国泰君安证券房地产李品科

2010年1月2010年房地产策略ProvidingDiamondQualityServiceAddingToOurClients’Value国泰君安李品科1国泰君安证券2010年投资策略研讨会李品科

清华大学硕士，毕业于土木工程系。于国泰君安销售交易总部，从事房地产行业研究。

主要报告：《广宇发展：央企新旗舰，海南地产第一股》、《名流置业：低地价、超低估值、充分受益于二线城市房价上涨》、《中国宝安：昨日种树、今日乘凉》、《荣盛发展：二三线城市开发典范》、《信达地产：央企新势力！下一个保利？》、《万科：大船远航》、《金融街：大北京战略再下一城》、《北京城建：北京地方国企、关注大股东资源优势》、《京投银泰：大股东10亿现金认购股份，等待拿地机会》、《国泰君安地产周报第1-61期》等。2国泰君安证券2010年投资策略研讨会2009年的房地产市场创历史最高水平图110大重点城市一手房成交量同比增长98%

图2整体成交量相比07年仍大幅上升

图37城市住宅土地成交三季度环比增长78%图47城市住宅土地成交楼面价溢价率3国泰君安证券2010年投资策略研讨会2010年初始的房地产市场图1元旦前后成交量对比：节后成交量有较明显下降-图2元旦假期:一手成交量整体同比下降19%图3元旦后一周：一手成交量整体同比增加4国泰君安证券2010年投资策略研讨会纲：房地产市场与政策关系的九宫图市场好中坏好中坏政策2009d2008/2009cb2008a2007ABCD5国泰君安证券2010年投资策略研讨会2

政策面——主要针对房价涨幅过快的一线城市国四条：国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010.1.10一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

（三）加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

（四）继续实施差别化的住房税收政策。三、加强风险防范和市场监管（五）加强房地产信贷风险管理。（六）继续整顿房地产市场秩序。（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。（八）加强市场监测。四、加快推进保障性安居工程建设

（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。6国泰君安证券2010年投资策略研讨会2

政策面——主要针对房价涨幅过快的一线城市表1国家关于房地产行业的刺激性政策时间调整项目调整前调整后实施期限2008.10.23首次购买90平米以下住宅契税1.5%1%无二手房交易土增税、印花税土地增值税1%，印花税0.05%免除无首套房按揭贷款基准利率的0.85-1倍；最低首付比例2-3成基准利率的0.7倍；最低首付比例2成无住房公积金贷款利率1-5年4.32%；5-30年4.86%1-5年4.05%；5-30年4.59%无2008.12.20减免住房转让环节营业税的规定期限5年以上全免；不足2年全额征收2年以上全免；不足2年差额征收暂行一年2009.6.1最低资本金比例保障性与普通商住房最低35%保障性与普通商住房最低20%无近期南京、杭州地方政府宣布对首次普通住宅明确分别给予0.5%、1.3%的购房补贴。沈阳市取消农业和非农业户口，统一为居民户口。保刚性和改善性需求，压投资投机性需求；平抑局部泡沫化的一线城市房价，支持二三线城市城镇化等，房价调控政策根据市场量价反应边走边看。7国泰君安证券2010年投资策略研讨会2

政策面——二三线城市政策力度相对较宽松表22009年土地出让金前10排行榜（亿元）图6二三线城市房价平均涨幅明显低于一线城市二三线城市：房价涨幅少，非重点调控城市，同时政策执行力相对较弱排名城市2009年同比2008年1杭州1054238%2上海1043172%3北京92885%4天津73267%5广州489301%6宁波488617%7重庆440276%8武汉361345%9佛山332390%10成都324389%8国泰君安证券2010年投资策略研讨会政策恢复中性的可能措施：（1）税费优惠取消；（2）利率优惠幅度从7折恢复到85折；（3）二套房贷政策收紧；（4）加息；（5）加大土地供应；（6）加大保障房开发力度；（7）物业税等舆论引导。房贷利率7折改85折（4.16%--5.05%）7折优惠利率85折优惠利率加息25BP（4.41%）加息50BP（4.66%）加息75BP（4.91%）加息25BP（5.3%）加息50BP（5.55%）加息75BP（5.8%）5年期431120.74241.4362.8122.78246.4370.910年期457127.71255.7384.8131.08263.4396.915年期483134.64269.8406.6139.19279.9279.920年期508141.36283.5427.6146.94295.7446.225年期532147.83296.7447.7154.23310.5468.730年期431120.74241.4362.8122.78246.4370.9表3

