个旧市金驿地产盛世佳园营销执行方案

个旧市金驿地产盛世佳园营销执行方案书籍能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进个旧市金驿地产盛世佳园营销执行方案书籍能培养我们的道德情操，1本次汇报目的——阶段推广思路深入沟通1阶段重点工作安排确定2本次汇报目的——阶段推广思路深入沟通1阶段重点工作安排确定22营销总纲市场环境回顾目标客户回顾项目定位回顾营销总思路阶段推广策略销售执行阶段展示策略1阶段活动策略2阶段媒体策略3销售入市策略1销售控制策略2阶段工作安排3营销总纲市目项营阶销阶段展示策略1阶段活动策略2阶段媒体策略3市场环境回顾包装分析前代理公司营销推广分析1销售分析2活动分析营销分析销售情况客户情况推盘策略市场环境市场环境回顾包装分析前代理公司营销推广分析1销售分析2活动分4前代理公司包装分析一、售楼部广告单薄，项目无卖点挖掘，广告设计落后二、DM单设计不合理三、无户外广告、无围墙广告、导视牌四、临界面无吸引视线广告上街前代理公司包装分析一、售楼部广告单薄，项目无卖点挖掘，广告设5前代理公司营销工作分析一、售楼人员对项目缺乏信心，介绍低价为卖点。二、项目优势及卖点不明晰，销售说辞无系统组织。三、未发挥展示中心临主干道的优势。前代理公司营销工作分析一、售楼人员对项目缺乏信心，介绍低价为6需要解决的问题？需要解决的问题？7三个方面！三个方面！8客户！客户！客户！客户！客户！客户！9怎么解决客户问题一、全新推广策略告知客户。二、“坐销”营销模式改为“行销”。三、老客户介绍新客户。怎么解决客户问题一、全新推广策略告知客户。10工作重点一、广告重新全免设计（围墙、售楼部、户外、DM单、导视牌）工作重点一、广告重新全免设计（围墙、售楼部、户外、DM单、导11工作重点二二、“坐销”置业顾问在售楼部等客户上门，改变为“行销”在一定的范围内置业顾问销售地点不仅限与售楼部。A:上下班高峰期车站聚集大量等车人流，此时是DM单派单的极佳时机派单案例一：路人甲上班等车过程中收到一份盛世佳园DM单，待路人甲到单位上班，此DM单宣传对象则是面向了路人甲身边的同事，到最后或许被吸引到售楼部看房的是路人甲的同事）工作重点二二、“坐销”置业顾问在售楼部等客户上门，改变为“行12派单案例二：车站下班途中置业顾问给下班回家途中的路人乙（男）派发了一份盛世佳园的DM单，路人乙对楼盘项目不太感兴趣。但是还是把DM单带走了。一段时间过后路人乙到售楼部大定了。为什么？因为此份DM单的宣传对象扩大成为了路人乙的整个家庭。路人乙的太太很喜欢楼盘的风格。解析：充分利用售楼部门口每天数万的人流量，售楼部门口每一个经过的行人，都应该是看做是我们的潜在客户派单案例二：车站下班途中置业顾问给下班回家途中的路人乙（男）13项目售楼部毗邻个旧市人民医院。午休时间开展对医院食堂用餐人员派发DM的宣传方式，对医生、护士等高收入人群展开正对性派单。解析：医院派单不容易，医生、护士对派发的医药广告很头大。派单时候说明身份，派发时间在用餐结束后，DM单+一瓶矿泉水+一个微笑+一句问候，提前打动客户。

