物业经营管理：第六章 租赁管理

2024/4/21第六章租赁管理第一节物业租赁概述第二节租赁管理与租赁方案第三节房屋租赁合同第四节租户关系管理2024/4/22测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。（一）考试目的2024/4/23掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁性质管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。（二）考试基本要求2024/4/24房屋租赁的特征物业租赁的分类方式物业租赁管理模式的类型租赁管理的工作内容租赁方案与策略主要涉及的工作内容经营性物业的租金水平的确定房屋租赁合同的基本条款实施客户关系管理的目的与内容（三）要点说明2024/4/25一、物业租赁及其特征第一节

物业租赁概述（一）物业租赁的概念物业租赁——是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁；出租人；转租2024/4/26（二）房屋租赁的特点1、房屋租赁不转移房屋所有权2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人2024/4/27（一）按房屋所有权的性质划分1、公房租赁：国家所有2、私房租赁：居民个人、各类企业法人和机构二、物业租赁的分类2024/4/28（二）按房屋租赁期限划分1、定期租赁：包含确切的起租日期和结束日期2、自动延期租赁：除非租赁一方提出要中止合约，否则将自动续约3、意愿租赁：租赁是否延续依赖双方的意愿（P157—）短期、中短期、长期租赁2024/4/29（三）按物业租金的内涵划分1、毛租：租金包含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费2、净租：出租人只收取部分费用，其余由承租人另行缴纳3、百分比租金：承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交与出租人。2024/4/210还可以按照房屋的用途划分为居住用房租赁和非居住用房租赁（办公、零售商业、生产经营等租赁）2024/4/211（一）包租转租模式物业服务企业在接受物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租业主不承担市场风险物业服务企业既要承担租赁经营，又要负责物业的管理服务三、物业租赁的管理模式业主对物业企业委托内容与要求不同有不同的管理模式。2024/4/212（二）出租代理模式业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务，物业服务企业只获得代理佣金业主承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入物业服务企业所获得的收益主要是管理和服务费用。2024/4/213（三）委托管理模式业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入业主承担全部市场风险，也获取全部租金收入物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险2024/4/214（一）房屋租赁登记备案的一般顺序四、房屋租赁的行政管理申请房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。审查合同主体是否合格客体是否允许出租合同内容是否齐全租赁行为是否符合规定是否缴纳了有关税费颁证经主管部门审查合格后，准予登记。由房地产管理部门核发房屋租赁证。2024/4/215（二）房屋租赁的条件未取得《房屋所有权证》的；决定查封的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律法规规定禁止出租的其他情形……有下列情形之一的房屋不得出租：2024/4/216（三）房屋租赁中的违法行为及处罚伪造、涂改房屋租赁证的：注销证书并可罚款；不按期申请，领取房屋租赁证的：限期补办并可罚款；未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租的……有下列情形之一的，给予行政处罚：（建设部：城市房屋租赁管理办法）2024/4/217一、租赁管理的概念与内容第二节

租赁管理与租赁方案租赁管理——是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。2024/4/218二、租赁方案与策略1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算3、定位目标市场4、确定租金方案5、明确吸引租户的策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排；租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。2024/4/219三、租户选择潜在租户所经营业务的类型及其声誉财务稳定性和长期盈利的能力所需的面积大小及空间组合其需要提供的特殊物业管理服务的内容。2024/4/220四、租金确定与调整计算单位：每平方米可出租面积租金内容：毛租金&净租金（一）租金的计算单位和所包含的内容2024/4/221基础租金：根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金超额租金：使位置较好的出租单元付出一定的超额租金；或按租户营业额的一定比例收取附加的百分比租金（二）基础租金与附加租金2024/4/222租期较短时：设定一个租金水平，在租期中保持不变，当续租时，再根据当时的租金水平重订租约租期较长时：在租约中对租金如何调整作出明确规定（三）租金的调整2024/4/223五、租约谈判与签约管理业主和潜在租户的谈判内容包括：租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式、折让优惠等。2024/4/224六、租赁管理中的市场营销从四个方面来宣传物业：价格优势物业本身的素质良好的声誉经济实用2024/4/225一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节

房屋租赁合同房屋租赁合同——是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同，是一种民事法律关系。（一）房屋租赁合同的概念2024/4/226双务合同：当事人都享有权利和负有义务有偿合同：当事人享有合同规定的权利时必须付出代价诺成合同：当事人意思表示一致即告成立要式合同：有特定形式和履行一定手续继续性合同：双方的权利义务与合同的存续期间相关（二）房屋租赁合同的法律特征2024/4/227当事人姓名或者名称及住所房屋坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及支付方式房屋的修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件租赁双方的权利与义务当事人约定的其他条款二、房屋租赁合同的基本条款2024/4/228一、客户关系管理理论简介第四节

租户关系管理客户关系管理——是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。（一）客户关系管理的含义CustomerRelationshipManagement，CRM2024/4/229“以产品为中心”的4P理论：Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道）、Promotion（促销）“以客户为中心”的4C理论：Customer（客户）、Cost（成本）、Channel（渠道）、Convenience（方便性）（二）CRM出现的原因和必然性2024/4/230整合客户、企业和员工资源，优化业务流程提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力提高企业销售收入改善企业服务、提高客户满意度（三）CRM对企业的作用2024/4/231CRM是一种管理理念而非管理软件CRM是营销管理的创新（四）CRM的本质2024/4/232二、租赁管理中的租户关系管理明确租赁管理所面向的客户对象和业务特征在整个租赁期中与租户进行全方位沟通，随时响应租户要求（一）租赁管理中实施CRM是市场化的要求2024/4/2331、建立详细的租户档案2、租赁期内的服务3、租金缴交的管理4、数据统计与分析5、个性化服务（二）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作2024/4/2341、房屋租赁中，出租人可以是()。

A所有权人自己B共有人(包括共同共有和部分共有)c所有权人委托的代理人

D将房屋再次出租的转租人E按照法定程序指定的代管人2、按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公房租赁和私房租赁，其中公房租赁又可分为直管公房和自管公房。那么，在租赁关系中，自管公房的出租人是()。

A国家B各级房地产行政主管部门C各级人民政府D国家授权的国有企事业单位2024/4/2353、下列对于百分比租金的说法正确的有()。

A百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业

B承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入

C百分比租金通常按年度计算兑现，在一个购物中心或超市中，不同的承租人按同一个百分比来支付租金

D当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障

E出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平4、根据原建设部《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行登记备案制度，那么房屋租赁登记备案的一般程序是()。

A申请--审查_签订租赁合同B签订租赁合同--申请--审查

c申请--审查--颁证--签订租赁合同D签订租赁合同---申请---审查---颁证2024/4/2365、租户选择是租赁管理的核心内容。在租户选择中考虑的主要准则包括()等。

A潜在租户所经营业务的类型B潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利的能力

C潜在租户与政府部门