10年加息可能性下购房者月供支出影响测算房贷优惠利率从7折改为85折、1-2次加息将增加购房者的月供支出，总体上负面影响将较小。但第3次加息时，无论是在7折还是85折优惠利率下，月供支出压力相比加息前将明显上升。9物业税税基：1、物业价值（我国）；2、年租金收入税率：1、以物业价值为税基时，税率在0-3%之间（普通自住房可能在1%左右）；2、以年租金为税基时，税率在3%-20%之间（以租售比3%计算，折合0.09%-0.6%）何时实施物业税？短期实行的难度较大，可能以商业物业等先行试点对房价影响大：1、增加持有成本；2、增加二手房供给量10住宅土地税基日本0%-1.7%0.33%-0.67%物业成本价值韩国0.15%-6%0.2%-4.5%物业价值（与市价有一定偏差）印度0.45%或1.45%物业价值澳大利亚0%-3.7%物业价值英国1.0%-3.2%物业价值加拿大0.85%-2.29%物业价值美国0.3%-2.9%物业价值新加坡4%或10%物业租金价值香港5%3%物业租金价值法国11.2%-20%9.23%物业租金价值表4各国物业税率税基及税率11国泰君安证券2010年投资策略研讨会图7美国新房成交量与实际利率相关性显著

图8日本住宅销量与实际利率相关性显著

3.1居民储蓄存款利率负利率和商品房销量存在正相关，美国和日本经验看非常显著。其主要原因在于实际利率高低将影响居民定期储蓄存款的积极性，同时实际利率变负也反映出通胀升温和资产价格上涨趋势。3.宏观面其他因素12国泰君安证券2010年投资策略研讨会图9中国住宅销量与实际利率有一定相关性图10中国实际存款利率影响定期储蓄存款占比

因比较确定的是CPI代表的通胀将会升温，基准利率作为适度宽松货币政策的一部分，所钉目标不止通胀，因此上半年容易出现居民储蓄存款实际利率变负。13国泰君安证券2010年投资策略研讨会3.2人民币升值预期和趋势图1105年7月到07年11月房地产行业指数超额收益率与人民币对美元升值幅度拟合效果重要的是人民币升值的预期和趋势，而不在于升值本身。（1）来自境外的购买力和需求增加；（2）高端住宅和核心地段住宅、商业地产受益最大；（3）将推动国内通胀和资产泡沫预期。

14国泰君安证券2010年投资策略研讨会图12美元指数领先于新房销售图13日元指数领先于房屋销售图14从美元兑人民币远期汇率升水来看，人民币存在较强的升值预期15国泰君安证券2010年投资策略研讨会3.3经济对于房地产的依赖性仍较高图15经济增长对房地产投资依赖性高图16我国经济见底回升，地产景气上升2005年我国房地产开发投资占GDP的比重为4.2%，2008年达到5.8%。16国泰君安证券2010年投资策略研讨会3.4行业量价判断

年中开始，2010年供给高峰逐渐显现图1608年3月开始的土地购置断崖式下跌将持续影响商品房供给

图1709年8月后商品房新开工面积有实质上升17国泰君安证券2010年投资策略研讨会图18商品房市场库存处于历史最低水平图19

8大典型城市商品房可售处于低位图20全国商品房销量和房价同比走势182024/4/219国泰君安证券2010年投资策略研讨会3.5相对看好二三线城市量价图21全国一二线代表城市均价走势对比图22全国一二线代表城市均价涨幅走势对比

一线城市房价同比上涨40%，二线同比上涨20%

二三线城市需求结构总体相对表现良好，投资需求在上升，但投机需求相对好于07年。20一线城市2009年成交量图23深圳：同比上升60%

图24上海：同比08年上升70%图25北京：同比上升87%21二线城市

图26天津：同比上升143%图27苏州：同比上升145%图28武汉：同比上升107%图29重庆：同比上升100%22一线城市2009年成交均价图23深圳：大幅上升

图24上海图25北京23国泰君安证券2010年投资策略研讨会图30珠三角区域城际轨道交通建设和规划图图31长三角区域城际轨道交通建设和规划图

主要动力一是中国城市化的进展;二是09年大量开工建设的地铁轻轨。24国泰君安证券2010年投资策略研讨会4. 行业中长期趋势依然看好判断依据：（1）人口红利对商品房销量的绝对增长还有贡献。（2）城市化进程，主要在二三线中心城市、一线城市周边城市。（3）国外经验表明，房价涨多跌少，涨长跌短。（4）行业周期与经济周期基本一致。国家上升周期下降周期上升周期数平均上升周期房价平均涨幅最长上升周期房价最大涨幅下降周期数下降周期房价平均跌幅最长下降周期房价最大跌幅美国34.315.35.81733.6-9.921-13.9日本28.66713.577.613.8-30.515-30.5德国35.312.16.815.724.1-10.725-15.3法国28.932.111.03324.6-1823-18.1意大利28.681.911.09825.5-30.623-35.3平均2.75.745.68.267.62.64.6-23.325.4-32.4注：平均值取18个国家，因篇幅所限未一一列出，数据来源：OECD25国泰君安证券2010年投资策略研讨会图30美国、英国、日本和香港房地产周期与经济周期基本一致26国泰君安证券2010年投资策略研讨会图31中国房价名义涨幅与GDP增长率基本一致27国泰君安证券2010年投资策略研讨会5. 行业：谨慎乐观10年主流上市公司业绩有望保持45%平均增长图3245家主流公司09年9月末预售账款，比历史高峰期高出整整1倍46家主流上市公司，08年三季度平均每家的预售房款是10.2个亿，高于07年三季度的8.4个亿，而09年三季度已经上升到了22.8个亿。28国泰君安证券2010年投资策略研讨会行业2010年预判1、政策面：存在更严厉政策出台的可能。在一线城市执行力度更强。2、成交量：全国小幅缩量，一线城市缩量比较明显，小城市的成交量可能表现更好。部分政策扶持区域相对风险更小。3、价格：价格大幅下跌可能性小。一线城市政策力度大，但是供应量不足。29国泰君安证券2010年投资策略研讨会

