阿特金斯-青岛海泉湾项目

阿特金斯-青岛海泉湾项目2024/3/31阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都

青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较单位：亿元2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较单位：亿元阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛经济产业发展概况（二）

从制造大市到制造强市的转变2002-2006年青岛新技术产业发展状况青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4

单位：亿元高新技术产业快速提升规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）工业产值保持28.37%的年平均增长速度六大集群产业创造效益能力显著青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势CAGR：28.37%数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查

阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛经济产业发展概况（三）

产业高度滞后于城市发展阶段2002-2006年青岛产业结构比例2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。阿特金斯-青岛海泉湾项目小结：青岛——从制造之都到创新之都的嬗变山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业青岛市确定的总体城市功能定位可持续发展、创新型的经济体系的构建从制造之都到创新之都的嬗变提升城市核心竞争力阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛房地产行业发展概况(一)

青岛具备宜居城市的魅力中国城市宜居评价指数TOP10（2005）投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：零点研究咨询、《商务周刊》，《2005中国城市宜居指数报告》（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价在31个宜居城市评价中排第9位排第11位排第12位青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛房地产行业发展概况(二)

宜居城市与房产发展状况存在反差2006年全国15个副省级城市房地产投资比较数据来源：青岛统计局网站与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距

2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元，位居第9位2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位单位：亿元2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较单位：万平方米2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较单位：万平方米阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛房地产行业发展概况(三)

房产市场供需基本平衡，市场相对理性竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡商品房施工面积／商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内

注：施工面积反映了1～2年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。青岛商品房施工面积／商品房竣工面积的倍数比2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值数据来源：青岛统计局网站，《2005年房地产产业地图》阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛房地产行业发展概况(四)

居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出CAGR：15.14%CAGR：12.93%青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20.5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房转变

2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较单位：元单位：平方米数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛旅游度假市场发展状况分析——青岛旅游区位及产业优势

——青岛市旅游客源市场分析

——青岛旅游产品供给状况

——项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴

——环渤海的审视层面

——山东半岛的审视层面

——青岛当地的审视层面

——国外滨海度假发展模式研究及借鉴

——对于本项目的借鉴第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视阿特金斯-青岛海泉湾项目区域旅游市场发展状况分析（一）——青岛旅游区位与产业优势

青岛是山东旅游业发展的增长级青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。1999年—2006年青岛旅游业各项指标2006年青岛各项旅游指标占山东省比重年度游客接待量（万人次）增长率（%）旅游总收入（亿元）增长率（%）19991153-81.117.220001311.5713.75100.523.920011551.4318.2811817.420021836.718.38150.5227.620031688.67-8136.8-92004220931207.7522005251714256.68232006288715325.227游客接待量（万人次）所占比重（%）旅游总收入（亿元）所占比重（%）青岛2886-325.2-山东17193.116.81295.625.1阿特金斯-青岛海泉湾项目区域旅游市场发展状况分析（三）——旅游客源市场分析

国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。国内游客需求特征国内市场的开发潜力主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈；按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。阿特金斯-青岛海泉湾项目区域旅游市场发展状况分析（三）——客源市场分析

入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁；奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关；停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天；景点到访率低。如何满足入境商务旅游者的需求是本项目的重点；项目的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征；目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目，青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费；面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。入境市场的开发的潜力入境游客特征阿特金斯-青岛海泉湾项目区域旅游市场发展状况分析（三）——旅游客源市场分析

青岛旅游目标客源旅游偏好概况1出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强参与性、娱乐性2要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用出游距离要求适中3居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高度假设施舒适化4休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等旅游产品要求多元化5在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广目的地选择广泛根据相关调研资料整理阿特金斯-青岛海泉湾项目区域旅游市场发展状况分析（四）——青岛旅游产品供给现状

观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新产品类型丰富多样青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新主题主要景点工业园区游海尔工业园、可口可乐公司、双星集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、青岛港、华东葡萄酒庄园书法修学游

青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范艺术馆等田园风光游李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、胶州艾山田园风光游、崂山北宅“山里人家”游建筑博览游老市区欧陆建筑风貌游、新城区现代建筑风貌游宗教景点游崂山太清宫、上清宫、太平宫、蔚竹庵等名人故居游八大关名人别墅青岛主题旅游产品列表在传统观光产品的基础上不断增加新的内容城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最青岛度假产品整体处于开发的初期现有高尔夫等度假产品数量少温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低阿特金斯-青岛海泉湾项目细分市场细分产品银发人群市场青少年学生市场家庭出游市场党政机关（公务员）市场海外入境游者市场都市白领市场商务会晤人群市场高端企业市场科技体验••••••

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大众游光••

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•温泉养生度假

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•科普修学•••

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••节庆活动•••

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主题娱乐

体验•••••••••••

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••蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好图例：•弱••中•••强根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜在目标客户群由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假、商务会议与主题娱乐体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动

小结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵1234567阿特金斯-青岛海泉湾项目区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一）