一个医生、一个护士，在经过对我们项目宣传认可之后，带来的是该医生或护士整个科室对我们项目的认可。他们都是高收入，他们是白领中坚，我们的客户就在他们一群人中。项目售楼部毗邻个旧市人民医院。14宣传单宣传最大化DM单不完全靠手动发放。A:宾馆、咖啡厅、高档餐厅前台放置自取DM单B:小区张贴项目海报C：户外广告、施工围挡广告、塔吊广告、道旗集中铺街。客户眼球最大化吸引！！在个旧绝大多数人看过或听过盛世佳园宣传单宣传最大化DM单不完全靠手动发放。15目标客户回顾客户现状描述1客户来源区域2客户特征描述3目标客户目标客户回顾客户现状描述1客户来源区域2客户特征描述3目标客16客户现状描述1

主力客户年龄主要在26－38岁之间；非主力客户的年龄在38－45岁之间；客户以首次及二次置业为主，投资型置业为辅；客户主要是企业白领、政府公务员、事业单位职员（教师、医生等）、个体商户；客户家庭结构较为简单，一般为两口，或三口的家庭；客户家庭月收入一般在3-4千元左右，目前的经济能力一般；客户现状描述1主力客户年龄主要在26－38岁之间；非主力客17个旧本地客户购买理由：1）工作在附近；3）经济能力不强；

4）升值空间大；

5）总价相对较低；市区内客户购买理由：1）经济能力一般；

2）市区内房价过高；

3）片区物业升值空间大；

4）片区未来规划；

本地客户红河州客户其他区域客户10％20％70％来源区域比例图客户来源区域2个旧本地客户购买理由：1）工作在附近；市区内客户购买理由：118项目价值定位1项目形象定位2项目定位回顾项目定位项目价值定位1项目形象定位2项目定位回顾项目定位19营销总思路总体营销策略1主要时间节点3营销思路总体营销主线2营销总思路总体营销策略1主要时间节点3营销思路总体营销主线220日进百金计划推动第一阶段(形象展示期）11年5.15—11年7第二阶段（客户积累期）11年6.10—11.8第三阶段（开盘准备期）首批推出栋房号6月强势推出阶段划分树立项目形象预计目标推出节奏总体营销主线2日进百金计划推动第一阶段(形象展示期）第二阶段（客户积累期）21主要时间节点32011.5.152011.5.292011.10.202011.8-9月销售中心重装开放VIP卡申请样本房开放开盘产品推介会“日进百金计划”推动营销活动名人作秀明星楼盘——

盛世佳园开盘盛典，邀您共度“备注：1000元的办理VIP卡。备注：（具体方案阶段提交）备注：邀请名人或名主持人到场助兴。（具体方案阶段提交）第一批单位主要时间节点主要时间节点32011.5.152011.5.292011.第一阶段：形象展示期

(2011年5月15～2011年7月15日）第一阶段：形象展示期

(2011年5月15～2011年7月123形象展示期1阶段推广主题主题一：城市白领生活进行时主题二：北市精英阶层的领航社区主题三：个旧市白领生活宣言形象展示期1阶段推广主题主题一：城市白领生活进行时24阶段目标客户形象展示期1路过客户区域原住居民金湖周边工作的白领金湖周边的事业单位职员政府公务员活跃于本区域的投资客户

阶段目标客户形象展示期125①工地围墙形象展示期）1阶段展示策略目的：树立项目初期市场形象，提高认知度要求：体现“个旧白领生活宣言”的定位生活便捷性体现目标客户生活方式演绎出街时间：5月23日

①工地围墙形象展示期）1阶段展示策略26形象展示期1阶段展示策略②工地广告牌

目的：树立项目初期市场形象，提高认知度要求：体现“北市精英白领生活领域”的定位符合目标客户的心理需求画面简洁大气，体现大盘形象出街时间：5月25日

形象展示期1阶段展示策略②工地广告牌27阶段展示策略形象展示期1④导示牌

目的：指引客户前来咨询中心目标客户：红河客户、周边居民、路过客户要求：要求简洁明了，便于客户认路必须与周边环境区分开，视觉冲击强位置明显，便于客户看见完成时间：5月30日

