2016年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169201610

1、【单选题】根据现行法律规定，国有土地使用权人超过土地使用权出让合同约定的动工开

发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（）。

可以无偿收回

只能有偿收回

A:

必须无偿收回

B:

应当有偿收回

C:

答D:案：A

解析：《城市房地产管理法》第二十五条规定：“……超过出让合同约定的动工开发日期

满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；

满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关

部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

2、【单选题】下列选项中，不属于房地产转让的是（）。

李某将自有房屋一间赠与远房亲戚刘某

国家对集体土地所有权的征收

A:

甲以家庭购买的一套商品房抵偿债务

B:

一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房

C:

答D:案：B

解析：房地产转让的条件。《城市房地产管理法》第39条第1款规定，以出让方式取得

土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部

土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于

房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或

者其他建设用地条件。

3、【单选题】房屋买卖交易的完成，实际上是完成了（）。

土地所有权转移

完成了房产交易，但不包含地产交易

A:

完成了地产交易，但不包含房产交易

B:

既完成了房产交易，也包含地产交易

C:

答D:案：D

解析：房屋买卖交易的完成，实际上是既完成了房产交易，也包含地产交易。

4、【单选题】登记机构进行不动产登记，收取登记费的方法是（）。

按不动产面积收取

按不动产存续时间收取

A:

按不动产价款比例收取

B:

按不动产件数收取

C:

答D:案：D

解析：不动产登记费按件收取,登记机构不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收

取。

5、【单选题】根据《房屋登记办法》第23条的规定，国有土地范围内房屋所有权登记须自

受理登记申请之日起一定期限内完成，该期限为（）。

5个工作日

10个工作日

A:

30个工作日

B:

60个工作日

C:

答D:案：C

解析：《房屋登记办法》第23条规定,国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完

成。

6、【单选题】根据《房地产开发企业资质管理规定》第11条的规定，对房地产开发企业一

级资质进行初审的是（）。

省、自治区、直辖市人民政府

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门

A:

地级市人民政府

B:

地级市人民政府建设行政主管部门

C:

答D:案：B

解析：根据《房地产开发企业资质管理规定》第11条的规定，对房地产开发企业一级资

质进行初审的是省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门。

7、【单选题】根据《城市房地产管理法》第26条的规定，以出让方式取得土地使用权进行

房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超

过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一

定比例的土地闲置费，该比例为（）。

10％以下

10％以上

A:

20％以下

B:

20％以上

C:

答D:案：C

解析：考查：土地闲置费的征收。《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得

土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发

期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于

土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用

权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成

动工开发迟延的除外。

8、【单选题】物业服务企业与业主大会或业主的关系是（）。

领导与被领导的关系

管理与被管理的关系

A:

受托人与委托人的关系

B:

监督与被监督的关系

C:

答D:案：C

解析：物业服务企业与业主大会或业主的关系，是受托人与委托人的关系，是合同双方的

主体。

9、【单选题】下列选项中，属于房地产消费融资的是（）。

股权融资

个人住房贷款

A:

债权融资

B:

期权融资

C:

答D:案：B

解析：房地产消费融资主要是个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普

通住房的贷款。我国的住房抵押贷款分为住房公积金贷款、商业银行贷款以及包含前两种

的组合贷款三种。P201

10、【单选题】在我国，规定城市土地开发、出让、转让、抵押的专项法律是（）。

《土地管理法》

《城市房地产管理法》

A:

《城乡规划法》

B:

C:

《物权法》

答D:案：B

解析：在我国，规定城市土地开发、出让、转让、抵押的专项法律是《城市房地产管理

法》。

11、【单选题】征收基本农田以外的耕地不足35公顷的批准权限属于（）。

国务院

省、自治区、直辖市人民政府

A:

地、市级人民政府

B:

县级人民政府

C:

答D:案：B

解析：我国《土地管理法》规定,国务院对全国土地实行宏观调控,批准征收基本农田、基

本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的。

12、【单选题】土地利用总体规划的期限一般为（）。

5年

10年

A:

15年

B:

20年

C:

答D:案：C

解析：土地利用总体规划的规划限期一般为15年。

13、【单选题】下列选项中，属于我国住房置业担保特征之一的是（）。

在每一个城市，置业担保公司具有垄断地位

一个城市可设定多个置业担保公司

A:

置业担保公司一律不得设立分支机构

B:

置业担保公司的实有资本与政府毫无关系

C:

答D:案：A

解析：住房置业担保公司在每一个城市都具有独占的垄断地位，是不存在其他的担保公

司与之竞争的。置业担保公司的垄断地位是和政府的扶植分不开的，置业担保公司的实有

资本往往以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。P217

14、【单选题】对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设

用地，都必须（）。

实行租赁，不实行出让

实行出让，不实行租赁

A:

实行租赁，也实行出让

B:

不实行出让，也不实行租赁

C:

答D:案：B

解析：对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都

必须实行出让,不实行租赁。

15、【单选题】以国有土地使用权作价出资人股的批准部门是（）。

国务院

省级以上人民政府土地管理部门

A:

市、县级人民政府土地管理部门

B:

乡、镇人民政府土地管理部门

C:

答D:案：B

解析：以国有土地使用权作价出资人股的批准部门是省级以上人民政府土地管理部门。

16、【单选题】依照《城市房地产管理法》的规定，划拨取得的建设用地使用权的使用期限

是（）。

30年

50年

A:

70年

B:

原则上没有使用期限

C:

答D:案：D

解析：依照《城市房地产管理法》的规定，划拨取得的建设用地使用权的使用期限是没有

使用期限。

17、【单选题】城镇居民购买农民宅基地上房屋的，该房屋属于（）。

国家所有

集体所有

A:

城镇居民所有

B:

农民所有

C:

答D:案：D

解析：城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理

法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农

业建设。”故该房屋属于农民所有。

18、【单选题】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收与补偿的责任主

体是（）。

市、县级人民政府

建设单位

A:

开发商

B:

拆迁人

C:

答D:案：A

解析：考查：房屋征收补偿的范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款

规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经

登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，

应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

19、【单选题】下列关于房屋征收的相关规定的表述中，正确的是（）。

实施房屋征收应当先搬迁、后补偿

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁

A:

建设单位应当参加搬迁活动

B:

被征收人必须在补偿决定确定的搬迁期内完成搬迁

C:

答D:案：B

解析：《条例》第27条对搬迁规定了以下几点：（1）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁;

（2）作岀房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补

偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；（3）任何单位和个人不得釆取暴

力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。P100

20、【单选题】按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设

立房地产开发企业的最低注册资本是人民币（）。

10万元

30万元

A:

50万元

B:

100万元

C:

答D:案：D

解析：按照国务院相关规定,房地产开发企业应当有100万元以上的注册资本,并且是实缴

资本。

21、【单选题】下列关于建设工程质量保证期的表述中，正确的是（）。

质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限

质量保证期期限要比保修期长，适用范围更宽

A:

只要在质保期内发生任何质量问题，施工单位均要免费维修

B:

质量保证期和保修期质量责任的性质和判断标准是一样的

C:

答D:案：A

解析：依照法律规定，质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限，但

是，在这两个不同期限中，施工企业承担的责任不同。p138

22、【单选题】为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程（）。

招标发包

直接发包

A:

肢解发包

B:

总承包

C:

答D:案：C

解析：为了保障建设工程的质量和安全，法律禁止肢解发包，《建筑法》第24条对此作

了明确规定。肢解发包，是指将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分分包

绐几个承包单位的行为。

23、【单选题】下列选项中，不属于住房保障对象范围的是（）。

城市中等收入人群

城市中低收人家庭

A:

城镇生活的农民工群体

B:

城市棚户区居民

C:

答D:案：A

解析：《条例》第27条对搬迁规定了以下几点：（1）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁;

（2）作岀房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补

偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；（3）任何单位和个人不得釆取暴

力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。P100

24、【单选题】房地产经纪机构在接受委托权限内以委托人名义与第三方进行房地产交易，

并由委托人直接承担相应法律责任的行为是（）。

房地产居间

房地产代理

A:

房地产行纪

B:

房地产咨询

C:

答D:案：B

解析：房地产代理活动具有如下特点：(1)经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活

动，而不是以自己的名义;(2)经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动;(3)代

理行为的法律后果直接归属于被代理人承担。

25、【单选题】房地产开发及各种工程资本运作的核心是（）。

以房地产开发公司信用进行融资

以项目监理单位信用进行融资

A:

以建设施工单位信用进行融资

B:

以项目本身信用为基础进行融资

C:

答D:案：D

解析：许多房地产开发项目都设立项目公司,以项目本身信用为基础进行融资。已成为

房地产开发及各种工程资本运作的核心

26、【单选题】住房公积金制度是一种住房社会保障措施，其具有（）。

互助性

救济性

A:

盈利性

B:

补偿性

C:

答D:案：A

解析：住房公积金制度是一种住房社会保障措施，其具有互助性。

27、【单选题】房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签订抵押合同和进行抵押（）。

审批

核准

A:

登记

B:

公告

C:

答D:案：C

解析：房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签订抵押合同和进行抵押登记。

28、【单选题】房地产估价机构从事房地产估价活动时，要求估价结果不得明显偏离类似房

地产在同等条件下的正常价格，这是遵循（）。

合法原则

最高最佳原则

A:

替代原则

B:

估价时点原则

C:

答D:案：C

解析：房地产估价机构从事房地产估价活动时，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在

同等条件下的正常价格，这是遵循替代原则。

29、【单选题】下列关于房地产按揭的表述中，正确的是（）。

房地产按揭包括房屋买卖合同和购房贷款合同二层法律关系

房地产按揭包括购房贷款合同和抵押合同二层法律关系

A:

房地产按揭担保的是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务

B:

房地产按揭既可担保抵押人的债务，也可担保第三人的债务

C:

答D:案：C

解析：房地产按揭具有下面的特点：(1)房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款

合同和抵押合同三层法律关系。(2)仅从抵押法律关系而言，一般房地产抵押既可担保抵

押人自己的债务，也可担保第三人的债务，而且该债务可以是各种类型的债务；房地产按

揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。P202

30、【单选题】下列关于业主大会性质的表述中，不正确的是（）。

业主大会是自治组织

业主大会由全体业主组成

A:

业主大会是独立的社会组织

B:

业主大会相当于居民委员会

C:

答D:案：D

解析：业主大会性质的概念和性质。（1）业主大会是自治组织，业主大会是全体业主作

为长远的所有权人联合体，不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利机构，所以不得

被居民委员会所替代，也不等同于企业法人。（2）业主大会是独立的社会组织。P184

31、【多选题】下列选项中，属于不动产物权变动规则的有（）。

一般以登记为生效要件

A:

一般以物的交付为生效要件

发生纠纷由不动产所在地法院专属管辖

B:

灵活的诉讼管辖权

C:

强制性规定了涉外物权法律关系适用所在地（国）的法律

D:

答E:案：ACE

解析：法律上区分动产和不动产，主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等

各方面的差异，在调整上需要采取不同的原则。具体而言：（1）《物权法》对动产和不

动产物权的变动规定了不同的要件。不动产物权变动一般以登记为生效要件。如房屋所有

权的转让，当事人必须向房屋所在地房管机关登记，办理过户手续，才能生效。而动产物

权的变动则一般以物的交付为要件。（2）权利类型不同。建设用地使用权、地役权等用

益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限。（3）诉讼管辖不同。不动产

发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而动产的诉讼管辖则比较灵活。（4）在涉

外物权法律关系中的准据法不同。按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第36

条的规定，涉外不动产物权关系，适用不动产所在地（国）的法律；而涉外动产物权的准

据法则没有这种强制性的规定。P49-P50

32、【多选题】与传统个人住房抵押贷款相比，直贷式个人住房抵押贷款的优势有（）。

对购房者而言，降低了资金成本

对开发商而言，免除了阶段性保证责任

A:

对国家而言，提高了政府财政收入

B:

对银行而言，可以有效防范假按揭

C:

对社会而言，有利于实现社会公平

D:

答E:案：ABD

解析：直贷式个人住房抵押贷款与传统个人住房抵押贷款相比，有其独特的优势：对购房

者而言，降低了资金成本；对开发商而言，免除了阶段性保证责任，提高资金利用率；

对银行而言，由于银行直接面对购房客户，可以有效防范假按揭，同时也可以获得零散的

优质房贷业务。P214

33、【多选题】下列关于我国住房置业担保公司设立条件的表述中，正确的有（）。

直接向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照

有不少于1000万元人民币的实有资本

A:

有一定数量的周转住房

B:

有适应工作需要的专业管理人员

C:

应当报经城市房地产行政主管部门审核

D:

答E:案：BCDE

解析：《办法》规定：“设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经

城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。”另外，

设立的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外，还必须具备以下几个条件:有

不少于1000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管

理人员。P217

34、【多选题】下列选项中，可以免交土地使用税的有（）。

军队自用的土地

各企事业单位自用的土地

A:

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

B:

市政街道、广场、绿化地带等公共用地

C:

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

D:

答E:案：ACDE

解析：下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由

国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的

土地;（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的

生产用地;（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地

使用税5年至10年；（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用

地。P237

35、【多选题】现行立法对建筑工程分向讲行了规制，下列行为中属于法律允许的有

（）。

中标人向他人转让中标项目

经招标人同意，将中标项目的部分非主体工作分包给他人完成

A:

因建设工程量大，总承包单位无须经建设单位认可，可将工程分包给具备相应资质的单位

B:

中标人将中标项目进行劳务分包

C:

分包单位将其承包的工程再分包

D:

答E:案：BD

36、【问答题】建设工程造价

答案：是指有计划地进行某建设工程项目的固定资产在生产建设。形成积应的固定资产、

无形资产和铺底流动资金的一次性投资费的总和。

37、【问答题】物业

答案：是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场

地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。

38、【问答题】土地征收

答案：是指国家为了公共利益的需要，以足额补偿为条件，依据法律规定强制地将集体所

有的土地转为国家所有土地的行为。

39、【问答题】房地产居间

答案：是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产

交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

40、【问答题】房地产抵押权的实现

答案：是指债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人

依照法律程序直接处分抵押的房地产。以抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律

现象。

41、【问答题】简述房地产法律体系的特点。

答案：（1）房地产法实行调整法律规范，民事法律规范和经济法律规范的综合体。

（2）房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性的立法。（3）房地产法作为一个

发展中的法律部门、政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。

42、【问答题】简述国有土地上房屋征收决定的效力。

答案：（1）人民政府的征收决定一旦生效，被征收房屋上的所有权和其他物权消灭。

（2）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况开展征

收调查，被征收人应当给予配合。（3）房屋征收范围内各项建设活动冻结。

43、【问答题】简述经济适用住房有限产权的含义。

答案：（1）经济适用住房购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原

价，考虑折旧等因素回购，购买后满5年，可以转让。（2）已经购买经济适用住房的家

庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。（3）在取得完全

产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住

房用途。

44、【问答题】简述房地产费的概念及主要种类。

答案：（1）房地产费是指在房地产开发、经营活动中有关行政机关、事业单位向房地产

开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的税收以外的其他各种费用。（2）根

据有关规定，可大体将房地产费分为土地使有权出让金和土地闲置费、房地产行政性收费

和房地产事业性收费。

45、【问答题】试述物业服务合同的概念、特点、分类及主要内容。

答案：（1）物业服务合同是指业主委员会代表业主大会，与业主大会选聘的业务管理企

业，订立的有关提供物业管理服务的各方权利义务的书面协议。（2）物业服务合同具有

以下特点：第一，是综合性合同，委托事项包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关

系；第二，是有偿、双务合同；第三，合同的标的是物业服务行为。物业服务是对不动产

及其附属设施的管理服务行为。（3）根据签订合同的主体不同，可以将物业服务合同分

为两大类：前期物业合同、普通物业服务合同。前期物业服务合同是指物业管理区域内的

业主大会成立前由房地产开发商委托物业服务企业所签订的合同。前期物业管理服务合同

一般期限不长，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的合同生效时终止。普

通物业服务合同是由业主大会或业主委员会代表物业区域内全体业主与物业服务企业所签

订的物业服务合同。（4）物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双

方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容

进行约定。

46、【问答题】A公司于2014年8月27日与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合

同》。合同约定国土局将位于该市城北区面积为20亩的国有土地使用权以每亩20万元的价

格出让给A公司，土地用途为工业用地，土地使用期为45年，A公司应在合同签订后30日

内，向国土局缴付土地使用权出让金总额10%的定金，在合同签订后90日内，支付全部土地

使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，国土局有权解除合同，收回该土地使用权。合同

签订后，A公司于2014年9月26日支付给国土局定金40万元，同年10月10日支付60万元

土地出让金。同年10月12日，国土局给A公司核发了该出让土地的国有土地使用权证书。

后由于资金紧张，到2015年1月23日，A公司仍未将余款交付国土局。经多次口头催促后，

国土局