环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈旅游圈层代表性度

假区优势劣势主要项目特色山东半岛青岛石老人度假区首批国家级度假区，度假区自身配套设施不断完善，周边景点多设施建设和配套不足游乐场、高尔夫球场、美食村、海豚表演馆、青岛海洋游乐城、啤酒城、直升机游览项目、高科技工业园综合类的滨海度假产品烟台金沙滩旅游度假区沙滩资源优良，有“中国北方”第一海滩“的美誉在环渤海圈层中，整体处于劣势秦始皇东巡宫、阳主庙、观光索道、游乐城、科技名人雕塑园人文观光辽东半岛大连金石滩度假区首批国家级度假区，度假产品类省丰富日韩国际区位优越远离国内客源奇石景区、国际高尔夫、游艇、狩猎俱乐部、跑马场、世界名人蜡像馆、婚礼殿堂、鲜花大世界、会议中心、艺术学校针对中高端的丰富的休闲度假产品渤海湾地区秦皇岛北戴河临近首都经济圈，客源优势明显资源一般，规模档次不高山海关观光、观鸟、沙滩游乐项目大众滨海休闲旅游度假圈层代表项目分析环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：（1）气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑；（2）主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区；环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争；项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。阿特金斯-青岛海泉湾项目区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二）

山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源根据《山东半岛城市群总体规划》以及《山东省海滨旅游规划》，山东省将重点实施“黄金海岸”旅游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点，实施四大项目建设：烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。城市开发主题主要客群青岛在大海、沙滩、阳光的基础上，深度开发购物、温泉、高尔夫产品与欧洲有着历史渊源，注意针对俄罗斯远东市场烟台蓬莱的海市蜃楼、岛屿旅游可以作为未来山东游船旅游的起始点北方山海旅游和休闲度假需求客群威海位于中国最东端的，海洋温泉会成为康体保健旅游的优势中心会议会务、保健康疗人群日照作为适合发展家庭度假的“黄金海岸”立足山东省，开拓京津及长三角地区的城市中等收入居民市场阿特金斯-青岛海泉湾项目附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位烟台金沙滩旅游度假区结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴场为核心，开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点青岛石老人国家旅游度假区集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体，室内外刺激动感项目带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮威海荣城天鹅湖旅游度假区依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔，形成天然的万米海水浴场和沙浴场地乳山市银滩旅游度假区礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体威海石岛湾旅游度假区依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生建筑小品，塑造个性海滨游憩空间青岛琅琊台旅游度假区融服务、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体，分区功能明确；设置古代竞技设施，以体验式娱乐为主阿特金斯-青岛海泉湾项目区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三）

青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点名称主要内容石老人旅游度假区山海风光、啤酒文化、渔村民俗、美食购物、海洋娱乐薛家岛旅游度假区山海风光、渔村民俗、海洋娱乐琅琊台旅游度假区水上娱乐、渔村民俗、滨海休闲田横岛旅游度假区滨海休闲度假仰口旅游度假区人文景观和名胜观光，滨海休闲和娱乐活动崂山卧龙度假村农家体验、景区观光即墨温泉度假区蔬菜温室、温泉疗养青岛主要旅游度假区总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青岛滨海度假的品牌和市场领导者。没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的产品度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引力设施建设和配套产品不足丰满的滨海度假产品尚待完善阿特金斯-青岛海泉湾项目附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一）

趋势特点一：四季均衡，平滑波谷沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷旅游季节旅游景气度传统理念强调常年人口沉淀山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天，

过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。平滑传统旅游模式下的波峰波谷时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果12阿特金斯-青岛海泉湾项目附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二）趋势特点二：用地趋于复合商务/商业用地比重居住地产用地比重旅游用地比重10%——25%15%——25%20%——30%其他用地比重20%——25%国际滨海度假模式用地结构**用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国Vald‘Europe、意大利的Amalfi、美国OceanCity的研究总结成果。阿特金斯-青岛海泉湾项目附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三）

趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观”以往单纯的旅游度假》》居、业有机融合游，提升旅游度假能级核心功能外延发展核心项目酒店休憩活动设施旅游景区住宅开发培育中远期收益项目配套商务/商业设施重点发展资金回流项目核心功能外延项目整体资金平衡项目发展资金供给土地价值提升原生态的生活方式＋具有体验价值的旅游空间场所的再造=居（业）与旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式\审美情趣）＋天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”全新的大旅游度假观经营性物业收益特征多元化物业开发平滑收益曲线可售性物业收益特征可售性物业对总体开发收益的平滑作用阿特金斯-青岛海泉湾项目附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四）

趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。家庭收入中高等以上收入年龄25-55岁教育程度35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历度假原因减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体国际养生度假市场消费特征滨海旅游历史文化旅游商务旅游健康旅游日常旅游1234特种病预防康复旅游养生休闲细分市场：SPA/健身/美体/营养/饮食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗…滨海旅游产业链阿特金斯-青岛海泉湾项目