阶段展示策略形象展示期1④导示牌28⑤海报折页阶段展示策略形象展示期1⑤海报折页阶段展示策略形象展示期129

⑥VI延展阶段展示策略形象展示期1目的：细节体现项目品质提升项目形象要求：-符合项目整体定位

-体现项目品质感完成时间：5月30日⑥VI延展阶段展示策略形象展示期130形象展示期1阶段媒体策略②车体广告

目的：树立项目初期市场形象，提高认知度；要求：符合“北市白领生活宣言”的定位要求；符合目标客户的心理需求；画面简洁大气，体现大盘形象；投放时间：6月15日

形象展示期1阶段媒体策略②车体广告31阶段重点要求形象展示期（07.6.15～07.8.9）1

工程要求5.10销售中心重装开启

广告要求6.5车体广告/户外广告设计定稿/车辆确定后上街5.30海报/折页/导视牌/户外及围墙广告到位；

销售准备要求5.15电话/销售百问/调查问卷到位；阶段重点要求形象展示期（07.6.15～07.8.9）1工32形象展示期1阶段推广费用预计序号项目名称及内容数量费用（万）序号项目名称及内容数量费用（万）1现场包装3媒体推广围墙户外广告工地广告牌2块车体广告3个月销售中心包装4块短信10万条导示牌3个4销售物料其它办公物料2物料包装海报150份折页DM单20000份VI延展（杯子＋袋子）1000个其它费用待预算提报形象展示期1阶段推广费用预计序号项目名称及内容数量费用（万）第二阶段：客户蓄水期

(2011年5月10～开盘）第二阶段：客户蓄水期

(2011年5月10～开盘）34阶段推广主题主题一：盛世佳园即将绽放主题二：一个阶层的生活荣耀阶段推广主题主题一：盛世佳园即将绽放35路过客户北市区原住居民附近工作的高级白领附近工作的事业单位职员附近工作的政府公务员活跃于本区域的投资客户市区内年轻白领附近生意人士

阶段目标客户路过客户阶段目标客户36阶段展示策略②工地广告:2目的：传播阶段推广信息，吸引目标客户购买要求：项目阶段信息传递；体现项目品质感；

出街节点：销售重装中心开放（时间：5月7日），

VIP卡申请（时间：5月21日）；

阶段展示策略②工地广告:237③建筑楼体广告示例阶段展示策略目的：传播阶段推广信息，提高项目形象目标客户：私家车主、路过客户、来访客户要求：项目阶段信息传递；体现项目品质感；

更换内容节点：项目开工开盘（时间：待定）；

③建筑楼体广告示例阶段展示策略38⑤路旗内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段展示策略目的：把项目的卖点传递给客户吸引客户购买要求：项目卖点体现；体现项目品质感；凸显项目的优势；

完成时间：待广告资源确定设计

⑤路旗内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段展示39⑥形象楼书阶段展示策略2

目的：树立项目形象，提升项的品牌价值内容要求：-体现项目文化内涵与生活品位

-生活便捷性体现

-目标客户生活方式演绎完成时间：6月

⑥形象楼书阶段展示策略240金港华庭营销执行Jinganghuatingyingxiaozhixing⑨影视宣传资料（DVD)阶段展示策略目的：售楼处/展场播放，让客户更直观的融入项目；内容要求：画面大气具煽动力；完成时间：待定内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2金港华庭营销执行Jinganghuatingyingxia41②户外广告阶段媒体策略

目的：树立项目初期市场形象，提高认知度；要求：发布咨询中心开放信息；发布“日进百金计划”发布VIP卡开始申请信息；

②户外广告阶段媒体策略42内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段媒体策略②网络广告

目的：树立项目形象，提高认知度，项目详细介绍，推广信息传播；要求：独立的项目网页介绍推广信息及时更新项目新闻发布；网站选择：红河信息网、搜房网投放时间：6月5日～8月4日（3个月）

内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段媒体策略②43②车体广告内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段媒体策略