股票

二三线城市代表：储备规模优势，拿地时间早，地价成本低；区域或全国布局。

可以关注广宇发展、卧龙地产、建发股份

30国泰君安证券2010年投资策略研讨会谢谢！31国泰君安证券2010年投资策略研讨会附表：行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值（单位：百万元，亿元）证券简称1.52009E2010E20092010

PB

RNAV

溢价总总

投资评级

年初以来

股价

EPSEPS

PEPE

比例

市值股本

涨幅

万科A

10.80.440.6224.817.43.411.50-6.01188.5811874.83

增持

68.38

深振业A11.30.560.7220.215.83.011.90-4.857.46507.18

增持

131.31

中国宝安

11.00.460.7024.015.76.311.17-1.7119.761090.75

增持

190.40

招商地产

26.61.031.3625.919.62.926.102.0457.321717.30

增持

103.70

中粮地产

11.20.290.3138.735.96.39.7115.7203.681813.73

增持

134.27

深长城

22.31.271.1617.619.32.727.50-18.853.47239.46

增持

282.80

中航地产

15.10.160.2194.672.62.010.4444.933.64222.32

谨慎增持

210.33

泛海建设

14.30.340.5142.128.13.917.97-20.3324.392263.70

谨慎增持145.63

华侨城A17.20.610.7828.122.14.019.35-11.3533.553107.48

增持

111.74

亿城股份

6.90.320.3321.521.02.47.14-3.562.21902.93

谨慎增持

161.40

名流置业

8.20.330.5724.914.42.310.76-23.9110.331347.15

增持

140.88

苏宁环球

13.70.590.9823.214.08.611.8016.2233.431702.66

增持

219.84

中国武夷

7.90.220.2735.929.33.17.564.430.73389.45

中性

142.24

荣盛发展

20.70.650.9832.021.25.216.7523.6185.56896.00

增持

284.13

保利地产

22.40.851.2626.417.83.424.70-9.3788.423519.72

增持

103.33浙江广厦8.30.560.7714.710.84.913.55-38.872.36871.79

增持156.17

冠城大通

14.00.480.6229.122.75.511.9517.185.75612.92

增持

250.56

建发股份

13.00.690.9018.814.43.814.29-9.3161.121243.19

增持

107.0632国泰君安证券2010年投资策略研讨会证券简称1.52009E2010E20092010

PB

RNAV

溢价总总

投资评级

年初以来

股价

EPSEPS

PEPE

比例

市值股本

涨幅

香江控股

8.80.370.5524.116.05.612.50-29.467.72767.81

增持

162.50

新湖中宝

9.90.460.6521.615.35.712.88-22.9336.073384.40

增持

145.79

北京城建

17.90.650.9027.519.93.525.90-30.9132.56741.00

增持

155.96

天房发展

6.30.150.2542.225.01.96.113.769.991105.70

谨慎增持

98.27

华发股份

18.70.981.1719.116.03.219.45-3.7153.11817.05

增持

102.84

首开股份

19.70.761.1326.017.42.620.17-2.5226.271149.75

增持213.88金地集团13.90.600.8123.217.12.517.62-21.2344.802484.17

增持178.89万业企业9.50.520.6318.515.03.010.16-6.376.75806.16

谨慎增持

134.68

城投控股

12.60.660.7919.216.12.712.104.4290.252298.10

增持

54.34

中华企业

14.70.610.8824.216.84.714.124.4160.381088.03

谨慎增持

164.48

苏州高新

8.40.300.4927.817.12.911.40-26.274.14881.57

增持

180.87

上实发展

14.00.420.5632.924.96.214.03-0.6151.131083.37

谨慎增持

128.69信达地产11.20.610.8818.512.83.713.47-16.7171.021524.26

增持177.04京投银泰12.30.210.6257.719.74.110.6315.660.64493.85

增持161.83滨江集团14.50.670.8921.516.36.215.74-8.1195.631352.00

增持

141.74嘉凯城16.10.811.2419.913.03.6--231.661443.35

增持263.39中铁二局13.10.500.8926.314.74.817.86-26.9190.571459.20

增持62.56中南建设22.40.801.1528.019.54.721.802.7174.32778.56

增持365.49卧龙地产13.40.380.8635.615.64.413.003.454.14402.86

增持233.70开发类均值13.850.550.7725.318.14.0514.81-6.5212.511577.94---155.9433国泰君安证