小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式可持续性国际滨海度假模式四季均衡通过节事活动、可售型物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证景区可持续性发展身心平衡在度假中养生，利用创新的滨海旅游度假产品，强调天人合一，调整身心至健康状态情境度假、游居合一攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和享受度假环境与氛围阿特金斯-青岛海泉湾项目基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析

发展机遇与空间以温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特色周边项目开发理念相对原始，档次较低周边项目多数功能单一，相对与本项目竞争性较弱现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机区域温泉开发项目类型特征中、小型温泉宾馆温泉疗养国家、省市疗养（及休闲中心）院温泉度假村

天泰海泉综合开发项目休闲度假复合开发温泉王朝青岛阳光温泉度假城和达依泉美庐项目

青岛温泉健诊中心

华鲁国际游艇俱乐部温泉的复合开发成为发展趋势高端、单一主题项目出现，将推动高端休闲度假消费市场项目区位图阿特金斯-青岛海泉湾项目基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估温泉镇资源特点温度高，便于开发利用海水温泉，氯化钠含量接近于自然海水化学元素含量丰富，保健功能明显温泉镇开发利用特点以吸引客群温泉洗浴为目的已成为区域返季旅游度假的重要产品，冬季温泉旅游人群更多促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升分配给本项目的温泉用水量有限（为800M3/天），促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品发展温泉分布图阿特金斯-青岛海泉湾项目第三部分:温泉度假发展模式及复合产品专题研究温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式专题研究典型案例研究及借鉴青岛海泉湾开发模式及复合主导功能建议阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉旅游度假及发展趋势研究:总体趋势

温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式

温泉TOWN

温泉旅游区

温泉疗养区系统多功能保健养生特定客群中高端大众客群泛客群客群功能温泉洗浴，温泉疗养，

温泉保健温泉娱乐，温泉养生，

温泉会议修养温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温泉艺术复合功能发展模式阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉度假发展模式专题研究（一）——温泉疗养区

对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱温泉疗养区特征：

温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良主要产品：疗程性疗养主体客源：疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源，形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周）优势：

基础客源稳定利润率高限制：资源依赖性强产品更新缓慢市场拓展有限市场适应能力弱匈牙利Heviz：

温泉对于关节炎、风湿病和运动性疾病有显著疗效悠久的温泉疗养传统温泉设施、服务遵循传统保持稳定市场，缓慢扩展

温泉

疗养区温泉洗浴

温泉疗养

温泉保健阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉度假发展模式专题研究（二）——温泉度假区

温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉度假区特征：

在温泉上复合其他功能，温泉不是主要吸引物针对细分市场，不同倾向性发展优势：

进入技术要求低，市场启动迅速限制：市场拓展有限，竞争激烈产品生命周期短，更新要求高产品附加值低养生型：

宣传突出温泉医疗保健功能开发突出配套系列养生产品市场相对高端，注重健康调养，停留较长（2-3日）娱乐型：

依托临近大城市，大众一日游为主产品设置注重娱乐性会议型：

配有大型的会议设施，市场明确产品开发主要针对会议客源进行温泉休养、康体优势：

客源稳定，具有品牌效应限制：管理、服务和产品开发要求高，市场增长速度受限优势：

市场针对性强，客源相对稳定利润率高限制：市场单一，竞争激烈，受地缘因素影响大温泉

度假区

温泉娱乐

温泉养生

温泉会议修养阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉度假发展模式专题研究（三）——温泉TOWN（I）

针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式温泉城镇特征：

与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住优势：

固定受众的层次较多，容易形成互补性客群产品开发中对于温泉条件的限制小产品生命周期的波动小吸引力随时间积淀而提升限制：城镇产生发展不可控因素强需要时间的积淀与整体风貌控制居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满温泉城镇温泉娱乐

温泉养生

温泉度假

温泉居住

温泉研究

温泉艺术阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉发展模式专题研究（三）——温泉TOWM（II）

情境合一的旅游度假是温泉TOWN要打造的氛围在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求原生态的生活方式＋具有体验价值的旅游空间场所的再造＝居（业）与旅游度假相互融合=温泉TOWN的主要特征将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，

是温泉TOWM的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级阿特金斯-青岛海泉湾项目小结：温泉度假三种模式的综合对比市场拓展生命周期资源依赖性产品复合性开发难度综合成长性温泉城镇5555121温泉度假区3133313温泉疗养区1311511温泉度假区温泉城镇温泉疗养区温泉发展能量谱阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究一——意大利Merano

小镇（I）

从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界温泉度假区温泉城镇温泉疗养区19世纪初19世纪中20世纪发展历史：

19世纪初，仅提供单一的温泉疗养SPA。

19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目。到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游度假地。19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态吸引众多人来Merano度假，常住。到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地。阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究一——意大利Merano

小镇（II）

温泉小镇情境度假生活方式的构成温泉情境度假

生活方式1234环境：居住、工作、度假运动、健康节事会议特色SPA和酒店阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I）