目的：树立项目初期市场形象，提高认知度；要求：发布咨询中心开放信息；发布VIP卡开始申请信息；

②车体广告内部咨询期（07.8.10～07.9.28）2阶段442阶段媒体策略

传播范围：针对目标客户、全深圳覆盖；

投放节点：销售中心重装开放（投放时间：6月6日），日进百金申请开始；（投放时间：5月28日）投放内容：阶段提交

短信：

传播范围：针对目标客户、全深圳覆盖；

投放节点：销售中心重装开放（投放时间：6月6日），日进百金申请开始；（投放时间：5月28日）投放内容：阶段提交电台频道：红河广播电台交通频道投放内容：阶段提交

电台广播：2阶段媒体策略传播范围：针对目标客户、全深圳覆盖；短信：45第三阶段：认筹期

（项目由于5月前阶段性工作不顺利，由于时间紧迫，蓄水期将和认筹期合并）

(2011年5月29～2011年8月16日）第三阶段：认筹期

（项目由于5月前阶段性工作不顺利，由于时间463阶段推广主题主题一：盛世佳园北市标杆主题二：领航生活超越界限主题三：品质人生超越梦想主题四：个旧市白领生活主场3阶段推广主题主题一：盛世佳园北市标杆47阶段目标客户3北市区原住居民市区工作的高级白领市区的事业单位职员市区工作的政府公务员区域内投资客户区域内生意人士—售楼部周围医院及单位客户阶段目标客户3483阶段展示策略清水房展示给排水材料展示参考（万科城）

材料展示做法文字说明展板屋面构造做法展示参考（万科城）灯光配合安防系统参考（万科城市花园）清水房配置材料展示区，让客户了解本项目材质用料，增加客户的信心。也可于售楼部设置安防及配置材料展示区（着重介绍优良材料配置及施工工艺差别）完成时间：7月10日3阶段展示策略清水房展示给排水材料展示参考（万科城）材料展阶段媒体策略①报版广告报纸种类：红河日报（全版或半版），目的：基本信息传播，项目卖点传播；要求：对阶段大型活动进行炒作，发布阶段项目推广信息；

投放节点：样本房开放（待定）开盘（时间：待定）。

阶段媒体策略①报版广告报纸种类：红河日报（全版或半版），50②户外广告（更换）阶段媒体策略

目的：发布样本房开放、开盘信息信息；要求：阶段推广信息准确传播；投放节点：样本房开放（投放时间：待定）开盘（时间：待定）

3②户外广告（更换）阶段媒体策略3513阶段媒体策略②车体广告

目的：发布样本房开放、开盘信息信息；要求：阶段推广信息准确传播，看房车确定后开始设计广告投放节点：样本房开放（投放时间：待定）开盘（时间：待定）

3阶段媒体策略②车体广告523

传播范围：针对目标客户、全红河覆盖；

投放节点：日进百金计划申请（投放时间：6月4日、8月12日）样本房开放（投放时间：待定）开盘（投放时间：待定）投放内容：阶段提交

短信：

传播范围：针对目标客户、全红河覆盖；电台频道：红河广播电台投放内容：阶段提交

电台广播：阶段媒体策略3传播范围：针对目标客户、全红河覆盖；短信：传播范围：针533

工程要求（按施工进度进行）xx.10样本房装修完工、看楼大堂、电梯到位xx.15部分园林完工、商业街（北面）到位

广告要求5.19短信、电台广播出街；8.9开盘信息出街；

销售准备要求（开盘具体时间待定）8月开盘方案确定8月价格确定8月开盘工作人员确定及培训完毕；8月开盘现场布置完毕。阶段工作要求3工程要求（按施工进度进行）广告要求销售准备要求（开盘543阶段推广费用预算序号项目名称及内容数量费用（万）序号项目名称及内容数量费用（万）1现场包装电视110万样本房及清水房包装1活动110万工地广告牌更换2其他110万楼体包装1看楼通道1商业包装1其他2媒体推广户外