西镇会所项目可行性分析报告

西镇会所项目可行性分析报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称：私人会所（二）建设地址：郫县安德西镇（三）项目性质：新建（四）项目建设规模：私人会所将由西班牙风情SPA、红酒酒窖和生产线、室外休闲、红酒咖啡品茗、中外特色美食、别墅管家六个独立部份组成，项目建成之后将成为四川最具欧洲风情和红酒文化品味的高端私人会所，将吸引众多富豪的目光聚焦。（五）项目的定位目标：为各类经济富足的高端人士创造了一个有文化品位的、丰富多彩的娱乐、餐饮、住宿、休闲观光空间及高私密度的奢华场所和经济交流活动的平台，体验与成都其它高端会所完全不同的感受。（六）项目总投资及资金筹措：1、项目总投资为人民币3000-4000万元左右。2、资金筹措：全部自筹。二、项目提出的背景及建设必要性纵观国内外的各类高端私人会所，一般都具有如下共同特征：1、客户群体只限于位于“金字塔顶尖”的人群。2、会所的经营理念非常鲜明，只为最高端的人群提供最高端的服务。3、通常不对非会员开放，要想进入这个特殊场所，必须具备两个条件：巨额的财富和高尚的社会地位，两者缺一不可。经市场调查，目前成都还没有一家以红酒产业链文化和西班牙风情为主题的私人会所，因此会所的推出是适应成都高端消费群体的差异化需要，是在市场上独树一帜，具有唯一性、压倒性竞争优势的综合性私人会所；其核心竞争力将无与伦比。

四、会所的特色活动为了丰富会所内涵，通过文化来增强会员的认同感，会所将定期或不定期的举办一些高端，高雅的主题活动。这些活动可以是一个奢侈品（比如手表，珠宝）、古董的品鉴会，高端红酒的免费品尝活动，或者是一场小型的名流派对，知名画家的现场作画活动，某位著名影视歌星的小型演唱会，甚至是某个会员的生日派对，特色的家庭聚会等。会所还可以与某些高端商品厂商联合，在会所内进行品牌推广、品鉴活动。通过这些活动，来提高会员与会所的品味与文化内涵，使会员在精神层面上得到提高。同时通过这些活动，使会员找到志趣相投的朋友，提高社交成功率，促进商业成交机会。五、会所的软硬件要求产业链：有机葡萄园观光、采摘、品尝+高级养老社区+顶级特色私人会所一、会所定位:因其独特的配套产业链和自身环境、建筑特点和建筑布局，我们将其定位为顶级特色私人高端会所。二、定位理由：整个园区产业链均属高端产品，高端会所须与其匹配地理位置和环境私密性极高空间布局适合会所经营环境打造优美，建筑风格独特，适合打造特色会所高端会所盈利空间远远大于一般酒店会所经营衍生的其它商业机会和利润空间大具备打造“特色”会所的独特条件地理位置不适合打造度假酒店或一般餐饮娱乐三、如何打造特色（与其它会所的差异化核心竞争力）1、打造红酒文化主题特色会所借葡萄园的独特优势引进名贵酿酒葡萄品种种植；建造一个小型红酒酿造厂；会所内配以200平米恒温酒窖。以此打造四川地区首家以高端红酒文化为主题的特色会所（四川虽有很多酒窖，但没有一家可以融种植、酿造、储存为一体的）。红酒市场假酒颇多，难以保证爱家对品质的要求，此举将在成都红酒消费群体中大受欢迎与追捧，无论对会所经营还是红酒其本身所产生的利润价值都将是比较大的。按市场价格18万/桶销售，预估年销售200桶，营业额约3600万，纯利润约1800万。同时，为会所打造了市场核心竞争力，为会所的市场推广打下了坚实的基础。目标客户在本会所能参观酿酒葡萄园、酿造工艺、储存和品鉴；而在四川其它酒窖，则只能参观酒窖和品鉴；目标客户不但可以参观了解红酒酿造过程，订购装瓶的红酒，定制橡木桶原桶储存，还可以在酿酒葡萄成熟时指定酿造品种的搭配，亲自采摘、参与酿造，深入体验红酒文化；会所为其订购的红酒贴牌及专业管理；真正意义上领略红酒文化，提升个人、单位、公司形象。2、打造西班牙风情特色服务在功能布局的养生SPA项目部分，引进西班牙本土服务和技术，开创成都养身SPA会所之先河，形成本会所独有的特色和吸引力，快速占领成都SPA高端市场之巅峰。3、代理、销售国际高端产品，以会所高端消费群体为依托，打造四川国际高端产品交易商务平台。一则可以汇聚高端产品商家、买家成为会所会员，一则可以产生边际交易利润，形成四川独特的商务服务平台。三、会所功能布局1、主楼一楼设立接待区、总台；西餐、功夫茶、咖啡、红酒、雪茄展示及体验吧2、二楼走廊：红酒、雪茄品鉴、西餐（现有会议室改造为商务、洽谈、签约室）3、三楼：酒窖、餐饮包间4、别墅：养生SPA5、别墅：住宿、保健（12栋）6、室外休闲区域：可供西餐、功夫茶、红酒、咖啡四、投资预算总面积6000平米●总建设成本费用列项

A、项目前期费用（策划、设计图纸、施工图纸）：100元/平方米；

B、项目装修施工：2000元/平方米；

C、家私（装饰品）：1400元/平方米；

D、设备（音响、灯光、器材等）：1000元/平方米E、广告费：200元/平方米；F、不可估计及各项杂费：50元/平方米；

●成本综计3000万左右五、产品定位：1、高端餐饮：西餐（松露、神户牛肉、法国鹅肝、鱼子酱……）、中餐（精品川菜、经典粤菜、高档河鲜、野味如：熊掌、燕鲍翅、穿山甲、娃娃鱼、石爬子……）配套OK设施设备（主楼空间不足，不能单独设立）2、高端SPA：西班牙风情养生水疗服务3、别墅管家服务：五星级管家服务4、红酒橡木桶、贴牌、储存管理、装瓶服务5、葡萄礼品盒订购服务（礼品销售部分可交由会所营销部）6、品牌代理销售、推介会服务六、销售定位

会所锁定的目标消费群体为：四川年收入100万以上的个人、公司以及政府单位七、会所收入模式

会所的经营收入主要来自于以下几个方面：1、会员加入会所的会籍费用。根据成都市场集合国内会所定位原则和惯例，初步定为个人会籍最低储值额度10万，公司会籍最低储值额度20万人民币之间；人均消费定位在1000元/人左右（餐饮、娱乐、休闲、住宿综合消费）2、年度销售分析。设立营销团队分区（成都市区、郫县、都江堰）推广，第一年度300个会员；年度销售额3000万，纯利润35%-30%，约1000万。第二年度达到600位会员，销售额6000万，纯利约2000万。3、红酒系列销售。预估纯利1800万/年综合2、3累计预估2.5年收回投资。4、会员在需要时可能发生的公关消费。此类消费视情况而定。5、品牌代理所产生的边际利润6、高端客户订购有机葡萄礼品装所带来的边际利润八、管理团队来源：1、执行总经理-香港高级会所职业经理人（50岁左右）；现任成都某高级会所总经理2、统御酒店管理公司本部五星级酒店部门总监3、成都本土高级会所部门总监达成合作协议后具体提