创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现珠海海泉湾特征大规模度假区

产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的地靠拢客源中高端大众客群（家庭），会议客群功能娱乐，会议，度假，休闲，康体优点市场启动迅速，有规模效应和带动效应不足没有真正实现综合配套的效益温泉疗养区时间：开业一年接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。温泉度假区温泉城镇珠海海泉湾阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（II）

酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现游客接待比例营业额贡献率比例游客经营收入贡献率酒店11%43%4温泉32%29%0.9主题游乐30%18%0.6娱乐康体及其他27%10%0.37温泉酒店主题游乐商业娱乐康体利用率剧院30-40%体检中心3%（预期值比例）运动俱乐部50%（预期值比例）阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究二:珠海海泉湾的剖析（III）

客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高

酒店温泉乐园客源预算实际预算实际预算实际团队30%50%30%60%40%80%会议35%20%-30%--------------商务15%<15%10%<10%-------散客20%5%60%30%60%20%团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。大量团队游客导致：

当日游客往返率达到46.5%。停留时间不足导致大量设施利用率不高。旺季与淡季差别悬殊，资产利用率不足。消费集中，未能实现各个设施之间的互动。客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。停留时间短，并且面临游客流失的风险会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有120。阿特金斯-青岛海泉湾项目小结：珠海海泉湾对于本项目的启示项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现客源区域化明显，缺乏多样性客源还未走向高端，停留在观光休闲档次珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未能实现珠海海泉湾的不足设计理念上跳出狭隘旅游观，把握度假旅游发展的趋势,使旅居合一,沉淀有重点客群注意各种复合功能的搭配，实现通过功能设置对客源的选择开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合”的价值对青岛海泉湾的借鉴设计理念局限在狭隘旅游，尚未把握度假旅游的核心开发步骤割裂旅游与居住，损害整体优势没有通过功能设置实现对客源的优化

选择不足原因分析阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(一)

超越珠海海泉湾打造五彩旅居的温泉town人温泉疗养区温泉度假区温泉城镇青岛海泉湾1234居住健康工作游乐珠海海泉湾Merano阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛海泉湾温泉度假开发模式建议(二)

青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计人海洋温泉游乐温泉主题游乐产品滨海休闲产品绿色居住温泉居住产品滨海居住产品橙色工作LOFTMOHO金色度假会议产品高端度假产品紫色养生WELLNESS养生产品温泉游艇产品阿特金斯-青岛海泉湾项目第四部分:项目战略远景及构建原则项目功能定位项目形象定位项目开发六大构筑原则项目开发六大主题阿特金斯-青岛海泉湾项目

——中国滨海温泉主题情境度假示范基地

——环渤海湾国际滨海度假共享节点／首席温泉旅居胜地

——山东半岛滨海旅游黄金枢纽\战略高地

战略远景及发展模式阐释（一）项目功能定位阿特金斯-青岛海泉湾项目战略远景及发展模式阐释（二）项目形象定位海泉湾五彩邑

GalaxyBay,RainbowHub温泉情境城尚邑旅居港

阿特金斯-青岛海泉湾项目13456会议牵引以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地情境度假借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游

功能与产品，打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城四季均衡导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力身心平衡打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的WELLNESS度假方式乐活生活导入全新的LOHAS商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调

战略远景及发展模式阐释（三）项目六大构筑原则2寓居于景形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造环渤海旅居合一的温泉旅居天堂阿特金斯-青岛海泉湾项目休闲度假和谐情境诗意栖居温泉主题提升景区品质温泉生活方式情境地产温泉体验山东半岛海滨地标生命能量提升LOHAS商业商务会议游商/业居战略远景及发展模式阐释（四）

项目开发六大主题居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式1温泉白金度假会议主题2温泉养生WELLNESS主题3乐活商业业态主题4情境主题地产主题5游艇婚庆主题6温泉文脉主题阿特金斯-青岛海泉湾项目高端居住物业市场研究及主题元素策划——市场背景梳理与产品研究——高端居住物业板块定位——高端居住物业板块构建原则——物业谱系-空间区位的发展主题建议特色休闲商业市场研究与主题元素策划——青岛商业发展背景审视——海泉湾商业功能发展机遇——项目商业/商务组团发展主题导入性分析——青岛海泉湾商业/商务组团主题定位／项目构建旅游度假市场研究及主题元素策划——温泉养生度假细分市场状况/主题元素策划——主题游憩度假细分市场状况/主题元素策划——商务会议度假细分市场状况/主题元素策划第五部分：项目功能板块市场研究及主题元素策划阿特金斯-青岛海泉湾项目5.1高端居住物业板块工作内容市场背景梳理与产品研究高端居住物业板块定位高端居住物业板块构建原则物业谱系-空间区位的发展主题建议阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）

滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移；增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格；政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。别墅均价：1.5万元/平米高档公寓均价：8000元/平方米规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；城郊别墅和连排别墅是主要方向；室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。青岛高端物业开发的趋势如下：青岛别墅开发主题主题代表山景主题100福国际山庄、金盟山庄海景主题仁泰旅游度假花园、水青木华静水主题百通的香溪庭院山海融合主题石湾山庄、山海天别墅阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）

