统计，衡阳拥有多套住房的比例并不高，主要集中在有权、有钱的行政事业单位或相对垄断行业，他们拥有多套住房的原因，并不是投资理念的推动，而是职工福利的体现，随着衡阳投资环境的改善，经济的发展明显提速，房价已从5年前的700到800元，提高到现在的近2000元，提高的