青岛市高端物业组团评析组团主要特点即墨区与其他组团关系评价发展潜力市南区临近中心商业区具有环境资源优势而受到关注但目前供应量有限市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。崂山区启动较早，离市区较近从1999年起房地产高速发展开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色城阳区别墅的主要供应区引领青岛人郊区置业进程领先于即墨，房价高于即墨即墨区未来青岛高端住宅发展重点引导青岛大盘郊区化开发承接主城区高端住宅需求外溢阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）

东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。市南区崂山区城阳区即墨区根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。按照05

年统计阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）

旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“HomeFromHome”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。观赏旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不经常固定使用的郊外别墅类住所第二居所休闲旅游私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所第三居所体验旅游世界旅游组强对于房地产产品与人均GDP关系的研究800美元1500美元3000美元人均GDP旅游发展阶段潍坊：2171美元

2005年山东半岛主要城市人均GDP水平威海：5874美元青岛：4428美元#即墨：3350美元烟台：3883美元阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）

项目高端物业需求来源及主要特征补充规划图项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。分类来源主要特征高端第一居所需求即墨市居民对别墅产品的需求以换房或改善居住质量为目的的自住购房青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力对稀缺资源和私密空间的需求青岛市半小时经济圈内其他城市高端需求交通发展引导的高端住宅需求第二/三居所旅游度假需求依托流亭机场的商务公出人员、结合区域产业规划产生产业人员需求宜居宜业的产品需求商务度假相结合的居住需求威海、济南、大连等地流向青岛的旅游度假人群看好青岛旅游业发展的投资购房休闲旅游度假需求外籍人士特别是韩国在青岛及周边区域工作、度假人群休闲旅游度假居业游相结合的物业偏好阿特金斯-青岛海泉湾项目项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求；敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。配套复合项目偏好调研市场背景梳理与产品分析-需求层面（三）

别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境阿特金斯-青岛海泉湾项目市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）

近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重根据市场随时抽样结果，23%的被访者已在郊区别墅项目中置业，倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征；环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素；第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份；被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：不选择别墅的原因选择别墅的原因别墅必须满足多项功能要求，具有安全感；别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值；别墅既要有理念的内涵又要有建筑本身功能的合理布局，体现个性化生活方式。阿特金斯-青岛海泉湾项目高端居住物业板块发展主题建议

开发特征主要居住产品针对客群重要符号以海温泉为开发主题，结合康健疗养，开发结合海、滩、泉等符号的高端情况地产养生康复别墅；湿地生态别墅；水岸果岭别墅；滨水景观别墅威海、青岛、即墨等地改善型第一居所需求；青岛地区高级白领和私营业主的第二居所度假需求温泉、渔港绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量绿色海泉/情境主题地产组团本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求为主要服务客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、VILLA与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境绿色海泉/情境主题地产组团

绿色海泉/情境主题地产组团

阿特金斯-青岛海泉湾项目高端居住板块构建原则一

赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享平衡身心的“生命畅‘享’”阐释情境地产全程主题情境策划价值取向互融于“境”强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅‘享’”。充分发掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住空间赋予特色的生活场景，特定的生活氛围；对基地内部景观资源的利用与呼应成为营造“温泉度假+平衡身心”的情境核心景观地产与旅游场所的情境合一。以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究-Bath温泉别墅英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；皇家新月楼(RoyalCrescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。RoyalCrescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。阿特金斯-青岛海泉湾项目高端居住物业组团的构建原则二

融合基地内部资源，打造情境地产产品内部资源梳理南面临海地块西面地块北面地块东面平坦的滩涂西北面现状虾池入海口较为宽阔主要是虾池，平整后地势平坦两条小河穿越其中，可以打造沿河景观带，提升住宅价值现状为虾池湿地/生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅最适合较适合项目发展高端居住物业的适配分析阿特金斯-青岛海泉湾项目物业谱系-空间区位的发展主题建议项目房地产开发之物业谱系第一居所第二/三居所产权式住宅非产权式住宅湿地/生态住宅游艇养生住宅水岸果岭住宅游艇港口住宅岛居体验住宅滨水景观住宅1211265432谱系属性左岸风尚：服务于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套1226东方托斯卡纳：中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化”生活方式211322126阿特金斯-青岛海泉湾项目附录：高端居住物业谱系一般产业配套高端居住物业居住物业谱系第一居所第二居所第三居所周边环境空间形态复合功能主题营造产权式物业服务式公寓度假别墅LOFT/STUDIO私人岛屿游艇别墅企业度假交通便利、社区商业及服务设施商业配套，家庭题材等主题乐园旅游景观资源好，宜居宜业社区自我服务能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱有闲阶段独享的景观资源私密性好，能够使业主从容应对居住、度假、商务应酬多层小高层公寓中低密度别墅低密度别墅跃层/花园式洋房高层公寓酒店式公寓自由分割空间社区商业健身中心主题公园OUTLETS酒吧/DIY商业设施高尔夫球场星级酒店游艇码头高尔夫、赛马场家庭氛围，和谐生活创意时尚生活方式原生态景观资源与建筑的互融，稀缺性阿特金斯-青岛海泉湾项目典型案例研究-上海中邦MOHO区位北靠俞浦桃河，东邻浦东运河，属浦东金桥开发区南区占地面积120000平方米#商务楼92588平方米#酒店式商务会所6500平方米商务楼容积率0.6单体建筑数量28幢户型面积338/342/381配套设施网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅建筑结构立方体设计和组合原则，户型采用裂层设计，田字结构外立面玻璃、石材、木板均价5700元/平方米开盘日期2006年3月13日MOHO：集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的移动办公模式，传递着无尽创造力之宅(MostCreativityHouse)阿特金斯-青岛海泉湾项目5.2特色商业/商务板块工作内容青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业/商务组团主题定位青岛海泉湾商业/商务组团项目构建阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛商业发展背景审视（一）

青岛市商业布局规划未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱未来青岛商业中心空间分布青岛市商业

布局图青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限阿特金斯-青岛海泉湾项目附：青岛市主要商业网点布局现状现有青岛市商业网点可分为传统商业网点和新兴商业网点，其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱传统商业网点分布：中山路、辽宁路、台东、李村商业形态：均表现为集中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布，商业职能的均质度较高；台东和李村商业中心呈块状形态，商业和居住混杂布局。商业职能：中山路：以服装鞋帽、海鲜食品和工艺美术产品为特色台东：以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容健康服务为特色辽宁路：以电子商品和科技信息服务为特色李村：以美容健康、家具、五金等为特色新兴商业网点分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重庆路（四方）、黄岛镇（黄岛）商业形态：四大新兴商业网点主体，多为国内外名牌商业企业分店，其区位选址服从商业企业总部战略利益，故均呈现出适度分离的布局特点商业职能：香港中路：餐饮美食职能较为突出台东：以家具专卖为特色辽宁路：中小零售企业聚集，综合性商业职能李村：中小零售企业聚集，综合性商业职能阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛商业发展背景审视（二）

青岛市主要商业网点业态现状青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色的商业业态支撑；较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射旅游度假区商业的发展，需要特色的商业业态及经营模式支撑，从而形成与中心城区的差异化发展阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛商业发展背景审视（三）

青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然元/人青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长到2005年的10566元/人，平均增长率达21％，明显高于全国平均水平青岛市居民的恩格尔系数下降明显，从1992年的57.0％下降到2003年的39.3％，2004年下降到38.0％，2005年又下降到37.6％，消费结构不断优化，岛城居民生活在告别小康型的基础上，正大步迈向富裕型住房消费、汽车消费、娱乐消费和健康消费成为岛城居民新的消费热点和亮点青岛居民消费水平不断提高，消费结构不断升级及优化，新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整，使其能更好适应区域居民的消费增长。阿特金斯-青岛海泉湾项目小结：海泉湾商业发展机遇商业发展机遇OPPORTUNITIES1234现有商业网点职能现有商业中心职能以服务中心城区居民日常生活为主，对旅游度假区居民及游客的服务职能较弱商业业态现状零售商业业态种类多样，但是其组合缺乏合理性，各种业态对应的消费群体何提供的商品类别雷同，缺乏具有特色的商业业态支撑居民消费水平岛城居民消费水平提高迅速，消费结构逐步调整，旅游健康娱乐等新兴消费理念成为未来青岛居民消费的重要组成部分商业布局规划未来青岛三级商业中心序列对城郊五市辐射能级较弱，滨海旅游区具有自行发展特色商业业态的市场机遇青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业态的导入突显滨海旅游商业特色阿特金斯-青岛海泉湾项目项目商业/商务组团发展主题导入性分析（一）

“LOHAS”成为滨海商业/商务开发新趋势商业发展阶段第一次变革第二次变革以单纯服务于滨海旅游的简单商业为主，缺乏特色，档次较低配套服务休闲型商业成为主导，业态范围更广，服务设施逐渐完善休闲商业LOHAS？国际上滨海度假区商业开发的三次变革第三次变革概念：“乐活”源于新兴的有机生活方式（LOHAS，LifestylesofHealthandSustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的。模式：国际流行的发展模式是将LOHAS生活理念与特色商业商务融合，打造COMPLEX的混合功能，倡导“健康、环保、回归自然”绿色导向的商业/商务模式特点：轻松、生态、环保、自由、健康解读“LOHAS·乐活”阿特金斯-青岛海泉湾项目项目商业/商务组团发展主题导入性分析（二）

“LOHAS”与项目核心资源的对接LOHAS核心资源回归自然的理念健康的生活方式轻松的消费方式滨海温泉健康的生活方式温泉功能特色：养生、保健、美容滨海广阔空间让人身心开阔回归自然的理念滨海、温泉等自然资源成为新兴消费场所优美的自然环境让人流连忘返轻松的消费方式游客更倾向于在优美的滨海度假环境中实现体验性消费高素质倡导人群消费层次更高，符合滨海、温泉休闲产品的消费特征LOHAS项目核心资源阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛海泉湾商业/商务组团主题定位橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉在橙色风情海泉中体验LOHAS全新生活理念

天同为主管利益的星座，也本板块商务/商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、基业长青的寓意。橙色海泉风情乐活（LOHAS）商业/商务组团橙色象征着繁荣、圆满与情趣阿特金斯-青岛海泉湾项目青岛海泉湾商业/商务组团项目构建主题项目构建滨海购物休闲街区海景MOHO移动办公聚落温泉主题酒店式公寓核心定位旅游区商业服务为主，融入创意商业的展示，以“健康、环保、回归自然”的绿色为导向的乐活商业中心滨海创意商务办公集群，将办公空间与自然景观完美融合与宜居功能板块相融合，构建融绿化与居住于一体的社区健康生活服务基地主题特征购物环保化、饮食有机化、娱乐健康化、环境生态化构筑各种创意建筑类型及办公方式，打造开放式商务空间有效利用空间，节省能源，发展全民运动，服务大社区群体复合功能滨海海鲜坊手工DIY工坊创意主题餐饮PUB风情餐饮港湾……海泉MOHOCoffeeCenter……温泉主题酒店式公寓温泉情景SPA会所海泉CLUB……132阿特金斯-青岛海泉湾项目LOHAS商业案例——美国迈阿密·COCOWALK购物中心AMC剧院购物中心的庭院庭院周边的商铺主要职能：购物、餐饮、娱乐主要特征：商业设施：高级购物街店、16屏幕的AMC影剧院、艺术画廊、餐厅、咖啡吧、酒吧商业形态：沿街商铺为主将迈阿密特色的椰子树林与滨海小镇风情完美融合开发的空间宽敞的停车场阿特金斯-青岛海泉湾项目5.3旅游度假功能板块工作内容温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划

——温泉养生度假细分市场发展机遇

——温泉养生度假产品开发主题

——温泉养生度假板块功能与形象定位

——温泉养生度假板块具体设施策划主题游憩度假细分市场状况/物业形态研究

——主题游憩度假细分市场发展机遇

——主题游憩度假功能板块构建要点

——主题游憩度假板块功能与形象定位

——主题游憩度假板块具体设施策划商务会议度假细分市场状况/物业形态研究

——商务会议度假细分市场发展机遇

——商务会议度假板块功能与形象定位

——商务会议度假板块具体设施策划小结：六大亮点打造一个世纪的滨海温泉旅居城阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉养生度假功能发展机遇（一）：需求的层面

企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员出游比重最高合计68.9%；公务员和服务行业人员出游比重14.4%；离退休人员为10%；其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，合计人均消费5000元以上占80%以上；私营业主占74%；离退休人员消费能力相对较弱，占40%企事业职员、白领、私营业主、商务人群出游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的重点客群阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉养生度假功能发展机遇（二）：需求的层面针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品在青岛、威海、烟台三地的受访人群中，企事业、白领人群养生度假主要动机为身心调整，其次为减缓压力；私营业主、商务人群最主要动机为减缓压力；身体养护是离退休人群出游养生的最大动机；在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，因此对美体、保健需求热切；商务人群对温泉保健、养生知识培训课程有强烈的需求；离退休人群对康复疗养偏好度最高阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉养生度假功能发展机遇（三）：需求的层面以中高端人群为主，追求全新健康的生活理念家庭收入中高等以上收入性别女性65%，占主导年龄25-55岁教育程度35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历度假原因减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体主要功能类型放松与回春内心朝圣健身与运动生活方式修正Wellness补充式疗法大自然疗法度假地选择滨海度假村乡村度假村牧场除了养生度假以外的活动探险、培训、高尔夫、和家人一起市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：放松、回春、减缓压力生活方式的修正冥想、心里调节阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉养生度假功能发展机遇（四）：供给的层面环渤海湾“综合性健康养生”需求增长，消费群体日渐广泛目前环渤海城市群的消费者已经把养生休闲当作是一种保持和促进健康的必需品，寻求新鲜的体验是养生休闲度假产品最大的度假动机国内大健康养生产业发展趋势1234综合性养生休闲中心”概念开始流行，并得到迅速发展家庭Spa假期奖日益增多城市郊区型养生休闲休闲度假产品市场潜力巨大男性消费者数量将逐渐增多5678豪华养生休闲度假目的地日渐流行政府、公司、组织以及团体的养生休闲度假市场日渐庞大疾病治疗假期将成为养生产业发展的最快领域养生休闲度假将与第二居所全面融合阿特金斯-青岛海泉湾项目温泉养生度假功能发展机遇（五）：供给的层面目前以温泉为主题的养生度假产品处于能级跃迁的阶段第一代小型温泉豪华温泉度假区第二代第三代客群特征：17至18世纪贵族阶层特权象征客群特征：19世纪后期进入工业时代，中产阶层逃避工业污染和过渡拥挤的生活客群特征：60年代健康生活理念传遍欧美，面向高端人群的豪华Spa度假区盛起产品类型帐篷Spa倡导身、心、灵平衡的滨海综合性养生休闲度假区第四代80年代后，养生休闲理念广泛被接受为高端人群提供个性化健康服务和身心养护方案兴起欧美国家国内现状温泉疗养院疗养度假主题或多功能化养生度假区，以温泉、生态资源为主SPA、健身、美体、营养、饮食、放松、冥想、心理调节、教育、医疗…功能单一性市场机遇阿特金斯-青岛海泉湾项目基地温泉养生度假产品开发主题导入全新的WELLNESS养生理念，引领中国养生度假市场WELLNESS养生理念：终生致力于生活方式的改变身、心、灵的平衡提升品位，引领生活风范性灵、自我调整、教育健身美容美体健康营养饮食身心放松、休息、冥想自我负责养生培训养生疗养养生居住养生餐饮阿特金斯-青岛海泉湾项目生活方式

独享天成的WELLNESS——并非放纵的体验YogaRetreatDetoxRetreatUltimateDetoxRetreatFitnessRetreatGolferRetreatBodyTuningRetreatSpaRetreatWeightManagementRetreatNaturalHealthRetreat阿特金斯-青岛海泉湾项目基地温泉养生度假板块功能与形象定位为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定制化、个性化养生服务的综合群落引入Wellness理念，倡导一种身心均衡的WELLNESS度假方式，平衡身心灵复合互动式养生度假群落，为白领、商务人士引领健康生活方式,体验终极幸福——天籁者，天籁为天之声响，非人所能闻见之声也。海排岸处而得悠远之声，游憩会意之时而得惬意之声，风鸣处则得苍翠之声，声声相伴，故名天籁阿特金斯-青岛海泉湾项目旅游

板块组团策划产品业态核心形态主题特征养生旅游度假紫色生命能量提升组团WELLNESSCENTRE融合滨海资源、身心灵平衡与健康生活方式养生度假板块标志性建筑，引领环渤海湾WELLNESS时尚生活全景群落度假酒店融入海洋、山、海资源，打造综合性养生休闲中心以富有特色的建筑风格，形成错落有致的建筑序列企业度假基地针对青岛的知名企业，打造一个针对企业的度假疗养基地以水元素为空间符号，为企业人群提供一个养生、交流、康复场所国际CEOCLUB聚落针对企业的高端客群，打造一个融康复医疗、为都市亚健康生活状态形成特色康复度假产品针对高端企业人群，营造放松、休闲、交流空间，构筑健康主题的大养生产业链基地温泉养生度假板块具体设施策划紫色是七色色谱中能量最高的，

象征着生生不息的蓬勃生命能级阿特金斯-青岛海泉湾项目主题游憩度假功能板块发展机遇（一）目标客群趋于年轻化，定期外出休闲市场发展潜力巨大目标客群旅游年龄结构分析在青岛、威海、烟台三地中，年龄在19—30岁之间的市民出游的比例均在六成以上，31—50岁市民出游比例约在三成左右，游客出游呈现年轻化趋势三地居民进行近郊休闲度假已经成为了一种生活习惯，超过六成的受访者都会每个季度外出度假一次，约三成受访者更是每月进行一次度假，定期外出休闲度假的市场空间挖掘潜力非常巨大目标客群旅游出行周期分析阿特金斯-青岛海泉湾项目目标客群旅游消费偏好分析20%17%18%8%3%10%12%16%15%15%4%4%3%10%16%5%8%9%10%12%18%9%10%20%20%16%20%22%19%17%8%10%3%5%4%15%14%12%8%8%2%4%5%3%3%2%2%2%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%<1818-2525-3535-45>45主题乐园体验探险乡土风情古代文化家庭活动户外运动城市发展水上游乐商业购物其他主题游憩度假功能板块发展机遇（二）开发时尚、动感元素+滨海主题游乐设施结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的趣味性、体验性和新奇性突出基地“海+泉+水”的特征，开发室内外一体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施，打造山东半岛首席主题游憩度假功能组团在重点目标客群中，偏好度排在前几位的旅游产品分别是户外运动、主题乐园、体验型水上运动阿特金斯-青岛海泉湾项目主题游憩度假功能板块构建要点（一）

注入特色节事，平衡旅游波峰波谷春季2－4月夏季5－9月秋季10月－11月冬季12－1月生态拓朴、采摘巴西烧烤迷你沙雕迷你高尔夫交流赛劲爆海滩电舞桑巴狂欢月沙滩竞技球赛、夏日海滩健身季近海潜水游水上穿梭机、自由落体、水上摩天轮滨海情调婚典大丰收渔人节金秋海鲜美食节激情十月啤酒节温泉科技风情展动感拉丁火舞节国际游艇海钓节水幕电影节室内游泳锦标赛高空跳伞、伞翼滑翔帆板冲浪重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛滨海旅游人气阿特金斯-青岛海泉湾项目主题游憩度假功能板块构建要点（二）

基于